2022年防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險

1、第PAGE21頁共NUMPAGES21頁2022年防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險一、出租物業(yè)的面積對于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機構(gòu)出具測量報告的(常見于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報告作為合同附件。對于出租物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機構(gòu)出具測量報告的(常見于商場、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請一家中介測量機構(gòu)對租賃面積進行測量，并共同派代表參與測量的過程。在測量結(jié)束后，合同雙方代表應(yīng)就測量結(jié)果進行確認，并將測量報告、測量圖表作為合同附件。推薦條款1甲方將座落在本市區(qū)_縣路棟_新村號_

2、幢室(部位)的房屋(簡稱該房屋)出租給乙方。該房屋建筑面積、使用面積為平方米，房屋類型為，結(jié)構(gòu)為，房屋用途為。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示房地產(chǎn)權(quán)證，編號：_，并已告知乙方該房屋已/未設(shè)定抵押。(詳見附件房地產(chǎn)權(quán)證)推薦條款2租賃面積：以雙方共同指定的_中介測量機構(gòu)，實地測量的面積為最終確認的租賃面積，為平方米(詳見附件：測量報告)，包括租賃物業(yè)的玻璃門、店面、租賃物業(yè)范圍內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施所占面積，以及租賃物業(yè)與其他承租人租區(qū)的隔墻所占面積的一半，租賃物業(yè)與公共區(qū)域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認，本合同涉及需要以面積計算相應(yīng)費用(如租金、管理費、推廣費等)金額的，均按租賃面積

3、計算，任何一方不得以建筑面積及/或套內(nèi)建筑面積對租賃面積提出異議。二、出租物業(yè)的用途對出租物業(yè)的使用要符合法定用途，這看似簡單的法律常識在實踐中偶爾也會被忽視，這與主管部門疏于監(jiān)管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實踐中，我們曾遇有如下情形：1、住宅變辦公。在住宅小區(qū)中，我們有時候突然會發(fā)現(xiàn)_公司的招牌，其中，從事對外貿(mào)易的公司在深圳較為多見。2、廠房變商鋪。近日，曾有一些來自深圳市蛇口工業(yè)區(qū)的客戶向我們進行法律咨詢，其告知出租人以工業(yè)廠房進行餐飲招商，并公然宣稱不會遭到政府有關(guān)部門的查處，客戶為此按照商鋪標準支付了租金、保證金及裝修費用，后由于無法辦理工商登記而發(fā)生糾紛。而我們注意到客戶提供的租

4、賃合同中，已經(jīng)明確寫明出租物業(yè)的用途為工業(yè)。3、工業(yè)變辦公。業(yè)內(nèi)皆知，深圳市保稅區(qū)的主要規(guī)劃用地是工業(yè)類用地，根據(jù)工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(試行)(國土資發(fā)_號)的相關(guān)規(guī)定，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的_%。但我們在為客戶進行盡職調(diào)查的時候發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)已經(jīng)租用了保稅區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業(yè)在躍躍欲試。4、高科技工業(yè)變工業(yè)。近年來，國家鼓勵高科技產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，各地的保稅區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)帶風(fēng)起云涌，與此相對應(yīng)，我們會看到“高科技工業(yè)”出現(xiàn)在一些用地規(guī)劃許可證或房地產(chǎn)權(quán)證上。根據(jù)深圳市的相關(guān)法

5、律規(guī)定及政策，使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)需提供高科技項目或高科技企業(yè)認證文件。然而，目前正在使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)真正已經(jīng)取得上述認證文件的為數(shù)甚少，非高科技項目或非高科技企業(yè)進駐此類廠房的案例屢見不鮮。作為律師，在發(fā)現(xiàn)客戶承租出租物業(yè)的用途不符合法定用途的時候，應(yīng)作出必要的風(fēng)險提示，可以簡單歸結(jié)為兩個方面：一方面系民事責(zé)任的提示，用途違法將導(dǎo)致租賃目的無法實現(xiàn)，合同雙方可據(jù)此解除合同，并根據(jù)過錯的情況分擔(dān)合同解除的后果;另一方面屬行政責(zé)任的提示，應(yīng)告知客戶用途違法將會導(dǎo)致政府有關(guān)部門的查處，合同雙方均有可能承擔(dān)該等不利后果。三、出租物業(yè)的交付條件在租賃合同中簡單地約定出租物業(yè)的交付時

