房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

第一節(jié)房地地產(chǎn)投資項(xiàng)目目財(cái)務(wù)分析概概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析析的含義是指投資分析析人員在房地地產(chǎn)市場調(diào)查查與預(yù)測，項(xiàng)項(xiàng)目策劃，投投資、成本與與費(fèi)用估算，，收入估算與與資金籌措等等基本資料和和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通過編編制基本財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表，計(jì)算算財(cái)務(wù)評價指指標(biāo)，對房地地產(chǎn)項(xiàng)目的盈盈利能力、清清償能力和資資金平衡情況況所進(jìn)行的分分析，據(jù)此評評價和判斷投投資項(xiàng)目在財(cái)財(cái)務(wù)上的可行行性。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)分析概述述一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析析的含義由此財(cái)務(wù)分析析的基本程序序是：1、收集、整理理和計(jì)算有關(guān)關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表。3、財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)的計(jì)算與與評價。4、進(jìn)行不確定定性分析。5、由上述確定定性分析和不不確定性分析析的結(jié)果，作作出投資項(xiàng)目目財(cái)務(wù)上可行行與否的最終終結(jié)論。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)分析概述述二、財(cái)務(wù)分析析的作用1、衡量項(xiàng)目的的盈利能力這種衡量主要要是靠計(jì)算財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值、投資資利潤率及資資本金利潤率率等指標(biāo)來進(jìn)進(jìn)行的。2、衡量項(xiàng)目的的清償能力這種衡量主要要是通過計(jì)算算投資回收期期、借款償還還期以及資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率和償償債保障比率率等指標(biāo)來進(jìn)進(jìn)行的。3、衡量項(xiàng)目的的資金平衡能能力資金平衡主要要是指投資項(xiàng)項(xiàng)目的各期盈盈余資金不應(yīng)應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，，它是投資開開發(fā)經(jīng)營的必必要條件。這這種衡量是通通過資金來源源與運(yùn)用表進(jìn)進(jìn)行的。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表一、現(xiàn)金流量量表1、現(xiàn)金流量表表的含義現(xiàn)金流量表是是指反映項(xiàng)目目在計(jì)算期內(nèi)內(nèi)各年的現(xiàn)金金流入、現(xiàn)金金流出和凈現(xiàn)現(xiàn)金流量的計(jì)計(jì)算表格。現(xiàn)金流入、流流出不包括非非現(xiàn)金收支，，如折舊費(fèi)、、應(yīng)收款和應(yīng)應(yīng)付款等。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表一、現(xiàn)金流量量表2、現(xiàn)金流量表表的種類（1）全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金金流量表是不不分投資資金金來源，以全部投資作作為計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)（即假定全部投資資均為自有資資金），用以計(jì)算算全部投資所所得稅前及所所得稅后財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值及投資回回收期等評價價指標(biāo)的計(jì)算算表格。其目目的是考察項(xiàng)項(xiàng)目全部投資資的盈利能力力，為各個方方案進(jìn)行比較較建立共同基基礎(chǔ)。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準(zhǔn)收益率（%）全部投資現(xiàn)金金流量表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表一、現(xiàn)金流量量表2、現(xiàn)金流量表表的種類（2）資本金現(xiàn)金金流量表資本金是項(xiàng)目目投資者自己己擁有的資金金。該表從投投資者整體的的角度出發(fā)，，以投資者的出出資額作為計(jì)計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還還和利息支付付作為現(xiàn)金流流出，用以計(jì)算資資本金財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率、、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值等評價指標(biāo)標(biāo)，考察項(xiàng)目目資本金的盈盈利能力。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表一、現(xiàn)金流量量表2、現(xiàn)金流量表表的種類（3）針對兩表的的有關(guān)說明①凈現(xiàn)金流量量（項(xiàng)目的未未來收益）是是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)現(xiàn)金流入與現(xiàn)現(xiàn)金流出的代代數(shù)和。根據(jù)據(jù)需要，可以以計(jì)算稅前凈凈現(xiàn)金流量，，也可以計(jì)算算稅后現(xiàn)金流流量。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表②全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表和和資本金現(xiàn)金金流量表的區(qū)區(qū)別：A、由于全部投投資現(xiàn)金流量量假定擬投資資項(xiàng)目所需的的全部投資均均為投資者的的自有資金，，因此全部投投資中不含建建設(shè)期利息，，同時也不考考慮全部投資資的本金和利利息的償還問問題。而在資資本金現(xiàn)金流流量表中，由由于假定了全全部投資中除除資本金以外外的投資都是是通過債務(wù)資資金來解決的的，所以現(xiàn)金金流出項(xiàng)目增增加了“借款款本金償還””和“借款利利息支付”。。