經濟金融指標解讀-教學課件-郭福春-姚星垣-第六章-房地產市場指標

在線教務輔導網：教材其余課件及動畫素材請查閱在線教務輔導網QQ:349134187或者直接輸入下面地址：在線教務輔導網：http://www.shangfuwang1房地產市場指標.房地產市場指標.2第六章房地產市場指標第一節(jié)指標解讀商品房第二節(jié)住房按揭貸款第三節(jié)房地產市場風險第六章房地產市場指標第一節(jié)指標解讀商品房3第一節(jié)指標解讀商品房容積率樓面地價綠地率與綠化率車位配比率得房率使用率套內建筑面積建筑面積面積誤差比核心指標第一節(jié)指標解讀商品房容積率核心指標4指某一房地產項目的總建筑面積與總用地面積的比率。容積率容積率=總建筑面積/總用地面積

例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率＝4000/10000＝0.4。對于發(fā)展商而言，容積率決定樓面地價，容積率越高，樓面地價則越低；對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度也越高，反之則舒適度越低。指某一房地產項目的總建筑面積與總用地面積的比率。容5容積率通常情況不同類型住宅容積率如下：獨立別墅：在0.3以下；Townhouse：在0.6左右；多層住宅：一般1～1.5；小高層：在2.1之下；高層：不高于3.5。容積率通常情況不同類型住宅容積率如下：6樓面地價是一種特殊的土地單價，指每平方米建筑面積所分攤到的土地價格。而平時所說的土地單價＝土地總價/總土地面積結合前面容積率的概念，可知樓面地價＝土地總價/總建筑面積

樓面地價＝土地單價/容積率樓面地價是一種特殊的土地單價，指每平方米建筑面7

樓面地價？土地單價？

哪個更能反映土地價格水平的高低？

甲地：單價＝15000元/平方米；容積率＝3；則樓面地價＝15000/3＝5000元/平米乙地：單價＝12000元/平方米；容積率＝2；樓面地價＝12000/2＝6000元/平米盡管從土地單價來看，甲土地比乙貴。但從樓面地價含義可知，它是商品房單位成本的構成要素之一，更能反映土地價格水平的高低。樓面地價？土地單價？

哪個更能反8

低層住宅

低層住宅是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物。包括：1、獨棟別墅。2、Townhouse。各種住宅低層住宅低層住宅是指高度低于或等于10米的建筑物，一91、獨棟別墅：是指獨門獨戶的獨棟住宅。

1、獨棟別墅：是指獨門獨戶的獨棟住宅。102、Townhouse：即聯(lián)排住宅，有天有地，獨立院子和車庫。Townhouse（四聯(lián)別墅）

2、Townhouse：即聯(lián)排住宅，有天有地，獨立院子和車庫11多層住宅

多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-7層。多層住宅（共6層）

多層住宅多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑12

中高層住宅

主要指8層至12層的建筑，又稱“小高層”。中高層住宅（共12層）

中高層住宅主要指8層至12層的建筑，又稱“小高層”。中高13高層住宅高層住宅一般指十二層以上的住宅?？偢?00米以上的稱為超高層。

高層住宅（共16層）高層住宅高層住宅一般指十二層以上的住宅?？偢?00米以14超高層住宅──尤里卡大廈（共92層）超高層住宅──尤里卡大廈（共92層）15綠地率可以計算為綠地面積的范圍：（1）公共綠化用地包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。但級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不小于8米，面積不小于400平米，該用地范圍內的綠化面積不少于總面積70％（含水面）,至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設部分休閑娛樂設施。

綠地率＝各類綠地面積／土地總面積綠地率可以計算為綠地面積的范圍：綠地率＝各類綠地面積／土地16（2）宅基地旁，庭院式的綠化用地宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時，要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。（3）某些特殊情況也不能計入綠地率的綠化面積如地下車庫、化糞池。這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內各類綠化”中。

