E理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引(討論稿)

1、中華全國律師協(xié)會律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引（討論稿）目 錄第一章 總 則第一節(jié) 目的、概念、基本原則及要求第二節(jié) 現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定第二章 律師辦理為開發(fā)商委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié) 前期物業(yè)管理公司的選聘第二節(jié) 物業(yè)管理公司的提前介入第三章 律師辦理為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié) 律師辦理為物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)第二節(jié) 業(yè)主委員會成立后，律師為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)第四章 律師辦理在物業(yè)管理過程中為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié) 律師為首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立提供法律服務(wù)第二節(jié) 律師辦理為業(yè)主、業(yè)

2、主大會及業(yè)主委員會正常運作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第五章 物業(yè)專項維修基金第一節(jié) 物業(yè)專項維修基金的交納與續(xù)籌第二節(jié) 物業(yè)專項維修基金的使用第六章 物業(yè)管理糾紛第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的處理第七章 附 則第一章 總 則第一節(jié) 目的、概念、基本原則及要求1.1.1制定目的本指引由中華全國律師協(xié)會起草，其目的系為向律師提供辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作方面的借鑒、經(jīng)驗，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在代理物業(yè)管理法律實際業(yè)務(wù)中參考。1.1.2概念界定物業(yè)管理：根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定，物業(yè)管理有狹義與廣義之分，狹義的物業(yè)管理一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托

3、，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。廣義的物業(yè)管理還包括業(yè)主自治管理和業(yè)主聘請專業(yè)的公司的管理，比如聘請保安公司提供安全保障服務(wù)，聘請保潔公司提高公共區(qū)域清潔服務(wù)等等。物業(yè)管理糾紛：物業(yè)管理糾紛是指物業(yè)管理各主體之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動中，因?qū)ν豁椗c物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾的主張和請求，而發(fā)生的具有財產(chǎn)性質(zhì)的爭執(zhí)。本操作指引所指的物業(yè)管理糾紛主要為民事方面的物業(yè)管理糾紛。開發(fā)商：開發(fā)商，又稱發(fā)展商，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第29條

4、規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。開發(fā)商作為物業(yè)的投資開發(fā)商，原始取得物業(yè)的所有權(quán)，在物業(yè)管理中，被稱為“大業(yè)主”。物業(yè)管理公司：是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。其根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同授受業(yè)主（業(yè)主大會）或者開發(fā)商的委托，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理和對業(yè)主提供服務(wù)。國家對物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理。業(yè)主：是指住宅以及其配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有者，一般擁有房地產(chǎn)行政主管部門簽發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。業(yè)主（代表）大會：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，或者業(yè)主人數(shù)較多時，由一定的業(yè)主代表組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對

5、物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會：是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理服務(wù)合同：是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商委托物業(yè)管理公司或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同。物業(yè)管理服務(wù)合同：物業(yè)管理服務(wù)合同是指由業(yè)主支付費用，物業(yè)管理公司受托對指定物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、利用及相關(guān)區(qū)域生活秩序管理的合同。物業(yè)

6、管理服務(wù)合同廣義上包括前期物業(yè)管理服務(wù)合同。業(yè)主臨時公約：是在銷售物業(yè)之前，由開發(fā)商制訂的，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項的約定。業(yè)主公約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度。業(yè)主大會議事規(guī)則：業(yè)主大會義事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會與業(yè)委會活動的基本要求，是業(yè)主大會活動的程序法，其規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)委會的議事方式、活動程序、職責(zé)及任期等。公共維修基金（資金）：全稱為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，指由法律規(guī)定的專項用于住宅共用

7、部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。1.1.3律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)的基本原則律師在辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：第一，應(yīng)具有一定的專業(yè)知識。由于物業(yè)管理糾紛有相當(dāng)?shù)膶I(yè)性，比如說，維修基金的分?jǐn)?，公共部位的確定等等，所以律師應(yīng)注意學(xué)習(xí)專業(yè)的法律知識，熟悉物業(yè)管理行業(yè)的特點。第二，應(yīng)恪盡職責(zé)，不受外來因素的干涉。律師接受委托后，應(yīng)當(dāng)堅持對委托人忠誠負(fù)責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國家有關(guān)法律法規(guī)的正確實施。第三，依法提供法律服務(wù)原則。律師在辦理物業(yè)管理案件時，要依法執(zhí)業(yè)，遵守國家法律、行政法規(guī)、地

