物業(yè)管理法規(guī)及常識(shí)的課件

1、1物業(yè)管理法規(guī)及基礎(chǔ)知識(shí) 2 法律（規(guī)章）本身不是什么好東西，只是因?yàn)槿诵缘牟煌晟?，所以制定出?lái)約束人的不良行為。當(dāng)你按常規(guī)出牌時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)法律（規(guī)章）是善良的；當(dāng)你不按常規(guī)出牌時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)法律（規(guī)章）是邪惡的?！菊n前小品】3為什么要學(xué)習(xí)法律法規(guī)呢？4要內(nèi)容物業(yè)管理?xiàng)l例及關(guān)聯(lián)法規(guī)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)用案例分析工作中常見案列分析主5物業(yè)管理?xiàng)l例1、2003年6月8日，經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并公布物業(yè)管理?xiàng)l例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)），自2003年9月1日起施行。2、2007年8月26日，國(guó)務(wù)院做出關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定（詳見中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)），自200

2、7年10月1日起施行。3、物業(yè)管理?xiàng)l例共七章七十條，由總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 、前期物業(yè)管理 、物業(yè)管理服務(wù) 、物業(yè)的使用與維護(hù) 、法律責(zé)任、附責(zé)共七部分組成。6物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)綜合- 中華人民共和國(guó)民法通則（1986年4月12日) 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó) 民法通則若干問(wèn)題的意見(試行)(1988年4月2日） 中華人民共和國(guó)物權(quán)法(2007年3月16日) 中華人民共和國(guó)合同法(1999年3月15日) 中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法（2014年1月1日）7物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)-中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法（1989年12月26日)業(yè)主大會(huì)規(guī)程(2003年6月2

3、6日)業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本) (2004年9月6日）建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知(1997年8月29日) 8物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)前期物業(yè)管理-前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)(2004年9月6日)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法（1999年8月30日) 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(2003年6月26日) 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1991年2月4日) 中華人民共和國(guó)建筑法(1997年11月1日) 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（2000年1月30日) 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法(2000年6月30日) 9物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)物業(yè)管理服務(wù)-物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007年11月26日)

4、建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問(wèn)題的通知(2004年5月18日)物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 (2005年11月16日）物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法 (2005年11月16日)物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法 (2005年11月16日)建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試工作有關(guān)事項(xiàng)的通知(2006年8月16日)關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問(wèn)題的通知(2006年5月16日)物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日) 10物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)- 中華人民共和國(guó)價(jià)格法(節(jié)錄) (1997年12月29日) 中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法(節(jié)錄)(1993年10月31日)

5、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 (2003年11月13日) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 (2004年7月19日) 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行) (2007年9月10日) 機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法 (2000年7月14日) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān) 營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(1998年12月15日) 11物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)物業(yè)的使用維護(hù)- 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(節(jié)錄)(1989年11月21日) 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2007年l2月4日) 住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法(1994年6月l6日) 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 (2002年3月5日) 建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)條款理解

6、適用問(wèn)題的批復(fù)(2003年10月17日) 國(guó)家電力公司關(guān)于對(duì)新建居民住宅供電設(shè)施收費(fèi)及管理的意見1998年5月29日) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(2004年6月7日) 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 (1998年3月12日) 12物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)物業(yè)糾紛與法律責(zé)任- 中華人民共和國(guó)刑法(節(jié)錄) (1997年3月14日) 中華人民共和國(guó)行政處罰法(節(jié)錄) (1996年3月17日) 中華人民共和國(guó)治安管理處罰法(節(jié)錄)(2005年8月28日) 最高人民法院公布了關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛 案件具體應(yīng) 用法律若干問(wèn)題的解釋和關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解