6、間是遠遠不足以定分止爭的，在租賃合同的交付條款中，出租物業(yè)的交付條件應(yīng)屬核心條款，其衍生出來的問題不僅涉及實際交付的時間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業(yè)的返還、保證金和各項押金的返還等問題。在出租物業(yè)的交付條件中，合同雙方都需滿足一定的要求。對承租人而言，承租人應(yīng)付清租賃合同約定的在交付前應(yīng)支付的所有款項，包括但不限于保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費、裝修押金。推薦條款3對出租人而言，出租人應(yīng)確保出租物業(yè)的各項設(shè)備、設(shè)施、物品處于正常運行狀態(tài)，如有損壞，應(yīng)在約定期限內(nèi)修復(fù)或更換。在合同雙方各自滿足上述交付條件后，我們通常會建議合同雙方簽署交付確認書，以作為出租物業(yè)實際交付日期的確認

7、，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項押金的確認，該等事實的確認有助于避免合同雙方將來對租賃期限的起算、維修責(zé)任的分配等問題出現(xiàn)爭議。推薦條款3在辦理出租物業(yè)的交接手續(xù)之前，乙方應(yīng)付清根據(jù)本協(xié)議規(guī)定乙方于出租物業(yè)實際交付日或此前應(yīng)支付的所有款項，否則甲方無義務(wù)將出租物業(yè)交付給乙方。甲方在全額收到該等支付后應(yīng)向乙方交付出租物業(yè)，雙方簽署出租物業(yè)交付確認書，即視為甲方已按照本協(xié)議規(guī)定條件履行了將出租物業(yè)交付給乙方的義務(wù)。推薦條款4甲方向乙方交付出租物業(yè)時，乙方與甲方(包括甲方所委托之本大廈物業(yè)管理人員)清查出租房屋及其附屬設(shè)施、裝飾材料、其它物品及大廈的公共設(shè)施，甲方保證大廈的電梯、消防

8、保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、自來水系統(tǒng)、泵房等應(yīng)處于正常運行狀態(tài)。如有損壞，甲方應(yīng)在_日或乙方同意的其他期限內(nèi)積極通知和督促物業(yè)管理處維修完畢，在此基礎(chǔ)上雙方共同簽署交付確認書。四、扣率租金/提成租金在商鋪或商場的租賃合同中，出租人往往不滿足于定期收取固定數(shù)額的租金，因此，所謂“扣率租金”或稱“提成租金”應(yīng)運而生。在實踐中，根據(jù)出租人對承租人銷售情況的了解程度，可以有兩種條款設(shè)計：對于出租人不了解承租人銷售情況的場合，出租人可要求承租人定期提供財務(wù)報表，并有權(quán)保留對承租人查賬及審計的權(quán)利。對于出租人了解承租人銷售情況的場合，如出租人負責(zé)商場的統(tǒng)一收銀，出租人與承租人應(yīng)定期對銷售情況進行核對和確認，以

9、免對提成租金的收取發(fā)生爭議。推薦條款6推薦條款5乙方須在每月五號前支付當月基本租金、管理費和推廣費。若按每月的月營業(yè)額計算的扣率租金高于基本租金的，則乙方須于下月支付基本租金時向甲方交納該月基本租金與扣率租金的差額部分。乙方同時向甲方作出如下承諾：乙方應(yīng)在每月的第七日前向甲方提供一份由乙方確認正確記載乙方上個月在承租場所內(nèi)整個月的營業(yè)額的書面財務(wù)報表;若乙方不提供或不實提供書面財務(wù)報表，甲方有權(quán)估算乙方上個月的營業(yè)額，乙方須按甲方估算的月營業(yè)額繳納扣率租金;乙方在其上一個財政年度完結(jié)及租賃期滿后三十天內(nèi)應(yīng)向甲方提供具備資格的會計師事務(wù)所對租賃店鋪進行審計的年度財務(wù)報表(該年度財務(wù)報表應(yīng)真實及詳

