鄰里中心商業(yè)模式簡析

鄰里中心商業(yè)模式簡析創(chuàng)典全程顧問公司2014年8月1一、鄰里中心的由來及功能二、鄰里中心的分類三、鄰里中心的規(guī)模及分布四、鄰里中心的特征五、鄰里中心運營管理六、新加坡鄰里中心案例導(dǎo)讀2什么是鄰里中心？鄰里中心是源于新加坡的新型社區(qū)服務(wù)概念，其實質(zhì)是集合了多種生活服務(wù)設(shè)施的綜合性市場。鄰里中心作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，圍繞12項居住配套功能“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)。鄰里中心擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，也不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團”進行功能定位和開發(fā)建設(shè)；鄰里中心不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，被業(yè)內(nèi)人士譽為‘區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心開發(fā)建設(shè)的一個新的里程碑’。3“鄰里中心”概念——來源于新加坡，指在6000-8000戶居民中設(shè)立一個功能比較齊全的商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心。一、鄰里中心的由來及功能新加坡城市規(guī)劃的成功經(jīng)驗之一就是社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃模式，在人口約6000～8000戶規(guī)劃配套一個鄰里中心，以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。綜上所述，新加坡“鄰里中心”是指分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，為居民提供生活配套服務(wù)的設(shè)施,主要功能是比較齊全的商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心等，其實質(zhì)是購物中心。新加坡“鄰里中心（NeighborhoodCenter）”的概念來源于其政府1965推行并長期實施的組屋計劃，經(jīng)過近40多年的發(fā)展，已成為新加坡城市規(guī)劃成功的寫照。鄰里中心模式出現(xiàn)于1970年，最初是用來解決城市人口不斷擴張對于土地的合理利用，按照4h㎡～6㎡的開發(fā)區(qū)域進行開發(fā)，市鎮(zhèn)的開發(fā)又由多個鄰里中心組成。4一、鄰里中心的由來及功能每個鄰里中心平均建筑面積約2.5萬平方米，配備了12項基本服務(wù)功能，周邊住宅小區(qū)居民一般步行10～15分鐘就能到達鄰里中心。“鄰里中心”功能——配備12項基本社區(qū)便民服務(wù)功能，輻射范圍為居民步行10-15分鐘。鄰里中心除了12項必備功能（銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所）以外，還向中介、旅游、家政、房產(chǎn)、法律等方面服務(wù)業(yè)的深化功能。鄰里中心不僅提供購物餐飲休閑娛樂服務(wù)，還有文化、教育、體育、衛(wèi)生醫(yī)療等方面的活動，如語言培訓，音樂培訓中心，讀書閱覽室，健身俱樂部，室外健身設(shè)施，以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等一系列的屬于公益方面的服務(wù)。5二、鄰里中心的分類商業(yè)分級新鎮(zhèn)中心鄰里中心鄰區(qū)商店配置標準40000—60000套住戶，1.27m2對1單位組屋配置6000—8000套住戶,按1.27m2對1單位組屋配置1000—1200套住戶，按1.27m2對1單位組屋配置商品檔次高檔商品中檔商品生活必須品必備功能娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。典型的鄰里中心包含35個商店、2個食閣、1個超級市場、1個菜市場、1—2臺自動提款機。普通日用商店和餐廳新加坡鄰里中心的分類6二、鄰里中心的分類中國鄰里中心分類類型工業(yè)園區(qū)鄰里中心花園城郊鄰里中心居住小區(qū)鄰里中心定義立足于“大社區(qū)、大組團”的先進理念進行功能定位和開發(fā)建設(shè)，不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”。混合的功能，疊合的姿態(tài)，多區(qū)聯(lián)動，鄰里互補，屬于大規(guī)模社區(qū)的配套公共服務(wù)設(shè)施。多個社區(qū)聯(lián)合起來，是面向社區(qū)的便民服務(wù)中心，集約服務(wù)的商業(yè)綜合體。