淺析通過改善物業(yè)管理提升房地產(chǎn)價值

1、淺析通過改善物業(yè)管理提升房地產(chǎn)價值摘 要房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理已已經(jīng)進入入價值鏈鏈管理時時代，物物業(yè)管理理由一個個橫向的的階段性性的價值值創(chuàng)造環(huán)環(huán)節(jié)，變變成了貫貫穿整個個價值創(chuàng)創(chuàng)造過程程的豎向向增值因因素。房地產(chǎn)經(jīng)營營管理主主要側重重在物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)建設方方面，而而物業(yè)管管理則主主要從事事物業(yè)的的維護、保保養(yǎng)以及及對環(huán)境境的綠化化和物業(yè)業(yè)所有人人的服務務方面。房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的工工作性質質是開發(fā)發(fā)物業(yè)，物物業(yè)管理理的主要要任務則則是售后后服務。因因此，物物業(yè)管理理是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展到一一定階段段的必然然產(chǎn)物。我我國的物物業(yè)管理理也就是是改革開開放以來來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展的的派生結結果。我我通過對對物

2、業(yè)管管理服務務在價值值鏈創(chuàng)造造的五個個階段的的作用進進行分析析，對房房地產(chǎn)價價值創(chuàng)造造模式提提出另一一種思考考。關鍵詞：房房地產(chǎn)估估價；物物業(yè)管理理品質；提提升房產(chǎn)產(chǎn)價值正 文物業(yè)管理是是指業(yè)主主對區(qū)分分所有建建筑物共共有部分分以及建建筑區(qū)劃劃內(nèi)共有有建筑物物、場所所、設施施的共同同管理或或者委托托物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)、其他他管理人人對業(yè)主主共有的的建筑物物、設施施、設備備、場所所、場地地進行管管理的活活動。物物權法規(guī)規(guī)定，業(yè)業(yè)主可以以自行管管理物業(yè)業(yè)，也可可以委托托物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)或者其其它管理理者進行行管理。物物業(yè)管理理有狹義義和廣義義之分。狹狹義的物物業(yè)管理理是指業(yè)業(yè)主委托托物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)

3、依據(jù)委委托合同同進行的的房屋建建筑及其其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。近年來，房房地產(chǎn)市市場的競競爭已經(jīng)經(jīng)進入了了一個新新的階段段，與國國際潮流流一致，生生產(chǎn)管理理和經(jīng)營營管理已已經(jīng)被價價值鏈管管理所取取代。行行業(yè)標桿桿企業(yè)的的物業(yè)管管理公司司紛紛進進行戰(zhàn)略略收縮，專專注于本本公司開開發(fā)項目目的物業(yè)業(yè)管理，以以完善自自身的價價值鏈。房房地產(chǎn)開開發(fā)商競競爭戰(zhàn)略略從單一一重視產(chǎn)產(chǎn)品的競競爭，逐逐步轉向向以物業(yè)業(yè)管理為為重心的的客戶服服務的競競爭。目目前，多多

4、數(shù)品牌牌開發(fā)商商已經(jīng)逐逐步意識識到，全全過程物物業(yè)管理理對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)價值創(chuàng)創(chuàng)造的重重要意義義。從市市場策劃劃與產(chǎn)品品塑造、產(chǎn)產(chǎn)品形成成與質量量監(jiān)控、產(chǎn)產(chǎn)品的驗驗收和交交付、售售后服務務的整個個價值鏈鏈，到促促進客戶戶對產(chǎn)品品的認知知再到對對開發(fā)商商品牌的的認可，為為業(yè)主的的產(chǎn)品提提供保值值服務，為為業(yè)主的的生活提提供增值值服務，物物業(yè)公司司以其特特殊的地地位，在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程價值值創(chuàng)造中中發(fā)揮著著無可替替代的作作用。這這些作用用集中表表現(xiàn)在以以下五個個方面：一、前期介介入，優(yōu)優(yōu)化設計計，提升升產(chǎn)品價價值，降降低管理理成本市場定位的的準確性性，決定定了項目目是否適適銷對路路，也決決定了

