寫字樓定位及裝修策劃

1、高端寫字樓定位及裝修提議寫字樓定位及裝修策劃第1頁1.產(chǎn)品分析與定位2.市場分析與產(chǎn)品趨勢3.比較分析及裝修提議寫字樓定位及裝修策劃第2頁1.產(chǎn)品分析與定位項目自建設(shè)至今，已實現(xiàn)21層主體基本建設(shè)，在年寫字樓市場整體成交低下，20將主體完工實現(xiàn)內(nèi)外裝，故此，需要明確其裝修基本標(biāo)準(zhǔn)以實現(xiàn)既定銷售目標(biāo)。寫字樓定位及裝修策劃第3頁建筑現(xiàn)實狀況：建筑面積約19萬m2；每層建筑面積2262m2，樓層數(shù)約40層；建筑高度140米，10米挑空大堂，3.5米層高；9部高速電梯、地輻熱、戶式中央空調(diào)；130-400自由分割；銷售目標(biāo)：目標(biāo)為實現(xiàn)均價16000元/；目標(biāo)為銷售為主、租賃為輔；商業(yè)實現(xiàn)分戶銷售，租賃

2、為輔；實現(xiàn)財富中心系列50萬商務(wù)群落；帶動財一、二尾房銷售；高端寫字樓建筑與銷售目標(biāo)寫字樓定位及裝修策劃第4頁2.市場產(chǎn)品分析 年西安寫字樓樓日趨成熟，豐富多樣。我部門就主流市場寫字樓產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)品梳理，裝修標(biāo)準(zhǔn)整理，為我項目進(jìn)展提出可靠保障。寫字樓定位及裝修策劃第5頁摩爾中心(高新)禾盛京廣中心(高新)高新大都薈(高新)戶型種類開間開間一室,兩室,三室,四室主推特色投資地產(chǎn)投資地產(chǎn)地鐵樓盤,低碳地產(chǎn),公園地產(chǎn)建筑面積115000.00300000.00500000.00占地面積48618.0029970.0061000.00最新房價(寫字樓)均價14000元/待定(寫字樓)均價11000元/項

3、目概述摩爾中心雄踞高新關(guān)鍵升值地帶唐延路腹地，秉承一個健康、生態(tài)、綠色含有生命活力新型商務(wù)辦公模式，巨款打造一個40萬平米超大規(guī)模中央商務(wù)集群，超甲級5A寫字樓。 摩爾中心專屬定制120-1560平米辦公空間，可自由分割組合，光纖入戶、無線寬帶、高效辦公，立顯商務(wù)便捷。13層停車塔，5A智能體系。 禾盛京廣中心處于西安CBD關(guān)鍵唐延路中軸線上軸心位置，緊鄰地鐵3號、6號線、8號線，是當(dāng)前唐延路唯一高品質(zhì)5A級寫字樓，坐擁城市中心資本優(yōu)勢，是最具競爭力和擴展?jié)摿ι虅?wù)黃金聚點。享受獨一無二城市配套和自然景觀，含有城市坐標(biāo)主要意義。國際5A甲級寫字樓單層面積約1600，12部國際品牌高速電梯，每部電

4、梯服務(wù)面積約為4000，完全超越國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。采取分戶計量變頻中央空調(diào)系統(tǒng)、非接觸式IC卡感應(yīng)系統(tǒng)、紅外線高定位系統(tǒng)、停車場顯示系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)、樓內(nèi)電話系統(tǒng)、大屏幕信息電視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等. 項目位于高新區(qū)科技路與高新四路十字西北角，總占地為91.19畝，總建面約50萬，綠地率35%，由7棟高層和4萬余商業(yè)圍合而成一個城市綜合體項目。項目規(guī)劃由取得WA中國建筑獎加拿大籍設(shè)計大師梁井宇先生擔(dān)當(dāng)總設(shè)計，其主要設(shè)計作品有：北京伊比利亞當(dāng)代設(shè)計中心，上海民生銀行美術(shù)館及中國海關(guān)總署博物館。本項目梁井宇先生采取是頗具特色“一街兩心”式L型規(guī)劃布局。周圍配套商業(yè)：金鷹國際、世紀(jì)金花、卜蜂蓮花、

