單生公寓未來課件

單身公寓還hold住嗎？二零一二年二月單身公寓還hold住嗎？

目錄第二部分：對商業(yè)地產(chǎn)的影響第一部分：各地宏觀政策第五部分：億茂物業(yè)的機會第三部分：開發(fā)商應對策略第四部分：頤高應對策略第六部分：地產(chǎn)界名人、機構(gòu)微博目錄第二部分：對商業(yè)地產(chǎn)的影響第一部分：各地宏觀政策第五第一部分：各地宏觀政策第一部分：各地宏觀政策一、杭州宏觀政策2012年1月18日，一則《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》（后簡稱《意見》）在杭州政府門戶網(wǎng)站上公布?！兑庖姟穼⒂?012年2月11日正式實施：1、傳統(tǒng)的酒店式公寓都有獨立的衛(wèi)生間，《意見》規(guī)定，以后酒店式公寓不允許每戶都設有獨立衛(wèi)生間2、傳統(tǒng)的酒店式公寓以挑空陽臺和飄窗作為賣點，酒店式公寓禁止設置外挑式陽臺和飄窗；3、在商業(yè)辦公等非住宅類項目中，對公開出讓經(jīng)營性用地以及三類指標用地（留用地、拆復建用地、開發(fā)性安置用地）中允許按規(guī)定轉(zhuǎn)讓的部分，可根據(jù)土地出讓合同的約定進行分割轉(zhuǎn)讓（銷售）、辦證，其他項目只能按幢整體轉(zhuǎn)讓（銷售）、辦證，不得分割轉(zhuǎn)讓（銷售）、辦證。、4、開發(fā)建設單位不得采取以租代售等方式銷售商業(yè)辦公等非住宅類項目。（詳情請點擊）一、杭州宏觀政策2012年1月18日，一則《關于進一步規(guī)范商二、北京宏觀政策早在2010年5月，禁止酒店類項目分層、分套(間)銷售后，2011年1月份，又發(fā)布了《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》,要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割,從而全面叫?！吧谈淖　表椖?。

2011年5月4日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委會同市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市商委、市國土局聯(lián)合出臺了《關于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》（以下簡稱《通知》）：1、一是嚴把設計關，商業(yè)、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。2、加強測繪管理，禁止擅自進行房屋分割測繪；3、三是嚴格登記管理。要求商業(yè)、辦公類項目禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記。4、規(guī)范銷售行為。開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項目。5、加強部門聯(lián)合監(jiān)管。（詳情請點擊）二、北京宏觀政策早在2010年5月，禁止酒店類項目分層、分套三、天津宏觀政策2011年11月7日，天津市相關部門下發(fā)《關于加強酒店型公寓建設管理有關要求的通知》（以下簡稱《通知》），要求嚴格控制酒店型公寓審批，酒店型公寓應采用公開出讓方式供地，出讓年限為40年，酒店型公寓應按照公建設計標準執(zhí)行，工程竣工驗收執(zhí)行非住宅技術規(guī)范。而最新消息更顯示，天津近期將不再審批新的居住型和混合型公寓建設項目。：1、酒店型公寓的建設規(guī)模占開發(fā)項目中商業(yè)金融業(yè)的總建設規(guī)模比例不得超過30%。2、酒店型公寓建筑外檐應按照公建標準控制，不得設置陽臺；3、酒店型公寓建筑主體功能部分層高大于4.4米且小于或者等于4.8米，不論層內(nèi)是否設置隔層，建筑面積計算值應按照該層水平投影面積的1.5倍計算，建筑主體功能部分層高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不論層內(nèi)是否設置隔層，建筑面積計算值應按照該層水平投影面積的2倍計算。。（詳情請點擊）三、天津宏觀政策2011年11月7日，天津市相關部門下發(fā)《關四、青島宏觀政策青島2011年限購政策中提到：酒店式公寓應認定為住宅受限購政策約束，公寓式酒店應認定為非住宅不受限購政策約束。2011年8月28日，青島已在交易環(huán)節(jié)對非住宅地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，持有越久交的稅也越多。根據(jù)通知，個人自用非住宅應繳納房產(chǎn)稅年應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%。房產(chǎn)稅繳納年限最高為3年，如果不足3年按實際持有年限計算，高于3年，按3年計算。也就是說，一套60萬元的酒店式公寓，持有2年的話，如果出售就要繳納60萬×(1-30%)×1.2%×2=10080元。持有3年以上的話就要繳納15120元。如果再加上契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅等，交易這樣一套房子光稅就要8萬元左右。交易成本大大提高。

（詳情請點擊）四、青島宏觀政策青島2011年限購政策中提到：酒店式公寓應認五、寧波宏觀政策2010年5月，寧波市出臺《寧波市辦公建筑行政許可暫行規(guī)定的通知》，主要內(nèi)容：1、擬定規(guī)劃設計條件時，則應明確商務辦公及商業(yè)、酒店等其他適建項目的建筑面積占總建筑面積的比例關系。2、公寓式辦公樓（含酒店式辦公樓）的建筑面積不得大于總辦公建筑面積的20%。市重要地段內(nèi)的商業(yè)金融業(yè)用地或商務辦公用地，不得建設公寓式辦公樓。重要地段內(nèi)的一般辦公樓開放式辦公室的建筑面積不應小于400平方米，其他地段內(nèi)不應小于200平方米。3、公寓式辦公樓（含酒店式辦公樓）的房屋產(chǎn)權(quán)所有人僅限于企業(yè)法人，并依法履行企業(yè)法人的經(jīng)營義務。（詳情請點擊）五、寧波宏觀政策2010年5月，寧波市出臺《寧波市辦公建筑六、?？诤暧^政策2012年2月1日，全國第一部規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店法規(guī)在海口正式實施，主要內(nèi)容：2月1日，《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》正式實施，標志著海口市在全國范圍內(nèi)率先以法規(guī)形式規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?！逗？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)為我國第一步關于產(chǎn)權(quán)式酒店管理的規(guī)范性法規(guī)，共有23條，涵蓋產(chǎn)權(quán)式酒店的定義、用地性質(zhì)、建設銷售流程及產(chǎn)權(quán)登記等一系列問題。只是產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)定，并不涉及其他限購政策。（詳情請點擊）六、?？诤暧^政策2012年2月1日，全國第一部規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店七、其他地區(qū)的政策趨勢1、廣州：2011年月，廣州市規(guī)劃局首次叫停商改住項目，位于廣州環(huán)市東路正佳東方國際廣場（原合銀廣場）被責令不得再以公寓名義銷售。2、成都：專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)負責人告訴記者，盡管成都官方還沒有明確的叫停商改住政策出臺，但成都部分區(qū)縣已經(jīng)在規(guī)劃等口子上對商改住項目進行了限制。成都以后也將禁止擅自進行商業(yè)房屋分割測繪，商業(yè)、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用并又明確唯一編號的房屋作為登記基本單位，商業(yè)辦公項目“分而賣之”的路從此也被堵死，這是全國的宏觀調(diào)控政策使然。3、上海：LOFT產(chǎn)品超過2.6米的部分，有的會算1.5倍面積，有的甚至就算2倍面積。“商改住”項目“買一層送一層”這樣的市場優(yōu)勢自然已經(jīng)不再有了。據(jù)有關機構(gòu)專家分析：叫停“商改住”未來可能僅蔓延到房價上漲過快區(qū)域，例如上海、廣州、深圳等地。由于這些區(qū)域與北京存在相同的房價上漲過快、過高的問題，因此才能使“商改住”這類產(chǎn)品出現(xiàn)；對于其他房價較為穩(wěn)定，住宅產(chǎn)品供應量充足的二、三、四線城市，則該類產(chǎn)品出現(xiàn)的量也相對較小，對普通住宅影響相對較小，因此短期內(nèi)該政策推廣向全國的可能性不大。但從長期來看，“商改住”畢竟是屬于違反相關法律法規(guī)的做法，未來可能會發(fā)展為全國趨勢。七、其他地區(qū)的政策趨勢1、廣州：2011年月，廣州市規(guī)劃局首第二部分：對商業(yè)地產(chǎn)的影響第二部分：對商業(yè)地產(chǎn)的影響一、反方：對商業(yè)地產(chǎn)打擊非常大名字身份主要觀點韓世同廣州知名房地產(chǎn)專家，寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理“商改住”類的公寓產(chǎn)品有其存在的理由，與其全面禁止，不如設置專門的類別，讓其規(guī)范化?！吧谈淖　钡捻椖烤哂泻芎玫耐顿Y屬性，能夠緩解商業(yè)地產(chǎn)市場供不應求的現(xiàn)況。并且，在一些規(guī)劃用地中，過大的商業(yè)用地如果都用來做商業(yè)，市場可能根本承受不了，公寓的推出將緩解這一尷尬的局面。另外，一些爛尾樓的復活也多采用“商改住”的形式。張月鏈家地產(chǎn)首席分析師該政策主要是規(guī)定不能擅自改變用途，尤其是將商業(yè)項目改為住宅項目，未來該政策執(zhí)行后，“商改住”難度增加，部分項目的銷售將受到影響。趙曉業(yè)界知名學者、北京科技大學管理學院教授新政出臺之后，市場會會根據(jù)實際情況做一下變通，比如可能不叫衛(wèi)生間，叫更衣室，化妝間。開發(fā)商不建衛(wèi)生間，但居民自己做隔斷。章惠芳雙贏機構(gòu)總經(jīng)理這次的政策如果嚴格執(zhí)行，幾乎會將酒店式公寓等類住宅產(chǎn)品堵死，未來的市場中將沒有新的酒店式公寓出現(xiàn)，商業(yè)用地上出現(xiàn)的只有酒店、寫字樓等。一、反方：對商業(yè)地產(chǎn)打擊非常大名字身份主要觀點韓世同廣州知名名字身份主要觀點任啟鑫亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理商住項目本是特定市場環(huán)境下的階段性產(chǎn)物，在住宅需求旺盛、供不應求的時期填補了一定的供給缺口，但是，開發(fā)商將商業(yè)、公建改為住宅出售，意味著政府統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)、寫字樓等綜合配套必然無法實現(xiàn)。在區(qū)域配套發(fā)展的完善程度與居住人口無法匹配時，勢必影響到住宅產(chǎn)品的升值空間，長期來看有損于購買住宅類型商品房的業(yè)主利益。陽光100集團常務副總裁范小沖

