物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備、機房管理與維修養(yǎng)護方案

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備、機房管理與維修養(yǎng)護方案（1）供電設(shè)備管理維護方案（1）供電設(shè)備管理要求1、樓宇對講系統(tǒng)（可視）：每周一次進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常；2、周界報警：24小時設(shè)防并正常運行，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號；3、監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常；4、電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期地進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。（2）供配電系統(tǒng)的運行與維修保養(yǎng)規(guī)程1.1目的確保停、送電操作程序安全準確并保證配電設(shè)備正常運行，柴油發(fā)電機組保持良好狀態(tài)。1.2適用范圍本程序適用于配電室的日常工作、柴油發(fā)電機組的維護保養(yǎng)，以及日常突發(fā)事件的處理和控制。1.3程序要點1.3.1供配電系統(tǒng)的運行管理1.3.1.1供配電系統(tǒng)運行管理規(guī)程供配電系統(tǒng)實行24小時供電，由電工負責(zé)供配電設(shè)備運行的清潔、操作、巡視、檢查、記錄、異常情況報告及供配電的維修保養(yǎng)工作。高壓柜、變壓器每2小時巡視一次，并將巡視檢查的結(jié)果記錄于“高低壓配電運行記錄”內(nèi)。每2小時對低壓配電柜巡視一次，記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)(環(huán)境溫度、電流、功率因數(shù))于“高低壓配電運行記錄”內(nèi)，同時檢查運行狀況。供配電設(shè)備發(fā)生異常及時報告工程部經(jīng)理(主管)，并在工程部經(jīng)理(主管)的協(xié)同下排除異常。工程部經(jīng)理(主管)負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集，負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料采購計劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。每年12月制訂下一年度《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃》，并按運行情況制訂中修、大修計劃，由管理處經(jīng)理審核后報公司。電工按《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》要求進行維修保養(yǎng)，記錄結(jié)果于《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》、《高低壓配電運行記錄表》。供配電設(shè)備每月進行一次檢查。因工程維修等原因停電，應(yīng)由電工填寫“停電通知單”，經(jīng)工程部經(jīng)理(主管)、管理處經(jīng)理批準后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)甲方，因突發(fā)事件停電，應(yīng)在1.1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供電24小時內(nèi)向有關(guān)甲方做解釋。1.3.1.2供配電系統(tǒng)的運行檢查表序號項目巡檢內(nèi)容定期保養(yǎng)內(nèi)容與要求質(zhì)量標準檢查分接開關(guān)各元件、指示燈全部檢耐壓達標，無塵，機械結(jié)構(gòu)活絡(luò)，檔位查，一月一次觸點接觸良好，指示燈亮槍桿瓷套管、接觸器、繼電器、指示分接開關(guān)檔位是否與電源相符變壓器外殼按燈和按鈕等元件全面檢外殼接地裝置是否可靠電力地查，一月一次變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通變壓檢查變壓器溫檢查主接線、二次接線風(fēng)是否良好器度、通風(fēng)、接電線，一月一次三相電壓表讀數(shù)是否平衡，應(yīng)在檢查三廂電壓接地測試，一月一次380~400V之內(nèi)，變壓器聲響是否表、變壓器有電試，一年一次正常無異聲 冷卻風(fēng)機保養(yǎng)加油，兩各接線端子緊固是否良好檢查接線端子年月一次機械結(jié)構(gòu)加油，連接點清潔、緊固，兩年一次檢查隔離開關(guān)高低壓配電柜、變壓器隔離開關(guān)、負荷開關(guān)和熔斷器位置、負荷開關(guān)和內(nèi)部檢查，除塵清掃，正確、平整和牢固熔斷器兩年一次操作機構(gòu)動作靈活、正確，瓷件應(yīng)高壓檢查操作機構(gòu)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕2開關(guān)檢查電線連接隔離開關(guān)，負荷開關(guān)和熔斷器與電柜、接地線線連接應(yīng)緊密接地線連接應(yīng)緊密、牢固、防腐處理應(yīng)均勻，無遺漏檢查閘刀開關(guān)高低壓配電柜、變壓器開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、負荷開關(guān)、內(nèi)部檢查、除塵清掃，、盤面油漆應(yīng)完好空氣開關(guān)和熔兩年一次二次接線與電器或端子排的連接斷器等應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標志清晰檢查接觸器、齊全低壓繼電器、批示接地線連接應(yīng)緊密牢固3配電燈和按鈕操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖柜檢查主接線、的動作應(yīng)正確二次接線、接閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和地線熔斷器完好檢查操作部分接觸器和各種斷電器完好，面板指示燈和按鈕完好檢查電源柜、電源柜、控制柜檢查、開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定設(shè)備控制柜除塵清掃，一月一次，盤面油漆應(yīng)完好房配檢查雙電源切自動、手動功能檢查，二次接線與電器或端子排的連接電 換箱檢查控制箱手

一月一次應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標志清晰雙電源切換箱功能檢查齊全動和自動操作，一月一次接地線連接應(yīng)緊密牢固檢查柜內(nèi)元件(標識檢查，指示燈檢查操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖接觸器、繼電，一月一次的動作應(yīng)正確器、指示燈和接頭緊固、接地測試，閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和按鈕等)一年一次熔斷器完好接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好檢查燈具、開照明電源檢查、除塵清燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等關(guān)、插座和照掃，一月一次安裝牢固各層明配電箱元器件清潔、檢查，一開關(guān)有效，單相三級插座接地可靠5電氣檢查安全指示月一次照明線路絕緣良好，接線頭不外露設(shè)備燈、消防應(yīng)急標識檢查，指示燈檢查燈檢查層面配，一月一次電間接頭緊固、接地測試，一年一次檢查接地線接地體、接地線接頭緊檢查接地電阻值足否符合要求防雷檢查接地體焊固，一年一次接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低6接地接接地測試，一年一次起伏和彎曲現(xiàn)象裝置接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻保持機房、配機房、設(shè)備全面清掃，無灰塵、給水、油漬。無亂堆雜物機房電柜環(huán)境清潔一月一次和易爆、易燃物品7環(huán)境檢查機房工具機房工具及消防器材完備及消防器材1.3.2供配電設(shè)備維保管理規(guī)程1.3.2.1供配電維修保養(yǎng)工作程序低壓配電柜設(shè)備一般情況下由電工負責(zé)維修保養(yǎng)。高壓配電柜、變壓器申請外委修理。高壓柜、變壓器由電工負責(zé)外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔。工程部經(jīng)理(主管)每年12月制訂下年度的“供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃”，并按運行情況制定中修、大修計劃。每年的12月12日前，由工程部主管組織變配電室組長／值班電工一起研究制定下年度“供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃”，并上報公司審批。“供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃”根據(jù)供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度、供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患)：時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)制定。內(nèi)容包括：維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；備品、備件計劃；具體實施維修保養(yǎng)的時間，預(yù)計費用等。維修保養(yǎng)過程中應(yīng)遵守安全操作程序、停電管理工作程序。電工按“供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表”要求進行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》、《高低壓配電運行記錄表》。供配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時，若8小時內(nèi)無法解決重要部位故障，則應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處，限期解決。凡是夜間發(fā)生的、不影響甲方、不會產(chǎn)生嚴重后果的供配電故障，可以由日班電工進行維修。工程部經(jīng)理(主管)提供工作指導(dǎo)及檢查臨督。1.3.2.2低壓配電柜檢查保養(yǎng)表序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容周期1配電屏清潔月2電器儀表外表清潔，顯示正常，．固定可靠月3繼電器、交流接觸器外表清潔，銀點完好，無過熱現(xiàn)象，無噪月聲控制回路壓接良好，標號清晰，絕緣無變色、老化月5指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開外表清潔，標號清晰，固定可靠，轉(zhuǎn)動靈月關(guān)活6絕緣設(shè)備(鞋、手套等)在指定位置放好，完好無損月7電容無功補償功率因數(shù)O．9以上，電容接觸器完好，月電容補償三相平衡8母線排壓接良好，色標清晰，絕緣良好月9 配電屏對地測試 接地良好 月1.3.3供配電設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.3.3.1高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)高壓開關(guān)柜的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責(zé)。