亞洲花園前期報(bào)告-龍崗區(qū)商品住宅市場(chǎng)狀況分析VIP

1、第二部分：龍崗區(qū)商品住宅市場(chǎng)狀況分析總體部分龍崗區(qū)概況：1、龍崗區(qū)總體概況 龍崗區(qū)行政區(qū)域示意圖概況龍崗區(qū)成立于93年1月1日，全區(qū)面積941平方公里，人口近80萬(wàn)人。龍崗區(qū)以良好的自然環(huán)境，獨(dú)特的地理位置，豐富的土地資源三大優(yōu)勢(shì)構(gòu)成了其經(jīng)濟(jì)、城建和發(fā)展的總體規(guī)劃的基礎(chǔ)。 以國(guó)際性中轉(zhuǎn)大港鹽田港為依托大力發(fā)展先進(jìn)工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，形成以大工業(yè)、大旅游業(yè)、大流通為支柱的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。深圳市政府確定龍崗區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向，其目標(biāo)和超前性的宏偉規(guī)劃是力求在短期內(nèi)把龍崗區(qū)建成國(guó)際和國(guó)內(nèi)貨物集散中心、大工業(yè)基地和國(guó)際性海濱旅游中心。 未來(lái)的龍崗新區(qū)規(guī)劃分為四大功能組團(tuán)，以龍崗、坪地及龍崗中心城組成行政

2、、文化、商業(yè)中心組團(tuán)，以坪山、坑梓組成的大工業(yè)組團(tuán)，以布吉、龍崗、平湖組成的大流通組團(tuán)，以葵涌、大鵬、南澳組成大旅游組團(tuán)。（請(qǐng)看示意圖）2）龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r1999年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值160.1億元, 增長(zhǎng)15.2%；工業(yè)總產(chǎn)值（90年價(jià)）218.7億元，增長(zhǎng)24.6%；固定資產(chǎn)投資39.01億元，增長(zhǎng)17.7%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.5億元，增長(zhǎng)13.1%；出口55.1億美元；實(shí)際利用外資4.8億美元，增長(zhǎng)12.2%；年末人口96.2萬(wàn)人，增長(zhǎng)3.3%。工業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。以華為公司為代表的一批新落戶企業(yè)的投產(chǎn)，為全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)注入了新的動(dòng)力，其中華為公司今

3、年新投產(chǎn)增加產(chǎn)值約18億元，確保了全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)速度。商品市場(chǎng)保持穩(wěn)定，商品房銷售勢(shì)頭旺盛。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和商品零售價(jià)格指數(shù)降幅逐步縮窄。房地產(chǎn)銷售依舊旺盛，1999年全區(qū)商品房銷售面積68.88萬(wàn)平方米，銷售總額將達(dá)23.32億元，分別比去年全年增長(zhǎng)8%和30.8%。全區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)量及供應(yīng)量居全市之首。投資維持較高水平，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。投資總額依然位于各區(qū)的前列，有力地拉動(dòng)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。工業(yè)生產(chǎn)所占投資比重提高了3.5個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，中心城市政等工作也穩(wěn)步向前推進(jìn)，凱帝斯工業(yè)園首期12萬(wàn)平方米用地正加緊建設(shè)。招商引資取得新的成績(jī)，高新技術(shù)項(xiàng)目落戶取

4、得重大突破。全區(qū)原有外商追加投資總額超過了1億港元。在7月份舉辦的香港經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)上，協(xié)議投資總額達(dá)到62.85億港元。在去年首屆中國(guó)高新技術(shù)成果交易會(huì)上，又簽訂了23個(gè)科技項(xiàng)目，涉及電子信息、新材料、新能源、生物工程等領(lǐng)域，總成交額達(dá)到26.5億元，使高新技術(shù)項(xiàng)目落戶龍崗取得了重大突破。國(guó)企改革初見成效，資本經(jīng)營(yíng)水平進(jìn)一步提高。區(qū)屬國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)取得較好成績(jī)，國(guó)有資產(chǎn)保值增值水平有了進(jìn)一步提高。新增貸款得到合理控制，區(qū)投資管理公司貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)逐步化解，資產(chǎn)平均負(fù)債率下降。財(cái)政體制改革效果良好，金融部門積極支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全區(qū)金融運(yùn)行質(zhì)量良好，有效地支持了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。截止到99年底，全區(qū)各家金融機(jī)構(gòu)

5、貸款總額達(dá)到122.7億元，比上年增加了11.7億元。在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，金融系統(tǒng)自身也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平進(jìn)一步提高。舉辦了客家文化藝術(shù)節(jié)等一大批高檔次文化活動(dòng)，豐富了人民群眾的業(yè)務(wù)生活。大力整治臟、亂、差環(huán)境，全區(qū)十鎮(zhèn)全部通過了省級(jí)衛(wèi)生鎮(zhèn)檢查驗(yàn)收。城鎮(zhèn)居民可支配收入有所增長(zhǎng)，人民生活水平進(jìn)一步提高。1999年經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要得益于：第一近幾年陸續(xù)出臺(tái)的擴(kuò)大投資、擴(kuò)大出口的各項(xiàng)政策的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，財(cái)政、金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)民的支持作用進(jìn)一步增強(qiáng)。第二，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力工業(yè)達(dá)到了24.6%的增長(zhǎng)。工業(yè)增加值占GDP的52.8%，在全區(qū)的15.2%的增

6、幅中有8.9個(gè)百分點(diǎn)來(lái)自工業(yè)，貢獻(xiàn)率高達(dá)65%。工業(yè)增長(zhǎng)從根本上保證了全區(qū)GDP的增長(zhǎng)。第三，加工貿(mào)易的形勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)好。龍崗區(qū)對(duì)外貿(mào)易中加工貿(mào)易占有絕對(duì)比例，加工貿(mào)易去年初下降25.4%，以后降幅逐月收窄，到10月份已基本與上年同期持平。第四，經(jīng)過亞洲金融危機(jī)后的積極調(diào)整各類企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者對(duì)國(guó)內(nèi)外環(huán)境變化的適應(yīng)能力增強(qiáng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序和產(chǎn)銷銜接水平有所提高。目前龍崗區(qū)發(fā)展中的不足主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一、是加工貿(mào)易出口形勢(shì)依然嚴(yán)峻。二、是傳統(tǒng)畜牧業(yè)產(chǎn)量嚴(yán)重下降。三、是旅游市場(chǎng)明顯不景氣。四、是依然存在相當(dāng)數(shù)量的老、邊、山貧困地區(qū)。3）龍崗區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)及政策取向2000年全區(qū)預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)

7、總值778億元，增長(zhǎng)13%；工業(yè)總產(chǎn)值（90年價(jià)）258億元，增長(zhǎng)18.3%；固定資產(chǎn)投資46億元，增長(zhǎng)17.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額38億元，增長(zhǎng)10.1%；出口5億美元，與上年持平；實(shí)際利用外資4.8億元，與上年持平，年末人口100萬(wàn)人，增長(zhǎng)4%。產(chǎn)業(yè)發(fā)展 加大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)招商引資的力度。大力調(diào)整農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)推進(jìn)工廠化養(yǎng)殖、花卉種植等高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展。加快以高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的步伐，提升全區(qū)制造業(yè)的水平。著力建立大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提高商貿(mào)服務(wù)檔次。房地產(chǎn)開發(fā)注重現(xiàn)代居住理念，以大社區(qū)的發(fā)展為特征，構(gòu)筑龍崗房地產(chǎn)發(fā)展的整體形象。加快旅游資源的合理、有效開發(fā)，提高旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量，樹立旅游業(yè)在

