2022年房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀VIP

1、2022年房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀一、本輪地產(chǎn)周期的周期性減弱，政策工具“松”少“緊”多前幾輪的房地產(chǎn)周期中，調(diào)控政策在控房價(jià)與穩(wěn)增長之間往復(fù)，政策工具種類多樣化。 房地產(chǎn)的政策調(diào)整的核心邏輯在于“保經(jīng)濟(jì)”與“保民生”之間的博弈，在房價(jià)飆升時(shí)期，中 央為保民生通常先于地方收緊政策，而在市場下行時(shí)期，地方財(cái)政承壓，為保經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出地方 先于中央放松的規(guī)律。在房地產(chǎn)成長的 20 年間，一方面行業(yè)歷經(jīng)迅猛發(fā)展已成為我國經(jīng)濟(jì)的 支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大帶動(dòng)作用，另一方面政策松緊與樓市表現(xiàn)相互影響， 房價(jià)整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢。房地產(chǎn)調(diào)控先后動(dòng)用了貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地、限購等各類措施， 貨幣政策通過首付

2、比例、貸款優(yōu)惠利率直接調(diào)節(jié)購買力大小，但通常會(huì)出現(xiàn)時(shí)滯；財(cái)稅土地政 策則從供給端影響市場行情，土地政策對(duì)于一二線與三四線城市的作用效果具有差別，在三四 線城市土地供給增加的同時(shí)一二線城市卻面臨土地緊張的局面；限購、人才引進(jìn)等行政措施則 表現(xiàn)為短期效果顯著。16 年以來，在“房住不炒”的大框架下，整體政策表態(tài)呈現(xiàn)“松”少“緊”多?！耙虺鞘?策”、“長效機(jī)制”作為治本之策解決高房價(jià)問題，政策調(diào)控手段針對(duì)市場發(fā)展情況做出了積 極調(diào)整，“大放水”式政策寬松已經(jīng)成為歷史，整體政策表態(tài)呈現(xiàn)“松”少“緊”多。近 5 年， 政治局會(huì)議、兩會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等高層會(huì)議一貫延續(xù)“房住不炒”的表態(tài)，在疫情爆發(fā) 導(dǎo)

3、致樓市轉(zhuǎn)冷的情況下政策調(diào)控依舊不動(dòng)搖，2020 年 3 月駐馬店、廣州、青島等城市出臺(tái)放松 限購、限售的政策均“一日游”，顯示出政策調(diào)控的決心和定力。隨著房企“三道紅線”資金監(jiān) 測、房地產(chǎn)貸款集中管理、22 城供地“兩集中”的相繼出臺(tái)，長效機(jī)制逐步完善，從房企、銀 行、土地、購房人四個(gè)維度形成了政策監(jiān)控閉環(huán)。圖：房地產(chǎn)周期與政策二、政策底部已過，暖風(fēng)徐徐吹來1、中央、地方政策頻頻調(diào)整中央層面，9 月份以來政策暖風(fēng)頻吹，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)對(duì)剛需的支持，央行在 9 月末的房地 產(chǎn)金融工作座談會(huì)、三季度例會(huì)、2021 金融街論壇年會(huì)中均提到了“兩維護(hù)”，即“維護(hù)房地 產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合

4、法權(quán)益”，對(duì)“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的表述 由之前的“持續(xù)加強(qiáng)”、“深化”變?yōu)榱恕皽?zhǔn)確把握和執(zhí)行好”、“分類指導(dǎo)”，政策態(tài)度已經(jīng)由“從 緊”轉(zhuǎn)向“維穩(wěn)”，在房地產(chǎn)企業(yè)外債座談會(huì)上發(fā)改委會(huì)同外匯局提出，要滿足企業(yè)合理合規(guī) 的外債置換和償付需求，同時(shí)也有部分房企表示計(jì)劃在銀行間市場注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。地方層面，一方面多地政府紛紛出臺(tái)“限跌令”，在限制成交價(jià)格不得超過備案價(jià)的同時(shí)， 也不能低于備案價(jià)的 85%-92%；另一方面通過降低預(yù)售條件及放松預(yù)售款支取條件，鼓勵(lì)項(xiàng)目 加快上市，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場意圖明顯。近期廣州、佛山、蘇州等地的房貸利率呈現(xiàn)不同程度的 下調(diào)，前期熱門城市的房貸利率開始松動(dòng)。哈

5、爾濱住建部等 9 部門聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn) 市場平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見，義烏、永州、成都、長春等地隨之發(fā)布相關(guān)政策文件，主要從緩 解房企流動(dòng)資金壓力和促進(jìn)購房需求釋放兩個(gè)方面平穩(wěn)房地產(chǎn)市場。2、政策暖風(fēng)頻吹，行業(yè)迎來政策友好期12 月重磅會(huì)議接踵而至，一行兩會(huì)對(duì)恒大問題答記者問、中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作 會(huì)議、2021-2022 中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)等，對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)一貫且偏暖，主要的關(guān)鍵詞包括：“房住不 炒”、加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、保障房建設(shè)、滿足合理住房需求、因城施策、良性循環(huán)、健康發(fā)展等等。我們認(rèn)為未來政策的落地方向主要有以下幾個(gè)方面：1）“房住不炒”方面：政策表態(tài)的轉(zhuǎn)向也是在“房住不炒”框架之下，

6、前幾輪周期中的“大 放水”式寬松難再現(xiàn)。2）“滿足合理住房需求”方面：對(duì)首套和改善型住房加強(qiáng)信貸支持，按揭發(fā)放繼續(xù)提速， 之后或在首套和改善型住房的首付比例、利率、放款周期、“認(rèn)房認(rèn)貸”規(guī)則等方面，“因城施 策”進(jìn)行調(diào)整。3）“良性循環(huán)”方面：從呵護(hù)市場的角度出發(fā)，防止風(fēng)險(xiǎn)外溢，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 的融資支持，包括開發(fā)貸、并購貸、債券融資等。若信貸支持力度加大，則房企流動(dòng)性緊張局 面將得到緩解，整體信用恢復(fù)后，從拿地、開工、銷售、交付等一系列活動(dòng)將得到良性循環(huán)。4）“因城施策”方面：各城市能級(jí)的分化是大方向，各個(gè)城市目前所面臨的景氣度不同， 目前中央的政策導(dǎo)向?yàn)榉艡?quán)地方，各地方有更大的自主權(quán)根據(jù)情況進(jìn)行政策調(diào)整，未來的市場 “限漲”和“限跌”并行，“調(diào)控”和“調(diào)整”并行，不排除庫存壓力較大的城市對(duì)樓市政策進(jìn) 一步調(diào)整。5）“保障房”方面：建立新型住房保障體系是地方政府未來工作的主要任務(wù)之一。近期多 地出臺(tái)多條關(guān)于加強(qiáng)住房保障工作的政策，廣州、無錫等計(jì)劃供應(yīng) 60 余萬套商品住