在資本金現(xiàn)金金流量表中，，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的銀行借借款是現(xiàn)金流流入，但又同同時將借款用用于項(xiàng)目投資資，則同時點(diǎn)、、等額的流入入和流出，兩兩者相互抵消消，因而只有自有資金金（即資本金金）。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表②全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表和和資本金現(xiàn)金金流量表的區(qū)區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出出欄目中，資資本金現(xiàn)金流流量表可能發(fā)發(fā)生“預(yù)售收收入再投入””項(xiàng)目（如果果項(xiàng)目有預(yù)售售收入再投入入），而全部部投資現(xiàn)金流流量表中卻可可能沒有這一一項(xiàng)。C、資本金現(xiàn)金金流量表中，，土地增值稅稅與所得稅的的計(jì)算基數(shù)中中含財(cái)務(wù)費(fèi)用用。而全部投投資現(xiàn)金流量量表中，雖然然全部投資中中不含財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用，但在表表中所列的其其他項(xiàng)目中仍仍保留有財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用的影響響。當(dāng)利息增增大時，應(yīng)納納稅所得額減減少，故土地地增值稅和所所得稅減少，，從而增大了了全部投資稅稅后內(nèi)部收益益率。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表③計(jì)算期房地產(chǎn)開發(fā)出出售型項(xiàng)目一一般只有建設(shè)設(shè)期，所謂的的經(jīng)營期也是是很短的銷售售期間。而置置業(yè)投資項(xiàng)目目不存在建設(shè)設(shè)期，一般只只有經(jīng)營期。。由于預(yù)售和預(yù)預(yù)租情況的存存在，這類開開發(fā)項(xiàng)目的建建設(shè)期和經(jīng)營營期無法截然然分開，一般般統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營期”。開發(fā)出售型的的項(xiàng)目是指從從建設(shè)開始時時起到全部售售出時為止所所經(jīng)歷的是時時間；開發(fā)出出租型的項(xiàng)目目是指從建設(shè)設(shè)開始時起到到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)結(jié)束所經(jīng)歷的的時間。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表④房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目往往有有開發(fā)后出售售項(xiàng)目、開發(fā)發(fā)后出租項(xiàng)目目和置業(yè)投資資項(xiàng)目的區(qū)分分。開發(fā)出售型項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流流量表中沒有有“回收經(jīng)營營資金”項(xiàng)目目，運(yùn)營費(fèi)用用和修理費(fèi)用用也很少發(fā)生生，所以不填填，也不存在在固定資產(chǎn)余余值的回收。。以出租和自營營為主的房地地產(chǎn)投資項(xiàng)目目，也會有一一些項(xiàng)目與出出售項(xiàng)目不同同，在持有期期末可能會發(fā)發(fā)生“凈轉(zhuǎn)售售收入”。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表（4）投資者各方方現(xiàn)金流量表表該表以投資者者各方的出資資額作為計(jì)算算基礎(chǔ)，用以以計(jì)算投資者者各方財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率、、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值等評價指標(biāo)標(biāo)，反映投資資者各方投入入資本的盈利利能力。當(dāng)一個房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目有幾個個投資者進(jìn)行行投資時，就就應(yīng)編制投資資者各方現(xiàn)金金流量表。投資者各方現(xiàn)現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表二、資金來源源與運(yùn)用表1、資金來源與與運(yùn)用表的含含義資金來源與運(yùn)運(yùn)用表是反映映房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目在計(jì)算算期內(nèi)各年的的資金盈余或或短缺情況以以及項(xiàng)目的資資金籌措方案案和貸款償還還計(jì)劃的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表，它為為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表的編制制及資金平衡衡分析提供了了重要的財(cái)務(wù)務(wù)信息。其表表格形式見下下頁。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金資金來源與應(yīng)應(yīng)用表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表二、資金來源源與運(yùn)用表2、資金平衡分分析該表給出的盈盈余資金表示示當(dāng)年資金來來源（現(xiàn)金流流入）多于資資金運(yùn)用（現(xiàn)現(xiàn)金流出）的的數(shù)額。當(dāng)盈盈余資金為負(fù)負(fù)值時，表示示該年的資金金短缺數(shù)。作作為資金的平平衡，并不要要求每年的盈盈余資金不出出現(xiàn)負(fù)值，而而要求從投資資開始至各年年累計(jì)的盈余余資金大于零零或等于零。。作為項(xiàng)目投資資實(shí)施的必要要條件，每期期的盈余資金金應(yīng)不小于零零。因而，房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目資金平衡衡分析關(guān)注的的重點(diǎn)是資金金來源與運(yùn)用用表的累計(jì)盈盈余欄目。出售項(xiàng)目資金金來源與運(yùn)用用表序號項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運(yùn)用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營收入）1.2資本金1.3折舊費(fèi)1.4攤銷費(fèi)1.5和1.6長期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金出租和自營項(xiàng)項(xiàng)目的資金來來源與應(yīng)用表表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表三、利潤表（（或稱損益表表）1、損益表的含含義損益表是反映映房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目計(jì)算期期內(nèi)各年的利利潤總額、所所得稅及各年年稅后利潤的的分配等情況況的財(cái)務(wù)報(bào)表表。