住房保障制度體系建立完善調(diào)研報告調(diào)研報告

1、第 PAGE7 頁 共 NUMPAGES7 頁住房保障制度體系建立完善調(diào)研報告 - 調(diào)研報告 - 近年來，我縣低收入家庭住房保障制度體系建設(shè)取得了長足發(fā)展，先后制定出臺了城區(qū)最低收入家庭租住房屋補貼管理辦法、縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實施辦法和縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理實施辦法等政策文件，為推進(jìn)住房保障工作奠定了基礎(chǔ)。但作為社會保障體系的組成部分和改善民生的一項重要內(nèi)容，住房保障工作與社會需求和群眾的期望還存在不小的差距，建立和完善住房保障制度體系任重而道遠(yuǎn)。一、我縣住房保障制度體系的構(gòu)成及現(xiàn)狀住房保障制度一般包括住房公積金、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和“二限房”（限制價格、限定面積

2、的普通商品房）等5種形式。我縣目前正在實施的住房保障制度中，主要包括三種形式。一是相對成熟的住房公積金制度。至年底，全縣住房公積金繳費人數(shù)達(dá)9320人，年歸集額突破3000萬元，年支取住房公積金580萬元，年發(fā)放住房公積金貸款1250萬元，住房公積金制度在提升居民的住房消費能力、拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面起到了重要作用。二是初見成效的廉租住房制度。自年1月縣城區(qū)最低收入家庭租住房屋補貼管理辦法實施以來，截至年底，全縣共有218戶城鎮(zhèn)最低收入居民家庭獲得廉租住房補貼，累計發(fā)放補貼資金17.04萬元。今年，縣政府對縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實施辦法進(jìn)行了修訂完善，進(jìn)一步提高了補貼標(biāo)準(zhǔn)，擴大了補貼范

3、圍，增加了廉租住房實物配租保障方式，廉租住房制度的保障作用更加明顯。三是探索完善中的經(jīng)濟適用住房制度。這項制度始于1996年縣政府印發(fā)的安居工程實施方案，由于當(dāng)時制度不夠完善、機制不夠健全、運行不夠規(guī)范，經(jīng)濟適用住房制度沒有達(dá)到預(yù)期效果，于2022年停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。到年，面臨新的發(fā)展形勢，經(jīng)濟適用住房建設(shè)再次被納入議事日程。目前，縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理實施辦法已全面實施，經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目一期工程也即將封頂。二、我縣住房保障制度體系存在的不足（一）住房保障體系的結(jié)構(gòu)不夠完善。我縣自1994年推行住房制度改革以來，通過公有住房私有化，打破了過去的住房實物分配、行政統(tǒng)一管理模式，但沒有建

4、立住房貨幣補貼和“二限房”制度，新的住房供應(yīng)體系、分配制度、保障機制還不夠完善，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭中出現(xiàn)了一個“夾心層”，他們不屬于高收入群體，人均收入水平又處于低收入家庭線以上，房改房沒輪上，商品房買不起，建私房不允許，經(jīng)濟適用住房和廉租住房又不夠條件，難以享受到現(xiàn)行住房保障制度帶來的實惠。據(jù)不完全統(tǒng)計，這個群體在行政事業(yè)單位中約占在職人員的20%，并且比例隨著每年新參加工作人數(shù)的增長而呈逐年增大趨勢。（二）住房公積金制度的保障作用有限。住房公積金制度是我縣當(dāng)前較為完善的一項住房保障制度，自1994年實施以來，繳存人數(shù)、歸集額度、信貸額度逐年攀升。但是，從住房保障的角度分析p p ，公積金制度

5、的覆蓋面還不夠?qū)?。年底，全縣繳存住房公積金人數(shù)僅占城鎮(zhèn)居民人數(shù)的21.18%，主要是收入相對穩(wěn)定的行政事業(yè)單位工作人員以及電力、石油、煙草、保險、電信等國有企業(yè)職工，私營企業(yè)、民營企業(yè)、個體工商戶、行政事業(yè)單位編外在崗人員等大多數(shù)城鎮(zhèn)居民仍未被納入住房公積金制度范疇。（三）住房供應(yīng)體系有待進(jìn)一步完善。國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知中明確提出：“要建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。從我縣住宅市場的供應(yīng)渠道來看，住房供應(yīng)體系還不夠完善。一是自年以