案例蘇州工業(yè)園、杜邦工業(yè)園，油田工業(yè)園，大明工業(yè)園上海新江灣城成都花照社區(qū)、清波社區(qū)和龍?zhí)端聢鲦?zhèn)聯(lián)合建設(shè)便民服務(wù)中心屬性大社區(qū)里所有的社區(qū)商業(yè)以鄰里中心形式出現(xiàn)，主題明確、功能互補圍繞著社區(qū)商業(yè)中心所建設(shè)的居住小區(qū)級鄰里中心，附屬于社區(qū)商業(yè)中心，起到補充作用多個居住小區(qū)集合組建的鄰里中心，起到功能互補作用標準“鄰里中心”集基本服務(wù)、公益服務(wù)以及商業(yè)服務(wù)等多種服務(wù)功能于一體檔次中檔高檔生活必須品功能從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行娛”油鹽醬醋茶消費人群主要服務(wù)于工業(yè)園內(nèi)的居民，然后向周邊輻射主要服務(wù)于大社區(qū)里居住小區(qū)的居民，然后向周邊輻射僅僅服務(wù)于社區(qū)居民7三、鄰里中心的規(guī)模及分布類型外向型中間型內(nèi)向型客觀條件服務(wù)半徑1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里覆蓋人群常住人口超過10萬人常住1-10萬人只針對自身社區(qū)業(yè)主主力店要求非常高，知名品牌店一般，關(guān)注其自身經(jīng)營無，提供生活便利的服務(wù)配套主觀控制商住比6%-11%2%-6%2%以下社區(qū)人均商業(yè)面積1-2.5㎡/人0.8-1㎡/人0.8㎡/人以下按照鄰里中心的規(guī)模和服務(wù)半徑將其分為外向型、中間型和內(nèi)向型。工業(yè)園鄰里中心花園城郊鄰里中心居住小區(qū)鄰里中心1、每1000～1200套住戶配套建設(shè)一個鄰里商店2、每6000～8000套住戶配套建設(shè)一個鄰里中心3、每40000～60000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心“鄰里中心”規(guī)?！录悠陆ㄎ莅l(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三種8三、鄰里中心的規(guī)模及分布優(yōu)勢：鄰里中心組團式分布，鄰里中心主題化，各有特色，除了滿足基本的生活要求，還可以起到其他的精神要求。劣勢：商業(yè)分布分散，不利于形成集中的商業(yè)氛圍。由多個鄰里中心構(gòu)成，起到鄰里互補的作用，可以是多個鄰里商業(yè)大廈，例如：蘇州工業(yè)園，也可以是多個居住小區(qū)鄰里商業(yè)，例如：成都花照社區(qū)、清波社區(qū)和龍?zhí)端聢鲦?zhèn)聯(lián)合建設(shè)便民服務(wù)中心。多點式分散型優(yōu)勢：以社區(qū)商業(yè)為中心，帶動鄰里商業(yè)的發(fā)展，即有利于整體商業(yè)氛圍的形成，又有利于鄰里商業(yè)更好的發(fā)揮其便利、補充的作用。劣勢：社區(qū)商業(yè)的集中化，一定程度上削減了鄰里商業(yè)的人氣。在社區(qū)商業(yè)中心的帶動下，在旁邊建設(shè)的便民中心，例如：上海新江灣城，也可以是在社區(qū)商業(yè)的帶動下，在旁邊建設(shè)的鄰里商店，例如:海口錦地翰城。以點帶面型“鄰里中心”分布——多點式分散型和以點帶面型9四、鄰里中心的特征服務(wù)理念：以12項必備功能為基礎(chǔ)，讓顧客滿意、經(jīng)營者滿意、政府滿意“三滿意”，服務(wù)內(nèi)涵是綜合性、全方位、多功能、各層次。物業(yè)形態(tài)：綜合型大廈，層數(shù)大多為四層（新城大廈及貴都大廈）。配置標準：按２萬人組團配置一個鄰里中心標準規(guī)劃，2萬人組團一般有5、6個住宅小區(qū)，輻射直徑為0.5-1.5公里，面積按1000-1500m2/千人配置。業(yè)態(tài)定位：80%以服務(wù)業(yè)為主，其中40%-50%為餐飲業(yè)。12項必備功能為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所。運營管理：功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場管理加物業(yè)管理”。銷售模式：三權(quán)分離，承諾投資回報的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式。招商政策：主要針對品牌連鎖商家。開發(fā)成本加物業(yè)費的低租金吸引經(jīng)營者。“鄰里中心”基本特征——規(guī)模適中、人性化、集中化、休閑化、有凝聚力10四、鄰里中心的特征“鄰里中心”業(yè)態(tài)特征——以服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，提供便民服務(wù)社區(qū)商業(yè)。從本質(zhì)上說，鄰里中心仍然是一個集成化的商業(yè)中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商業(yè)街又有所不同。其功能定位上，需要以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)(占80%)，其中又有40%~50%為餐飲部分，通過綜合規(guī)劃、統(tǒng)一管理向服務(wù)區(qū)域的社區(qū)居民提供高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能。內(nèi)向型業(yè)態(tài)比例四大主要業(yè)態(tài)（超市，餐飲，服務(wù)配套，美容）比例比較均衡，經(jīng)營面積都不會太大。服務(wù)局限區(qū)域內(nèi)居民需要較多消費群體支撐的業(yè)態(tài)比例較小，比如休閑業(yè)態(tài)。