工改工政策分析課件

工業(yè)用地政策分析1-工業(yè)用地政策分析1-1文件名出臺時間《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見》2006-6-19《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價計算暫行辦法的通知》2006-6-21《深圳市招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定》2006-9-25《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》2007-3-30《深圳市工業(yè)區(qū)升級改造總體規(guī)劃綱要(2007-2020)》2007-8-1《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見》2008-3-6《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》2008-2-18《關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方法》2008-9-9《工業(yè)樓宇暫行管理辦法》2008-9-25《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)與管理暫行辦法》2008《深圳市人民政府令（第211號）深圳市城市更新辦法》2009-10-22《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》2012-2-7《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》2012-8《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》2013-1政策分析相關(guān)文件2006年至2013年政府出臺的工業(yè)用地相關(guān)政策2-文件名出臺時間《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約2土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同未作約定自用部份≧50%非自用部份≦50%，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可分割轉(zhuǎn)讓的舊工業(yè)區(qū)升級改造項目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑；面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部份可以分割轉(zhuǎn)讓。工業(yè)用地項目非城市更新類城市更新類城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓非城市城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓租售比例受限于50％：50％政策分析租售比例3-土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同未作約定自用部份≧3工業(yè)用地政策對于工業(yè)用地項目在配套比例上有嚴(yán)格的限制，配套及產(chǎn)業(yè)用房比例受限于30%：70%，30%配套按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售70%工業(yè)樓宇30%配套持有：涉及部分的地價補(bǔ)繳，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為所涉及物業(yè)的基準(zhǔn)地價銷售：按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售工業(yè)用地項目工業(yè)用地一般涵蓋的物業(yè)類型為：傳統(tǒng)生產(chǎn)（科研）廠房、配套物業(yè)（即配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施）。政策分析配套比例4-工業(yè)用地政策對于工業(yè)用地項目在配套比例上有嚴(yán)格的限制，配套及4新轉(zhuǎn)讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分，并明確工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，交易方式可通過交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易現(xiàn)售：工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證后才能出售交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易銷售條件及方式產(chǎn)權(quán)劃分靈活：依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書產(chǎn)權(quán)劃分政策分析產(chǎn)權(quán)劃分與銷售5-新轉(zhuǎn)讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分，并明確工業(yè)5新轉(zhuǎn)讓辦法中明確工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，并提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補(bǔ)地價可轉(zhuǎn)讓部分物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響受讓人資格：須是依法注冊登記的企業(yè)再轉(zhuǎn)讓確需5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓：增值收益100%計提5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓受讓人資格審查：必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查轉(zhuǎn)讓限制特殊分割轉(zhuǎn)讓當(dāng)企業(yè)租賃物業(yè)滿5年，可獲得該物業(yè)的購買權(quán)對擬上市企業(yè)，可以申請購買特殊轉(zhuǎn)讓：5年購買，使企業(yè)可以通過銷售物業(yè)5年后的期權(quán)實現(xiàn)變相銷售；上市扶持：如有相關(guān)資源，可大大提高項目的銷售體量。政策分析銷售限制現(xiàn)售：工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證后才能出售6-新轉(zhuǎn)讓辦法中明確工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，并提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工6第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的土地整備資金，具體收繳工作由市土地整備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

