某房地產(chǎn)項(xiàng)目定位分析報(bào)告(38張)課件

1、某房地產(chǎn)項(xiàng)目定位分析報(bào)告(38張)課件某房地產(chǎn)項(xiàng)目定位分析報(bào)告(38張)課件 我們的共識(shí)： 營(yíng)銷(xiāo)的根本在于獲取客戶(hù)！ 在市場(chǎng)大勢(shì)不樂(lè)觀的情況下，能夠比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更能抓住客戶(hù)者為勝； 在市場(chǎng)熱的時(shí)候，能夠鎖住更有支付能力、接受更高價(jià)格的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)者更勝。 因此研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于研究宏觀大勢(shì)，尤其是本項(xiàng)目。 目 錄一、市場(chǎng)分析研究二、項(xiàng)目定位分析三、物業(yè)發(fā)展建議四、營(yíng)銷(xiāo)策略建議目 錄一、市場(chǎng)分析研究一、市場(chǎng)分析1.1、地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判1.2、區(qū)域市場(chǎng)分析1.3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、市場(chǎng)分析1.1、地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判土地供應(yīng)情況中山、西崗、沙河口三區(qū)土地供應(yīng)面積較少，甘井子區(qū)由于地處城市外圍，由于舊區(qū)

2、改造大大增加了土地供應(yīng)，加上一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖，導(dǎo)致甘井子區(qū)土地供應(yīng)量充足，未來(lái)甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 區(qū)域土地成交塊數(shù)用地面積（萬(wàn)）形成建筑面積（萬(wàn)）中山區(qū)1122.9875.81西崗區(qū)734.5543.49沙河口區(qū)1438.87103.2甘井子區(qū)17260.32361.98高新園區(qū)36.8517.13合計(jì)52363.57601.62土地供應(yīng)情況中山、西崗、沙河口三區(qū)土地供應(yīng)面積較少，甘井子區(qū)市場(chǎng)供需狀況 從04年起，大連政府采取控制新開(kāi)工面積政策，優(yōu)先開(kāi)發(fā)中低價(jià)位商品房政策，導(dǎo)致04年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模大幅度下降；05、06年，在市場(chǎng)真實(shí)需求的刺激下，商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模

3、迅速恢復(fù)到調(diào)控前的水平，施工面積與新開(kāi)工面積的較上年回升，增幅為17.7%、24.9%。 06年市場(chǎng)房地產(chǎn)投資總額增加，施工面積高速增長(zhǎng)，同時(shí)竣工面積的增幅增加，一定程度上會(huì)導(dǎo)致未來(lái)3年市場(chǎng)的供應(yīng)增加。市場(chǎng)供需狀況 從04年起，大連政府采取控制新地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)自2006年6月以后，受一系列調(diào)控政策影響，大連房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始趨緩，主要原因有： 1、市區(qū)住宅價(jià)格高起、中低價(jià)房源稀缺使普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)愿望受到抑制；2、國(guó)家和大連市新近出臺(tái)了一系列政策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，使部分消費(fèi)者持幣觀望，開(kāi)始以冷靜理智的心態(tài)面對(duì)樓市；3、大連新落戶(hù)政策的出臺(tái)也在一定程度上抑制了外地人來(lái)連置業(yè)的積極性；4、今年國(guó)內(nèi)股市

4、牛氣沖天，投資基金賺錢(qián)效應(yīng)明顯，分流了較多的房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金。地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)自2006年6月以后，受一系列調(diào)控政策影響宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)1、土地供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，需求受政策影響受到抑制，增幅相對(duì)緩慢；2、市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，總體增幅受供求關(guān)系抑制，四周價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯快于中心城區(qū)；3、含西山板塊在內(nèi)的區(qū)域受城市西拓北進(jìn)發(fā)展的影響，區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展迅速；4、主流客戶(hù)群以三口之家的白領(lǐng)階層為主，置業(yè)目的以自住為主，小戶(hù)型市場(chǎng)投放量增加，投資小戶(hù)型比例加大。宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)1、土地供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，需求受政策影響受到抑制一、市場(chǎng)分析1.1、地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判1.2、區(qū)域市場(chǎng)分析1.3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、