1.3.3.2變壓器維修保養(yǎng)外委維修保養(yǎng)。每年的11月份委托供電局對社區(qū)及項目所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)。此項目工作由變配電室值班電工負責(zé)臨督進行，并將結(jié)果記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。外部維修保養(yǎng)。每年的4月份、10月份對社區(qū)及項目.所有變壓器外部進行一次清潔、保養(yǎng)。1.3.3.3高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)每年12月份委托供電局對所有高壓開關(guān)柜進行一次維修保養(yǎng)。此項工作由變配電室管理人員負責(zé)監(jiān)督進行，并記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。1.3.3.4低壓配電柜維修保養(yǎng)每年的4月份、10月份對所有的低壓配電柜內(nèi)外進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。1.3.3.5刀開關(guān)維修保養(yǎng)(低壓)檢查安裝螺栓是否緊固，如松動則擰緊。檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油。檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進行機械調(diào)整或整修處理。用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10Mfl，則應(yīng)進行烘干處理，烘干達不到要求的則應(yīng)更換。1.3.3.6熔斷器維修保養(yǎng)新熔斷體的規(guī)格和外部形狀應(yīng)與更換的熔體一致。檢查熔體和保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進行修整，修整達不到要求的則應(yīng)該更換。1.3.3.7交流接觸器維修保養(yǎng)清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢。清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒。清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的則應(yīng)更換。清潔鐵芯表面的油污及臟物。擰緊所有緊固件。1.3.3.8自動減壓啟動器維修保養(yǎng)用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0．5Mfl，否則應(yīng)進行干燥處理。外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕的應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。1.3.3.9電容器維修保養(yǎng)清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱好。檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換。檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊。檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15％或電容缺相，如是則更換電容。1.3.3.10熱繼電器維修保養(yǎng)檢查熱繼電器上的絕比值蓋板是否完整，如損壞則更換。檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。1.3.3.11斷路器(自動空氣開關(guān))維修保養(yǎng)用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MFI，否則應(yīng)烘干處理。清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換。斷路器(自動空氣開關(guān))在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象。在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪聲者，應(yīng)清潔其工作表面。各傳動機構(gòu)應(yīng)入注入潤滑油。檢查主觸頭表面，如有小的金屬顆粒時，將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)。檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)。檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)修復(fù)并擰緊。檢查接地線有無松脫或銹飾，如有則除銹處理并擰緊。1.3.3.12二次回路保養(yǎng)號碼管是否不清晰或掉落，如有則補上新的號碼管。接頭處是否松動，如松動則擰緊。1.3.3.13主回路維修保養(yǎng)標示牌是否不清晰或脫落，如有則補上新的標示牌。接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)修復(fù)并擰緊。母線排油漆是否脫落，如有則補新油漆。1.3.3.14供配電設(shè)備維修保養(yǎng)時間不允許超過8h，如必須超過8h，則設(shè)備部電工填寫“申請延時維修保養(yǎng)表”，經(jīng)工程部主管審核，管理處經(jīng)理批準的方可延時。1.3.3.15對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作由工程部主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，先由工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出“事故報告”并上報公司。1.3.3.16維修保養(yǎng)記錄存檔變配電室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》上，變配電室組長應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)將記錄整理成冊后交管理處存檔。（2）給排水系統(tǒng)管理維護方案（1）給排水系統(tǒng)管理要求供水系統(tǒng)1、每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每半年對泵房、管道等進行除銹、油漆一次，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。排水系統(tǒng)1、每周二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。5、每年清洗暴氣機空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。（2）給排水系統(tǒng)的運行與維修保養(yǎng)規(guī)程2.1目的確保給排水、二次供水的安全正常運行，保障各管道閥門以及部件的正常使用。2.2適用范圍適用于空調(diào)水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、給排水管道設(shè)備器件的維護、保養(yǎng)；二次供水設(shè)備的定期清、洗、消毒；污水井清淤等工作，并進行必要控制。2.3程序要點2.3.1給排水系統(tǒng)的運行管理規(guī)程給排水維修工負責(zé)給排水設(shè)備日常的操作、監(jiān)控、巡視、記錄。在給排水設(shè)備(設(shè)施)啟動時觀察電流、電壓，并傾聽有無異響，并記錄于《給排水設(shè)備記錄表》。水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬。按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》及《給排水設(shè)備運行記錄表》要求進行維修保養(yǎng)。給排水維修工每兩個小時巡視一次水泵房，每周巡視一次主供水管網(wǎng)上閘閥以及道路上污水井、雨水井。在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時，應(yīng)及時采取措施加以解決，處理不了的問題，應(yīng)及時祥細地匯報給工程部主管，請求協(xié)助解決。給排水設(shè)備設(shè)施的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集，零星設(shè)備配件、材料采購計劃的編制。外委修理的聯(lián)系工作由工程部經(jīng)理(主管)負責(zé)。每年12月份制訂下一年度“給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表”，并按運行情況制定中修、大修計劃，由單位負責(zé)人審校后報公司。每月一次組織有關(guān)人員對給排水設(shè)備設(shè)施進行檢查。因工作維修原因停水，在接到供水部門通知后，由給排水工上報管理處經(jīng)理，并交服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小時通知甲方。因突發(fā)事件停機應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供水后24小時內(nèi)向甲方做出解釋。2.3.2給排水系統(tǒng)的運行檢查給排水系統(tǒng)的運行檢查如表所示。序號項目巡檢內(nèi)容定期檢查保養(yǎng)與要求質(zhì)量標準檢查水泵運行每月檢查、清潔一次，檢查其各水泵運行主要參數(shù)供檢查閥門、避運行情況、流量、揚程等主機(流量、揚程等)符合出震接頭、壓力參數(shù)，電機絕緣檢測每季進行廠要求管道上的各閥表、止回閥檢查大保養(yǎng)一次，保養(yǎng)范門、避震接頭、壓力控制元器件檢圍包括全面檢查、軸承清潔加表、止回閥等齊全有水查接地裝置、防油、泵體潤滑油更換、必要時效，無泄漏，閥門啟護罩 調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所閉靈活。各水泵運行有螺栓及避震器磨損度 平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無泵 咬泵現(xiàn)象，機械軸封無漏水，盤根軸封滴水不成線。電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?。水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠、無缺損，電動機絕緣電阻大于O．5Mn檢查進出閥門各信號傳感器等每月進行一水質(zhì)良好，符合衛(wèi)生檢查溢水管，排次全面檢查，確保各設(shè)備正常防疫要求污閥運行各浮球閥自動啟閉靈水檢查水箱蓋原水箱、生活水箱、中間水箱活、可靠箱檢查管道、水箱每年清洗兩次，并進行水質(zhì)化各進出閥門啟閉活絡(luò)管外觀驗有效，無滲漏2道每年進行一次壓力表校驗管溢水管暢通，箱底排及道中所有的減壓閥門、壓力表污閥良好附、過濾器等附件每年保養(yǎng)一次減壓閥暢通完好，減件，保養(yǎng)范圍：檢漏、加油外圍壓閥前、后閥門壓力、外露管道每年整理、油漆一表、旁通閥齊全有效次壓力表讀數(shù)準確檢查過濾器、控每月一次檢查控制閥、壓力各水過濾器運行正常給制閥、壓力表、表、指示器，清洗過濾器，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)排指示器檢查正、每月一次檢查消毒裝置，必要生防3水反流程檢查消時更換疫標準處毒裝置過濾器控制閥完好，理切換正常，壓力表有效消毒裝置齊全有效檢查衛(wèi)生潔具每月一次全面檢查各層燒水盥洗室各冷、熱水龍檢查給、排水管間、給排水管道頭齊全有效，無滲漏各路檢查熱水供每月一次檢查坐便器、水箱零坐便器水位箱各零件層應(yīng)設(shè)施件齊全．