固定資產(chǎn)專項(xiàng)報(bào)告

1、 陽(yáng)江溫泉度假村有限公司資產(chǎn)調(diào)查報(bào)告 一、公司設(shè)立說(shuō)明 陽(yáng)江溫泉度假村有限公司系經(jīng)陽(yáng)江市工商行政管理局批準(zhǔn)于1997年4月23日成立，取得注冊(cè)號(hào)為企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；經(jīng)營(yíng)范圍：飲食業(yè)、旅業(yè)、卡拉OK、歌舞廳、桑拿、開(kāi)發(fā)旅游業(yè)、建筑材料銷售、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、房地產(chǎn)銷售、酒店管理、溫泉泡浴、洗衣服務(wù)（以上項(xiàng)目分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)） 1、清產(chǎn)核資的目的通過(guò)核實(shí)本公司截至2011年12月31日止的全部資產(chǎn)，為本公司貸款提供有關(guān)信息。2、清產(chǎn)核資基準(zhǔn)日：2011年12月31日。3、主要會(huì)計(jì)政策和清產(chǎn)核資方法會(huì)計(jì)制度 執(zhí)行商業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。會(huì)計(jì)期間采用公歷年為會(huì)計(jì)年度，即從每年一月一日起至十二月三十一日止。貨幣資金

2、 盤點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金，核對(duì)銀行對(duì)帳單，核實(shí)基準(zhǔn)日貨幣資金余額4、清產(chǎn)核資范圍。對(duì)本公司截止基準(zhǔn)日止的全部合并資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)。5、記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ),各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)二、財(cái)務(wù)資料可信性及財(cái)務(wù)核算概況陽(yáng)江溫泉度假村有限公司具備健全的財(cái)務(wù)制度和完善的財(cái)務(wù)核算，本次提供的財(cái)務(wù)報(bào)表均經(jīng)過(guò)廣州市開(kāi)虹會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，具有較高的可信性。公司財(cái)務(wù)核算完善規(guī)范，提供的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)資料與數(shù)據(jù)具備真實(shí)性。本次貸款，資金主要用于度假村擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模，增加企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，以下是根據(jù)本度假村近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表作財(cái)務(wù)分析。三、報(bào)表主要項(xiàng)目核實(shí)分析1、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)-財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)較合理，符合旅

3、游服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)。（1）主要資產(chǎn)情況：截至2011年12月31日，度假村資產(chǎn)總額873,794,034.72元，資產(chǎn)主要包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)。1）貨幣資金報(bào)表余額10,190,509.30元，其中貨幣資金9,952,309.30元，現(xiàn)金238,200.00元。2）應(yīng)收賬款8,787,149.28元：占總資產(chǎn)1.01%?？蛻艋炯挟?dāng)?shù)卮逦?、?guó)土局、鎮(zhèn)政府等政府機(jī)關(guān)單位、及中國(guó)移動(dòng)、電視臺(tái)等大單位，收款有較大保障，收款期基本保持1個(gè)月。同比變化不大，顯示回款周期可控。報(bào)表顯示的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率處于較高水平，資金的流動(dòng)性保持較好，有利于旅游服務(wù)行業(yè)的

4、日常流動(dòng)資金運(yùn)作，對(duì)日后償還銀行借款有良好的保證。3）其他應(yīng)收款57,784,740.00元，占總資產(chǎn)6.61%,上述款項(xiàng)通過(guò)往來(lái)方式掛賬，收回風(fēng)險(xiǎn)完全可控。4）存貨6,404,593.38元，均為度假村食品、百貨、工程日常用料，本度假村各種用料均按照計(jì)劃與消耗訂購(gòu)，庫(kù)存余額一般控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，不存在滯銷或變質(zhì)存貨。相比應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率水平略低，但在可接受范圍之內(nèi)。度假村各類存貨變現(xiàn)能力較高，對(duì)流動(dòng)資金的補(bǔ)充有較強(qiáng)的作用。5）固定資產(chǎn)原值70,7171,654.14元，累計(jì)折舊131,364,996.17元，固定資產(chǎn)凈值575,805,657.97元其中房屋及建筑物占比82.22

