公廁經(jīng)營權(quán)拍賣活動方案

1、 HYPERLINK / XX公廁經(jīng)營權(quán)拍賣活動策劃案2004/7/2目 錄活動概述.3公廁裝修建議.8拍賣活動步驟.14推廣策略.17秀稿與軟文展示附件第一部分 活動概述一、活動目的：以活動提升關(guān)注，以活動促進(jìn)銷售。XX目前銷售態(tài)勢趨緩，一方面由于項目周邊推案量增加，分流一部分客源；另一方面由于尾盤銷售，市場熱度降低。因此目前營銷策劃的重點在于通過星級公廁經(jīng)營權(quán)的拍賣活動的刺激，激發(fā)市場對XX的再次關(guān)注，重新燃起較高的市場熱情；此次活動以新的視角審視和包裝XX，尋求新的廣告宣傳立意點，通過星級公廁經(jīng)營權(quán)的拍賣信息的告知，強(qiáng)化公眾對XX商鋪人氣的信心，幸免常規(guī)廣告對公眾可能產(chǎn)生的樓盤滯銷的誤解

2、，有針對性的加大廣告力度，以成功的活動組織燃起市場興奮點，有效地達(dá)到去化商鋪的目的。二、經(jīng)營權(quán)內(nèi)涵參拍的經(jīng)營權(quán)是指在參照物價、環(huán)衛(wèi)部門相關(guān)規(guī)定條款下，買受人所享有的對公廁經(jīng)營治理的權(quán)利，那個權(quán)利必須以買受人履行其對公共設(shè)施的看管、內(nèi)外環(huán)境保潔、正常發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)功能等義務(wù)為前提。星級公廁的收費標(biāo)準(zhǔn)要參照物價和衛(wèi)生部門相關(guān)規(guī)定，結(jié)合商場特點制定。其服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)都必須遵照環(huán)衛(wèi)治理部門要求執(zhí)行。除經(jīng)營權(quán)競拍成功后支付的相應(yīng)款項外，買受人無需向市場物業(yè)治理部門繳納任何費用，完全是自收自支、自負(fù)贏虧的獨立經(jīng)營體。鑒于物業(yè)所有權(quán)仍歸商場所有，物業(yè)治理部門將提供相應(yīng)金額大修專項補(bǔ)貼費用，用于設(shè)施維修更新

3、。三、活動可行性分析：1、背景分析：隨著都市現(xiàn)代化進(jìn)程的深入，公共廁所早已不只原始意義的“方便”之所，而是兼有衛(wèi)生整理、休息乃至于審美、商業(yè)、文化等多種功能，逐漸從簡單的“方便”過度到對科技、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)以及對人性的高度關(guān)懷！公廁已成為現(xiàn)代都市文明形象的窗口之一，是都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志。目前，全國大部分地級市以上的都市都在進(jìn)行公廁星級革命，甚至一些小縣城也正在緊鑼密鼓地進(jìn)行，而在徐州，據(jù)我們了解星級公廁不管從供應(yīng)量、人們的認(rèn)知程度上都有待提升。能夠設(shè)想星級公廁的提出必將成為市場的一個新的關(guān)注亮點。2、周邊環(huán)境分析：XX市場居淮海商圈核心地位，緊鄰XX火車站，日均客流可觀。然而

4、據(jù)了解，XX市場公廁只有兩間，一般裝修，對外收費3角，對內(nèi)5分；（XX商鋪部分共設(shè)有5間衛(wèi)生間）?？梢?，公廁供需缺口專門大。本次拍賣的衛(wèi)生間位于XX商鋪一層，對外臨街，面向徐州客運(yùn)站。對內(nèi)、對外均可營業(yè)，較好地迎合了市場需求。3、經(jīng)濟(jì)估算：市場條件：人流：依托XX市場XX旺盛的客流，臨街，緊鄰XX火車站、客運(yùn)站，日均5萬人次強(qiáng)大客流量裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華、人性化設(shè)計XX首座豪華公廁，引領(lǐng)時尚潮流星級服務(wù)：國際3星級XX首座國際3星級公廁，打造公廁星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)模：61.5。功能緊湊、設(shè)施齊備。收費：相比其它非星級公廁收費，比如XX市場的2個廁所，差不多上收費0.3元，那么我們的豪華3星級公廁建議收