5、產(chǎn)產(chǎn)品的價價位及去去化的速速度。規(guī)規(guī)劃設計計的合理理性、實實用性以以及超前前性，決決定了項項目的功功能完善善、環(huán)境境舒適、生生活便利利，不僅僅要從工工程技術術的角度度考慮，還還要從交交付使用用后物業(yè)業(yè)管理服服務的角角度考慮慮，不僅僅要考慮慮房屋本本身的工工程質量量以及建建筑造型型、建材材選用，還還要考慮慮小區(qū)各各項配套套設施的的配置與與布局、室室外環(huán)境境的設計計與營造造等涉及及居住的的安全、舒舒適、便便利的因因素。做做好這些些工作，開開發(fā)公司司必須聽聽取物業(yè)業(yè)公司的的專業(yè)意意見和建建議。可可以通過過集團內(nèi)內(nèi)部開發(fā)發(fā)公司和和物業(yè)公公司的互互動來解解決，更更為市場場化的做做法是，將將市場定定位和設

6、設計完善善的工作作以合同同形式委委托給物物業(yè)公司司來完成成。充分分利用物物業(yè)管理理與客戶戶最接近近、對客客戶最了了解的優(yōu)優(yōu)勢，從從客戶需需要的差差別出發(fā)發(fā)來市場場定位，從從業(yè)主和和物業(yè)管管理的需需要與規(guī)規(guī)劃設計計成果的的差異出出發(fā)來進進行設計計的完善善和優(yōu)化化。規(guī)劃劃設計上上的種種種問題與與缺陷，集集中表現(xiàn)現(xiàn)在產(chǎn)品品和服務務設施的的不合理理、不完完善、不不便利三三個方面面。具體體的表現(xiàn)現(xiàn)有：小小區(qū)布局局、建筑筑造型、建建筑選材材的合理理性；建建筑形式式多樣、結結構形式式復雜、新新型材料料應用與與業(yè)主裝裝修的沖沖突；結結構、墻墻體和水水電暖管管線在滿滿足設計計規(guī)范的的前提下下，能否否滿足使使用要

7、求求；設備備設施能能否在合合理、高高效的情情況下又又便于檢檢修；小小區(qū)車位位、服務務設備配配備的合合理性；綠化植植物選擇擇與日后后養(yǎng)護的的合理性性等方面面。上述問題的的解決，可可以提升升產(chǎn)品的的品質，避避免因硬硬件設計計不完善善、物業(yè)業(yè)管理配配套考慮慮不周詳詳而產(chǎn)生生的產(chǎn)品品缺陷，減減少日后后小區(qū)管管理的隱隱患，可以節(jié)節(jié)約改造造費用并并降低運運行成本本。標桿桿開發(fā)商商的經(jīng)驗驗表明，物物業(yè)管理理深度介介入前期期策劃和和設計階階段，對對產(chǎn)品價價值的提提升具有有重要意意義。二、建設期期介入，監(jiān)監(jiān)控工程程質量，打打造價值值服務的的硬件基基礎在建設施工工過程中中，物業(yè)業(yè)公司的的質量監(jiān)監(jiān)控服務務與監(jiān)理理公

8、司不不同。監(jiān)監(jiān)理公司司提供的的是“短短期服務務”，與與開發(fā)商商是合同同關系，工工程一旦旦竣工，就就不再有有任何的的后續(xù)服服務。物物業(yè)公司司是內(nèi)部部必須著著眼竣工工后的產(chǎn)產(chǎn)品質量量，應對對的是未未來可能能出現(xiàn)的的問題，提提供的是是“長期期服務”，必必須考慮慮以后的的維修服服務及成成本。監(jiān)監(jiān)理公司司關注“對對”與“錯錯”，解解決技術術是否合合格的問問題，而而物業(yè)公公司關注注“好”與與“優(yōu)”，解解決服務務是否完完善的問問題。近近一兩年年，知名名品牌地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商已經(jīng)經(jīng)將物業(yè)業(yè)管理對對產(chǎn)品品品質的監(jiān)監(jiān)管工作作前移，從從驗收時時的被動動介入，轉轉變?yōu)槭┦┕ぶ械牡闹鲃咏榻槿?，從從參與總總體驗收收工作前前置