5、%，與度假村實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況基本相符（詳見(jiàn)各項(xiàng)分類設(shè)備明細(xì)表）。本科目占總資產(chǎn)80.93%，固定資產(chǎn)占比相對(duì)較高對(duì)于銀行貸款有較高的資產(chǎn)保值增值作用，而目前這種財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)比較符合本度假村的經(jīng)營(yíng)規(guī)模與投入產(chǎn)出。6）預(yù)付賬款：基本是裝修款、工程款、物料購(gòu)置款，賬齡保持1-2個(gè)月，結(jié)算期不長(zhǎng)。7)無(wú)形資產(chǎn)：余額177,135,995.79元，主要是度假村內(nèi)水礦產(chǎn)資源及其咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)，附當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)評(píng)估報(bào)告與咨詢費(fèi)用，本科目有較高的可信性。（2）主要負(fù)債（含或有負(fù)債）情況：1）應(yīng)付賬款26,470,896.87元：基本集中度假村日常物料購(gòu)置與日常維護(hù)服務(wù)費(fèi)用，目前該科目余額占總負(fù)債9.34%，比例正常。應(yīng)付賬款的

6、客戶較多，對(duì)各類貨款的付款信用周期保持1-3個(gè)月不等，因此造成對(duì)流動(dòng)資金集中付款壓力不大。2）其他應(yīng)付款：2,917,050.00元，基本核算社保、保證金、非結(jié)算款項(xiàng).本科目占總負(fù)債比例較小，可關(guān)注程度不高。3）長(zhǎng)期應(yīng)付款：除驗(yàn)資報(bào)告顯示的兩個(gè)出資股東外，其余潘超豪、陳堅(jiān)、何國(guó)泉實(shí)際控制人，在度假村對(duì)外營(yíng)業(yè)后陸續(xù)累計(jì)再投入款項(xiàng)，合計(jì)約2000萬(wàn)元。本科目對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率有直接的影響，應(yīng)該考慮上述個(gè)人后續(xù)投入的款項(xiàng)給予權(quán)益資本化，若剔除該部分個(gè)人負(fù)債，資產(chǎn)負(fù)債率將明顯降低，因此應(yīng)客觀、動(dòng)態(tài)地慮其對(duì)真正資產(chǎn)負(fù)債率的影響。4）應(yīng)交稅金：1,262,518.15元。集中營(yíng)業(yè)稅及其附加等各項(xiàng)稅費(fèi)，可參考上年

7、度度假村審計(jì)報(bào)告及所得稅匯算清繳報(bào)告披露的事項(xiàng)。除此之外，度假村未涉及稅務(wù)訴訟或處理。（3）所有者權(quán)益情況：實(shí)收資本：2011年增資20,000.00萬(wàn)元，詳見(jiàn)驗(yàn)資報(bào)告。增資后企業(yè)凈資產(chǎn)有較大的提高。2、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（1）償債能力指標(biāo)及分析：財(cái)務(wù)比率：2009年 2010年2011年資產(chǎn)負(fù)債率49.79%49.68%32.43%流動(dòng)比率4.543.083.68速動(dòng)比率3.672.492.34償債能力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率的變化也可證明資產(chǎn)在增長(zhǎng)同時(shí)負(fù)債率保持穩(wěn)定，近兩年資產(chǎn)負(fù)債率分別是49.79%、49.68%，到2011年12月末為32.43%，相對(duì)于度假村的資產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)收入來(lái)講，該負(fù)債率不

8、算太高，若考慮上述對(duì)長(zhǎng)期應(yīng)付款的分析評(píng)價(jià)，則企業(yè)實(shí)際負(fù)債率將有較大降低。因此度假村的長(zhǎng)期償債能力較好。而流動(dòng)比率2009-2010年分別為4.54、3.08；速動(dòng)比率同期分別是3.67、2.49，均保持較高水平，2011年繼續(xù)保持該趨勢(shì)，指標(biāo)說(shuō)明長(zhǎng)、短期償債能力很好。（2）盈利能力指標(biāo)及分析：2009年2011年損益表構(gòu)成項(xiàng)目分析 （萬(wàn)元）項(xiàng) 目2009年2010年2011年一、營(yíng)業(yè)收入 17,598.71 22,888.11 24,773.32二、營(yíng)業(yè)成本 10,029.00 12,152.55 11,725.21三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 6,600.73 9,474.43 6,870.11五、營(yíng)業(yè)/管

9、理/財(cái)務(wù)費(fèi)用 3,665.12 5,059.96 4,852.35六、利潤(rùn)總額 2,935.61 4,414.47 6,870.11八、凈利潤(rùn) 2,201.71 3,310.85 5,152.58數(shù)據(jù)顯示，近三年?duì)I業(yè)收入呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，利潤(rùn)總額與凈利潤(rùn)也同步增長(zhǎng)，顯示良好的持續(xù)盈利能力與成長(zhǎng)性。近三年?duì)I業(yè)毛利率均保持43%以上，凈利率保持12%以上，最新2011年總資產(chǎn)收益率為3.94%，凈資產(chǎn)收益率為5.87%，該指標(biāo)尚可。以目前度假村的經(jīng)營(yíng)規(guī)模與市場(chǎng)景氣度，2011年全年?duì)I業(yè)收入與凈利潤(rùn)超過(guò)上年的可能性很大。綜上，度假村的盈利能力較強(qiáng)，對(duì)未來(lái)第一還款能力與來(lái)源評(píng)價(jià)較好。（3) 營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)