5、市場(chǎng)分析1.1、地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判項(xiàng)目位于城市西拓地帶、西山板塊區(qū)域大連城市規(guī)劃西拓北進(jìn)處于城市西拓地帶帶給本項(xiàng)目的利好： 使本區(qū)域成為中端、中高端項(xiàng)目向城市外圍擴(kuò)展的主導(dǎo)方向 城市西拓帶來(lái)的大量遷移人口為本項(xiàng)目提供大量的潛在客戶(hù)老市中心北進(jìn)西拓產(chǎn)業(yè)環(huán)境西拓到高新區(qū)、旅順高新產(chǎn)業(yè)海景、山景和綠化北進(jìn)到甘井子加工制造業(yè)污染嚴(yán)重結(jié)論在城市擴(kuò)張的兩個(gè)主導(dǎo)方向中，本項(xiàng)目所處的西邊在產(chǎn)業(yè)和環(huán)境方面都優(yōu)于北邊項(xiàng)目位于城市西拓地帶、西山板塊區(qū)域大連城市規(guī)劃西拓北進(jìn)處15/1.1/13.55/1.2/414.6/1.5/9.7411.7/1.3/94.7/1.7/3.5頤和山水4/1.2/34/1.2/3山水秀

6、景2.4/1.8/1.3供應(yīng)情況：西山板塊周邊土地面積為47.07萬(wàn)平，住宅用地建筑面積達(dá)到61.4萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)激烈。價(jià)格：西山板塊項(xiàng)目主要依托西山水庫(kù)自然景觀和紅旗區(qū)域資源，均價(jià)在6000-7500元/平。西山板塊供應(yīng)土地分析建面/容積率/占地15/1.1/13.55/1.2/414.6/1.5/9.7區(qū)域分析小結(jié) 城市規(guī)劃帶來(lái)區(qū)域價(jià)值的騰飛西山區(qū)域地處城市西拓前沿方向，交通條件有巨大的改善，并且是規(guī)劃中的地鐵線路，向成熟的居住區(qū)方向發(fā)展。板塊格局逐漸形成，項(xiàng)目放量集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格上漲快；板塊自然環(huán)境條件突出，適宜居住，并且區(qū)域規(guī)劃完整，產(chǎn)品質(zhì)量高，成為熱點(diǎn)居住板塊。強(qiáng)勢(shì)品牌萬(wàn)科作為西山

7、板塊標(biāo)桿出現(xiàn)，對(duì)整個(gè)區(qū)域價(jià)值拉動(dòng)明顯。區(qū)域分析小結(jié) 城市規(guī)劃帶來(lái)一、市場(chǎng)分析1.1、地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判1.2、區(qū)域市場(chǎng)分析1.3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一、市場(chǎng)分析1.1、地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判項(xiàng)目基本資料建面：15萬(wàn)占地：13.5萬(wàn)三期推盤(pán)總數(shù)：368套推盤(pán)時(shí)間：07年3月18日三期開(kāi)盤(pán)，第一批推出26-29號(hào)樓，5月15日推出40號(hào)樓、30號(hào)樓。戶(hù)型區(qū)間：85-130平米主力戶(hù)型： 2室1廳，90平米 戶(hù)室比：2室1廳，85-90平米，占90%；3室，130平米，占10%。暢銷(xiāo)戶(hù)型：2室2廳1衛(wèi)，90平方米。暢銷(xiāo)原因：五明，南北通透，視野開(kāi)闊，可觀到西山水庫(kù)風(fēng)景。滯銷(xiāo)戶(hù)型：27號(hào)樓體東側(cè)1單元剩余戶(hù)數(shù)較多，