9、到了了參與分分部分項項工程的的驗收，從從靜態(tài)的的“總體體驗收后期整整改”模模式，優(yōu)優(yōu)化為動動態(tài)的“事事中驗收收過程程整改”模模式。物物業(yè)公司司會同開開發(fā)商、監(jiān)監(jiān)理公司司共同對對施工中中的每個個細節(jié)進進行監(jiān)督督，在嚴嚴格要求求施工單單位達到到規(guī)范要要求的基基礎上，特特別對衛(wèi)衛(wèi)生間防防水、屋屋面防水水、樓地地面、水水電暖管管網(wǎng)、門門窗、墻墻體等易易產(chǎn)生質質量通病病的問題題重點監(jiān)監(jiān)管。對對開發(fā)商商來說，不不單可以以節(jié)約工工期和造造價，更更讓客戶戶對房屋屋產(chǎn)品的的滿意度度大大提提升，也也給品牌牌注入新新的增值值因素。三、營銷期期介入，打打造文化化和服務務品牌促促進價值值實現(xiàn)房地產(chǎn)營銷銷已經(jīng)發(fā)發(fā)展成為為

10、展示式式營銷和和體驗式式營銷。好好的展示示與體驗驗離不開開專業(yè)的的精致的的物業(yè)服服務，透透過高品品質的現(xiàn)現(xiàn)場物業(yè)業(yè)服務，開開發(fā)商的的企業(yè)文文化、品品牌價值值和社會會責任意意識將源源源不斷斷地傳遞遞給客戶戶?，F(xiàn)場場服務人人員的形形象與專專業(yè)素質質的展示示，能夠夠將舒適適的、尊尊貴的、被被重視的的、被信信任的、高高品質的的、高檔檔次的感感覺導入入到消費費者意識識中，從從而增加加客戶的的購買信信心，激激發(fā)客戶戶的購買買欲望，成成為影響響客戶購購買決策策的最后后一個影影響因素素。物業(yè)業(yè)管理配配合是整整個銷售售過程中中特別重重要的一一個環(huán)節(jié)節(jié)。物業(yè)業(yè)管理公公司可在在銷售與與客戶對對接管理理、銷售售大廳管

11、管理、會會議管理理、樣板板間和樣樣板區(qū)管管理、停停車場管管理、形形象展示示管理等等多個環(huán)環(huán)節(jié)提供供五星級級的服務務。通過過多方面面的細致致工作達達到贏得得客戶、促促進銷售售的目標標，促進進產(chǎn)品價價值的最最終實現(xiàn)現(xiàn)。四、驗收期期把關，守守護業(yè)主主與開發(fā)發(fā)商的價價值房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商面對對市場壓壓力，對對項目開開發(fā)周期期有著近近乎苛刻刻的要求求，特別別是一些些上市公公司，對對資金的的周轉率率要求極極高，“搶搶進度、搶搶銷售、搶搶資金、搶搶回籠”成成了近幾幾年的主主題詞。由由于搶工工期，對對施工單單位的管管理不到到位，加加上監(jiān)理理單位監(jiān)監(jiān)控不力力，施工工過程中中疏漏并并不能完完全避免免，常常常是小業(yè)業(yè)主