禁是禁不住的，還是應該從市場角度出發(fā)，政府監(jiān)管應該管到細化標準。第一，可以嚴格規(guī)定要想變性的商住項目必須符合住宅物業(yè)的安全、配套等標準，比如住宅需要私密性、廚房要臨窗等；第二是補差價，由于物業(yè)類型不同，取得土地的價格也不同，可以通過補差價的方式制約此類開發(fā)；另外，一些特殊的項目，比如有違城市規(guī)劃的，則需要強制性的規(guī)范來禁止。一、反方：對商業(yè)地產(chǎn)打擊非常大名字身份主要觀點任啟鑫亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理商住項目本是特定市場環(huán)二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點姚鵬萬通副董事長政策制定非常好，但是同時要提防政策的的其他影響，比如如何杜絕小業(yè)主的私搭亂建現(xiàn)象。北京在中國現(xiàn)有土地制度和規(guī)劃準則下，都要遵守法律，所有人都要尊重法律的嚴肅性；既然是尊重法律，開發(fā)商應遵守，小業(yè)主和用戶也應無條件遵守，現(xiàn)在私搭亂建成風，新政執(zhí)行之后，這種現(xiàn)象也許會更多鐘文輝中國指數(shù)研究院天津分院研究副總監(jiān)我不同意政策導致這種酒店式公寓更加稀缺的說法，稀缺是相對于項目的地段、自然資源、人文資源等方面來說的，而酒店式公寓作為一種物業(yè)形式，不能說一定稀缺。只有那些位于核心商圈的酒店式公寓，才能稱占據(jù)了稀缺資源。而且正是因為這個領域存在著問題，相關部門才會發(fā)布《通知》來規(guī)范。叢屹天津財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副院長天津?qū)τ诰频晔焦⒌男乱?guī)，是為了讓其回歸商務屬性的本質(zhì)，使這種介于住宅和商業(yè)之間的物業(yè)更規(guī)范，避免未來買房人與開發(fā)商因政策不明產(chǎn)生糾紛。

陸佳野風集團營銷總監(jiān)如果以后類住宅項目受到限制，對野風·現(xiàn)代中心來說無疑是個利好，尤其該項目位于市中心，更是稀缺中的稀缺。但是陸佳強調(diào)并不會因為酒店式公寓稀缺了而刻意提高價格，而是會根據(jù)市場而定。二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點姚鵬萬通副董事二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點陳志北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長這次其實是將房地產(chǎn)調(diào)控政策和禁止“商改住”政策的細化。這與目前以“不限購”為噱頭的“商改住”苗頭有所抬頭有關。“商改住”的生存空間將越來越小，再也不能“打擦邊球”。鄭文東廈門道邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展瓶頸之一就是開發(fā)企業(yè)不能準確掌握政策走向。相關的法規(guī)、規(guī)定等朝令夕改，延續(xù)性較差，如能出臺有關房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定等，有利于推動行業(yè)健康發(fā)展。陳寶存全經(jīng)聯(lián)研究院副院長這次規(guī)定對商業(yè)地產(chǎn)立項抑制是對的，商業(yè)項目“上馬”太多，做商業(yè)地產(chǎn)就不應該做住宅，而且后來又改成的住宅，這種商業(yè)住宅樓盤生活很不方面，這次規(guī)定對以后的商業(yè)地產(chǎn)立項將產(chǎn)生重要的抑制作用。夏效鴻杭州市府政研室副處長、全國第一部樓宇經(jīng)濟專著《樓宇經(jīng)濟發(fā)展研究》、《走進總部經(jīng)濟時代》作者很贊成的，否則商務樓與住宅樓又混建了，不便于管理與經(jīng)營。但是新政出臺的時候要提防開發(fā)商，雖然不許設立單獨衛(wèi)生間，開發(fā)商可以預留管道在一個儲物間。另外這個政策執(zhí)行時間對應的是新項目，同時一些商住兩用的老項目或許成為一種市場的上稀缺搶手資源。

