小區(qū)物業(yè)管理方案及保障措施

1、小區(qū)物業(yè)管理方案及保障措施、XX小區(qū)管理1、人員的安排、管理(1)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名年齡XX歲學(xué)歷專(zhuān)科職稱(chēng)高級(jí)物業(yè)管理師職務(wù)總經(jīng)理擬在本項(xiàng)目任職總負(fù)責(zé)人主要工作經(jīng)歷（2）其他主要人員序號(hào)姓名性別職稱(chēng)入職日期是否在職是否持證123567891011121314152、對(duì)本項(xiàng)目的組織、管理計(jì)劃2.1項(xiàng)目整體服務(wù)工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1簽訂服務(wù) 合同根據(jù)招標(biāo)文件提供要點(diǎn)和格式，雙 方進(jìn)行商談待定依據(jù)甲方 要求2人員派遣公司派遣骨干小組進(jìn)駐中標(biāo)之日起3現(xiàn)場(chǎng)熟悉熟悉各類(lèi)設(shè)施設(shè)備、了解運(yùn)行狀況一周內(nèi)排査物業(yè)安全隱患一周內(nèi)收集各類(lèi)工程資料一周內(nèi)擬定上報(bào)物業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案一周內(nèi)4承接查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)承接?xùn)?/p>

2、驗(yàn)3日內(nèi)完成實(shí)際進(jìn)度 根據(jù)業(yè)主 需求調(diào)整資料驗(yàn)收、其余物資交接承接?xùn)蓑?yàn)期間 完成對(duì)影響使用的問(wèn)題立即提出整改措 施并實(shí)施承接?xùn)蓑?yàn)1個(gè) 月內(nèi)5配合員工 入駐根據(jù)配合入駐計(jì)劃實(shí)施證件制 作、物資準(zhǔn)備、人員安排/與業(yè)主方溝通，確定使用手冊(cè) 等公眾文件入駐之日起配合入駐搬遷，各項(xiàng)服務(wù)全面啟動(dòng)入駐之日起服務(wù)流程上墻，發(fā)放用戶(hù)手冊(cè)入駐之日起6檔案資料 完善收集客戶(hù)資料、完善所有物業(yè)管理 檔案承接?xùn)蓑?yàn)期起7表T m重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)安全防范、政治思想和業(yè) 務(wù)技能的培訓(xùn)移交完成之日 起序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注8物業(yè)標(biāo)識(shí) 完善制作物業(yè)公共標(biāo)識(shí)與管理標(biāo)識(shí)接管后實(shí)施9建立公共 關(guān)系拜訪(fǎng)轄區(qū)民警、消防、街道辦等接管后實(shí)

3、施10物業(yè)管理 服務(wù)完善工人滿(mǎn)意度調(diào)查，征求客戶(hù)合理化 建議進(jìn)駐運(yùn)行1個(gè) 月后分析調(diào)査結(jié)果，改進(jìn)物業(yè)管理方案調(diào)查后實(shí)施11物業(yè)管理 報(bào)告向領(lǐng)導(dǎo)單位匯報(bào)日常工作情況每月1次12財(cái)務(wù)分析 報(bào)告向領(lǐng)導(dǎo)單位反映物業(yè)管理費(fèi)用使用 情況每季1次2.2日常管理工作計(jì)劃按照物業(yè)管理方案，分別制訂年度工作計(jì)劃、月工作計(jì)劃、專(zhuān)項(xiàng) 工作計(jì)劃等，按照工作計(jì)劃組織、落實(shí)、跟蹤檢查，確保計(jì)劃的有效 執(zhí)行和服務(wù)質(zhì)量的有效保證，并形成各類(lèi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，統(tǒng)計(jì)和分析 工作落實(shí)、執(zhí)行情況，不斷持續(xù)改進(jìn)各項(xiàng)工作。正常運(yùn)作期主要工作計(jì)劃及報(bào)表序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)1項(xiàng)目年度管理方案2員工培訓(xùn)、考核年度計(jì)劃3客戶(hù)溝通年度計(jì)劃1質(zhì)量月檢年度

4、計(jì)劃5年度常規(guī)1:作計(jì)劃和統(tǒng)計(jì)報(bào)表各設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)年度計(jì)劃6應(yīng)急預(yù)案演練年度計(jì)劃7消防器材年度檢査計(jì)劃8清潔定期作業(yè)年度工作計(jì)劃9能耗使用分析年度報(bào)表10平衡計(jì)分卡年度總結(jié)報(bào)告11季度/月度常規(guī)工作計(jì)劃和統(tǒng)計(jì)報(bào)表質(zhì)量月檢計(jì)劃12各設(shè)施設(shè)備維護(hù)月度保養(yǎng)、測(cè)試實(shí)施計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)13清潔作業(yè)月度工作計(jì)劃14消殺作業(yè)月度工作計(jì)劃15各部門(mén)員工培訓(xùn)、考核月度計(jì)劃16物資采購(gòu)月計(jì)劃17平衡計(jì)分卡完成季度/月報(bào)告。18客戶(hù)服務(wù)情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表19維修及其它數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表20清潔、消殺服務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表21一般事件/事故和客戶(hù)投訴及姓理情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表22會(huì)議室使用及耗材統(tǒng)計(jì)月報(bào)表23維修材料統(tǒng)計(jì)

5、月報(bào)表24能耗使用分析月報(bào)表25員工信息月報(bào)表3、承接?xùn)蓑?yàn)方案為規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)要求, 結(jié)合公司實(shí)際，制定本項(xiàng)目工程交接管理方案。3. 1接管必備資料1、竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱(chēng)、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、 面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工日期等；2、設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單 價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等；3、工程項(xiàng)目竣工圖;4、材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的岀廠合格 證、說(shuō)明書(shū)和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào) 試記錄：5、隱蔽工作驗(yàn)收記錄；6、土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng) 力構(gòu)件施

6、工記錄等：7、設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,衛(wèi)生、 電氣、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、攝像監(jiān)控等工程的檢査和 試驗(yàn)記錄；8、建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指 標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；9、工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。10、圖紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；11、關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說(shuō)明；12、有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件：13、所有工程項(xiàng)目通過(guò)國(guó)家部門(mén)驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書(shū)， 如水、電、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理本項(xiàng)目之基本資料，并 需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切

7、實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。3. 2物業(yè)接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定或接受委托取得物業(yè)的 管理權(quán)以后，在正式接管前，針對(duì)主體建筑、附屬設(shè)施、設(shè)備、道路、 綠化、場(chǎng)地等進(jìn)行的綜合驗(yàn)收，接管驗(yàn)收更注重建筑的綜合使用功能 和管理需要，接管驗(yàn)收屬于企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收的過(guò) 程中不僅僅是參與者，而更應(yīng)該是驗(yàn)收的責(zé)任主體，接管驗(yàn)收相比竣 工驗(yàn)收應(yīng)該更全面、更詳細(xì)、更深入，接管驗(yàn)收的完成，標(biāo)志著物業(yè) 正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開(kāi)始履行管理和服務(wù)職能。1、接管驗(yàn)收的目的和作用物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán) 節(jié)，接管驗(yàn)收應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組成聯(lián)合驗(yàn)收小

8、組進(jìn)行，主要目的和作用如下：（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，通過(guò)接管驗(yàn)收和委托接 管合同的簽定，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各方的義 務(wù)和權(quán)利。（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。要2. 1.2.11竣工驗(yàn)收證明書(shū)2. 1. 1.2用地批準(zhǔn)文件通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收，從客觀上能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)企業(yè)和施 工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后物業(yè)管理中的麻煩和開(kāi)支。 同時(shí)接管驗(yàn)收能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足，為業(yè)主的入伙驗(yàn)收 做好準(zhǔn)備，從整體上把握物業(yè)的建筑質(zhì)量、使用功能、管理要求。（3）接管驗(yàn)收是對(duì)前期介入工作的進(jìn)一步強(qiáng)化和補(bǔ)充，在前期 介入的過(guò)程中，物業(yè)管理