8、方性法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定，遵守司法行政部門與律師行業(yè)協(xié)會組織制定的規(guī)范性文件。1.1.4律師辦理物業(yè)管理糾紛案件的基本要求律師辦理物業(yè)管理糾紛案件業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議所設(shè)定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)依約履行職責(zé)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行所在市律師協(xié)會關(guān)于防止利益沖突的有關(guān)規(guī)定，不得損害委托人的合法權(quán)益，應(yīng)保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密與個人隱私，按有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報案情。1.1.5本操作指引的適用范圍本操作指引適用于律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會提供非訴法律服務(wù)，擬定前期物業(yè)管理標(biāo)書、前期物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同，業(yè)主公約，通過

9、協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛。第二節(jié) 現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定1.2.1物業(yè)管理行業(yè)是新興的行業(yè)，在這個行業(yè)中出現(xiàn)的法律問題立法尚不完善，專門的立法除了國務(wù)院物業(yè)管理條例以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和規(guī)范性法律文件，在剛剛閉幕的全國人大通過的中華人民共和國物權(quán)法中也對涉及物業(yè)管理方面做了一個綱領(lǐng)性、原則性的規(guī)定，另外，全國各地方也有較多的地方法規(guī)和規(guī)范性法律文件，律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)和規(guī)范性法律文件才能更好的解決問題、處理糾紛。1.2.2物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉的全國性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有：中華人民共和國物權(quán)法2007年3

10、月16日全國人大第五次會議通過，2007年10月1日起施行。物業(yè)管理條例2003年5月28日國務(wù)院第九次常務(wù)會議通過，自2003年9月1日起施行。中華人民共和國合同法1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，自1999年10月1日起施行中華人民共和國價格法1997年12月29日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過，自1998年5月1日起施行前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法建住房2003130號，自2003年9月1日起施行物業(yè)服務(wù)收費管理辦法國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)改價格20031864號，自2003年9月1日起施行業(yè)主大會規(guī)程建設(shè)部建住房2003131號，自2

11、003年9月1日起施行建筑裝飾裝修管理規(guī)定1995年8月7日建設(shè)部令第19號，自1995年9月1日起施行已廢止住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法2002年2月26日建設(shè)部令第110號，自2002年5月1日起施行物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定財政部財基字19987號發(fā)布，1998年1月1日起施行物業(yè)管理企業(yè)資持管理辦法建設(shè)部令第125號，自2004年5月1日起施行1.2.3從目前立法的情況看，有關(guān)物業(yè)管理的立法變化較快、較多，從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)心這方面的立法進(jìn)展，以便更好地做好這一方面的業(yè)務(wù)。第二章 律師辦理為開發(fā)商委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié) 前期物業(yè)管理公司的選聘2.1物業(yè)銷售（預(yù)售或

12、現(xiàn)售）前，律師應(yīng)當(dāng)為開發(fā)商選聘前期物業(yè)管理公司提供法律服務(wù)。2.1.1律師應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商建議通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2.1.2律師應(yīng)參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)管理公司的相關(guān)法律文件包括但不限于招標(biāo)書、前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約。2.1.3律師應(yīng)當(dāng)幫助開發(fā)商審核投標(biāo)的物業(yè)管理公司的等級資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷等相關(guān)資料。物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理我國政府物業(yè)管理部門對物業(yè)管理公司實施資質(zhì)管理制度。根據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)

13、管理公司應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。一級、二級、三級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）資質(zhì)一級企業(yè)a、注冊資本500萬元以上；b、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；c、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；d、管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）

14、15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。e、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（2）資質(zhì)二級企業(yè)a、注冊資本300萬元以上；b、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；c、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；d、管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8

15、萬平方米；辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。e、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。（3）資質(zhì)三級企業(yè)a、注冊資本50萬元以上；b、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；c、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；d、有委托的物業(yè)管理項目；e、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。2.1.4律師應(yīng)當(dāng)幫助開發(fā)商制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、

16、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。2.1.5根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，開發(fā)商不僅可以聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，也可以聘請其他專業(yè)公司進(jìn)行管理。在開發(fā)商選擇聘請專業(yè)公司進(jìn)行管理的時候，律師應(yīng)協(xié)助開發(fā)商起草、審核保安服務(wù)合同、保潔服務(wù)合同、設(shè)備維修服務(wù)合同等等。第二節(jié) 物業(yè)管理公司的提前介入2.2.1前期物業(yè)管理委托合同簽訂后，律師應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商提示讓選聘的物業(yè)管理公司提前介入整個房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計、主體工程施工、裝修等過程、讓物業(yè)管理公司從的業(yè)管理的專業(yè)角度對規(guī)劃設(shè)計、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見，以便開發(fā)建設(shè)的物業(yè)更合理、更人性化、使物業(yè)管理公