5、華潤萬家 學(xué)校：高新一小、高新二小、高新一中等 醫(yī)院：高新醫(yī)院等，屬于國家三級甲等醫(yī)院，距離項目3站路。項目周圍五大公園，使本區(qū)域空氣質(zhì)量得到提升。商業(yè)：卜蜂蓮花超市、世紀(jì)金花、金鷹百貨酒店：香格里拉酒店、瑞斯麗酒店、和頤酒店、如家酒店、舒雅商務(wù)酒店等銀行：中國銀行、招商銀行、中信銀行、成都銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、寧夏銀行、建設(shè)銀行、重慶銀行、渣打銀行等政府公共事業(yè)部門：陜西省交通運輸廳、西安海關(guān)、中科院研究所等休閑娛樂：新紀(jì)元高爾夫球場、唐城墻遺址公園、新紀(jì)元公園學(xué)校：高新一中中小學(xué)：高新第一小學(xué)、高新第二小學(xué)、高新第三小學(xué)、綜合商場： 卜蜂蓮花超市、高新路華潤萬家、高新二路宜品

6、生活、金鷹國際、世紀(jì)金花、唐延路地下購物中心。醫(yī)院：高新醫(yī)院、省醫(yī)院郵局：中國郵政銀行：中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、西安銀行、浙商銀行、北京銀行等交通情況公交：261路、260路、324路、411路、502路、32路公共交通：107路; 218路; 251路; 261路; 262路; 324路; 331路; 400路; 721路等軌道交通： 1、與地鐵8號線無縫連接；2、步行3分鐘可達(dá)地鐵3號線延平門站；3、地鐵 6號線木塔寨站。公交線路：14、218、219、226、308、312、400、512、604、60、721、高新1號線、10、28、40、107、210、游7路等 地鐵線路：地鐵

7、三號線延平門站 地鐵六號線科技路站樓宇配套 外墻：鋁合金玻璃幕墻，干掛石材幕墻；Low-e中空玻璃；斷橋鋁合金型材。大堂及公共部分：豪華精裝修禾盛京廣中心本身擁有4萬開放式體驗商業(yè)。高新區(qū)甲級辦公產(chǎn)品分析寫字樓定位及裝修策劃第6頁 量價表現(xiàn)：受個案影響量價齊升，實際市場不容樂觀 西安市辦公類物業(yè)成交面積96萬，較去年相比上漲29.9%，創(chuàng)近年來新高；成交均價為9142元/，較去年相比上漲4.3%，也到達(dá)近幾年來較高水平。但需要指出，較高立案量主要是受部分個案影響，以泰華金貿(mào)國際、中登蘇陜國際金融中心、華商豪盛旺座城等為代表項目紛紛經(jīng)過定向團購、定向開發(fā)等實現(xiàn)了快速去化，故而推高辦公物業(yè)整體成交

8、量。寫字樓定位及裝修策劃第7頁 區(qū)域特征“高新、經(jīng)開、曲江”三足鼎立，高新量價領(lǐng)跑全市 從分區(qū)域成交量來看，高新、經(jīng)開、曲江依舊為辦公市場三大主力成交區(qū)域，成交量分別為32.8萬、18.2萬、12.3萬。三區(qū)域占全市成交總量66%。 從分區(qū)域成交價來看，高新成交均價10598元/，顯著領(lǐng)先其它區(qū)域，商務(wù)價值一枝獨秀局面難以改變。曲江以10184元/成交均價位居第二，文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，給曲江辦公市場帶來活力。寫字樓定位及裝修策劃第8頁 高庫存辦公物業(yè)庫存風(fēng)險遠(yuǎn)大于住宅從存量情況來看，截止底，西安市辦公物業(yè)存量面積達(dá)344萬，存量繼續(xù)攀升，按照近一年平均去化水平計算，當(dāng)前存量去化周期超出40個月，

9、高于住宅類物業(yè)去化周期，市場風(fēng)險較高。寫字樓定位及裝修策劃第9頁睿中心CA 創(chuàng)意中心萬象匯摩爾中心永威時代中心綠地中心曲江旺座城地面地磚地磚地磚地磚地磚地毯800mm地磚墻面乳膠漆刷白乳膠漆刷白乳膠漆刷白乳膠漆刷白乳膠漆刷白乳膠漆刷白乳膠漆刷白天花板管道穿梁刷白無吊頂?shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴斝l(wèi)生間洗手池、馬桶、墻、地面貼磚洗手池、馬桶、墻、地面貼磚洗手池、馬桶、墻、地面貼磚洗手池、馬桶、墻、地面貼磚洗手池、馬桶、墻、地面貼磚洗手池、馬桶、墻、地面貼磚洗手池、馬桶、墻、地面貼磚水、電安裝到位安裝到位安裝到位安裝到位安裝到位安裝到位安裝到位其它品牌陽離子直飲水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)，送大金中央空調(diào)/贈予戶式中