9、企業(yè)已經(jīng)對(duì)工程的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工工藝、設(shè) 施配套等方面提出了一系列的建議，對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位尚未實(shí)施的, 物業(yè)管理企業(yè)可借助接管驗(yàn)收要求開(kāi)發(fā)單位徹底全面實(shí)施，同時(shí)通過(guò) 參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，對(duì)前期介入過(guò)程中未發(fā)現(xiàn)的缺陷和漏洞, 一并提請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位整改完善。（4）為日后管理創(chuàng)造條件，通過(guò)接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量 達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量，減少工作返修的 麻煩。另一方而，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件和資料，可以摸清物 業(yè)的性能和特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理 工作，充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化管理優(yōu)勢(shì)。2、接管驗(yàn)收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)接管驗(yàn)收應(yīng)包括資料的交接驗(yàn)收、建筑主體及配套設(shè)施的

10、驗(yàn)收、 各類(lèi)機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收、戶(hù)內(nèi)設(shè)施的驗(yàn)收、鑰匙的驗(yàn)收和接管。2. 1資料的交接驗(yàn)收2. 1.1產(chǎn)權(quán)資料包含以下項(xiàng)目：2. 1.1.1項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2. 1.1.3拆遷資料2. 1.1. 4房屋所有權(quán)證2. 1.1.5 地使用權(quán)證1.1.6有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議1. 1.7房屋分戶(hù)使用清冊(cè)2. 1.1. 8房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)2. 1.2技術(shù)資料包括以下項(xiàng)目：2. 1.2.1竣工圖一一包括總平面布路圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、 電、氣、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布密竣工圖（有隱蔽 管線(xiàn)的全套圖紙）。2. 1.2.2機(jī)電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說(shuō)明、原理圖、 維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門(mén)

11、驗(yàn)收合格證明等。2. 1.2.3地質(zhì)勘察報(bào)告2. 1.2.4工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告2. 1.2.5工程預(yù)決算2. 1.2.6圖紙會(huì)審記錄2. 1.2.7工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理 記錄）2. 1.2.8隱蔽工程驗(yàn)收簽證2. 1. 2. 9沉降觀測(cè)記錄2.1.2.10防雷接地測(cè)試合格證明2.2.4外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于2.1.2.12鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)2. 1.2.13新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書(shū)14水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等 設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)2. 1. 2. 15砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告2.1.2.16供水

12、、供暖、消防、管道煤氣的試壓報(bào)告2. 1.2.17與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門(mén)簽訂的相關(guān) 協(xié)議書(shū)18各類(lèi)機(jī)電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及 維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書(shū)2. 1.2. 19鑰匙清單2. 1.2.20房地產(chǎn)平面圖；2. 1.2.21房屋分間平面圖；2.1.2.22房屋及設(shè)備技術(shù)資料。2. 2建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不 得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。2.2.2鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)范的 規(guī)定值。2.2.3承重墻、填充墻必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。清洗。2. 2. 5各類(lèi)屋面符合工程及驗(yàn)

13、收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無(wú)積水、 無(wú)滲漏，應(yīng)有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口 嚴(yán)密，不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施，公用部位應(yīng)設(shè)置屋 面檢修孔。2. 2. 6地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無(wú)脫皮、裂縫、 起砂現(xiàn)象，整體地面平整。2.2.7樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完 好、色澤均勻、表面平滑。碇樓梯無(wú)裂縫、無(wú)表皮剝落。2.2.8屋面避雷設(shè)施連接牢固，支撐間距符合設(shè)計(jì)規(guī)范，油漆完 好，接地電阻值符合設(shè)計(jì)要求。2.2.9外墻面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)而層剝落，無(wú)明 顯裂縫，無(wú)污漬。10室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窖井（檢査井）設(shè)置、管道坡度、 管徑

14、符合設(shè)計(jì)規(guī)范，管道應(yīng)順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng) 擱落穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。2.2.11化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)岀水 口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不 應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。12明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。13房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路而無(wú)積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路而排水溝應(yīng)有鐵篦等防護(hù)設(shè)施。14樓前樓后應(yīng)設(shè)置足夠的照明設(shè)施。15應(yīng)設(shè)置足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)所。16房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位路須符合規(guī)定。2.2.17通風(fēng)道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物，露天部分應(yīng)設(shè)置有效的防落 雨措施。18園林綠化應(yīng)配備足夠的澆灌設(shè)備、設(shè)

15、施。19運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施應(yīng)達(dá)到功能要求，有足夠的安全防護(hù)措 施。2.2.20施工現(xiàn)場(chǎng)須做到工完、料凈、地清，管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)設(shè) 施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。2. 21停車(chē)場(chǎng)配套設(shè)施齊全，倒車(chē)架、彎道鏡、地鎖設(shè)置合理， 車(chē)位線(xiàn)、行車(chē)指示標(biāo)識(shí)清晰、耐久，限高、限速標(biāo)識(shí)明顯。2. 2. 22群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施, 達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。2.3配套機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收2.3.1供、配電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.1高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正 常，接線(xiàn)端子接線(xiàn)完好，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。自動(dòng)、手動(dòng) 切換正常，繼電保護(hù)功能正常。2. 3. 1.2電表、各類(lèi)開(kāi)關(guān)、各類(lèi)

16、配電箱、供電線(xiàn)路、插座、照明 器具配備合理，二次線(xiàn)路連接符合規(guī)范要求。各類(lèi)計(jì)量表計(jì)安裝位珞 合理，無(wú)重復(fù)計(jì)量和漏計(jì)量現(xiàn)象。1.3電氣線(xiàn)路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo) 線(xiàn)連接必須緊密，鋁導(dǎo)線(xiàn)連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線(xiàn)時(shí), 連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可 靠的接地。每回路導(dǎo)線(xiàn)間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1M歐/kV2. 3. 1.4應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝珞。1.5照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接 觸良好，位蒂正確。2. 3. 1. 6各種避雷裝珞的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值 必須符合要求。2. 3. 1.7

17、發(fā)電機(jī)組啟動(dòng)及運(yùn)行狀況正常，無(wú)雜音，設(shè)備安裝符合 技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，消音處理良好。2.3.2給、排水設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2. 3. 2.1水箱、水池符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)漏水、滲水現(xiàn)象。2. 3. 2. 2水泵運(yùn)行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無(wú)滲、 漏水現(xiàn)象。2. 3. 2. 3給、排水管網(wǎng)外觀整齊，所有閘閥完好，無(wú)滲、漏水現(xiàn) 象，管道外部有防腐涂層，油漆無(wú)破損，標(biāo)識(shí)明顯、規(guī)范。2. 3. 2. 4室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無(wú)雜物堵 塞。2. 3. 2. 5污水處理系統(tǒng)一污水泵（潛水泵）高水位開(kāi)，低水位停， 運(yùn)行平穩(wěn)，重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護(hù)措 施，如設(shè)置喇叭口。

18、2.3.3弱電設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2. 3. 3.1有線(xiàn)電視、公用天線(xiàn)系統(tǒng)符合規(guī)定等級(jí)，接收信號(hào)畫(huà)而 清晰度達(dá)標(biāo)，聲音清楚。2. 3. 3. 2電話(huà)系統(tǒng)分接箱位殆設(shè)置合理，布線(xiàn)規(guī)范，標(biāo)識(shí)明顯、 準(zhǔn)確。2. 3. 3. 3電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線(xiàn)合理，運(yùn)行穩(wěn)定、可靠。2. 3. 3. 4電訊系統(tǒng)信號(hào)對(duì)應(yīng)地點(diǎn)無(wú)誤，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同 要求。2.3.4消防設(shè)施的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2. 3. 4.1消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。4、社區(qū)文化活動(dòng)4.1文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動(dòng)安排社區(qū)活動(dòng)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境、増強(qiáng)業(yè) 住戶(hù)間的鄰里意識(shí)、和睦相處關(guān)系和提高人們生活品位的重要手段， 是實(shí)