17、司今后能順利地管理該物業(yè)，減少與業(yè)主的矛盾與沖突，也能使物業(yè)更好的保值增值，有利于開發(fā)商品牌實力的塑造與延續(xù)。如開發(fā)商選擇聘請專業(yè)的公司，對專業(yè)的設(shè)備維護(hù)公司來說，為了及早地了解小區(qū)的管線圖及設(shè)備情況，開發(fā)商也讓其提前介入。2.2.2商品房買賣合同簽訂時，律師應(yīng)當(dāng)建議開發(fā)商合同的內(nèi)容應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，包括約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及牧業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。2.2.3商品房買賣合同簽訂時，律師應(yīng)當(dāng)提示開發(fā)商要求買賣人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。2.2.4律師應(yīng)當(dāng)提醒開發(fā)商在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，各地

18、對物業(yè)用房的配置有面積要求的，應(yīng)遵照執(zhí)行。第三章 律師辦理為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié) 律師辦理為物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)3.1.1律師應(yīng)當(dāng)幫助物業(yè)管理公司制定投標(biāo)方案并參與草擬或?qū)彶榘ǖ幌抻谕稑?biāo)書、前期物業(yè)管理合同、各物業(yè)管理制度、表格等相關(guān)法律文件。3.1.2前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容（1）物業(yè)的接管驗收物業(yè)接管驗收是前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理開始運作的第一道程序。物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托后，對指定物業(yè)根據(jù)開發(fā)商的提請，進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用的再檢驗，同時接受圖紙、說明書移交，從而著手實施物業(yè)管理。根據(jù)

19、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，開發(fā)商負(fù)有義務(wù)將物業(yè)所涉及的設(shè)施、設(shè)備和建筑物圖紙完整地移交給物業(yè)管理公司，驗收范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備、建設(shè)物及其附著物為物業(yè)管理公司行使管理權(quán)的范圍。（2）開發(fā)商的權(quán)利和義務(wù)a、應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。b、應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并要求物業(yè)買受人在訂立物業(yè)買賣合同時，做出遵守業(yè)主臨時公約的書面承諾。C、在物業(yè)竣工交付使用時，負(fù)責(zé)向物業(yè)買受人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書。d、審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理方案并對物業(yè)管理公司提交

20、上述物業(yè)管理方案出具書面審定意見。e、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況并每年進(jìn)行一次考核評定；并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案。f、審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告并在物業(yè)管理公司提交上述材料之日起日內(nèi)出具書面審定意見。g、保證委托物業(yè)管理公司管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)及要求。h、向物業(yè)管理公司提供經(jīng)營性商業(yè)用房（一般指車庫、會所）。i、向物業(yè)管理公司提供各地規(guī)范性物業(yè)管理法律文件規(guī)定的物業(yè)管理用房?！臼欠駴_突】j、在物業(yè)管理交接驗收時，負(fù)責(zé)向物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理公司所需要的資料。k、為實現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物

21、業(yè)管理服務(wù)費用，除由業(yè)主、物業(yè)使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由開發(fā)商承擔(dān)。l、協(xié)調(diào)、處理本合同效前發(fā)生的管理遺留問題。m、協(xié)助物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。n、及時繳納空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費；依法提供物業(yè)維修專項資金。o、開發(fā)商有權(quán)指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)，對合同約定的物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況進(jìn)行審計。（3）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)a、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動。b、對項目設(shè)計和施工提供管理方面的整改和完善建議。c、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗收和交接。d、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為

22、，提請有關(guān)部門處理。e、按本合同的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。f、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。物業(yè)管理公司將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)的，相關(guān)的物業(yè)管理責(zé)任仍由牧業(yè)管理公司向開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)使用人承擔(dān)。g、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由物業(yè)管理公司組織實施。h、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，

23、告知有關(guān)注意事項和禁止行為，與業(yè)主和物業(yè)使用人訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。i、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，向開發(fā)商提出上述計劃和報告；經(jīng)開發(fā)商審定后組織實施。j、負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支帳目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主和物業(yè)使用人提供專項服務(wù)的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。k、對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項目，須與開發(fā)商協(xié)商經(jīng)開發(fā)商同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途。l、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動

24、；不得在處理物業(yè)管理事務(wù)活動中侵犯業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益。m、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。n、本合同終止時，向開發(fā)商移交開發(fā)商提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。o、接受業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)商和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善物業(yè)管理服務(wù)，定期以書面方式向開發(fā)商報告本合同履行情況。3.1.3前期物業(yè)管理服務(wù)合同的費用負(fù)擔(dān)根據(jù)各地的規(guī)定，一般凡是普通住宅的，所擬定的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報價管理部門審批，非普通住宅或商用物業(yè)的，應(yīng)報有關(guān)部門備案。關(guān)于管理費的支付問題，結(jié)合一些地方的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付