10、分析：2009年-2011年12月各個(gè)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)分析 項(xiàng) 目2009年2010年2011年一、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（天）13.6822.7257.90二、存貨周轉(zhuǎn)率（天）4.838.0725.26三、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率（天）3.6611.8943.01數(shù)據(jù)顯示，各項(xiàng)指標(biāo)雖然每年略有增加。相對(duì)于大型度假村日常運(yùn)作來(lái)看，上述各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)的營(yíng)運(yùn)效率表現(xiàn)尚可。3、現(xiàn)金流量表分析（萬(wàn)元）項(xiàng) 目2009年2010年2011年現(xiàn)金流入總量56.1726,191.89484,766.50現(xiàn)金流出總量20,050.4825,390.48212,541.43現(xiàn)金凈流量56.17801.41272,224.92經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流

11、入量17,606.6522,691.89289,766.35經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出量12,701.1614,791.88193,707.57經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量4,905.497,900.0196,058.78投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量0.000.000.00投資活動(dòng)現(xiàn)金流出量5,600.008,259.550.00投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-5,600.00-8,259.550.00籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入量2,500.003,500.00195,000.00籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量1,749.322,339.0518,833.86籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量750.681,160.95176,166.14三、固定資產(chǎn)及累計(jì)折舊固定資產(chǎn)是

12、指使用年限在一年以上,單位價(jià)值在2,000.00人民幣元以上的實(shí)物資產(chǎn)。固定資產(chǎn)以實(shí)際成本計(jì)價(jià)。固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計(jì)算,并按固定資產(chǎn)類別的原價(jià)、估計(jì)經(jīng)濟(jì)使用年限和估計(jì)殘值率確定其折舊率,明細(xì)列示如下：類 別折舊年限(年)交通運(yùn)輸設(shè)備10辦公設(shè)備5房屋建筑物20專用設(shè)備10四、稅項(xiàng)陽(yáng)江溫泉度假村有限公司應(yīng)納稅項(xiàng)明細(xì)列示如下：1流轉(zhuǎn)稅征收項(xiàng)目稅率/單位稅額備注營(yíng)業(yè)稅5%按預(yù)收款*5%城市維護(hù)建設(shè)稅7%按營(yíng)業(yè)稅*7%教育費(fèi)附加3%按營(yíng)業(yè)稅*3%地方教育費(fèi)附加2%按營(yíng)業(yè)稅*2%土地增值稅（預(yù)征）2%按預(yù)收款*2%堤圍防護(hù)費(fèi)0.13%按預(yù)收款*0.13%土地使用稅4元/平方按土地占用面積*單位稅

13、額企業(yè)所得稅（預(yù)繳）5%按預(yù)收款*5%個(gè)人所得稅按七級(jí)超額累進(jìn)稅率五、清產(chǎn)核資結(jié)果：項(xiàng)目賬面值增減值清查值資產(chǎn)總額873,794,034.72-3,133,699.38870,660,335.34負(fù)債總額283,333,314.71293,881.81283,039,432.90所有者權(quán)益590,460,720.01-3,527,381.40586,933,3538.61從上表2009年-2011年現(xiàn)金流量表可以看出：1、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。均保持現(xiàn)金凈流入狀態(tài)，顯示度假村通過(guò)營(yíng)業(yè)取得的現(xiàn)金流入狀態(tài)良好，對(duì)流動(dòng)資金有較大的正面影響作用。近三年保持良好的凈流入狀態(tài)，其中07年凈流量有較大流入，原因是當(dāng)年應(yīng)收帳款回款理想，存貨清理較好，對(duì)現(xiàn)金流入貢獻(xiàn)大。各年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)循環(huán)流入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，使貨幣資金得到有效補(bǔ)充。2、投資活動(dòng)。2009與2011年購(gòu)置固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)導(dǎo)致現(xiàn)金呈流出狀態(tài)，從而形成了目前度假村各項(xiàng)規(guī)模。3、籌資活動(dòng)。通過(guò)增加資本金與滾存利潤(rùn)的重復(fù)投入，形成了本部分現(xiàn)金流呈凈利流入