19、施物業(yè)管理工作的潤(rùn)滑劑。xx小區(qū)社區(qū)文化的總體目標(biāo)是:建成 安全、舒適、健康、文明的生態(tài)型住宅區(qū)。我們擬定，社區(qū)文化的主 題:第一年為“xx小區(qū)我的家”，第二年為“我們的家園，我們的物 業(yè),您的參與。（一）文明社區(qū)創(chuàng)建工作1、積極參加社區(qū)共建理事會(huì)，充分發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)，為文 明社區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。文明社區(qū)創(chuàng)建工作一般以社區(qū)居委會(huì)為主組織 實(shí)施，管理處要參加共建理事會(huì)的班子，成為文明小區(qū)共建的骨干， 積極發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，做好物業(yè)的五大管理，三大服務(wù)，為文明小區(qū)建 設(shè)打好基礎(chǔ)。2、結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，使文明社區(qū)創(chuàng)建工作落到實(shí)處。在文明社區(qū) 創(chuàng)建工作中，如“環(huán)境整潔優(yōu)美，治安秩序井然”等很多內(nèi)容，實(shí)質(zhì) 上

20、也是物業(yè)管理的日常工作和目標(biāo)，管理處結(jié)合物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo), 做好本職工作，以實(shí)際行動(dòng)配合好文明社區(qū)創(chuàng)建工作，使創(chuàng)建工作的 目標(biāo)落到實(shí)處。3、開(kāi)展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動(dòng)，使創(chuàng)建工作豐富多彩。 新型的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)復(fù)蘇被現(xiàn)代都市人所淡漠的人情味，盡量消除 和減少業(yè)主之間隔閡、戒心、互不往來(lái)，這是文明社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。因此，管理處同社區(qū)居委會(huì)緊密配合，在管理預(yù)算中安排社區(qū)活 動(dòng)經(jīng)費(fèi)，開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，使小區(qū)住戶(hù)團(tuán)結(jié)互助，和睦 相處。4、設(shè)立社區(qū)文化活動(dòng)室，使社區(qū)居民有經(jīng)常開(kāi)展文化活動(dòng)的場(chǎng) 地。業(yè)主服務(wù)中心將與社區(qū)居委會(huì)密切配合，共同策劃、組織小區(qū)開(kāi) 展各類(lèi)文體活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)的精神

21、文明建設(shè)。（二）社區(qū)活動(dòng)的設(shè)想及活動(dòng)計(jì)劃序 號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)想效果時(shí)間備注1棋牌活動(dòng)（比賽）內(nèi)容豐富、層次廣泛長(zhǎng)期文化活動(dòng)室2圖書(shū)閱覽讀書(shū)自修、擴(kuò)大視野長(zhǎng)期文化活動(dòng) 室3紅十字會(huì)救護(hù)網(wǎng)絡(luò)健康保障，社區(qū)必備長(zhǎng)期社區(qū)醫(yī)療 機(jī)構(gòu)聯(lián)辦4社區(qū)體育比賽（拔河等）強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì)5月居委會(huì)聯(lián) 辦5夕陽(yáng)紅老年晨練強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì)長(zhǎng)期居委會(huì)聯(lián) 辦6社區(qū)歌詠比賽文藝活動(dòng)，陶冶情操5. 1 或 7. 1居委會(huì)聯(lián) 辦7釣魚(yú)俱樂(lè)部（會(huì)員制）老少皆宜、修身養(yǎng)性不定期居委會(huì)聯(lián) 辦8少兒暑期消防夏令營(yíng)豐富青少年暑期生活暑期居委會(huì)聯(lián) 辦9少兒暑期游泳培訓(xùn)班豐富青少年暑期生活暑期居委會(huì)聯(lián) 辦10世界環(huán)境日活動(dòng)人人保護(hù)環(huán)境

22、，減少污染六月公司組織11世界無(wú)煙日做新世紀(jì)文明使者五月公司組織12地球日熱愛(ài)地球，保護(hù)環(huán)境六月公司組織序 號(hào)項(xiàng)日名稱(chēng)預(yù)想效果時(shí)間備注13無(wú)償獻(xiàn)血獻(xiàn)愛(ài)心無(wú)償獻(xiàn)血，培養(yǎng)公德心不定期醫(yī)療機(jī)構(gòu) 合辦14禁毒法制教育活動(dòng)普法宣傳，禁止毒害六月派岀所合 辦15消防知識(shí)培訓(xùn)提高安全防范意識(shí)不定期區(qū)消防大 隊(duì)16金秋（國(guó)慶）綜藝活 動(dòng)展現(xiàn)小區(qū)學(xué)苑文化主題中秋前后居委會(huì)合 辦17幫困助殘、擁軍優(yōu)屬獻(xiàn)愛(ài)心長(zhǎng)期公司組織（三）社區(qū)活動(dòng)的制度為了規(guī)范社區(qū)文化行為朝著健康、有序的方向發(fā)展，我們制訂了XX小區(qū)精神文明建設(shè)公約、住宅區(qū)環(huán)境保護(hù)公約等規(guī)定，制 定了比較全面的社區(qū)工作運(yùn)行制度，如社區(qū)文化工作制度、會(huì)所 管理規(guī)定

23、以及籃球場(chǎng)、游泳池、圖書(shū)室等專(zhuān)項(xiàng)管理制度，這些制度 的建立為社區(qū)活動(dòng)的良好運(yùn)作提供了有力的保障。（四）場(chǎng)地安排XX小區(qū)作為“生態(tài)、環(huán)保、智能”的大型住宅區(qū)，社區(qū)文化的 硬件設(shè)施配備也相當(dāng)完善，我們將在業(yè)主服務(wù)中心配備有特長(zhǎng)的人員, 專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的組織和開(kāi)展。4.2支持、配合業(yè)主委員會(huì)及社區(qū)居委會(huì)工作1、積極配合和支持業(yè)主委員會(huì)，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同 履行職權(quán)。如:業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的合法權(quán)益代表人可以制定業(yè)主 公約并監(jiān)督業(yè)主遵守公約；審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度； 檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；物業(yè)公司 應(yīng)當(dāng)接受和積極配合支持。2、根據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例

24、和前期物業(yè)管理服務(wù)合同 規(guī)定的權(quán)利義務(wù)，認(rèn)真做好物業(yè)的五大管理、三大服務(wù)，每年一次向 全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費(fèi) 及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益的 使用情況。經(jīng)常匯報(bào)物業(yè)管理過(guò)程中的問(wèn)題，主動(dòng)爭(zhēng)取業(yè)主委員會(huì)的 支持和監(jiān)督，真正體現(xiàn)業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理公司管理相結(jié)合。3、支持、配合社區(qū)居委會(huì)工作。5、裝修管理方案為了方便管理，有效控制違規(guī)裝修，保障小區(qū)內(nèi)建筑物的承重結(jié) 構(gòu)的安全性和使用壽命，避免因此給廣大業(yè)主造成不必要的損失，我 公司特制定裝修管理方案。（1）管理范圍裝修管理服務(wù)是對(duì)業(yè)主裝修方案、裝修施工過(guò)程中關(guān)于損害或有 可能損害小區(qū)

25、公用設(shè)施設(shè)備、房屋結(jié)構(gòu)及外觀等侵犯小區(qū)業(yè)主公共利 益的行為進(jìn)行的服務(wù)和管理。（2）裝修申請(qǐng)和審批業(yè)主持有效身份證件向物業(yè)公司提出書(shū)面申請(qǐng)，非業(yè)主的住宅使 用人需提供業(yè)主委托裝修書(shū)面證明。業(yè)主在提交裝修申請(qǐng)書(shū)的同時(shí), 還需提供以下資料。所聘裝修公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和資質(zhì)證明的復(fù)印件（需加蓋公 章），業(yè)主自裝除外。裝修設(shè)計(jì)圖紙，內(nèi)容包括平面圖、立而圖、頂面圖、剖面圖、 強(qiáng)電系統(tǒng)圖、電氣平面圖、弱電系統(tǒng)圖、弱電平而圖、給排水平而圖 等符合存檔要求的圖紙。施工進(jìn)度明細(xì)表。裝修施工責(zé)任人的身份證復(fù)印件及聯(lián)絡(luò)方式。我公司在7個(gè)工作日內(nèi)對(duì)裝修方案予以審批，并以書(shū)而形式 通知業(yè)主審核結(jié)果。如果不符合規(guī)定或資料不