——《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》政府參與物業(yè)收益分成，使工業(yè)用地項目利潤空間受到較大影響，但增值收益的計算方式目前存在較大政策盲點，具體操作有待進(jìn)一步明確7政策分析收益分成超額累進(jìn)稅率法提取增值收益額10≤增值收益額/扣減總額≤50%增值收益額*50%2增值收益額/扣減總額≥50%未超過增值收益額50%部份*50%+超過增值收益額50%部份*60%備注：5年內(nèi)工業(yè)樓宇再轉(zhuǎn)讓增值收益額*100%提取方法超額累進(jìn)稅率法提取增值收益額增值收益交易價格總扣減金額銷售收入登記價格（與工程建設(shè)相關(guān)的所有成本）交易相關(guān)稅費已補(bǔ)繳地價＝-++注：虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源-第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成政府參與物業(yè)收益分成，使工業(yè)用地項7到2020年，深圳市可供新增建設(shè)用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項目、公共設(shè)施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約，故發(fā)布優(yōu)化空間資源配置、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的“1+6”文件，以深化土地管理制度改革、大力提升國土資源節(jié)約集約利用能力和管理水平。

《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》【主文件】《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》《深圳市創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》

《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》【主要分享內(nèi)容】《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房意見》《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》《深圳市貫徹執(zhí)行<閑置土地處置辦法>的實施意見(試行)》“1+6”文件出臺背景注：主文件以市政府1號文件為主，其他6個配套文件分別由規(guī)劃國土委、經(jīng)貿(mào)信息委和住建局負(fù)責(zé)起草。為解決產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，城市發(fā)展土地空間受限等問題，市政府出臺“1+6”文件，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型及優(yōu)化空間資源配置政策分析出臺背景8-到2020年，深圳市可供新增建設(shè)用地只有59平方公里8土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同未作約定自用部份≧50%城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓租售比例不再受限于50％：50％非自用部份≦50%，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可分割轉(zhuǎn)讓的舊工業(yè)區(qū)升級改造項目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑；面積比例不低于總建筑面積百50%的，非自用部份可以分割轉(zhuǎn)讓。工業(yè)用地項目非城市更新類城市更新類城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓政策分析租售比例9-土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同未作約定自用部份≧930%配套按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售70%工業(yè)樓宇30%配套持有：涉及部分的地價補(bǔ)繳，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為所涉及物業(yè)的基準(zhǔn)地價銷售：按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售工業(yè)用地項目配套物業(yè)類型：配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施政策分析配套突破10-30%配套按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售70%工業(yè)樓宇10新轉(zhuǎn)讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分；并明確工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，交易方式可通過交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易現(xiàn)售：工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證后才能出售交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易銷售條件及方式產(chǎn)權(quán)劃分靈活：依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書產(chǎn)權(quán)劃分政策分析產(chǎn)權(quán)劃分及銷售11-新轉(zhuǎn)讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