2021年深圳市商業(yè)地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀分析 辦公樓銷售情況更好但空置率更高

1、2021年深圳市商業(yè)地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀分析 辦公樓銷售情況更好但空置率更高 HYPERLINK /hs/zhengquan_001979.SZ.html 商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)主要上市公司：目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)行主要的上市公司主要有招商蛇口(001979.SZ)、綠地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)本文核心數(shù)據(jù)：商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)排名、深圳市市推出商辦用地均價(jià)走勢、深圳市商業(yè)用房銷售面積走勢、深圳商業(yè)地產(chǎn)租金走勢、深圳市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率深圳被成都反超，位居第四根據(jù)德勤和睿意德中國披露的商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)排名數(shù)據(jù)顯示，2020年北京、上海依舊領(lǐng)跑全國，較第二梯隊(duì)城市形成絕對優(yōu)勢。從第

2、二梯隊(duì)來看，過去深圳作為我國四大一線城市之一，一直緊隨北京上海，但2020年根據(jù)排名深圳市被成都市反超，位居第四。深圳商辦用地成本居高不下從土地供給來看，商辦用地通常情況下都會(huì)比住宅用地或工業(yè)用地價(jià)格高，深圳市亦是如此。2012-2020年，深圳市土地推出價(jià)格呈波動(dòng)態(tài)勢，但絕大部分時(shí)間，商辦用地成交均價(jià)均處于最高水平。2020年，深圳市土地推出均價(jià)達(dá)到了26942元/平方米，其中住宅用地推出均價(jià)為35666元/平方米;商辦用地推出均價(jià)為128443元/平方米;工業(yè)用地推出均價(jià)為3633元/平方米。長期以來，深圳市的商辦用地價(jià)格均保持高位，這從成本端就導(dǎo)致了深圳商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格無法下降。供給：整體呈

3、波動(dòng)增長趨勢從供給來看，2012-2019年，深圳市辦公樓和商業(yè)用房竣工規(guī)?？傮w呈波動(dòng)上升趨勢。從竣工面積來看，2019年，深圳市寫字樓竣工面積為58.37萬平方米，同比下降3.26%;商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房竣工面積為72.35萬平方米，同比上升139.25%。需求：辦公樓銷售情況更好，但空置率更高從需求來看，2012-2019年，深圳市辦公樓和商業(yè)用房銷售面積規(guī)?？傮w呈增長態(tài)勢。2019年，深圳市商品房銷售面積中辦公樓為96.57萬平方米，比上年同期下降0.03%;商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為為39.79萬平方米，比上年同期增長64.9%。整體來看，深圳市辦公樓地產(chǎn)銷售情況更好。但從空置率來看，2015-2020年，深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率總體呈上升趨勢，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率總體呈下降趨勢。2020年Q4，深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率分別為21.4%和4.3%。辦公樓的空置率遠(yuǎn)高于零售物業(yè)空置率，結(jié)合銷售情況來看，表明更多辦公樓地產(chǎn)主要是投資需求，實(shí)際使用需求較為疲軟。價(jià)格：辦公樓租金價(jià)格較高位小幅回落2010-2018年，深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金總體呈上升趨勢，但進(jìn)入2019年下半年由于和政策等因素從高位小幅回落，而優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金總體呈下降趨勢。2020年Q4，深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金為209元/平方米/月，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金為20.2元/平方米/天。 HYPERLI