不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(6 ) 房管(3學(xué)分)

1、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) Real Estate Economics第二部分：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析1第二部分學(xué)習(xí)內(nèi)容2、 住房市場(chǎng)1、 土地市場(chǎng)3、 非住房市場(chǎng)2住房市場(chǎng) 學(xué)習(xí)內(nèi)容1第一節(jié) 住房市場(chǎng)供求關(guān)系 2第二節(jié) 住房?jī)r(jià)格 3教學(xué)目標(biāo)掌握供求規(guī)律如何影響住房市場(chǎng)。掌握住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制。利用專業(yè)術(shù)語分析市場(chǎng)狀況。4請(qǐng)回答下列問題怎樣分析住房需求？怎樣分析住房供給？怎樣分析住房市場(chǎng)供求狀態(tài)？該市場(chǎng)的供求狀態(tài)特征是什么？怎么理解住房市場(chǎng)的四象限模型？最好結(jié)合中國實(shí)際。怎樣改善目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況？請(qǐng)?zhí)峁┠愕恼滟F建議。5住房市場(chǎng) 學(xué)習(xí)內(nèi)容1第一節(jié) 住房市場(chǎng)供求關(guān)系 2第二節(jié) 住房?jī)r(jià)格 6 A 住房市場(chǎng)的

2、需求 1、住房需求影響因素 2、住房需求彈性7 住房需求是指消費(fèi)者在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購買而且能夠購買的房屋量。 住房需求應(yīng)從兩個(gè)角度進(jìn)行研究（1）總需求數(shù)量 （2）總需求結(jié)構(gòu) 住房需求受到諸多因素影響，重要的因素有：81、住房需求的影響因素人口和家庭結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響收入與財(cái)富對(duì)住房需求的影響消費(fèi)者偏好變化對(duì)住房需求的影響住房?jī)r(jià)格(包括對(duì)價(jià)格的預(yù)期）對(duì)住房需求的影響利率對(duì)住房需求的影響9人口和家庭結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響人口人口規(guī)模及人口統(tǒng)計(jì)特征人口規(guī)模不變，離婚率的增加家庭：西方城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)居民家庭的分類：在學(xué)型家庭購物交際型家庭工作時(shí)間特殊型家庭高收入家庭 10（1）在

3、學(xué)型家庭 在這類家庭中，由于某個(gè)家庭成員（如孩子）正在求學(xué)，因此，其他成員往往為照顧這一成員的學(xué)習(xí)，給他創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)條件，而自己不惜花費(fèi)較多的交通費(fèi)用，去選擇環(huán)境適宜、又離教育設(shè)施較近的住所居住。11（2）購物、交際型居民 這類居民的特點(diǎn)是熱衷于購物、逛街，喜歡聽音樂會(huì)、看電影及善于社交。 他們?cè)趯?duì)住房服務(wù)的需求上，主要關(guān)心市中心的熱鬧氣氛及其各種便利的娛樂設(shè)施，而將住房的面積放在較次要的地位。 因此這類居民傾向于居住在市中心的熱鬧地段。12（3）工作時(shí)間特殊型居民 這類居民的工作特點(diǎn)是需要倒班或上早班。 因此，他們?cè)谶x擇住房服務(wù)時(shí)，考慮的是上下班的便利，而傾向于居住在靠近自己工作單位的地方

4、。13（4）高收入居民 由于住房常被看作是價(jià)值很高的財(cái)產(chǎn)，所以收入愈高的居民，對(duì)住房質(zhì)量的要求也就愈高。 在歐美的一些城市中，由于交通進(jìn)步，高收入居民就傾向追求郊外的高級(jí)住房（如別墅）。14 家庭類型的劃分是住房市場(chǎng)細(xì)分的重要方法，不同類型的家庭形成不同的住房消費(fèi)者群，有利于住房供給者選擇目標(biāo)市場(chǎng)和營銷策略。15收入與財(cái)富對(duì)住房需求的影響收入是流量概念，是一定時(shí)期家庭新增加的現(xiàn)金?，F(xiàn)期收入對(duì)住房消費(fèi)影響不大。是重要的制約因素，會(huì)影響信貸的可得性。財(cái)富是存量概念，是某一時(shí)點(diǎn)上家庭各種收入的積累額。家庭財(cái)富（持久收入）對(duì)住房消費(fèi)影響大。16利率對(duì)住房需求的影響 利率變化會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)和收入效應(yīng)：其

