2022年四川省上半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法考試題

1、四川省上六個(gè)月房地產(chǎn)估價(jià)師理論與措施：假設(shè)開發(fā)法靜態(tài)分析法考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、房地產(chǎn)狀況修正中間接比較修正評(píng)分措施，是以狀況為參照系進(jìn)行。 A：可比實(shí)例房地產(chǎn) B：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn) C：原則房地產(chǎn) D：類似房地產(chǎn) E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，對(duì)人均耕地尤其少地區(qū)，由省級(jí)政府同意，可增長安頓補(bǔ)助費(fèi)，但土地賠償和安頓補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值_倍。 A10 B20 C30 D403、下列原因或措施也許會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)

2、格上升是_。 A提高開發(fā)貸款利率 B減少開發(fā)貸款利率 C通貨膨脹率下降 D減少房地產(chǎn)稅費(fèi) 4、成本法最基本公式是。 A：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-建筑物折舊 B：房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊 D：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格+建筑物折舊 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、按，債券可分為公債券、金融債券、企業(yè)債券等幾人類。 A：發(fā)行主體不一樣 B：償還期限長短 C：利息不一樣支付方式 D：發(fā)行方式 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 6、消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)未來價(jià)格預(yù)期與其對(duì)該種房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)需求影響關(guān)系是。 A：若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會(huì)增長其現(xiàn)時(shí)需求 B：若預(yù)期

3、房地產(chǎn)價(jià)格下降，則會(huì)增長其現(xiàn)時(shí)需求 C：若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求 D：若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格不變，則會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 7、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需補(bǔ)地價(jià)為萬元。 A：375 B：450 C：500 D：600 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、住房公積金本質(zhì)屬性是_，是住房分派貨幣化重要形式。 A利潤性 B稅率性 C余額性 D工資性 9、下列有關(guān)臨時(shí)使用土地，說法不對(duì)是。 A：工程項(xiàng)目施工，需要材料堆放場(chǎng)地、運(yùn)送道路和

4、其他臨時(shí)設(shè)施用地，應(yīng)盡量在征收土地范圍內(nèi)安排 B：確實(shí)需要另行增長臨時(shí)用地，由建設(shè)單位向同意工程項(xiàng)目用地機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地?cái)?shù)量和期限申請(qǐng)，經(jīng)同意后，同同意工程項(xiàng)目用地機(jī)關(guān)簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可征用 C：使用臨時(shí)土地，不得變化同意用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性活動(dòng)，不得修建永久性建筑 D：臨時(shí)用地期滿后，應(yīng)將場(chǎng)地清理并按用地協(xié)議支付一切費(fèi)用，土地管理部門同步注銷其臨時(shí)用地使用權(quán) E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 10、成本法理論根據(jù)是。 A：替代原理 B：預(yù)期原理 C：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D：勞動(dòng)力價(jià)值論 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、下列有關(guān)目前我國征收土地同意權(quán)限規(guī)定，說法錯(cuò)誤是_。 A

5、征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國務(wù)院和省級(jí)人民政府 B征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同步辦理征地審批手續(xù) C基本農(nóng)田由國務(wù)院審批 D基本農(nóng)田以外耕地未超過35公頃由國務(wù)院審批 12、物業(yè)管理是一種_管理。 A企業(yè)化 B人性化 C輔助型 D引導(dǎo)型 13、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i1=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬元;當(dāng)i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為_。 A20% B14.31% C14.69% D14.80%14、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占地面積為1萬m2，容積率為1.5，假如房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)可以

6、以8000元/m2（按建筑面積計(jì)）銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)魚部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡最高土地獲得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。 A3000 B5000 C7500 D8000 15、竣工房屋價(jià)值一般按_價(jià)格計(jì)算。 A概算 B結(jié)算 C預(yù)算 D決算 16、償債備付率可用于還本付息資金與_之比。 A當(dāng)期應(yīng)還本付息資金 B當(dāng)期已付利息費(fèi)用 C當(dāng)期本金 D當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 17、某居民1月初購置一套建筑面積為100住宅，單價(jià)為5000元，若當(dāng)?shù)赝愖≌瑑r(jià)格月遞增0.5，年通貨膨脹率為5，則底該套住宅實(shí)際增值額為元。 A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工業(yè)