能自動控制水4設(shè)每月一次試用衛(wèi)生間潔具功位無滲漏備能，檢查延時沖洗閥各延時沖洗閥完好，每月一次檢查燒水爐消毒裝可調(diào)，無滲漏置，必要時更換所配置的各附件齊全檢查排水管道、每月一次檢查污水泵，檢查其各排水管道暢通，無檢查口、排水橫工作情況是否正常，測量絕緣滲漏、堵塞排管電阻、接地功能與運行電流各檢查口標記清楚，水檢查污水泵及每年一次污水泵大保養(yǎng)，保養(yǎng)操作方便系控制范圍包括全面檢查、軸承清潔各給排水橫管無倒返5統(tǒng)檢查集水井、明加油、必要時調(diào)換軸承、連軸水，排水暢通溝彈簧墊圈、所有螺紋等所配置的各附件齊全每半年一次檢查室外排水井，若有堵塞，及時清除垃圾、雜物等機保持機房、配電機房、設(shè)備全面清掃，每月一機房、設(shè)備清潔，無房柜環(huán)境清潔次積塵、水銹、油漬，環(huán)檢查機房工具無亂堆雜物和易爆、6境及消防器材易燃物品消防設(shè)施及各工具完好有效2.2.3.3給排水設(shè)備維修保養(yǎng)管理規(guī)程2.2.3.3.1給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序給排水維修工負責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)、重大維修外委修理。工程部經(jīng)理(主管)每年12月份制定下年度的《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制定中修、大修計劃。每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵維修人員一起研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》，并上報公司審批?！督o排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度，給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患)，合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)制定。內(nèi)容包括：維修保養(yǎng)項目；備品、備件計劃；具體實施維修保養(yǎng)的時間；預(yù)計費用等。水泵維修人員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。給排水維修工按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》要求進行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《給排水設(shè)備運行記錄表》、《給排水設(shè)備保養(yǎng)記錄表》。給排水設(shè)備故障的排除一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將原因、解決方案、解決時間書面上報管理處協(xié)調(diào)解決。凡是夜間發(fā)生的、不影響甲方、不會產(chǎn)生嚴重后果的給排水設(shè)備(設(shè)施)故障，可以由給排水工隔天進行維修。工程部經(jīng)理(主管)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。需停水進行維修保養(yǎng)時，按停水管理工作程序執(zhí)行。2.2.3.3.2給排水設(shè)備(設(shè)施)故障一般處理工作程序供水泵出現(xiàn)故障時，給排水維修工應(yīng)馬上啟用備用泵，然后及時維修。排污泵出現(xiàn)故障時，首先檢查故障原因。如是控制回路出現(xiàn)故障，則應(yīng)檢查排除。如是水泵故障，則更換水泵。供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，給排水維修工及值班人員應(yīng)立即關(guān)閉總閥，及時通知有關(guān)人員搶修，并做好向甲方的解釋工作。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，確認工程人員無法解決的問題，電話通知疏通隊疏通。2.2.3.3.3給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)（表）序號項目檢查保養(yǎng)項周期外觀擦洗、除污半月壓力表指示不正常、更換不定期1水泵機組測試、檢查、緊固半年水泵如滲漏，更換盤根填料不定期機械潤滑，加潤滑油半年如滲漏，補漏不定期管道如銹蝕，防銹，刷漆3閥門如漏水，緊固螺絲不定期如銹蝕，除銹、潤滑如滲水，維修不定期4臺盆，小便池，馬桶如損壞，更換5水箱清洗，損壞維修半年6澆水器管道滲漏，補漏月7潛水泵止換閥壞維修，網(wǎng)罩清潔不定期或月8外觀除銹，油漆年2.3.3.4排水設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程2.3.3.4.1主供水管保養(yǎng)主供水管爆裂、主供水管上閘閥拆換，以及控制柜內(nèi)變頻器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余的維修保養(yǎng)則有水泵維修人員負責(zé)。2.3.3.2水泵機組維修保養(yǎng)水泵維修人員每年的4月份、10月份應(yīng)對所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。2.3.3.4.3電動機維修保養(yǎng)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐姆以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)。檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承。檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)像如有則應(yīng)修整處理。清潔電動機外殼。檢查電動機是否脫漆嚴重，如是重新油漆。2.3.3.4.4水泵維修保養(yǎng)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象應(yīng)加注潤油。轉(zhuǎn)動水泵軸承，如有卡住碰撞現(xiàn)象則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽塤壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。檢查壓盤根處是否漏水成線，如是應(yīng)加壓盤根。清潔水泵外表。如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層底漆，重新刷上油漆。檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。2.3.3.4.5控制柜維修保養(yǎng)水泵維修人員每年的5月份、11月份應(yīng)對水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換。檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。交流接觸器維修保養(yǎng)：清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；清潔鐵芯上的油污及臟物；檢查復(fù)位調(diào)簧情況。擰緊所有緊固件。2.3.3.4.6自動減壓啟動器維修保養(yǎng)用50()V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于O．5MQ，否則應(yīng)烘干處理。外殼可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。2.3.3.4.7熱繼電器維修保養(yǎng)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換。檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。2.3.3.4.8自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10Mf2，否則應(yīng)烘干處理。清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧卡罩破裂應(yīng)更換。自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象。檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。2.3.3.4.9中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模似試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。2.3.3.4.10信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡。檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格、同型號的儀表。2.3.3.4.11遠傳壓力表維修保養(yǎng)檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理。檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應(yīng)重新焊接。偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應(yīng)拆換。2.3.3.4.12閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)閘閥維修保養(yǎng)。檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封前膠墊；檢查加壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩；對閘閥閥桿加黃油潤滑；對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。止回閥維修保養(yǎng)。檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；檢查止回彈簧力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應(yīng)處理后重新油漆。浮球閥維修保養(yǎng)。檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應(yīng)更換。液位控制器維修保養(yǎng)。檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；緊固所有螺母。2.3.3.4.13潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻應(yīng)在0．25MQ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。檢查密封圈是否已經(jīng)老化，如已老化則應(yīng)更換。檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固，擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。