資產評估師確定評估方法時應考慮哪些方面

資產評估師確定評估方法時應考慮哪些方面資產評估基本方法及選擇資產評估是對資產現行價值進行評定估算的一種專業(yè)活動。資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。它是在工程技術、統計、會計等學科的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系。該體系由多種具體資產評估方法構成，這些方法按分析原理和技術路線不同可以歸納為3種基本類型，或稱3種基本方法，即市場法、成本法和收益法。一、市場法市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。市場法是根據替代原則， 采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規(guī)程。因為任何一個正常的投資者在購置某項資產時， 他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現行市價。 運用市場法要求充分利用類似資產成交價格信息， 并以此為基礎判斷和估測被評估資產的價值。運用已被市場檢驗了的結論來評估被估對象，顯然是容易被資產業(yè)務各當事人接受的。因此，市場途徑是資產評估中最為直接，最具說服力的評估途徑之一。市場法是資產評估中若干評估思路中的一種， 通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個充分發(fā)育活躍的資產市場； 二是參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。一般地說，在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物， 就可以把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。 更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格， 需要進行價格調整。參照物差異調整因素主要包括 3個方面：一是時間因素，即參照物交易時間與被評估資產評估基準日相差時間所影響的被評估資產價格的差異； 二是地域因素，即資產所在地區(qū)或地段條件對資產價格的影響差異；三是功能因素，即資產實體功能過剩和不足對價格的影響。運用市場法評估資產價值， 要遵循下面的程序：明確評估對象；進行公開市場調查，收集相同或類似資產的市場基本信息資料， 尋找參照物；分析整理資料并驗證其準確性， 判斷選擇參照物；把被評估資產與參照物比較；分析調整差異，做出結論。市場法是資產評估中最簡單、 最有效的方法，它能夠客觀反映資產目前的市場情況， 其評估的參數、指標直接從市場獲得， 評估值更能反映市場現實價格， 評估結果易于被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎， 有時因缺少可對比數據而難以應用。這種方法不適用于專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、 環(huán)境等嚴格限制的一些資產的評估。二、收益法收益法是通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。采用收益法評估，基于效用價值論：收益決定資產的價值， 收益越高，資產的價值越大。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產時，他所愿意支付或投資的貨幣數額不會高于他所購置或投資的資產在未來能給他帶來的回報。資產的收益通常表現為一定時期內的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產的現時價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現值，這就是資產的評估值。收益法服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及3個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：第一，被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；第二，資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；第三，被評估資產預期獲利年限可以預測。收益法能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值，與投資決策相結合，易為買賣雙方所接受。但是預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。三、成本法成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產的思路。在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象并非全新， 投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的實體有形損耗； 如果被評估資產存在功能和技術落后， 投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的功能性貶值； 如果被評估資產及其產品面臨市場困難和外力影響，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的經濟性貶損因素。成本途徑作為一條獨立的評估思路， 它是從再取得資產的角度來反映資產的交換價值的，即通過資產的重置成本反映資產的交換價值。 只有當被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)下， 再取得被評估資產的全部費用才能構成其交換價值的內容。 只有當資產能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者和控制者帶來經濟利益， 資產的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。從這個意義上講，成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產評估。同時， 采用成本法評估，還應當具備可利用的歷史資料，形成資產價值的耗費也是必須的。成本途徑的運用涉及4個基本要素，即資產的重置成本，資產的有形損耗，資產的功能性陳舊貶值和資產的經濟性陳舊貶值。資產的價值取決于資產的成本。資產的原始成本越高，資產的原始價值越大，反之則小，二者在質和量的內涵上是一致的。