通過該表表提供的投資資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益靜態(tài)分析析的信息資料料，可以計(jì)算算投資利潤率率、投資利稅稅率、資本金金利潤率、資資本金凈利潤潤率等指標(biāo)。。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤9.3未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤率（%）；4、資本金凈利潤率（%）利潤表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表三、利潤表（（或稱損益表表）2、損益表的數(shù)數(shù)據(jù)來源與填填列（1）關(guān)于利潤總總額損益表中的利利潤總額一般般應(yīng)為：利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)經(jīng)營成本－運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用－修修理費(fèi)用－經(jīng)經(jīng)營稅金與附附加－土地增增值稅第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表三、利潤表（（或稱損益表表）2、損益表的數(shù)數(shù)據(jù)來源與填填列（1）關(guān)于利潤總總額①以出售為主主的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的利潤總總額利潤總額=銷售收入－總總成本費(fèi)用－－經(jīng)營稅金與與附加－土地地增值稅序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的損益益表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表三、利潤表（（或稱損益表表）2、損益表的數(shù)數(shù)據(jù)來源與填填列（1）關(guān)于利潤總總額②以出租為主主的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目利潤總額額利潤總額=出租收入－經(jīng)經(jīng)營成本－運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用－經(jīng)經(jīng)營稅金與附附加序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用（經(jīng)營費(fèi)用）4經(jīng)營稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤出租型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的損益益表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表三、利潤表（（或稱損益表表）2、損益表的數(shù)數(shù)據(jù)來源與填填列（2）關(guān)于稅后利利潤稅后利潤=利潤總額－所所得稅其中，所得稅稅=應(yīng)納稅所得額額×所得稅稅率一般情況下，，應(yīng)納稅所得得額（或應(yīng)納納稅收入）就就是前面計(jì)算算出來的利潤潤總額。房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的所得稅稅稅率一般為為25%。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表（3）關(guān)于利潤分分配房地產(chǎn)企業(yè)交交納所得稅后后的利潤為稅稅后利潤，稅稅后利潤等于于可供分配利利潤，一般按按照下列順序序分配：①彌補(bǔ)企業(yè)以以前年度虧損損。②提取盈余公公積金。③向投資者分分配利潤，即即表中的應(yīng)付付利潤?？紤]了這三項(xiàng)項(xiàng)因素后（大大部分情況下下只有后兩項(xiàng)項(xiàng)因素），余余額即為表中中的未分配利利潤，未分配配利潤主要是是用于歸還借借款。當(dāng)借款款還清后，一一般應(yīng)將這部部分利潤補(bǔ)分分給投資者。。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表四、資產(chǎn)負(fù)債債表1、資產(chǎn)負(fù)債表表的含義資產(chǎn)負(fù)債表是是反映房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目在在計(jì)算期內(nèi)各各年末資產(chǎn)、、負(fù)債與所有有者權(quán)益變化化及對應(yīng)關(guān)系系的報(bào)表。該該表主要用于于考察項(xiàng)目資資產(chǎn)、負(fù)債、、所有者權(quán)益益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目清償償能力分析。。各期資產(chǎn)應(yīng)應(yīng)等于負(fù)債和和所有者權(quán)益益之和。2、資產(chǎn)負(fù)債表表的內(nèi)容從表中可以看看出，資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表由三大大部分組成：：資產(chǎn)、負(fù)債債和所有者權(quán)權(quán)益。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2長期負(fù)債總額2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計(jì)未分配利潤資產(chǎn)負(fù)債表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表四、資產(chǎn)負(fù)債債表2、資產(chǎn)負(fù)債表表的內(nèi)容從表中可以看看出，資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表由三大大部分組成：：資產(chǎn)、負(fù)債債和所有者權(quán)權(quán)益。關(guān)于開發(fā)企業(yè)業(yè)資本金的有有關(guān)規(guī)定：建設(shè)部于2000年3月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)管理理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)分為4個等級。各個個等級的注冊冊資本金為：：一級5000萬元；二級2000萬元；三級800萬元；四級100萬元。