8、我區(qū)第三產(chǎn)業(yè)中應(yīng)有地位。固定資產(chǎn)投資。一要加強(qiáng)投資的引導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理。資金投向堅(jiān)持向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)的技術(shù)發(fā)行城市基礎(chǔ)設(shè)施及促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的公益項(xiàng)目?jī)A斜。加強(qiáng)對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)過程的協(xié)調(diào)，促進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)的順利推進(jìn)。二要拓寬投資運(yùn)作的方式。三要擴(kuò)大投資的資金來(lái)源。充分利用當(dāng)前寬松的金融部門的信貸比例。今年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目有：東部沿海高速公路的建設(shè)，重點(diǎn)在龍崗區(qū)境內(nèi)，預(yù)計(jì)投資約2億元；坪西公路進(jìn)入全面建設(shè)階段，兩河治理投資約2億元；平湖垃圾處理場(chǎng)投資約1億元；平湖物流中心投資約1.5億元。城市環(huán)境。一要繼續(xù)完善城市配置。二要塑造城市特征。三要整治城市環(huán)境。加強(qiáng)社會(huì)事業(yè)財(cái)源調(diào)配。一是豐富財(cái)力的來(lái)源

9、。二是加強(qiáng)財(cái)源的管理。三是優(yōu)化財(cái)力的配置。改革與探索。嘗試投融資方式改革，拓寬渠道籌措建設(shè)資金。積極探索加入世貿(mào)組織我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相應(yīng)策略。深入研究國(guó)家施行加工貿(mào)易分類管理對(duì)我區(qū)加工貿(mào)易的影響，尋求有效的措施。2龍崗中心城概況在龍崗區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有兩大地產(chǎn)板塊頗為引人注目。首先是布吉板塊，其次是龍崗中心城板塊。布吉以其先天的優(yōu)越位置、完善的配套、旺盛的人氣已成為特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。而龍崗中心城則在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的規(guī)劃、完善的配套設(shè)施、優(yōu)美的環(huán)境、高水平的城市形象，正日漸成為特區(qū)外甚至是整個(gè)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一顆新星。龍崗中心城作為深圳國(guó)際大都市的衛(wèi)星城

10、，東臨港澳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南連深圳特區(qū)、香港，西接寶安區(qū)，北靠東莞、惠州，是龍崗政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融中心。龍崗中心城規(guī)劃面積32平方公里，規(guī)劃人口25-30萬(wàn)人，其中首期開發(fā)區(qū)域有8.15平方公里，規(guī)劃人口9萬(wàn)人。除平鹽鐵路、深汕、惠鹽高速公路穿區(qū)而過之外，投資10億元的龍崗到市區(qū)的快速通道正在修建，龍崗到深圳機(jī)場(chǎng)的高速公路已開通?？焖侔l(fā)展的鐵路、公路網(wǎng)建設(shè)和鹽田國(guó)際中轉(zhuǎn)港的建設(shè)，為整個(gè)龍崗區(qū)，特別是龍崗中心城的經(jīng)濟(jì)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在城市結(jié)構(gòu)方面，龍崗中心城分為東、西、南、北、中五個(gè)組團(tuán)：東組團(tuán)為行政活動(dòng)中心：由區(qū)委、區(qū)政府辦公大樓及其各部分辦公場(chǎng)所和圖書館、展覽會(huì)議中心、影劇院、學(xué)校等

11、文化設(shè)施以及國(guó)家公務(wù)員宿舍區(qū)、生動(dòng)區(qū)等組成。南組團(tuán)主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；以高層辦公樓、公寓、賓館、酒家、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)物中心、商業(yè)區(qū)等組成。西、北組團(tuán)主要發(fā)展先進(jìn)的工業(yè)，以輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等為主。中組團(tuán)由中央公園等游覽點(diǎn)組成。以上五個(gè)組團(tuán)的開發(fā)必將分期進(jìn)行。目前，東組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)已全面鋪開并形成一定規(guī)模，南組團(tuán)也初具規(guī)模。 五個(gè)團(tuán)級(jí)將分期進(jìn)行。目前東組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)已全面鋪開，南組團(tuán)已初具雛形。中心城還將興建大型商業(yè)購(gòu)物中心廣場(chǎng)；廣播影視中心；體育運(yùn)動(dòng)中心；新聞博覽中心等。這樣宏大超前的高檔次規(guī)劃，無(wú)疑為中心城房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開發(fā)提供了十分有利的契機(jī)，名級(jí)團(tuán)的房地產(chǎn)也將取得不可估量的升值。從居家安身的角

12、度考慮，中心城也將是深圳升起的又一座伊甸園。現(xiàn)建設(shè)成各種配套的服務(wù)設(shè)施，可謂一應(yīng)俱全應(yīng)有盡有，主要有以下六個(gè)方便： 文化教育：龍城中專、龍城中學(xué)、龍城二中、龍城小學(xué)、機(jī)關(guān)幼兒園等各類學(xué)校讓您的子女享受正規(guī)教育，幫您圓子女成龍成鳳的夢(mèng)想。特別是市重點(diǎn)龍城中學(xué)由名校長(zhǎng)管理，高才升學(xué)率高，近幾年均有學(xué)生考入北大、清華等高等學(xué)府。 辦公居家: 區(qū)委區(qū)政府、區(qū)府各局等機(jī)構(gòu)設(shè)在中心城。 這為行政辦公、申報(bào)投資管理項(xiàng)目提供了意想不至的方便。有眾多經(jīng)名師精心設(shè)計(jì)的花園式生活小區(qū)，如碧湖花園、紫薇花園、城市花園紫羅蘭花園、天健花園、新鴻花園、鴻基花園、愛地花園等?；▓@內(nèi)既有巍然聳立的高級(jí)住宅樓，又有綠樹草地聯(lián)綴

13、，環(huán)境優(yōu)雅，閑靜舒適。一般設(shè)置游泳場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、康體中心、幼兒園、商場(chǎng)、菜市、停車場(chǎng)等，還有高素質(zhì)高水準(zhǔn)物業(yè)管理隊(duì)伍全天24小時(shí)保安與管理，讓您住得放心，玩得開心。 金融證券：工行、農(nóng)行、中行、建行、招商銀行、證券交易中心、保險(xiǎn) 公司、信用社等機(jī)構(gòu)齊備。醫(yī)療衛(wèi)生。除建有龍崗區(qū)第二人 民醫(yī)院、龍崗中心醫(yī)院、婦幼保健等大中型醫(yī)院外，每個(gè)花 園式的生活小區(qū)也都配有診所，讓居戶的疼痛都能得到及時(shí) 有效的消除。龍崗?fù)恋毓┙o狀況在土地利用方面，次區(qū)域規(guī)劃制定了明確的土地綜合利用目標(biāo)和方向，并就各類用地劃定了明確的范圍并制定了相應(yīng)的控制和保護(hù)策略。在城市建設(shè)用地方面，次區(qū)域規(guī)劃制定了龍崗次區(qū)域城市建設(shè)用地的控

14、制規(guī)模，并以整治已推未建土地為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。并就各功能類別用地分別提出了控制標(biāo)準(zhǔn)、布局原則和配置模式。龍崗次區(qū)域城市建設(shè)用地平衡表（2010年）序號(hào)用地代碼用地名稱面積（hm2）占城市建設(shè)用地比例（%）人均用地（m2/人）現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃1R居住用地32924256342639342C商業(yè)性公共設(shè)施用地25845133343G/IC政府/團(tuán)體/社區(qū)用地56315866106.6124M工業(yè)用地33413530352239.1285W倉(cāng)儲(chǔ)用地888870.95176T對(duì)外交通用地3041131373.697S道路廣場(chǎng)用地90925729.51610.7208U市