10、細地列出該店鋪在本財務(wù)年度內(nèi)各個月的財務(wù)資料及明細)，費用由乙方自行支付。在甲方收到并確認上述年度財務(wù)報表后的十日內(nèi)，甲乙雙方須以現(xiàn)金付款的方式，對該財政年度的扣率租金，做出基于上述年度財務(wù)報表中所列的最終數(shù)字而需要做出的調(diào)整。相應(yīng)財政年度的月報表須以經(jīng)甲方收到并確認的該財政年度的年度財務(wù)報表為準，并做出相應(yīng)調(diào)整;任何情況下，甲方仍保留對乙方查賬的權(quán)利，包括甲方自行或聘請有資格的會計師、審計師對乙方經(jīng)營租賃物業(yè)的相關(guān)會計報表、會計賬薄、記賬憑證、原始憑證等進行審查，費用由甲方支付。但是，若查賬發(fā)現(xiàn)賬目不實，則費用由乙方承擔(dān)，并按實際查賬的結(jié)果計算扣率租金。乙方應(yīng)就甲方或甲方聘請的會計師、審計師

11、查賬事宜提供充分的協(xié)助和合作。推薦條款6承租人應(yīng)自開業(yè)日期或裝修期結(jié)束后第二天(以兩者中較晚的日期為準)起支付場地上這一家店鋪的凈銷售額的%作為提成租金。出租人與承租人應(yīng)當于每月_日對店鋪上一個月的銷售情況進行核對和確認。承租人應(yīng)基于前一季的財務(wù)報表(該財務(wù)報表由承租人根據(jù)其會計慣例制作)，于當季的第一個月的第十五( )日或之前交納前一季的提成租金。出租人應(yīng)于收到提成租金后二個工作日內(nèi)向承租人提供合法房屋租賃發(fā)票。提成租金的年度調(diào)整應(yīng)當在每個財政年度終結(jié)后的一百三十(0)日內(nèi)完成，且各方不需為此支付利息。提成租金的年度調(diào)整后，如承租人在該年度中收到的發(fā)票金額少于實際繳納的提成租金，則出租人應(yīng)補

12、發(fā)發(fā)票。五、維修程序的設(shè)定在出租物業(yè)的使用過程中，最容易發(fā)生糾紛的當屬出租物業(yè)的維修問題，且主要集中于因出租人未予維修及未及時維修而導(dǎo)致承租人無法使用出租物業(yè)或遭受損失的問題上。對于上述風(fēng)險，除了在結(jié)果上通過違約責(zé)任條款追究違約方的違約責(zé)任之外，我們更傾向于從程序上防止該等風(fēng)險的發(fā)生。從另一個角度上看，這種程序上的條款設(shè)計，實際上是為了促使合同雙方在問題發(fā)生時進行充分的溝通，以避免不必要的誤解以及糾紛和損失的擴大。推薦條款7乙方在使用租賃房地產(chǎn)過程中，如非因乙方過錯，租賃房地產(chǎn)或其附屬設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時，乙方應(yīng)及時通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的進一步擴大;如

13、為緊急報修(指影響乙方工作、營運安全的故障，如房屋大面積漏雨等情況)，甲方應(yīng)在乙方發(fā)出緊急報修通知后四小時內(nèi)前來維修;如為緊急報修以外的一般報修，甲方應(yīng)在乙方發(fā)出報修通知后三日內(nèi)前來維修。如甲方未在上述時間內(nèi)進行處理，乙方有權(quán)自行或委托第三人進行維修，相應(yīng)維修費用和款項由甲方承擔(dān)，并由乙方從應(yīng)支付給甲方的租金中扣除。六、優(yōu)先承租權(quán)我們常見“優(yōu)先購買權(quán)”條款，卻不常見“優(yōu)先承租權(quán)”條款。深圳市房地產(chǎn)租賃合同書第22條有類似“優(yōu)先承租權(quán)”條款，但對于優(yōu)先承租權(quán)的行使程序卻沒有進行約定，這使得該等“優(yōu)先承租權(quán)”欠缺可操作性。從優(yōu)先承租權(quán)的可操作性上講，我們建議設(shè)計相關(guān)條款約定：在有第三人愿意以一定條