7、釋，并將于2009年10月1日起施行。 13 張先生是某住宅四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。因?yàn)樗鞑恢?，王小姐便?qǐng)求管理處前去維修，但管理處卻將張先生的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，物管項(xiàng)目部未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)服務(wù)公司賠償損失。 物業(yè)公司是否賠償，為什么？相關(guān)案例分析14 第三十一條 因緊急避險(xiǎn)造成損害的，由引起險(xiǎn)情發(fā)生的人承擔(dān)責(zé)任。如果危險(xiǎn)是由自然原因引起的，緊急避險(xiǎn)人不承擔(dān)責(zé)任或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。緊急避險(xiǎn)采取措施不當(dāng)或者超過(guò)必要的限度，造成不應(yīng)有的損

8、害的，緊急避險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)呢?zé)任。 注意：兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系的證人。 依據(jù)：侵權(quán)責(zé)任法15 2012年1月，滕某入住謀小區(qū)，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。此后，滕某以“房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，自己及家人及不滿意，物業(yè)公司沒(méi)有盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，收取費(fèi)用與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不相符”為由，從2012年1月3日至至今一直未交任何費(fèi)用。 本案中涉及的法律關(guān)系有哪些，為什么？相關(guān)案例分析16 分析：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間商品房買賣合同調(diào)整范疇，因此，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由，拒絕向物業(yè)管理公司交納相關(guān)費(fèi)用。但是，如果在物業(yè)合同中約定

9、了物業(yè)管理公司有對(duì)房屋維護(hù)和修繕義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)管理公司進(jìn)行維修，物業(yè)管理公司未履行義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納相關(guān)費(fèi)用17一、物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展政策法規(guī)日臻完善法律層面上，有全國(guó)人民代表大會(huì)及常委會(huì)通過(guò)的物權(quán)法和相關(guān)法律；最高人民法院發(fā)布的關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋和關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋；行政法規(guī)層面上，有物業(yè)管理?xiàng)l例；行政規(guī)章層面上，有國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)的住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，建設(shè)部、人事部共同制定的物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定，建設(shè)部修改發(fā)布的前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

10、資質(zhì)管理辦法、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)承接查驗(yàn)辦法等。 18管理規(guī)模不斷拓展 到2012年底，物業(yè)管理面積約為145.3億平方米，較國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008年發(fā)布的第二次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)公報(bào)顯示的125.46億平方米增長(zhǎng)了約16%。 19企業(yè)數(shù)量較快增長(zhǎng) 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)約為 71000 余家，較 2008 年經(jīng)濟(jì)普查公布的 58406 家增長(zhǎng)了約 23% 。 20 向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)初見成效 21成本上漲影響行業(yè)盈利能力 22 從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高 232、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 2004年3月17日建設(shè)部令第125號(hào) 資質(zhì)等級(jí)：分一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等級(jí)

11、與臨時(shí)資質(zhì)； 成都市創(chuàng)投置業(yè)有限公司屬國(guó)家二級(jí)資質(zhì)企業(yè)24二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地。分析：A：建筑物非建筑物 B：已建成投入使用的未完工、在建 C：主體及配套紅線范圍內(nèi)的一切物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性 使用上的長(zhǎng)期性 建設(shè)周期長(zhǎng)、投資量大 容易受政策的限制 保值性和增值性 25概念二、物業(yè)管理行業(yè)定義：是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提

12、供綜合服務(wù)。新條例定義：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。包括：不動(dòng)產(chǎn)、土地建筑物、設(shè)備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。 物業(yè)管理的對(duì)象共有物業(yè)業(yè)主及非業(yè)主使用人的行為26概念三：業(yè)主定義：房屋的所有權(quán)人權(quán)利1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被

13、選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。27履行的義務(wù)：1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。概念三：業(yè)主28定義：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。代表和維護(hù)

14、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。履行下列職責(zé)：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項(xiàng)維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式：集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權(quán)的業(yè)主參加。大會(huì)決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。對(duì)于1、3、4的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。概念四：業(yè)

15、主大會(huì)29 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 履行下列職責(zé)： 1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； 5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。概念五：業(yè)主委員會(huì)30概念六：業(yè)主公約 業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。 應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