8、約10套左右。滯銷(xiāo)原因：距離東面山體較近，部分客戶(hù)認(rèn)為風(fēng)水欠佳?？蛻?hù)構(gòu)成本地：80%，外地：20%價(jià)格區(qū)帶起價(jià)：6100元/平，最高價(jià)：8200元/平，開(kāi)盤(pán)均價(jià)：7300元/平。優(yōu)點(diǎn)萬(wàn)科品牌，萬(wàn)科物業(yè)管理規(guī)范，規(guī)劃布局合理，景觀設(shè)計(jì)舒適合理，戶(hù)型優(yōu)越，高層12層以上可以觀賞西山水庫(kù)美景，設(shè)有露天觀景臺(tái)。缺陷三期戶(hù)型普遍面積偏大，小戶(hù)型產(chǎn)品空缺萬(wàn)科.印象西山暢銷(xiāo)戶(hù)型圖規(guī)劃圖27億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)2829264030滯銷(xiāo)戶(hù)型27項(xiàng)目基本資料戶(hù)型區(qū)間：85-130平米客戶(hù)構(gòu)成本地：80%，項(xiàng)目基本資料建面：5萬(wàn)占地：4萬(wàn)三期5.27開(kāi)盤(pán)290戶(hù)戶(hù)型區(qū)間：50-140平米主力戶(hù)型：2室1廳 84-92平戶(hù)室

9、比：50-61為1室1廳；占24%84-92平為2室1廳；占41%100-140平3-4室2廳2衛(wèi)，占35%暢銷(xiāo)戶(hù)型：2室2廳1衛(wèi)，84-92平方米暢銷(xiāo)原因：廚房餐廳合體，地勢(shì)比萬(wàn)科高10米左右滯銷(xiāo)戶(hù)型：3室2廳一衛(wèi)滯銷(xiāo)原因：102號(hào)樓的兩側(cè)把邊客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)主要來(lái)源于大連本地，多數(shù)為30-40歲 價(jià)格區(qū)帶高層最低價(jià)6250，最高價(jià)8500；小高層最低價(jià)6918，最高價(jià)8300；多層最低價(jià)7400 ，最高價(jià)8300；總體最低價(jià)6200 ，最高價(jià)8500 ；均價(jià)7500左右。優(yōu)點(diǎn)比鄰西山水庫(kù)，自然風(fēng)景優(yōu)美，能夠看到水庫(kù)景觀的房源多；物業(yè)是萬(wàn)科，物業(yè)品質(zhì)有保障 缺陷大戶(hù)型比例偏大， 價(jià)格偏高，銷(xiāo)售速

10、度比較慢。啟發(fā)規(guī)劃中充分利用景觀資源對(duì)銷(xiāo)售十分有利，戶(hù)型面積需要有所控制晶品緣林規(guī)劃圖暢銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型102億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)項(xiàng)目基本資料戶(hù)型區(qū)間：50-140平米客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)主要來(lái)源于基本資料建面：11.7萬(wàn)占地：9萬(wàn)當(dāng)前推出的是 第三期共9棟（400套左右）時(shí)間：2006.3.30戶(hù)型區(qū)間：60-132平主力戶(hù)性：2.1.1 70-90平戶(hù)室比：2室面積區(qū)間70平-105平，占65%；3室面積區(qū)間110平-132平，占20%；1室面積區(qū)間60平-70平，占15%。 暢銷(xiāo)戶(hù)型：2室2廳1衛(wèi)（92.82 ,95.1 ）暢銷(xiāo)原因：動(dòng)靜分區(qū)明確;全明設(shè)計(jì)，采光充足;衛(wèi)生間干濕分離，使用方便舒適;

11、進(jìn)深11.1米，通風(fēng)效果好.滯銷(xiāo)戶(hù)型：130平滯銷(xiāo)原因：總房款比較高客戶(hù)構(gòu)成大連本地人占90%左右 、外地10%價(jià)格區(qū)帶均價(jià)：6500 最低價(jià)：5580 最高價(jià)：7800優(yōu)點(diǎn)萬(wàn)科物業(yè)管理規(guī)范，地勢(shì)高，視野好。缺陷西山陽(yáng)光水岸暢銷(xiāo)戶(hù)型規(guī)劃圖滯銷(xiāo)戶(hù)型億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)規(guī)劃圖基本資料戶(hù)型區(qū)間：60-132平客戶(hù)構(gòu)成大連本地人占90%左項(xiàng)目西山.頤和山水基本資料建面：1.6萬(wàn)占地：1.3萬(wàn)總戶(hù)數(shù)：200套尚未開(kāi)盤(pán)戶(hù)型區(qū)間：50-136平米主力戶(hù)型：120-136平米，3室2廳1衛(wèi)戶(hù)室比：1室1廳，50平米，16%；2室1廳，60-70平米，占33%； 2室2廳，80-90平米，13%；3室2廳，120-13