服裝（零售）經(jīng)營商家個數(shù)占比大（7%），但是平均經(jīng)營面積?。?.03%）工業(yè)園鄰里中心的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點四、鄰里中心的特征中間型業(yè)態(tài)比例超市經(jīng)營面積不到50%，其通常所服務(wù)的人口來源于本社區(qū)居民，部分來自周邊居民。餐飲經(jīng)營面積比較大。因為沒有大型主力店吸引外來消費者，而中型社區(qū)商業(yè)也需要大量外來消費群體，對外輻射面較廣的餐飲商家占了較大的比例。服裝（零售）經(jīng)營商家個數(shù)占比大（7.3%），但是平均經(jīng)營面積小（4.47%）花園城郊鄰里中心的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點四、鄰里中心的特征外向型業(yè)態(tài)比例超市（53.1%）不僅服務(wù)本住宅小區(qū)居民，還服務(wù)周邊居民，因為外向型社區(qū)商業(yè)通常具有較好的區(qū)位條件。休閑類占有大比例，除了與交通條件有關(guān)，還與外向型社區(qū)商業(yè)多處商業(yè)較繁華地段有關(guān)。服裝（零售）經(jīng)營商家個數(shù)占比大（17.6%），但是平均經(jīng)營面積小（1.7%）居住小區(qū)鄰里中心的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點四、鄰里中心的特征14目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租五、鄰里中心的運營管理1、鄰里中心的銷售15優(yōu)惠形式細分內(nèi)容扣率形式扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤。其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項目形成強烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期管理費按實際營運管理的支出預(yù)算平均分攤。此費用已包括中央空調(diào)費、清潔、保安、設(shè)備維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個別優(yōu)質(zhì)商家分擔部份裝修費用，藉以吸引其進駐商場，為本項目帶來口碑以客帶客進場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時間簽約優(yōu)惠客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等宣傳推廣費用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費用有可能包括在租金中，也有可能在管理費中，為了更好的引進商家，宣傳推廣費的高低及如何計算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件2、鄰里中心的租賃五、鄰里中心的運營管理16租售定位原則：市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大小）；發(fā)展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。項目的租售前景預(yù)判。3、鄰里中心的租售比五、鄰里中心的運營管理鄰里中心租售定位鄰里中心配套經(jīng)營的贏利模式純銷售模式純租賃模式租售結(jié)合模式售后返租策略先租后售策略分割式銷售策略拍賣銷售策略整體出租策略分層出租策略分散出租策略層與分散出租策略五、鄰里中心的運營管理銷售策略——純租售對比純銷售模式帶租約銷售模式優(yōu)勢發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關(guān)稅費；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔經(jīng)營壓力。通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關(guān)稅費；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益劣勢產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。18五、鄰里中心的運營管理銷售策略——長短期反租對比短期返租(1-3年)長期返租(8-10年)優(yōu)勢前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅定信心。返租銷售，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。劣勢承擔前幾年的返租補貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風險。承擔十年的返租補貼；如后期經(jīng)營管理沒有達到預(yù)期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風險。19從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風險非常小；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風險。