14、件承租出租物業(yè)的時候，作為出租人，應(yīng)當將該等條件書面通知承租人，并給予承租人合理的考慮期限;作為承租人，則應(yīng)當在出租人指定期限內(nèi)對其是否行使優(yōu)先承租權(quán)作出書面回復(fù)。推薦條款8本合同約定之租賃期間屆滿，乙方需繼續(xù)租用租賃房地產(chǎn)的，應(yīng)于租賃期屆滿之日前_個月向甲方提出續(xù)租要求;在同等條件下，乙方對租賃房地產(chǎn)有優(yōu)先承租權(quán)。在有第三人愿意以一定條件承租租賃房地產(chǎn)的時候，甲方應(yīng)當將該等條件書面通知乙方;乙方應(yīng)當在收到甲方通知后三日內(nèi)對其是否行使優(yōu)先承租權(quán)作出書面回復(fù)。七、向潛在承租人或買方展示出租物業(yè)租期將至，若承租人不再繼續(xù)承租物業(yè)，則出租人為節(jié)約成本，很可能要求在租賃期限屆滿前一定時間內(nèi)，攜帶潛在的

15、承租人參觀出租物業(yè)。另外，在出租人意欲出售出租物業(yè)的時候，往往也需要向潛在的買方展示出租物業(yè)。對于上述兩種情形，我們認為出租人的要求是合理的，承租人應(yīng)給予一定的配合，但出租人應(yīng)事先通知承租人，并不得影響承租人的正常使用。推薦條款9在租賃期限屆滿前6個月內(nèi)，如果乙方尚未與甲方就續(xù)租達成協(xié)議的，則甲方只要向乙方提前發(fā)出書面通知，甲方有權(quán)陪同潛在的承租人或者買方參觀出租物業(yè)，但不得影響乙方的正常辦公。推薦條款在租賃期滿前三個月內(nèi)，甲方有權(quán)進行重新招租的各項準備工作，包括向未來的承租人展示租賃物業(yè)以及對租賃物業(yè)進行合理和必要的檢查與維修等。乙方應(yīng)在租期屆滿前三個月內(nèi)，在獲事先通知的任何合理時間內(nèi)，無條

16、件允許將在租期屆滿后承租或使用租賃物業(yè)的新的承租人或使用人勘察租賃物業(yè)及其各部分，甲方亦有權(quán)在租賃物業(yè)張貼招租告示。八、承租人的自動變更我們接觸到的很多客戶，其作為承租人租賃出租物業(yè)的目的是設(shè)立公司或分支機構(gòu)并將出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機構(gòu)的注冊地址。在這種情況下，我們通常會將該實際情況據(jù)實告訴出租人，并幫助客戶在租賃合同中設(shè)計“承租人的自動變更”條款，以免出租人屆時反口，不履行協(xié)助變更承租人的義務(wù)。如果沒有該等“承租人的自動變更”條款，將來能否變更承租人則是出租人的權(quán)利，出租人往往會感覺增加其負擔(dān)而不愿提供協(xié)助。這勢必影響客戶租賃目的的實現(xiàn)，并增加客戶的負累。推薦條款鑒于乙方或其關(guān)聯(lián)公

17、司擬在中國境內(nèi)新設(shè)公司(下稱“新公司”)，新公司英文名稱暫定為“_”;甲方同意：自新公司在中國合法設(shè)立之日，乙方在租賃合同及本協(xié)議項下的全部權(quán)利和義務(wù)均自動轉(zhuǎn)由新公司享有及承擔(dān)，新公司自然成為租賃合同及本協(xié)議的主體(即“乙方”)及實際承租人，_與甲方的租賃關(guān)系同時終止，而無需另行簽訂協(xié)議。但新公司應(yīng)書面向甲方出具確認函，確認合約中所有約定同樣對新公司有效。如有關(guān)主管機關(guān)需要或新公司要求，甲方承諾將按合約的相同約定及同等條件，按剩余的租期與新公司重新簽訂合約，并辦理相關(guān)的租賃登記手續(xù)。如甲方違反本條約定，視為違約，應(yīng)當雙倍返還乙方租賃保證金，在甲方解除合約的情況下，甲方應(yīng)當向乙方支付相當于所余租