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表四、資產(chǎn)負(fù)債債表清償能力分析析是項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目目經(jīng)營安全性性分析以及項(xiàng)項(xiàng)目籌資方案案分析的重要要內(nèi)容。運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債債表可以計(jì)算算兩類指標(biāo)：：①長期償債能能力指標(biāo)，如如資產(chǎn)負(fù)債率率。②短期償債能能力指標(biāo)，如如流動比率、、速動比率等等第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表五、各報(bào)表間間的相互關(guān)系系“利潤表”與與“現(xiàn)金流量量表”都是為為進(jìn)行項(xiàng)目盈盈利能力分析析提供基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)的報(bào)表，，不同的是，，通過“利潤潤表”計(jì)算的的是盈利能力力的靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)；通過“現(xiàn)現(xiàn)金流量表””計(jì)算的是盈盈利能力的動動態(tài)指標(biāo)。“借款還本付付息表”、““資金來源與與運(yùn)用表”和和“資產(chǎn)負(fù)債債表”都是為為進(jìn)行項(xiàng)目清清償能力分析析提供基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)的報(bào)表。。根據(jù)“借款款還本付息表表”或“資金金來源與運(yùn)用用表”可以計(jì)計(jì)算借款償還還期指標(biāo)，根根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表”可以以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率、流動動比率和速動動比率等指標(biāo)標(biāo)。另外，通過““資金來源與與運(yùn)用表”可可以進(jìn)行項(xiàng)目目的資金平衡衡能力的分析析。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表五、各報(bào)表間間的相互關(guān)系系各類報(bào)表的填填寫順序：借借款還本付息息表（在此之之前需計(jì)算““財(cái)務(wù)費(fèi)用或或建設(shè)期利息息”）土土地增值值稅計(jì)算表（（在此之前需需填好“銷售售收入及經(jīng)營營資金與附加加”計(jì)算表、、“總投資或或總成本費(fèi)用用”計(jì)算表））投投資計(jì)劃與與資金籌措表表利利潤表現(xiàn)現(xiàn)金金流量表資資金金來源與運(yùn)用用表資資產(chǎn)負(fù)債債表。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)一、基本指標(biāo)標(biāo)1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)表示示物業(yè)的市場場價值（價格格）與總收入入或凈收入之之間的比率關(guān)關(guān)系。該指標(biāo)可用于于將那些明顯不能接接受的項(xiàng)目加加以剔除。收益乘數(shù)按計(jì)計(jì)算基數(shù)的不不同，分為總總收益乘數(shù)和和凈收益乘數(shù)數(shù)。總收益乘乘數(shù)=市場價格÷總收入；凈收收益乘數(shù)=市場價格÷凈經(jīng)營收益。。總收益乘數(shù)數(shù)更常用一些些。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)一、基本指標(biāo)標(biāo)1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)的應(yīng)應(yīng)用：收益乘數(shù)的數(shù)數(shù)值越小，表表示物業(yè)的投投資價值越高高，可獲得投投資報(bào)酬率也也越高。將目標(biāo)物業(yè)的的收益乘數(shù)與與市場上流行行的收益乘數(shù)數(shù)進(jìn)行比較，，若低于參照照收益乘數(shù)，，則物業(yè)的報(bào)報(bào)出價格較有有優(yōu)勢。一般般商鋪的收益益乘數(shù)在10左右，而住宅宅的收益乘數(shù)數(shù)稍高。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)一、基本指標(biāo)標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率一般般用于所投資資物業(yè)相互間間的比較。較較為常用的財(cái)財(cái)務(wù)比率有營營業(yè)比率、損損益平衡比率率和償債保障障比率。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)一、基本指標(biāo)標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率（1）營業(yè)比率：：它是項(xiàng)目的的經(jīng)營支出占占實(shí)際總收入入的百分比。。營業(yè)比率=經(jīng)營支出÷實(shí)際總收入×100%一般說來，營營業(yè)比率越高高代表營運(yùn)的的效率越差，，反之則效率率越高。主要是考察與與物業(yè)本身生生財(cái)能力有關(guān)關(guān)的指標(biāo)。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率（2）損益平衡比比率是項(xiàng)目的經(jīng)營營支出與還本本付息額之和和占潛在總收收入的百分比比（也可以看看成是物業(yè)的的盈虧平衡比比率）。這個個比率越小，，則潛在總收收入越大，則則項(xiàng)目現(xiàn)金流流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)數(shù)之前的項(xiàng)目目總收入水平平可以越低。。所以，損益益平衡比率越越低越好。損益平衡比比率=（經(jīng)營支出出＋還本付息額額）÷潛在總收入入×100%第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率率（3）償債保障障比率（見教材P220例6-1）也稱償債能能力比率、、還本付息息比率。表表示項(xiàng)目凈凈經(jīng)營收益益與年債息息總額（年年還本付息息額）之間間的關(guān)系。。這是項(xiàng)目目凈經(jīng)營收收入在降到到不足以清清償所欠的的債務(wù)本息息之前的下下降程度。。償債保障比比率=凈經(jīng)營收益益÷年債息額（（年還本付息息額）該倍數(shù)越大大，則周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不靈的可可能性越小小，因而所所面臨的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越越小，它表表明了貸款款的安全程程度，所以以該指標(biāo)越越大越好。。