16、31概念七、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源：1、向業(yè)主收取的服務(wù)費(fèi) 2、公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的 經(jīng)營(yíng)收入 3、部分商業(yè)用房的租金 4、住宅區(qū)的其它合法收入32三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點(diǎn)：1、物業(yè)管理的性質(zhì)社會(huì)化：有利提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。 專業(yè)化：設(shè)備、環(huán)境、安全、租售等企業(yè)化：物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為經(jīng)營(yíng)型 ：物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，提供的是勞務(wù)與服務(wù)，推行有償服務(wù)、合理收費(fèi)。332、物業(yè)管理的基本特點(diǎn)業(yè)主自治自律 （業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)） 業(yè)主自治：業(yè)主對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)； 業(yè)主自律：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主利益服從公眾

17、利益。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化管理 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同關(guān)系 34四、物業(yè)管理的作用確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命能夠?yàn)闃I(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境 （怎樣理解予管理于服務(wù)之中？具體應(yīng)當(dāng)怎樣做） 使物業(yè)保值、升值（消費(fèi)者注重長(zhǎng)期效應(yīng)） 促進(jìn)政府部分職能的轉(zhuǎn)變，減輕政府的財(cái)政補(bǔ)貼負(fù)擔(dān) （花園城市有賴于物業(yè)管理） 35五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類 1、物業(yè)的分類按使用功能分為：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他 按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán) 按結(jié)構(gòu)層次分為：?jiǎn)螌印⒍鄬?、高層、超高?362、物業(yè)管理的類型 住宅區(qū)管理 （怡和新城）工業(yè)區(qū)管理（經(jīng)開區(qū)廠區(qū)管

18、理） 寫字樓管理（成都摩根大廈）商貿(mào)樓管理 （萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）37六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)2、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車庫(kù)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施、公共場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理3、清潔衛(wèi)生（外包體現(xiàn)專業(yè)化分工） 4、車輛行使及停泊 5、公共秩序（業(yè)主家中失竊是否應(yīng)由管理公司賠償） 6、市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)：如房屋本體維修基金管理規(guī)定、公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定等 38配套說(shuō)明房屋的五分法：1、自用部位：責(zé)任人為業(yè)主2、毗連部位：責(zé)任人為毗連業(yè)主3、本體（共用部位）：本體內(nèi)的全體業(yè)主4、公用

19、設(shè)施：責(zé)任人為業(yè)委會(huì)5、居民生活供應(yīng)部門（供水、供氣、供電等） 責(zé)任人為有關(guān)部門39住宅區(qū)內(nèi)禁止的行為1、踐踏、占用綠化地；2、占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；3、亂拋垃圾、雜物；4、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；5、損毀、涂畫園林藝術(shù)雕塑；6、聚眾喧鬧；7、隨意停放車輛和鳴喇叭；8、發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；9、排放有毒、有害物質(zhì)；10、經(jīng)營(yíng)業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；11、法律法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。40七、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1、策劃階段 早期介入：項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì) 制定管理方案：確定管理檔次 、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 、財(cái)務(wù)收支

20、預(yù)算 組建或選聘物業(yè)管理企業(yè) 2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制 物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn) 規(guī)章制度和制定 413、啟動(dòng)階段 接管驗(yàn)收用戶入住 （裝修管理）產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立 成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 4、日常運(yùn)作階段 日常綜合服務(wù)與管理 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) （內(nèi)部、外部關(guān)系）42 物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)用案例分析案例一：業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)如果你是房屋的所有權(quán)人，那么，你就是業(yè)主。作為業(yè)主，入夏以來(lái)，王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏秩序維護(hù)員，經(jīng)常找個(gè)背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個(gè)小時(shí)。王女士認(rèn)為這樣可不行。于是，她向小區(qū)物業(yè)公司提出，要求對(duì)秩序維護(hù)人員加強(qiáng)管