15、政公用設(shè)施用地656430.640.859G綠地1721108272910OU其他指定用途用地607244617.12合計(jì)城市建設(shè)用地959916408100100112.4130龍崗區(qū)商業(yè)類型及網(wǎng)點(diǎn)分布狀況1、主要商場(chǎng)分布狀況 龍崗商業(yè)區(qū)主要有兩種分布形式，一種是舊城區(qū)的大型商業(yè)圈，另一種是歸屬于各小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)。前者經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間性的衍生，最終在當(dāng)年人口聚集地自然形成，其主要消費(fèi)群體為當(dāng)?shù)鼐用窦吧钤诖似瑓^(qū)的各界人士；后者多在新建的小區(qū)內(nèi)發(fā)展生成，其主要的客源來(lái)自小區(qū)的居民。2、租售狀況除個(gè)別樓盤情況特殊外，租售率基本符合深惠公路龍平路金龍街富佳街龍興街遞減的趨勢(shì)。這與人流量的遞減趨勢(shì)較為吻合

16、，顯示商鋪附近人流量的大小對(duì)商鋪購(gòu)買者的信心有相當(dāng)?shù)挠绊懥Α?、供求狀況分析分析： 從上圖可看出，當(dāng)舊城商鋪基本建成后，總商業(yè)面積將近達(dá)40萬(wàn)平方米，現(xiàn)推出市場(chǎng)的商鋪面積約86400平方米，但租售率僅達(dá)56%，占總面積的39%。由此可見，舊城片區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)量日趨加大，而需求乏力，未來(lái)的銷售/租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇。在此種趨勢(shì)下，中原認(rèn)為，新推樓盤應(yīng)在內(nèi)部間隔、商場(chǎng)個(gè)性特色及主題上別樹一幟，才可能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得出色的銷售業(yè)績(jī)。各層商鋪供求狀況：一層鋪位的需求較為旺盛，平均租售率達(dá)90 %，二層始受銷售壓力，租售率達(dá)80%，三、四層少人問津，顯示購(gòu)買商鋪的投資者對(duì)二層以上的人流及商機(jī)表現(xiàn)得信心

17、不足，如何增大二層以上商鋪的吸引力，是商場(chǎng)開發(fā)者必須重視的問題?？傮w供大于求的情況下，亦不乏熱銷、熱租的樓盤，如國(guó)際商場(chǎng)，人人購(gòu)物廣場(chǎng)等。這些樓盤一般具備位置佳、內(nèi)部間隔合理、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、銷售推廣方式新穎等特點(diǎn)，由此可見此類物業(yè)仍具有較強(qiáng)的的市場(chǎng)承接力。未來(lái)龍崗區(qū)的商服物業(yè)的發(fā)展將呈現(xiàn)出如下三種趨勢(shì)：舊城區(qū)向新城區(qū)發(fā)展，新的商業(yè)圈正在形成。 隨著舊城區(qū)土地的稀有性及規(guī)劃的制約性，未來(lái)舊城區(qū)商服物業(yè)的發(fā)展受到一定程度的局限性，要想形成更大規(guī)模的商業(yè)格局有相當(dāng)大的難度，從目前龍崗舊城的的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀可以看到，現(xiàn)有部分商業(yè)已經(jīng)向西延伸至盛龍路的盡頭。因龍城路的阻隔，將龍崗區(qū)劃分為新，舊兩城。舊城的

18、商業(yè)物業(yè)起步早，已具有相當(dāng)規(guī)模，但規(guī)劃落后，不能適應(yīng)未來(lái)城市的拓展；中心城的商業(yè)正處于萌芽期，雖然目前的人流量不足，但是中心城的高起點(diǎn)規(guī)劃及優(yōu)美的環(huán)境，必然伴隨著居住人口增多，市政配套的完善而日漸繁華。新的商業(yè)圈必將取代舊城商業(yè)地位。中、低檔商場(chǎng)向大型，專業(yè)化高檔商場(chǎng)發(fā)展。 舊城的商業(yè)物業(yè)以臨街的小商鋪及個(gè)別大型商場(chǎng)相結(jié)合，兩者相互補(bǔ)充，相互制約。已建成的商場(chǎng)無(wú)論從規(guī)模上和檔次上都貼近目標(biāo)消費(fèi)者，所以檔次不高，但是龍崗中心城的周邊的居民多為購(gòu)買商品房的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主及管理人員，消費(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)商品的品質(zhì)有一定的要求，故龍崗中心城的大型商場(chǎng)不能延續(xù)舊城區(qū)的商業(yè)物業(yè)的特性走中，低檔路線，而要向大型，專

19、業(yè)化方向發(fā)展，力求符合周邊客戶對(duì)品質(zhì)、購(gòu)物環(huán)境的需求，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)及精神需要。各品牌商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，開拓市場(chǎng)。龍崗區(qū)有眾多的外資企業(yè)及私營(yíng)業(yè)主，他們是高檔商品的主力消費(fèi)者，而龍崗區(qū)一直未有一個(gè)大型的休閑購(gòu)物廣場(chǎng)滿足這部分人的需求，各品牌商家只能各自為陣，在自己的小范圍領(lǐng)域孤軍奮戰(zhàn)，不能形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的局面。如果有一高檔物業(yè)集各家品牌商家于一體，勢(shì)必成為新的消費(fèi)格局，在市場(chǎng)細(xì)分的策略下統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)。龍崗中心城房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況幾所存在問題 作為深圳特區(qū)的衛(wèi)星城，龍崗中心城在城市功能定位以后，便展開了大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)。特加是95年10月深圳市政府推出在關(guān)外實(shí)行購(gòu)房入戶政策的規(guī)定以及96年3月

20、開始對(duì)中心城實(shí)行增容費(fèi)減半的特惠政策以后，中心城的住宅物業(yè)便如雨后春筍般紛紛開發(fā)起來(lái)。到目前為止，龍崗中心城已建成入住、在建出售及待建的住宅項(xiàng)目多達(dá)十幾個(gè)。目前在售的項(xiàng)目多為早期推出樓盤之尾盤，如城市花園、宏興苑、盛龍花園一期、新鴻進(jìn)花園、鴻基花園等；新近推出的項(xiàng)目只有歐景花園一期、尚景園一期、新龍崗花園、碧湖玫瑰園、紫薇花園三期等。龍崗中心城的物業(yè)發(fā)展具有以下特征：規(guī)模大與深圳特區(qū)的項(xiàng)目相比，中心城各樓盤可謂龐然大物，各樓盤建筑面積基本都達(dá)到或超過10萬(wàn)M2，且以多層項(xiàng)目為主。銷售速度較慢由于本區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，消費(fèi)市場(chǎng)有效需求不大，加上各物業(yè)的營(yíng)銷手法落后，故各物業(yè)銷售時(shí)間普遍較長(zhǎng)。價(jià)格低

21、龍崗中心城物業(yè)因成本較低及消費(fèi)力不高，其銷售平均價(jià)格相對(duì)深圳特區(qū)內(nèi)的物業(yè)低23倍，約為27003000元/M2，但個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤除外，如碧湖花園銷售價(jià)便達(dá)35004500元/M2。消費(fèi)市場(chǎng)以本區(qū)為主龍崗中心城地理位置已成為決定物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的重要因素。各物業(yè)傳統(tǒng)消費(fèi)群主要集中在本區(qū)周邊村鎮(zhèn)的二次置業(yè)人士及具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的首次置業(yè)者。港人及特區(qū)內(nèi)消費(fèi)者極少在此置業(yè)。第五節(jié)、龍崗區(qū)未來(lái)規(guī)劃 龍崗新區(qū)建設(shè)的總體規(guī)劃是：充分利用良好的自然環(huán)境、獨(dú)特的地理集團(tuán)和豐富的土地資源三大優(yōu)勢(shì)，以國(guó)際中轉(zhuǎn)大港口鹽田港為依托，大力發(fā)展先進(jìn)的工業(yè)、旅游業(yè)、創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)把龍崗建設(shè)成為深圳市兩大基地、兩個(gè)中心、