10、央空調(diào)部分在售寫字樓項目裝修標(biāo)準(zhǔn)寫字樓定位及裝修策劃第10頁西安部分寫字樓項目大堂指標(biāo)項目名稱甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)寫字樓城市之門長安國際高新國際招商大廈 旺座國際城旺座當(dāng)代城匯鑫IBC唐灃國際大堂高度（米）12814.513.58999.3地面大理石大理石大理石大理石高檔石材高檔石材石材石材墻面大理石大理石大理石大理石?；u高檔石材石材石材天花吊頂?shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴敶筇媒?jīng)典案例大堂挑高：高端寫字樓大堂高度基本在10M左右；大堂建筑材料：高端寫字樓墻面地面以大理石為主。寫字樓定位及裝修策劃第11頁城市之門高新國際旺座當(dāng)代城匯鑫IBC大堂經(jīng)典案例寫字樓定位及裝修策劃第12頁西安部分寫字樓項目空

11、調(diào)指標(biāo)項目名稱甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)寫字樓城市之門長安國際高新國際招商大廈 旺座國際城旺座當(dāng)代城匯鑫IBC唐灃國際空調(diào)類型地源熱泵+VAV中央空調(diào)三洋二十四小時自助水源熱泵中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)戶式中央空調(diào)中央分戶可控空調(diào)中央空調(diào)自主安裝過去已經(jīng)投入使用寫字樓多采取中央空調(diào)系統(tǒng)。因為中央空調(diào)無法分戶計量以及耗電和維護成本較高缺點，現(xiàn)在新建甲級寫字樓多采取VRV或VAV空調(diào)系統(tǒng)?？照{(diào)指標(biāo)寫字樓定位及裝修策劃第13頁西安部分寫字樓項目電梯指標(biāo)項目名稱甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)寫字樓城市之門長安國際高新國際招商大廈 旺座國際 城旺座當(dāng)代 城匯鑫IBC唐灃國際層數(shù)20F24F35F42F30F29F24F28F標(biāo)準(zhǔn)層面

12、積（）340014701600250080012001100電梯品牌三菱蒂森三菱日立日立日立三菱合資品牌最快速度4.5m/s3.5m/s4.5m/s5m/s3.5m/s3.5m/s3.5m/s2.5m/s標(biāo)準(zhǔn)層電梯數(shù)14部客梯2消防梯每棟4部1消防梯8部客梯1消防梯10部客梯2消防梯4梯4戶4梯5戶每棟4梯3梯4戶載重1600Kg1050KG1350KG1350KG1000Kg1000Kg1050KG1000Kg分區(qū)分高低區(qū)電 梯分高低區(qū)分高低區(qū)分高低區(qū) 中心區(qū)寫字樓電梯大多數(shù)采取日本品牌或歐洲品牌，比較重視硬件方面投入，同時也提升了樓盤品質(zhì)。電梯指標(biāo)寫字樓定位及裝修策劃第14頁 豪華型 簡約

13、型 普通型 星級酒店電梯內(nèi)裝飾多數(shù)是豪華型； 中高端、高端寫字樓電梯內(nèi)裝飾較為簡約大氣； 低端寫字樓基本上采取普通型標(biāo)準(zhǔn)。電梯裝飾示例寫字樓定位及裝修策劃第15頁檔次高、燈光柔和、線條流暢簡練明亮、含有舒適感和空間感電梯裝飾寫字樓定位及裝修策劃第16頁西安部分寫字樓項目衛(wèi)生間指標(biāo)項目名稱甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)寫字樓城市之門長安國際高新國際招商大廈 旺座國際城旺座當(dāng)代城匯鑫IBC唐灃國際設(shè)置情況10+104+46+65+5每戶衛(wèi) 生間每戶衛(wèi) 生間部分獨立衛(wèi)生間+公共3+3獨立衛(wèi)生間面積352025255-125-108-155-10裝修標(biāo)準(zhǔn)地面瓷磚，墻面瓷磚，天花板吊頂,大理石臺面，鏡子地面瓷磚，墻面瓷