二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點陳志北京房地產(chǎn)名字身份主要觀點曹旭東酒店式公寓本來就是一個不合理的產(chǎn)品，它是迎合投資客的一種雜合產(chǎn)品。這次的新規(guī)只不過把它打回了原形，重新回歸了其辦公的功能而已。本次的新規(guī)特別詳細，已經(jīng)考慮到開發(fā)商應對的方方面面，是一張嚴嚴實實的大網(wǎng)?！胺亲≌椖恳院蟮某雎吩谀膬?，關鍵要看政府會不會嚴格執(zhí)行了。如果執(zhí)行不打折扣，對于商業(yè)性用地來說將會是難以估摸的災難。”常自力偉業(yè)控投公司副總經(jīng)理新政策會對市場整體將造成調(diào)控收緊進一步加強，對政策期待告一段落的預期進一步降低；同時對客戶，尤其是外地客戶以及準備趁市場低迷出手投資的客戶進一步限制。第三點是對開發(fā)商的影響最大，特別是資金本就非常困難的中小開發(fā)商，把他們依靠擦邊球來爭取回款的一個重要途徑給堵住了?？傮w上，常自力認為會進一步加快北京地產(chǎn)市場的成交量下降。但因為許多開發(fā)商的項目定位在中高端，即便降價因為限購也難以促成成交，所以政府所希望的價格大幅回落的可能性不大。二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點曹旭東酒店式公寓本來就是一個不合理的產(chǎn)品，它名字身份主要觀點曹旭東酒店式公寓本來就是一個不合理的產(chǎn)品，它是迎合投資客的一種雜合產(chǎn)品。這次的新規(guī)只不過把它打回了原形，重新回歸了其辦公的功能而已。本次的新規(guī)特別詳細，已經(jīng)考慮到開發(fā)商應對的方方面面，是一張嚴嚴實實的大網(wǎng)?！胺亲≌椖恳院蟮某雎吩谀膬?，關鍵要看政府會不會嚴格執(zhí)行了。如果執(zhí)行不打折扣，對于商業(yè)性用地來說將會是難以估摸的災難。”常自力偉業(yè)控投公司副總經(jīng)理新政策會對市場整體將造成調(diào)控收緊進一步加強，對政策期待告一段落的預期進一步降低；同時對客戶，尤其是外地客戶以及準備趁市場低迷出手投資的客戶進一步限制。第三點是對開發(fā)商的影響最大，特別是資金本就非常困難的中小開發(fā)商，把他們依靠擦邊球來爭取回款的一個重要途徑給堵住了?？傮w上，常自力認為會進一步加快北京地產(chǎn)市場的成交量下降。但因為許多開發(fā)商的項目定位在中高端，即便降價因為限購也難以促成成交，所以政府所希望的價格大幅回落的可能性不大。三、深度研究博客摘要名字身份主要觀點曹旭東酒店式公寓本來就是一個不合理的產(chǎn)品，它三、深度研究博客摘要（一）統(tǒng)籌規(guī)劃是解決“商改住”的根本之道——李文杰1、規(guī)劃層面應統(tǒng)籌考慮，在土地出讓的時候應改變配套公建零星分散各自為政的現(xiàn)象，將不同地塊的商業(yè)地產(chǎn)由規(guī)劃部門統(tǒng)籌規(guī)劃；2、加強銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，應考慮整層出售，每個分隔單元不設立單獨的上下水；3、加強房屋竣工驗收管理。

（詳情請點擊）（二）違法“商改住”緣何屢禁不止？——謝逸楓（中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長）何為“商改住”,是指用地單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設用地改作居住土地使用，并最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業(yè)房改為住宅。中國5年前,大部分城市“商改住”現(xiàn)象頻繁曝光,但是政府一直對其“容忍”，不立法嚴厲禁止此類違法行業(yè)。2011年上半年大部分城市上演“瘋狂的商住”，特別是北京和廣州及寧波比較頻繁出現(xiàn)，最后引起政府關注下文禁止和約談。由于商住樓因為未受限購影響，在樓市中表現(xiàn)搶眼，而商改住禁令出臺后，讓購房人更加關注今后注定稀缺的商住項目。（詳情請點擊）三、深度研究博客摘要（一）統(tǒng)籌規(guī)劃是解決“商改住”的根本之道三、深度研究博客摘要（三）房產(chǎn)稅壓頂“商改住”在國家對住宅市場一輪輪“限購”之下，酒店式公寓、“商改住”項目等商業(yè)產(chǎn)權(quán)用房因不受“限購令”影響備受熱捧。不過，日前，青島市地稅局一則有關個人自用非住宅轉(zhuǎn)讓或出租征收房產(chǎn)稅的公告給這一火爆的市場澆上了一瓢冷水。從持有環(huán)節(jié)征稅以抑制限購令下的“擦邊球”行為，青島市無疑成為“先行者”。