22、一個(gè)新城。即大工業(yè)基地和重要的農(nóng)業(yè)基地，深圳東部的流通中心和海濱旅游中心，建設(shè)成為現(xiàn)代化的國(guó)際性大都市的新型的衛(wèi)星城。 在此基礎(chǔ)上龍崗區(qū)政府以超前規(guī)劃理念，進(jìn)行中心城的高檔次高起點(diǎn)的總體規(guī)劃，中心城將具有高效率的交通系統(tǒng)，高層次的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。高質(zhì)量的城市環(huán)境，高水平的城市形象，成為現(xiàn)代化國(guó)際性大都市深圳的衛(wèi)星城，深圳東部的標(biāo)志性區(qū)域。深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）中的相關(guān)資料：有機(jī)發(fā)展三條軸線以特區(qū)為中心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，是深圳市城市地域結(jié)構(gòu)的基本骨架，是深圳市生產(chǎn)力布局的重點(diǎn)。東部軸線由布吉、橫崗、龍崗、坪地和坑梓構(gòu)成，連接惠州，是珠江三角洲連接粵東

23、的門戶，在鹽田港的帶動(dòng)下發(fā)展為珠江三角洲地區(qū)重要的工業(yè)基地。它將使龍崗中心組團(tuán)和東部工業(yè)組團(tuán)成為全市二十一世紀(jì)最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。三個(gè)圈層梯度推進(jìn)全市地域空間按經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市化水平分為3個(gè)圈層：第三圈層：龍崗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鵬、南澳、福永、沙井、松崗、公明和光明，以龍崗中心區(qū)和沙井、坪山帶動(dòng)，利用自然資源和交通條件發(fā)展適宜產(chǎn)業(yè)，保護(hù)環(huán)境，保持低密度建設(shè)。城市中心分為3個(gè)等級(jí)-全市中心、城市次中心和鎮(zhèn)級(jí)中心龍崗中心城屬于城市次中心，是城市組團(tuán)范圍的綜合服務(wù)中心和第三產(chǎn)業(yè)集中區(qū)特區(qū)外組團(tuán)和獨(dú)立城鎮(zhèn)發(fā)展 特區(qū)外正處于高速城市化發(fā)展時(shí)期，規(guī)劃將其城市空間基本結(jié)構(gòu)確定為6個(gè)功能組

24、團(tuán)，龍崗中心組團(tuán)由龍崗中心城、龍崗和坪地組成，城市建設(shè)用地總面積4155公頃，人口控制規(guī)模34萬(wàn)人。功能上強(qiáng)化行政、金融貿(mào)易、信息、商業(yè)服務(wù)及文、教、體、衛(wèi)的城市次中心作用，重點(diǎn)發(fā)展龍崗中心城，在坪地安排組團(tuán)級(jí)文教設(shè)施，帶動(dòng)其發(fā)展。 商業(yè)貿(mào)易用地規(guī)劃 區(qū)級(jí)商貿(mào)服務(wù)中心包括南山商業(yè)文化中心、沙頭角、寶安中心區(qū)、龍崗中心和龍華新城，各中心發(fā)展需要有一定規(guī)模并各具特色，功能突出，配套齊全、環(huán)境優(yōu)美，并同市級(jí)中心一起承擔(dān)對(duì)內(nèi)服務(wù)、對(duì)外輻射的功能。 高等、職業(yè)教育 大力提高深圳市高等院校的質(zhì)量和數(shù)量，建設(shè)5片相對(duì)集中的綜合性高教、職教基地，興辦科技大學(xué)、理工大學(xué)、醫(yī)學(xué)院和商學(xué)院等一批高等院校，完善市、區(qū)

25、二級(jí)職教中心，其中龍崗中心城職業(yè)教育基地占地120公頃。客運(yùn)場(chǎng)站規(guī)劃 按照各組團(tuán)的功能和規(guī)模，設(shè)立對(duì)外客運(yùn)站、大巴總站、中巴、出租車或軌道交通站點(diǎn)集中接駁或換乘的樞紐或換乘中心，占地2-4公頃。規(guī)劃客運(yùn)樞紐站18個(gè)，包括龍崗中心城規(guī)劃換乘中心17個(gè)，包括龍崗中心城近期規(guī)劃建設(shè)近期建設(shè)規(guī)劃特區(qū)外重點(diǎn)建設(shè)寶安中心城，龍崗中心城、沙井、龍華、龍崗大工業(yè)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，形成具有較強(qiáng)吸引力的若干城市次中心，并將村鎮(zhèn)建設(shè)納入集約開發(fā)的城市建設(shè)總體布局中。第六節(jié)、后市展望未來(lái)龍崗中心城將面臨風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的境域：住宅物業(yè)存在的問題有效需求不足出于中心城的住宅大部分都只是賣給當(dāng)?shù)丶案浇囊恍┚用瘢茨芪钲?/p>

26、市的一些置業(yè)者，所以出現(xiàn)需求不足，人氣不夠旺的局面。發(fā)展商實(shí)力普遍不夠雄厚縱觀中心城市的建設(shè)，除少數(shù)發(fā)展商以外，大多數(shù)發(fā)展商的實(shí)力一般，以小打小鬧者居多，缺乏如中海、萬(wàn)科那樣的品牌。整體營(yíng)銷水平不高本來(lái)發(fā)展商的實(shí)力就不夠，又不愿也不可能聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行賣樓，所以整個(gè)售樓處，賣場(chǎng)氣氛、營(yíng)銷節(jié)奏的控制水平比較差，或者干脆不做樣板房，叫消費(fèi)者找不著北，只能自己去想象。4）各個(gè)住宅樓盤的配套差，大部分都尚未配有會(huì)所（二）物業(yè)住宅存在著巨大的機(jī)遇擁有大量的土地儲(chǔ)備，這是令人眼熱，令人向往的資源。土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，有了土地儲(chǔ)備就有可能吸引開發(fā)商，從而吸引消費(fèi)者。1）區(qū)政府的大力支持對(duì)中心城市的開發(fā)

27、與發(fā)展功不可沒。如提供相應(yīng)低廉的地價(jià)，實(shí)行購(gòu)房入戶的政策，特別是中心城物業(yè)可以減半收取增容費(fèi)。另外政府經(jīng)常統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)對(duì)外宣傳他們的樓盤和投資計(jì)劃，以獲得更多投資者和買家。龍崗第二通道的開通為龍崗中心城市的房地產(chǎn)業(yè)起飛創(chuàng)造了一個(gè)跑道，由于第二通道的開通使龍崗中心城到市中心的時(shí)間從一個(gè)小時(shí)縮短到25分鐘左右，大大減少了心理距離與時(shí)間距離。使中心城成為深圳市近郊區(qū)，成為一個(gè)真正的衛(wèi)星城。3）龍崗中心城的高起點(diǎn)規(guī)劃為龍崗中心城的發(fā)展指明了方向，提供了可依憑的藍(lán)圖。4）人們住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)為龍崗中心城的開發(fā)與銷售提了一個(gè)全新思路，在一次由斯立信市場(chǎng)調(diào)查公司的調(diào)查報(bào)告中顯示有44.3%的深圳市民認(rèn)為如果