采用成本法對資產進行評估，必須首先確定資產的重置成本。重置成本是按在現行市場條件下重新購建一項全新資產所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產評估日期的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產時的物價水平。在其他條件既定時，資產的重置成本越高，其重置價值越大。資產的價值也是一個變量，隨資產本身的運動和其它因素的變化而相應變化：資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少，發(fā)生實體性貶值；新技術的推廣和運用，使用企業(yè)原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較，在技術上明顯落后、性能降低，其價值也就相應減少，發(fā)生功能性貶值；由于資產以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等，發(fā)生經濟性貶值。運用成本法評估資產，首先確定被評估資產，并估算重置成本，其次確定被評估資產的使用年限，再次估算被評估資產的損耗或貶值，最后計算確定被評估資產的價值。成本法比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理，有利于單項資產和特定用途資產的評估，有利于企業(yè)資產保值，在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用。但是采用成本法評估，工作量較大，同時這種方法是以歷史資料為依據確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性。另外經濟貶值也不易全面準確計算。四、評估方法的選擇（一）資產評估方法之間的聯系評估途徑和方法是實現評估目的的手段。 對于特定經濟行為， 在相同的市場條件下， 對處在相同狀態(tài)下的同一資產進行評估， 其評估值應該是客觀的， 這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現截然不同的結果， 這是由于評估基本目的決定了評估途徑和方法間的內在聯系。 而這種內在聯系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產， 并為相互驗證提供了理論根據。 運用不同的評估途徑和方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、 被評估對象狀態(tài)的一致， 以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經濟技術參數合理。由于資產評估工作基本目標的一致性，在同一資產的評估中可以采用多種途徑和方法，如果使用這些途徑和方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應的專業(yè)判斷能力，那么，多種途徑和方法得出的結果應該趨同。如果采用多種評估途徑和方法得出的結果出現較大差異，可能的原因有：一是某些評估途徑或方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結構分析有問題；四是某些支撐評估結果的信息依據出現失真；五是評估師的職業(yè)判斷有誤。因此，評估師應當為不同評估途徑和方法建立邏輯分析框圖，通過對比分析，有利于問題的發(fā)現。評估師在發(fā)現問題的基礎上，除了對評估途徑或方法做出取舍外，還應該分析問題產生的原因，并據此研究解決問題的對策，以便最后確定評估價值。（二）資產評估方法之間的區(qū)別各種評估途徑和方法都是從不同的角度去表現資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，抑或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內在聯系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。由于評估的特定目的的不同， 評估時市場條件上的差別， 以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設定的差異，需要評估的資產價值類型也是有區(qū)別的。評估途徑或方法由于自身的特點在評估不同類型的資產價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。（三）資產評估方法的選擇評估方法選擇，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即3個層面的選擇：第一個層面是評估的技術思路的層面，即分析3種評估方法所依據的評估技術的思路的適用性；第二個層面是在各種評估思路已經確定的基礎上，選擇實現評估技術的具體技術方法；第三個層面是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所設計的技術參數的選擇。資產評估途徑和方法的多樣性，為評估人員選擇適當的評估途徑和方法，有效地完成評估任務提供了現實可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產的價值，在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素：一是評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應；二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如，對于既無市場參照物，又無經營記錄的資產，只能選擇成本途徑及其方法進行評估；對于工藝比較特別且處在經營中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益途徑及其方法；三是評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟參數能否搜集的制約。每種評估途徑和方法的運用都需要有充分的數據資料作依據。 在一個相對較短的時間內，收集某種評估途徑和方法所需的數據資料可能會很困難，在這種情況下，評估人員應考慮采用替代的評估途徑和方法進行評估?？傊?，在評估方法的選擇過程中，應注意因地制宜和因事制宜，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇。但是，不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。