26、全，提出修改意見(jiàn)并及 時(shí)通知業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)修改或補(bǔ)充，再重新報(bào)我公司審批。6、審核通過(guò)后，由裝修施工負(fù)責(zé)人與業(yè)主一同到物業(yè)公司辦理 相關(guān)的開(kāi)工手續(xù)，需要辦理的文件有以下幾項(xiàng)。（1）裝修施工承諾書(shū)。（2）裝修管理協(xié)議書(shū)。（3）裝修施工管理服務(wù)在裝修期進(jìn)行時(shí)必須保障公共安全，嚴(yán)格管理裝修使用的易燃、 易爆、有毒、有害等危險(xiǎn)物品及材料，因管理不善而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失、 人員傷害，由裝修單位承擔(dān)責(zé)任并賠償一切損失。由裝修單位白行保管其裝修設(shè)備、用具、建筑材料等，如有損 壞或遺失，由裝修公司自行負(fù)責(zé)。裝修公司必須嚴(yán)格按照審核批準(zhǔn)的項(xiàng)目、內(nèi)容進(jìn)行施工，不得 擅自更改。如果有需變更的項(xiàng)目，必須提前報(bào)物業(yè)公司審核，由

27、物業(yè) 公司出具書(shū)面變更審核通知書(shū)后方可施工。（4）裝修施工時(shí)間規(guī)定裝修施工時(shí)間為每日上午8:30-12:00,下午11:30-20:00,周六、日及法定節(jié)假日正常施工，但不允許從事大聲響工作，且在規(guī)定施工 時(shí)間內(nèi)，必須采用有效措施降低因施工引起的噪音、塵埃等污染，以免給其他業(yè)主帶來(lái)不便。（5）施工人員規(guī)范1.施工人員必須規(guī)范施工，安全第一，嚴(yán)禁高空拋物，禁止在公共場(chǎng)所加工作業(yè)。物業(yè)公司有權(quán)制止任何違規(guī)操作行為，裝修單位需 配合物業(yè)公司的檢查。（2）物業(yè)公司在進(jìn)行竣工檢查時(shí)，只負(fù)責(zé)檢査是否按裝修審批 內(nèi)容施工，是否損害小區(qū)業(yè)主的公共利益，是否有影響房屋主體結(jié)構(gòu) 部分的現(xiàn)象和行為，而不對(duì)裝修工程自

28、身質(zhì)量進(jìn)行檢查。（3）對(duì)于業(yè)主及裝修單位自行改動(dòng)的部分與物業(yè)公司及開(kāi)發(fā)商 無(wú)關(guān)，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)任何責(zé)任。（9）懲罰規(guī)定施工人員或施工單位違反施工規(guī)定或規(guī)范，根據(jù)相應(yīng)的懲治措施 進(jìn)行懲罰，由此造成的一切損失由施工單位負(fù)責(zé)。對(duì)房屋結(jié)構(gòu)造成承 重結(jié)構(gòu)損傷的，對(duì)全體業(yè)主共用系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備造成損害損傷的，經(jīng)査 驗(yàn)核實(shí)后由業(yè)主承擔(dān)一切賠償和法律后果。6、質(zhì)量管理措施6. 1質(zhì)量管理體系根據(jù)我公司“質(zhì)量第一、信譽(yù)為本”的宗旨，我們將成立由富有 經(jīng)驗(yàn)豐富的人員為管理班子的質(zhì)量管理體系，從思想上重視，從組織 上落實(shí)，確保本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作順利進(jìn)行。為了提高服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)操作規(guī)程，我們將認(rèn)真加以改進(jìn)和

29、提高，使我們的服務(wù)工作得到有效的監(jiān)督，使我們的管理工作更加嚴(yán) 格、規(guī)范，同時(shí)我們將對(duì)提出合理化建議的人員給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。 IS09001質(zhì)量管理體系對(duì)總體管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理控制，根據(jù)適用、 適應(yīng)、充實(shí)、完善、提高的原則進(jìn)行改進(jìn)。將主要程序及操作規(guī)程規(guī) 范化、程序化、文件化，確保質(zhì)量管理體系具有可行性、有效性。以客戶(hù)為關(guān)注要點(diǎn)組織依存于業(yè)主。因此，組織應(yīng)當(dāng)理解業(yè)主當(dāng)前和未來(lái)的需求, 滿(mǎn)足業(yè)主要求并爭(zhēng)取超越業(yè)主期望。物業(yè)管理服務(wù)中最根本的要求是 識(shí)別并滿(mǎn)足業(yè)主的需求。在本項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，我公司將關(guān)注客戶(hù) 的要求，積極主動(dòng)進(jìn)行服務(wù)。領(lǐng)導(dǎo)作用領(lǐng)導(dǎo)將本組織的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境統(tǒng)一起來(lái)，并創(chuàng)造使

30、員工 能夠充分參與實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的環(huán)境。我公司將各項(xiàng)管理服務(wù)理念及要求通過(guò)建立質(zhì)量方針和質(zhì)量目 標(biāo)等方式落實(shí)并固定到各項(xiàng)管理服務(wù)程序之中，保證公司所有管理服 務(wù)水平在客戶(hù)有效控制之下。（3）全員參與各級(jí)人員是組織之本。只有全體成員的充分參與，才能使他們的 才干為組織帶來(lái)最大的收益。（4）過(guò)程方法將活動(dòng)和相關(guān)資源作為教程加以識(shí)別、理解和管理，可以更高效 的得到期望的結(jié)果。（5）管理的系統(tǒng)方法將相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程作為系統(tǒng)加以識(shí)別、理解和管理，有助于組織 提高實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有效性和效率。我公司將管理中的所有過(guò)程有效的結(jié) 合起來(lái)，形成一套切實(shí)可行的質(zhì)量管理體系。（6）持續(xù)改進(jìn)持續(xù)改進(jìn)總體業(yè)績(jī)應(yīng)該是組織的一個(gè)永恒

31、的目標(biāo)。我公司將持續(xù) 改進(jìn)作為一個(gè)主要的工作目標(biāo)，對(duì)日常管理服務(wù)及質(zhì)量管理體系，不 斷進(jìn)行改進(jìn)，以保證提供的管理服務(wù)水平與像是情況相適應(yīng)。（7）基于事實(shí)的決策方法對(duì)數(shù)據(jù)和信息的邏輯分析或直覺(jué)判斷是有效決策的基礎(chǔ)。（8）互利的供方關(guān)系我公司根據(jù)專(zhuān)業(yè)化分工原理，充分利用社會(huì)資源，一方面能有效的提高管理服務(wù)質(zhì)量，另一方面也能有效的節(jié)約社會(huì)資源。6. 2質(zhì)量管理工作流程（1）管理工作流程圖工作情況反饋安排工作監(jiān)管、指導(dǎo)考核VV11綜房屋管共用汶備公共保接綠特合理與維設(shè)施運(yùn)秩序潔待化約展行、維修、維護(hù)服服服服理服務(wù)保養(yǎng)服務(wù)服務(wù)務(wù)務(wù)務(wù)務(wù)互相協(xié)調(diào)完成計(jì)劃與目標(biāo)（2）管理工作控制方式目標(biāo)責(zé)任管理體系目標(biāo)責(zé)任管

32、理體系說(shuō)明：由我公司總經(jīng)理與各部門(mén)簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)；目標(biāo)體系包括：安全目標(biāo)、管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；目標(biāo)責(zé)任書(shū)明確公司與部門(mén)雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；由物業(yè)公司 制定完成目標(biāo)的具體實(shí)施措施和分解目標(biāo)到各部門(mén)、各工作崗位；公司各部門(mén)進(jìn)行月度質(zhì)量考核、半年度、年度綜合考核；依據(jù)考核結(jié)果，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰規(guī)定。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系管理處質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保秩潔序工維作護(hù)質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1部門(mén)基礎(chǔ)管 理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)各作業(yè)規(guī)程崗位工 作標(biāo)準(zhǔn)員工考 核標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系說(shuō)明：本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系按照全國(guó)物業(yè)管理示范區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化、細(xì)化 而產(chǎn)生；各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括基礎(chǔ)管理與專(zhuān)業(yè)管理的內(nèi)容，其特點(diǎn) 是系統(tǒng)化、具體化，便于檢驗(yàn)和