2.3.3.4.14明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年l0月份進行一次)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強。檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應(yīng)重新油漆一遍。檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理，更換膠墊。2.3.3.4.15給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)每次給排水設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由工程部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處經(jīng)理批準后方可延時。2.3.3.4.16未列設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)對于計劃中未列出設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補充于計劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。2.3.3.4.17水泵維修保養(yǎng)水泵維修人員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄》中，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由工程部主管整理成冊后交管理處長期存檔。2.3.3.4.18停水管理給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應(yīng)由工程部主管填寫《停水申請表》，經(jīng)管理處經(jīng)理批準后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)甲方。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)甲方做出解釋。2.3.3.5.二次供水管理與作業(yè)規(guī)程2.3.3.5.1二次供水的管理二次供水由指定的給排水維修工負責(zé)管理。給排水維修工負責(zé)水箱的管理工作，要求每個水箱(包括地下、樓頂)需結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并辦理二次供水衛(wèi)生許可證。新建、擴建和改建二次供水設(shè)施，需經(jīng)供水管理部門和衛(wèi)生防疫站批準后進行設(shè)計和竣工驗收。（3）電梯系統(tǒng)管理維護方案（1）電梯系統(tǒng)管理要求升降系統(tǒng)1、保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。4、電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由業(yè)主大會要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅守崗位不脫崗，保障安全運行。（2）電梯系統(tǒng)的運行與維修保養(yǎng)規(guī)程2.1目的確保電梯運行正常、技術(shù)性能良好、正確操作，保證客運設(shè)備安全運行，滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常使用。2.2適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心轄內(nèi)的運行電梯（客梯、貨梯及消防梯）設(shè)備等。2.3程序要點2.3.1電梯系統(tǒng)的運行管理2.3.1.1電梯運行管理電梯工每日對所有電梯的主要部位巡視一次，并將電梯運行情況(時間、狀態(tài))記錄于“電梯運行日志”。電梯工每周對電梯運行狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理，督促電梯公司維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢時，督促電梯公司做電梯年檢。如發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員并及時處理，必要時聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。電梯工負責(zé)電梯的日常綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集。同時每兩周一次對電梯管理員、電梯公司維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。每月一次組織有關(guān)人員對電梯及電梯機房進行設(shè)備檢查。2.3.1.2電梯運行管理制度電梯不設(shè)司機操作，由乘客自行操作，24小時運行。運行中電梯出現(xiàn)突然故障，值班人員盡可能先救出乘客，并通知電梯維修人員檢修，值班人員如不能救援時，應(yīng)安慰乘客不要驚慌，并盡快通知電梯維修工救援乘客。乘搭電梯人數(shù)過多時，應(yīng)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。電梯內(nèi)求救警鈴、電風(fēng)扇必須保持工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導(dǎo)致窒息。因維修、保養(yǎng)而正常停用的任何電梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。2.3.1.3電梯安全運行工作程序中控室人員24小時監(jiān)控電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常時通知電梯管理員或電梯公司維修。制止乘客的不文明行為，只禁易燃、易爆等危險品和超長超重等物品進入電梯。電梯工每周按《電梯設(shè)備運行記錄表》內(nèi)容進行一次巡視檢查，并做好記錄，督促電梯公司按規(guī)定進行維修保養(yǎng)工作，并記錄于《電梯設(shè)備運行記錄表》。因維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。2.3.2電梯系統(tǒng)的運行檢查(用于對電梯維保公司的監(jiān)督)序號項目巡檢內(nèi)容定期檢查項目（監(jiān)管電梯維保公檢查標準司）每月一次曳引機，制動器及開關(guān)主機運行正常，速度平每季一次曳引繩，繩頭組合，限曳檢查主機運穩(wěn)可靠、冷卻風(fēng)機正常速器鋼絲繩1引行、冷卻風(fēng)、有效、減速和潤滑良每季一次導(dǎo)向輪、對重輪，對重機機好、油位正常制動器完導(dǎo)輪好、可靠每年一次導(dǎo)輪，轎頂輪檢查按鈕、每兩周一次層門鎖，鎖緊裝置、內(nèi)部按鈕齊全完好，信轎照明、通風(fēng)手動開鎖裝置號登記有效機每兩周一次警鈴，對講機，電話照明完好，通風(fēng)機運轉(zhuǎn)2廂檢查手動、每月一次開門機平穩(wěn)，無異常聲自動操作、每月一次轎門上下坎，滑輪，門手動、自動操作運行正廳應(yīng)急對講刀，轎門鏈常檢查轎門開每月一次轎頂衛(wèi)生應(yīng)急對講完好可靠門閉、轎廂平每月一次指層燈超載報警正確可靠層每月一次層門滑輪，滑塊，強迫轎門開閉平穩(wěn)，時間適檢查指示燈關(guān)門裝置，層門上坎中轎廂長、短行程的平，到站鐘每月一次按鈕，各控制開關(guān)層精度符合要求檢查召喚按每年一次消防開關(guān)鈕每月一次限速氣斷繩開關(guān)及漲緊安全鉗齊全，性能靈活裝置可靠每月一次限速器限速開關(guān)可靠，動作靈每月一次安全觸板，光電保護及敏安檢查廳門及其他門保護各安全開關(guān)齊全、性能轎門安全聯(lián)每季一次各限位開關(guān)，限度開關(guān)可靠、有效全鎖開關(guān)，極限開關(guān)各廳門及轎門安全聯(lián)3檢查警鈴，每季一次補償鏈、繩、補償輪及鎖開關(guān)齊全，性能可靠系對講機，電懸掛裝置，開關(guān)有效話每季一次測速裝置急停開關(guān)完好，性能可統(tǒng)每季一次安全窗開關(guān)，安全鉗開靠有效頭，轎頂照明及檢修箱檢修及運行狀態(tài)正常每季一次感應(yīng)器己經(jīng)到信息裝置每季一次安全鉗，超載裝置每年一次導(dǎo)軌及緊固件連接點平滑，固定螺栓每年一次對中緩沖距無松動，導(dǎo)軌不走位導(dǎo)檢查導(dǎo)軌及運行時靴襯與導(dǎo)軌無軌異常聲，滑動平穩(wěn)4導(dǎo)靴設(shè)備部導(dǎo)件狀態(tài)導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、靴油氈等齊全各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕5檢查雙電源每月一次主電源、照明電源及應(yīng)每臺梯專用一支控制切換，控制急電源箱，電氣規(guī)范符合要求箱每月一次控制屏及選層器應(yīng)急備用電源能自動供檢查照明電每月一次接觸器及繼電器切換源每季一次緊急供電，消防功能試動力電與照明電，控制電檢查接地保驗電與信號電不得混用護每季一次檢修燈發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異系每年一次接線盒及線槽線管常聲每季一次隨行電纜轎頂、井道照明良好統(tǒng)電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線接地保護符合要求檢查底坑清每月一次地坑衛(wèi)生無積水、滲漏、線路受每月一次地坑安全開關(guān)，照明開潮潔情況、有底關(guān)及燈照明、插座齊全良好6無積水每月一次緩沖器油質(zhì)油量及開關(guān)急停檢修開關(guān)有效檢查底坑設(shè)緩沖器正常、符合規(guī)定備狀態(tài)坑要求檢查手動松每周一次全面清掃、檢查手動松閘扳手、手動輪齊全閘扳手、手機房空調(diào)完好，運行正機動輪常房保持機房、機房、設(shè)備清潔，無積7設(shè)配電柜環(huán)境塵、水漬、油漬，無亂施、清潔堆雜物和易燃、易爆物環(huán)檢查機房工品境具及消防器消防設(shè)施及各工具完材好有效（4）機房管理、維護方案及措施（1）機房管理、維護要求轄區(qū)內(nèi)所有的機房、設(shè)備用房要求在各個機房、設(shè)備房室內(nèi)醒目位置張貼相關(guān)制度、操作流程、責(zé)任人等，管理人員須執(zhí)證上崗。（2）物業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)程2.1目的確保物業(yè)設(shè)備的維護管理、維護保養(yǎng)和計劃檢修實施。2.2適用范圍適應(yīng)于物業(yè)服務(wù)中心轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)和檢查。2.3程序要點物業(yè)設(shè)備的維護保養(yǎng)設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。因此，應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備隨時處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。2.3.1維護保養(yǎng)的方式維護保養(yǎng)方式主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長期運行設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。2.3.2維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日夜維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。