尤其是在運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據的各種假設、前提條件、數據參數的可比性，以便能夠確保運用不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。注冊資產評估師在選擇評估方法的過程中應注意的因素第一，從大的方面講，評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中的條件，以及由此所決定的資產評估價值基礎和價值類型相適應。這里所說的評估目的主要指的是資產評估的特定目的，資產評估的特定評估目的既是資產評估所要實現的具體目標，又是資產評估結果的具體用途。資產評估特定目的會在宏觀的層面上對資產評估對象及其面臨的市場條件具有約束和限定的作用，資產評估特定目的正是通過對評估對象及其面臨的市場條件的約束，從而對評估技術思路、評估具體技術方法和評估方法所使用的經濟技術參數的選擇產生直接或間接的影響。評估時的市場條件和評估對象的條件是決定資產評估價值的主客觀因素。它們與資產評估目的一起不僅共同構成了資產評估的價值基礎，也構成資產評估得以進行的條件基礎和信息基礎。不論是資產評估的技術思路的選擇，還是實現這些評估技術思路的具體評估技術方法的確定，或是評估技術方法所使用的經濟技術參數的選擇，都不可能離開或偏離資產評估得以進行的條件基礎和信息基礎。資產評估中價值類型是資產評估價值基礎之上的資產評估結果及其價值屬性。價值類型是從資產評估結果及其價值屬性的角度對選擇資產評估技術思路、實現評估技術思路的具體評估方法，以及具體評估方法所使用的經濟技術參數進行約束。從理論上講，資產評估中的三種基本方法都可以評估資產的市場價值和市場價值以外的價值。注冊資產評估師必須清楚，不論運用什么方法評估資產的市場價值，必須保證評估方法所使用的各種信息資料都取自于公開市場的證據。而不論運用什么方法評估資產的市場價值以外的價值，都應當考慮相關的非市場因素。評估方法作為實現評估目的及其價值目標的手段和工具，評估方法及其運用不應當，也不允許偏離所要實現的資產評估目標及其要求。第二，從具體操作的層面上講，評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟技術參數能否收集的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經濟技術參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估時點，以及一個相對較短的時間內，某種評估方法所需的數據資料的收集可能會遇到困難，當然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。在這種情況下，評估人員應考慮采用替代原理和原則，選擇信息資料充分的評估方法進行評估。例如，對于既無市場參照物，又無單獨經營記錄的資產，只能選擇成本法進行評估；對于工藝比較特別且處在經營中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益法；面對相對活躍的市場和充分的參照物，可優(yōu)先考慮選擇市場法等等。第三，注冊資產評估師在選擇和運用某一方法評估資產的價值時，應充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。第四，注冊資產評估師應當清楚，在選擇和運用評估方法時，如果條件允許，應當考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性，如果注冊資產評估師可以采用多種評估方法時，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應當對各種評估方法取得的各種價值結論進行比較，分析可能存在的問題并做相應的調整，確定最終評估結果。注冊資產評估師應當清楚，關于資產評估方法的選擇和使用，實際上是專業(yè)評估人員根據實際條件約束下的資產或模擬條件約束下的資產的價值進行理性的分析、論證和比較的過程，通過這個過程做出有足夠理由支持的價值判斷。任何將評估方法選擇和運用的過程簡單地理解為評估公式或評價模型的使用或計算的過程都是不正確的。做人最好狀態(tài)是懂得尊重，不管他人閑事，不曬自己優(yōu)越，也不秀恩愛。你越成長越懂得內斂自持，這世界并非你一人存在。做人靜默，不說人壞話，做好自己即可。不求深刻，只求簡單。你活著不是只為討他人喜歡，也不是為了炫耀你擁有的，沒人在乎，更多人在看笑話。你變得優(yōu)秀，你身邊的環(huán)境也會優(yōu)化。從今天開始，幫自己一個忙，不再承受身外的目光，不必在意他人的評價，為自己活著。從今天開始，幫自己一個忙，做喜歡的事情，愛最親近的人，想笑就大笑，想哭就痛哭，不再束縛情感的空間，讓自己活得輕松些。很多你覺得天大的事情，當你急切地向別人傾訴時，在別人眼中也是個小事，他最多不痛不癢呵呵地應和著。因為他不是你，他無法感知你那種激烈的情緒。直到有一天，你覺得無需再向別人提起，你就已經挽救了你自己。這世界上除了你自己，沒誰可以真正幫到你。5,我們總是帶著面具走進愛情的，總想展示自己最優(yōu)越的一面，你要接受一個人，不只是接受他的優(yōu)越，而是看清了他的平凡普通卻仍然去深愛。事實經常是：我們走著走著，就感覺對方變了，其實我們并沒有變，我們只是走進對方最真實的地方，然后迷失了自己。我捧你，你就是杯子，我放手，你就是玻璃渣子。無論是戀人還是朋友，珍惜在你每一次難過、傷心時都陪伴在你身邊的人。珍惜經常和你開玩笑的人，說明你在這個人的心中肯定有一定的分量。 珍惜在你心情不好時第一個發(fā)現的人。今天再大的事，到了明天就是小事；今年再大的事，到了明年就是故事；今生再大的事，到了來世就是傳說。人生如行路，一路艱辛，一路風景。你目光所及，就是你的人生境界?？偸强吹奖茸约簝?yōu)秀的人，說明你正在走上坡路；總是看到不如自己的人，說明你正在走下坡路。與其埋怨，不如思變。歸零是一種積極的心態(tài)。所有的成敗相對于前一秒都是一種過去。過去能支撐未來，卻代替不了明天。學會歸零，是一種積極面向未來的意識。把每一天的醒來都看作是一種新生，以嬰兒學步的態(tài)度，認真用好睡眠以前的時刻。歸零，讓壞的不影響未來，讓好的不迷惑現在。總有一天，你會與那個對的人不期而遇：所謂的幸福，從來都是水到渠成的。它無法預估，更沒有辦法計算，唯一能做得是：在遇見之前保持相信，在相遇之后寂靜享用。寧可懷著有所期待的心等待下去，也不愿去對歲月妥協，因為相信幸福也許會遲到，但不會缺席。做人最好狀態(tài)是懂得尊重，不管他人閑事，不曬自己優(yōu)越，也不秀恩愛。你越成長越懂得內斂自持，這世界并非你一人存在。做人靜默，不說人壞話，做好自己即可。不求深刻，只求簡單。你活著不是只為討他人喜歡，也不是為了炫耀你擁有的，沒人在乎，更多人在看笑話。你變得優(yōu)秀，你身邊的環(huán)境也會優(yōu)