（詳情請點擊）（四）摩根大通：北京商改住禁令執(zhí)行寬松摩根大通在5月23日發(fā)布的中國房地產(chǎn)報告中指出，北京限制商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)的禁令并不對已得到批準的做出懲罰，意味著監(jiān)管執(zhí)行力度較為寬松。摩根大通認為，隨著5月開發(fā)商持續(xù)增加開盤數(shù)量，近期房價將基本維持穩(wěn)定。（詳情請點擊）三、深度研究博客摘要（三）房產(chǎn)稅壓頂“商改住”三、深度研究博客摘要（五）遲到的“禁酒令”與難測的“商改住”——地產(chǎn)人家政策的籌碼終于壓向了一直置身調(diào)控之外的商業(yè)地產(chǎn)。北京市住建委祭出了一紙“禁酒令”《通知》，這意味著將酒店立項產(chǎn)品分割銷售，以“酒店式公寓”名目轉(zhuǎn)戰(zhàn)住宅市場的手段，將被扼殺在即將到來的“六一”。盡管這還只是城市個案，針對目標還只是酒店立項產(chǎn)品；盡管有專家認為這只是針對“售后包租”風險的控制，采用的也還是“老項目老辦法、新項目新辦法”，但這一舉措無疑已具備了示范效應，而在事實上，也將改變住宅市場遭遇重拳，“商改住”產(chǎn)品卻借機走熱這一機制失衡導致的現(xiàn)狀。（詳情請點擊）（六）評論：從源頭禁止商改住此輪房地產(chǎn)調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”———“商改住”項目將被叫停。這是目前北京樓市備受關注的話題。我們認為，叫停興起于2007年的“商改住”熱潮，需要的是相關部門從源頭“把關”，發(fā)現(xiàn)苗頭就亮“紅燈”。（詳情請點擊）三、深度研究博客摘要（五）遲到的“禁酒令”與難測的“商改住”四、大眾反應普通老百姓依然支持商改住禁令，但是大多懷疑開發(fā)商依然鋌而走險，鉆法律空子。四、大眾反應普通老百姓依然支持商改住禁令，但是大多懷疑開發(fā)商第三部分：開發(fā)商應對策略第三部分：開發(fā)商應對策略一、“商改住禁令”的影響商改住禁令明顯的影響：禁令城市的單身公寓不再審批；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商喪失回收現(xiàn)金靈王牌產(chǎn)品。1、“商改住禁令”前，成為開發(fā)商促銷噱頭：號稱絕版銷售，結(jié)果逆勢熱銷。實際上，這類產(chǎn)品禁令大多在規(guī)劃部門的禁令，如北京，市場存量足夠銷售2-3年；2、“商改住禁令”前，商住樓價格下調(diào)，開發(fā)商急于出手套現(xiàn)；如北京五部委聯(lián)合發(fā)布的《完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》正式實施，“商改住”被明令禁止，購房者逐漸冷靜地看待商住房，不再一味熱捧；（詳情請點擊）3、對購房者信心的影響較大，大多認為此類產(chǎn)品不合規(guī)，不再熱捧；一、“商改住禁令”的影響商改住禁令明顯的影響：二、開發(fā)商應對策略合法方式：1、直接嚴格按照禁令要求，整幢銷售，SOHO中國整幢銷售一周，宣告失??；2、直接設計成辦公樓，按照辦公樓銷售；打擦邊球方式：1、對于某些未明文規(guī)定禁止“以租代售”的城市，采取以租代售的方式；2、銷售單間寫字樓，內(nèi)設“化妝間（廁所）”，陽臺也巧立名目，房屋面積大小類似單身公寓；3、由于新規(guī)嚴禁開發(fā)商銷售商改住類型產(chǎn)品，而對二手房市場沒有做過多涉及，因此，不排除今后出現(xiàn)開發(fā)商單獨成立一個公司，以公司名義投資商業(yè)地產(chǎn)，將房子過渡到二手房市場后再出售，合理規(guī)避政策的行為出現(xiàn)。4、報批時，設計圖中是可以按照規(guī)定做的，而一旦項目進入實操階段，設計師會根據(jù)開發(fā)商的要求做一些設計變更，如每戶雖不設計衛(wèi)生間，但衛(wèi)生間內(nèi)應有的管路等仍然做好并預留在房間里，只要需要，房子出售后裝修時做好隔墻就完全不耽誤使用。5、北京版“禁分令”也并未卡死商改住，“對于確需改變房屋平面布局，對房屋重新進行分割的”還是有其合規(guī)化路徑。二、開發(fā)商應對策略合法方式：三、開發(fā)商應對策略非法方式：1、有些開發(fā)商采取了兩套模式，審批的方案報商業(yè)立項去審批，施工時按照另一種圖去施工，暗度陳倉，拿大許可權(quán)?！伴_發(fā)商采取陰陽的手法，使商業(yè)項目的規(guī)劃順利報批下來，用種種理由找建委、土地等相關部門辦分割產(chǎn)權(quán)的東西?！币?guī)劃拿下來以后，開發(fā)商就按照目前的方式銷售，但以后如果追訴起來，該項目不受保護，解釋權(quán)爭議的空間比較大。2、監(jiān)管不嚴，明目張膽叫賣單身公寓。如北京力寶廣場。三、開發(fā)商應對策略非法方式：第四部分：頤高應對策略第四部分：頤高應對策略一、頤高項目分析1、區(qū)域分析：頤高集團的地產(chǎn)項目在鎮(zhèn)江、衢州、紹興等三四線城市，目前“商改住禁令”集中在國內(nèi)一二線城市，頤高項目暫時不受直接影響；2、但是，隨著限購令的逐漸擴大，我們的產(chǎn)品多為商辦，我們不得不防范。據(jù)有關機構(gòu)分析轉(zhuǎn)接認為:但從長期來看，“商改住”畢竟是屬于違反相關法律法規(guī)的做法，未來可能會發(fā)展為全國趨勢。3、由于頤高項目大多為IT綜合體項目，多數(shù)位于新城中心，寫字樓尚有一定空間，可考慮全部寫字樓設計。4、由于單身公寓的禁令，使得市面上寫字樓流通更多，則寫字樓的銷售更加激烈，需要寫字樓的創(chuàng)新設計、優(yōu)勢、故事！一、頤高項目分析1、區(qū)域分析：頤高集團的地產(chǎn)項目在鎮(zhèn)江、衢州二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）1、總體布局（外圍設計）A、利用連廊進行各體塊的連接綜合體項目體量過大，通常會分成幾個部分，根據(jù)不同的功能獨立設置，為了統(tǒng)一成整體，并使各區(qū)域的人流互動，多會借助天橋和平臺等輔助設施聯(lián)系。綜合體項目的旺盛發(fā)展，促使了連廊的廣泛出現(xiàn)。B、利用天橋聯(lián)系外界建筑為促使不同功能建筑間的人流貫通，實現(xiàn)最大化的資源利用，通暢會設置導向性設施，聯(lián)系不同區(qū)域的建筑，如商業(yè)與寫字樓的連通。海岸城——購物中心、海岸城東西座間設置連廊【嘉里建設廣場——以天橋與怡景中心城相連】二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）1、總體布局（外圍設計）海岸城—二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計A、共享外界景觀以城市景觀擴延建筑自身景致：周邊良好的景觀資源對項目的品質(zhì)提升具有重要意義，可以將其納入建筑自身的生態(tài)系統(tǒng)，結(jié)合單體的景致設計，將外界景觀與寫字樓自身廣場、綠化等連接，實現(xiàn)景觀滲透，擴大景觀面，或打造多層面景觀和生態(tài)體系。建筑形體變化適應外界景觀：外界景觀資源可減輕項目自身生態(tài)化的負擔，因此，對于外景資源與其有一定的距離的項目，可通過建筑造型等變化，盡可能充分共享資源，提升本身價值。坐享46萬平方米中軸帶城市客廳景觀天利中央廣場、海岸城—充分利用市政大型水體園林廣場與海洋風情綠化帶AB座之間形成相對錯位設計，讓寫字樓擁有270度海景資源二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計坐享46萬平方米中軸二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計B、內(nèi)部景觀打造外廣場設計：寫字樓建筑改變原來生硬建筑的形象，用地范圍內(nèi)設計大面積外廣場，不僅增加項目的綠化率，增強生態(tài)性，提供給人們以公共活動和交流的空間，同時也可作為與城市空間融合的焦點，實現(xiàn)與城市的對話?！緲s超中心——1.2萬平米綠化生態(tài)廣場】【卓越時代廣場——1500平米的休閑交流廣場】二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計【榮超中心——1.2二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計B、內(nèi)部景觀打造平臺綠化設計：新推寫字樓項目多設置裙樓，為平臺綠化的設計提供了基地，將平臺打造成花園景致，在提供公共活動和交流的空間的同時，實現(xiàn)綠化整體豎向發(fā)展?？罩型ピ涸O計：寫字樓內(nèi)部設置空中花園，將綠化導至三維空間，實現(xiàn)建筑生態(tài)價值的更大化，可滿足建筑通風要求，提供公共交流空間，實現(xiàn)在花園中辦公的環(huán)境。某廣場——裙樓平臺上設計高低錯落的幾何圖案的園林景觀二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計某廣場——裙樓平臺上二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計A、標準層要素“日”、“十”字型走道：新“日”字型走道在新推寫字樓中應用較多，核心筒位于平面層的中間位置，采用“日”字型走道，可輕松到達平面層的每個角落，且空間分隔靈活，且各門面昭示性強；純十字型通道通道設計為純十字型，可大大縮短行進距離，滿足更多商家體面昭示需求，此形式目前也較廣泛的開始運用。某寫字樓——純“十”字交通流線某寫字樓—日字型交通流線二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計某寫字樓——純“二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計A、標準層要素電梯間空間開闊：電梯廳的設計改變了原來節(jié)省交通面積，提高實用率的一味追求，身份感、豪華大氣的電梯廳更為入住企業(yè)看重。故電梯廳有了向豎向和橫向擴展的趨勢，多采用挑高、走道增寬的設計模式用。某寫字樓—4.35米寬豪華電梯廳某寫字樓—大平面布局，4米寬候梯廳二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計某寫字樓—4.3二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計A、標準層要素電梯廳結(jié)合入口空間設計：寫字樓入口通常伴隨較大的空間，玻璃材質(zhì)使得采光、景觀良好，電梯廳正對入口空間設計，解決通風采光問題，且可以給人以視覺上的通透感、舒適感。電梯轎箱更加寬闊：新推出的寫字樓中，電梯的設置不僅有速度提升、分區(qū)設置的特點，轎箱的面積也有所增大，空間感、個性感增強。某寫字樓—電梯正對入口空間的弧形玻璃，透過玻璃可欣賞入口廣場某寫字樓—轎廂規(guī)格2000*1700*2800二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計某寫字樓—電梯正二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計A、標準層要素大柱距、無柱設計：大空間、大跨度柱距或者無柱設計越來越流行，該種設計適合大開間辦公需求，平面分割自由，可任意組合，同時使用率也將大大提高。某寫字樓—10～12米大跨度柱距某寫字樓—“無柱空間”創(chuàng)新設計某寫字樓—無柱設計二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計某寫字樓—10～二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計A、標準層要素挑高設計：為了適應不同的辦公需求，為了增加建筑的附加值，挑高設計逐漸興起，層高增大，大空間運營大格局，讓企業(yè)自由駕馭。可在豎向上隔出兩層甚至三層的空間，凸顯個性，隱藏的贈送面積也較大。某寫字樓——層高4.8米，局部9.6米高室內(nèi)空中別館二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計某寫字樓——層高二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計B、細節(jié)處理設計采光天井：在建筑體內(nèi)部設置中庭或天井，通高的天井使建筑的內(nèi)部有充分的采光和通風，并使大體量建筑輕型化，使交通空間和室外休息空間有開敞的環(huán)境和自然的空氣，告別黑暗、不通風的走道。設置總裁衛(wèi)生間：除了在每層設置公共洗手間外，各單位自身專設董事長衛(wèi)生間，方便客戶的自由安排，凸顯人性化、和尊貴感。某寫字樓——100米寬闊中空肺結(jié)構(gòu)空間二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計某寫字樓——1二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計B、細節(jié)處理設置總裁衛(wèi)生間：除了在每層設置公共洗手間外，各單位自身專設董事長衛(wèi)生間，方便客戶的自由安排，凸顯人性化、和尊貴感。某寫字樓—總裁衛(wèi)生間某寫字樓—將空調(diào)主機統(tǒng)一擺放在標準層的東北面二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計某寫字樓—總裁衛(wèi)二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計C、新技術的應用主次平衡技術：為提高建筑凈高，采用主次平衡梁技術，部分管道穿梁，同向主次梁設計提升室內(nèi)凈高，有效提升空間實用率，并且身處其間，幾乎會忽視梁柱的存在。非均勻開窗方式：采用非均勻開窗方式，改變了大廈外立面被均勻分隔的形式，外立面的造型更加豐富，使在這里辦公的企業(yè)從外觀上就體現(xiàn)出一種與眾不同的標識符號。合理分配開啟窗和非開啟窗的尺寸比例，減少戶內(nèi)冷量的流失，降低空調(diào)負荷，同時又保證一定量的自然風的流入。將非開啟窗的尺寸擴大，最大限度地滿足企業(yè)辦公對景觀的要求，大大優(yōu)化了辦公環(huán)境。某寫字樓—主次平衡梁技術地板預留布線空間預留幾厘米網(wǎng)格地板的空間高度，用于綜合布線，客戶根據(jù)自己個性化的需要自由使用，進而增加層高，減少凌亂感。二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）3、建筑單體設計某寫字樓—主次平第五部分：億茂物業(yè)的機會第五部分：億茂物業(yè)的機會1、由于商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流回收王牌單身公寓禁售，則開發(fā)商必然考慮多建和銷售寫字樓和大型商業(yè)，甚至包括產(chǎn)權(quán)式商鋪。2、寫字樓的故事和商業(yè)的故事變的非常重要：如寫字樓的總部經(jīng)濟故事、商業(yè)的IT廠商故事、全國知名運營商故事等等，這些都是億茂物業(yè)的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)市場演變和億茂物業(yè)的機會因此，最終的結(jié)果是：1、城市的空置寫字樓項目增多；2、如北京等地產(chǎn)權(quán)商鋪的禁止也導致空置商場增多；兩多：空樓多、空商場多，億茂物業(yè)迎來機遇！1、由于商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流回收王牌單身公寓禁售，則開發(fā)商必然考第六部分：地產(chǎn)界名人、機構(gòu)微博第六部分：地產(chǎn)界名人、機構(gòu)微博微博清單微博清單謝謝！謝謝！單身公寓還hold住嗎？二零一二年二月單身公寓還hold住嗎？