綠地率（2）宅基地旁，庭院式的綠化用地綠地率17綠化率又稱為綠化覆蓋率其基本計算公式在形式上于綠地率的計算公式是一樣的。但綠化率計算的是樹冠面積，而不是實際種植面積，以樹冠面積計算，就是指樹冠在地面投下的樹蔭。

綠化率綠地率≠綠化覆蓋率綠化率又稱為綠化覆蓋率綠化率綠地率≠綠18車位配比率車位配比率=停車位數量/居住戶數車位配比率是指居住區(qū)內居民汽車的停車位數量除以居住戶數。杭州車位配置標準戶型建筑面積（平方米）車位配備（車位/戶）<79>0.1580—100>0.5100—149>0.7>150>1車位配比率車位配比率=停車位數量/居住戶數車位配比率是指居住19得房率

得房率=套內建筑面積/建筑面積得房率是指房屋套內建筑面積占該房屋建筑面積的百分比。通常情況下，幾種不同住宅類型的得房率如下所示：高層（12層以上）：大致70-80％；小高層（8-12層）：大致75-85％；多層（4-7層）：大致85-90％。得房率得房率=套內建筑面積/建筑面積得房率是指房屋套20使用率使用率＝套內使用面積/建筑面積得房率>使用率使用率則是指房屋套內使用面積占該房屋建筑面積的百分比。使用率使用率＝套內使用面積/建筑面積得房率>使用率使用21戶型面積基礎知識戶型面積常用的戶型面積主要有三種：使用面積、套內面積和建筑面積。

套內使用面積又稱使用面積，是指每套住宅內除墻體厚度外全部凈面積的總和，即室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。

套內建筑面積是套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺面積三者的總和；

建筑面積則是套內面積和公攤面積分攤部分的總和。

戶型面積基礎知識戶型面積22H商品房住宅面積計算示意圖G使用面積、套內面積和建筑面積的關系使用面積墻體所占面積套內陽臺面積公攤面積套內建筑面積建筑面積H商品房住宅面積計算示意圖G使用面積、套內面積和建筑面積的關23公攤面積公攤面積由兩部分組成：一部分是：電梯井、樓梯間、管道井、變配電間、設備間、水箱間、公共門廳、通道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整幢建筑物局部及整體服務的公共用房和管理用房的建筑面積；另一部分是住戶與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻體水平投影面積的一半。下列建筑面積作為公用建筑面積，但暫不列入住戶分攤：地下室功能不明確的機動用房；大樓內的物業(yè)管理用房和住宅小區(qū)的居委會用房；按建設項目要求建筑的公用車庫；住宅小區(qū)房屋共用配套設施用房，如小區(qū)門衛(wèi)間、公廁等；用作公共休息、綠化等場所的架空層。公攤面積公攤面積由兩部分組成：24面積誤差比

例如合同約定面積為200平方米，產權登記面積（實測面積）為188平方米，則面積誤差比=（合同約定面積-產權登記面積）/合同約定面積=（200-188）/200=6%。

面積誤差比是指產權登記面積減去合同約定面積的差，除以合同約定面積。面積誤差比例如合同約定面積為200平方米25第二節(jié)住房按揭貸款首付比按揭利率住房公積金等額本息還款等額本金還款核心指標第二節(jié)住房按揭貸款首付比核心指標26首付比首付比=首付金額/房款總額例如假設某套商品房的單價為6000元/每平米，單套面積為100平米。購房者利用自有資金支付給開發(fā)商的房價款為18萬，剩余部分向銀行按揭貸款，則購房者的首付比=首付金額/房款總額=18÷60×100%=30%。首付比較是銀行在給按揭客戶辦理按揭住房貸款的時候，客戶自己最少需要支付給開發(fā)商的房款部分占房款總額的比例。首付比首付比=首付金額/房款總額例如假設某27按揭利率按揭利率是購房者向銀行按揭貸款時，在一定時期內需要支付的利息量與貸款額度的比率，通常用百分比表示。例如一筆貸款1年的利息是50元，貸款本金為1000元，則該筆貸款的年利率＝利息/本金＝50×100%/1000＝5%。利率的高低，決定著一定數量的借貸資本在一定時期內獲得利息的多少。同樣借貸1000元資金，若年利率為5%，則年支付利息為50元；若年利率為10%，則年支付利息為100元。按揭利率＝利息/貸款額度按揭利率按揭利率是購房者向銀行按28等額本息還款是指貸款期限內每月以相等的金額償還貸款本息，直至結清貸款。特點：每月償還的金額相同，由于開始需償還的本金較多，因而利息占的比重較大。隨著還款次數的增多，利息將逐漸減少，本金所占比重逐漸增加。等額本息還款是指貸款期限內每月以相等的金額償29等額本金還款