33、操作；各質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)重在過(guò)程管理，結(jié)合了 IS09001標(biāo)準(zhǔn)體系的原理與 相關(guān)內(nèi)容；各系列質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)用于日常管理和月度、季度、年度質(zhì)量檢查、 考核。6. 3質(zhì)量管理制度為加強(qiáng)和規(guī)范公司質(zhì)量管理，不斷提高各項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量，給顧客 提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)，提升公司品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)公司的總 體發(fā)展戰(zhàn)略，特制定本公司質(zhì)量管理制度。6. 3.1公司質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)建立公司質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)，公司總部、各職能部門(mén)、及管理處必須 設(shè)立公司質(zhì)量管理員，具體負(fù)責(zé)本部門(mén)的公司質(zhì)量管理工作，協(xié)助質(zhì) 量管理部落實(shí)各項(xiàng)質(zhì)量管理工作，接受質(zhì)量管理部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督, 以加強(qiáng)公司各職能部門(mén)、分公司及項(xiàng)目管理處質(zhì)量管理工作。公司質(zhì)量管理員

34、的職責(zé)與權(quán)限：（1）負(fù)責(zé)本部門(mén)的公司質(zhì)量管理工作，對(duì)本部門(mén)的質(zhì)量活動(dòng)進(jìn) 行日常監(jiān)督、檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格及時(shí)開(kāi)岀不合格報(bào)告予以糾正：（2）負(fù)責(zé)IS09001： 2000質(zhì)量體系文件在本部門(mén)的貫徹落實(shí)， 并對(duì)日常工作檢査中發(fā)現(xiàn)的不適用的質(zhì)量體系文件向公司質(zhì)量管理 部提出修改、改進(jìn)建議：（3）對(duì)本部門(mén)質(zhì)量目標(biāo)完成情況進(jìn)行月、年統(tǒng)計(jì)、分析并上報(bào) 公司質(zhì)量管理部或分公司：（4）負(fù)責(zé)在本部門(mén)跟蹤落實(shí)內(nèi)部審核不合格項(xiàng)及公司質(zhì)量管理 部開(kāi)出不合格報(bào)告的整改情況；（5）定期參加由公司質(zhì)量管理部召開(kāi)的質(zhì)量工作座談會(huì)；（6）負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)及反饋公司質(zhì)量管理部安排工作在本部門(mén)的執(zhí)行情況:（7）掌握物業(yè)管理的各項(xiàng)政策、

35、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，制定本部門(mén)IS09001：2000質(zhì)量體系文件年度培訓(xùn)工作，并按計(jì)劃實(shí)施：（8）接受公司質(zhì)量管理部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督；（9）質(zhì)量監(jiān)督員的設(shè)立和更換必須經(jīng)公司質(zhì)量管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。6. 3. 2書(shū)面與會(huì)議相結(jié)合的匯報(bào)機(jī)制建立書(shū)面與會(huì)議相結(jié)合的匯報(bào)機(jī)制：（1）每月書(shū)面工作匯報(bào)1）上月工作完成情況匯報(bào)2）下月工作計(jì)劃匯報(bào)3）財(cái)務(wù)收支情況匯報(bào)4）各部門(mén)人員情況匯報(bào)5）園區(qū)水電計(jì)量、能耗情況匯總6）重大事項(xiàng)匯報(bào)7）其它管理工作的匯報(bào)（2）季度工作會(huì)議1）管理處牽頭、與業(yè)主每季度不得少于至少一次工作報(bào)告會(huì)議2）由物業(yè)公司匯報(bào)上階段物業(yè)管理工作情況、未完成項(xiàng)情況說(shuō) 明。3）提岀物業(yè)下階段工作計(jì)劃4）

36、業(yè)主聽(tīng)取物業(yè)公司上階段工作匯報(bào)并作下階段工作指示。6. 3. 3雙層質(zhì)量監(jiān)督制度建立業(yè)主與物業(yè)公司內(nèi)部雙層質(zhì)暈監(jiān)督制度，即建立業(yè)主對(duì)管理 處的質(zhì)量監(jiān)督制度和物業(yè)公司內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督制度。（一）業(yè)主對(duì)物業(yè)管理處的質(zhì)量監(jiān)督制度（1）業(yè)主定期質(zhì)量考核1）考核組織和時(shí)間定期質(zhì)量監(jiān)督考核由業(yè)主成立考核小組進(jìn)行，每季度一次，具體 時(shí)間和行程安排由業(yè)主質(zhì)量管理部確定，管理處接受考核小組監(jiān)督考 核。2）考核范圍、內(nèi)容和方式業(yè)主定期質(zhì)量考核范圍包括所在管理處所有管轄區(qū)域。3）考核采取突擊考核方式考核前不通知被考核管理處，參加考核人員必須對(duì)考核時(shí)間及行 程安排進(jìn)行保密。4）考核要求考核小組遵循公開(kāi)、公平、公正的基本原

37、則，認(rèn)真開(kāi)展檢查考核 工作，不弄虛作假、敷衍了事，考核小組必須嚴(yán)格按照物業(yè)管理考 核評(píng)分表進(jìn)行評(píng)分，計(jì)考核人平均分為管理處考核得分；無(wú)特殊原 因，被考核項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)人必須全程陪同考核小組進(jìn)行考核，記錄 考核小組提出的問(wèn)題和建議，及時(shí)進(jìn)行整改。5）考核結(jié)果考核結(jié)果由業(yè)主質(zhì)量管理部予以書(shū)面通報(bào)，對(duì)于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題由業(yè)主 質(zhì)量管理部發(fā)出整改通知，管理處在收到整改通知之日起一個(gè)星期內(nèi) 督促責(zé)任部門(mén)完成整改，并將整改情況報(bào)送業(yè)主質(zhì)量管理部門(mén)，業(yè)主 質(zhì)量管理部進(jìn)行復(fù)檢。經(jīng)復(fù)檢，發(fā)現(xiàn)整改工作未完成的，由業(yè)主質(zhì)量 管理部再次發(fā)出整改通知，并在全公司范圍內(nèi)進(jìn)行通報(bào)，同時(shí)在下次 考核中給予扣分。6）獎(jiǎng)懲制度管理處考核

38、結(jié)果與管理處當(dāng)月績(jī)效掛鉤。考核得分在95分（含 95分）以上的為優(yōu)，給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)；考核得分高于85分（含85分） 但低于95分（不含95分）的為合格，不予獎(jiǎng)勵(lì)；考核得分在75分（不含75分）以下的為不合格，給予一定處罰（2）不定期質(zhì)量監(jiān)督檢查：不定期質(zhì)量監(jiān)督檢査由業(yè)主質(zhì)量管 理部根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行安排，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由質(zhì)量管理部開(kāi)岀 不合格報(bào)告，管理處必須在質(zhì)量管理部規(guī)定的時(shí)間內(nèi)予以整改糾正, 并將整改情況書(shū)面反饋業(yè)主質(zhì)量管理部。（二）物業(yè)公司內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督制度（1）物業(yè)公司定期質(zhì)量考核1）考核組織和時(shí)間物業(yè)公司定期質(zhì)量考核由公司組織人員成立考核小組進(jìn)行，每月 考核一次，考核小組組長(zhǎng)由公司總經(jīng)