5、他因素不變，利率上升，如果家庭是凈儲(chǔ)蓄，家庭收入會(huì)增加。如果是凈借貸，實(shí)際收入會(huì)下降。利率上升，未來消費(fèi)與當(dāng)前消費(fèi)的相對(duì)價(jià)格發(fā)生了變化，有可能推遲住房購買。17額外收獲：可支付性指數(shù)（也稱居屋指數(shù)） 根據(jù)住房?jī)r(jià)格、住房貸款利率、家庭收入水平可計(jì)算可支付性指數(shù)。包括：測(cè)定住房?jī)r(jià)格中位數(shù)。中位數(shù)價(jià)格指一半的住房銷售價(jià)格在其上，一半在其下的價(jià)格；選擇標(biāo)準(zhǔn)住房貸款利率。通常選用首付是住房?jī)r(jià)格的20%，貸款額是住房?jī)r(jià)格的80%，并采用固定利率。測(cè)定該地區(qū)家庭收入水平。18例：測(cè)定住房?jī)r(jià)格中位數(shù)，假定為400000元?，F(xiàn)行利率假定為6%，按住房?jī)r(jià)格的80%計(jì)算貸款額，那么為320000元。按照6%的利率3

6、0年還清，則每月要支付本利和、保險(xiǎn)、稅等2500元。利用30%的合格率來計(jì)算每月若支付2500元需要有多少月收入，25000.30=833312=99999元，即近10萬元的年收入可承擔(dān)320000元的貸款和400000元的房?jī)r(jià)。利用普查數(shù)據(jù)，測(cè)定有多少家庭擁有10萬元以上的年收入。假定為3萬戶。計(jì)算該地區(qū)的家庭總戶數(shù)。假定為10萬戶?？芍Ц缎灾笖?shù)為30000/100000=30% 這意味著只有30%的家庭有能力購買中位數(shù)價(jià)格的住房。192、住房需求彈性住房需求的價(jià)格彈性根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，住房需求的價(jià)格彈性是指住房?jī)r(jià)格變化的比率所引起的住房需求量變動(dòng)的比率，它表示了住房需求量變動(dòng)對(duì)住房?jī)r(jià)格

7、變動(dòng)的反應(yīng)程度。研究表明，住房需求彈性小于1，表明住房為必需品。住房需求的收入彈性 北京 0.88 天津 0.84 石家莊0.83，不同收入階段，收人 彈性不同： 3000/人.月，4000/人.月 收入彈性擴(kuò)大一倍。住房需求的交叉彈性 - 研究表明，食品與住房的交叉彈性為-0.1041，兩者為 互補(bǔ)品；購房和租房的交叉彈性為正，兩者為替代品。202、住房需求彈性住房的剛性需求 是需求收入彈性較大，而價(jià)格彈性較小的具有購買力的消費(fèi)性需求。 剛性遞減的順序是：拆遷需求、婚房需求、改善性需求。消費(fèi)需求的不同： 剛性消費(fèi)需求變化不大 住房投資（投機(jī)）需求變化較大212、住房需求彈性需求價(jià)格彈性分類1

8、)Ed=0，完全無彈性，需求價(jià)格彈性為零 理論上的必需品 2)1Ed0，需求缺乏彈性。生活必需品3)Ed=1， 需求單一彈性。理想的一般商品4)Ed1， 需求富有彈性。生活奢侈品5) Ed=，需求完全彈性，理論上的奢侈品22作業(yè)1、不是我太雷人，是記者太有才思考與討論：除此之外，還有哪些生活方式的變化帶來了房地產(chǎn)需求的變化？根據(jù)以上輿論事件，談?wù)劼?lián)系社會(huì)學(xué)、人口學(xué)等學(xué)科知識(shí)討論房地產(chǎn)問題的必要性。23 B、住房市場(chǎng)的供給 1、住房供給的影響因素 2、住房供給彈性24 住房供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的住房商品量。供給中既包括增量房，也包括存量房。 住房