28、交通方便，住在偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的郊區(qū)更好。交通便利是居住郊區(qū)化的前提，他們認(rèn)為自然環(huán)境好和價(jià)格便宜是郊區(qū)住宅吸引消費(fèi)者的兩大因素，人們認(rèn)為理想郊區(qū)距離中心的車程約為30分鐘。潛在消費(fèi)者在郊區(qū)夠房的主要目標(biāo)有三種，第二置業(yè)改善居住條件的有38.8%，首次置業(yè)居住的32.5%。休閑渡假的有16.9%。根據(jù)以上調(diào)查報(bào)告，龍崗中心城是深圳居民住宅郊區(qū)化的最好選擇之一。中心城樓盤的發(fā)展商可以在第二通道開通以后，組成統(tǒng)一戰(zhàn)線，猶如濱海大道開通之時(shí)南山蛇口的樓盤在深圳市內(nèi)大規(guī)模宣傳一樣，制造一個(gè)郊區(qū)新模式。二、主要物業(yè)基本情況宏興苑地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路西，清林中路北物業(yè)屬性：9幢多層住宅和2幢商住大

29、廈發(fā)展商：深圳市崗宏投資實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：3萬(wàn)多平方米總建筑面積：7萬(wàn)多平方米物業(yè)管理費(fèi)：0.4元/平方米戶型及面積：戶型二房、三房、四房、復(fù)式面積（平方米）74、 93、101、118、143、200、220、245主導(dǎo)戶型二房、三房?jī)r(jià)格：均價(jià)3100元/平方米工程進(jìn)度：現(xiàn)樓（高層未建）銷售狀況：銷售率80%營(yíng)銷分析： 住宅小區(qū)位于龍崗中心城的中心地段，毗鄰老住宅小區(qū)愉園小區(qū)和區(qū)府福利房，周邊生活配套設(shè)施完善，屬于非常成熟住宅區(qū)，加上中心的良好規(guī)劃和前景，足以形成賣點(diǎn)，但樓盤質(zhì)素素不高，小區(qū)規(guī)劃、樓盤設(shè)計(jì)差、銷售現(xiàn)場(chǎng)布置差，影響樓盤銷售。東都花園 地理位置：深圳市龍崗中心城龍翔大道南

30、吉祥路西物業(yè)屬性：多層、小高層、高層住宅發(fā)展商：深圳市龍崗區(qū)東都實(shí)業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：深圳市振波建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 深圳市超桌工程有限公司物業(yè)管理：深圳市龍崗區(qū)東都物業(yè)管理公司占地面積：11萬(wàn)平方米建筑面積：221309平方米總居住戶數(shù)：2112綠化率：35%均價(jià)：2550元平方米（多層）銷售率：40%戶型及面積：戶型一房、二房、三房、復(fù)式面積（平方米）40.3、75.5、87.76、142.70主導(dǎo)戶型二房、三房工程進(jìn)度：少量現(xiàn)樓，主體接近封頂銷售狀況：40%左右營(yíng)銷分析： 樓盤包裝好，規(guī)模大，小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)美，配套規(guī)劃完善，交通方便，銷售前景看好，缺點(diǎn)是周邊配套不盡完善。園景花園地理位置：深

31、圳市龍崗區(qū)中心城龍翔大道和如意路交匯處東北角物業(yè)屬性：多層、小高層住宅發(fā)展商：深圳中實(shí)達(dá)經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司建筑面積：約16萬(wàn)平方米占地面積：第一期 19538平方米、第二期 21000平方米、第三期 40000平方米現(xiàn)在發(fā)售：第一期戶型及面積：戶型一房、二房、三房、四房面積（平方米）62、82.83、101.32、142.12主導(dǎo)戶型二房、三房?jī)r(jià)格：多層2500元/平方米、小高層2800元/平方米工程進(jìn)度：主體在建銷售進(jìn)度：20%物業(yè)管理費(fèi)：多層0.4元/平方米、小高層：2元/平方米設(shè)計(jì)單位：長(zhǎng)沙冶金設(shè)計(jì)研究院深圳分院銷售代理：深圳市鼎銀房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司營(yíng)銷分析： 樓盤質(zhì)素高，專業(yè)代理公司

32、代理，樓盤包裝和售樓處裝修較好，現(xiàn)場(chǎng)氣氛活躍，可能是發(fā)售時(shí)間短，位置較偏，周邊配套不齊全，銷售率不高，但銷售前景看好。歐景花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路西物業(yè)屬性：12棟小高層住宅發(fā)展商：深圳市宇宏投資發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司：深圳市宇宏物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米 建筑面積 ：119561平方米 綠化率：50%占地面積：54000平方米價(jià)格：均價(jià)2500元平方米銷售率：尾盤銷售，銷售率90%工程進(jìn)度：現(xiàn)樓營(yíng)銷分析： 歐景花園建筑風(fēng)格為歐陸風(fēng)格，位于中心城的中心地帶，在中心城引人注目，小高層物業(yè)管理費(fèi)僅一元/平方米，小區(qū)規(guī)劃配置高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、幼兒園等，但現(xiàn)實(shí)物業(yè)

33、管理很差，小區(qū)噴泉成了廢水池，部分綠地變成黃土。新龍崗花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城龍城中路和龍平西路交叉口東北角物業(yè)屬性：南區(qū)10棟多層住宅、1棟綜合寫字樓，北區(qū)16棟多層和5棟高層住宅，多層帶電梯發(fā)展商：深圳市千崗地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：16.6萬(wàn)平方米總建筑面積：32.8萬(wàn)平方米物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米均價(jià)：商鋪4700、住宅2200戶型及面積(北區(qū)樺麗苑一、二棟)戶型三房、四房面積（平方米）80.11、102.39、109.49、112.63主導(dǎo)戶型三房及四房均價(jià)：2200元/平方米工程進(jìn)度：現(xiàn)樓銷售率：現(xiàn)在發(fā)售的是一期，銷售達(dá)80%營(yíng)銷分析：規(guī)模大，小區(qū)配套齊全，綠化率達(dá)70%，

34、并規(guī)劃了大面積休閑廣場(chǎng).城龍花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城龍城中路和龍福路交叉口西北角物業(yè)屬性：多層住宅 發(fā)展商： 深圳市城龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承建商： 深圳市第一建筑工程公司 湛江市第一建筑工程深圳公司設(shè)計(jì)單位：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)管理公司： 深圳市城龍物業(yè)管理公司代理商： 深圳市東瑞行置業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積： 5萬(wàn)平方米建筑面積：11萬(wàn)平方米 均價(jià)： 2700元平方米 物業(yè)管理費(fèi)：0.6元/平方米戶型及面積：戶型二房、三房、四房面積（平方米）70多、80多、100多139主導(dǎo)戶型二房、三房、四房工程進(jìn)度：二期7、8、9、10主體接近封頂銷售狀況：二期7、8、9、10銷售率20%營(yíng)

35、銷分析： 地理位置優(yōu)越，緊鄰龍?zhí)逗珗@、商業(yè)中心區(qū)和區(qū)政府，三期規(guī)劃有龍崗二中和城龍小學(xué)，有利于將來(lái)子女入學(xué)，戶型設(shè)計(jì)方正。城市花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路和龍福路交叉口物業(yè)屬性：4棟高層住宅、35棟多層發(fā)展商 ：深圳市龍崗區(qū)城市建設(shè)開發(fā)實(shí)業(yè)總公司 物業(yè)管理公司： 深圳市龍崗業(yè)龍城物業(yè)管理 占地面積 ：8.9萬(wàn)平方米建筑面積 ：198000平方米 銷售均價(jià)（多層）：3500元平方米物業(yè)管理費(fèi)：0.8元/平方米工程進(jìn)度：現(xiàn)樓銷售狀況：90%銷售率車位數(shù)：800總戶數(shù)：2000營(yíng)銷分析： 綠化率40%，實(shí)用率90%，中心城中心區(qū)，區(qū)內(nèi)區(qū)外配套設(shè)施完善，采用中央共享花園的庭院式設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)