39、理?yè)?dān)任，具體時(shí)間和行程安排由 公司總經(jīng)理確定。2）考核范圍、內(nèi)容和方式公司定期質(zhì)量考核范圍為公司管轄項(xiàng)目管理處：考核內(nèi)容及具體 考核標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)物業(yè)管理考核評(píng)分表；考核采取突擊考核方式，考 核前不通知被考核管理處。3）考核要求考核小組遵循公開(kāi)、公平、公正的基本原則，認(rèn)真開(kāi)展檢查考核 工作，不弄虛作假、敷衍了事?？己诵〗M必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 評(píng)分，計(jì)考核人平均分為管理處考核得分。無(wú)特殊原因，被考核管理 處負(fù)責(zé)人必須全程陪同考核小組進(jìn)行考核，記錄考核小組提岀的問(wèn)題 和建議，及時(shí)進(jìn)行整改。4）考核結(jié)果考核結(jié)果由公司予以?xún)?nèi)部通報(bào)，對(duì)于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題由公司發(fā)出整改通 知，各管理處必須在收到整改通知之日起一個(gè)星

40、期內(nèi)完成整改，由公 司進(jìn)行復(fù)檢，并填寫(xiě)不合格報(bào)告表。經(jīng)復(fù)檢，發(fā)現(xiàn)整改工作未完 成的，由分公司再次發(fā)出整改通知，并在公司范圍內(nèi)進(jìn)行通報(bào)，同時(shí) 在下次考核中給予扣分。公司應(yīng)將考核結(jié)果物業(yè)管理考核評(píng)分表 于下月5日前報(bào)送公司質(zhì)量管理部及人力資源部，并將不合格報(bào)告 表報(bào)送質(zhì)量管理部，同時(shí)保存考核資料，接受質(zhì)量管理部及人力資 源部的監(jiān)督和檢查。5）獎(jiǎng)懲制度管理處考核結(jié)果與管理處當(dāng)月績(jī)效掛鉤?？己说梅衷?5分（含 95分）以上的為優(yōu)，給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)：考核得分高于85分（含85分） 但低于95分（不含95分）的為合格，不予獎(jiǎng)勵(lì)；考核得分在75分 （不含75分）以下的為不合格，給予一定處罰。（2）不定期質(zhì)量監(jiān)督

41、檢査不定期質(zhì)量監(jiān)督檢查由總公司根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行安排，對(duì)檢查發(fā) 現(xiàn)的問(wèn)題，由公司開(kāi)出不合格報(bào)告，管理處必須在公司規(guī)定的時(shí)間內(nèi) 予以整改糾正，并將整改情況書(shū)面反饋公司。7、需招標(biāo)方配合的建議為配合本項(xiàng)目服務(wù)計(jì)劃所進(jìn)行地各階段工作，若我單位有幸中標(biāo), 在我方努力工作地同時(shí)，需要即招標(biāo)人的大力支持和配合，其中包括：（1）組織宣傳監(jiān)督工作我公司需招標(biāo)方配合做好物業(yè)服務(wù)宣傳監(jiān)督工作，宣傳業(yè)主人員 遵守有關(guān)管理規(guī)定，配合搞好物業(yè)服務(wù)工作。（2）配套資金地落實(shí)使用工作招標(biāo)人按合同規(guī)定時(shí)間，足額支付該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)費(fèi)。（3）移交期間地協(xié)調(diào)工作移交轄區(qū)內(nèi)水電、設(shè)備等設(shè)施在交給我方進(jìn)行維修、維護(hù)和管理 前，招

42、標(biāo)方配合接管單位按標(biāo)準(zhǔn)裝配進(jìn)行全而檢査，發(fā)現(xiàn)不合格的， 招標(biāo)方應(yīng)督促交接單位及時(shí)更換。（4）招標(biāo)方應(yīng)提供有關(guān)本項(xiàng)目的相關(guān)圖紙，以便我公司在服務(wù) 工作的時(shí)候布置更為詳細(xì)、安全的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃。二、便民服務(wù)項(xiàng)目1、有償服務(wù)項(xiàng)目類(lèi)別編號(hào)服務(wù)項(xiàng)目01安裝燈具02安裝用電明線(xiàn)03換鎮(zhèn)流器01拆換燈管05拆換入戶(hù)電源線(xiàn)06拆換插座07拆換開(kāi)關(guān)08貼瓷磚09貼地磚10安裝坐便器11安裝洗菜盆、洗臉盆12換門(mén)鎖13換水龍頭14換門(mén)窗玻璃（工時(shí)費(fèi)）15電腦維修16油漆、木工17掛畫(huà)、鏡框18戶(hù)內(nèi)線(xiàn)路排查家電安裝維修服務(wù)類(lèi)別編號(hào)服務(wù)項(xiàng)目19上、下水滲、漏水修理20修理、更換門(mén)鎖21修理照明燈具22維修、更換水、

43、電表23閥門(mén)及軟管更換、修理24安裝五金件25水電安裝家政服務(wù)26清潔玻璃27地板打蠟28疏通排污管29委托房屋出租30計(jì)時(shí)家政服務(wù)31定點(diǎn)家政服務(wù)（2小時(shí)以?xún)?nèi)含2小時(shí)）32定點(diǎn)家政服務(wù)（2小以上）33疏通地漏、廁所管道34掛窗簾、掛飾35裝修開(kāi)荒清潔商務(wù)服務(wù)36打字37復(fù)印38禮品速遞類(lèi)別編號(hào)服務(wù)項(xiàng)目39收發(fā)傳真40羽毛球場(chǎng)地出租41會(huì)議室等商務(wù)場(chǎng)地出租42汽車(chē)代駕綠化服務(wù)43割、除草44殺蟲(chóng)45修枝46盆景養(yǎng)護(hù)47定點(diǎn)綠化養(yǎng)護(hù)（每月兩次全套）2、無(wú)償服務(wù)方案為了提高管理區(qū)服務(wù)質(zhì)量，給廣大業(yè)主提供生活上的方便，我公司根據(jù)木項(xiàng)目的特點(diǎn)，為業(yè)主提供以下無(wú)償服務(wù)：類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容家政服務(wù)01代訂牛

44、奶02代介紹保姆03代請(qǐng)家教01居室裝修咨詢(xún)禮儀服務(wù)05代聯(lián)系舉辦婚喜慶典06代聯(lián)系攝影、攝像07代聯(lián)系鮮花、禮品維修服務(wù)08檢查、更換樓道等（不含材料）09檢查、維修小家電（不含材料）10小型修理工具借用商務(wù)服務(wù)11代租汽車(chē)12代寄代領(lǐng)郵件13代訂報(bào)刊、雜志其他服務(wù)14臨時(shí)保管小物件15提供棋牌及活動(dòng)場(chǎng)所16提供圖書(shū)閱覽及場(chǎng)所17組織各種健康醫(yī)療咨詢(xún)講座18建立老年活動(dòng)組織，開(kāi)辦老年課堂類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容19提供退休人員政策咨詢(xún)20提供法律咨詢(xún)、調(diào)解服務(wù)21為管理區(qū)居民辦理老年優(yōu)待證22代聯(lián)系介紹室內(nèi)維修等日常雜活三、業(yè)主、使用人房，1、業(yè)主、使用人房屋維修的措施白天由管理處受理報(bào)修，夜間由保

45、安室受理報(bào)修，維修人員值班 到晚上& 00 （夏季延長(zhǎng)到晚上10： 00）,維修單寫(xiě)明報(bào)修內(nèi)容和維 修人員、維修時(shí)間、維修情況，維修完畢由住戶(hù)驗(yàn)收簽字確認(rèn)，小區(qū) 公布值班電話(huà)。同時(shí)，實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制”，即第一個(gè)被業(yè)主問(wèn)到或 接待的管理人員必須作為責(zé)任人負(fù)責(zé)解答、辦理或協(xié)調(diào)處理、落實(shí)業(yè) 主要解決的問(wèn)題。（1）凡遇業(yè)主、使用人到物業(yè)管理處反映需維修項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)場(chǎng) 填寫(xiě)維修單，并隨業(yè)主去現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)需維修項(xiàng)目。（2）維修單即時(shí)送交工程維修部。屋而維修當(dāng)天到現(xiàn)場(chǎng)查看， 與住戶(hù)約定時(shí)間維修：急修15分鐘（夜間1小時(shí)）內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，不能 立即解決的采取臨時(shí)措施；釆取小修不過(guò)夜的原則。（3）維修完畢，由業(yè)主進(jìn)行檢査，