9、存量變動(dòng)=住房總投資- 折舊- 其他毀損損失 - 其中，住房總投資=新建住房投資+存量住房改建、擴(kuò)建、維修投資。 - 新建住房投資的衡量指標(biāo)：一定時(shí)期內(nèi)新頒發(fā)的項(xiàng)目施工許可證；新開工面積；竣工面積。251、住房供給的影響因素住房?jī)r(jià)格土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量資金供應(yīng)量和利率政府管制（如，土地管制、稅收政策）建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期262、住房供給彈性所謂住房供給彈性，就是指供給的價(jià)格彈性，即住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了住房供給量變動(dòng)對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的敏感程度。272、住房供給彈性我國房地產(chǎn)供給彈性 短期缺乏彈性，長(zhǎng)期具有一定彈性。 現(xiàn)代城市規(guī)劃越

10、來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)靈敏程度越來越降低，反應(yīng)滯后周期越來越長(zhǎng)，那么就導(dǎo)致：一旦一個(gè)城市地區(qū)房?jī)r(jià)上漲起來，哪怕可能只是一些不是基本面的意外沖擊因素，都會(huì)因?yàn)闆]有供給反應(yīng)而在長(zhǎng)期內(nèi)難以熨平，給人的印象是房?jī)r(jià)好像只高不低。 但對(duì)于房?jī)r(jià)下跌卻靈敏得多，兩者是不對(duì)稱的 。 所以房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期較長(zhǎng)，下降周期短。282、住房供給彈性供給價(jià)格彈性的分類：1)Es=0，此時(shí)稱供給完全無彈性，或稱供給價(jià)格彈性為零。 稀缺資源2)Es=，此時(shí)稱供給價(jià)格彈性無窮大，或稱供給有完全彈性。3)Es=1，此時(shí)稱供給為單一彈性。 理想的一般商品4)Es1，此時(shí)稱供給富有彈性。 生產(chǎn)周期短的商品5)1Es0，此

11、時(shí)稱供給缺乏彈性。生產(chǎn)周期長(zhǎng)的產(chǎn)品29小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求彈性分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求彈性特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性是短期缺乏，長(zhǎng)期有一定彈性2、房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性缺乏（必需品） 一定時(shí)期房地產(chǎn)，富有彈性3、房地產(chǎn)價(jià)格彈性?。商娲潭容^低）作用：企業(yè)微觀定價(jià)、政府宏觀調(diào)控30 C、住房市場(chǎng)的供求均衡31數(shù)量?jī)r(jià)格sQ0d住房供求均衡 我們把這某一價(jià)格上住房需求量和供給量正好相等的價(jià)格稱為均衡價(jià)格。P0住房市場(chǎng)均衡與非均衡32現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，根據(jù)房地產(chǎn)供求彈性大小的不同，市場(chǎng)均衡點(diǎn)的移動(dòng)形式可以分為三種類型：收斂式蛛網(wǎng)模型、擴(kuò)散式蛛網(wǎng)模型和封閉式蛛網(wǎng)模型房地產(chǎn)市場(chǎng)蛛網(wǎng)模型（左圖為

12、收斂式蛛網(wǎng)模型，中圖為擴(kuò)散式蛛網(wǎng)模型，右圖為封閉式蛛網(wǎng)模型）33供求非均衡 即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指住房的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。 三種狀態(tài)： A、總量性供不應(yīng)求狀態(tài) B、總量性供過于求狀態(tài) C、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài) 空置率住房市場(chǎng)均衡與非均衡34 D、房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置與空置率35 房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置與空置率盡管美國、日本、新加坡以及中國香港和臺(tái)灣地區(qū)對(duì)空置的定義和范圍的界定存在一些差異，但它們的共性是均針對(duì)存量市場(chǎng)上可供使用但未投入使用的部分住宅，并采用“套（unit）”作為空置的統(tǒng)計(jì)單位，以便于將住宅單元數(shù)量和家庭數(shù)量

