資產(chǎn)定價的基本方法

1、二章：回顧一、資產(chǎn)定價的形成原理1.資產(chǎn)價值形成理論2.資產(chǎn)價值形成理論3.供求決定價值論均衡價值觀二、資產(chǎn)的價值類型三、資產(chǎn)評估標準四、假設(shè)五、資產(chǎn)評估工作原則與經(jīng)濟技術(shù)原則7/23/20221第三章 資產(chǎn)定價的基本方法第一節(jié) 成本法一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)：生產(chǎn)費用價值論（C+V+L）。（二）評估思路：全價耗費（三）應(yīng)注意的問題1.歷史資料的真實性2.形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的7/23/20222二、成本法的計算公式及其各項指標計算基本計算公式表述為：被評估資產(chǎn)評估值重置成本實體性損耗功能性損耗經(jīng)濟性損耗或者：被評估資產(chǎn)評估值重置成本*綜合成新率7/23/20223（

2、一）重置成本及其計算方法（1）重置核算法：以現(xiàn)行市價標準核算資產(chǎn)重置的直接成本和間接成本。 重置成本直接成本+間接成本 直接成本：購建全新資產(chǎn)時所費的可直接計入購建成本的部分；間接成本：與資產(chǎn)形成有關(guān)、但無法直接計入成本而必須進行分攤計算的部分，如管理費A/ 按復原重置成本評估(運用與原來相同材料、標準、設(shè)計、技術(shù)等，以時價生產(chǎn)和建造具有相同用途資產(chǎn)的成本）只有材料價格和費用標準發(fā)生變化。適用范圍：服役時間不長或自制非標準設(shè)備。 Ep4：復原重置價 7/23/20224B/ 按更新重置成本評估（利用新的）同類機器設(shè)備已經(jīng)更新并能取得更新設(shè)備成本資料。 Ep5：更新重置價（2）物價指數(shù)調(diào)整法：參

3、照物價指數(shù)將歷史成本調(diào)整為重置成本的一種方法 Ep6：設(shè)備重置價格7/23/20225（3）功能成本法：以類似功能的資產(chǎn)作為參照物，根據(jù)其功能與成本之間存在的穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系推算被評估資產(chǎn)的重置成本。A/ 功能和成本呈線性關(guān)系：生產(chǎn)能力越大成本越高，且呈正比關(guān)系（生產(chǎn)能力比例法，適用于單項資產(chǎn)評估）被評估資產(chǎn)重置成本/被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量=參照物重置成本/參照物年產(chǎn)量Ep7：被評估資產(chǎn)重置成本=被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量*參照物重置成本/參照物年產(chǎn)量 =900*10/600=15（萬元） 7/23/20226B/ 功能和成本呈非線性關(guān)系：生產(chǎn)能力和成本之間呈指數(shù)關(guān)系（規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法，適用于生產(chǎn)流水線資產(chǎn)）

4、Ep8：C689型筆記本電腦生產(chǎn)線重置價格=1500*（72/60）0.9 = （4）統(tǒng)計分析法：選擇代表性資產(chǎn)并精估其重置成本，再依資產(chǎn)重置成本與相應(yīng)原始成本間穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系推斷全部資產(chǎn)重置成本。7/23/20227（二）有形損耗的計量（1）觀察法：有形損耗重置成本*（1成新率），其中，成新率=1-有形損耗率（如，房屋） 全新、較新、半新、陳舊、報廢待處理（90-100、65-89、40-64、15-39、0-15）五個等級7/23/20228（2）使用年限法：（重置成本估計殘值）*資產(chǎn)尚可使用年限/資產(chǎn)正常壽命 假設(shè)資產(chǎn)投資一次完成，中途沒有更新改造或追加投資情況發(fā)生。 *更新改造資產(chǎn)：加

5、權(quán)平均使用年限=加權(quán)更新成本/更新成本 = 已使用年限*更新成本/更新成本Ep9：以使用年限法計算更新改造資產(chǎn)有關(guān)的數(shù)據(jù)。7/23/20229Ep9上海毛紡廠毛紡設(shè)備1999年購進，價值6萬元，2004年、2006年進行兩次更新改造，當年投資分別為6000元和3000元，2009年對這臺設(shè)備進行評估，假設(shè)物價平均每年上漲10%，該設(shè)備尚可使用年限為8年，請估算設(shè)備的成新率。7/23/2022107/23/202211解:（1）計算現(xiàn)時成本和加權(quán)更新成本（見上表） （2）加權(quán)投資年限= （年） （3）成新率=8/（9.55+8）=45.6%7/23/202212（三）無形損耗的計量（1）無形損耗