目錄第二部分：對商業(yè)地產(chǎn)的影響第一部分：各地宏觀政策第五部分：億茂物業(yè)的機會第三部分：開發(fā)商應對策略第四部分：頤高應對策略第六部分：地產(chǎn)界名人、機構(gòu)微博目錄第二部分：對商業(yè)地產(chǎn)的影響第一部分：各地宏觀政策第五第一部分：各地宏觀政策第一部分：各地宏觀政策一、杭州宏觀政策2012年1月18日，一則《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》（后簡稱《意見》）在杭州政府門戶網(wǎng)站上公布?！兑庖姟穼⒂?012年2月11日正式實施：1、傳統(tǒng)的酒店式公寓都有獨立的衛(wèi)生間，《意見》規(guī)定，以后酒店式公寓不允許每戶都設有獨立衛(wèi)生間2、傳統(tǒng)的酒店式公寓以挑空陽臺和飄窗作為賣點，酒店式公寓禁止設置外挑式陽臺和飄窗；3、在商業(yè)辦公等非住宅類項目中，對公開出讓經(jīng)營性用地以及三類指標用地（留用地、拆復建用地、開發(fā)性安置用地）中允許按規(guī)定轉(zhuǎn)讓的部分，可根據(jù)土地出讓合同的約定進行分割轉(zhuǎn)讓（銷售）、辦證，其他項目只能按幢整體轉(zhuǎn)讓（銷售）、辦證，不得分割轉(zhuǎn)讓（銷售）、辦證。、4、開發(fā)建設單位不得采取以租代售等方式銷售商業(yè)辦公等非住宅類項目。（詳情請點擊）一、杭州宏觀政策2012年1月18日，一則《關于進一步規(guī)范商二、北京宏觀政策早在2010年5月，禁止酒店類項目分層、分套(間)銷售后，2011年1月份，又發(fā)布了《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》,要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割,從而全面叫停“商改住”項目。

2011年5月4日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委會同市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市商委、市國土局聯(lián)合出臺了《關于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》（以下簡稱《通知》）：1、一是嚴把設計關，商業(yè)、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。2、加強測繪管理，禁止擅自進行房屋分割測繪；3、三是嚴格登記管理。要求商業(yè)、辦公類項目禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記。4、規(guī)范銷售行為。開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項目。5、加強部門聯(lián)合監(jiān)管。（詳情請點擊）二、北京宏觀政策早在2010年5月，禁止酒店類項目分層、分套三、天津宏觀政策2011年11月7日，天津市相關部門下發(fā)《關于加強酒店型公寓建設管理有關要求的通知》（以下簡稱《通知》），要求嚴格控制酒店型公寓審批，酒店型公寓應采用公開出讓方式供地，出讓年限為40年，酒店型公寓應按照公建設計標準執(zhí)行，工程竣工驗收執(zhí)行非住宅技術規(guī)范。而最新消息更顯示，天津近期將不再審批新的居住型和混合型公寓建設項目。：1、酒店型公寓的建設規(guī)模占開發(fā)項目中商業(yè)金融業(yè)的總建設規(guī)模比例不得超過30%。2、酒店型公寓建筑外檐應按照公建標準控制，不得設置陽臺；3、酒店型公寓建筑主體功能部分層高大于4.4米且小于或者等于4.8米，不論層內(nèi)是否設置隔層，建筑面積計算值應按照該層水平投影面積的1.5倍計算，建筑主體功能部分層高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不論層內(nèi)是否設置隔層，建筑面積計算值應按照該層水平投影面積的2倍計算。。（詳情請點擊）三、天津宏觀政策2011年11月7日，天津市相關部門下發(fā)《關四、青島宏觀政策青島2011年限購政策中提到：酒店式公寓應認定為住宅受限購政策約束，公寓式酒店應認定為非住宅不受限購政策約束。2011年8月28日，青島已在交易環(huán)節(jié)對非住宅地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，持有越久交的稅也越多。根據(jù)通知，個人自用非住宅應繳納房產(chǎn)稅年應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%。房產(chǎn)稅繳納年限最高為3年，如果不足3年按實際持有年限計算，高于3年，按3年計算。也就是說，一套60萬元的酒店式公寓，持有2年的話，如果出售就要繳納60萬×(1-30%)×1.2%×2=10080元。持有3年以上的話就要繳納15120元。如果再加上契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅等，交易這樣一套房子光稅就要8萬元左右。交易成本大大提高。