21、理?！叭绻刃蚓S護(hù)工作如此被打折扣，小區(qū)的秩序維護(hù)員不就形同虛設(shè)了嗎？居民的秩序維護(hù)費(fèi)不就白交了嗎？”王女士說(shuō)。43案例分析這事王女士管得好，她完全有權(quán)利這樣做，物業(yè)管理?xiàng)l例為她撐腰。條例明確規(guī)定，業(yè)主有9項(xiàng)權(quán)利可以充分行使：其中第7條為監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；44案例二：屋頂廣告收益不能全歸物業(yè)公司 在屋頂上、電梯內(nèi)、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業(yè)公司有權(quán)獨(dú)吞嗎？提出這個(gè)問(wèn)題并非空穴來(lái)風(fēng)。不少小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主在協(xié)議中約定：“屋頂、公共墻體的使用權(quán)歸物業(yè)?！?屋頂?shù)裙步ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主享有，物業(yè)公司憑什么用全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)賺自己的錢呢？之前，北京市海淀區(qū)人民法院受

22、理了一起訴訟，一家物業(yè)公司狀告小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)。小區(qū)業(yè)主馬上提出反訴，要求物業(yè)公司將小區(qū)公共建筑出租的收益吐出來(lái)，作為物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)用案例分析45案例分析 這類糾紛不是少數(shù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第55條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！蔽蓓?shù)葟V告，公用建筑等出租，物業(yè)公司做了出面聯(lián)系、管理等工作，物業(yè)公司應(yīng)該得到相應(yīng)的報(bào)酬，但決不能獨(dú)吞。46案例三：財(cái)產(chǎn)被盜業(yè)主被殺物業(yè)公司失職要擔(dān)責(zé)2006年3月5日凌晨，家住上海滬太路復(fù)星新苑的許發(fā)

23、、鄒芳夫婦，發(fā)現(xiàn)愛女竟在家中被流竄進(jìn)來(lái)的歹徒強(qiáng)奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒(méi)放過(guò)物業(yè)公司。這些年，因小區(qū)發(fā)生人命案而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭(zhēng)論非常激烈。與此同時(shí)更多的是，住戶因停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、汽車等丟失或家庭財(cái)產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)安全責(zé)任問(wèn)題上的糾紛。家住重慶金科花園小區(qū)的劉洪建先生，2007年3月6日早起外出時(shí)發(fā)現(xiàn)他停放在小區(qū)地下車庫(kù)的汽車不見了。他以物業(yè)公司疏于管理為由把物業(yè)公司告上法庭，結(jié)果獲賠16萬(wàn)元。47案例分析小區(qū)安全到底誰(shuí)負(fù)責(zé)任？物業(yè)公司疏于管理導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失，要不要負(fù)法律責(zé)任？對(duì)這個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)困擾業(yè)主和物業(yè)公司

24、的問(wèn)題，物業(yè)管理?xiàng)l例給了一個(gè)說(shuō)法。條例明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！边@就是說(shuō)，合同是最根本的依據(jù)。48案例四：電力公司依法承擔(dān)賠償， 物業(yè)公司管理疏忽一并受罰。孫某（男，10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽(yáng)臺(tái)的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。49案例分析： 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例

25、等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，電力公司具有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照電力設(shè)施保護(hù)條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過(guò)后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險(xiǎn)。 盡管物業(yè)管理?xiàng)l例第52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。但是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就應(yīng)對(duì)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作