13、進(jìn)行比較36空置率（Vacancy rate）是指某一時(shí)點(diǎn)存量房屋空置面積占存量房屋總面積的比重，反映的是現(xiàn)有房屋的利用狀況。其計(jì)算公式為：自然空置率（Natural Vacancy Rate）也稱為合理空置率，指不存在超額供給或需求，而租金處于長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)的空置率。37房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定量的空置面積十分正常，原因主要有以下三方面：第一，完善的商品經(jīng)濟(jì)形態(tài)必然存在一定量的商品以供周轉(zhuǎn)之用，尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的商品必須保持適當(dāng)?shù)膸齑媪亢椭苻D(zhuǎn)量以滿足供求的調(diào)整。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。第三，空置起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求的作用，是通往供求均衡的必經(jīng)之路。38可以通過閑置和

14、過度需求模型來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置，如圖所示。39作業(yè)2、對(duì)空置商品房要區(qū)分摩擦空置與市場(chǎng)空置兩種情況思考與討論：對(duì)中國房地產(chǎn)空置面積有多種解讀的主要原因是什么？區(qū)分摩擦空置與市場(chǎng)空置的主要標(biāo)準(zhǔn)是什么？區(qū)分摩擦空置與市場(chǎng)空置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展具有怎樣的意義？40住房市場(chǎng)均衡與非均衡改善當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系的思路與對(duì)策41作業(yè)引言： 2013年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然變得冷清。多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度熱點(diǎn)城市樓市成交量持續(xù)下滑。隨之而來的是一二線城市部分區(qū)域的房?jī)r(jià)“跳水”。樓市似乎正從此前的火熱狀態(tài)迅速降溫。這種市場(chǎng)異動(dòng)引發(fā)了外界猜想：隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入下行周期？多

15、位分析人士強(qiáng)調(diào)，近期樓市降溫是地方調(diào)控政策密集出臺(tái)和季節(jié)因素綜合作用的結(jié)果。從供需基本面來看，供不應(yīng)求的狀態(tài)仍未明顯改善，樓市仍有上行動(dòng)力。因此，當(dāng)前的市場(chǎng)異動(dòng)屬于“假性降溫”。盡管年末一系列重要會(huì)議強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化思路，但短期看，熱點(diǎn)城市仍將承受政策的高壓。整體看，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)或轉(zhuǎn)入低速運(yùn)行，房?jī)r(jià)漲幅可能放緩。42作業(yè)3、改善當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系的思路與對(duì)策思考與討論：請(qǐng)搜集資料調(diào)查研究目前我國一二三四線城市住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，從宏觀層面了解下房地產(chǎn)市場(chǎng)是否如“前言”所預(yù)測(cè)的那樣。房?jī)r(jià)是否正在跳水？請(qǐng)搜集資料調(diào)查研究珠海市住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，從微觀角度了解下地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。目前住房市場(chǎng)是否存在問題

16、，怎樣從供求角度改善住房市場(chǎng)現(xiàn)狀？43 E、住房市場(chǎng)的四象限模型44房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間的相互聯(lián)系和深層變化關(guān)系可以通過圖所示的房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型加以表示。靜態(tài)分析45四象限模型（動(dòng)態(tài)分析）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響外生經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響：1象限需求曲線外移長(zhǎng)期利率下調(diào)影響：2象限曲線外移 租金下降、價(jià)格、存量新建量上升46學(xué)習(xí)四象限模型的重要作用A、存量房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力來源。B、宏觀調(diào)控的對(duì)象應(yīng)該是房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)C、土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的源頭。47前置作業(yè)：1+X了解1、房?jī)r(jià)形成機(jī)制2、衡量房?jī)r(jià)的主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（重點(diǎn)：租售比、房?jī)r(jià)收入比）3、