2.3.3日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備作好清潔工作。在冬天，如設(shè)備即將停用，應(yīng)在下班后放盡設(shè)備內(nèi)剩水，以免凍裂設(shè)備。日常維護保養(yǎng)工作是設(shè)備維護管理的基礎(chǔ)，應(yīng)該堅持實施，并做到制度化，特別是周末或節(jié)假日前更應(yīng)注意。2.3.4定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主，檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護工作量及人員的技術(shù)水平等，來決定維護的時隔周期和維護停止時間。定期維護保養(yǎng)需要對設(shè)備進行部分解體，應(yīng)做好以下工作徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；清洗油箱，檢查油位指示，換油；檢查電氣線路和自動控制的元器件是否正常。設(shè)備的定期維護保養(yǎng)能夠消除事故隱患，減少磨損，延長設(shè)備使用壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟特性。2.3.5設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。一些主要的設(shè)備在出廠時，制造廠提供該設(shè)備的點檢卡或者點檢規(guī)程，其中包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。檢查時可以通過人摸、聽、看、嗅等方式，也可以利用儀器儀表進行診斷。通過設(shè)備的點檢，可以掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況，及時消除隱患，防止突發(fā)事件，不但保證了設(shè)備的正常運行，又為計劃檢修提供了正確的信息依據(jù)。設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括運行狀況及參數(shù)；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、須經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位。在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢應(yīng)該使用先進的儀器設(shè)備和手段，可以得到正確可靠的點檢結(jié)果。2.3.6.計劃點檢的內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。2.3.7使用設(shè)備的計劃檢修2.3.7.1對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以正確其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，稱為檢修計劃。2.3.7.2實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對其進行修理，使設(shè)備一直處于完好使用狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備檢修的部位進行修理工作。小修：主要是清洗、螺絲緊固，并做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作。由維修人員負責(zé)，操作人員協(xié)助。2.3.8設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。如果維護保養(yǎng)工作做的好，發(fā)現(xiàn)問題后及時加以處理，則會大大減少設(shè)備檢修工作量；反之，如果設(shè)備人員不愛護設(shè)備，不遵守設(shè)備的操作規(guī)程和規(guī)章制度，不對設(shè)備進行維護保養(yǎng)工作，就會加劇設(shè)備的損壞，使設(shè)備經(jīng)常發(fā)生故障停機，則會大大增加設(shè)備檢修工作量。因此，每位維護保養(yǎng)人員應(yīng)該具有很強的工作責(zé)任心，認真執(zhí)行各項工作標準，精心維護設(shè)備。（5）工具管理作業(yè)規(guī)程5.1目的規(guī)范工程部工具管理工作，確保工程工具完整及各項性能完好。5.2適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心工程部的工具管理。5.3職責(zé)工程部主管負責(zé)檢查工具管理工作的實施情況并負責(zé)工具的申購上報及具體負責(zé)工具管理。5.4程序要點5.4.1工程部負責(zé)年度采購計劃的制定；5.4.1.1每月由工程部主管制定下一月工程技術(shù)部《物品采購計劃表》并上報管理處經(jīng)理審查，品質(zhì)部審核，分管副總審批，總經(jīng)理批準。5.4.1.2工程部《物品采購計劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容：所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、價值；預(yù)計費用；購買時間；用途。5.4.2工程部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是公用工具。5.4.2.1個人使用工具由個人領(lǐng)用并負責(zé)保管，公用工具由工程主管負責(zé)保管，對所領(lǐng)用工具記錄在《員工領(lǐng)用明細表》內(nèi)；5.4.2.2個人使用工具和公用工具由工程部主管統(tǒng)一填寫《工具領(lǐng)用登記表》，經(jīng)由工程部主管到倉庫領(lǐng)取并負責(zé)暫保管；5.4.2.3個人使用工具管理工程部員工正式上崗時，由工程部主管申領(lǐng)員工工具，經(jīng)批準后，在倉管員處領(lǐng)取一套個人使用工具；工程部員工個人使用工具每年只能補領(lǐng)一次。倉管理員應(yīng)對員工所領(lǐng)工具登記在《員工領(lǐng)用明細表》內(nèi)。5.4.2.4個人工具使用注意事項：不準亂打亂撬；用力應(yīng)適度；測量不同參數(shù)時注意正確換檔（萬用表）；注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）；用后擦拭干凈工具。5.4.2.5工程部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用途。5.4.2.6工程部員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工個人立即補上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程部主管批準后在倉管員處以舊換新，倉管理員應(yīng)做好登記。5.4.2.7員工辭工、被解聘或轉(zhuǎn)崗時應(yīng)將個人使用工具全部退還給工程部，對于丟失或人為損壞的工具應(yīng)在員工離職表中注明扣發(fā)相應(yīng)的錢款。工程部主管必須將員工退還的個人使用工具登記在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)，并在“備注”一欄注明“退還”字樣。員工退還的個人使用工具要設(shè)專柜保管并作以舊換新用的工具。5.4.2.8工程部主管每月15日前檢查每個員工的個人使用工具，對于丟失的或人為損壞的工具將責(zé)令其立即補齊。5.4.2.9對于換下來不能使用的個人保管工具每半年由工程主管進行一次盤點并登記在《物品報廢申請表》內(nèi)，經(jīng)工程部經(jīng)理、主管審核后報批。5.4.2.10公用工具管理員工借用公用工具或各部門之間借用公用工具都應(yīng)在工程技術(shù)部主管處借用；主管必須將借用工具登記在《工具領(lǐng)用登記表》上。5.4.2.11公用工具使用注意事項：便攜式（小件的）公用工具使用注意事項按4.2.4條款。大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項外還應(yīng)每個月進行一次保養(yǎng)：——對各轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油；——調(diào)整皮帶，對于磨損嚴重的皮帶應(yīng)更換；——檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時的1/2則應(yīng)更換；——檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；——檢查或整修接線頭；——調(diào)整機械間隙至合理位置；——清潔外表，必要時涂上防銹油；——擰緊所有緊固螺栓。5.4.2.12公用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用途。5.4.2.13公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負責(zé)照價賠償。公用工具如屬正常使用損壞，對于小型的（200元以下）經(jīng)工程部主管確認，管理處主任及物業(yè)經(jīng)理批準后可以以舊換新。對于200元以上的公用工具須先由主管填寫《物品報廢申請表》經(jīng)工程部主管上報經(jīng)理審核，報總經(jīng)理審批。5.4.2.14工程主管工作調(diào)遷、辭工或被解聘時，工程部經(jīng)理會同管理處（工程部）倉管員一起對公用工具進行盤點，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究主管的責(zé)任。5.4.2.15對于換下來的公用工具每半年由工程部主管進行一次盤點并登記在《報廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)管工程部主管上報品質(zhì)部審核，報副總經(jīng)理審批，上報物業(yè)總經(jīng)理批準后作報廢處理。5.4.2.16對于公用工具中的計量器具或安全用具應(yīng)定期送檢，檢驗合格的方可使用，否則應(yīng)重新申購。5.4.2.17工程部主管每月25號應(yīng)將所保管的工具進行一次盤點并簿記在《物品盤點表》上，對于需要補充的工具應(yīng)及時編制計劃、申購。（6）報修管理標準作業(yè)規(guī)程6.1目的規(guī)范住戶（業(yè)主）報修及公共設(shè)施設(shè)備報修處理工作，保證維修工作得到及時有效的處理。6.2適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心管理的住戶（業(yè)主）家庭及各類設(shè)施設(shè)備的報修處理工作。6.3職責(zé)工程部主管負責(zé)維修工作的組織、監(jiān)督以及對物業(yè)制定的《維修項目收費標準》以外的報修內(nèi)容實行收費評審。物業(yè)服務(wù)中心前臺接待員負責(zé)具體記錄報修內(nèi)容，及時傳達至工程部主管，并跟蹤、督促維修工作按時完成。工程部主管、維修人員負責(zé)報修內(nèi)容的確認及維修工作。6.4程序要點6.4.1住戶（業(yè)主）報修物業(yè)服務(wù)中心在接到住戶（業(yè)主）報修要求時，應(yīng)立即填寫《服務(wù)登記表》。A.物業(yè)服務(wù)中心管理員在5分鐘內(nèi)將記錄的報修內(nèi)容（包括：住戶（業(yè)主）名稱、地址（樓號、單元、樓層）、聯(lián)系電話、報修內(nèi)容、預(yù)約維修時間等）填入《派工單》（一式三聯(lián)）相應(yīng)欄目，并在兩分鐘內(nèi)通知工程部主管或（維修班長）前來領(lǐng)取維修單，工程部主管或（維修班長）領(lǐng)單人在《服務(wù)登記表》上簽收，將《派工單》（第二、三聯(lián)）領(lǐng)回工程部。B.