分；并明確工業(yè)11新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補(bǔ)地價可轉(zhuǎn)讓部分物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響受讓人資格：須是依法注冊登記的企業(yè)再轉(zhuǎn)讓確需5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓：增值收益100%計提5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓受讓人資格審查：必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查轉(zhuǎn)讓限制特殊分割轉(zhuǎn)讓當(dāng)企業(yè)租賃物業(yè)滿5年，可獲得該物業(yè)的購買權(quán)對擬上市企業(yè)，可以申請購買特殊轉(zhuǎn)讓：5年購買，使企業(yè)可以通過銷售物業(yè)5年后的期權(quán)實現(xiàn)變相銷售；上市扶持：如有相關(guān)資源，可大大提高項目的銷售體量。政策分析銷售限制12-新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補(bǔ)地價可轉(zhuǎn)讓部分物12受讓人資格及資格審查：受讓人須是依法注冊登記的企業(yè)，且必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查。實現(xiàn)的價格和速度：嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓規(guī)定對工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓價格和速度有較大影響，增加市場風(fēng)險。轉(zhuǎn)讓限制5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，所得增值收益100%計提。嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件限制及政府參與增值收益分成，極大影響物業(yè)實現(xiàn)的價格、銷售速度及收益政策分析轉(zhuǎn)讓限制13-受讓人資格及資格審查：受讓人須是依法注冊登記的企業(yè)，且必須符13第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的土地整備資金，具體收繳工作由市土地整備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)?！渡钲谑泄I(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》提取方法超額累進(jìn)稅率法提取增值收益額10≤增值收益額/扣減總額≤50%增值收益額*50%2增值收益額/扣減總額≥50%未超過增值收益額50%部份*50%+超過增值收益額50%部份*60%注：5年內(nèi)工業(yè)樓宇再轉(zhuǎn)讓增值收益額*100%政府參與物業(yè)收益的分成，使工業(yè)用地利潤空間受到較大影響政策分析收益分成14-第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成提取方法超額累進(jìn)稅率法提取增值收益14計算方式——增值收益的計算目前存在較大政策盲點，對項目整體收益的影響較大，具體操作有待進(jìn)一步明確增值收益和土地增值稅是否重復(fù)計算？新政中的規(guī)定增值收益與土地增值稅，屬于針對同一基礎(chǔ)的重復(fù)計算，且未明確是否可以進(jìn)行抵扣，存在較大的政策盲點。關(guān)于政府參與增值收益分成增值收益交易價格總扣減金額銷售收入登記價格（與工程建設(shè)相關(guān)的所有成本）交易相關(guān)稅費已補(bǔ)繳地價＝-++注：虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源政策分析收益分成15-計算方式——增值收益的計算目前存在較大政策盲點，對項目整體收15非政府鼓勵工業(yè)用地建設(shè)一定量的配套住宅（居住產(chǎn)權(quán)），并給予一定的優(yōu)惠政策，但該物業(yè)可能面臨一定的銷售限制十二、實行產(chǎn)業(yè)配套住房的流轉(zhuǎn)機(jī)制。產(chǎn)業(yè)單位自行建設(shè)的產(chǎn)業(yè)配套住房，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先解決本單位職工的住房問題，在滿足本單位住房困難職工租住需求的基礎(chǔ)上，房源仍有剩余的，產(chǎn)業(yè)單位可以面向周邊的產(chǎn)業(yè)單位整體出租，但不得面向社會個人出租。十三、實行產(chǎn)業(yè)配套住房產(chǎn)權(quán)整體持有。利用產(chǎn)業(yè)用地配套建設(shè)的產(chǎn)業(yè)配套住房，其產(chǎn)權(quán)附屬于該宗產(chǎn)業(yè)用地，不得分割轉(zhuǎn)讓。情況特殊確需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市住房保障主管部門及市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。十四、實行產(chǎn)業(yè)配套住房租售并舉。高端人才、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的人才除由產(chǎn)業(yè)單位自行提供產(chǎn)業(yè)配套住房外，還可以由政府通過租售結(jié)合的方式提供產(chǎn)業(yè)配套住房。其中，以出租方式提供產(chǎn)業(yè)配套住房的，租金標(biāo)準(zhǔn)不高于我市公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)；以出售方式提供產(chǎn)業(yè)配套住房的，銷售價格可以參照安居型商品房定價標(biāo)準(zhǔn)加以確定；其他產(chǎn)業(yè)員工，則主要由產(chǎn)業(yè)單位以出租的方式提供其自行建設(shè)和籌集的產(chǎn)業(yè)配套住房，租金標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)業(yè)單位自主確定。十五、實行嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)配套住房入住制度。產(chǎn)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置租賃入住條件，建立健全產(chǎn)業(yè)配套住房的管理制度，簽訂租住合同，建立租住檔案。