12、6平米，占38%。暢銷(xiāo)戶(hù)型：3室2廳1衛(wèi)，120平方米。暢銷(xiāo)原因：視野開(kāi)闊，可觀西山水庫(kù)風(fēng)景。滯銷(xiāo)戶(hù)型：部分樓體中間戶(hù)型。滯銷(xiāo)原因：樓體兩側(cè)采光好，視野優(yōu)于中間?？蛻?hù)構(gòu)成本地：60%，外地40%。價(jià)格區(qū)帶起價(jià)：5580元/平，最高價(jià)：6680元/平，均價(jià)：6100元/平。優(yōu)點(diǎn)預(yù)計(jì)價(jià)格低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。缺陷五證不全，多次推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。樓間距相對(duì)較小，建筑密度大；大戶(hù)型比例大，總房款高。暢銷(xiāo)戶(hù)型圖規(guī)劃圖（紅圈內(nèi)）億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)項(xiàng)目西山.頤和山水基本資料戶(hù)型區(qū)間：50-136平米客戶(hù)構(gòu)成項(xiàng)目資源： 自然環(huán)境好，西山水庫(kù)為第一強(qiáng)勢(shì)資源，客戶(hù)認(rèn)可度高；區(qū)域認(rèn)知、基本配套和教育人文日趨完善。產(chǎn)品組合： 產(chǎn)品構(gòu)成

13、雷同，以2室為主要市場(chǎng)供給。萬(wàn)科假日風(fēng)景以2室90平戶(hù)型為主，山水秀景以68平1室2廳小戶(hù)型為主，而西山頤和山水以3室大戶(hù)型為主 。戶(hù)型設(shè)計(jì)： 戶(hù)型設(shè)計(jì)大都合理， 雙南室、五明且可看到西山水庫(kù)風(fēng)景的戶(hù)型備受歡迎，出于風(fēng)水、保溫考慮，樓體兩側(cè)、東西兩側(cè)近臨山體的戶(hù)型較受冷遇，水畔香谷的暗衛(wèi)戶(hù)型銷(xiāo)售較慢。產(chǎn)品價(jià)格： 主流區(qū)位帶為6000-8000元左右，可以看到西山水庫(kù)風(fēng)景的住宅價(jià)格相對(duì)較高，價(jià)差在300-1000元之間。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品小結(jié)億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)產(chǎn)品同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目資源：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品小結(jié)億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)產(chǎn)品同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)激烈二、項(xiàng)目定位分析2.1、項(xiàng)目定位分析2.2、客戶(hù)分析定位2.3、產(chǎn)品定位

14、建議2.4、價(jià)格定位建議二、項(xiàng)目定位分析2.1、項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位思維導(dǎo)向項(xiàng)目資源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)目標(biāo)和實(shí)力客戶(hù)需求項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目規(guī)模決定其必須借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)，做跟隨者；需要營(yíng)造高性?xún)r(jià)比的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)在于產(chǎn)品品質(zhì)；為項(xiàng)目把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。項(xiàng)目定位思維導(dǎo)向項(xiàng)目資源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)目標(biāo)客戶(hù)需求項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目項(xiàng)目資源分析屬 性詮 釋區(qū)域資源西拓北進(jìn)戰(zhàn)略受益區(qū)西部大通道、地鐵熱點(diǎn)板塊是居住最受市場(chǎng)關(guān)注的區(qū)域之一優(yōu)美的區(qū)域自然環(huán)境水庫(kù)和群山環(huán)抱商業(yè)缺乏區(qū)域沒(méi)有形成商業(yè)配套群項(xiàng)目資源自然景觀背山望水，山林茂密風(fēng)水背山面水，朝向正，山體環(huán)抱體量小,地塊碎分成兩個(gè)地塊山坡地，出行不便距離