17、房?jī)r(jià)與其他變量的關(guān)系（重點(diǎn)：房?jī)r(jià)與地價(jià)、房?jī)r(jià)與利率、房?jī)r(jià)與匯率、房?jī)r(jià)與股票價(jià)格）4、住房?jī)r(jià)格模型48住房市場(chǎng) 學(xué)習(xí)內(nèi)容1第一節(jié) 住房市場(chǎng)供求關(guān)系 2第二節(jié) 住房?jī)r(jià)格 491、房?jī)r(jià)形成機(jī)制2、衡量房?jī)r(jià)的主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)3、房?jī)r(jià)與其他變量的關(guān)系4、住房?jī)r(jià)格模型5、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系501、 住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制 馬克思認(rèn)為，價(jià)值是凝聚在商品中的無差別的人類勞動(dòng)，商品是用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品。地租是雇傭勞動(dòng)者創(chuàng)造的剩余價(jià)值的一部分，土地價(jià)格是資本化的地租，因此，可以說房地產(chǎn)價(jià)格是由地租資本化的價(jià)格與建筑物的勞動(dòng)價(jià)格之和組成。但，這只是從階級(jí)本質(zhì)角度的說明，對(duì)于具體價(jià)格的形成、波動(dòng)及運(yùn)行還需從市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的角度加以分

18、析。511、住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，市場(chǎng)化的商品價(jià)格不外乎是其價(jià)值的市場(chǎng)供求表現(xiàn)。作為價(jià)格核心的房地產(chǎn)價(jià)值如何計(jì)量？?jī)煞N標(biāo)準(zhǔn)：作為消費(fèi)品，房?jī)r(jià)的形成主要取決于其生產(chǎn)成本。理論上，如果生產(chǎn)者出售的價(jià)格高于購買者自己生產(chǎn)花費(fèi)的代價(jià)，消費(fèi)者就會(huì)自己生產(chǎn)，導(dǎo)致供給增加；作為投資品，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求取決于獲得的預(yù)期收益，價(jià)格的形成主要由預(yù)期收益決定。52 1、住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制供求數(shù)量?jī)r(jià)格s1d2d1ba供求數(shù)量?jī)r(jià)格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs圖a 短期住房?jī)r(jià)格圖b 長(zhǎng)期住房?jī)r(jià)格53住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)供給者需求者成本利潤購買力偏好投資投機(jī)消費(fèi)預(yù)期定價(jià) 資本定價(jià)政府

19、政策信貸政策土地政策稅收政策貨幣政策產(chǎn)業(yè)政策54在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品的價(jià)格都是由市場(chǎng)形成的。房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，仍然是房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)。商品的價(jià)格受供求關(guān)系影響而上下波動(dòng)。商品的市場(chǎng)價(jià)格受到競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的調(diào)節(jié)。預(yù)期原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成也有特殊作用。552、衡量房地產(chǎn)價(jià)格的主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)指數(shù)租售比值房?jī)r(jià)收入比空置與吸納指標(biāo)住房消費(fèi)支出比率56（1）房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（包括商業(yè)、住宅等）價(jià)格變動(dòng)及總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)與變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，是一個(gè)單一指標(biāo)指數(shù)。理論依據(jù)是“特征價(jià)格理論”，其內(nèi)涵為消費(fèi)者在追求效用最大化過程中，每增加一個(gè)單位某種屬性的消費(fèi)愿意支付

20、的邊際費(fèi)用。特征價(jià)格理論的基本思路是將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解，以顯示出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格。主要有中國房地產(chǎn)指數(shù)、偉業(yè)指數(shù)等房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù) 根據(jù)一定原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。代表：全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)57（2）住房租售比住房?jī)r(jià)格包括出售價(jià)格和租賃價(jià)格。租售比 = 每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房?jī)r(jià) 房屋租售比這個(gè)概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一。由于租房體現(xiàn)的是一種真實(shí)的居住需求，因此當(dāng)一個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速上升而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻沒有隨之出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)時(shí)，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)存在著價(jià)格虛高或投機(jī)行

21、為。 58（2）住房租售（價(jià)）比合理的住房租售比的前提是，在住房租賃期滿時(shí)，購房者支付的全部費(fèi)用的本息和等于租房者所支付的全部租金的本息和。只有在租售利益相等時(shí)，消費(fèi)者租買自愿。當(dāng)租售比等于合理的K值時(shí)，消費(fèi)者租房或購房的概率各為50%。國外租售比一般為11601200 ，這只是個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，應(yīng)是動(dòng)態(tài)變量，各國按實(shí)際不斷調(diào)整。RPk59例：50m2電梯小戶型帶家具，月租800元/月，2000年買的房子，當(dāng)時(shí)賣價(jià)2550/m2，按此價(jià)格和租金水平計(jì)算，其租售比=800/(255050)，約為1：160 。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，160個(gè)月（大致相當(dāng)于13年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果