產(chǎn)業(yè)配套住房符合我市保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，入住人員不得在我市擁有自有住房，且不得同時享受我市的住房保障政策。同時加強(qiáng)準(zhǔn)入和退出管理，禁止產(chǎn)業(yè)員工轉(zhuǎn)租和長期空置產(chǎn)業(yè)配套住房。——《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見》政策分析其他政策16-非政府鼓勵工業(yè)用地建設(shè)一定量的配套住宅（居住產(chǎn)權(quán)），并給予一16城市更新項目中，地塊仍然為工業(yè)用途的情況下，以下面方法補(bǔ)繳地價，導(dǎo)致銷售部分地價略有上升原有合法面積：增加建筑面積面積：按照公告基準(zhǔn)地價的50%補(bǔ)繳配套部份（≤30%）產(chǎn)業(yè)用房（≥70%）持有：按照公告基準(zhǔn)地價的50%補(bǔ)繳分割轉(zhuǎn)讓：（工業(yè)用地基準(zhǔn)地價+辦公用地基準(zhǔn)地價）*50%持有：工業(yè)用地基準(zhǔn)地價*50%整體轉(zhuǎn)讓：按照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價補(bǔ)繳仍為工業(yè)用地屬性銷售：（法定機(jī)構(gòu)評估價+市場機(jī)構(gòu)評估價）*50%*85%銷售持有：不補(bǔ)繳地價政策分析地價補(bǔ)繳17-城市更新項目中，地塊仍然為工業(yè)用途的情況下，以下面方法補(bǔ)繳地17非城市更新項目配套部份（≤30%）產(chǎn)業(yè)用房（≥70%）銷售：按照市場評估價補(bǔ)繳持有：在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)繳整體轉(zhuǎn)讓：報批并按公告基準(zhǔn)地價補(bǔ)繳特殊轉(zhuǎn)讓：市場評估價-已繳納地價分割轉(zhuǎn)讓：市場評估價-已繳納地價正常進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓部份其他轉(zhuǎn)讓方式非城市更新項目中，以下面方法補(bǔ)繳地價，該類項目若想實現(xiàn)純市場化銷售，面臨的地價成本大幅提高風(fēng)險政策分析地價補(bǔ)繳18-非城市更新項目配套部份（≤30%）產(chǎn)業(yè)用房（≥70%18評估地價計算方法——根據(jù)2013深圳最新政策規(guī)定，市場評估價補(bǔ)繳按實際評論結(jié)果的85%計收在城市更新項目地價評估方面，《暫行措施》提出兩項具體措施，一是引入市場評估機(jī)構(gòu)參與地價評估，法定結(jié)構(gòu)與市場評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果各占一半權(quán)重；二是基于城市更新項目談判過程艱難、運作周期較長、用地貢獻(xiàn)等特殊性，地價金額按照上述結(jié)論結(jié)果的85%計收。政策分析地價補(bǔ)繳19-評估地價計算方法——根據(jù)2013深圳最新政策規(guī)定，市場評估價19未來工業(yè)用地年限調(diào)整為30年，對于不同產(chǎn)業(yè)政府實行差別化對待第三條土地實用年限按商業(yè)40年、辦公40年、住宅70年、工業(yè)30年。第四條基于基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系的宗地地價按照以下公式測算：宗地地價＝∑基準(zhǔn)地價*建筑面積*適用類型修正系數(shù)-土地開發(fā)程度扣減項——《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)表產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)分類（暫定）修正系數(shù)（暫定）1鼓勵發(fā)展類總部企業(yè)0.52戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)0.53現(xiàn)代服務(wù)業(yè)0.54高端制造業(yè)0.65允許發(fā)展類1.06限制發(fā)展類2.0以上政策分析宗地測算20-未來工業(yè)用地年限調(diào)整為30年，對于不同產(chǎn)業(yè)政府實行差別化對待201、成本增加：在最新政策體系下，基準(zhǔn)地價被提高；工業(yè)用地升級改造項目的地價評估測算體系也提高了土地的評估價格，致使企業(yè)成本增加；2、收益分成：政府參與收益分成使得企業(yè)的利潤減少，收益降低；3、市場風(fēng)險：新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補(bǔ)地價可轉(zhuǎn)讓部份物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響。1、租售比例突破限制：城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓租售比例不再受限于50％：50％；2、配套突破：30%配套按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售；3、產(chǎn)權(quán)劃分靈活：新政策可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；4、交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易。利好弊端政策小結(jié)21-1、成本增加：在最新政策體系下，基準(zhǔn)地價被提高；工業(yè)用地升級21工業(yè)用地政策分析22-工業(yè)用地政策分析1-22文件名出臺時間《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見》2006-6-19《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價計算暫行辦法的通知》2006-6-21《深圳市招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定》2006-9-25《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》2007-3-30《深圳市工業(yè)區(qū)升級改造總體規(guī)劃綱要(2007-2020)》2007-8-1《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見》2008-3-6《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