是指貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結清貸款。特點：每月歸還本金的數額相等，但每月的還款額并不固定，而是隨著每月本金的減少而遞減，隨著還款次數的增多，利息由多逐漸減少。

等額本金還款是指貸款人將本金分攤到每個月內，30第三節(jié)房地產市場風險空置率房價收入比租售比核心指標第三節(jié)房地產市場風險空置率核心指標31空置率例如某省累計商品房空置面積為2萬平方，近三年商品房竣工面積之和為20萬平方米，則該省商品房空置率＝累計的商品房空置面積/近三年商品房竣工面積之和＝10%。商品房空置率=累計的商品房空置面積/近三年商品房竣工面積之和我國內只有一個空置率，即商品房空置率，是指當前商品房空置量與近三年商品房可供數量之比。商品房可供數量，通常是指當年商品房竣工面積?？罩寐世缒呈±塾嬌唐贩靠罩妹娣e為32基本常識按照國際通行慣例，商品房空置率5%~10%———合理區(qū)10%─20%———危險區(qū)20%———嚴重積壓區(qū)。基本常識按照國際通行慣例，商品房空置率33房價收入比

房價收入比=商品房銷售總價/居民年均收入

例如一套商品房價格為56萬元，居民家庭年均收入為7萬元，則房價收入比為8。所謂房價收入比，是指商品房銷售總價與居民戶年均收入之比。房價收入比房價收入比=商品房銷售總價/居民年均收入34京滬穗深四地房價收入比分析城市年份人均可支配收入三口之家年收入商品住宅均價90平方米總價房價收入比北京2004年156384691447474272309.112005年1765352959672560525011.432006年前三季度1500945027678161029013.55上海2004年275968278863855746506.942005年214946448266986028209.352006年前三季度1704251126883679524015.55廣州2004年168845065238883499206.912005年182875486151144602608.392006年前三季度1512145363638857492012.67深圳2004年275968278859985398206.522005年214946448270406336009.832006年前三季度1704251126895280568015.76京滬穗深四地房價收入比分析城市年份人均可支配收入三口之家年收35租售比

指房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之比，用1:X來表示。國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的售租比一般界定為1：200至1：300。

租售比=房屋每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房價入租售比指房屋每平方米使用面積的月租金與每平方36在線教務輔導網：教材其余課件及動畫素材請查閱在線教務輔導網QQ:349134187或者直接輸入下面地址：在線教務輔導網：http://www.shangfuwang37房地產市場指標.房地產市場指標.38第六章房地產市場指標第一節(jié)指標解讀商品房第二節(jié)住房按揭貸款第三節(jié)房地產市場風險第六章房地產市場指標第一節(jié)指標解讀商品房39第一節(jié)指標解讀商品房容積率樓面地價綠地率與綠化率車位配比率得房率使用率套內建筑面積建筑面積面積誤差比核心指標第一節(jié)指標解讀商品房容積率核心指標40指某一房地產項目的總建筑面積與總用地面積的比率。容積率容積率=總建筑面積/總用地面積