25、之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由開發(fā)商承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由開發(fā)商承擔(dān)。3.1.4前期物業(yè)管理合同簽定后，物業(yè)開始銷售時，律師應(yīng)當(dāng)提示物業(yè)管理公司嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物業(yè)管理的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費者）；免年管理費或只按多少元/m2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費、水

26、電費、維修費和人工費？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），律師應(yīng)該建議物管公司對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。3.1.5前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限，一般為兩年，且業(yè)委會成立后并與新的物業(yè)管理服務(wù)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同（或與前期物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同）后失效。第二節(jié) 業(yè)主委員會成立后，律師為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)3.2.1律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理公司獲得選聘進(jìn)行程序的合法性審查，獲選

27、聘的物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（物業(yè)管理條例規(guī)定必須三分之二以上，物權(quán)法則是過半數(shù)，現(xiàn)以物權(quán)法的規(guī)定闡釋，）物業(yè)公司才能與代表業(yè)主大會的業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。3.2.2物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理服務(wù)合同的基本內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)具備以下主要條款：a、雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。b、管理項目。即管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。c、管理內(nèi)容。即具體管理事項，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。d、管理費用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)

28、管理的收費情況比較復(fù)雜，不同的的管理事項，收費標(biāo)準(zhǔn)也不同，有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費，有的收費項目是同業(yè)主委員會協(xié)商決定的，如停車場的停車費。e、雙方的權(quán)利與義務(wù)。f、違約責(zé)任。雙方可以約定不履行或不完全履行合同時各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。g、其他事項。雙方可以約定其他未盡事宜，如風(fēng)險責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補(bǔ)充終止等。（2）業(yè)委會或業(yè)主大會的權(quán)利與義務(wù)a、代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)常聽取業(yè)主的意見和建議，并及時將上述意見和建議反饋給物業(yè)管理公司。b、監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時交

29、納物業(yè)管理公共服務(wù)費用。c、審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理方案。d、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。e、審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告并在物業(yè)管理公司提交上述材料之日起內(nèi)出具書面審定意見。f、審批物業(yè)維修專項資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗收；審查物業(yè)管理公司提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書面報告。g、應(yīng)在本合同生效之日起日內(nèi)，向物業(yè)管理公司移交有關(guān)資料。h、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。i、負(fù)責(zé)物業(yè)維修專項資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項資金。j、業(yè)主委員會有權(quán)

30、指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費收支狀況進(jìn)行審計。k、經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，有權(quán)代表業(yè)主大會提前終止本合同。（3）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)a、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動。b、對業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。c、按本合同的約定，對業(yè)主違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。d、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。e、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和保

31、修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)委會、物業(yè)管理公司雙方議定后由物業(yè)管理公司組織實施。f、向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，與業(yè)主訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。g、按養(yǎng)護(hù)計劃和操作規(guī)程，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險情及時排除。h、負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支帳目和物業(yè)維修專項資金使用情況；并將物業(yè)管理服務(wù)收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項服務(wù)的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。i、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動；不得在處理物業(yè)管理事務(wù)活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

32、j、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。k、本合同終止時，向業(yè)主委員會移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。3.2.3在新的物業(yè)公司取代原前期物業(yè)管理公司情況下，如何順利交接往往是物業(yè)管理服務(wù)合同成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)公司往往會以各種理由不退出物業(yè)管理區(qū)域，律師應(yīng)協(xié)助業(yè)委會、新的物業(yè)管理公司與原前期物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，要求政府有關(guān)部門指導(dǎo)、監(jiān)督。3.2.4因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費而向物業(yè)管理公司提供催收等法律服務(wù)。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)公司先通過發(fā)律師函的方式向業(yè)主催收，對個別業(yè)主可以進(jìn)行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，這樣會將物業(yè)公司與業(yè)主的推向一個對立面。3.