》2008-2-18《關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方法》2008-9-9《工業(yè)樓宇暫行管理辦法》2008-9-25《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)與管理暫行辦法》2008《深圳市人民政府令（第211號）深圳市城市更新辦法》2009-10-22《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》2012-2-7《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》2012-8《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》2013-1政策分析相關(guān)文件2006年至2013年政府出臺的工業(yè)用地相關(guān)政策23-文件名出臺時間《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約23土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同未作約定自用部份≧50%非自用部份≦50%，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可分割轉(zhuǎn)讓的舊工業(yè)區(qū)升級改造項目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑；面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部份可以分割轉(zhuǎn)讓。工業(yè)用地項目非城市更新類城市更新類城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓非城市城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓租售比例受限于50％：50％政策分析租售比例24-土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同未作約定自用部份≧24工業(yè)用地政策對于工業(yè)用地項目在配套比例上有嚴(yán)格的限制，配套及產(chǎn)業(yè)用房比例受限于30%：70%，30%配套按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售70%工業(yè)樓宇30%配套持有：涉及部分的地價補(bǔ)繳，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為所涉及物業(yè)的基準(zhǔn)地價銷售：按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售工業(yè)用地項目工業(yè)用地一般涵蓋的物業(yè)類型為：傳統(tǒng)生產(chǎn)（科研）廠房、配套物業(yè)（即配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施）。政策分析配套比例25-工業(yè)用地政策對于工業(yè)用地項目在配套比例上有嚴(yán)格的限制，配套及25新轉(zhuǎn)讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分，并明確工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，交易方式可通過交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易現(xiàn)售：工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證后才能出售交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易銷售條件及方式產(chǎn)權(quán)劃分靈活：依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書產(chǎn)權(quán)劃分政策分析產(chǎn)權(quán)劃分與銷售26-新轉(zhuǎn)讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分，并明確工業(yè)26新轉(zhuǎn)讓辦法中明確工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，并提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補(bǔ)地價可轉(zhuǎn)讓部分物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響受讓人資格：須是依法注冊登記的企業(yè)再轉(zhuǎn)讓確需5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓：增值收益100%計提5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓受讓人資格審查：必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查轉(zhuǎn)讓限制特殊分割轉(zhuǎn)讓當(dāng)企業(yè)租賃物業(yè)滿5年，可獲得該物業(yè)的購買權(quán)對擬上市企業(yè)，可以申請購買特殊轉(zhuǎn)讓：5年購買，使企業(yè)可以通過銷售物業(yè)5年后的期權(quán)實現(xiàn)變相銷售；上市扶持：如有相關(guān)資源，可大大提高項目的銷售體量。政策分析銷售限制現(xiàn)售：工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證后才能出售27-新轉(zhuǎn)讓辦法中明確工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，并提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工27第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的土地整備資金，具體收繳工作由市土地整備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