7、用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、對(duì)于收益性物業(yè)管理費(fèi)和利潤一般是物業(yè)_一種比例。 A有效毛租金收入 B凈經(jīng)營收入 C潛在毛租金收入 D稅后現(xiàn)金流 19、在如下居民收入增長中，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲影響相對(duì)較大是_收入增長。 A低收入者 B中等收入者 C高收入者 D低收入者和高收入者 20、下列有關(guān)自然人民事權(quán)利能力，表述不對(duì)是。 A：民事權(quán)利能力是指法律賦予自然人享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)資格 B：胎兒具有民事權(quán)利能力，可以成為民事法律關(guān)系主體 C：民事權(quán)利能力可分為一般權(quán)利能力和特殊權(quán)利能力 D：一般權(quán)利能力，法律規(guī)定不分年齡、種族、性別、民族、信奉、文化程度、財(cái)產(chǎn)狀識(shí)等，平等地享有 E：執(zhí)行層組織協(xié)

8、調(diào) 21、建筑密度一般以控制。 A：上限 B：下限 C：中限 D：上、下限 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 22、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若第七年凈收益為a(1+g)t-1，年限為n，凈收益增長率g與酬勞率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=（）。 A0 B Can D23、建筑物所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和三種。 A：辨別共有 B：辨別所有 C：公有 D：私有 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、某估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完畢后價(jià)值同步采用了市場(chǎng)法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)匯報(bào)求取寫字樓在建工程價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了。 A：假設(shè)開發(fā)

9、法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種措施 B：假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種措施 C：假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種措施 D：假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種措施 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，估計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為目前寫字樓價(jià)格1.2倍，該類房地產(chǎn)酬勞率為10%，則該宗寫字樓目前價(jià)格為（）萬元。 A4580 B5580 C6580 D7580二、多選題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、一般來說，信用卡功能重要有。 A：升

10、值功能 B：轉(zhuǎn)賬結(jié)算功能 C：消費(fèi)貸款功能 D：匯兌功能 E：儲(chǔ)蓄功能 2、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資為5000萬元，其中投資者投入權(quán)益資本為萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目資本金利潤率為_。 A12% B20% C24% D30%3、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，估計(jì)建筑物剩余自然壽命為，房地產(chǎn)未來第一年凈收益為28萬元，此后每年凈收益會(huì)在上一年基礎(chǔ)上減少2萬元，酬勞率為8%，則_。 A該房地產(chǎn)收益價(jià)格為136.73萬元 B該房地產(chǎn)收益價(jià)格為143.89萬元 C以第一年凈收益為根據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14 D該房地產(chǎn)合理

11、經(jīng)營期限為 E該房地產(chǎn)合理經(jīng)營期限為 4、某筆貸款季利率為2，每季度計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是。 A：8 B：612 C：1262 D：824 E：借款協(xié)議5、消費(fèi)信用有兩種類型。 A：類似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者 B：屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者 C：類似國家信用，由政府以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者 D：屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者 E：屬于銀行信用，由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金 6、_不屬于市政公用設(shè)施用地。 A公共交通用地 B煤氣調(diào)壓站 C廣場(chǎng)用地

12、D火葬場(chǎng) 7、有關(guān)需求、供應(yīng)變化對(duì)均衡價(jià)格影響說法，對(duì)有。 A：需求不變、供應(yīng)增長，均衡價(jià)格下降 B：供應(yīng)不變、需求增長，均衡價(jià)格下降 C：需求減少、供應(yīng)增長，均衡價(jià)格下降 D：需求減少、供應(yīng)減少，均衡價(jià)格下降 E：需求增長、供應(yīng)增長，均衡價(jià)格上升 8、下列有關(guān)高層建筑，表述對(duì)是。 A：79層為高層建筑 B：10層以上(含10層)為高層建筑 C：公共建筑及綜合性建筑一般是按照建筑總高度來劃分，總高度超過24m(但不包括總高度24m單層建筑)為高層建筑 D：建筑總高度超過100m住宅，為超高層建筑 E：建筑總高度超過100m綜合性建筑，為超高層建筑 9、下列有關(guān)房屋所有權(quán)登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)原則