36、大面積宜人休閑綠地配以別致的園林景點(diǎn)和名家雕塑。紫薇花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路和清林東路東南角物業(yè)屬性：多層住宅發(fā)展商：深圳市大貿(mào)股份有限公司占地面積：20多萬(wàn)平方米建筑面積：30萬(wàn)平方米總戶數(shù)：3000物業(yè)管理公司：龍房物業(yè)管理公司 管理費(fèi)：0.55元/平方米銷售均價(jià)：3200元/平方米銷售狀況：一期已售完，二期只發(fā)售西01、西02營(yíng)銷分析： 處于中心城中心位置，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)外配套齊全，良好的社區(qū)文化，同濟(jì)大學(xué)深圳設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)合理，風(fēng)格突出，外立面悅目。鴻基新城地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城龍翔大道龍城中學(xué)對(duì)面物業(yè)屬性：多層、小高層住宅 發(fā)展商：深圳市鴻基（集團(tuán)）股份有

37、限公司 物業(yè)管理公司： 自管 代理商： 建華地產(chǎn)發(fā)展有限公司 占地面積： 107741平方米建筑面積： 292171 平方米銷售均價(jià)（西區(qū)1、2、3、4、5號(hào)樓）：2800元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：小高層 1元/平方米 多層0.5元/平方米 戶型及面積：戶型二房、三房、復(fù)式面積（平方米）78.06、108.13、152.3、185.77主導(dǎo)戶型二房、三房銷售進(jìn)度：首期發(fā)售完畢，二期正在發(fā)售，銷售率50%以上。營(yíng)銷分析: 交通方便，距離區(qū)政府近， 外型設(shè)計(jì)均以柔和色調(diào)為主具歐陸情調(diào)，生活配套設(shè)施近，鴻基新城建有一所五星級(jí)私人會(huì)所，為住客提供多元化的康樂設(shè)施。和田世居地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城清林中

38、路北物業(yè)屬性：兩棟小高層和兩棟多層發(fā)展商：深圳市佳珠偉信息咨詢有限公司 深圳市禾田居投資有限公司占地面積：5901.2平方米建筑面積：12378.7平方米綠化率：40%車位數(shù)：60總戶數(shù)：142戶型及面積：戶型二房、三房、復(fù)式面積（平方米）63.43、82.72、123.03、128.43主導(dǎo)戶型二房、三房均價(jià)：2200元平方米工程進(jìn)度：主體接近封頂銷售狀況：50%銷售率營(yíng)銷分析： 規(guī)模較小，位置居中，戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，小戶型概念，距離中小學(xué)近，利于子女將來(lái)發(fā)展。和興花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)清林中路北物業(yè)屬性：多層住宅發(fā)展商：深圳市銀臺(tái)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代理商：深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司占地

39、面積：6萬(wàn)平方米總建筑面積：近10萬(wàn)平方米綠化率：35%車位數(shù)：350多車位租金：120元/月物業(yè)管理費(fèi)：0.5元/平方米戶型及面積：戶型二房、三房、復(fù)式面積（平方米）58.8、75.64、87.24、109.6主導(dǎo)戶型二房、三房均價(jià)：2200元/平方米工程進(jìn)度：現(xiàn)樓銷售狀況：現(xiàn)在發(fā)售一期現(xiàn)房，銷售率70%。營(yíng)銷分析：位置很好，但設(shè)計(jì)差，小區(qū)排列式布置，外墻顏色暗淡，感覺不好。碧湖花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路和清林東路東北交叉口物業(yè)屬性：多層、 小高層住宅 、高層住宅發(fā)展商：深圳市志佳聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司外銷代理商：建華地產(chǎn)顧問有限公司建筑設(shè)計(jì)：機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計(jì)研究院、冶金工業(yè)部長(zhǎng)沙冶

40、金設(shè)計(jì)研 究所環(huán)境景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)貝而高林香港有限公司占地面積：28萬(wàn)平方米戶型及面積（C棟）：戶型二房、三房、四房、五房面積（平方米）70.91-85.93、115、119.55、136、158主導(dǎo)戶型二房、三房、四房、五房均價(jià)：4000多工程進(jìn)度：主體封頂銷售狀況：現(xiàn)在發(fā)售最后一棟C棟，一期建成并售罄，現(xiàn)在銷售率70%營(yíng)銷分析： 背靠龍?zhí)豆珗@，環(huán)境設(shè)計(jì)美觀，小區(qū)規(guī)模大，與區(qū)政府僅一街之隔。片區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美怡人，自成一格。小區(qū)采用亞熱帶田園氣息的建筑風(fēng)格，并請(qǐng)國(guó)外著名環(huán)境設(shè)計(jì)公司傾情設(shè)計(jì)，實(shí)行多層面立體綠化，使片區(qū)內(nèi)園中有園，景中有景，營(yíng)造出一個(gè)面向二十一世紀(jì)的園林式環(huán)保型可持續(xù)發(fā)展的小康住宅示

41、范小區(qū)。高級(jí)豪華的會(huì)所包括恒溫泳池、健身房、多功能娛樂室、桑拿浴室、文化沙龍、各類球室等，讓人在休閑、娛樂之余還可以享受到購(gòu)物的樂趣。幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局環(huán)布四周，銀行、酒店、食肆、菜市場(chǎng)舉步可達(dá)。富康苑地理位置：龍城中路東物業(yè)屬性：3棟多層住宅發(fā)展商：深圳市國(guó)富安實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)單位：深圳市航藝建筑工程設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理單位：深圳市國(guó)富安實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理費(fèi)：0.5元/平方米占地面積：7942.70平方米建筑面積：17591.07平方米總戶數(shù)：166戶型及面積：戶型二房、三房、四房、五房面積75.3、78.33、89.25、92.27、97.23、96.87、112.58主導(dǎo)戶

42、型二房、三房均價(jià)：2300元/平方米工程進(jìn)度：在建銷售狀況：70%營(yíng)銷分析：與龍城廣場(chǎng)一街之隔，地理位置優(yōu)越，但樓盤較小。佳馨園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城龍城中路東物業(yè)屬性：五棟小高層發(fā)展商：深圳龍崗龍城城建開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司建筑面積：55600平方米戶型及面積戶型一房、二房、三房面積（平方米）56.06、76.67、94.78、107.16、134.41主導(dǎo)戶型二房、三房均價(jià)：2400元/平方米工程進(jìn)度：主體封頂銷售狀況：現(xiàn)在發(fā)售兩棟,周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤多，銷售率只達(dá)40%營(yíng)銷分析：后面是農(nóng)民房，影響銷售。竹雅名居地理位置：龍城北路東物業(yè)屬性：帶電梯多層住宅發(fā)展商：深圳楚豐實(shí)業(yè)有限公司策劃代理：深