18、期(即初始租期或續(xù)租后的續(xù)租總期限中尚未履行的租期，不含免租期，下同)租金的違約金，并賠償乙方的裝修損失。九、租賃合同的提前解除在租賃期限較長的租賃合同中，客戶往往難以把握未來幾年后的市場變化，故而在租賃合同履行了一定時期之后，客戶很可能會根據(jù)市場變化改變經(jīng)營模式，為此，客戶寧愿支付一定的成本用以解除租賃合同的長期束縛。在這種情況下，如果沒有相應(yīng)的條款設(shè)計，就只有在事后依賴于合同雙方的談判，如果我們幫助客戶在租賃合同中作了相應(yīng)的條款設(shè)計，將來一旦發(fā)生客戶希望提前解除租賃合同的情形，該等條款會起到意想不到的效果。其結(jié)果即使不是最有效的，但至少是可預(yù)期的。推薦條款在租賃期限內(nèi)，原則上雙方均不得要求

19、提前解除本合同。但在本合同簽訂之日起_年之后，如乙方要求提前解除合同的，需提前_個月以書面形式通知甲方，但應(yīng)向甲方支付相當于_倍的租賃期限最后一年的租金作為補償，還應(yīng)當履行本合同約定的合同終止后的相關(guān)義務(wù);如甲方要求提前解除合同的，需提前_個月以書面形式通知乙方，但應(yīng)退還承租保證金，并對乙方的裝修損失予以補償。十、保證金的退還條件一般而言，租賃合同解除后，承租人結(jié)清租金、物業(yè)管理費和其他應(yīng)付費用后，出租人即可將保證金退還給承租人。但在某些特定的情況下，保證金的退還條件可相應(yīng)地予以增加。實踐中出現(xiàn)較多的情形為，承租人租賃出租物業(yè)的目的在于設(shè)立公司或分支機構(gòu)并將出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機構(gòu)的

20、注冊地址，一旦租賃合同解除，承租人必定要尋找新的辦公場所，并辦理新設(shè)公司或分支機構(gòu)的工商變更登記手續(xù)。那么，在這種情況下，合同雙方可以公平、合理地約定：將承租人辦理不再以出租物業(yè)為注冊地址的變更登記手續(xù)作為保證金的退還條件。推薦條款本協(xié)議終止后，如果乙方在整個租賃期限和免租期內(nèi)遵守本協(xié)議(為避免疑問，應(yīng)包括thefifthsquare租戶裝修指南和thefifthsquare租戶手冊)以及其他由甲方和/或物業(yè)管理公司不時制訂或修改的與公共區(qū)域、公共設(shè)施使用有關(guān)的規(guī)定，特別是已將出租物業(yè)恢復(fù)原狀并已交還，并支付了一切應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費和任何其他應(yīng)付費用、違約金、損害賠償金，并完成不再以出租物

21、業(yè)為注冊地址的變更登記手續(xù)，甲方應(yīng)在上述事項完成后的30工作日內(nèi)無息退還乙方所支付的保證金。十一、承租人逾期歸還出租物業(yè)的違約責(zé)任在租賃期限屆滿或租賃合同提前終止后，承租人除了結(jié)清租金、物業(yè)管理費及其他費用之外，還負有按時歸還(包括清空)出租物業(yè)的義務(wù)。若承租人逾期歸還或逾期清空出租物業(yè)，則勢必影響出租人繼續(xù)向他人招租的目的實現(xiàn)。此種情況下，即使租賃合同約定出租人有收回出租物業(yè)的權(quán)利，但對于出租物業(yè)內(nèi)屬于承租人所有的物品、設(shè)備，若無明確約定如何處置，對出租人而言則十分棘手。為此，我們在代表出租人審查租賃合同的時候，通常會建議客戶在租賃合同中針對上述問題明確進行約定，即在承租人逾期歸還出租物業(yè)的

22、情況下，將被視為自動放棄出租物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備和物品的所有權(quán)或使用權(quán)，出租人有權(quán)自行處置。推薦條款如果乙方未能在租賃期限屆滿或提前終止本協(xié)議之日起三日內(nèi)根據(jù)本協(xié)議第、1條和第、2條的規(guī)定歸還出租物業(yè)，甲方有權(quán)立即進入出租物業(yè)，更換出租物業(yè)的鑰匙和/或采取其它措施收回出租物業(yè);甲方和/或物業(yè)管理公司也有權(quán)切斷對出租物業(yè)的水、電和空調(diào)供應(yīng)等(在上述切斷期間，乙方仍應(yīng)按照本條承擔(dān)支付租金、物業(yè)管理費及本協(xié)議約定的其他費用的義務(wù))。甲方無論因租賃期限屆滿或提前終止而收回出租物業(yè)后，乙方留在出租物業(yè)內(nèi)的任何物品、設(shè)施及設(shè)備(如有)的所有權(quán)或使用權(quán)將視為被乙方放棄，甲方可自由處置。在此情形下，乙方和/或任何