五、鄰里中心的運營管理由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：無任何物業(yè)管理，任其自生自滅；社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理；若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運營要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨立鋪位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。B、社區(qū)商業(yè)強調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少，百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀的情況極少，獨立經(jīng)營的意識較強。但是搞風險的能力也較強，其運營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的“街坊”消費群。4、鄰里中心的運營管理五、鄰里中心的運營管理21六、新加坡鄰里中心新加坡鄰里中心——核心理念及特色新加坡國土面積648平方公里，全國有86%的人口居住在建屋發(fā)展局（Housing&Development，簡稱HDB，全面負責新加坡公共住屋規(guī)劃建設(shè)的法定機構(gòu)）開發(fā)的政府組屋內(nèi)，另外14%的高收入階層居住在私人開發(fā)商建造的住宅中。新加坡政府向全體國民倡導(dǎo)的5大價值觀，實際上是其鄰里中心規(guī)劃的精神內(nèi)核：國家至上,社會為先；家庭為根,社會為本；關(guān)懷扶持,同舟共濟；求同存異,協(xié)商共識；種族和諧,宗教寬容。特色具體內(nèi)容社區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合以人為本以居住人群為中心，全部設(shè)施緊密圍繞人們的在家居附近尋求生活、文化交流的需要，構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系，比如：菜場、超市是廚房的延伸；浴室、洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；餐飲、小吃是餐廳的延伸；影院、茶座、歌舞廳是客廳的延伸；圖書館、閱覽室是書房的延伸。集中商業(yè)滿足多種所需，更加便利把日常商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又滿足了人們多樣化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量。鄰里中心服務(wù)為主服務(wù)對象以本區(qū)多個住宅小區(qū)居民的日常生活為主，有別于中心商務(wù)對外交流為主的城市功能，但兩者又互為交叉，共同構(gòu)成城市人居活動中心的完整系統(tǒng)。政府調(diào)控，增加就業(yè)機會是政府調(diào)控下的商業(yè)行為，在政府的規(guī)劃要求下，發(fā)展商通過高起點的商業(yè)開發(fā)運作，為社區(qū)居民提供教育、文化體育、生活配套等服務(wù)，這種不斷完善的商業(yè)組合，取得了相當可觀的經(jīng)濟效益，更提供了諸多的就業(yè)機會。22六、新加坡鄰里中心新加坡鄰里中心——核心理念及特色23六、新加坡鄰里中心新加坡鄰里中心——發(fā)展歷程1.“組團鄰里中心”結(jié)構(gòu)模式1965年，新加坡開始通過建設(shè)新城來發(fā)展組屋。第一座在郊區(qū)建設(shè)的新城ToaPayoh新鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)標志著新加坡大規(guī)模組屋建設(shè)全面開始。1973年開始建設(shè)的宏茂橋(AngMoKio)新鎮(zhèn)．依然沿用了鄰里單位的住區(qū)模式．但在結(jié)構(gòu)上較ToaPayoh新鎮(zhèn)更加成熟了。這一時期的新加坡組屋建設(shè)實踐．受到了20世紀初在歐洲盛行的“功能主義”思想的影響。這種組屋區(qū)規(guī)劃模式側(cè)重于實效性和功能性，強調(diào)住區(qū)內(nèi)鄰里中心的建設(shè)。24六、新加坡鄰里中心新加坡鄰里中心——發(fā)展歷程2.“棋盤式”結(jié)構(gòu)模式基于對早期的鄰里中心建設(shè)實踐中“功能主義”思想的反思，新的組屋區(qū)模式開始浮出水面。1970年代后期首次出現(xiàn)了“棋盤式”結(jié)構(gòu)的新城規(guī)劃，這種模式的出現(xiàn)標志著新加坡組屋建設(shè)開始擺脫“功能主義”的束縛．注重社區(qū)精神生活．城市環(huán)境特色營造等方面的問題?！捌灞P式”結(jié)構(gòu)的特征就是把區(qū)塊(Precinct)作為規(guī)劃的單元，區(qū)塊的用地規(guī)模一般為4h㎡或2h㎡．每個區(qū)塊內(nèi)有4～8棟公寓，可容納400-800戶住戶。每個區(qū)塊內(nèi)有一個含有活動場地或者公園的區(qū)塊中心。區(qū)塊作為新城規(guī)劃結(jié)構(gòu)的構(gòu)成元素，通過對區(qū)塊的組合形成更大的組織結(jié)構(gòu)并聯(lián)系不同等級的道路。25六、新加坡鄰里中心新加坡鄰里中心——發(fā)展歷程3.