46、認(rèn)為合格后簽字為準(zhǔn)，三日 內(nèi)，管理處派人復(fù)査或電話(huà)回訪(fǎng)，并作岀記錄，對(duì)于程度嚴(yán)重者，派 專(zhuān)人定期上門(mén)查詢(xún)。（4）管理處員工都要熱情接待來(lái)訪(fǎng)人員，可以當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題 應(yīng)當(dāng)場(chǎng)解塊。如確有人手缺少等困難，也要解釋清楚，不冷言相對(duì)或 置之不理。（5）維修過(guò)程中，管理處員工不得接受業(yè)主的饋贈(zèng)，保質(zhì)保量 盡快完成報(bào)修內(nèi)容。（6）遇有維修任務(wù)，公司任何員工一經(jīng)指派，不得以任何理由推諉，按時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。（7）對(duì)于任何違反制度的行為，業(yè)主均可向公司進(jìn)行投訴，公 司將對(duì)違紀(jì)行為嚴(yán)厲查處。2、依法管理裝修和違章搭建措施（1）在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，與業(yè)主簽署前期物業(yè)管 理服務(wù)協(xié)議和訂立業(yè)主臨時(shí)公約，為物業(yè)管理行為的法

47、制化、 規(guī)范化奠定基礎(chǔ)。（2）把好入住辦理時(shí)宣傳交底關(guān)。辦理住戶(hù)入住手續(xù)時(shí)，發(fā)給 業(yè)主住戶(hù)手冊(cè)，手冊(cè)中包含小區(qū)管理?xiàng)l例、業(yè)主守則、裝 修指南、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、十堰市城市房屋使用安全管理 條例、建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法、住宅室內(nèi)裝飾裝修 管理辦法等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì) 等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責(zé)任，并加強(qiáng)口頭宣傳。（3）把好裝修申請(qǐng)審核關(guān)。嚴(yán)格審核裝修申請(qǐng)，對(duì)于不符合規(guī) 定的內(nèi)容不予同意，裝修審核工程不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂 建對(duì)于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相關(guān)鄰里關(guān)系的害處，而且 還要從業(yè)主切身利益出發(fā)，提出合理化建議。（4）把好檢查落實(shí)關(guān)。加

48、強(qiáng)巡查，切實(shí)執(zhí)行建設(shè)部住宅室內(nèi) 裝飾裝修管理辦法和十堰市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例的規(guī)定， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結(jié)構(gòu)、私搭亂建、破壞房屋外立 而美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。1）嚴(yán)格裝修檢査、巡視。加強(qiáng)管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主 的裝修進(jìn)度，工程維修部每天到施工現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)了解施工情況，以防止 亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，阻止亂倒香 蕉水、油漆、木屑刨花等行為，避免火險(xiǎn)險(xiǎn)情的發(fā)生。2）加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理。管理處與裝修企業(yè)簽訂房屋裝修 責(zé)任協(xié)議，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。3）對(duì)違章裝修、野蠻裝修損壞共有部位共用設(shè)施，除賠償或恢 復(fù)原狀外，必要時(shí)提交政府相關(guān)部

49、門(mén)追究和處理。4）對(duì)裝修重要事項(xiàng)的重點(diǎn)規(guī)定：物品搬運(yùn)：業(yè)主承擔(dān)其所有聘請(qǐng)的搬運(yùn)工人在運(yùn)送物品過(guò)程中 對(duì)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備破壞的賠償責(zé)任。裝修材料使用樓梯走廊進(jìn)行 搬運(yùn)時(shí)應(yīng)避免損壞樓梯踏步、扶手、窗臺(tái)、燈具、開(kāi)關(guān)及墻面等。禁止損壞房屋結(jié)構(gòu)（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主 體結(jié)構(gòu)部件，開(kāi)挖洞等）、公共設(shè)施（如損壞、擅自改變公共給排水 管線(xiàn)、照明燈具、電力管線(xiàn)及弱電系統(tǒng)等）、改變或影響房屋結(jié)構(gòu)、 外觀、性質(zhì)、設(shè)計(jì)用途、功能布局等，侵占公共空間、在房屋頂而上 擅自加層建房或搭棚。電器線(xiàn)路必須從預(yù)留孔中通過(guò)，不可在框架梁 上、樓面結(jié)構(gòu)層上穿洞、開(kāi)槽安裝各類(lèi)管道。公共管道不可擅自改道、 搭接，不可將

50、衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查 孔。不可封閉或暗設(shè)燃?xì)夤艿?，拆改須由燃?xì)夤具M(jìn)行。不可附加建 造洗手間、沐浴房之類(lèi)的設(shè)施。不可擅自改變與其他業(yè)主相聯(lián)共用的 電器、電話(huà)、有線(xiàn)電視等插座和給排水管道。業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不 可破壞或隨意在樓宇外墻開(kāi)孔、改變色彩。需在外墻增開(kāi)孔的，須報(bào) 管理處并經(jīng)書(shū)面同意后，在統(tǒng)一規(guī)定的部位方可用金鋼鉆開(kāi)孔機(jī)開(kāi)孔?？照{(diào)安裝：分體式空調(diào)室外機(jī)組管理處制定統(tǒng)一安放位置，空 調(diào)排出的冷凝水接入統(tǒng)一的排水管中O多層住宅晾衣架須按照管理處確定的統(tǒng)一式樣、規(guī)格、材質(zhì)、 顏色安裝，不可安裝花架。提倡不裝防盜網(wǎng)。若要安裝，須在內(nèi)窗臺(tái)

51、安裝(按管理處確定 的材質(zhì)、顏色和式樣)；敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)不可安裝防盜網(wǎng)。3、外觀管理措施外觀管理措施結(jié)合制止私搭亂建等裝修管理措施一起進(jìn)行， 以制止各種不合規(guī)定或未經(jīng)批準(zhǔn)在外墻上附加設(shè)施以及隨意在外墻 上開(kāi)門(mén)開(kāi)窗挖洞、破壞外墻或改變外墻色彩等行為。將外觀管理具體內(nèi)容在住戶(hù)裝修指南中，給予明確， 在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或業(yè)主臨時(shí)公約中也作出約定，同 時(shí)管理處事先制定對(duì)于外立面的一些統(tǒng)一管理方案，如空調(diào)外機(jī)的放 置辦法、店鋪招牌的設(shè)置辦法等。工程維修人員每天一次對(duì)小區(qū)外觀進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)并配合有關(guān)單位釆取措施盡快解決。四、建筑垃圾的處理措施1、住戶(hù)裝修房屋時(shí)，首先要到小區(qū)物業(yè)管理處二樓辦

52、理裝修手 續(xù)，并交裝修押金2000元整。裝修完經(jīng)物業(yè)公司人員檢查確認(rèn)。三 個(gè)月后退回裝修押金。如發(fā)現(xiàn)住戶(hù)在裝修期間，不自行清運(yùn)裝修垃圾 或其他違規(guī)情況，裝修押金將不予退還。2、自行清理裝修垃圾、建筑垃圾、廢舊家具等垃圾的，限3日 內(nèi)清理完畢。垃圾清運(yùn)完畢，應(yīng)立即將堆放地清掃干凈。如無(wú)法自行 清運(yùn)的，可委托小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系車(chē)輛清運(yùn)，所產(chǎn)生的運(yùn)費(fèi)由業(yè)主 承擔(dān)（費(fèi)用根據(jù)當(dāng)時(shí)社會(huì)物價(jià)水平收取，因業(yè)主產(chǎn)生的廢舊家具等物 品，物業(yè)管理處根據(jù)物品的多少，收取一定的費(fèi)用，由物業(yè)辦統(tǒng)一清 運(yùn)）3、嚴(yán)禁從樓上向下亂扔垃圾、禁止在樓道堆放、向下水道拋灑 裝修垃圾。4、業(yè)主在裝修過(guò)程中垃圾要袋裝化，要在指定地方堆放