15、主道200多米的長(zhǎng)坡路項(xiàng)目資源分析屬 性詮 釋區(qū)西拓北進(jìn)戰(zhàn)略受益區(qū)西部大通道、項(xiàng)目定位建議舒適性和經(jīng)濟(jì)性兼顧的低總價(jià)、高品質(zhì)的山居庭院住宅產(chǎn)品幽靜、生態(tài)、陽(yáng)光、親和、科技、現(xiàn)代項(xiàng)目定位建議： 覆蓋區(qū)域市場(chǎng)中檔、中高檔需求的符合主流居住需求偏好的項(xiàng)目戰(zhàn)略建議：立足本區(qū)域，借助區(qū)域熱勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)形成的區(qū)域目標(biāo)客群；立足產(chǎn)品基本要素戶(hù)型和園林，追求精致和合理性，價(jià)格保持區(qū)域中低價(jià)位，成為本區(qū)域的高性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目，成為領(lǐng)導(dǎo)性項(xiàng)目的跟隨者；運(yùn)用適當(dāng)高科技和新材料，創(chuàng)造產(chǎn)品亮點(diǎn)，為項(xiàng)目贏得區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分額，提供產(chǎn)品支撐。項(xiàng)目定位建議舒適性和經(jīng)濟(jì)性兼顧的項(xiàng)目定位建議：項(xiàng)目戰(zhàn)略建議：二、項(xiàng)目定位分析2.1、項(xiàng)目

16、定位分析2.2、客戶(hù)分析定位2.3、產(chǎn)品定位建議2.4、價(jià)格定位建議二、項(xiàng)目定位分析2.1、項(xiàng)目定位分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)統(tǒng)計(jì)分析億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)統(tǒng)計(jì)分析億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)區(qū)域客戶(hù)特征板塊本地人比例來(lái)源區(qū)域職業(yè)構(gòu)成置業(yè)用途核心驅(qū)動(dòng)因素西山板塊6570沙河口甘井子西崗個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主、公司職員居住 環(huán)境來(lái)源：沙河口區(qū)客戶(hù)為主，此部分客戶(hù)當(dāng)前工作區(qū)域也集中在沙河口區(qū)。其次是甘井子和西崗區(qū)。購(gòu)房目的居住為主，投資占少數(shù)。此部分客戶(hù)大多為首次置業(yè)，為結(jié)婚而購(gòu)房。其次為二次置業(yè)，改善居住環(huán)境。年齡多在20-35歲之間，以?xún)煽谥揖佣?。付款方式多?shù)客戶(hù)采取貸款方式付款，客戶(hù)支付能力有限。億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)區(qū)域客戶(hù)特征板

17、塊本地人比例來(lái)源區(qū)域職業(yè)構(gòu)成置業(yè)用途核心驅(qū)動(dòng)因客戶(hù)定位來(lái)源：沙河口、甘井子區(qū)身份：中等收入企業(yè)職員、政府公務(wù)人員、高校教師目的：居住為主年齡：25-45歲收入：家庭年收入6萬(wàn)元以上目標(biāo)客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)來(lái)源：大連市區(qū)客戶(hù)目的：居住為主、投資儲(chǔ)值為輔年齡：30-50歲目標(biāo)客戶(hù)外地客戶(hù)（投資、落戶(hù)） 根據(jù)我們對(duì)消費(fèi)者調(diào)查和與項(xiàng)目周邊地區(qū)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行訪談，同時(shí)研究萬(wàn)科印象西山、頤和山水、西山陽(yáng)光水岸等類(lèi)似案例客戶(hù)構(gòu)成，分析得出項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成：億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)客戶(hù)定位來(lái)源：沙河口、甘井子區(qū)目標(biāo)客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)來(lái)源：客戶(hù)來(lái)源：以沙河口、甘井子區(qū)的地緣性客戶(hù)為主?？蛻?hù)職業(yè)：高新園區(qū)IT從業(yè)人員、