14、磚，洗手臺瓷磚，馬桶，燈飾，鏡子地面瓷磚，墻面瓷磚，天花板吊頂,鏡子地板：瓷磚；墻壁：瓷磚；天花板吊頂：鏡子瓷磚地板，墻面瓷磚，吊頂，裝修豪華瓷磚地板，墻面瓷磚，吊頂，裝修豪華地板：瓷磚；墻壁：瓷磚；天花板：瓷磚地板：瓷磚；墻壁：瓷磚；吊頂 很好寫字樓多衛(wèi)生間多設(shè)置6-10個，面積在20-40，裝修普通都有吊頂，地板和墻壁采取瓷磚 衛(wèi)生間指標(biāo)寫字樓定位及裝修策劃第17頁 高檔寫字樓更為重視衛(wèi)生間裝飾，衛(wèi)生間設(shè)計比較人性化，墻壁和地面采取很好瓷磚或石材，燈光柔和，與項目標(biāo)檔次相匹配； 低級寫字樓衛(wèi)生間則主要只是為了滿足需求，沒有獨特設(shè)計。衛(wèi)生間示例寫字樓定位及裝修策劃第18頁西安部分寫字樓項目停

15、車位指標(biāo) 車位數(shù)量：當(dāng)前很好寫字樓車位數(shù)量主要在300-400個左右,頂級寫字樓車位數(shù)量在500-800個左右；停車位車位統(tǒng)計項目名稱總建面（）寫字樓面（）停車位數(shù)量（個）車位租金（元/月）頂級5A級高新國際商務(wù)中心14000033000400550甲級類5A級林凱國際6300063000300未定西港國際7030370303500暫無創(chuàng)業(yè)廣場8560085600暫無金橋國際廣場9000015000450唐灃國際廣場9018445000500580洛克大廈5700057000282暫無標(biāo)準(zhǔn)類甲級旺座國際城150000150000500700旺座當(dāng)代城1800001800001000580匯鑫I

16、BC140000130000700暫無寫字樓定位及裝修策劃第19頁特色案例城市之門配置/項目城市之門交房標(biāo)準(zhǔn)公共部分地磚福爾波亞麻地板外墻石材、玻璃幕墻天花板吊頂走廊瓷磚地面、瓷磚墻面、吊頂電梯廳裝修門窗Low-E中空玻璃大堂精裝室內(nèi)部分內(nèi)墻/天花板刷白地面福爾波亞麻地板入戶門玻璃外窗Low-E中空、鍍膜衛(wèi)生間簡裝供暖戶式空調(diào)戶式中央空調(diào)有新風(fēng)系統(tǒng)有寬帶、電話預(yù)留、無線覆蓋智能呼梯系統(tǒng)有超5A配置寫字樓定位及裝修策劃第20頁特色案例城市之門整個“城市之門”工程僅使用國家推廣可再生能源利用和節(jié)能降耗技術(shù)綜合節(jié)能降耗辦法就到達(dá)了9項之多。整個項目作為西安高新區(qū)地標(biāo)性建筑，從最初規(guī)劃階段起，就致力于

17、打造一個集“環(huán)境保護、綠色、節(jié)約”為一體當(dāng)代化建筑。經(jīng)過兩年多努力，上述節(jié)能項目均已付諸實施配置技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采暖復(fù)合式土壤源熱泵系統(tǒng)通風(fēng)變風(fēng)量送風(fēng)（VAV）空調(diào)系統(tǒng)能量熱轉(zhuǎn)輪能量回收技術(shù)太陽能太陽能熱水和太陽能庭院照明綜合利用技術(shù)雨水搜集虹吸式雨水玻璃窗低輻射（LOW-E）雙層中空玻璃水處理系統(tǒng)中水回用屋頂屋頂綠化采光智能照明高科技配置寫字樓定位及裝修策劃第21頁精裝修(帶家電、家私) 供電系統(tǒng)專線供電，備用發(fā)電機組供暖系統(tǒng)中央空調(diào)供水系統(tǒng)二十四小時熱水外立面設(shè)計為國際先進(jìn)通透式生態(tài)幕墻地下一層設(shè)銀行專屬金庫，二層距離地面6米高4500多平方米上升式廣場，屋面噴泉、水池景觀。特色案例長安國際長安國

18、際亮點：長安國際由七棟錯落有致當(dāng)代建筑組成，功效組合以國際化城市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)，功效形態(tài)包括國際甲級金融寫字樓、五星級酒店、國際極品公寓、當(dāng)代城市商業(yè)摩（MALL），國際名品專賣店、國際連鎖會員專享式俱樂部等，在強大完善功效組合基礎(chǔ)上項目更將引進(jìn)全球著名酒店物業(yè)服務(wù)企業(yè)仲聯(lián)量行進(jìn)行管理，真正實現(xiàn)了西部首例超大規(guī)模酒店化小區(qū)。 寫字樓定位及裝修策劃第22頁1、照明采取ABB/Ibus系統(tǒng)；2、九部三菱客梯一部消防電梯為對應(yīng)樓層提供垂直運輸服務(wù)。3、美國江森樓宇自控產(chǎn)品，設(shè)多個信息點。4、合資產(chǎn)品三洋為整幢大廈提供中央空調(diào)服務(wù)，風(fēng)機盤管系統(tǒng)到達(dá)室內(nèi)恒溫，新風(fēng)系統(tǒng)提供過濾清新空氣。特色案例高新國