53、。小區(qū) 道路以及其他公共地方不得加工、堆放材料。在運(yùn)送材料的過(guò)程中要 保持小區(qū)設(shè)施完整，保持公用地面、墻而完好整潔；不得損壞公用設(shè) 備。如有損壞，照價(jià)賠償。5、禁1：隨地大小便，隨地吐痰；不得在小區(qū)公共場(chǎng)所亂貼廣告、 標(biāo)語(yǔ)、亂豎標(biāo)牌及亂涂亂畫(huà)。6、禁止違規(guī)裝修。裝修期間不得改變?cè)课萁Y(jié)構(gòu)，影響房屋質(zhì)五、安全防范措施1、車(chē)輛行駛、停放及場(chǎng)所管理（1）道路交通管理方案1）小區(qū)出入口及行車(chē)主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志, 指明行車(chē)方向：道路轉(zhuǎn)彎處及大門(mén)口設(shè)置交通禁令、禁示、禁鳴、限 速等標(biāo)志，確保道路車(chē)輛行駛惕通、安全。2）行車(chē)道路兩邊側(cè)石油漆黃色標(biāo)志，表示禁止停車(chē)：油漆黑黃 相間（30cm間

54、距）標(biāo)志，表示允許臨時(shí)停車(chē)，確保管理區(qū)域內(nèi)無(wú)違規(guī) 停車(chē)現(xiàn)象，道路路面應(yīng)保持整潔、無(wú)損、通暢。3）小區(qū)支道及會(huì)所外場(chǎng)上允許停車(chē)的位置，用白色油漆標(biāo)志停 車(chē)位及編號(hào)，標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰、醒目、完整。4）對(duì)進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車(chē)輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車(chē)輛按規(guī) 定車(chē)位停車(chē)。5）小區(qū)行車(chē)道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志，警示車(chē)輛減速緩行。（2）停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）管理方案1）在停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）地面用白色油漆劃出車(chē)輛行駛指引標(biāo)志、車(chē) 位標(biāo)志及編號(hào)。2）合理規(guī)劃地下停車(chē)場(chǎng)的使用管理，防止亂停、亂放。同時(shí)， 建立完善的管理制度，確保xx小區(qū)文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動(dòng)環(huán) 境。3）對(duì)駛?cè)胲?chē)庫(kù)的車(chē)輛，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有 專(zhuān)

55、人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車(chē)輛停放規(guī)范、整齊，分類(lèi)科 學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止 亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。4）完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊 密配合，保證無(wú)控制盲點(diǎn)。5）貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車(chē)場(chǎng)的岀入口控制， 建立車(chē)輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車(chē)場(chǎng)防止無(wú)關(guān) 人員進(jìn)入和逗留。6）關(guān)注己停車(chē)輛，査看有無(wú)損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān) 記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。7）遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開(kāi)展配合計(jì)劃，事先 做好預(yù)留車(chē)位及場(chǎng)地檢査工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說(shuō)及 解

56、釋工作。8）在停車(chē)庫(kù)的進(jìn)出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收 費(fèi)標(biāo)志O9）停車(chē)庫(kù)的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。10）保持停車(chē)庫(kù)環(huán)境整潔、無(wú)滲漏水、地面平整，無(wú)積水。（3）機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理方案1）地下車(chē)庫(kù)只為業(yè)戶(hù)提供長(zhǎng)期停車(chē)服務(wù)（特殊情況需臨時(shí)停車(chē)， 應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車(chē)）。2）輔助、引導(dǎo)車(chē)主安全停車(chē)，提醒車(chē)主勿將貴重物品遺忘在車(chē) 內(nèi)，勿忘關(guān)閉車(chē)窗車(chē)門(mén)。并檢查車(chē)輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況 應(yīng)立即提示車(chē)主，同時(shí)向管理處報(bào)告。3）小區(qū)地面可提供臨時(shí)停車(chē)服務(wù)的地段，執(zhí)行限額發(fā)證制度， 先到先停，停滿(mǎn)為止，并確保己辦證車(chē)輛的停車(chē)。（4）非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理方案為進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的非

57、機(jī)動(dòng)車(chē)輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù) 不準(zhǔn)許小區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)亂停、亂放。2、日常治安管理（1）治安工作的主要任務(wù)1）門(mén)衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門(mén)口秩序，疏導(dǎo)交通車(chē)輛，咨 詢(xún)指引樓內(nèi)方位及提送行李等，同時(shí)注意識(shí)別和防范進(jìn)出人員中的犯 罪分子，防止各類(lèi)案件的發(fā)生。2）安全巡檢。不論節(jié)假日和任何天氣情況，采用24h全天侯的工 作制，定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)物業(yè)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢査，發(fā)現(xiàn)不安 全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。3）停車(chē)場(chǎng)管理?！岸Y儀優(yōu)先，服務(wù)至上”是我公司管理服務(wù)好車(chē) 輛的法寶。疏導(dǎo)車(chē)輛進(jìn)岀，指揮車(chē)輛停放，檢查車(chē)輛外觀狀況，進(jìn)行 停車(chē)場(chǎng)消防和安全管理。4）治安協(xié)助。防止治安事件，對(duì)物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、

58、破 壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。5）消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專(zhuān)職消防 人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。6）與其他部門(mén)搞好配合工作。（2）相應(yīng)的治安防范措施1）合理安排治安崗智能監(jiān)控中心及大門(mén)二班倒24小時(shí)值班巡邏崗二班倒24小時(shí)巡邏秩序隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。2）加強(qiáng)門(mén)崗的監(jiān)控力度人員出區(qū)控制圖詢(xún)問(wèn)后,登記詢(xún)問(wèn)后、登記進(jìn)入小區(qū)人流出區(qū)控制圖門(mén)崗值勤;所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)I檢查證件(岀入證)無(wú)異常物流出區(qū)控制圖執(zhí)業(yè)主證明版服務(wù)中心開(kāi)的放行條I組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì)快速應(yīng)急分隊(duì)直屬服務(wù)中心管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，

59、基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān) 察、機(jī)動(dòng)。（4）實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理問(wèn)題, 巡邏人員采用徙步巡邏方式。（5）加強(qiáng)區(qū)域定時(shí)巡邏為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制，保證巡邏到位，在各個(gè)樓層、區(qū)域地 方設(shè)置巡邏簽到箱或簽到站，避免人為巡邏不到位而發(fā)生問(wèn)題的現(xiàn)象。（6）治安狀況統(tǒng)計(jì)對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問(wèn)題，找出 原因，制定相應(yīng)的措施。3、噪聲管控措施（1）當(dāng)接到噪音污染報(bào)告或發(fā)現(xiàn)噪音污染源后，立即到達(dá)現(xiàn) 場(chǎng)予以勸阻；（2）若噪音污染源來(lái)自施工、裝修等，立即與施工單位、裝 飾裝修單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系溝通，勸其采取降噪措施，減少噪音污染 影

60、響至最低程度；若屢勸不止，采取停工、清場(chǎng)等措施，并做好 記錄：（3）若噪音污染源來(lái)自機(jī)器設(shè)備運(yùn)行等，立即與設(shè)備運(yùn)行部 門(mén)負(fù)責(zé)人溝通，采取限期設(shè)備改造、增加減震降噪等措施，減少 噪音污染影響至最低程度，跟進(jìn)整改進(jìn)度，并與舉報(bào)者保持聯(lián)系 溝通，盡力得到舉報(bào)者理解；（4）若噪音污染源來(lái)自人為（如音響聲大、家庭聚會(huì)等），立 即禮貌協(xié)商，減少噪音污染影響至最低程度；若屢勸不止，可經(jīng) 舉報(bào)人授權(quán)，報(bào)警處理；（5）若噪音污染源來(lái)自外部，可向轄區(qū)派出所、城管部門(mén)、 環(huán)保部門(mén)、直至市政府投訴，尋求解決；（6）對(duì)舉報(bào)者進(jìn)行安撫、解釋?zhuān)@其理解、配合至噪音污染 源消除。六、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及做好宣傳工作的措