33、2.5律師應(yīng)當(dāng)辦理為物業(yè)管理公司如何糾正開發(fā)商、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。對開發(fā)商許諾沒有到位的，物業(yè)公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商交涉，比如說會所未投入使用，房屋有質(zhì)量問題。對于業(yè)主的違法行為，物業(yè)公司只能勸阻，向業(yè)委會和政府主管部門進(jìn)行報告第四章 律師辦理在物業(yè)管理過程中為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié) 律師為首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立提供法律服務(wù)4.1.1律師應(yīng)當(dāng)及時提示廣大業(yè)主召開首次業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會以更好的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益（1）首次業(yè)主大會的召開a、首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例第十條提及了首次業(yè)主大會，但沒有規(guī)定首

34、次業(yè)主大會召開的條件，也沒有規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，這樣開發(fā)商及其聘請的前期物業(yè)企業(yè)有可能簽訂期限很長的前期物業(yè)服務(wù)合同，損害業(yè)主的利益。各地方的物業(yè)管理規(guī)定對首次業(yè)主大會召開的條件大都做了明確的規(guī)定，比如上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定規(guī)定：一個特定管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的面積達(dá)到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，因此當(dāng)物業(yè)小區(qū)首次業(yè)主大會召開的條件成就時，律師應(yīng)當(dāng)提醒相關(guān)業(yè)主及時召開業(yè)主大會并提供相應(yīng)的法律服務(wù)。但根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，成立業(yè)主大會與否更加尊重業(yè)主的意志，物權(quán)法規(guī)定小區(qū)可以成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，如成立業(yè)主大會和選

35、舉業(yè)主委員會的，行政管理部門對應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)。b、首次業(yè)主大會及業(yè)主代表大會的籌備工作（以上海為例講述，其他各地方仍然以當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)物業(yè)管理規(guī)定為準(zhǔn)，律師在提供法律服務(wù)時，如發(fā)現(xiàn)不按以下程序成立業(yè)主大會時，應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)業(yè)主或有關(guān)部門提示）根據(jù)上海市房地局的在關(guān)規(guī)定，住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，開發(fā)商應(yīng)按上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的規(guī)定，提交有關(guān)資料。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時和街道辦事處依法組織開展業(yè)主大會籌建工作。開發(fā)商未提供資料，經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促后仍不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)業(yè)主提出的成立業(yè)主大會的書面要求，組織人員取得相關(guān)資料，所發(fā)生的費用由建設(shè)單位開發(fā)

36、商承擔(dān)。在開發(fā)商報送有關(guān)資料后，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表，組成業(yè)主大會籌備組。籌備組成員應(yīng)當(dāng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任?；I備組在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處指導(dǎo)下，做好下列各項籌備工作：確定召開業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方法、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容。確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。在律師的幫助下擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（

37、草案）。做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。業(yè)主的投票權(quán)以套為計算單位。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持投票權(quán)超過全部投票權(quán)30%的，應(yīng)對其投票權(quán)予以限定。c、首次業(yè)主大會的一般程序由大會籌備組介紹大會籌備情況；由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況，候選人也可以作自我介紹；審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員；審議決定其他物業(yè)管理的重大事項。在首次業(yè)主大會上產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)報房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案，從上海市目前的實際情況看，業(yè)主大會與業(yè)主委員會同時備案，房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)放業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證。（2）業(yè)主大會例會及臨時業(yè)主大會的

38、召開業(yè)主委員會成立后，負(fù)責(zé)召集以后的業(yè)主大會，業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般應(yīng)每年召開一次會議。經(jīng)持有一定比例投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會就其提議須召開業(yè)主大會，稱為業(yè)主大會的臨時會議或特別會議。物業(yè)管理條例規(guī)定，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會必須以已入住或使用的業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能舉行。業(yè)主大會的決定，但應(yīng)經(jīng)與會的持有過半數(shù)以上的投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過，是為簡單多數(shù)原則。但是，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)?/p>

39、數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即為特別多數(shù)原則。4.1.2業(yè)主大會的職權(quán)業(yè)主大會履行下列職責(zé)：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（5）共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。4.1.3業(yè)主委員會會議及工作制度（1）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為必要的，應(yīng)當(dāng)及

40、時召開業(yè)主委員會會議。（2）委員會會議召開前的準(zhǔn)備工作。如會議召開的通知、會議材料應(yīng)在會議前多長時間送達(dá)各委員；委員因故不能參加會議時的委托工作、手續(xù)等。（3）委員會召開會議的主持工作。一般委員會召開會議都由主任主持，主任因故缺席不能履行職責(zé)的，可由副主任主持。（4）在業(yè)主委員會召開會議時，一般采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，進(jìn)行表決時，每一位委員有一票表決權(quán)。（5）業(yè)主委員會的會議記錄是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對業(yè)主委員會的工作進(jìn)行監(jiān)督的一個途徑，也是業(yè)主委員會承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的有效依據(jù)，在業(yè)主委員會的章程中應(yīng)規(guī)定好會議記錄的工作，以及會議檔案的保存等。4.1.4業(yè)主委員會的職權(quán)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)