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)3、盈利能力力指標(biāo)所有盈利能能力分析方方法的一個個共同特點(diǎn)點(diǎn)是將投資資與收益有有機(jī)地聯(lián)系系起來。（1）全面資本本化率表示預(yù)期凈凈經(jīng)營收益益占市場價價格的百分分比。全面資本化化率=凈經(jīng)營收益益÷市場價格×100%全面資本化化率是凈收收益乘數(shù)的的倒數(shù)。因?yàn)闆]有反反映融資狀狀況對投資資項(xiàng)目的影影響，全面面資本化率率這個指標(biāo)標(biāo)的適用性性受到一定定的限制。。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率率（2）股本化率率（也稱權(quán)益益資本化率率、權(quán)益報(bào)報(bào)酬率、資資本金利潤潤率）表示稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量占占初始股本本投資的百百分比。股本化率=稅前現(xiàn)金流流量÷初始股本投投資×100%其中稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營收益益－年還本本付息額股本化率反反映股本（（自有資金金）投資所所獲稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量大大小?？紤]慮了不同融融資條件對對物業(yè)的影影響，但是是它未能考考慮所得稅稅對投資項(xiàng)項(xiàng)目的影響響。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)3、盈利能力力指標(biāo)（3）現(xiàn)金回報(bào)率率（也叫資資本金凈利利潤率）：：是指稅后后現(xiàn)金流量量與股本投投資之比?！，F(xiàn)金回報(bào)率率=稅后現(xiàn)金流流量÷初始股本投投資×100%實(shí)質(zhì)上是稅稅后的資本本金報(bào)酬率率。作為考慮了了所得稅后后的指標(biāo)，，它仍有缺缺點(diǎn)。它沒沒有考慮物物業(yè)價值的的變動和稅稅后現(xiàn)金流流量隨時間間的變化對對投資績效效的影響。。4、回收期指指標(biāo)（見教材P223例6-2）回收期是計(jì)計(jì)算各投資資項(xiàng)目的預(yù)預(yù)期現(xiàn)金收收益等于初初始投資時時的年數(shù)。。收回初始始投資所需需時間越短短的項(xiàng)目越越好?；厥掌谂c收收益率之間間也存在著著倒數(shù)關(guān)系系?；厥掌谄谟卸喾N計(jì)計(jì)算方法：：回收期=市場價格÷凈經(jīng)營收益益（全面資資本化率的的倒數(shù)）回收期=初始股本投投資÷稅前現(xiàn)金流流量（股本本化率的倒倒數(shù)）回收期=初始股本投投資÷稅后現(xiàn)金流流量（現(xiàn)金金回報(bào)率的的倒數(shù)）若每年預(yù)期期現(xiàn)金流量量相同，回回收期=初始股本投投資÷預(yù)期年現(xiàn)金金流量。若每年預(yù)期期現(xiàn)金流量量不同，則則回收期是是將每年預(yù)預(yù)期現(xiàn)金流流量求和直直到等于初初始投資額額為止的時時間。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)見教材P223-225例6-3。計(jì)算總收益益乘數(shù)、凈凈收益乘數(shù)數(shù)、營業(yè)比比率、損益益平衡比率率、償債保保障比率、、全面資本本化率、股股本化率、、現(xiàn)金回報(bào)報(bào)率、投資資回收期等等指標(biāo)。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)二、投資分分析的合理理化趨勢1、傳統(tǒng)財(cái)務(wù)務(wù)分析方法法的不足（1）忽略了整整個持有期期內(nèi)所有的的預(yù)期的現(xiàn)現(xiàn)金流量，，而僅僅集集中在經(jīng)營營期的第1年，最多也也是前面幾幾年的經(jīng)營營情況。（2）未考慮投投資期末處處理（即銷銷售）物業(yè)業(yè)所帶來的的現(xiàn)金流量量。對于有有些物業(yè)投投資來說，，期末轉(zhuǎn)讓讓或銷售物物業(yè)的收益益或許在整整個物業(yè)投投資收益中中占有更大大的比重。。（3）忽略了凈凈現(xiàn)金流量量的時間問問題。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)二、投資分分析的合理理化趨勢2、發(fā)展趨勢勢投資分析的的合理化的的趨勢就是是，項(xiàng)目的的投資收益益要作數(shù)量量（指期望望凈現(xiàn)金流流量的大小小，其他投投資機(jī)會的的收益水平平）、質(zhì)量量（指期望望現(xiàn)金流量量的確定性性（如置信信程度）、、投資者的的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度度）和時間間（獲取期期望現(xiàn)金流流量的時點(diǎn)點(diǎn)）三方面面的修正。。一般情況下下，投資者者會綜合考考慮各種經(jīng)經(jīng)驗(yàn)分析值值以及項(xiàng)目目的凈現(xiàn)值值和內(nèi)部收收益率等指指標(biāo)之后，，再做決策策。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)國外關(guān)于房房地產(chǎn)投資資分析的趨趨勢和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：1、強(qiáng)調(diào)運(yùn)用用權(quán)益投資資收益率2、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金金流量（多多采用稅后后現(xiàn)金流量量以及減免免所得稅的的數(shù)額來分分析）3、投資者多多采用折現(xiàn)現(xiàn)分析方法法一、現(xiàn)代財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)的分類類1、根據(jù)是否考考慮資金的的時間價值值，分為靜靜態(tài)分析指指標(biāo)和動態(tài)態(tài)分析指標(biāo)標(biāo)兩大類。。2、根據(jù)分析析目標(biāo)，分分為盈利能能力指標(biāo)、、清償能力力指標(biāo)、資資金平衡能能力指標(biāo)。。3、根據(jù)指標(biāo)標(biāo)性質(zhì)劃分分，分為時時間性指標(biāo)標(biāo)、價值性性指標(biāo)和比比率性指標(biāo)標(biāo)三大類。。