——《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》政府參與物業(yè)收益分成，使工業(yè)用地項目利潤空間受到較大影響，但增值收益的計算方式目前存在較大政策盲點，具體操作有待進(jìn)一步明確28政策分析收益分成超額累進(jìn)稅率法提取增值收益額10≤增值收益額/扣減總額≤50%增值收益額*50%2增值收益額/扣減總額≥50%未超過增值收益額50%部份*50%+超過增值收益額50%部份*60%備注：5年內(nèi)工業(yè)樓宇再轉(zhuǎn)讓增值收益額*100%提取方法超額累進(jìn)稅率法提取增值收益額增值收益交易價格總扣減金額銷售收入登記價格（與工程建設(shè)相關(guān)的所有成本）交易相關(guān)稅費已補(bǔ)繳地價＝-++注：虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源-第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成政府參與物業(yè)收益分成，使工業(yè)用地項28到2020年，深圳市可供新增建設(shè)用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項目、公共設(shè)施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約，故發(fā)布優(yōu)化空間資源配置、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的“1+6”文件，以深化土地管理制度改革、大力提升國土資源節(jié)約集約利用能力和管理水平。

《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》【主文件】《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》《深圳市創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》

《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》【主要分享內(nèi)容】《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房意見》《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》《深圳市貫徹執(zhí)行<閑置土地處置辦法>的實施意見(試行)》“1+6”文件出臺背景注：主文件以市政府1號文件為主，其他6個配套文件分別由規(guī)劃國土委、經(jīng)貿(mào)信息委和住建局負(fù)責(zé)起草。為解決產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，城市發(fā)展土地空間受限等問題，市政府出臺“1+6”文件，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型及優(yōu)化空間資源配置政策分析出臺背景29-到2020年，深圳市可供新增建設(shè)用地只有59平方公里29土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同未作約定自用部份≧50%城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓租售比例不再受限于50％：50％非自用部份≦50%，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可分割轉(zhuǎn)讓的舊工業(yè)區(qū)升級改造項目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑；面積比例不低于總建筑面積百50%的，非自用部份可以分割轉(zhuǎn)讓。工業(yè)用地項目非城市更新類城市更新類城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓政策分析租售比例30-土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同未作約定自用部份≧3030%配套按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售70%工業(yè)樓宇30%配套持有：涉及部分的地價補(bǔ)繳，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為所涉及物業(yè)的基準(zhǔn)地價銷售：按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售工業(yè)用地項目配套物業(yè)類型：配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施政策分析配套突破31-30%配套按市場評估價補(bǔ)繳地價后可進(jìn)入市場銷售70%工業(yè)樓宇31新轉(zhuǎn)讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分；并明確工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，交易方式可通過交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易現(xiàn)售：工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證后才能出售交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易銷售條件及方式產(chǎn)權(quán)劃分靈活：依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書產(chǎn)權(quán)劃分政策分析產(chǎn)權(quán)劃分及銷售32-新轉(zhuǎn)讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分；并明確工業(yè)32新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補(bǔ)地價可轉(zhuǎn)讓部分物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響受讓人資格：須是依法注冊登記的企業(yè)再轉(zhuǎn)讓確需5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓：增值收益100%計提5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓受讓人資格審查：必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查轉(zhuǎn)讓限制特殊分割轉(zhuǎn)讓當(dāng)企業(yè)租賃物業(yè)滿5年，可獲得該物業(yè)的購買權(quán)對擬上市企業(yè)，可以申請購買特殊轉(zhuǎn)讓：5年購買，使企業(yè)可以通過銷售物業(yè)5年后的期權(quán)實現(xiàn)變相銷售；上市扶持：如有相關(guān)資源，可大大提高項目的銷售體量。