22、租售比值低于1160，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。 60例：1987年日本住宅地價(jià)與租金比較地點(diǎn)現(xiàn)實(shí)地價(jià)（萬日元/m2出租費(fèi)（萬日元/年. m2價(jià)租比千代田區(qū)250019.1130.890中央?yún)^(qū)銀座230011.5200港區(qū)新橋285012.9220.930橫濱市11404.2271.429福岡市8202.9282.758名古屋市9404.2223.809大阪市18206.6275.758資料來源：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，謝經(jīng)榮，中國人民大學(xué)出版社。61（3）房?jī)r(jià)收入比 出處 瑞納特（Bertnard Renaud），1989年研究報(bào)告指出，發(fā)達(dá)國家中房?jī)r(jià)收入比1.85.5，發(fā)展中國家

23、4.06.1，窮國和富國房?jī)r(jià)收入比大不相同。 聯(lián)合國人居中心，1998年對(duì)96個(gè)國家和地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，公布房?jī)r(jià)收入比，各國離散度相當(dāng)大，0.830，均值8.4，中位數(shù)6.4。 報(bào)告非學(xué)術(shù)研究論文，未給出房?jī)r(jià)收入比的定義。被譯為中文后廣為流傳。62 數(shù)據(jù)定義千差萬別，房?jī)r(jià)收入比各有內(nèi)涵，只能用于時(shí)間序列的縱向比較，而不能用于在不同國家和地區(qū)之間的橫向比較： 房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)對(duì)象選擇不同：不同城市，房?jī)r(jià)不同；不同檔次，房?jī)r(jià)不同 ；不同面積，房?jī)r(jià)不同 房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)定義千差萬別：中位數(shù)還是平均數(shù)？ 面積含義分歧：根據(jù)家庭規(guī)模數(shù)與人均居住面積來設(shè)定。以廈門為例，其家庭平均規(guī)模數(shù)為2.42，人均居住面積為32.17

24、平方米，所得出的房屋面積約為77平方米，以北京為例，其家庭平均規(guī)模為2.45，人均居住面積為29.26平方米，所得結(jié)果約為71平方米 居民年全部收入各國分歧更大：其中包含了收入階層、恩格爾系數(shù)、隱性收入、灰色收入、流量與存量這五個(gè)應(yīng)該認(rèn)真考量的因素。 63 64 “房?jī)r(jià)收入比沒有國際警戒線” 歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會(huì)主席本特.特納2006.4.22在北京接受記者采訪時(shí)明確表示。 世界銀行的結(jié)論是：在低收入國家，房?jī)r(jià)收入比普遍偏高，但并不一定意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫破裂的危險(xiǎn)。653、 房地產(chǎn)價(jià)格與其他變量的關(guān)系（1）房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格（2）房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)租金 馬克思的地租理論以及迪帕斯奎爾惠頓模型（DW模型）。兩種理論均假設(shè)房?jī)r(jià)和租金處于同一個(gè)成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，沒有相互區(qū)隔，從而得出房?jī)r(jià)和租金成正比的關(guān)系，即663、 房地產(chǎn)價(jià)格與其他變量的關(guān)系（3）房地產(chǎn)價(jià)格與利率利率主要從以下幾個(gè)方面影響房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌：其一，投資角度看，房地產(chǎn)作為重要的投資品之一，當(dāng)利率下降時(shí)，資金存入銀行的吸引力減弱，流動(dòng)資金及抵押貸款將快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。其二，消費(fèi)角度看，銀行抵押貸款利率是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要成本之一。 尤其是普通住宅的消費(fèi)對(duì)實(shí)際利率更為敏感。其三，價(jià)值角度看，房地產(chǎn)商品的價(jià)值是房