18、私營(yíng)業(yè)主、遼師、交通大學(xué)教師等?？蛻?hù)年齡：年齡層寬泛，以25-45歲為主；關(guān)注要素：居住舒適度，自然環(huán)境，升值潛力，基礎(chǔ)配套便利，4060萬(wàn)/套是主流需求。關(guān)注產(chǎn)品：戶(hù)型為舒適型2室或經(jīng)濟(jì)型3室，面積區(qū)間70120平方米；購(gòu)房目的：居住為主、度假、儲(chǔ)值、臨時(shí)住所。購(gòu)房次數(shù)：包括解決居住第一次置業(yè)、追求提高居住品質(zhì)的第二次置業(yè)。支付方式：以組合貸款為主，一次性支付為輔?？蛻?hù)特征定位億達(dá)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)客戶(hù)來(lái)源：以沙河口、甘井子區(qū)的地緣性客戶(hù)為主?？蛻?hù)特征定位億二、項(xiàng)目定位分析2.1、項(xiàng)目定位分析2.2、客戶(hù)分析定位2.3、產(chǎn)品定位建議2.4、價(jià)格定位建議二、項(xiàng)目定位分析2.1、項(xiàng)目定位分析區(qū)域項(xiàng)目戶(hù)室比

19、區(qū)域項(xiàng)目戶(hù)室比產(chǎn)品戶(hù)型比例 保證居住舒適度，同時(shí)能夠保持總價(jià)的吸引力戶(hù)型比例套數(shù)面積總價(jià)二居60%48045802748萬(wàn)三居30%25480110 4866萬(wàn)大三居戶(hù)型10%70120130 以上7278萬(wàn)根據(jù)中端客戶(hù)的年齡和家庭結(jié)構(gòu)，戶(hù)型以?xún)删訛橹?；將?hù)型面積控制到能保證居住舒適性的正常尺度，控制總價(jià)來(lái)克服項(xiàng)目資源劣勢(shì)，爭(zhēng)取廣泛的客戶(hù)群；與周邊項(xiàng)目在產(chǎn)品上形成一定差異，增加頂躍和花園式洋房；設(shè)計(jì)增加少量大戶(hù)型，吸引一定中高端收入人群。建筑面積：5.7萬(wàn)共計(jì)804套戶(hù)均面積：70/套產(chǎn)品戶(hù)型比例 保證居住舒適度，同時(shí)能夠保持總價(jià)的吸二、項(xiàng)目定位分析2.1、項(xiàng)目定位分析2.2、客戶(hù)分析定位2.

20、3、產(chǎn)品定位建議2.4、價(jià)格定位建議二、項(xiàng)目定位分析2.1、項(xiàng)目定位分析區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售情況項(xiàng)目均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推盤(pán)套數(shù)銷(xiāo)售率水畔香谷63002007-01-28 （全部推盤(pán)）46350%頤和山水6100尚未開(kāi)盤(pán)172-山水秀景6300-66002006-12-23（一期）19750%晶品緣林75002007-3-25（二期）47070%西山陽(yáng)光水岸65002007-3-30（三期）40080%萬(wàn)科假日風(fēng)景73002007-3-18（三期）36870%觀山滿(mǎn)庭芳7500-84002007-5-1（二期二組團(tuán)）10876%西郊棠梨園5000-52502007-3-30（二期）17540%區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售情況

21、項(xiàng)目均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推盤(pán)套數(shù)銷(xiāo)售率水畔香谷630 采用市場(chǎng)比較法及項(xiàng)目資源權(quán)重定價(jià)法兩種測(cè)算模型，測(cè)算出價(jià)格區(qū)間。價(jià)格測(cè)算方法比較項(xiàng)目選擇：同質(zhì)同區(qū)產(chǎn)品： 水畔香谷、頤和山水、山水秀景、晶品緣林、西山陽(yáng)光水岸、萬(wàn)科印象西山同質(zhì)異區(qū)產(chǎn)品： 觀山滿(mǎn)庭芳、西郊棠梨園 采用市場(chǎng)比較法及項(xiàng)目資源權(quán)重定價(jià)法價(jià)格測(cè)算樓盤(pán)水畔香谷頤和山水山水秀景晶品緣林陽(yáng)光水岸印象西山滿(mǎn)庭芳棠梨園價(jià)格63006100645075006500730079005100權(quán)重0.150.30.150. 050.150.10.050.05權(quán)重值9401800880375900730390255說(shuō)明：此比較價(jià)格是按照清水房平層價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平

