房地產(chǎn)前期策劃案例

第第6頁共6頁房地產(chǎn)前期策劃案例房地產(chǎn)前期策劃案例房地產(chǎn)前期策劃案例一本??的策劃報(bào)告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場，壯語幾萬，憑此征服開發(fā)商的先輩后生不乏其人，我們接單營銷功夫真星期長沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開始深思這個(gè)一、說成本估算成本估算目前普遍認(rèn)為是做預(yù)算的事，其實(shí)不然，預(yù)算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，是項(xiàng)目基本上看得清摸得上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個(gè)最賺錢的辦法來，這時(shí)候經(jīng)驗(yàn)將起到至關(guān)重要的作用。一般的房地產(chǎn)策劃公司都有項(xiàng)目可行性研究這項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，或許是市場經(jīng)濟(jì)條件下的緣故，這里面做的可行第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標(biāo)，然后算成本，一頁A4對價(jià)格構(gòu)成，基本價(jià)格水平?jīng)]有一個(gè)全面的了解，以往做過的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構(gòu)成了這個(gè)算法的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確講這還稱不上是工程上講的二、說經(jīng)濟(jì)分析為開發(fā)商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項(xiàng)目成本控制出謀劃策是房地產(chǎn)策劃的一項(xiàng)重要功能。若把房地產(chǎn)策劃分個(gè)大小，我覺得有三個(gè)層次，一層是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷策劃，這是市場上最常見的，就是想幫開發(fā)商賣房子，一大幫代理商爭得頭破血流，為了賣出附送：附送：房地產(chǎn)前期策劃流程房地產(chǎn)前期策劃流程階段B：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對供應(yīng)量與需求量、價(jià)格趨勢進(jìn)行客觀、到位的描。第2—3成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。第三、未來走勢預(yù)測。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預(yù)測。階段C：一、板塊總體規(guī)劃。第二、板塊功能定位。第三、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)。第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，并進(jìn)行歸類、分析第五、板塊環(huán)境分析。區(qū)域街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能。步驟2：確定可類比項(xiàng)目，對可類比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研階段A：確定可類比項(xiàng)目并做出深入的調(diào)查與分析階段B：可類比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析步驟3：項(xiàng)目的SWOT分析及總體策劃思路擬訂階段A：項(xiàng)目的SWOT分析階段B：項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立第一、挖掘項(xiàng)目先天的最大價(jià)值。從市場時(shí)機(jī)、自身?xiàng)l件及區(qū)域價(jià)值等方面入手。第項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定及分析第一、哪些人是買家?第二、買家要買什么樣的房子?第三、買家為什么要買這些房子?第四、誰參與了買家的購買行動(dòng)?第五、買家以什么樣的方式買房?第項(xiàng)目開發(fā)主題定位及形象定位階段A：項(xiàng)目開發(fā)主題定位為項(xiàng)目建立領(lǐng)導(dǎo)先的、策略型的市場主題概念體系：1、該體系不僅是一個(gè)主題概念的提出;2、該體系緊扣項(xiàng)目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機(jī)會點(diǎn);3、立足于該項(xiàng)目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上;4、具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，包容項(xiàng)目的核心優(yōu)勢與一系列賣點(diǎn);5、該體系能夠?yàn)轫?xiàng)目及開發(fā)公司積累領(lǐng)導(dǎo)先的市場聲望;6、該體系的深度能夠使項(xiàng)目輸出持續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆;7、該體系能夠與項(xiàng)目的建設(shè)與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實(shí)現(xiàn)脈動(dòng)狀的市場推動(dòng)功能。階段B：項(xiàng)目形象定位圍繞項(xiàng)目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項(xiàng)目進(jìn)行形象定位。步驟7：項(xiàng)目的產(chǎn)品策略建議階段A：土地開發(fā)總體平面規(guī)劃對項(xiàng)目進(jìn)行土地開發(fā)總體平面規(guī)劃，堅(jiān)持“市場化”與“適度超前”的兩個(gè)原則。階段B：交通道路規(guī)劃建議第一、小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃。第二、小區(qū)連接外部交通道路規(guī)劃。階段C：戶型設(shè)計(jì)建議第一、戶型比例配置。第二、戶型面積比例。第三、戶型設(shè)計(jì)特色。單式、躍式、復(fù)式及功能分區(qū)等建議。階段D：建筑設(shè)計(jì)建議第一、外立面設(shè)計(jì)建議。第二、整體風(fēng)格建議。第三、組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。階段E：?林景觀規(guī)劃第一、綠化面積的確定。第二、