6、之一 功能性損耗：Ep10：被評估裝置的功能性貶值額（2）無形損耗之二 經(jīng)濟性損耗（war ）：計量方法1：年收益損失本金化:經(jīng)濟性損耗年收益損失額*（1所得稅率）/資產(chǎn)收益率 計量方法2：生產(chǎn)能力降低率指數(shù)法經(jīng)濟性貶值率=1（受外界因素影響后的生產(chǎn)能力/原設(shè)計生產(chǎn)能力）x*100% （ x 為規(guī)模效益指數(shù)）（EP.P.110） 7/23/202213Ep10：某生產(chǎn)自動控制裝置正常運行需7名操作人員，目前同類新式控制裝置只需4名操作人員，設(shè)操作人員年均收入12000元，被評估裝置尚可使用3年，所得稅33%，折現(xiàn)率10%，請測算被評估裝置的功能性貶值額。7/23/202214第二節(jié) 收益法一、

7、基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)：效用價值論（夏天出售冰塊）。（二）評估思路：（三）運用的前提條件1.資產(chǎn)收益可用貨幣計量2.資產(chǎn)所有者承擔風險也能用貨幣計量7/23/202215二、基本計算公式*EP.13：一筆能持續(xù)帶來年收益為8%、年收益為1000美金的初始投資為多少? (補充教案） （一）穩(wěn)定化收益法（1）穩(wěn)定化收益水平的確定：A/ 平穩(wěn)趨勢模式：EP.14 :將表中的2007年的收入作為穩(wěn)定化了的收益水平 7/23/202216年份收入（$）收入變化率200310002004105052005110352006115852007121657/23/202217B/ 不穩(wěn)定增長趨勢模式（

8、處在周期性市場擴張當中的企業(yè)）EP.15 將歷史收入取簡單平均數(shù)。C/ 不穩(wěn)定趨勢：在過于不穩(wěn)定時不宜使用收益法。（2）資本化率（見后）。（3）股利資本化模型EP.16 7/23/2022187/23/202219EP.16 對一家有股利支付的企業(yè)進行估價。這里，每股收益被資本化為每股價值，而不是將總收益資本化。這一價值以少數(shù)股權(quán)為基礎(chǔ)，加上控股溢價就得出多數(shù)股權(quán)所決定的價值。每股股利2.5美圓資本化率15%控股溢價40%流通股數(shù)100，000少數(shù)股權(quán)的每股價值16.67美圓 /2.5/15%少數(shù)股權(quán)價值總額1，667，000美圓含控股溢價的每股價值23.34美圓 /16.67*1.4含控股溢

9、價的企業(yè)價值2，334，000美圓7/23/202220（二）未來收益折現(xiàn)法（1）建立以往收益的時間序列方程，然后假定該時間序列還將持續(xù)（對以往數(shù)據(jù)進行回歸分析）：EP.17 按時間序列計算的回歸方程。7/23/202221（2）分別測算收益的各組成部分，然后加總：EP.18 總收益計算：當被估資產(chǎn)有一個以上的主要收益來源時，比如一家企業(yè)有不止一條生產(chǎn)線，每種收益來源都有不同的增長特點和未來的潛力時，適用。如果有理由認為這些收益的來源都是穩(wěn)定的，就可以分別對其應(yīng)用時間序列方法。EP.18 根據(jù)上述表格左表：按時間序列計算的方程為：總收益=產(chǎn)品A/B/C=年份*6.0-11412+年份*76.0

10、-150134+年份*21.0-40686，由此總公式推算得右表總收益。 7/23/202222年份產(chǎn)品A產(chǎn)品B產(chǎn)品C收益總額19905006001000210019915007809502230199249081010502350199352090010402460199451892010602498EP.187/23/202223（3）間接預測收益法：首先確定收入與支出的動因，然后建立收益與這些因素之間的數(shù)量關(guān)系，再根據(jù)對這些因素未來的預測，估算出相關(guān)的未來收益水平。（這種間接方法可能是最難的，因為它要求對收入和支出背后的動因作較為深入的分析)，在銀行或其它企業(yè)的購并業(yè)務(wù)中，由于更切合實際

11、而常被采用 。7/23/202224（三）資本化率與折現(xiàn)率的選擇收益法的第二個關(guān)鍵性的決策領(lǐng)域（1）資本化率折現(xiàn)率未來年收入增長率（未來年收入增長率，在實務(wù)中一般不會超過折現(xiàn)率）附：利率、折現(xiàn)率和資本化率的關(guān)系利率：資金的報酬，只表示資金本身獲利能力折現(xiàn)率：管理的報酬，與資產(chǎn)及所有者使用的效果有關(guān)（未來有限年限收益的折現(xiàn)）資本化率（未來永續(xù)年間收益的折現(xiàn)）7/23/202225（2）折現(xiàn)率的確定方法1.求和法（折現(xiàn)率=無風險收益率+風險報酬率+）2.資本成本加權(quán)法 EP.19 3.市價比較法7/23/2022261.求和法無風險報酬率：一個投資者在現(xiàn)成市場中較有把握取得的回報，如美國政府債券收