5、0.5元每人次，商場內(nèi)部0.1元每人次其它經(jīng)營回報：經(jīng)營者可開辦一些如書報雜志、電話卡、香煙紙巾、投幣凈鞋機(jī)等經(jīng)營性服務(wù)，回報快捷經(jīng)濟(jì)預(yù)算分析：固定收入：市場內(nèi)部包括XX1000余間商鋪, 一層200余間鋪位，每個鋪位1-2名經(jīng)營人員，保守一點，按200個人來算，一天上1次廁所，每次每人0.1元（用發(fā)牌或月票的形式，內(nèi)部優(yōu)惠，只收清潔治理費用），那么一天的固定收入是：200* 0.1=20元小賣部營業(yè)額：小賣部經(jīng)營范圍不限，可參照周邊零售攤位可能，按250元/天計算。（純利：80元）客流收入：按平均每分鐘人流量1個計算，每個人收費0.5元，那么一天上公廁的營業(yè)額（每天經(jīng)營時刻保守一點，算10個

6、小時）確實是：60*10*0.5 =300元，再加上其他經(jīng)營的收入，那么：每天營業(yè)額=公廁營業(yè)額+小賣部純利400元月營業(yè)額30 * 400 1.2萬年營業(yè)額1.2萬 * 12 14萬成本：保潔員人工費：1萬元/年 消耗品投入（手紙、香料、衛(wèi)生潔具等）：1.5萬元/年 電費、水費等營業(yè)支出：2.5萬元/年純收益在9萬元上下。而實際上，每天經(jīng)營時刻不止10個小時，還有其他豐厚的經(jīng)營利潤，因此，收入應(yīng)該大大超過目前最保守的預(yù)算，鈔票景可觀！ 經(jīng)濟(jì)評估目的：在具體宣傳推廣時，以此為依據(jù)，打動競拍戶！4、活動效果預(yù)期：XX星級公廁的建立將提升XX物業(yè)檔次和品牌形象，增加附加值，同時通過對星級公廁建立和

7、經(jīng)營權(quán)拍賣活動的廣告宣傳及媒體炒作，再一次引起人們對XX商鋪本身的高度關(guān)注，起到“一箭雙雕”的營銷策略效果，從而策動XX所剩物業(yè)的成功收尾。商鋪聯(lián)動：在拍賣活動的市場推廣中，顯現(xiàn)XX尚有精品保留鋪位，壓軸登場，配合拍賣活動舉辦“超值搶購月”優(yōu)惠活動，建議給予適當(dāng)?shù)恼劭?，激發(fā)市場震蕩，營造稀缺效應(yīng)，從而積聚人氣去化所剩產(chǎn)品。第二部分 公廁裝修建議公廁建筑面積：61.5男廁：6個小便池+5個蹲位女廁：10個蹲位一、公廁裝修及配套標(biāo)準(zhǔn)建議：國際3星級要顛覆以往廁所設(shè)計模式，強(qiáng)化景觀形象。如此人流地段建筑的公廁首先要與周邊環(huán)境相容，成為都市景觀一部分，突出公廁外部裝修特色，將其設(shè)計成視覺上亮點。外觀設(shè)