26、出必要的安全警示標(biāo)志。50相關(guān)案例分析之一犬在給人類帶來(lái)樂(lè)趣的同時(shí)也給 小區(qū)帶來(lái)不安（咬人、擾人、嚇人）！有時(shí)我也很乖！辦證（犬只準(zhǔn)養(yǎng)證）登記（社區(qū)居民委員會(huì)貨建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)服務(wù)中心）拴繩（不超過(guò)1.5米，成人牽領(lǐng)）防疫（定期注射，發(fā)現(xiàn)狂犬12小時(shí)內(nèi)報(bào)告）糾紛處理（自行解決，政府仲裁，法院起訴）51相關(guān)案例分析之二停車場(chǎng)車輛被撞、被盜1、認(rèn)真作好記錄，車輛檢查、放行到位（制度）2、安全防范、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的造就 3、尋求第三方進(jìn)行幫助以某大廈住戶車被一外來(lái)車刮傷的案例以小區(qū)的停車小票在另一小區(qū)出現(xiàn)為例以小區(qū)車輛丟失為例汽車越來(lái)越多了，關(guān)于汽車的糾紛也越來(lái)也多了52相關(guān)案例分析之三小區(qū)發(fā)生被盜的處理以

27、送東西為由入室，搶劫、勒索、綁架事主1、定期調(diào)整巡邏路線，加強(qiáng)對(duì)安全盲區(qū)的警戒2、強(qiáng)化安全員主動(dòng)獲得信息的能力2、保留好現(xiàn)場(chǎng)記錄3、尋求第三方協(xié)助再高的檻也攔不住我，我時(shí)常惦記著你您哪！53如何來(lái)確定物業(yè)管理的地位？物業(yè)公司是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議在國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。其地位是來(lái)自與房屋所有人的合同及所簽定相關(guān)委托協(xié)議，根據(jù)合同和協(xié)議約定并在法律法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)（如保安的權(quán)限物業(yè)公司的權(quán)限等）提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)安保工作也是在這份合同和協(xié)議之內(nèi)一項(xiàng)內(nèi)容。物業(yè)保安的主要職能是：小區(qū)公共秩序的維護(hù)、小區(qū)公共安全管理及各類突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)急處理。54物業(yè)管理始終處在公共管理

28、和服務(wù)的位置上，保安工作根據(jù)合同提供約定的安保服務(wù)，并不對(duì)小區(qū)業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)、生命安全起保管、保全的作用。只要物業(yè)公司按照合同提供了相應(yīng)的服務(wù)，就沒(méi)有責(zé)任，而且安保工作不可能做到萬(wàn)無(wú)一失，只能是通過(guò)防范，降低事故的發(fā)生率。就這個(gè)案例所講只要物業(yè)公司根據(jù)合同或協(xié)議盡到了自己在安保方面的義務(wù)就不存在管理過(guò)失，也就不應(yīng)該承擔(dān)任何的責(zé)任，而且物業(yè)管理費(fèi)是小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用，李某拒交并又享受了小區(qū)的公共服務(wù)，其實(shí)是在侵犯其他業(yè)主的權(quán)益。55相關(guān)案例分析之四鄰里利益的處理1、上下層滲水，各自不管。2、上下層水管堵塞，下家不予支持。1、參照 條例中相關(guān)的條款進(jìn)行說(shuō)服（房屋毗連部位：房屋本體中中不屬于共用和自用

29、部位的部位、設(shè)施設(shè)備）2、適時(shí)運(yùn)用下層業(yè)主一同進(jìn)行協(xié)商56處理相鄰關(guān)系的原則物權(quán)法第84條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在處理相鄰關(guān)系時(shí)，應(yīng)注意如下原則: 一、依據(jù)法律法規(guī)和習(xí)慣處理相鄰關(guān)系二、團(tuán)結(jié)互助、兼顧各方的利益 三、有利生產(chǎn)、方便生活 四、公平合理五、依法給予補(bǔ)償 57相關(guān)案例分析之五禁止行為1、破壞承重結(jié)構(gòu)、拆、鑿、搭2、破壞防水層3、增加負(fù)載4、使用不符消防要求裝修材料5、超時(shí)等違章裝修入住前您必須先過(guò)我這關(guān)！法律依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)住宅工程初裝