43、圳中百達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司總建筑面積：14萬(wàn)平方米綠化率：50%戶型及面積：戶型二房、三房、四房面積（平方米）77.9、109.71、112.97主導(dǎo)戶型二房、三房均價(jià)：2250元/平方米工程進(jìn)度：主體未封頂銷售狀況：剛開始發(fā)售營(yíng)銷分析：在中心城內(nèi)，位置較偏。翡翠明珠花園（住宅）、晨光商業(yè)步行街（商鋪）地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城晨光路東物業(yè)屬性：底層商業(yè)店鋪,上面住宅建筑面積：約13萬(wàn)平方米總戶數(shù)：約95戶戶型及面積：戶型三房面積(平方米)93.43主導(dǎo)戶型三房?jī)r(jià)格：均價(jià)2488元/平方米付款方式: 一次性付款93折,銀行按揭付款95折,一年內(nèi)分期付款 98折工程進(jìn)度：準(zhǔn)備開工銷售狀況：

44、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)志聯(lián)佳大廈地理位置:龍城廣場(chǎng)邊物業(yè)屬性:辦公寫字樓發(fā)展商:深圳市志聯(lián)佳實(shí)業(yè)有限公司占地面積:8446.7平方米建筑面積:29806.98平方米總樓層：23層建筑總高度：113.9米價(jià)格：均價(jià)9500付款方式：一次性84折、按揭88折、分期93折銷售狀況：銷售率30%營(yíng)銷分析：中心城標(biāo)志性建筑，智能化設(shè)計(jì)，層高較高。標(biāo)語(yǔ)“問鼎龍城，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒?！背S商業(yè)廣場(chǎng)地理位置:新龍崗花園東物業(yè)屬性:商鋪均價(jià):12000愛地花園 地理位置:深圳市龍崗區(qū)中心城龍平西路南物業(yè)屬性 :2棟高層酒店、4棟高層商住樓和8棟多層住宅樓占地面積： 32000 建筑面積： 18.5萬(wàn)平方米 開發(fā)商： 深圳愛地實(shí)業(yè)發(fā)展

45、公司 戶型及面積（一期）：戶型二房、三房面積（平方米）54.31、57.8、77.54、87.74、88.69主導(dǎo)戶型二房、三房均價(jià):2064元平方米工程進(jìn)度:現(xiàn)樓銷售狀況:現(xiàn)在銷售一期A1、A2兩棟，銷售率80%營(yíng)銷分析:位置較好，周邊配套齊全，發(fā)展商實(shí)力雄厚。余嶺山莊 地理位置 :深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥路西 物業(yè)屬性:多層住宅 發(fā)展商:深圳市寶嘉新投資有限公司 物業(yè)管理公司 :余嶺山莊物業(yè)管理處 建筑面積: 20000平方米 (一期)均價(jià): 2300元平方米 工程進(jìn)度:現(xiàn)樓銷售狀況:尾盤銷售營(yíng)銷分析: 余嶺山莊是龍崗中心城具有古典風(fēng)格的園林式綜合小區(qū)，戶戶朝南， 以綠色為主調(diào)的余嶺山莊，位

46、于龍崗中心城余嶺公園南側(cè)，與公園林蔭相互滲透，融為一體；緊臨最重要的交通干道深惠公路，獨(dú)具優(yōu)美居住環(huán)境與便利交通條件；周圍有已建成的省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)龍城中學(xué)、龍城小學(xué)、中心區(qū)人民醫(yī)院、郵電局。尚景園 地理位置: 深圳市龍崗區(qū)中心城龍福路北 物業(yè)屬性:多層住宅 發(fā)展商: 尚模發(fā)展有限公司 占地面積: 13530平方米建筑面積：50000平方米均價(jià)：3100元平方米銷售率：70%新鴻進(jìn)花園 地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路東物業(yè)屬性: 小高層住宅 占地面積: 5283平方米 建筑面積： 10137平方米 棟數(shù)：15 層數(shù)： 7 均價(jià)：1980元平方米銷售狀況：尾盤銷售 開發(fā)商：深圳市龍崗新鴻進(jìn)實(shí)業(yè)

47、有限公司 盛龍花園 （紫羅蘭）地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城盛龍大道旁物業(yè)屬性：小高層住宅 占地面積： 13.58萬(wàn)平米 建筑面積： 50多萬(wàn)平米 開發(fā)商：深圳市龍崗區(qū)盛龍房地產(chǎn)開發(fā)公司 均價(jià)：2700元平方米物業(yè)管理公司：深圳市大眾物業(yè)管理公司工程進(jìn)度：現(xiàn)樓銷售率：尾盤銷售營(yíng)銷分析： 紫羅蘭花園曾獲明星樓盤稱號(hào)，是龍崗中心城休閑式歐陸風(fēng)情高尚住宅區(qū)，占地13萬(wàn)平方米，規(guī)模宏大，整體規(guī)劃以休閑情調(diào)為主題，采用歐陸風(fēng)情的典雅建筑設(shè)計(jì)，營(yíng)造全新的現(xiàn)代化休閑家居模式。羅蘭花園與龍城廣場(chǎng)相鄰、與龍崗河相傍、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，區(qū)政府、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等近在咫尺，寬闊的龍城大道、深惠公路環(huán)伺左右。

48、鵬達(dá)花園地理位置：深惠公路南鵬達(dá)商業(yè)街與鵬達(dá)路交匯處物業(yè)屬性：商住多層發(fā)展商：深圳市鵬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：50760.73平方米建筑面積：77913.14平方米單位數(shù)：640戶型及面積：戶型1房、2房、3房面積主導(dǎo)戶型2房、3房均價(jià)：2200元平方米付款方式：一次性83折，3成首期88折，1成首期，2成2年免息分期，3成銀行按揭91折，交樓前免息分期付款工程進(jìn)度：在售樓盤為現(xiàn)樓，一期7棟已基本竣工，入伙期為2001年4月30日設(shè)計(jì)單位：深圳市李建華年設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院代理商：深圳市中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)管理：自管 管理費(fèi)：住宅0.8元/平方米 商鋪2.00

49、元/平方米銷售率：10%營(yíng)銷分析： 項(xiàng)目為龍崗鎮(zhèn)中心區(qū)最大的商品住宅小區(qū)，多層小區(qū)有濃厚的住宅氛圍，項(xiàng)目旁邊有龍崗第二中心小學(xué)，是龍崗在售物業(yè)中唯一有學(xué)校配套的物業(yè)。小區(qū)為圍合式布局，首層沿街為商鋪，既可與鵬達(dá)商業(yè)街的商業(yè)氛圍相融合，又不影響小區(qū)內(nèi)庭院環(huán)境，二期地塊緊鄰八仙嶺公園未來(lái)規(guī)劃為世界名人主題公園，有一定的發(fā)展?jié)摿Α，F(xiàn)期項(xiàng)目距離深惠公路距離較遠(yuǎn)，交通便捷度不夠，影響了現(xiàn)場(chǎng)的客流量。第三部分：龍崗區(qū)商品住宅市場(chǎng)特征分析（一）片區(qū)內(nèi)商品住宅供應(yīng)現(xiàn)狀及供應(yīng)類型特征分析特征：以多層與小高層為主，兼有部分高層，但不能成為市場(chǎng)主流樓盤名稱建筑面積（M2）主力戶型建筑類型宏興苑7萬(wàn)二房、三房多層、高

50、層?xùn)|都花園221309二房、三房多層、小高層、高層園景花園二房、三房多層、小高層歐景花園119561小高層新龍崗花園32.8萬(wàn)三房、四房多層、高層城龍花園11萬(wàn)二房、三房多層城市花園19.8萬(wàn)多層、高層紫薇花園30萬(wàn)二房、三房多層鴻基新城292171二房、三房多層、小高層和田世居12378.7二房、三房多層、小高層和興花園10萬(wàn)二房、三房多層碧湖花園二房、三房、四房多層、小高層、高層竹雅名居14萬(wàn)二房、三房多層愛地花園18.5萬(wàn)二房、三房多層、小高層、高層余嶺山莊2萬(wàn)二房、三房多層盛龍花園50萬(wàn)小高層通過對(duì)龍崗中心區(qū)在售及待售樓盤的實(shí)地考察來(lái)看，龍崗中心片區(qū)的物業(yè)供給以多層和小高層為主，兼有一