（詳情請點擊）四、青島宏觀政策青島2011年限購政策中提到：酒店式公寓應認五、寧波宏觀政策2010年5月，寧波市出臺《寧波市辦公建筑行政許可暫行規(guī)定的通知》，主要內(nèi)容：1、擬定規(guī)劃設計條件時，則應明確商務辦公及商業(yè)、酒店等其他適建項目的建筑面積占總建筑面積的比例關系。2、公寓式辦公樓（含酒店式辦公樓）的建筑面積不得大于總辦公建筑面積的20%。市重要地段內(nèi)的商業(yè)金融業(yè)用地或商務辦公用地，不得建設公寓式辦公樓。重要地段內(nèi)的一般辦公樓開放式辦公室的建筑面積不應小于400平方米，其他地段內(nèi)不應小于200平方米。3、公寓式辦公樓（含酒店式辦公樓）的房屋產(chǎn)權(quán)所有人僅限于企業(yè)法人，并依法履行企業(yè)法人的經(jīng)營義務。（詳情請點擊）五、寧波宏觀政策2010年5月，寧波市出臺《寧波市辦公建筑六、?？诤暧^政策2012年2月1日，全國第一部規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店法規(guī)在?？谡綄嵤饕獌?nèi)容：2月1日，《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》正式實施，標志著?？谑性谌珖秶鷥?nèi)率先以法規(guī)形式規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?！逗？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)為我國第一步關于產(chǎn)權(quán)式酒店管理的規(guī)范性法規(guī)，共有23條，涵蓋產(chǎn)權(quán)式酒店的定義、用地性質(zhì)、建設銷售流程及產(chǎn)權(quán)登記等一系列問題。只是產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)定，并不涉及其他限購政策。（詳情請點擊）六、?？诤暧^政策2012年2月1日，全國第一部規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店七、其他地區(qū)的政策趨勢1、廣州：2011年月，廣州市規(guī)劃局首次叫停商改住項目，位于廣州環(huán)市東路正佳東方國際廣場（原合銀廣場）被責令不得再以公寓名義銷售。2、成都：專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)負責人告訴記者，盡管成都官方還沒有明確的叫停商改住政策出臺，但成都部分區(qū)縣已經(jīng)在規(guī)劃等口子上對商改住項目進行了限制。成都以后也將禁止擅自進行商業(yè)房屋分割測繪，商業(yè)、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用并又明確唯一編號的房屋作為登記基本單位，商業(yè)辦公項目“分而賣之”的路從此也被堵死，這是全國的宏觀調(diào)控政策使然。3、上海：LOFT產(chǎn)品超過2.6米的部分，有的會算1.5倍面積，有的甚至就算2倍面積。“商改住”項目“買一層送一層”這樣的市場優(yōu)勢自然已經(jīng)不再有了。據(jù)有關機構(gòu)專家分析：叫?！吧谈淖　蔽磥砜赡軆H蔓延到房價上漲過快區(qū)域，例如上海、廣州、深圳等地。由于這些區(qū)域與北京存在相同的房價上漲過快、過高的問題，因此才能使“商改住”這類產(chǎn)品出現(xiàn)；對于其他房價較為穩(wěn)定，住宅產(chǎn)品供應量充足的二、三、四線城市，則該類產(chǎn)品出現(xiàn)的量也相對較小，對普通住宅影響相對較小，因此短期內(nèi)該政策推廣向全國的可能性不大。但從長期來看，“商改住”畢竟是屬于違反相關法律法規(guī)的做法，未來可能會發(fā)展為全國趨勢。七、其他地區(qū)的政策趨勢1、廣州：2011年月，廣州市規(guī)劃局首第二部分：對商業(yè)地產(chǎn)的影響第二部分：對商業(yè)地產(chǎn)的影響一、反方：對商業(yè)地產(chǎn)打擊非常大名字身份主要觀點韓世同廣州知名房地產(chǎn)專家，寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理“商改住”類的公寓產(chǎn)品有其存在的理由，與其全面禁止，不如設置專門的類別，讓其規(guī)范化?！吧谈淖　钡捻椖烤哂泻芎玫耐顿Y屬性，能夠緩解商業(yè)地產(chǎn)市場供不應求的現(xiàn)況。并且，在一些規(guī)劃用地中，過大的商業(yè)用地如果都用來做商業(yè)，市場可能根本承受不了，公寓的推出將緩解這一尷尬的局面。另外，一些爛尾樓的復活也多采用“商改住”的形式。張月鏈家地產(chǎn)首席分析師該政策主要是規(guī)定不能擅自改變用途，尤其是將商業(yè)項目改為住宅項目，未來該政策執(zhí)行后，“商改住”難度增加，部分項目的銷售將受到影響。趙曉業(yè)界知名學者、北京科技大學管理學院教授新政出臺之后，市場會會根據(jù)實際情況做一下變通，比如可能不叫衛(wèi)生間，叫更衣室，化妝間。開發(fā)商不建衛(wèi)生間，但居民自己做隔斷。章惠芳雙贏機構(gòu)總經(jīng)理這次的政策如果嚴格執(zhí)行，幾乎會將酒店式公寓等類住宅產(chǎn)品堵死，未來的市場中將沒有新的酒店式公寓出現(xiàn)，商業(yè)用地上出現(xiàn)的只有酒店、寫字樓等。一、反方：對商業(yè)地產(chǎn)打擊非常大名字身份主要觀點韓世同廣州知名名字身份主要觀點任啟鑫亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理商住項目本是特定市場環(huán)境下的階段性產(chǎn)物，在住宅需求旺盛、供不應求的時期填補了一定的供給缺口，但是，開發(fā)商將商業(yè)、公建改為住宅出售，意味著政府統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)、寫字樓等綜合配套必然無法實現(xiàn)。在區(qū)域配套發(fā)展的完善程度與居住人口無法匹配時，勢必影響到住宅產(chǎn)品的升值空間，長期來看有損于購買住宅類型商品房的業(yè)主利益。陽光100集團常務副總裁范小沖

禁是禁不住的，還是應該從市場角度出發(fā)，政府監(jiān)管應該管到細化標準。第一，可以嚴格規(guī)定要想變性的商住項目必須符合住宅物業(yè)的安全、配套等標準，比如住宅需要私密性、廚房要臨窗等；第二是補差價，由于物業(yè)類型不同，取得土地的價格也不同，可以通過補差價的方式制約此類開發(fā)；另外，一些特殊的項目，比如有違城市規(guī)劃的，則需要強制性的規(guī)范來禁止。一、反方：對商業(yè)地產(chǎn)打擊非常大名字身份主要觀點任啟鑫亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理商住項目本是特定市場環(huán)二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點姚鵬萬通副董事長政策制定非常好，但是同時要提防政策的的其他影響，比如如何杜絕小業(yè)主的私搭亂建現(xiàn)象。北京在中國現(xiàn)有土地制度和規(guī)劃準則下，都要遵守法律，所有人都要尊重法律的嚴肅性；既然是尊重法律，開發(fā)商應遵守，小業(yè)主和用戶也應無條件遵守，現(xiàn)在私搭亂建成風，新政執(zhí)行之后，這種現(xiàn)象也許會更多鐘文輝中國指數(shù)研究院天津分院研究副總監(jiān)我不同意政策導致這種酒店式公寓更加稀缺的說法，稀缺是相對于項目的地段、自然資源、人文資源等方面來說的，而酒店式公寓作為一種物業(yè)形式，不能說一定稀缺。只有那些位于核心商圈的酒店式公寓，才能稱占據(jù)了稀缺資源。而且正是因為這個領域存在著問題，相關部門才會發(fā)布《通知》來規(guī)范。叢屹天津財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副院長天津?qū)τ诰频晔焦⒌男乱?guī)，是為了讓其回歸商務屬性的本質(zhì)，使這種介于住宅和商業(yè)之間的物業(yè)更規(guī)范，避免未來買房人與開發(fā)商因政策不明產(chǎn)生糾紛。