21世紀模式到了21世紀，新加坡開始通過新村模式的新城來發(fā)展組屋。這一時期采用的住區(qū)模式被稱為“21世紀模式”。榜鵝(Pung901)新鎮(zhèn)是新加坡的2l世紀模式代表。21世紀模式的新城結(jié)構(gòu)看起來與之前的開放網(wǎng)格結(jié)構(gòu)模式很相似，采用的小規(guī)模的住宅區(qū)模式沿襲了”棋盤式”結(jié)構(gòu)中將區(qū)塊（Precinct）作為規(guī)劃單元的做法。但在這種新的結(jié)構(gòu)中，公共空間更加強調(diào)了與軌道交通相結(jié)合從而形成環(huán)狀的公共空間系統(tǒng)。公共綠地之間以步道相連，以建立與機動車交通分離的步行系統(tǒng)，在步行系統(tǒng)與機動車交通系統(tǒng)的交叉處，采取步行優(yōu)先的原則。26六、新加坡鄰里中心社區(qū)規(guī)劃：新加坡是一個國土面積648平方公里，全國分為東、東北、北、西、中5個區(qū)域，共55個規(guī)劃區(qū)，下設(shè)若干新鎮(zhèn)。每個新鎮(zhèn)約4—10萬戶，分5—8個居住區(qū)，一個居住區(qū)3000—9000戶，含6—7個鄰里組團。每個鄰里組團一般由4—8幢組屋構(gòu)成，約1000—2000戶。新加坡鄰里中心——規(guī)劃布局規(guī)劃區(qū)新鎮(zhèn)居住區(qū)鄰里組團27商業(yè)分級新鎮(zhèn)中心鄰里中心鄰區(qū)商店配置標準40000—60000套住戶，1.27m2對1單位組屋配置6000—8000套住戶,按1.27m2對1單位組屋配置1000—1200套住戶，按1.27m2對1單位組屋配置商品檔次高檔商品中檔商品生活必須品必備功能娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。典型的鄰里中心包含35個商店、2個食閣、1個超級市場、1個菜市場、1—2臺自動提款機。普通日用商店和餐廳六、新加坡鄰里中心規(guī)劃及布局：新加坡建屋發(fā)展局為1000—1200套住戶配套建設(shè)一個鄰區(qū)商店；為6000—8000套住戶配套建設(shè)一個鄰里中心；為40000—60000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心。商店對組屋的比例為1.27平方米對1單位組屋。新加坡鄰里中心——規(guī)劃布局28六、新加坡鄰里中心規(guī)劃指標：由市區(qū)重建局（URA）及人口居住在建屋發(fā)展局（HDB）制定，主要內(nèi)容如下：新加坡鄰里中心——規(guī)劃布局服務(wù)等級用地規(guī)模（公頃）容積率服務(wù)人口（萬人）主要設(shè)施區(qū)域中心（regional

center）71.52.460大型商業(yè)、居住、診療所、圖書館、公交轉(zhuǎn)換站、地鐵站、區(qū)域公園等新鎮(zhèn)中心（towncenter）251.410—3