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率二、各財(cái)務(wù)務(wù)分析指標(biāo)標(biāo)與報(bào)表的的關(guān)系分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表其他價值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)三、各財(cái)務(wù)務(wù)分析指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算1、靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算靜態(tài)指標(biāo)是是指不考慮慮資金時間間價值因素素計(jì)算的指指標(biāo)。（1）投資利潤潤率投資利潤率率，是指房房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的年年利潤總額額（或預(yù)計(jì)計(jì)回收期內(nèi)內(nèi)的年平均均利潤總額額）與項(xiàng)目目總投資額額的比率，，主要用來來評價開發(fā)發(fā)投資項(xiàng)目目獲利水平平。其計(jì)算公式式為：投資利潤率率=年利潤總額額÷總投資額×100%其中，總投投資額=開發(fā)建設(shè)投投資＋經(jīng)營資金；；年利潤總額額為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商品的凈凈銷售收入入與成本之之差除以年年數(shù)。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（1）投資利潤潤率實(shí)際工作中中可以將投投資利潤率率分為稅前前投資利潤潤率和稅后后投資利潤潤率兩種。。計(jì)算出來的的投資利潤潤率要與規(guī)規(guī)定的行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資資利潤率或或行業(yè)的平平均投資利利潤率進(jìn)行行比較，如如果預(yù)期的的投資利潤潤率（或收收益率）高高于或等于于基準(zhǔn)投資資利潤率（（或收益率率），說明明該項(xiàng)目投投資經(jīng)濟(jì)效效益高于或或相當(dāng)于本本行業(yè)的平平均水平，，可考慮接接受；反之之，一般不不予接受。。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（2）投資利稅稅率投資利稅率率是項(xiàng)目利利稅額與總總投資額的的比值。其計(jì)算公式式為：投資資利稅率=利稅額÷總投資額×100%式中，利稅稅額為利潤潤總額與銷銷售稅金及及附加之和和。計(jì)算出的投投資利稅率率同樣也要要與規(guī)定的的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)投資利稅稅率或行業(yè)業(yè)平均投資資利稅率進(jìn)進(jìn)行比較，，若前者大大于后者，，則認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目是可以以考慮接受受的。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（3）資本金利潤潤率資本金利潤潤率是項(xiàng)目目的利潤總總額（或年年平均利潤潤總額）與與項(xiàng)目資本本金（即自自有資金或或權(quán)益投資資）之比。。其計(jì)算公式式為：資本本金利潤率率=利潤總額÷資本金×100%。計(jì)算出的資資本金利潤潤率要與行行業(yè)的平均均資本金利利潤率或投投資者的目目標(biāo)資本金金利潤率進(jìn)進(jìn)行比較，，若前者大大于或等于于后者，則則認(rèn)為項(xiàng)目目是可以考考慮接受的的。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（4）資本金凈凈利潤率資本金凈利利潤率是項(xiàng)項(xiàng)目所得稅稅后利潤與與項(xiàng)目資本本金之比。。其計(jì)算公公式為：資資本金凈利利潤率=稅后利潤÷資本金×100%。資本金凈利利潤率是投投資者最關(guān)關(guān)心的一個個指標(biāo)，因因?yàn)樗从秤惩顿Y者自自己出資所所帶來的凈凈利潤。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（5）靜態(tài)投資資回收期靜態(tài)投資回回收期是指指以房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的凈收益益來抵償全全部投資所所需的時間間。靜態(tài)投資回回收期的計(jì)計(jì)算具體有有兩種方法法：①當(dāng)項(xiàng)目投入入經(jīng)營后，，每年的收收益額大致致持平、比比較均勻時時，投資回收期期=項(xiàng)目總投資資÷項(xiàng)目年平均均收益額例如，某投投資者投資資100萬元購買一一小型公寓寓項(xiàng)目進(jìn)行行出租，估估計(jì)投入運(yùn)運(yùn)營后各年年的凈租金金收入穩(wěn)定定在10萬元。求該該項(xiàng)目的靜靜態(tài)投資回回收期。則則根據(jù)公式式得：投資資回收期=100/10=10（年）第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（5）靜態(tài)投資資回收期投資回收期期=項(xiàng)目總投資資÷項(xiàng)目年平均均收益額采用以上公公式計(jì)算需需要具備3個條件：（（1）全部投資資額均發(fā)生生在第1年年初；（（2）投資當(dāng)年年即有凈收收益；（3）每年的凈凈收益相等等。一般情情況下，以以上3點(diǎn)難以同時時滿足。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（5）靜態(tài)投資資回收期（（見教材P232例6-4）②當(dāng)項(xiàng)目投投入經(jīng)營后后，每年收收益額不太太均衡、相相差較大時時，投資回收期期=（累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量開開始出現(xiàn)正正值期數(shù)－1）＋（上期累計(jì)計(jì)現(xiàn)金流量量的絕對值值÷本期凈現(xiàn)金金流量）其中凈現(xiàn)金金流量和累累計(jì)凈現(xiàn)金金流量可直直接利用財(cái)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流流量表（全全部投資））中的計(jì)算算求得。當(dāng)當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量等等于零或出出現(xiàn)正值的的年份，即即為項(xiàng)目靜靜態(tài)投資回回收期的最最終年份。。該指標(biāo)比比較適用用于對出出租和自自營的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資回收的的粗略評評價。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)（6）借款償償還期借款償還還期分為為國內(nèi)借借款償還還期和國國外借款款償還期期。