工程部主管按照報修內(nèi)容，安排維修人員的工作：如住戶（業(yè)主）報修內(nèi)容屬《維修項目收費標準》中的項目，住戶（業(yè)主）要求盡快前去維修的，應(yīng)安排維修人員在接單后15分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達維修現(xiàn)場；報修內(nèi)容屬《維修項目收費標準》中的項目，住戶（業(yè)主）另有預(yù)約維修時間的，維修人員應(yīng)按預(yù)約的維修時間前5分鐘帶好維修工具、備件、備品到達維修現(xiàn)場；對于不屬于《維修項目收費標準》中的報修項目，由工程部主管在接單后15分鐘內(nèi)對維修的可行性和維修費用作出評審，回復(fù)住戶（業(yè)主）是否可以維修，經(jīng)征得住戶（業(yè)主）對維修費用的認可及同意維修后，再按上述時效和維修要求安排維修人員前往維修。C.工程部主管維修人員到達現(xiàn)場后，應(yīng)首先對報修項目進行對比確認，不相同的部位，在《派工單》上如實填寫實際的維修項目及收費標準。D.維修人員向住戶（業(yè)主）出示收費標準、住戶（業(yè)主）同意維修后開始維修；如住戶（業(yè)主）不同意維修的應(yīng)提醒住戶（業(yè)主）考慮同意后現(xiàn)行報修，并及時向工程部主管說明情況，與工程部主管一同在《派工單》上注明原因并簽名確認后交還物業(yè)服務(wù)管理中心備案。E.如果維修材料是住戶（業(yè)主）提供的，由維修人員對材料質(zhì)量進行鑒定并將結(jié)果（“合格”“不合格”“質(zhì)量不佳”等）填寫在備注欄內(nèi)。對于驗證不合格的材料，維修人員應(yīng)主動提示住戶（業(yè)主）使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注意尊重住戶（業(yè)主）的選擇。F.當(dāng)維修工作完成后，維修人員應(yīng)按《維修項目收費標準》在《派工單》上注明應(yīng)收的各項費用金額。并請住戶（業(yè)主）試用或檢查合格后，在《派工單》上簽名確認，維修人員將《派工單》（第三聯(lián)）交給住戶（業(yè)主）作為繳費和收費依據(jù)。G.維修人員將《派工單》（第二聯(lián)）交回工程部主管確認后將《派工單》交物業(yè)服務(wù)中心主管簽字確認完成，當(dāng)月日前月結(jié)后送財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)（現(xiàn)場收費的開具物業(yè)管理公司收據(jù)證明）。H.住戶/業(yè)主的家庭維修可采取月底統(tǒng)一結(jié)算的形式進行扣款；對租戶的家庭維修應(yīng)在維修工作完成后的當(dāng)日（最遲不超過第二天），由租戶到財務(wù)部交款（現(xiàn)場收費的開具物業(yè)管理公司收據(jù)證明）。I.公共設(shè)施設(shè)備的報修處理物業(yè)服務(wù)中心管理員接到公共設(shè)備設(shè)施的報修后，應(yīng)立即按《顧客財產(chǎn)問題反饋表》、《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》要求填寫報修內(nèi)容，并在5分鐘內(nèi)將報修內(nèi)容填入《派工單》（一式三聯(lián)在短時間內(nèi)通知工程部主管前來領(lǐng)單。物業(yè)服務(wù)中心管理員將《派工單》（第二、三聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管、維修人員應(yīng)在《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》上簽收。工程部主管按照報修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修。完成維修工作后，維修人員應(yīng)在《派工單》上注明維修有關(guān)事項。維修人員將《派工單》（第二、三聯(lián)）交工程部主管簽名確認后將第三聯(lián)返還物業(yè)服務(wù)中心主管簽字確認完成，送交財務(wù)部作為月底統(tǒng)計費用的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)中心管理員接到公共設(shè)備設(shè)施的報修后（開發(fā)商保修的范圍、期限內(nèi)），應(yīng)報物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心主管說明需維修地點、部位及情況，物業(yè)服務(wù)中心主管或（工程部主管）確認后填寫《工作聯(lián)系單》送交工程建設(shè)單位處理。物業(yè)服務(wù)中心主管或（工程部主管）負責(zé)檢查維修的質(zhì)量、并對效果進行評估。J.費用結(jié)算物業(yè)服務(wù)中心管理員于每月于指定日期前將當(dāng)月《派工單》及《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》費用分別匯總，交于物業(yè)財務(wù)部審核。K.資料保存：《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》、《派工單》由管理處負責(zé)保存，保存期3年。（7）樓宇巡查管理規(guī)程7.1目的規(guī)范樓宇巡查工作，保障業(yè)主正常的工作和生活秩序，公共設(shè)施設(shè)備安全、使用完好。7.2適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心所管轄的樓宇巡查工作。7.3職責(zé)7.3.1物業(yè)工程主管負責(zé)樓宇巡查的組織、管理和檢查工作。7.3.2物業(yè)工程部員工負責(zé)依照本規(guī)程實施樓宇巡查工作。7.4程序要點7.4.1物業(yè)工程部應(yīng)于每月日前制定下月的巡查樓宇工作方案，內(nèi)容應(yīng)包括責(zé)任區(qū)域的巡查安排及巡查內(nèi)容等。7.4.2樓宇巡查的內(nèi)容治安隱患的巡查；公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查；裝修違章的巡查；消防違章的巡查；利用巡查機會與住戶（業(yè)主）溝通。7.4.3樓宇巡查的方法應(yīng)包括“看”、“聽”、“摸”、“調(diào)查了解”等?！翱础保和ㄟ^觀察來發(fā)現(xiàn)樓宇物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題；“聽”：從設(shè)施設(shè)備運行進的聲音判斷是否有故障；“摸”：通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況；“調(diào)查了解”：向業(yè)主或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況和了解業(yè)主對我們的服務(wù)有什么意見和建議。7.4.4房屋本體巡查的工作要領(lǐng)檢查水表：檢查水電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當(dāng)水表在無人居住的情況下運轉(zhuǎn)時應(yīng)關(guān)上該住戶閘閥，預(yù)防水浸事故，并有相關(guān)告示；檢查電表：當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有竊電嫌疑）時，應(yīng)在《房屋巡查登記表》中予以記錄并及時報告物業(yè)服務(wù)中心及工程主管。7.4.5巡查樓梯間：走廊燈、樓梯燈、樓梯扶手是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)；檢查梯間墻身、天花是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻面、地面瓷磚是否完整無損；檢查消防栓標識是否完好、配件齊全；滅火器是否有過期、失效現(xiàn)象；防火門是否關(guān)閉；消防安全疏散指示是否完好，消防疏散通道是否堵塞；防盜預(yù)警設(shè)施及消防報警設(shè)施是否完好；衛(wèi)生狀況是否良好。7.4.6巡查逃生天臺：檢查逃生天臺門是否能隨手打開（嚴禁上鎖）；天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象；落雨水管是否通暢；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。7.4.7巡查電梯：檢查電梯的運行是否平穩(wěn)，是否有異常響聲；安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施、智能設(shè)備是否完好；衛(wèi)生狀況是否良好。7.4.8巡查大堂、門廳、走廊：檢查各類安全標識是否完好；檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。7.4.9巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫油氣味、焦味時應(yīng)立即對相關(guān)單位（住戶）進行調(diào)查，當(dāng)原因不明時應(yīng)立即告知和呼叫秩序維護部進行檢查。7.4.10檢查地下停車場道路、照明、車輛、排水設(shè)施是否完好，有無異常情況。7.4.11公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)：巡查水、電，通訊設(shè)施；檢查室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、冒、滴、漏現(xiàn)象；室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標識是否完好；室外消防設(shè)施是否配件齊全、標識完好；檢查雕塑小品是否完好，是否存在安全隱患；、檢查設(shè)施設(shè)備是否完好；標識、路牌、警示牌、監(jiān)控設(shè)備是否完好；各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈、懸掛音箱是否齊全；衛(wèi)生狀況是否完好。7.4.12巡查臨時停車場、自行車棚、場是否完好及有無異常情況：檢查防盜設(shè)施是否完好；停放的車輛是否有掛、碰損傷現(xiàn)象；各類標識是否完好無損；衛(wèi)生狀況是否良好。7.4.13巡查周界、邊環(huán)境：查小區(qū)內(nèi)及小區(qū)外周邊是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪章、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。檢查小區(qū)周界監(jiān)控、紅外線對射設(shè)施是否完好。（8）住房（業(yè)主）家庭安裝/維修規(guī)程8.1職責(zé)8.1.1工程部主管負責(zé)檢查業(yè)主安裝/維修工作的組織方案，負責(zé)業(yè)主安裝/維修工作的維修實施。8.1.2工程部主管、綜合維修、電工具體負責(zé)業(yè)主的安裝/維修工作。8.2程序要點8.2.1綜合維修、電工維修員進業(yè)主進行安裝/維修時的基本要求。8.2.2綜合維修、電工維修員進行業(yè)主安裝/維修時，要嚴格遵守物業(yè)公司。自覺維護公司及業(yè)主的權(quán)益，不做損害公司名譽的事；不要不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給機電維修組班長，請求支援解決。8.2.3綜合維修、電工維修員進行業(yè)主）安裝/維修時，要做到如下兩點：綜合維修、電工維修員進行業(yè)主維修時應(yīng)征詢業(yè)主意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動應(yīng)征得業(yè)主的同意方可進行。如果不能滿足業(yè)主的要求，則應(yīng)向業(yè)主解釋清楚并表示歉意，盡量取得業(yè)主的諒解。8.2.4綜合維修、電工維修員進行業(yè)主安裝/維修前，首先應(yīng)設(shè)計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位（元器件）。