41、構(gòu)，履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。4.1.5業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會和全體業(yè)主監(jiān)督。由業(yè)主組成的業(yè)主團(tuán)體業(yè)主委員會，是否具備獨立的民事主體資格。物業(yè)管理條例沒有給出明確的規(guī)定。但根據(jù)最高院的相關(guān)批復(fù)（2002民立

42、他字第46號）基本上承認(rèn)業(yè)主委員會獨立的民事主體資格和民事訴訟主體資格的。根據(jù)全國人大剛剛通過的物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，一般認(rèn)為是最終確立了業(yè)主委員會獨立的民事主體資格和民事訴訟主體資格。第二節(jié) 律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會正常運作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)4.2.1律師應(yīng)當(dāng)參與業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會章程等相關(guān)法律文件的起草與審查，確保其合法合理、公平公正。4.2.1.1業(yè)主大會議事規(guī)則1、業(yè)主大會議事規(guī)則的性質(zhì)業(yè)主大會議事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會與業(yè)主委員會活動的基本準(zhǔn)則，它就業(yè)主大會及業(yè)委會的宗旨、組成、議事方式、議事內(nèi)容等有關(guān)業(yè)主大會與業(yè)委會活動事項均作出了明確約定。2、業(yè)主大會議事

43、規(guī)則的制定業(yè)主大會議事規(guī)則由成立業(yè)主大會的籌備組擬定，在征求全體業(yè)主的意見后，由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意表決通過。3、業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容一般包括以下幾個方面：（1）業(yè)主大會的組成與宗旨；（2）業(yè)主大會的會議內(nèi)容與會議形式；（3）業(yè)主大會的表決形式；（4）召開業(yè)主大會的條件；（5）召開業(yè)主大會的程序；（6）業(yè)主代表的職責(zé)；（7）業(yè)主委員會的成員條件及組成；（8）業(yè)主委員會職責(zé)；（9）業(yè)主委員會會議；（10）業(yè)主委員會的任期及換屆；（11）其他有關(guān)業(yè)主大會與業(yè)委會活動的有關(guān)事項。4、業(yè)主大會議事規(guī)則中應(yīng)注意的問題在制定業(yè)主大會議事規(guī)則中

44、應(yīng)注意以下問題：（1）制定業(yè)主大會議事規(guī)則時，應(yīng)充分考慮其可操作性，在確定業(yè)主大會形式、業(yè)主投票權(quán)、業(yè)委會的職權(quán)時，都要考慮到小區(qū)業(yè)主的實際情況，使得業(yè)主大會議事規(guī)則具有可操作性。（2）應(yīng)保障業(yè)委會權(quán)力的正當(dāng)行使，全體業(yè)主的合法權(quán)益得到保護(hù)。在制定業(yè)主大會議事規(guī)則時，存在的問題往往是業(yè)委會的權(quán)力過大，使得全體業(yè)主的利益得不到保護(hù)，業(yè)主權(quán)利無法行使，比如說有的業(yè)主大會議事規(guī)則約定業(yè)委會使用3萬元以下的維修基金，無采全體業(yè)主表決。4.2.1.2業(yè)主公約1、業(yè)主公約的性質(zhì)是業(yè)主之間訂立的自治性的規(guī)范。不同的物業(yè)，因范圍、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、規(guī)格、功能等不同，業(yè)主公約的具體內(nèi)容也有差異。業(yè)主公約訂立后，縱使其

45、物業(yè)的所有人更迭，其效力不受影響。2、業(yè)主公約的內(nèi)容業(yè)主公約，一般包括以下內(nèi)容：（1）物業(yè)名稱、地點、區(qū)域范圍、面積和戶數(shù)；（2）物業(yè)共有部分和專有部分的劃分，公共場所、設(shè)施、設(shè)備狀況；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總投票數(shù)的統(tǒng)計狀況，業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)重大事項的方式；（4）業(yè)主使用物業(yè)和公共場所、公用設(shè)施、設(shè)備的方式及具體要求；（5）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；（6）業(yè)主委員會的產(chǎn)生規(guī)則、業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)、工作程序以及責(zé)任的承擔(dān)；（7）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（8）各業(yè)主配合物業(yè)管理的承諾；（9）物業(yè)管理過程中，維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各種費用的繳納及分?jǐn)?，物業(yè)收益的