12、益率。美國政府短期債券（如3月期國庫券）常被認為最沒有風險，然而從評估目的出發(fā)，通常最好用一年以上的政府債券利率作為基礎(chǔ)利率：雖然在平價變現(xiàn)方面長期債券會有較大風險，但由于評估通常涉及基于長期收益走勢的價值，所以對于無風險收益率來說，更具可比性和相關(guān)性。（中國金融抑制下：存款等貨幣基金回報率） 7/23/202227風險報酬率：必須反映出兩種風險，經(jīng)營風險和市場風險（資產(chǎn)經(jīng)營市場環(huán)境）風險報酬率的起點估算：可對一筆資產(chǎn)各種投資的收益率減去無風險收益率的結(jié)果進行分析，那個差額就是風險報酬率。如某企業(yè)為收購一項資產(chǎn)而向銀行貸款，如果銀行所要求的利率是13%，無風險報酬率是8%，而該資產(chǎn)又與被評估資

13、產(chǎn)相似，則風險報酬率至少為5%資本資產(chǎn)定價模型計算：一項資產(chǎn)的預期收益率=無風險收益率+反映特定行業(yè)和企業(yè)風險的總風險報酬率。其中，總風險報酬率=系統(tǒng)性風險報酬率*非系統(tǒng)性風險系數(shù)（特定證券風險報酬率與證券市場上所有證券平均風險報酬率之比）fund raising of the listed comp.7/23/2022282.資本成本加權(quán)法 EP.197/23/202229第三節(jié) 市場比較法一、基本原理（一）市場比較法的理論基礎(chǔ)：馬歇爾均衡價值論 （二）市場比較法的評估思路：首先在資產(chǎn)市場上尋找與被評估資產(chǎn)相類似的參照物的成交價（又稱交易案例）；然后對被估資產(chǎn)與參照物之間的差異進行調(diào)整，將參

14、照物的成交價調(diào)整成被估資產(chǎn)的評估值。 （三）市場比較法運用的前提條件：充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場；參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料能夠收集到 7/23/202230二、市場比較法基本程序及有關(guān)指標（一）尋找參照物：參照物的成交價必須真實參照物的基本數(shù)量要求：一般至少要有三個交易案例。參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代參照物的成交價應(yīng)是正常交易的結(jié)果7/23/202231（二）調(diào)整差異：時間因素：一般，資產(chǎn)價格處于上升期間，調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。區(qū)域因素：具體方法主要采取打分法。區(qū)域因素對不動產(chǎn)價格影響尤為突出成新率因素：參照物與被評估資產(chǎn)在有形損耗方面的差異對評估值的影響。功

15、能因素：可以通過功能系數(shù)法計算功能差異對評估值的影響。交易情況調(diào)整。（三）確定評估值7/23/202232三、市場比較法具體操作方法直接比較法：評估對象價值參照物*（評估對象A因素/參照物A因素）1.功能價值法參照物成交價格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力） 2.價格指數(shù)法參照物成交價格*（1+物價變動指數(shù)） 3.成新率價格法參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率） 4.市價折扣法參照物成交價格*（1-價格折扣率） 5.成本市價法評估對象現(xiàn)行合理成本*（參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本） 6.市盈率乘數(shù)法評估對象收益額*參照物市盈率 （股價評估）7/23/202233第四節(jié) 清算

16、價格法一、概念：企業(yè)被迫停業(yè)清算時，資產(chǎn)拍賣所獲得的變現(xiàn)價值。該評估必須具有法律效率的破產(chǎn)處理文件，或抵押合同及其它文件等。 二、影響清算價格的因素破產(chǎn)形式：資產(chǎn)出售方是否喪失資產(chǎn)處置權(quán)/喪失：買方市場/未喪失：雙方可討價還價，價格可適當抬高母親的懺悔處置資產(chǎn)方式：（MBO）資產(chǎn)處理時限：急/不急清理費用：清理資產(chǎn)變現(xiàn)收入最低應(yīng)能補償清理費用，包括企業(yè)破產(chǎn)清算、評估資產(chǎn)需要支付一定的費用7/23/202234三、清算價格的估算方法（1）整體資產(chǎn)評估法：對整個企業(yè)或能獨立使用的單項資產(chǎn)的清算價格進行的評估。如果某單項資產(chǎn)能繼續(xù)經(jīng)營或單獨使用，則可參照現(xiàn)行市價法或重置成本法進行；否則可用變現(xiàn)價值或殘值法評估；若某項資產(chǎn)變現(xiàn)價值不能支付評估及變現(xiàn)費用，不予評估 7/23/202235（2）現(xiàn)行市價折扣法：以現(xiàn)行市價為基礎(chǔ)，根據(jù)清算條件及其它因素估定一個折扣率：Ep11：有臺機床8成新，計劃清算拍賣，假設(shè)該機器市場價格新的為15萬元，經(jīng)過對各類影響因素的調(diào)查分析，確定該機床變賣時的損失率為20% V=15*80%*80%=9.6（萬元） 7/23/202236（3）模擬拍賣法：評估人員向市場專家或潛在的購買者詢問愿出的價