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起業(yè)主投訴。8.2.5綜合維修、電工維修員接到業(yè)主《維修工作單》后，應(yīng)在15分鐘內(nèi)準備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶（業(yè)主）約定的時間提前5分鐘趕到（特殊情況除外）。8.2.6綜合維修、電工維修員來到住業(yè)主門前，經(jīng)業(yè)主同意后方可進入室內(nèi)進行安裝/維修。8.2.7綜合維修、電工維修員進行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布或廢報紙等）。盡量將噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。8.2.8進入業(yè)主前準備好的鞋換（鞋套）好后方可進入。8.3工作流程8.3.1公區(qū)維修8.3.1.1燈類維修：檢查測量電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)。檢查燈具外觀是否良好，是否已發(fā)黑。維修工作完成后應(yīng)開燈試驗，是否能點亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。8.3.1.2開關(guān)維修：計算用電負荷，如已超載則要求業(yè)主相應(yīng)減少負荷，否則應(yīng)申請增容。拉下總電源開關(guān)，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應(yīng)先對懷疑點進行檢查，直至故障排除。拉下總電源開關(guān)，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭”，則表明線路漏電，此時就逐條線路檢查，直至故障排除。故障全部排除后，換上一個同規(guī)格的開關(guān)。試驗開關(guān)應(yīng)開閉正常。8.3.1.3電表維修：計算業(yè)主是否超載用電，如是則要求業(yè)主增容。對電表加負載試驗，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個經(jīng)供電局校驗后合格的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎蚵?、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿。電表安裝應(yīng)方正牢固、無傾斜、無松動，注意進、出線的正確接法。安裝完畢后進行通電實驗，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，無異常噪音。會同服務(wù)中心管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。8.3.1.4水咀、閘閥維修：關(guān)掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥。擰開水咀或閘閥，如密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴重則應(yīng)更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥。在水咀或水管螺絲牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水咀或閘閥。開水試驗，螺牙連拉處應(yīng)不滲水，開關(guān)水咀或閘閥應(yīng)靈活，水咀或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。8.3.1.5水表維修：關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表。拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應(yīng)清除臟物；清潔水表讀數(shù)盤，重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴重應(yīng)更換一個新水表。裝回水表，應(yīng)注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢固無松動、水平無傾斜。水表安裝完畢后進行通水試驗，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活。會同服務(wù)中心管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。8.3.1.6電熱水器維修：開關(guān)跳閘：——電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電，此時應(yīng)更換同規(guī)格電熱棒；——如是開關(guān)本身質(zhì)量問題則應(yīng)更換同規(guī)格的開關(guān)。電熱水器不熱水。如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱棒。8.3.1.7抽油煙機維修：檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應(yīng)更換一個同規(guī)格的電容。檢查電動機是否漏電，如是則應(yīng)更換一個同型號規(guī)格的電動機。檢查電動機軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動，如是則應(yīng)對波絲加潤滑油。檢查電動機溫度保護器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護器。8.3.1.8空調(diào)器的巡查：詳細詢問業(yè)主關(guān)于空調(diào)器的故障情況。檢查空調(diào)器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應(yīng)查找出具體故障部位并進行相應(yīng)的整改。觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應(yīng)進行相應(yīng)整改。觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部份泄漏，此時應(yīng)將接頭處擰緊。如仍有故障則應(yīng)及時聯(lián)系空調(diào)廠家上門維修。8.3.1.9全部工作完成后，綜合維修、電工維修員要實驗安裝/維修后的效果給業(yè)主看，實驗次數(shù)不少于3次；同時要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。8.3.1.10確認一切正常后，綜合維修、電工維修員應(yīng)禮貌地請業(yè)主在《派工單》上簽名確認。如果業(yè)主對此次安裝/維修收費有異議，綜合維修、電工維修員應(yīng)根據(jù)《維修項目收費標準》向業(yè)主作出詳盡的解釋，消除業(yè)主不必要的疑慮。8.3.1.11綜合維修、電工維修員離開住戶（業(yè)主）時，應(yīng)禮貌地向業(yè)主道別、謝謝業(yè)主的支持、配合與諒解。8.3.1.12綜合維修、電工維修員回到工程部后如是維修公共設(shè)施要及時在《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時等，然后簽上綜合維修、電工維修人員姓名以備日后查詢。8.3.1.13工程部主管做好《派工單》登記工作。8.3.1.14公共場所及收樓遺留的綜合維修、電工安裝/維修項目可按上述程序要點實施，完工后由綜合維修、電工維修員做好《工作聯(lián)系單》與《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》的記錄。（9）設(shè)備綜合管理作業(yè)規(guī)程9.1目的從總體上確立物業(yè)公司各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的完整和完善。9.2適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。9.3職責(zé)9.3.1工程部主管負責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。9.3.2辦公室負責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作。9.4程序要點9.4.1設(shè)備檔案的建立要求工程部主管應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立設(shè)備臺賬（見設(shè)備管理臺帳），并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺賬移交辦公室存檔（按ISO9000質(zhì)量標準規(guī)定）。機電維修應(yīng)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識、設(shè)備編號、類型、出廠日期、用途、位置填單。所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄?！对O(shè)備管理臺賬》和設(shè)備出廠的原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由辦公室保存。9.4.2設(shè)備日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理。詳見工程部各類設(shè)備操作、運行、維修保養(yǎng)管理制度、規(guī)程。9.3設(shè)備的購置管理設(shè)備購置包括原有設(shè)備的更新和新添購置。設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。新添設(shè)備由工程部主管提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。采購設(shè)備應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)定進行采購。采購設(shè)備到達公司后，由工程部主管進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺賬，建立卡片等進行日常管理。9.4設(shè)備狀態(tài)標識工程部主管應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞；設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。正常運行中的設(shè)備不予標識。標識的方式方法：設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌用300mm*150mm*3mm（長*寬*厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；設(shè)備狀態(tài)標識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標識設(shè)備的顯眼位置；設(shè)備狀態(tài)改變，標識應(yīng)隨之改變。9.5設(shè)備的停用和封存9.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。工程部主管應(yīng)定期（如一個季度）對停用或封存的設(shè)備進行檢查，以保持其適用性；并將檢查內(nèi)容填寫在《設(shè)施、設(shè)備定期保養(yǎng)記錄表》上。工程主管應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單，經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理審核后報物業(yè)總經(jīng)理批準后實施。