8、計可與商場相對獨立，通過色彩和造型變化，體現(xiàn)輕松、現(xiàn)代、明快的設(shè)計風(fēng)格。設(shè)置美觀的指示牌，有效引導(dǎo)客流，形成鮮亮的標(biāo)識。內(nèi)部環(huán)境體現(xiàn)人性化特點，強(qiáng)調(diào)享受功能。內(nèi)墻面和地面全部以瓷磚鋪就，地面采納防滑地磚，墻上掛著藝術(shù)畫，配置半身鏡的大理石洗臉臺面及感應(yīng)水龍頭（臺面上需有洗手液擠壓頭配置，一個洗臉池旁配置一個）、盆景生態(tài)營造、冷熱水設(shè)計、烘干機(jī)、內(nèi)配柜機(jī)空調(diào)、空氣芳香散發(fā)器、壁掛式彩電、背景音樂系統(tǒng)；單間隔離感應(yīng)式自動沖洗蹲便池（考慮公廁特性及當(dāng)?shù)赜脦m應(yīng)，忌用座便器）；設(shè)置休息廳：配備條形木椅、茶幾、公用電話、吹干機(jī)、體重測量秤、冷暖柜式空調(diào)、背景音樂系統(tǒng)、彩電、自動凈鞋機(jī)、報刊雜志；建議潔具

9、全部使用“美標(biāo)” “”等國內(nèi)外名牌產(chǎn)品。采納星級服務(wù)與治理，實現(xiàn)軟、硬件的有機(jī)協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。服務(wù)人員要求年齡在55周歲以下，五官端正，會講一般話，舉止大方，注重儀表；采納統(tǒng)一著裝、佩戴工作證，夏秋季6時至22時、冬春季7時至21時，對公廁進(jìn)行即時保潔服務(wù)，做到公廁便池潔凈，無污垢、無堵塞、無滴漏，室內(nèi)整潔，無破損、無異味、無蚊蠅，潔凈明亮。 休息廳溫馨的洗手臺 大理石洗手臺墻上藝術(shù)畫 公廁內(nèi)部 溫馨的公廁休息室一角 休息廳二、 其他服務(wù)功能的派生經(jīng)營者可開辦一些經(jīng)營性服務(wù)，如在入口收費處設(shè)立小賣部，專門銷售書報雜志、電話卡、香煙紙巾等。這些依照公廁顧客需要而開展的服務(wù)，既為他們提供了方便，也滿足

10、了往來人群需要。但要特不約定的是：這些派生的經(jīng)營服務(wù)規(guī)模要操縱，不可喧賓奪主，掩蓋了公廁差不多功能。第三部分 拍賣活動步驟一、市場引導(dǎo)，過濾信息。通過廣告與軟文的配合，先期引發(fā)市場關(guān)注，對意向競拍者收取一定押金，有效過濾市場信息。二、 一元起拍，熱炒投資收益，為拍賣的制造轟動效應(yīng)。以星級公廁3年經(jīng)營權(quán)為拍賣標(biāo)的，按照競價拍賣原則，無底價拍賣，一元起拍?；顒咏M織：聯(lián)絡(luò)拍賣公司，就相關(guān)拍賣事宜交底，出具相關(guān)拍賣活動組織細(xì)則，聯(lián)系新聞媒體對此次拍賣活動進(jìn)行全程報道。相關(guān)事宜：整個拍賣活動目的是擴(kuò)大本案阻礙，通過拍賣熱點擴(kuò)散，引導(dǎo)客戶購買所剩物業(yè)。媒體宣傳。注重星級公廁概念導(dǎo)入。在拍賣活動前期，在XX

11、晚報以硬廣告及軟文“炒作”星級公廁，要將公廁與都市形象、商場形象相聯(lián)系，對以后經(jīng)營作樂觀預(yù)期。3、為做好拍賣預(yù)備工作，拍賣登記時將競買人的保證金5000元（待定）與標(biāo)的物進(jìn)行掛鉤，以便過濾客戶，預(yù)期拍賣結(jié)果。做好拍賣現(xiàn)場操縱。4. 拍賣方法：設(shè)“托兒”和拍賣公司事先溝通好，屆時自己預(yù)備5-6個人做“托兒”，防止現(xiàn)場氣氛冷淡，拍賣價格過低。5、拍賣資料預(yù)備：一樓公廁的平面圖（包含預(yù)留洞口及尺寸）及建筑面積（甲方提供）星級公廁平面布置圖及功能分區(qū)示意圖聯(lián)系效果圖公司按照平面布置圖出具星級公廁的內(nèi)部效果圖公廁的硬件裝修標(biāo)準(zhǔn)：在裝修等級上需達(dá)到三星級標(biāo)準(zhǔn)、單間隔離感應(yīng)式自動沖洗便池（考慮公廁特性及當(dāng)?shù)?/p>