12、搬進進不久便便暴露出出質量問問題，有有些甚至至相當嚴嚴重，維維修工作作不僅給給小業(yè)主主增加麻麻煩，對對開發(fā)商商的品牌牌也會造造成不良良影響。物物業(yè)公司司在參與與分部分分項工程程驗收的的基礎上上，通過過其驗房房師對項項目主體體建筑、附附屬設施施、設備備、道路路、綠化化、場地地等多方方面進行行綜合驗驗收，代代替開發(fā)發(fā)商把關關，協(xié)助助開發(fā)商商做好向向工程承承包商的的索賠、返返修等工工作，在在保證工工程質量量合格、項項目功能能完善的的基礎上上，減少少日常管管理過程程中維修修、養(yǎng)護護成本，協(xié)協(xié)助開發(fā)發(fā)商樹立立產(chǎn)品的的良好口口碑，守守護開發(fā)發(fā)商的品品牌價值值。五、售后物物業(yè)管理理服務，塑塑造開發(fā)發(fā)商形象象

13、，提升升產(chǎn)品附附加值房地產(chǎn)產(chǎn)品品的售后后服務就就是物業(yè)業(yè)服務。萬萬科以物物業(yè)管理理作為房房地產(chǎn)售售后服務務的重要要競爭手手段，同同期銷售售樓盤要要比周邊邊同類樓樓盤價格格高出元平方米米，在個個別大型型城市，差差價甚至至達到元平平方米左左右。沒沒有良好好的后期期物業(yè)管管理服務務，設計計再好的的小區(qū)也也會變得得垃圾滿滿地、環(huán)環(huán)境嘈雜雜、治安安混亂，甚甚至出現(xiàn)現(xiàn)“一年年新、二二年舊、三三年破”的的狀況。物物業(yè)管理理單位的的選擇以以及對物物業(yè)管理理服務水水平的預預期對產(chǎn)產(chǎn)品價值值的影響響越來越越大。據(jù)據(jù)業(yè)內(nèi)分分析，目目前物業(yè)業(yè)管理因因素已占占到樓宇宇價值的的。有有關專家家這樣地地斷論，“昨昨天購房房選

14、地段段、選價價格，今今天購房房選環(huán)境境、選配配套，明明天購房房選物業(yè)業(yè)”。良良好的物物業(yè)服務務可以增增加客戶戶的滿意意度，提提高客戶戶對開發(fā)發(fā)商品牌牌的信心心與忠誠誠度。由由于業(yè)主主滿意度度高，老老客戶很很自然成成了新樓樓盤的儲儲備買家家。據(jù)有有關資料料介紹，大大約的萬萬科客戶戶來源于于對萬科科品牌忠忠誠的老老客戶。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的整個價價值鏈中中，物業(yè)業(yè)管理由由一個橫橫向的階階段性的的價值創(chuàng)創(chuàng)造環(huán)節(jié)節(jié)，變成成了貫穿穿整個價價值創(chuàng)造造過程的的豎向增增值因素素。在房房地產(chǎn)開開發(fā)的前前期、施施工、銷銷售與售售后服務務的各個個階段發(fā)發(fā)揮著重重要的作作用。物物業(yè)管理理服務對對產(chǎn)品價價值創(chuàng)造造的貢獻獻已經(jīng)得得到業(yè)內(nèi)內(nèi)充分認認可，其其對開發(fā)發(fā)商品牌牌形象的的塑造與與品牌價價值的提提升功能能，愈來來愈被房房地產(chǎn)開開發(fā)商重重視。隨隨著物業(yè)業(yè)管理服服務為業(yè)業(yè)主提供供增值服服務的能能力不斷斷增強，為為物業(yè)管管理公司司自身的的生存和和發(fā)展打打下了堅堅實的基基礎，也也為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商探索索價值創(chuàng)創(chuàng)造模式式提供了了一種新新的思考考。良好的物業(yè)業(yè)管理，既既是房產(chǎn)產(chǎn)的助推推劑又是是最好的的廣告。在在做好房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的同時時重視物物業(yè)服務務管理，會會給房產(chǎn)產(chǎn)本身做做到最大大限度的的保值增增值，良良好的物物業(yè)管理理能最大大限度的的保證了了房產(chǎn)本本身及配配套