30、飾竣工驗(yàn)收辦法地方性法規(guī)：成都市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定成都市人大58物業(yè)裝飾裝修程序1、裝修人申報(bào)登記（事先告知）；非業(yè)主應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。2、簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修書面合同。 3、物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)告知禁止行為和注意事項(xiàng)；裝修人應(yīng)當(dāng)告知鄰里。 4、簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 5、竣工驗(yàn)收，出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 59住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： (一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容； (二)裝飾裝修工程

31、的實(shí)施期限； (三)允許施工的時(shí)間； (四)廢棄物的清運(yùn)與處置； (五)住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求； (六)禁止行為和注意事項(xiàng)； (七)管理服務(wù)費(fèi)用； (八)違約責(zé)任； (九)其他需要約定的事項(xiàng)。 60相關(guān)案例分析之六高空拋物問(wèn)題的處理1、住戶家中拋出物品2、樓體附作物脫落3、高空作業(yè)1、加強(qiáng)宣傳（事故實(shí)物展）2、加強(qiáng)樓附著物的檢查巡視3、加強(qiáng)高空作業(yè)的保護(hù)監(jiān)視4、明確安全生產(chǎn)責(zé)任誰(shuí)總是這樣討厭？61案情：一天下午，許先生將一輛轎車停在樓下，從樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞。許先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。許先生又找到掉下花盆的屋主，屋主說(shuō)花

32、盆是臺(tái)風(fēng)吹下來(lái)的，屬不可抗力，并非他故意扔下來(lái)的，所以他不應(yīng)賠償。許先生無(wú)奈只好將雙方告上法庭。假如此事由你來(lái)跟進(jìn)，該如何處理？621、車窗的擋風(fēng)玻璃被砸壞的直接原因是業(yè)主的花盆，因此業(yè)主應(yīng)該負(fù)責(zé)任。2、業(yè)主的臺(tái)風(fēng)不可抗拒力理由解釋不成立，因?yàn)檐嚧皳躏L(fēng)玻璃的破碎的原因是花盆，而臺(tái)風(fēng)與花盆砸落之間沒(méi)有必然的因果關(guān)系，主要原因還是業(yè)主沒(méi)有在臺(tái)風(fēng)期間把危險(xiǎn)物品保管好。63物業(yè)公司是代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的代表，因此物業(yè)公司負(fù)有以下責(zé)任：A：物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)利益雙方進(jìn)行協(xié)調(diào)，保證受侵害業(yè)主的權(quán)益，并在有必要時(shí)進(jìn)行公正的舉證；B：平時(shí)物業(yè)公司應(yīng)對(duì)高空有危險(xiǎn)物品進(jìn)行經(jīng)常性管理，對(duì)高樓層的屋外圍欄和置物

33、有良好的管理并有相應(yīng)的管理規(guī)定，讓業(yè)主知曉；C：臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)提醒業(yè)主加強(qiáng)對(duì)高空物品的管理，減少和杜絕事故隱患。如果物業(yè)公司在ABC三點(diǎn)上，有不盡責(zé)的地方的話，業(yè)主也可以將物業(yè)公司作為連帶責(zé)任者一起訴訟641、本案涉及三個(gè)方面的問(wèn)題:（1）、責(zé)任主體是誰(shuí)？（2）、適用什么歸責(zé)原則？（3）、如何判別不可抗力?第一，我國(guó)規(guī)定:建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物發(fā)生倒塌、墜落、脫落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。責(zé)任的主體是工作物（物體）的所有人或者管理人。在物業(yè)管理中，現(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理公司是否是管理人尚有爭(zhēng)議。652、第二，可使用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。本案中，業(yè)主必須證明對(duì)建筑物上的擱置物、懸掛物采取了足夠的安全措施，同時(shí)對(duì)預(yù)見的在大雨、暴風(fēng)天氣情況下建筑物上的擱置物、懸掛物有可能的墜落、脫落進(jìn)行了足夠的安全防護(hù)。物業(yè)管理公司