12、用廁適應(yīng)，忌用座便器）、背景音樂系統(tǒng)、盆景生態(tài)營造、配置半身鏡的大理石洗臉臺面及感應(yīng)水龍頭（臺面上需有洗手液擠壓頭配置）、電視機(jī)、烘手機(jī)、內(nèi)配柜機(jī)空調(diào)、空氣芳香散發(fā)器、防滑地磚加面磚裝修等公廁的延伸性經(jīng)營范圍的設(shè)定：考慮設(shè)置公廁外公用電話、售貨專柜、體重測量秤等周圍現(xiàn)有公廁（XX市場二層公廁例舉）的收費標(biāo)準(zhǔn)及日用人流量統(tǒng)計，針對本星級公廁做出經(jīng)濟(jì)評估，給出市場以后收益預(yù)期參考分析，從而引導(dǎo)拍賣。經(jīng)營治理合同書，合同中約定承包方嚴(yán)格按照三星級標(biāo)準(zhǔn)治理和服務(wù)，如不能達(dá)標(biāo)者甲方有權(quán)終止合作。三、 拍賣流程1、送交相關(guān)資料，包括拍賣底價。2、公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告；3、競買人帶保證金報名參加競拍

13、、并索取有關(guān)文件；4、在約定的時刻、地點并按以下程序公開拍賣： eq oac(,1)、主持人簡介拍賣項目位置、面積、規(guī)模、用途、規(guī)劃講明，配套明細(xì)及其他有關(guān)事項； eq oac(,2)、公布拍賣起叫價； eq oac(,3)、競買者按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價者即為競得人； eq oac(,4)、簽訂拍賣成交確認(rèn)書； 5、乙方（競得人）應(yīng)在拍賣成交之日起XX日（具體待定）內(nèi)與甲方（XX）簽訂合同并交付相當(dāng)于拍賣總額10%的定金。6、乙方（競得人）按規(guī)定期限付清項目款后，依法辦理相關(guān)程序登記，領(lǐng)取項目經(jīng)營權(quán)證書。 第四部分 推廣策略推廣總精神：XX星級公廁引導(dǎo)公廁革命引領(lǐng)時尚潮流

14、引爆致富先機(jī)推廣分三個時期進(jìn)行：第一時期：告知主標(biāo)：驚喜！副標(biāo)：XX首座國際3星級公廁立即誕生文案：XX首座豪華3星級公廁，位于XX一層，以人性化的設(shè)計風(fēng)格，高端的硬件配套，良好的治理與服務(wù)，打造星級標(biāo)準(zhǔn)，提供星級體驗。那個地點擁有的是芬芳、音樂、關(guān)懷；除卻的是污濁、擁擠、煩躁。XX星級公廁帶給您不曾享受到的舒適與潔凈。第二時期：蓄勢（以軟文配合）推廣主題：1、產(chǎn)品：星級配置： 主標(biāo)：驚羨！副標(biāo)：XX星級公廁，星級配套，星級體驗。文案：帶給你休閑吧的感受。綠色的盆景，馥郁的芬芳，悠揚(yáng)輕松的音樂，還有，氣定神閑的悠然。星級治理與服務(wù)主標(biāo)：精品！/精制！副標(biāo)：XX星級公廁，星級治理，星級服務(wù)。文案