13、，表述對(duì)是。 A：按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，只能向登記為房屋權(quán)利人一方收取 B：注銷登記不得收費(fèi) C：向一種以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所(共)有權(quán)證書時(shí)，每增長一本證書可按每本80元收取王本費(fèi) D：經(jīng)濟(jì)合用住房登記，以及因房屋坐落街道或門牌號(hào)碼變更、權(quán)利人名稱變更而申請(qǐng)房屋變更登記，按對(duì)應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費(fèi)原則二分之一收取 E：房屋登記收費(fèi)原則中包括房屋權(quán)屬證書費(fèi) 10、無論實(shí)行貨幣賠償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一種基本原則必須明確，即。 A：調(diào)換原則 B：賠償原則 C：對(duì)立原則 D：等價(jià)原則 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)11、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇是_。

14、 A項(xiàng)目交通組織規(guī)劃 B項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置 C項(xiàng)目建筑規(guī)劃 D都市土地運(yùn)用規(guī)劃 12、某幢大廈房地總價(jià)值為6000萬元，其中建筑物總價(jià)值為萬元。某人擁有該大廈一部分，該部分房地價(jià)值為100萬元，該部分建筑物價(jià)值為40萬元，則按土地價(jià)值分?jǐn)偞胧┯?jì)算該人占有土地份額為_。 A2% B1.67% C1.5% D1% 13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表分為。 A：財(cái)務(wù)報(bào)表 B：經(jīng)營報(bào)表 C：輔助報(bào)表 D：基本報(bào)表 E：資金來源與運(yùn)用表14、潛在購置者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：愛好、收入與。 A：意愿 B：途徑 C：能力 D：動(dòng)機(jī) E：借款協(xié)議 15、在新建商品房流通中，最經(jīng)典和最重要形式是房屋_。 A買賣 B租

15、賃 C抵押 D分派 16、下列閑置土地處置方式，對(duì)有。 A：延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過兩年 B：政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地 C：變化土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā) D：延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過一年 E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 17、土地用途管制關(guān)鍵是_。 A保護(hù)耕地 B實(shí)行土地登記制度 C實(shí)行土地有償有限期使用制度 D不能隨意變化農(nóng)用地用途 18、租賃行為應(yīng)有明確租賃期限，協(xié)議法規(guī)定租賃期限不得超過_年，超過部分無效。 A30 B50 C15 D20 19、房地產(chǎn)_對(duì)價(jià)值決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有。 A權(quán)益和區(qū)位 B權(quán)益 C實(shí)物和權(quán)益 D區(qū)位 2

16、0、下列有關(guān)房屋轉(zhuǎn)租，表述對(duì)是。 A：指房屋出租人將承租房屋再出租行為 B：轉(zhuǎn)租協(xié)議除符合房屋租賃協(xié)議有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具有出租人同意轉(zhuǎn)租證明 C：承租人在租賃期限內(nèi)如轉(zhuǎn)租所承租房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定前提下，還必須征得房屋出租人同意 D：轉(zhuǎn)租協(xié)議終止日期不得超過原租賃協(xié)議終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致除外 E：轉(zhuǎn)租期間原租賃協(xié)議變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租協(xié)議也隨之變更、解除或者終止 21、甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法獲得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，5月1日，經(jīng)評(píng)估，在建工程市場(chǎng)價(jià)值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款萬元。8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬元。該項(xiàng)目5月1日估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)抵押價(jià)值為萬元。 A： B：6000 C：6475 D：8000 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 22、當(dāng)承包商僅作為營造商時(shí)，其利潤僅與有關(guān)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。 A：土地成本 B：建導(dǎo)致本 C：資金籌措 D：市場(chǎng)營銷 E：施工周期23、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于環(huán)境容量控制指標(biāo)是 A：容積率 B：綠地率 C：建筑密度 D：建筑后退紅線距離 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 24、下列有關(guān)生產(chǎn)與生產(chǎn)函數(shù)，表述對(duì)是