19、際高新國際亮點：高新國際商務(wù)中心，是建設(shè)部智能化三星級示范單位，擁有領(lǐng)先數(shù)字化辦公設(shè)施，5A智能化辦公環(huán)境，充分滿足國內(nèi)外高科技企業(yè)商務(wù)辦公需求。物管企業(yè)是仲量聯(lián)行，該企業(yè)為全球最有名物業(yè)顧問企業(yè)之一 。寫字樓定位及裝修策劃第23頁招商大廈亮點：1、招商大廈采取寫字樓市場中罕有“八面體”形式，闡釋城市建筑思想。低輻射鍍膜LOW-E玻璃幕墻，為企業(yè)創(chuàng)造節(jié)能透光隔音全功效辦公環(huán)境。2、采取“筒中筒”結(jié)構(gòu)，由電梯、樓梯、公共衛(wèi)生間、部分設(shè)備間圍護形成中央核心筒，與外圍框架形成筒中筒結(jié)構(gòu)。 3、452個超標(biāo)準(zhǔn)港灣式泊車席位。4、三大國際品牌構(gòu)筑極致中央空調(diào)系統(tǒng)。5、二十四小時無人值守SIEMENS火災(zāi)

20、報警系統(tǒng)選取消防系統(tǒng)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌德國西門子旗下旗艦產(chǎn)品S1151交互智能探測系統(tǒng)，實現(xiàn)二十四小時全天候無人值守可靠報警。特色案例招商大廈寫字樓定位及裝修策劃第24頁產(chǎn)品形態(tài)+所處地段+物業(yè)配套=實現(xiàn)目標(biāo)結(jié) 論寫字樓定位及裝修策劃第25頁分類項目名稱高新9號高新大都薈大堂高度（米）9.5m9.4米挑高地面大理石大理石墻面大理石大理石天花吊頂?shù)蹴旊娞輰訑?shù)24層（A座）28層、（C座）29層標(biāo)準(zhǔn)層（）2044（A座）1400（C座）1173電梯品牌國際著名品牌合資品牌最快速度4.5m/s5m/s標(biāo)準(zhǔn)層電梯數(shù)客梯 5 部 貨梯 1 部/載重1350KG/分區(qū)分高低區(qū)/衛(wèi)生間設(shè)置情況部分獨立衛(wèi)生間+公共

21、部分獨立衛(wèi)生間+公共面積8-128-10裝修標(biāo)準(zhǔn)地板：瓷磚；墻壁：瓷磚；吊頂?shù)匕澹捍纱u；墻壁：瓷磚；吊頂公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)瓷磚地面、吊頂瓷磚地面、吊頂周圍竟品寫字樓項目裝修標(biāo)準(zhǔn)寫字樓定位及裝修策劃第26頁綜合比較寫字樓在大堂、標(biāo)準(zhǔn)層、外立面、電梯、衛(wèi)生間等方面，能夠看出甲級在各方面都更為考究，選材更為高檔，功效愈加復(fù)合，設(shè)計愈加人性化。甲級寫字樓類甲級寫字樓大堂含有與本身規(guī)模相適應(yīng)入口大堂，使用面積大于標(biāo)準(zhǔn)層25%30%，空間高度大于12M，內(nèi)部裝修應(yīng)含有獨特格調(diào)和豪華氣氛，并設(shè)有總服務(wù)臺含有獨立入口大堂，使用面積大于標(biāo)準(zhǔn)層15%，空間高度大于6M，裝修有當(dāng)代簡練格調(diào)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1800-、凈高不少于2.7米建筑面積普通不少于800、凈高不少于2.5米外立面鋁板、LOW-E雙層中空玻璃幕墻，局部為石材鋁板、玻璃幕墻，局部為石材空調(diào)應(yīng)有名牌中央空調(diào)有中央空調(diào)系統(tǒng)電梯以辦公部分建筑面積不少于每5000一部，電梯等候時間不應(yīng)超出30秒以辦公部分建筑面