15、：夏秋季6時分至22時、冬春季7時至21時，即時保潔，做到“六無”無污垢、無堵塞、無滴漏，無破損、無異味、無蚊蠅?！傲小庇谢ㄏ恪⒂幸魳?、有衛(wèi)生、有空調(diào)、有電話、有人情。經(jīng)營前景：主標(biāo)：精明！副標(biāo)：財寶為發(fā)覺者而生！XX星級公廁，小投資，大收益！ 文案：XX星級公廁，占據(jù)XX與XX市場4000多家滾金旺鋪人氣之利勢，火車站、汽車站、商貿(mào)步行街日均5萬客流之商機(jī)，經(jīng)營鈔票景如日中天。每天營業(yè)額=公廁營業(yè)額+服務(wù)部營業(yè)額敬告：以下經(jīng)濟(jì)評估僅供參考！收費（對外）公廁收入其它收入（服務(wù)部）可能年毛利可能年贏利0.5元/人300元/日250元/日18萬元10萬元注：經(jīng)濟(jì)可能以場外每人0.5元，平均每天來

16、人量600人計。第三時期：引爆（公開）主標(biāo)：驚爆！副標(biāo)：X月X日，XX3星級公廁經(jīng)營權(quán)盛大拍賣文案： X月X日，拍賣XX一樓星級公廁經(jīng)營權(quán)，搶占先機(jī)，預(yù)訂滾滾財寶！恒文：信息：國際3星級公廁經(jīng)營權(quán)立即拍賣，競拍登記報名開始，請攜5000元保證金，未拍中者該款項將于拍賣會后全額返還。XX精品鋪位超值搶購月特不優(yōu)惠，稀有財寶大餐敬請把握！詳情咨詢售樓處?！矩攲毜囟巍空紦?jù)XX與XX市場4000多家滾金旺鋪人氣之利勢，火車站、汽車站以及精品步行街日均5萬客流之商機(jī)，經(jīng)營鈔票景有目共睹?！拘羌壯b備】一流潔具、休息廳、沙發(fā)、茶幾、公用電話、體重測量秤、彩電、盆景【小賣部】書報雜志、電話卡、香煙紙巾等經(jīng)營性

17、服務(wù)，回報快捷，不要小看小投資?！拘羌壷卫怼俊傲鶡o”無污垢、無堵塞、無滴漏，無破損、無異味、無蚊蠅。 “六有”有花香、有音樂、有衛(wèi)生、有空調(diào)、有電話、有人情。財寶熱線體安排：時刻媒體版面內(nèi)容X月13日XX晚報1/2版驚喜X月14日XX晚報1/2版及軟文一驚羨X月15日XX晚報1/2版精制X月20日XX晚報1/2版精品X月21日XX晚報1/2版精明X月22日XX晚報1/2版及軟文二驚爆軟文1XX首座國際3星級公廁立即誕生本報報道 昨日記者從XX工程處獲悉，XX一座按照國際3星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的公廁立即投入使用，以及作為今后都市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施治理改革的嘗試，XX集團(tuán)決定拍賣

18、公廁經(jīng)營權(quán)。據(jù)悉，XX商業(yè)物業(yè)銷售異?；鸨?，銷售率差不多達(dá)到90%以上。為了慶祝銷售的成功，以及回報社會，XX集團(tuán)決定在XX一樓建設(shè)1座星級公廁，并決定采納經(jīng)營都市的治理模式對公廁進(jìn)行治理，本著誰治理誰負(fù)責(zé)、誰投資誰受益的原則，將公廁的經(jīng)營治理推向市場。記者了解到，XXX星級公廁，將倡導(dǎo)科技與人文關(guān)懷，比如講衛(wèi)生間內(nèi)裝有自動噴香機(jī)，設(shè)置背景音樂，廁所內(nèi)所有的沖水器差不多上紅外感應(yīng)。假如要使用冷熱水，能夠自動調(diào)節(jié)水龍頭來調(diào)節(jié)水的溫度。除此之外，公廁還配備了消毒潔具、除臭設(shè)備、擦鞋機(jī)、座椅、體重稱等設(shè)施，專門大程度上體現(xiàn)了對人的關(guān)愛。 XXX星級公廁內(nèi)還有休息室，配備彩電、空調(diào)、條形木椅、茶幾、音響等。每個蹲位裝有服務(wù)鈴，在如廁時遇到不便可呼喚不處的治理人員。星級公廁在設(shè)計建筑標(biāo)準(zhǔn)、治理標(biāo)準(zhǔn)、便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面都將有所提