22、均后得出的。使用市場(chǎng)比較法核算出本項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)為6250元/平均價(jià)測(cè)算市場(chǎng)比較法均價(jià)比較結(jié)果價(jià)格測(cè)算樓盤(pán)水畔香谷頤和山水山水秀景晶品緣林陽(yáng)光水岸印象西山均價(jià)測(cè)算資源權(quán)重定價(jià)法 本項(xiàng)目的資源權(quán)重定價(jià)法是邀請(qǐng)數(shù)名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士以及購(gòu)房者根據(jù)比較項(xiàng)目的交通、產(chǎn)品、品牌等多方面因素進(jìn)行打分，然后得出每個(gè)項(xiàng)目在每個(gè)因素上的平均得分，通過(guò)個(gè)因素得分的平均值可得到每個(gè)項(xiàng)目的綜合評(píng)分，通過(guò)綜合評(píng)分與價(jià)格的比較，可以得到目前可比項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比值。模型說(shuō)明項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格=項(xiàng)目綜合評(píng)分*性?xún)r(jià)比值均價(jià)測(cè)算資源權(quán)重定價(jià)法 本項(xiàng)目的資源權(quán)重定價(jià)法資源權(quán)重定價(jià)法價(jià)格樓盤(pán)名稱(chēng)形象交通外環(huán)境內(nèi)環(huán)境配套戶(hù)型服務(wù)品牌前景綜合性?xún)r(jià)10

23、46300水畔香谷33.543.533.53.523.33.256100頤和山水344.23.233423.23.35.46400山水秀景323.4324323.52.94.57500晶品緣林4.544434434.33.84.96500西山陽(yáng)光水岸4443.5333.534.23.55.17300萬(wàn)科假日風(fēng)景544.54.33.54.54.7554.56.27800觀山滿(mǎn)庭芳4.54.54.24.33.733.824.53.84.95100西郊棠梨園32442.533.5243.16？項(xiàng)目3.52.53323424.53.05？均價(jià)測(cè)算資源權(quán)重定價(jià)法價(jià)格樓盤(pán)名稱(chēng)形象交通外環(huán)境內(nèi)環(huán)境配套戶(hù)型服

24、務(wù)品資源權(quán)重定價(jià)法 根據(jù)上表得出的各項(xiàng)目性?xún)r(jià)比值，去掉一個(gè)最高分6.2、去掉一個(gè)最低分4.5，剩下6個(gè)項(xiàng)目平均性?xún)r(jià)比值為5.25，本項(xiàng)目的綜合評(píng)分為3.05，由此反算出本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售價(jià)格=綜合評(píng)分/性?xún)r(jià)比值 =3.05/0.000525 =5810元/平均價(jià)測(cè)算資源權(quán)重定價(jià)法 根據(jù)上表得出的各項(xiàng)目性?xún)r(jià)比值， 通過(guò)市場(chǎng)比較法得出項(xiàng)目?jī)r(jià)格為6250元/平 資源加權(quán)定價(jià)法得出項(xiàng)目?jī)r(jià)格為5810元/平 測(cè)算小結(jié) 綜上 ，基于06年、07年市場(chǎng)數(shù)據(jù)的綜合評(píng)判，考慮到大連市場(chǎng)年均8%的自然增長(zhǎng)率，通過(guò)市場(chǎng)比較法和資源加權(quán)定價(jià)法，建議項(xiàng)目平均價(jià)格控制在60006300元/平區(qū)間內(nèi)。建筑形態(tài)均價(jià)（元）多層65006200小高層6200高層6000 通過(guò)市場(chǎng)比較法得出項(xiàng)目?jī)r(jià)格為6250元/平測(cè)算小結(jié) 讀一本好書(shū)，就是和許多高尚的人談話(huà)。-歌德書(shū)籍是人類(lèi)知識(shí)的總結(jié)。書(shū)籍是全世界的營(yíng)養(yǎng)品。-莎士比亞書(shū)籍是巨大的力量。-列寧好的書(shū)籍是最貴重的珍寶。-別林斯基任何時(shí)候我也不會(huì)滿(mǎn)足，越是多讀書(shū)，就越是深刻地感到不滿(mǎn)足，越感到自己知識(shí)貧乏。-馬克思書(shū)籍便是這種改造靈魂的工具。人類(lèi)所需要的，是富有啟發(fā)性的養(yǎng)料。而閱讀，則