51、定數(shù)量的高層，但并不能成為市場(chǎng)主流。多層供應(yīng)量占市場(chǎng)總體供應(yīng)量的42.3%，小高層占31.5%，高層占25.4%，其余還剩0.8%的別墅和單身公寓。多層與小高層的總供應(yīng)量占到了73.8%。由于中心區(qū)處于待開發(fā)階段，對(duì)于發(fā)展商而言，可利用的土地資源教多，由此可見，在未來(lái)幾年內(nèi)龍崗中心的物業(yè)基本上還應(yīng)以多層與小高層為主，但隨著中心區(qū)配套資源的不斷豐富與規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，高層的市場(chǎng)份額將有持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，并終將成為市場(chǎng)主流。附：深圳市992000年商業(yè)用房空置面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)信息局）深圳市99-2000年商業(yè)用房銷售狀況簡(jiǎn)析深圳市商業(yè)面積供應(yīng)情況99-2000年深圳商業(yè)用房施工面積：2

52、45.46萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)36.3%新開工面積：56.49萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)43.2%竣工面積： 59.16萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)48.7% 預(yù)售面積：44.97萬(wàn)平方米，比上年減少36.5%銷售情況99-2000年商業(yè)用房現(xiàn)樓銷售面積 14.4萬(wàn)平方米比上年增長(zhǎng)28.4%99-2000年商業(yè)用房樓花銷售面積 11.76萬(wàn)平方米比上年增長(zhǎng)36.7%99-2000年商業(yè)用房新增空置面積 57.02萬(wàn)平方米比上年增長(zhǎng)7.6%深圳市99-2000年商業(yè)用房現(xiàn)樓銷售面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)信 息局）深圳市99-2000年商業(yè)用房樓花銷售面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)信息局深圳市99-2000年商

53、業(yè)用房空置面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)信息局）從以上三圖可以看出：龍崗是99-2000年全市商業(yè)用房銷售面積較多的區(qū)域之一，表明龍崗區(qū)的商業(yè)中心地位不可忽視，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，仍具相當(dāng)?shù)奈?。從現(xiàn)樓與樓花銷售量的對(duì)比看，99年龍崗區(qū)現(xiàn)樓銷售量為2.5萬(wàn)平方米，樓花銷售量為3.11萬(wàn)平方米,樓花的銷量首次超過現(xiàn)樓，表明現(xiàn)投資者對(duì)龍崗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，投資很有信心。從空置情況看，羅湖區(qū)居全市之首，達(dá)37%，龍崗區(qū)只有10%居特區(qū)內(nèi)及寶安區(qū)之后，這表明羅湖區(qū)作為深圳歷史最悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域已經(jīng)投資過度，龍崗區(qū)作為一個(gè)新興的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，投資潛力巨大。但從銷售面積來(lái)看，落后較多，尚未形成熱點(diǎn)，仍需

54、合理開發(fā)和宣傳，方能為人們完全認(rèn)識(shí)和接受。（二）片區(qū)內(nèi)商品住宅戶型特征分析供給特征：以二房、三房的中小戶型為主，但面積偏大。部分樓盤設(shè)有一房單位及小復(fù)式單位物業(yè)名稱戶型主力戶型面積（m2）宏興苑二房、三房、四房、復(fù)式二房、三房74.93、101、118、143、200、220、245東都花園一房、二房、三房、復(fù)式二房、三房40.3、75.5、87.76、142.7園景花園一房、二房、三房、四房二房、三房62、82.83、101.32、142.12歐景花園新龍崗花園三房、四房三房、四房80.11、102.39109.49、112.63城龍花園二房、三房、四房二房、三房70多、80多100多、13

55、9城市花園紫薇花園二房、三房鴻基新城二房、三房、復(fù)式二房、三房78.06、108.13152.3、185.77和田世居二房、三房、復(fù)式二房、三房63.43、82.72123.03、128.43和興花園二房、三房、復(fù)式二房、三房58.8、75.6487.24、109.6碧湖花園二房、三房、四房、五房二房、三房、四房70.9185.93、115、119.55136、158富康苑二房、三房、四房、五房二房、三房75.3、78.3389.25、92.27、97.23、112.58竹雅名居二房、三房、四房、二房、三房77.9、109.71112.97余嶺山莊二房、三房需求特征：以中小戶型相對(duì)暢銷，大戶型

56、單位較大。注：中小戶型（二房一廳三房二廳，面積約為60平方米110平方米）銷售率在已售物業(yè)中所占比重較大。大戶型（四房二廳復(fù)式，130平方米250平方米）銷售率較低.由以上表格調(diào)查結(jié)果可以看出： 中心城片區(qū)住宅結(jié)構(gòu)以中小戶型為主，在售物業(yè)中已售單位基本上以三房、二房居多，而超過120平米的三房與復(fù)式（包括200平米的小復(fù)式）都較難為市場(chǎng)接受。雖然部分單位設(shè)有一房，但面積比例偏大（60平米）， 龍崗區(qū)的整體消費(fèi)力不強(qiáng)，本地置業(yè)者多以居家型為主，因此形成了目前市場(chǎng)上大戶型單位難以消化的局面。（三）片區(qū)內(nèi)商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較分析1、價(jià)格特征：各盤價(jià)格差別不大，總體市場(chǎng)平均價(jià)格約為2675元/M2，與

57、周邊布吉地區(qū)同等質(zhì)數(shù)樓盤相比價(jià)格偏低。各盤開盤價(jià)/現(xiàn)價(jià)詳見下表：樓盤名稱均價(jià)（元/m2）售處率宏興苑310080%東都花園2550（多層）40%園景花園2500（多層）、2800（小高層）20%歐景花園250090%新龍崗花園220080%城龍花園270020%（二期）城市花園350090%紫薇花園320070%鴻基新城2800（小高層）50%和田世居2200（多層）50%和興花園220070%碧湖花園400080%竹雅名居2250開始發(fā)售愛地花園205080%余嶺山莊2300尾盤盛龍花園2600尾盤 從上表可以看出，本片區(qū)主要在售樓盤價(jià)格差別不大，從22004000元/M2 ，整體市場(chǎng)均價(jià)為

58、2675元/M2，此價(jià)格在深圳地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)屬較低水平，即使在龍崗地區(qū)也屬偏低水平。造成價(jià)格偏低的原因主要有以下幾點(diǎn)：1）龍崗市場(chǎng)總體經(jīng)濟(jì)水平不高，消費(fèi)層面參差不齊。2）中心城在規(guī)劃當(dāng)中，周邊配套設(shè)施貧乏，人氣很淡3）中心片區(qū)的大部分樓盤定位不高，戶型較為普通，針對(duì)的客戶群不明確，這就必然在戶型設(shè)計(jì)上、配套設(shè)施配備上都不大考究，許多樓盤不注重樓盤本身的素質(zhì)，在配套、園林等各方面不能提供響應(yīng)的服務(wù)，再加上地價(jià)較，從而整體價(jià)格放低。4）大部分樓盤是發(fā)展商自行銷售。銷售人員水平良莠不齊，且發(fā)展商未能具備專業(yè)的市場(chǎng)策劃能力和銷售，賣場(chǎng)氣氛冷清。新城片區(qū)各類型物業(yè)價(jià)格根據(jù)所調(diào)查的樓盤列表；類型均價(jià)（元/ m2）多層2