9.6設(shè)備的報廢程序9.6.1無回復(fù)價值的設(shè)備應(yīng)予報廢設(shè)備應(yīng)由工程部主管級別鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：設(shè)備主管人員、運行人員、工程技術(shù)部經(jīng)理等。設(shè)備主管人員應(yīng)填寫《報廢登記表》，經(jīng)物業(yè)工程部經(jīng)理審核，工程部經(jīng)理須報物業(yè)總經(jīng)理審批通過后實施。需報廢設(shè)備在未獲報廢批準、實施前，應(yīng)懸掛“停用、待報廢”標識。報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應(yīng)懸掛“停用、報廢”標識。工程部主管應(yīng)將批準的《報廢登記表》報公司財務(wù)部一份。9.7工程部主管負責(zé)定期組織相關(guān)人員對各類機電設(shè)備房進行流動紅旗評比。評比內(nèi)容為：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完整狀況。管道潔凈完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況。檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。（10）測量設(shè)備管理規(guī)程10.1目的確保測量設(shè)備的能力滿足使用要求、準確。10.2適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心對測量設(shè)備從配置、校準、使用至管理各個環(huán)節(jié)的控制。10.3職責(zé)10.3.1總經(jīng)理負責(zé)批準測量設(shè)備的采購計劃。10.3.2物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)審核測量設(shè)備的采購計劃。經(jīng)理助理負責(zé)采購計劃的實施。10.3.3物業(yè)服務(wù)中心機電維修部負責(zé)提出測量設(shè)備的采購計劃或申請；負責(zé)測量設(shè)備的使用、校準和管理。10.4程序要點10.4.1測量設(shè)備的范圍按用途可分為向顧客計費用的；維護和檢修設(shè)備用的；對設(shè)備運行參數(shù)進行監(jiān)視用的。按裝置可分為安裝于固定管道、設(shè)備上的；移動使用的。按來源可分為公司原來已有的、新采購的、借用的。按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。10.4.2測量設(shè)備配置的要求數(shù)量滿足使用需要。最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。10.4.2測量設(shè)備的采購10.4.2.1機電維修部主管應(yīng)根據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要，填寫《采購計劃申請》，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準后按規(guī)定進行采購。10.4.2.2采購計劃或申請應(yīng)詳列所需采購測量設(shè)備的下列資料：名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級。數(shù)量、該產(chǎn)品的標準代號（盡可能做到）、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。10.4.2.3測量設(shè)備采購進公司后，應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接領(lǐng)取手續(xù)。機電維修部主管應(yīng)核對實物是否與所申報采購資料相符，并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。10.4.2.4測量設(shè)備的管理10.4.2.4.1機電維修部主管應(yīng)指定專人負責(zé)管理測量設(shè)備，其職責(zé)為：建立《測量.計量器具臺帳》，其內(nèi)容包括：出廠編號、公司編號、名稱、型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識追溯性資料，并隨測量設(shè)備的變化而保持臺賬的可用性和可追溯性，并按時送交等級檢測在《計量效準臺帳及效準計劃》賬上。對測量設(shè)備逐一進行編號標識，其要求為：——采用符號和順序進行編號（按ISO9000質(zhì)量標準規(guī)定）。（11）維修人員接報修工作程序11.1目的確保新風(fēng)系統(tǒng)維護保養(yǎng)正確及時，滿足使用要求。11.2適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心對新風(fēng)系統(tǒng)的管理及控制。11.3程序要點11.3.1維修人員接報修后，應(yīng)首先問明故障情況，在無特殊情況下15分鐘到達報修現(xiàn)場。11.3.2進入辦公室內(nèi)時應(yīng)先敲門，應(yīng)主動對業(yè)主做自我介紹：“您好！我是物業(yè)維修人員?！辈⒅鲃诱f明工作內(nèi)容。11.3.3進入辦公室內(nèi)需保持鞋底清潔，進入室內(nèi)步子要輕，將工具和材料拎在手中或背在肩上，不能使之接觸到地面。11.3.4到工作地點后將干凈的工作布鋪在選定的位置，不得將工具、材料和拆下的零件直接放在地上。11.3.5維修中動作要輕，盡可能減少噪音，如無法避免，應(yīng)事先向業(yè)主講明。11.3.6維修完畢應(yīng)用自備的抹布將維修部位擦拭干凈，并收拾好散落的維修工具、材料及各種雜物，并對地面進行清理，如地面受污染，應(yīng)負責(zé)清掃干凈。11.3.7維修結(jié)束請業(yè)主驗收，并向業(yè)主講解發(fā)生故障原因，介紹保養(yǎng)知識，及正確使用的各種注意事項。11.3.8請業(yè)主在維修工作單上對服務(wù)進行評價并簽名。11.3.9維修期間不得借用業(yè)主的工具、材料等。（12）各種設(shè)備臺賬的填寫規(guī)定12.1電動機臺賬：包括各種泵的配用電機（增壓泵、消防泵、循環(huán)泵、真空泵、管道泵、噴淋泵、消火栓泵、排污泵、潛水泵等），包括各類配用動力機械的電機。12.2水泵臺賬：包含1.12.1中的全部泵。12.3電梯臺賬含單步電梯各部位全部參數(shù)。12.4空壓配電柜包括10KV以上各種用途的開關(guān)柜。12.5低壓配電柜抱愧380V以下各種用途開關(guān)柜。12.6變壓器臺賬記錄單臺電力變壓器的全部參數(shù)。12.7發(fā)電機臺賬記錄單臺發(fā)電機的全部參數(shù)。12.8設(shè)備臺賬要求詳細記錄設(shè)備大修、中修，交換零部件的詳細數(shù)據(jù)及實施人。（13）手電鉆安全操作制度13.1使用手電鉆時，必須裝配漏電保護器，外殼必須有接地線。13.2發(fā)生故障，應(yīng)找專業(yè)人員維修，不得自行拆卸裝配。13.3在潮濕的狀況下工作時，必須站在絕緣墊或干燥的木板上進行。13.4電線中間不得有接頭，不應(yīng)老化、裸露，電源線嚴禁亂放，亂拖。嚴禁把電源線浸在水中或油污中。13.5電鉆未完全停止轉(zhuǎn)動時，不能卸、換鉆頭。13.6停止、休息或離開工作地點時，應(yīng)立即切斷電源。13.7工作完畢，要將手電鉆放在指定的位置。（14）設(shè)備運行管理操作規(guī)范14.1設(shè)備開機前，必須檢查設(shè)備各操作部位是否靈敏可靠，確認一切正常后方可開機。14.2嚴格執(zhí)行設(shè)備安全操作規(guī)程，嚴謹超負荷使用設(shè)備，堅持文明操作。14.3設(shè)備開動后，操作者不得擅離工作崗位。14.4設(shè)備運行中應(yīng)仔細觀察各部位運轉(zhuǎn)情況，聽取設(shè)備運轉(zhuǎn)聲音，隨時發(fā)現(xiàn)故障隱患。14.5設(shè)備發(fā)生故障后，要立即關(guān)機，保護現(xiàn)場，不隱瞞事故，及時上報領(lǐng)導(dǎo)。14.6設(shè)備操作人員需持證上崗，除專業(yè)人員外其余人員不得操作。14.7設(shè)備發(fā)生故障時采取應(yīng)急措施。（15）服務(wù)標準提升（1）關(guān)于“基本服務(wù)要求及標準”中部分提升內(nèi)容1.業(yè)主接待：周一至周日在服務(wù)中心進行業(yè)務(wù)接待，并提升服務(wù)，每天接待時間不少于12小時，對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。2.創(chuàng)優(yōu)服務(wù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意。3.管理人員要求：物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理持有《全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理上崗證書》。4.急修15分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。5.業(yè)主滿意度：至少每年1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。（2）關(guān)于“服務(wù)管理”中部分提升內(nèi)容1.裝修管理：按照國家對住宅裝飾裝修管理的有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度，裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。具體如下：（1）業(yè)主裝修施工前，物業(yè)企業(yè)要告知禁止行為，并與業(yè)主簽訂裝修協(xié)議；（2）業(yè)主裝修圖紙要經(jīng)住建局備案。對無需住建局備案的裝修圖，物業(yè)企業(yè)要審核其圖紙是否有違規(guī)內(nèi)容，符合要求的施工圖紙要存檔；（3）監(jiān)督業(yè)主將可能損壞的公共部位如門廳、電梯等部位在開工前做好保護措施；（4）對裝修施工人員進行登記備案，身份核實后逐個發(fā)放臨時出入證，施工人員憑該證出入小區(qū)；（5）對上述手續(xù)完備的裝修行為發(fā)放施工許可證。業(yè)主在領(lǐng)取施工許可證后方可開工；（6）巡查保安對裝修部位每天巡查二次；（7）發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時進行勸阻，對勸阻無效的裝修行為，物業(yè)企業(yè)則吊銷其裝修施工許可證且收回其施工人員的臨時出入證，并禁止無證施工人員及其施工材料進入小區(qū)；同時書面報知業(yè)主委員會和對應(yīng)的執(zhí)法部門，配合業(yè)主委員會和執(zhí)法部門對違規(guī)行為進行處理；（8）每天巡查，發(fā)現(xiàn)公共部位損壞的，通過監(jiān)控等手段找出責(zé)任人，責(zé)令責(zé)任人賠償。若找不到責(zé)任人，則視為物業(yè)企業(yè)管理不善，由物業(yè)企業(yè)負責(zé)維修、賠償。2.每日至少巡查2次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。3.門窗、樓內(nèi)、外墻面、頂面、地面、路燈、樓道燈、草坪燈、景觀燈、車庫燈等園區(qū)實施：每天巡視一次。4.房屋建筑：每天巡視一次，要求無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象，室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損，空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