23、其他第三方均不得對甲方提出任何追索，且就甲方因其處理前述物品、設(shè)施及設(shè)備被任何其他第三方提起任何索賠，乙方應(yīng)向甲方補償并使甲方保持足額受償。此外，乙方應(yīng)當向甲方支付其在租賃期限屆滿或本協(xié)議提前終止后因處置乙方的上述物品、設(shè)施及設(shè)備而發(fā)生的交通、存儲以及其它相關(guān)費用。十二、裝修損失的認定實踐中，在租賃合同解除的時候，裝修損失的賠償或補償往往成為合同雙方甚至法院都為之困撓的難題，其真正的難點在于裝修損失如何計算。如果租賃合同能夠?qū)ρb修損失的計算標準事先進行約定，無疑可以節(jié)省解決爭議的時間。否則，裝修損失只有依賴于合同雙方的舉證及評估機構(gòu)的評估，由此將耽誤過多的時間以及引發(fā)更多的爭議。我們在審查租賃

24、合同的過程中，無論代表哪一方，往往建議客戶在租賃合同中明確約定裝修損失的計算標準。我們在推薦條款中提出的裝修損失計算標準，是在參考了中國的財務(wù)會計制度及中國法院的相關(guān)判例、解釋的基礎(chǔ)上，而提煉出的一個簡單且相對合理的計算公式，有助于雙方在發(fā)生爭議時公平、快速的解決裝修損失問題。推薦條款乙方應(yīng)將裝修合同及發(fā)票、收據(jù)等證明裝修價值的文件復(fù)印件提供給甲方備份，作為雙方確定乙方裝修原值的依據(jù)。在本合同提前終止的情況下，除本合同其他條款另有約定外，本合同項下的對乙方裝修損失的計算標準為：即裝修損失=裝修原值租賃期限總月份_租賃期限所及剩余租期(不足一個月的，按1個月計)。十三、通知與送達在訴訟實踐中，原

25、、被告雙方往往對往來函件進行反復(fù)的舉證和質(zhì)證，只要沒有充分的證據(jù)證實一方已收到另一方發(fā)出的通知，就會矢口否認，這與其說是訴訟技巧，不如說是雙方防范風(fēng)險的意識薄弱。我們在審查租賃合同的過程中，一般都會建議增加“通知和送達”條款，對通知的形式、送達的形式、送達的標準作出明確約定。推薦條款根據(jù)本協(xié)議需要發(fā)生的全部通知，均須采用書面形式，甲方對乙方發(fā)出的發(fā)票、單據(jù)及其他通知，均以專人遞送或特快專遞形式按本協(xié)議所及出租房屋作為通訊地址發(fā)出;甲方的通訊送達地址為：_;如通訊地址變更，變更方應(yīng)當提前以書面形式通知對方。通知如以人手交遞，則視為在交遞后立即送達，若以特快專遞方式發(fā)出，則以回執(zhí)的送達或退回日期為

26、準?！窘Y(jié)語】限于篇幅，我們的解讀方向更接近于律師實務(wù)，而并未深涉理論。我們相信，任何一個審查要點及核心條款的展開都將是一篇字數(shù)可觀的學(xué)術(shù)論文。沒有了盡可能為客戶爭取合同利益的傾向，我們的解讀身份更接近于中立者。而作為律師，我們的身份往往不是中立的，或者說是不完全中立的。此時，如果您僅代表出租人或承租人，一定也會做出不同的解讀。期待能夠通過詳細租賃合同的簽訂，避免日后租賃雙方的爭議。2022年防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險（二）工程承包人：(以下簡稱甲方)勞務(wù)分包人：(以下簡稱乙方)依照中華人民共和國合同法、中華人民共和國建筑法及其它有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，甲乙雙方就