政策分析銷售限制33-新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補(bǔ)地價可轉(zhuǎn)讓部分物33受讓人資格及資格審查：受讓人須是依法注冊登記的企業(yè)，且必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查。實現(xiàn)的價格和速度：嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓規(guī)定對工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓價格和速度有較大影響，增加市場風(fēng)險。轉(zhuǎn)讓限制5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，所得增值收益100%計提。嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件限制及政府參與增值收益分成，極大影響物業(yè)實現(xiàn)的價格、銷售速度及收益政策分析轉(zhuǎn)讓限制34-受讓人資格及資格審查：受讓人須是依法注冊登記的企業(yè)，且必須符34第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的土地整備資金，具體收繳工作由市土地整備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)?！渡钲谑泄I(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》提取方法超額累進(jìn)稅率法提取增值收益額10≤增值收益額/扣減總額≤50%增值收益額*50%2增值收益額/扣減總額≥50%未超過增值收益額50%部份*50%+超過增值收益額50%部份*60%注：5年內(nèi)工業(yè)樓宇再轉(zhuǎn)讓增值收益額*100%政府參與物業(yè)收益的分成，使工業(yè)用地利潤空間受到較大影響政策分析收益分成35-第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成提取方法超額累進(jìn)稅率法提取增值收益35計算方式——增值收益的計算目前存在較大政策盲點，對項目整體收益的影響較大，具體操作有待進(jìn)一步明確增值收益和土地增值稅是否重復(fù)計算？新政中的規(guī)定增值收益與土地增值稅，屬于針對同一基礎(chǔ)的重復(fù)計算，且未明確是否可以進(jìn)行抵扣，存在較大的政策盲點。關(guān)于政府參與增值收益分成增值收益交易價格總扣減金額銷售收入登記價格（與工程建設(shè)相關(guān)的所有成本）交易相關(guān)稅費已補(bǔ)繳地價＝-++注：虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源政策分析收益分成36-計算方式——增值收益的計算目前存在較大政策盲點，對項目整體收36非政府鼓勵工業(yè)用地建設(shè)一定量的配套住宅（居住產(chǎn)權(quán)），并給予一定的優(yōu)惠政策，但該物業(yè)可能面臨一定的銷售限制十二、實行產(chǎn)業(yè)配套住房的流轉(zhuǎn)機(jī)制。產(chǎn)業(yè)單位自行建設(shè)的產(chǎn)業(yè)配套住房，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先解決本單位職工的住房問題，在滿足本單位住房困難職工租住需求的基礎(chǔ)上，房源仍有剩余的，產(chǎn)業(yè)單位可以面向周邊的產(chǎn)業(yè)單位整體出租，但不得面向社會個人出租。十三、實行產(chǎn)業(yè)配套住房產(chǎn)權(quán)整體持有。利用產(chǎn)業(yè)用地配套建設(shè)的產(chǎn)業(yè)配套住房，其產(chǎn)權(quán)附屬于該宗產(chǎn)業(yè)用地，不得分割轉(zhuǎn)讓。情況特殊確需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市住房保障主管部門及市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。十四、實行產(chǎn)業(yè)配套住房租售并舉。高端人才、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的人才除由產(chǎn)業(yè)單位自行提供產(chǎn)業(yè)配套住房外，還可以由政府通過租售結(jié)合的方式提供產(chǎn)業(yè)配套住房。其中，以出租方式提供產(chǎn)業(yè)配套住房的，租金標(biāo)準(zhǔn)不高于我市公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)；以出售方式提供產(chǎn)業(yè)配套住房的，銷售價格可以參照安居型商品房定價標(biāo)準(zhǔn)加以確定；其他產(chǎn)業(yè)員工，則主要由產(chǎn)業(yè)單位以出租的方式提供其自行建設(shè)和籌集的產(chǎn)業(yè)配套住房，租金標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)業(yè)單位自主確定。十五、實行嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)配套住房入住制度。產(chǎn)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置租賃入住條件，建立健全產(chǎn)業(yè)配套住房的管理制度，簽訂租住合同，建立租住檔案。產(chǎn)業(yè)配套住房符合我市保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，入住人員不得在我市擁有自有住房，且不得同時享受我市的住房保障政策。同時加強(qiáng)準(zhǔn)入和退出管理，禁止產(chǎn)業(yè)員工轉(zhuǎn)租和長期空置產(chǎn)業(yè)配套住房。——《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見》政策分析其他政策37-非政府鼓勵工業(yè)用地建設(shè)一定量的配套住宅（居住產(chǎn)權(quán)），并給予一37城市更新項目中，地塊仍然為工業(yè)用途的情況下，以下面方法補(bǔ)繳地價，導(dǎo)致銷售部分地價略有上升原有合法面積：增加建筑面積面積：按照公告基準(zhǔn)地價的50%補(bǔ)繳配套部份（≤30%）產(chǎn)業(yè)用房（≥70%）持有：按照公告基準(zhǔn)地價的50%補(bǔ)繳分