①國內(nèi)借借款償還還期國內(nèi)借款款償還期期是指在在國家規(guī)規(guī)定及房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目具體體財(cái)務(wù)條條件下，，在房地地產(chǎn)項(xiàng)目目計(jì)算期期內(nèi)，使使用可用用作還款款的利潤潤（如預(yù)預(yù)售收入入還款））、攤銷銷及其他他還款資資金，償償還房地地產(chǎn)項(xiàng)目目借款本本息所需需要的時時間。借款償還還期可由由“借款款還本付付息估算算表”、、“總成成本費(fèi)用用表”、、“損益益表”、、“資金金來源與與運(yùn)用表表”計(jì)算算。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)（6）借款償償還期其詳細(xì)計(jì)計(jì)算公式式為：借借款償還還期=借款償還還后開始始出現(xiàn)盈盈余的期期數(shù)－開始借款款的期數(shù)數(shù)＋（當(dāng)期償償還借款款額÷當(dāng)期可用用于還款款的資金金額）或=償還借款款本金的的資金額額大于年年初借款款本息累累計(jì)的期期數(shù)－開始借款款的期數(shù)數(shù)＋（當(dāng)期償償還借款款額÷當(dāng)期可用用于還款款的資金金額）實(shí)際操作作中，項(xiàng)項(xiàng)目借款款償還期期往往已已由借款款合同確確定。計(jì)計(jì)算出借借款償還還期后，，還要與與貸款機(jī)機(jī)構(gòu)的要要求期限限進(jìn)行對對比，等等于或小小于貸款款機(jī)構(gòu)提提出的要要求期限限，即可可認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目是有有清償能能力的。。否則，，項(xiàng)目是是不可行行的。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)（7）財(cái)務(wù)比比率這里財(cái)務(wù)務(wù)比率與與本章第第3節(jié)中介紹紹的的財(cái)財(cái)務(wù)比率率不同，，具體是是指資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率、流動動比率和和速動比比率。①資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率計(jì)算公式式：資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率=負(fù)債總額額÷資產(chǎn)總額額×100%資產(chǎn)負(fù)債債率反映映了項(xiàng)目目對債權(quán)權(quán)人資金金償還的的保障程程度。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)①資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債債率沒有有統(tǒng)一的的合理范范圍，主主要取決決于項(xiàng)目目或企業(yè)業(yè)的盈利利水平、、銀行貸貸款利率率、各行行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)等。一一般企業(yè)業(yè)在40%——60%，而一些些資金密密集型行行業(yè)的企企業(yè)如房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率一般在在70%——80%。在分析時時要結(jié)合合資金利利潤率等等指標(biāo)，，如自有有資金利利潤率上上升，且且大于銀銀行貸款款利率時時，說明明負(fù)債經(jīng)經(jīng)營、一一定程度度地提高高資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率是是有利的的。反之之，則不不利。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)②流動比比率計(jì)算公式式：流動動比率=流動資產(chǎn)產(chǎn)÷流動負(fù)債債×100%該指標(biāo)主主要反映映流動資資產(chǎn)變現(xiàn)現(xiàn)為現(xiàn)金金以償還還流動負(fù)負(fù)債的能能力，流流動比率率越高，，說明項(xiàng)項(xiàng)目償還還債務(wù)能能力越強(qiáng)強(qiáng)。傳統(tǒng)觀念念認(rèn)為流流動比率率為2左右比較較合理，，但是現(xiàn)現(xiàn)在有些些行業(yè)（（如汽車車、化工工、家電電以及房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)等）的的流動比比率都下下降至1.2左右。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)③速動比比率計(jì)算公式式：速動動比率=速動資產(chǎn)產(chǎn)÷流動負(fù)債債×100%，其中速速動資產(chǎn)產(chǎn)=流動資產(chǎn)產(chǎn)－存貨貨由于一般般存貨的的變現(xiàn)能能力較差差，因此此扣除了了存貨后后計(jì)算的的速動比比率更能能準(zhǔn)確反反映項(xiàng)目目的短期期償債能能力。一般認(rèn)為為速動比比率為1左右較安安全，但但是現(xiàn)在在有些行行業(yè)（如如汽車、、化工、、家電、、制藥、、家電等等）流動動比率一一般只有有90%左右，而而房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)這一一比率可可能在65%左右。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)（8）還本付付息比率率還本付息息比率是是物業(yè)投投資所獲獲得的年年凈經(jīng)營營收益與與年還本本付息額額（或年年債息總總額）之之比。某物業(yè)投投資的還還本付息息比率越越高，表表明該投投資的還還貸能力力越強(qiáng)。。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)2、動態(tài)指指標(biāo)的計(jì)計(jì)算動態(tài)指標(biāo)標(biāo)是指考考慮了資資金時間間價值的的影響而而計(jì)算的的盈利指指標(biāo)。常常用的動動態(tài)分析析指標(biāo)主主要有凈凈現(xiàn)值、、內(nèi)部收收益率和和動態(tài)投投資回收收期。（1）財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值①凈現(xiàn)值值的含義義現(xiàn)值是指指未來預(yù)預(yù)期收益益的現(xiàn)在在價值。。凈現(xiàn)值是是指按照照投資者者最低可可接受的的收益率率或設(shè)定定的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率ic（合適的的貼現(xiàn)率率），將將房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目在計(jì)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)的各年年凈現(xiàn)金金流量，，折現(xiàn)到到投資期期初的現(xiàn)現(xiàn)值之和和。