27、勞務(wù)分包事項協(xié)商達成一致，訂立本合同。一、勞務(wù)分包工作對象及提供勞務(wù)內(nèi)容1、工程名稱：2、工程地點：3、提供分包勞務(wù)范圍和內(nèi)容：泰鑫新園區(qū)_號、_號車間、庫房、辦公樓等附屬設(shè)施土建施工圖紙要求的防雷安裝工程二、分包工作期限開竣工時間：根據(jù)甲方現(xiàn)場實際工程進度及項目施工進度要求。三、承包方式：單包工(不包料)。四、勞務(wù)價款及付款方式1、勞務(wù)價款本工程的勞務(wù)價款采用固定單價一次包干，今后不作任何調(diào)整。工程量由甲乙雙方按實際工程量收方計價。甲方與乙方約定的單價款中包含乙方管理費、機械費、利潤、食宿費用、施工作業(yè)人員工資、福利、勞保、工傷、第三者責(zé)任等保險費用以及發(fā)生安全事故的處理費用，甲方不再另行支

28、付費用、乙方自負盈虧。具體單價為：元/(以竣工建筑面積結(jié)算)，記時工元/工日。2、支付辦法甲方每月對乙方當月實際完成的合格單項工程進行收方計量，按合同單價支付工程款。3、工程量計費結(jié)算方式：按甲方的要求進行工程計量及現(xiàn)場實際收方計量。結(jié)算按實際收方量計價。五、工程質(zhì)量要求按現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)定、要求、強制性標準執(zhí)行;經(jīng)發(fā)包方、現(xiàn)場監(jiān)理及甲方驗收合格并力爭創(chuàng)優(yōu)。對不合格的工程進行返工、整改，由乙方承擔(dān)由此造成的一切經(jīng)濟損失，并視為違約。六、甲方權(quán)利和義務(wù)1、監(jiān)督乙方施工質(zhì)量和施工進度，工程竣工后由甲方配合建設(shè)單位、監(jiān)理方、設(shè)計方等部門進行驗收，并以建設(shè)單位、監(jiān)理方、設(shè)計方的驗收為準。若工程質(zhì)量未達

29、到驗收要求，甲方有權(quán)要求乙方限期整改。2、負責(zé)工程計量和簽證，施工中的工程量須由甲方負責(zé)人及代表、乙方代表簽證認可。3、有權(quán)對違章違紀人員進行處罰，直至解除合同并索賠。5、按甲乙雙方約定支付乙方勞務(wù)費或工資等承包費用。七、乙方的權(quán)利和義務(wù)1、嚴格按照施工規(guī)范和質(zhì)量驗收規(guī)范、行業(yè)標準、確保工程數(shù)量、質(zhì)量和安全、進度，出現(xiàn)工程質(zhì)量問題負責(zé)按規(guī)范要求及甲方要求進行返工，同時承擔(dān)全部費用。2、若工程質(zhì)量驗收不合格，乙方必須無條件限期整改完畢。如不整改，則由甲方或委托其他人員按建設(shè)單位、監(jiān)理方、設(shè)計方的要求進行整改，其費用由乙方承擔(dān)，并在乙方勞務(wù)價款中扣除，不足部分甲方有權(quán)追償。3、有權(quán)向甲方要求支付雙

30、方約定勞務(wù)費。4、乙方自備個人工具(如：電焊機等)，保證工程需要。5、對甲方提供的機械設(shè)備和施工現(xiàn)場材料等有義務(wù)維護、守護，若發(fā)生機械設(shè)備損壞或丟失，須進行維修或賠償全部損失。6、負責(zé)收集勞務(wù)作業(yè)人員的身份證原件，交甲方復(fù)核后并由持證本人在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印屬實，簽名、日期”的字樣。7、嚴格遵守甲方制定的建筑工程勞務(wù)人員及勞務(wù)費用支付管理辦法(附件一)，按照該辦法履行相應(yīng)的義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、負責(zé)督促勞務(wù)人員在領(lǐng)取最后一次勞務(wù)費時出具“我在此處的勞務(wù)費及其他費用已結(jié)清、署名、日期”字樣的聲明書;乙方人員在離開前未按本款要求出具聲明書的視為乙方違約。9、工程完工后，向甲方出具保證書，并