46、分配方式；（10）業(yè)主公約的修改程序、成立及生效的時間；（11）違反業(yè)主公約的責(zé)任；（12）業(yè)主認(rèn)為需要明確的其他事項。3、業(yè)主公約的效力業(yè)主公約中約定的業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，是經(jīng)業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力。根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主公約對物業(yè)的使用人也具有約束力。4、業(yè)主臨時公約業(yè)主臨時公約與業(yè)主公約的內(nèi)容基本一致，一般是由開發(fā)商制定的，在商品房出售合同附件中約定或業(yè)主入戶時簽訂。業(yè)委會成立后，業(yè)主公約取代業(yè)主臨時公約。5、制定業(yè)主公約應(yīng)注意的事項：在制定業(yè)主公約時，應(yīng)注意以下事項：（1）制定業(yè)主公約的程序要合法，即業(yè)委會（或籌備組）制定的業(yè)主公約只有經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)

47、主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。（2）業(yè)主公約的內(nèi)容不得超出業(yè)主自治的范圍，目前有些業(yè)主公約的內(nèi)容超出了業(yè)主自治的權(quán)利范圍，比如，有的公約約定，業(yè)委會或物業(yè)公司可以拆除業(yè)主的違章建筑，這樣的約定是無效的。4.2.2律師應(yīng)當(dāng)為業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)提供各種法律服務(wù)，包括招投標(biāo)、談判、溝通協(xié)調(diào)、起草各種法律文書等，以保證物業(yè)管理前后銜接和諧順利。4.2.3律師慶當(dāng)幫助業(yè)主大會制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和公共設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。第五章 物業(yè)專項維修基金第一節(jié) 物業(yè)專項維修基金的交納與續(xù)籌5.1.1新建商品住宅首期維修基金的交納（各地區(qū)大部

48、分已制定專項維修基金使用管理辦法，交納的主體、時限和標(biāo)準(zhǔn)有所不同?，F(xiàn)以上海市的規(guī)定為例進(jìn)述，律師在辦理物業(yè)管理法律服務(wù)時碰到該類問題，應(yīng)以各地方的專項維修基金使用管理辦法為準(zhǔn)）（1）配備電梯的住宅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4%交納；購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%。（2）不配電梯的住宅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。（3）根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，1996年6月10日前出售的商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商一致的商品住宅成本價執(zhí)行；1996年6月10日至2000

49、年12月31日前出售的內(nèi)銷商品住宅，商品住宅成本價為1198元/m2；2001年1月1日以后的商品住宅成本價為1295元/m2。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)初始登記前，交納其應(yīng)交部分的維修基金；購房人在辦理房地產(chǎn)變更登記之前（辦理“小產(chǎn)證”），交納其應(yīng)交部分的維修基金；業(yè)主大會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立之日起15日內(nèi)，將未出售商品住宅購房人應(yīng)交部分存入業(yè)主委員會開戶銀行。5.1.2地下車庫維修基金的交納地下車庫與地面房屋結(jié)構(gòu)相連的，按地面房屋是否配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金；若地面房屋有的配備電梯，有的不配備電梯的，按配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金。地下車庫為

50、獨立結(jié)構(gòu)，無地面房屋的，按不配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金。根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第三十六條：機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場（庫）的專項維修基金按照物業(yè)管理專項維修基金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項維修基金帳戶管理，單獨核算。5.1.3專項維修基金的其他來源根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的經(jīng)營性收益應(yīng)納入業(yè)主大會帳戶管理，物業(yè)管理企業(yè)可以有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會決議提取一定比例的管理費用，該類收益主要用于補(bǔ)充專項維修基金。5.1.4專項維修基金的交割與再次籌集商品住宅轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約

51、定。專項維修基金余額不足首次籌集資金總額的30%時，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案做出決定。再次籌集后的維修基金余額，不得少于首期維修基金中購房人交納的數(shù)額。第二節(jié) 物業(yè)專項維修基金的使用5.2.1物業(yè)專項維修基金的管理（1）根據(jù)建設(shè)部及上海市的有關(guān)規(guī)定，資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立后，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門將資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會按規(guī)定設(shè)立的維修基金帳戶，由業(yè)主大會按規(guī)定管理和使用。（2）維修基金實行屬地開戶原則，業(yè)主大會應(yīng)在物業(yè)所在行政區(qū)內(nèi)具有業(yè)務(wù)辦理資格的銀行分支機(jī)構(gòu)輸專用存款帳戶。（3）住宅共用部位、共用設(shè)備、牧業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費用支出，符合規(guī)

52、定的，可以按規(guī)定的流程支用維修基金。房地局作為行政主管部門，進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管。5.2.2物業(yè)專項維修基金的使用程序根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，專項維修基金的使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。（物權(quán)法也有類似的規(guī)定）涉及單幢房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意，擔(dān)不得與業(yè)主大會對全體共有部分做出的決定相抵觸。實際操作中，為提高管理效率，降低管理成本，業(yè)主大會可將一定金額范圍內(nèi)維修基金使用的決策權(quán)力，經(jīng)法定程序后授予業(yè)主委員會。5.2.3物業(yè)專項維修基金的使用范圍（1）維修基金專項用于保修期滿后共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)