例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率＝4000/10000＝0.4。對于發(fā)展商而言，容積率決定樓面地價，容積率越高，樓面地價則越低；對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度也越高，反之則舒適度越低。指某一房地產項目的總建筑面積與總用地面積的比率。容41容積率通常情況不同類型住宅容積率如下：獨立別墅：在0.3以下；Townhouse：在0.6左右；多層住宅：一般1～1.5；小高層：在2.1之下；高層：不高于3.5。容積率通常情況不同類型住宅容積率如下：42樓面地價是一種特殊的土地單價，指每平方米建筑面積所分攤到的土地價格。而平時所說的土地單價＝土地總價/總土地面積結合前面容積率的概念，可知樓面地價＝土地總價/總建筑面積

樓面地價＝土地單價/容積率樓面地價是一種特殊的土地單價，指每平方米建筑面43

樓面地價？土地單價？

哪個更能反映土地價格水平的高低？

甲地：單價＝15000元/平方米；容積率＝3；則樓面地價＝15000/3＝5000元/平米乙地：單價＝12000元/平方米；容積率＝2；樓面地價＝12000/2＝6000元/平米盡管從土地單價來看，甲土地比乙貴。但從樓面地價含義可知，它是商品房單位成本的構成要素之一，更能反映土地價格水平的高低。樓面地價？土地單價？

哪個更能反44

低層住宅

低層住宅是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物。包括：1、獨棟別墅。2、Townhouse。各種住宅低層住宅低層住宅是指高度低于或等于10米的建筑物，一451、獨棟別墅：是指獨門獨戶的獨棟住宅。

1、獨棟別墅：是指獨門獨戶的獨棟住宅。462、Townhouse：即聯(lián)排住宅，有天有地，獨立院子和車庫。Townhouse（四聯(lián)別墅）

2、Townhouse：即聯(lián)排住宅，有天有地，獨立院子和車庫47多層住宅

多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-7層。多層住宅（共6層）

多層住宅多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑48

中高層住宅

主要指8層至12層的建筑，又稱“小高層”。中高層住宅（共12層）

中高層住宅主要指8層至12層的建筑，又稱“小高層”。中高49高層住宅高層住宅一般指十二層以上的住宅?？偢?00米以上的稱為超高層。

高層住宅（共16層）高層住宅高層住宅一般指十二層以上的住宅?？偢?00米以50超高層住宅──尤里卡大廈（共92層）超高層住宅──尤里卡大廈（共92層）51綠地率可以計算為綠地面積的范圍：（1）公共綠化用地包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。但級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不小于8米，面積不小于400平米，該用地范圍內的綠化面積不少于總面積70％（含水面）,至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設部分休閑娛樂設施。

綠地率＝各類綠地面積／土地總面積綠地率可以計算為綠地面積的范圍：綠地率＝各類綠地面積／土地52（2）宅基地旁，庭院式的綠化用地宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時，要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。（3）某些特殊情況也不能計入綠地率的綠化面積如地下車庫、化糞池。這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內各類綠化”中。

綠地率（2）宅基地旁，庭院式的綠化用地綠地率53綠化率又稱為綠化覆蓋率其基本計算公式在形式上于綠地率的計算公式是一樣的。但綠化率計算的是樹冠面積，而不是實際種植面積，以樹冠面積計算，就是指樹冠在地面投下的樹蔭。

綠化率綠地率≠綠化覆蓋率綠化率又稱為綠化覆蓋率綠化率綠地率≠綠54車位配比率車位配比率=停車位數量/居住戶數車位配比率是指居住區(qū)內居民汽車的停車位數量除以居住戶數。杭州車位配置標準戶型建筑面積（平方米）車位配備（車位/戶）<79>0.1580—100>0.5100—149>0.7>150>1車位配比率車位配比率=停車位數量/居住戶數車位配比率是指居住55得房率

得房率=套內建筑面積/建筑面積得房率是指房屋套內建筑面積占該房屋建筑面積的百分比。通常情況下，幾種不同住宅類型的得房率如下所示：高層（12層以上）：大致70-80％；小高層（8-12層）：大致75-85％；多層（4-7層）：大致85-90％。得房率得房率=套內建筑面積/建筑面積得房率是指房屋套56使用率使用率＝套內使用面積/建筑面積得房率>使用率使用率則是指房屋套內使用面積占該房屋建筑面積的百分比。使用率使用率＝套內使用面積/建筑面積得房率>使用率使用57戶型面積基礎知識戶型面積常用的戶型面積主要有三種：使用面積、套內面積和建筑面積。