31、按保證的內(nèi)容承擔(dān)保證責(zé)任。八、安全責(zé)任乙方應(yīng)遵守工程建設(shè)安全生產(chǎn)有關(guān)管理規(guī)定，嚴格按安全操作規(guī)程進行施工，并隨時接受安全檢查人員依法實施的監(jiān)督、檢查，采取必要的安全防護措施，消除事故隱患。甲方與乙方約定的勞務(wù)價款中均已包含乙方機械費及管理費、施工作業(yè)人員意外傷害、工傷等保險費用以及發(fā)生安全事故的處理費用，甲方不再另行繳納支付。若乙方施工期間發(fā)生的一切安全事故，由乙方自行承擔(dān)費用。如給甲方或第三人造成經(jīng)濟損失，由乙方全額賠償。九、違約責(zé)任1、當發(fā)生下列情況之一時，乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：(1)由乙方原因造成延誤工期，每延誤一日，應(yīng)向甲方支付_元的違約金;如因乙方工期延誤，導(dǎo)致甲方向發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任

32、時，由乙方賠償甲方全部損失。(2)乙方施工質(zhì)量和進度不符合本合同約定，不得向甲方索取勞務(wù)報酬。如果給甲方造成經(jīng)濟損失，應(yīng)全額賠償。(3)乙方不履行或不按約定履行合同的其他義務(wù)時，應(yīng)按乙方應(yīng)取得的工程款或勞務(wù)報酬的_%向甲方支付違約金。2、一方違約后，另一方要求違約方繼續(xù)履行合同時，違約方承擔(dān)上述違約責(zé)任后仍應(yīng)繼續(xù)履行合同。十、甲方制定的建筑工程勞務(wù)人員及勞務(wù)費用支付管理辦法為本合同的附件，乙方已熟知全部內(nèi)容，該辦法與本合同具有同等效力。十一、本合同自甲乙雙方簽字、甲方蓋章之日起即生效。十二、本合同一式叁份，其中甲方執(zhí)貳份，乙方執(zhí)壹份。甲方(公章)：_ 乙方(公章)：_法定代表人(簽字)：_ 法

33、定代表人(簽字)：_年_月_日 _年_月_日2022年防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險（三）委托單位：(甲方)施工單位：(乙方)委托單位經(jīng)審批建設(shè)項目的防雷工程，由施工單位承擔(dān)施工。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟合同法法規(guī)和地方有關(guān)防雷工程管理規(guī)定簽訂本合同共同遵守。第一條：工程名稱：第二條：工程地點：第三條：防雷項目的名稱和內(nèi)容：根據(jù)工程清單及現(xiàn)場實際情況進行施工，達到有關(guān)標準，對甲方指定設(shè)備進行有效防雷保護。第四條：本工程預(yù)算總價款人民幣_元，人民幣大寫：伍仟伍佰元整。工程款支付方式：本工程施工前甲方支付_%工程款，工程竣工后，經(jīng)甲、乙雙方共同驗收。通過后_日內(nèi)支付合同款的_%，_

34、%尾款待工程驗收一年內(nèi)付清。第五條：施工工期：工程開工日期：自工地具備施工條件后施工人員進駐工地，總工期預(yù)計天。施工期間如發(fā)生不可抗拒的情況時，工期另行確定。第六條：雙方的主要責(zé)任一、甲方責(zé)任1、辦理開工有關(guān)手續(xù)及開工前清理施工現(xiàn)場和周圍的障礙物，完善必要的施工條件及停電等工作。2、派出甲方代表向施工人員介紹：防雷設(shè)施安裝位置及周邊區(qū)的隱蔽管線埋設(shè)情況和施工時的有關(guān)注意事項、協(xié)調(diào)工程進度，檢查隱蔽工程和辦理工程中間的交接驗收和簽證。二、乙方責(zé)任/1、負責(zé)工程預(yù)算書的編制、材料和設(shè)備的采購、供應(yīng)和管理，做好施工前的準備工作。2、嚴格執(zhí)行施工技術(shù)要求，確保工程質(zhì)量，按合同規(guī)定的時間竣工。3、質(zhì)保期：保質(zhì)期_年;保修期內(nèi)對工程范圍內(nèi)的設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題免費維修。第七條：違約責(zé)任勘查1、在合同履行期間，甲方要求終止或解除合同，如已開工，乙方不予退還甲方所付的工程費。2、施工期間因停電、門鎖不能開啟等原因，造成工期延誤，如非乙方原因，工期相應(yīng)順延。3、在特殊情況下，導(dǎo)致合同無法履行或履行過程中發(fā)生糾紛時，由甲、