53、管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新和改造，不得挪作他用。共用部位：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋?、外墻面、走廊墻和墻外粉飾等。共用設(shè)備：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、樓道內(nèi)照明線路設(shè)備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內(nèi)消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備。公共設(shè)施：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)上下水管道、溝渠、池、路燈、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備、公

54、共設(shè)施（設(shè)備）使用的房屋及非經(jīng)營性車庫、車場、公益性文體設(shè)施等。（2）住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新改造費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。業(yè)主不能將分戶內(nèi)的維修基金隨意取出。（3）日常綠化養(yǎng)護(hù)費、水箱清洗費、公用照明和共用設(shè)備能耗和養(yǎng)護(hù)費等應(yīng)納入日常物業(yè)管理服務(wù)收費范圍，不能在商品住宅專項維修基金中列支。5.2.4物業(yè)專項維修基金的分?jǐn)傄?guī)則物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（1）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；（2）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；（3）全體共用部分的所需費用，由物業(yè)

55、管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。部分共用部分、全體共用部分的維修、更新、改造費用在專項維修基金中列支。第六章 物業(yè)管理糾紛第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點6.1.1物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式物業(yè)管理糾紛的主要表現(xiàn)形式有：對人防、地下車庫、綠地、停車場權(quán)屬不明而引發(fā)的業(yè)主、業(yè)主委員會與開發(fā)商的糾紛；因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費而引發(fā)的糾紛；因違法動用維修基金而產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主之間因相鄰權(quán)而引發(fā)的業(yè)主之間的糾紛；小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而產(chǎn)生的糾紛。6.1.2物業(yè)管理糾紛分類按照糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾類：（1）物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)

56、類糾紛。主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專有權(quán)與業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)轄屬范圍的確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與托付物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)行使之間的權(quán)限劃分和確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與開發(fā)經(jīng)營者的權(quán)屬糾紛。常見的有個別業(yè)主侵占公共區(qū)域、業(yè)主委員會與開發(fā)商的車庫之爭等。（2）物業(yè)管理債權(quán)類糾紛。主要是與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同之債、侵權(quán)之爭等債權(quán)、債務(wù)關(guān)系糾紛。例如小區(qū)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、車輛的保管糾紛等。（3）物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)、是否顯失公正的爭執(zhí)。目前常見的這類糾紛有行政執(zhí)

57、法部門對違章建筑的處理，業(yè)主對街道、房地產(chǎn)主管部門對業(yè)委會與物業(yè)管理公司指導(dǎo)監(jiān)督的不滿。（4）物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主會議、業(yè)主委員會業(yè)主團(tuán)體在民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會議對維修基金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。另外，按糾紛所屬法律部門的法律關(guān)系發(fā)生不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛、刑事糾紛。6.1.3物業(yè)管理糾紛特點（1）物業(yè)管理糾紛具有連續(xù)性從物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式上看，物業(yè)管理糾紛與開發(fā)商密不可分，比如說房子質(zhì)量問題、車位之爭、配套不到位等，特別在目前的情況下，物業(yè)管理公司與開發(fā)商有千絲萬縷

58、的聯(lián)系，一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，開發(fā)商難脫干系。（2）物業(yè)管理糾紛具有多樣性物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜。既有涉及民事、經(jīng)濟(jì)、刑事法律關(guān)系的糾紛，又有涉及業(yè)主團(tuán)體經(jīng)濟(jì)事務(wù)和社會事務(wù)民主自治法律關(guān)系的糾紛。這種糾紛既有物業(yè)管理公司與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的平等的民事糾紛，也有因行政主管部門的行政管理行為所引發(fā)的糾紛。（3）物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性和涉眾性在物業(yè)管理服務(wù)的提供和交易過程中，容易發(fā)生對服務(wù)質(zhì)量好壞、滿意與否的爭執(zhí)，比如說最常見的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費案件。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及業(yè)主團(tuán)體公共利益甚至社會公共利益，所以一旦發(fā)生糾紛，往往是集體爭執(zhí)、甚至集體訴訟，比如說業(yè)主與開發(fā)商的車位之爭。第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的處理6.2.1處理物業(yè)管理糾紛的原則（1）及時原則無論是民事爭議還是行政爭議，由于物業(yè)管理糾紛涉及面廣，行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)在處理這一類糾紛時應(yīng)當(dāng)及時，不宜讓矛盾長期存