陸佳野風集團營銷總監(jiān)如果以后類住宅項目受到限制，對野風·現(xiàn)代中心來說無疑是個利好，尤其該項目位于市中心，更是稀缺中的稀缺。但是陸佳強調(diào)并不會因為酒店式公寓稀缺了而刻意提高價格，而是會根據(jù)市場而定。二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點姚鵬萬通副董事二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點陳志北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長這次其實是將房地產(chǎn)調(diào)控政策和禁止“商改住”政策的細化。這與目前以“不限購”為噱頭的“商改住”苗頭有所抬頭有關?！吧谈淖　钡纳婵臻g將越來越小，再也不能“打擦邊球”。鄭文東廈門道邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展瓶頸之一就是開發(fā)企業(yè)不能準確掌握政策走向。相關的法規(guī)、規(guī)定等朝令夕改，延續(xù)性較差，如能出臺有關房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定等，有利于推動行業(yè)健康發(fā)展。陳寶存全經(jīng)聯(lián)研究院副院長這次規(guī)定對商業(yè)地產(chǎn)立項抑制是對的，商業(yè)項目“上馬”太多，做商業(yè)地產(chǎn)就不應該做住宅，而且后來又改成的住宅，這種商業(yè)住宅樓盤生活很不方面，這次規(guī)定對以后的商業(yè)地產(chǎn)立項將產(chǎn)生重要的抑制作用。夏效鴻杭州市府政研室副處長、全國第一部樓宇經(jīng)濟專著《樓宇經(jīng)濟發(fā)展研究》、《走進總部經(jīng)濟時代》作者很贊成的，否則商務樓與住宅樓又混建了，不便于管理與經(jīng)營。但是新政出臺的時候要提防開發(fā)商，雖然不許設立單獨衛(wèi)生間，開發(fā)商可以預留管道在一個儲物間。另外這個政策執(zhí)行時間對應的是新項目，同時一些商住兩用的老項目或許成為一種市場的上稀缺搶手資源。

二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點陳志北京房地產(chǎn)名字身份主要觀點曹旭東酒店式公寓本來就是一個不合理的產(chǎn)品，它是迎合投資客的一種雜合產(chǎn)品。這次的新規(guī)只不過把它打回了原形，重新回歸了其辦公的功能而已。本次的新規(guī)特別詳細，已經(jīng)考慮到開發(fā)商應對的方方面面，是一張嚴嚴實實的大網(wǎng)?！胺亲≌椖恳院蟮某雎吩谀膬海P鍵要看政府會不會嚴格執(zhí)行了。如果執(zhí)行不打折扣，對于商業(yè)性用地來說將會是難以估摸的災難?！背Ｗ粤I(yè)控投公司副總經(jīng)理新政策會對市場整體將造成調(diào)控收緊進一步加強，對政策期待告一段落的預期進一步降低；同時對客戶，尤其是外地客戶以及準備趁市場低迷出手投資的客戶進一步限制。第三點是對開發(fā)商的影響最大，特別是資金本就非常困難的中小開發(fā)商，把他們依靠擦邊球來爭取回款的一個重要途徑給堵住了。總體上，常自力認為會進一步加快北京地產(chǎn)市場的成交量下降。但因為許多開發(fā)商的項目定位在中高端，即便降價因為限購也難以促成成交，所以政府所希望的價格大幅回落的可能性不大。二、正方：支持利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展名字身份主要觀點曹旭東酒店式公寓本來就是一個不合理的產(chǎn)品，它名字身份主要觀點曹旭東酒店式公寓本來就是一個不合理的產(chǎn)品，它是迎合投資客的一種雜合產(chǎn)品。這次的新規(guī)只不過把它打回了原形，重新回歸了其辦公的功能而已。本次的新規(guī)特別詳細，已經(jīng)考慮到開發(fā)商應對的方方面面，是一張嚴嚴實實的大網(wǎng)?！胺亲≌椖恳院蟮某雎吩谀膬?，關鍵要看政府會不會嚴格執(zhí)行了。如果執(zhí)行不打折扣，對于商業(yè)性用地來說將會是難以估摸的災難?！背Ｗ粤I(yè)控投公司副總經(jīng)理新政策會對市場整體將造成調(diào)控收緊進一步加強，對政策期待告一段落的預期進一步降低；同時對客戶，尤其是外地客戶以及準備趁市場低迷出手投資的客戶進一步限制。第三點是對開發(fā)商的影響最大，特別是資金本就非常困難的中小開發(fā)商，把他們依靠擦邊球來爭取回款的一個重要途徑給堵住了?？傮w上，常自力認為會進一步加快北京地產(chǎn)市場的成交量下降。但因為許多開發(fā)商的項目定位在中高端，即便降價因為限購也難以促成成交，所以政府所希望的價格大幅回落的可能性不大。三、深度研究博客摘要名字身份主要觀點曹旭東酒店式公寓本來就是一個不合理的產(chǎn)品，它三、深度研究博客摘要（一）統(tǒng)籌規(guī)劃是解決“商改住”的根本之道——李文杰1、規(guī)劃層面應統(tǒng)籌考慮，在土地出讓的時候應改變配套公建零星分散各自為政的現(xiàn)象，將不同地塊的商業(yè)地產(chǎn)由規(guī)劃部門統(tǒng)籌規(guī)劃；2、加強銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，應考慮整層出售，每個分隔單元不設立單獨的上下水；3、加強房屋竣工驗收管理。

（詳情請點擊）（二）違法“商改住”緣何屢禁不止？——謝逸楓（中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長）何為“商改住”,是指用地單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設用地改作居住土地使用，并最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業(yè)房改為住宅。中國5年前,大部分城市“商改住”現(xiàn)象頻繁曝光,但是政府一直對其“容忍”，不立法嚴厲禁止此類違法行業(yè)。2011年上半年大部分城市上演“瘋狂的商住”，特別是北京和廣州及寧波比較頻繁出現(xiàn)，最后引起政府關注下文禁止和約談。由于商住樓因為未受限購影響，在樓市中表現(xiàn)搶眼，而商改住禁令出臺后，讓購房人更加關注今后注定稀缺的商住項目。（詳情請點擊）三、深度研究博客摘要（一）統(tǒng)籌規(guī)劃是解決“商改住”的根本之道三、深度研究博客摘要（三）房產(chǎn)稅壓頂“商改住”在國家對住宅市場一輪輪“限購”之下，酒店式公寓、“商改住”項目等商業(yè)產(chǎn)權(quán)用房因不受“限購令”影響備受熱捧。不過，日前，青島市地稅局一則有關個人自用非住宅轉(zhuǎn)讓或出租征收房產(chǎn)稅的公告給這一火爆的市場澆上了一瓢冷水。從持有環(huán)節(jié)征稅以抑制限購令下的“擦邊球”行為，青島市無疑成為“先行者”。