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)一般首先先確定每每年的凈凈現(xiàn)金流流量，等等于當(dāng)年年現(xiàn)金流流入減去去現(xiàn)金流流出。然然后按照照基準(zhǔn)收收益率對對每年的的凈現(xiàn)金金流量進(jìn)進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)，再把把現(xiàn)值求求和，即即得到項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPV）式中：NPV：凈現(xiàn)值值；CIt：第年的的現(xiàn)金流流入量；；COt：第年的的現(xiàn)金流流出量；；ic：行業(yè)或或部門基基準(zhǔn)收益益率或設(shè)設(shè)定的目目標(biāo)收益益率；t：項(xiàng)目計(jì)計(jì)算期。。凈現(xiàn)值可可以通過過財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量量表計(jì)算算求得。。②關(guān)于凈凈現(xiàn)值含含義的理理解A、關(guān)于凈凈現(xiàn)金流流量的使使用在各項(xiàng)目目之間進(jìn)進(jìn)行比較較的時候候需要統(tǒng)統(tǒng)一可比比基礎(chǔ)。。B、關(guān)于基基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率ic基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率就是是項(xiàng)目凈凈現(xiàn)金流流量貼現(xiàn)現(xiàn)時所采采用的利利率。它它反映了了資金的的時間價價值。在我國，，它一般般由行業(yè)業(yè)或部門門制定基基準(zhǔn)收益益率作為為基準(zhǔn)貼貼現(xiàn)率；；如果沒沒有規(guī)定定的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率率，可以以根據(jù)銀銀行中長長期貸款款的實(shí)際際利率確確定；也也可以根根據(jù)投資資者要求求的目標(biāo)標(biāo)收益率率或最低低回報(bào)率率來確定定。項(xiàng)目分析析評價人人員在確確定財(cái)務(wù)務(wù)基準(zhǔn)收收益率時時，一般般綜合考考慮以下下因素：：當(dāng)前整整個國家家的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r；銀銀行貸款款利率；；其他行行業(yè)的投投資收益益率水平平；投資資者對項(xiàng)項(xiàng)目收益益增長能能力的預(yù)預(yù)期；項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的大小??；項(xiàng)目目的壽命命期長短短等。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)2、動態(tài)指指標(biāo)的計(jì)計(jì)算（1）財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值（（例題）③關(guān)于計(jì)計(jì)算期對開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言言，是指指建設(shè)開開始到全全部售出出的時間間，有時時也叫開開發(fā)期；；對開發(fā)發(fā)后出租租項(xiàng)目或或置業(yè)后后出租的的項(xiàng)目而而言，是是指從建建設(shè)或購購買開始始，不斷斷地獲取取收益直直到項(xiàng)目目轉(zhuǎn)售或或項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)壽壽命結(jié)束束的時間間，有時時也叫持持有期或或經(jīng)營期期。從計(jì)算凈凈現(xiàn)值的的角度出出發(fā)，這這段時間間應(yīng)該是是指項(xiàng)目目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的可可用時間間而非耐耐用年限限。2、動態(tài)指指標(biāo)的計(jì)計(jì)算（1）財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值（（例題）凈現(xiàn)值指指標(biāo)的作作用凈現(xiàn)值指指標(biāo)是用用來判別別投資項(xiàng)項(xiàng)目可行行與否。。凈現(xiàn)值值評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的臨臨界值是是零。當(dāng)NPV＞0時，表明明投資項(xiàng)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)期收益益率不僅僅可以達(dá)達(dá)到基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率或貼現(xiàn)現(xiàn)率所預(yù)預(yù)定的投投資收益益水平，，而且尚尚有盈余余（即大大于貼現(xiàn)現(xiàn)率）；；當(dāng)NPV＝0時，表明明投資項(xiàng)項(xiàng)目收益益率恰好好等于基基準(zhǔn)收益益率或貼貼現(xiàn)率所所預(yù)定的的投資收收益水平平；當(dāng)NPV＜0時，表明明投資項(xiàng)項(xiàng)目收益益率達(dá)不不到基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率或貼現(xiàn)現(xiàn)率所預(yù)預(yù)定的投投資收益益水平（（即小于于貼現(xiàn)率率）或最最低可接接受的回回報(bào)率，，甚至可可能出現(xiàn)現(xiàn)虧損。。此時項(xiàng)項(xiàng)目不可可行，應(yīng)應(yīng)拒絕。。因此，只只有NPV≥≥0時，投資資項(xiàng)目在在財(cái)務(wù)上上才是可可取的，，值得進(jìn)進(jìn)一步考考慮。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)2、動態(tài)指指標(biāo)的計(jì)計(jì)算（2）財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率（例題）內(nèi)部收益益率是指指項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命期內(nèi)，，各年凈凈現(xiàn)金流流量的現(xiàn)現(xiàn)值累計(jì)計(jì)等于0時的折現(xiàn)現(xiàn)率。實(shí)際上如如果折現(xiàn)現(xiàn)率等于于內(nèi)部收收益率，，則凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV等于零。。FNPV==0只要滿足足上式的的折現(xiàn)率率就是內(nèi)內(nèi)部收益益率。實(shí)實(shí)際運(yùn)用用中，一一般采用用試