套內使用面積又稱使用面積，是指每套住宅內除墻體厚度外全部凈面積的總和，即室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。

套內建筑面積是套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺面積三者的總和；

建筑面積則是套內面積和公攤面積分攤部分的總和。

戶型面積基礎知識戶型面積58H商品房住宅面積計算示意圖G使用面積、套內面積和建筑面積的關系使用面積墻體所占面積套內陽臺面積公攤面積套內建筑面積建筑面積H商品房住宅面積計算示意圖G使用面積、套內面積和建筑面積的關59公攤面積公攤面積由兩部分組成：一部分是：電梯井、樓梯間、管道井、變配電間、設備間、水箱間、公共門廳、通道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整幢建筑物局部及整體服務的公共用房和管理用房的建筑面積；另一部分是住戶與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻體水平投影面積的一半。下列建筑面積作為公用建筑面積，但暫不列入住戶分攤：地下室功能不明確的機動用房；大樓內的物業(yè)管理用房和住宅小區(qū)的居委會用房；按建設項目要求建筑的公用車庫；住宅小區(qū)房屋共用配套設施用房，如小區(qū)門衛(wèi)間、公廁等；用作公共休息、綠化等場所的架空層。公攤面積公攤面積由兩部分組成：60面積誤差比

例如合同約定面積為200平方米，產權登記面積（實測面積）為188平方米，則面積誤差比=（合同約定面積-產權登記面積）/合同約定面積=（200-188）/200=6%。

面積誤差比是指產權登記面積減去合同約定面積的差，除以合同約定面積。面積誤差比例如合同約定面積為200平方米61第二節(jié)住房按揭貸款首付比按揭利率住房公積金等額本息還款等額本金還款核心指標第二節(jié)住房按揭貸款首付比核心指標62首付比首付比=首付金額/房款總額例如假設某套商品房的單價為6000元/每平米，單套面積為100平米。購房者利用自有資金支付給開發(fā)商的房價款為18萬，剩余部分向銀行按揭貸款，則購房者的首付比=首付金額/房款總額=18÷60×100%=30%。首付比較是銀行在給按揭客戶辦理按揭住房貸款的時候，客戶自己最少需要支付給開發(fā)商的房款部分占房款總額的比例。首付比首付比=首付金額/房款總額例如假設某63按揭利率按揭利率是購房者向銀行按揭貸款時，在一定時期內需要支付的利息量與貸款額度的比率，通常用百分比表示。例如一筆貸款1年的利息是50元，貸款本金為1000元，則該筆貸款的年利率＝利息/本金＝50×100%/1000＝5%。利率的高低，決定著一定數量的借貸資本在一定時期內獲得利息的多少。同樣借貸1000元資金，若年利率為5%，則年支付利息為50元；若年利率為10%，則年支付利息為100元。按揭利率＝利息/貸款額度按揭利率按揭利率是購房者向銀行按64等額本息還款是指貸款期限內每月以相等的金額償還貸款本息，直至結清貸款。特點：每月償還的金額相同，由于開始需償還的本金較多，因而利息占的比重較大。隨著還款次數的增多，利息將逐漸減少，本金所占比重逐漸增加。等額本息還款是指貸款期限內每月以相等的金額償65等額本金還款

是指貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結清貸款。特點：每月歸還本金的數額相等，但每月的還款額并不固定，而是隨著每月本金的減少而遞減，隨著還款次數的增多，利息由多逐漸減少。

等額本金還款是指貸款人將本金分攤到每個月內，66第三節(jié)房地產市場風險空置率房價收入比租售比核心指標第三節(jié)房地產市場風險空置率核心指標67空置率例如某省累計商品房空置面積為2萬平方，近三年商品房竣工面積之和為20萬平方米，則該省商品房空置率＝累計的商品房空置面積/