（詳情請點擊）（四）摩根大通：北京商改住禁令執(zhí)行寬松摩根大通在5月23日發(fā)布的中國房地產(chǎn)報告中指出，北京限制商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)的禁令并不對已得到批準的做出懲罰，意味著監(jiān)管執(zhí)行力度較為寬松。摩根大通認為，隨著5月開發(fā)商持續(xù)增加開盤數(shù)量，近期房價將基本維持穩(wěn)定。（詳情請點擊）三、深度研究博客摘要（三）房產(chǎn)稅壓頂“商改住”三、深度研究博客摘要（五）遲到的“禁酒令”與難測的“商改住”——地產(chǎn)人家政策的籌碼終于壓向了一直置身調(diào)控之外的商業(yè)地產(chǎn)。北京市住建委祭出了一紙“禁酒令”《通知》，這意味著將酒店立項產(chǎn)品分割銷售，以“酒店式公寓”名目轉(zhuǎn)戰(zhàn)住宅市場的手段，將被扼殺在即將到來的“六一”。盡管這還只是城市個案，針對目標還只是酒店立項產(chǎn)品；盡管有專家認為這只是針對“售后包租”風險的控制，采用的也還是“老項目老辦法、新項目新辦法”，但這一舉措無疑已具備了示范效應，而在事實上，也將改變住宅市場遭遇重拳，“商改住”產(chǎn)品卻借機走熱這一機制失衡導致的現(xiàn)狀。（詳情請點擊）（六）評論：從源頭禁止商改住此輪房地產(chǎn)調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”———“商改住”項目將被叫停。這是目前北京樓市備受關注的話題。我們認為，叫停興起于2007年的“商改住”熱潮，需要的是相關部門從源頭“把關”，發(fā)現(xiàn)苗頭就亮“紅燈”。（詳情請點擊）三、深度研究博客摘要（五）遲到的“禁酒令”與難測的“商改住”四、大眾反應普通老百姓依然支持商改住禁令，但是大多懷疑開發(fā)商依然鋌而走險，鉆法律空子。四、大眾反應普通老百姓依然支持商改住禁令，但是大多懷疑開發(fā)商第三部分：開發(fā)商應對策略第三部分：開發(fā)商應對策略一、“商改住禁令”的影響商改住禁令明顯的影響：禁令城市的單身公寓不再審批；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商喪失回收現(xiàn)金靈王牌產(chǎn)品。1、“商改住禁令”前，成為開發(fā)商促銷噱頭：號稱絕版銷售，結(jié)果逆勢熱銷。實際上，這類產(chǎn)品禁令大多在規(guī)劃部門的禁令，如北京，市場存量足夠銷售2-3年；2、“商改住禁令”前，商住樓價格下調(diào)，開發(fā)商急于出手套現(xiàn)；如北京五部委聯(lián)合發(fā)布的《完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》正式實施，“商改住”被明令禁止，購房者逐漸冷靜地看待商住房，不再一味熱捧；（詳情請點擊）3、對購房者信心的影響較大，大多認為此類產(chǎn)品不合規(guī)，不再熱捧；一、“商改住禁令”的影響商改住禁令明顯的影響：二、開發(fā)商應對策略合法方式：1、直接嚴格按照禁令要求，整幢銷售，SOHO中國整幢銷售一周，宣告失敗；2、直接設計成辦公樓，按照辦公樓銷售；打擦邊球方式：1、對于某些未明文規(guī)定禁止“以租代售”的城市，采取以租代售的方式；2、銷售單間寫字樓，內(nèi)設“化妝間（廁所）”，陽臺也巧立名目，房屋面積大小類似單身公寓；3、由于新規(guī)嚴禁開發(fā)商銷售商改住類型產(chǎn)品，而對二手房市場沒有做過多涉及，因此，不排除今后出現(xiàn)開發(fā)商單獨成立一個公司，以公司名義投資商業(yè)地產(chǎn)，將房子過渡到二手房市場后再出售，合理規(guī)避政策的行為出現(xiàn)。4、報批時，設計圖中是可以按照規(guī)定做的，而一旦項目進入實操階段，設計師會根據(jù)開發(fā)商的要求做一些設計變更，如每戶雖不設計衛(wèi)生間，但衛(wèi)生間內(nèi)應有的管路等仍然做好并預留在房間里，只要需要，房子出售后裝修時做好隔墻就完全不耽誤使用。5、北京版“禁分令”也并未卡死商改住，“對于確需改變房屋平面布局，對房屋重新進行分割的”還是有其合規(guī)化路徑。二、開發(fā)商應對策略合法方式：三、開發(fā)商應對策略非法方式：1、有些開發(fā)商采取了兩套模式，審批的方案報商業(yè)立項去審批，施工時按照另一種圖去施工，暗度陳倉，拿大許可權(quán)?！伴_發(fā)商采取陰陽的手法，使商業(yè)項目的規(guī)劃順利報批下來，用種種理由找建委、土地等相關部門辦分割產(chǎn)權(quán)的東西?！币?guī)劃拿下來以后，開發(fā)商就按照目前的方式銷售，但以后如果追訴起來，該項目不受保護，解釋權(quán)爭議的空間比較大。2、監(jiān)管不嚴，明目張膽叫賣單身公寓。如北京力寶廣場。三、開發(fā)商應對策略非法方式：第四部分：頤高應對策略第四部分：頤高應對策略一、頤高項目分析1、區(qū)域分析：頤高集團的地產(chǎn)項目在鎮(zhèn)江、衢州、紹興等三四線城市，目前“商改住禁令”集中在國內(nèi)一二線城市，頤高項目暫時不受直接影響；2、但是，隨著限購令的逐漸擴大，我們的產(chǎn)品多為商辦，我們不得不防范。據(jù)有關機構(gòu)分析轉(zhuǎn)接認為:但從長期來看，“商改住”畢竟是屬于違反相關法律法規(guī)的做法，未來可能會發(fā)展為全國趨勢。3、由于頤高項目大多為IT綜合體項目，多數(shù)位于新城中心，寫字樓尚有一定空間，可考慮全部寫字樓設計。4、由于單身公寓的禁令，使得市面上寫字樓流通更多，則寫字樓的銷售更加激烈，需要寫字樓的創(chuàng)新設計、優(yōu)勢、故事！一、頤高項目分析1、區(qū)域分析：頤高集團的地產(chǎn)項目在鎮(zhèn)江、衢州二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）1、總體布局（外圍設計）A、利用連廊進行各體塊的連接綜合體項目體量過大，通常會分成幾個部分，根據(jù)不同的功能獨立設置，為了統(tǒng)一成整體，并使各區(qū)域的人流互動，多會借助天橋和平臺等輔助設施聯(lián)系。綜合體項目的旺盛發(fā)展，促使了連廊的廣泛出現(xiàn)。B、利用天橋聯(lián)系外界建筑為促使不同功能建筑間的人流貫通，實現(xiàn)最大化的資源利用，通暢會設置導向性設施，聯(lián)系不同區(qū)域的建筑，如商業(yè)與寫字樓的連通。海岸城——購物中心、海岸城東西座間設置連廊【嘉里建設廣場——以天橋與怡景中心城相連】二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）1、總體布局（外圍設計）海岸城—二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計A、共享外界景觀以城市景觀擴延建筑自身景致：周邊良好的景觀資源對項目的品質(zhì)提升具有重要意義，可以將其納入建筑自身的生態(tài)系統(tǒng)，結(jié)合單體的景致設計，將外界景觀與寫字樓自身廣場、綠化等連接，實現(xiàn)景觀滲透，擴大景觀面，或打造多層面景觀和生態(tài)體系。建筑形體變化適應外界景觀：外界景觀資源可減輕項目自身生態(tài)化的負擔，因此，對于外景資源與其有一定的距離的項目，可通過建筑造型等變化，盡可能充分共享資源，提升本身價值。坐享46萬平方米中軸帶城市客廳景觀天利中央廣場、海岸城—充分利用市政大型水體園林廣場與海洋風情綠化帶AB座之間形成相對錯位設計，讓寫字樓擁有270度海景資源二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計坐享46萬平方米中軸二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計B、內(nèi)部景觀打造外廣場設計：寫字樓建筑改變原來生硬建筑的形象，用地范圍內(nèi)設計大面積外廣場，不僅增加項目的綠化率，增強生態(tài)性，提供給人們以公共活動和交流的空間，同時也可作為與城市空間融合的焦點，實現(xiàn)與城市的對話?！緲s超中心——1.2萬平米綠化生態(tài)廣場】【卓越時代廣場——1500平米的休閑交流廣場】二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計【榮超中心——1.2二、寫字樓設計的創(chuàng)新（參考）2、景觀設計B、內(nèi)部景觀打造平臺綠化設計：新