6、來，商品房成為我縣城鎮(zhèn)居民唯一的住房供應(yīng)渠道，但大多數(shù)城鎮(zhèn)居民尚屬于中低收入家庭，對商品房的承受能力有限。二是我縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)自安居工程以后，基本上沒有新的進(jìn)展。三是廉租住房較受歡迎，但存在建設(shè)總量偏小、入住條件苛刻、后期管理難度較大等問題。（四）住房保障機構(gòu)建設(shè)相對滯后。目前，已明確縣房管局為全縣住房保障工作主管部門，但房管局屬于自收自支事業(yè)單位，收支基本平衡，工作人員相對固定，對住房保障工作能夠投入的人力和物力非常有限，導(dǎo)致住房保障工作始終處于較淺的層次，對全縣住房保障工作難以進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，沒有通盤考慮的長遠(yuǎn)規(guī)劃，也沒有科學(xué)可行的短期計劃，工作成效不夠理想。三、建立和完善住房

7、保障制度體系的對策建議（一）適時出臺住房貨幣補貼政策。停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化是住房制度改革的目標(biāo)之一，也是實施住房保障的一項具體措施。實施住房貨幣補貼制度，既是貫徹落實國務(wù)院關(guān)于住房貨幣化分配政策的需要，也是解決“夾心層”居民住房問題的有效手段。1999年公房出售工作結(jié)束后，當(dāng)時受地方財政承受能力的限制（1999年全縣地方財政收入5951萬元，實施住房貨幣補貼預(yù)計需要資金1500萬元以上），住房貨幣補貼制度一直未能實現(xiàn)。近年來，隨著縣域經(jīng)濟的快速發(fā)展，實施住房貨幣補貼制度的條件已經(jīng)基本具備。一是財政承受能力大幅度提升。二是隨著企業(yè)改制工作的結(jié)束，實施住房貨幣補貼面臨的社會矛盾

8、已降到最低。三是居民對住房貨幣補貼制度的期望值已降到低點，貨幣補貼的額度可以量入而出。四是住房公積金、房改資金、土地出讓收益、對上爭取資金等可以轉(zhuǎn)化為住房補貼資金的渠道越來越寬。五是與10年前相比，我縣的商品房價格上漲了3倍，而雙職工家庭的年平均收入只上升了1.5倍左右，房價收入比超過4倍。因此，應(yīng)把住房貨幣補貼制度納入住房保障體系范疇，逐步開展調(diào)查摸底、資金測算、方案制定等前期工作，一旦時機成熟，既可付諸實施。（二）適度擴大住房公積金覆蓋面。住房公積金制度對我縣住房保障制度體系建設(shè)具有較大的推動作用，但受益面較窄，應(yīng)進(jìn)一步擴大公積金覆蓋面，完善現(xiàn)行的住房公積金制度。一是要督促行政事業(yè)單位所有

9、在職人員包括聘用制、合同制職工繳納公積金，做到應(yīng)繳盡繳。二是要在具備一定規(guī)模、員工相對穩(wěn)定包括私營企業(yè)、民營企業(yè)等非公有制經(jīng)濟組織中探索建立住房公積金制度，擴大住房公積金制度的覆蓋面。三是要適度放寬住房公積金貸款比例、還款時限，提高住房公積金制度的受益程度。四是要切實加強住房公積金管理，把住房公積金增值收益轉(zhuǎn)化為住房保障資金，確保住房保障工作規(guī)范運行、穩(wěn)步推進(jìn)。（三）積極探索切實有效的經(jīng)濟適用住房制度。從總體形勢來看，經(jīng)濟適用住房制度在大、中城市普遍受到“熱捧”，而在中等以下城市比較“冷遇”，主要是因為在經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)的中等以下城市，住房矛盾不突出，群眾對經(jīng)濟適用住房的期望值不高，建設(shè)經(jīng)濟適用住房

10、既要政府劃撥土地又要減免稅費，經(jīng)濟效益和社會效益均不夠明顯。但從住房保障制度體系建設(shè)的發(fā)展趨勢來看，應(yīng)進(jìn)一步加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理。結(jié)合我縣實際，經(jīng)濟適用住房建設(shè)必須考慮綜合平衡。首先，要嚴(yán)格控制經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模，因需定量，避免出現(xiàn)房屋積壓。其次，應(yīng)把經(jīng)濟適用住房建設(shè)交與房地產(chǎn)開發(fā)商，約定其開發(fā)項目必須按規(guī)定比例配建一定數(shù)量的小戶型住房，符合購買經(jīng)濟適用住房條件的低收入家庭購買小戶型商品房，由縣財政在土地出讓收益中拿出資金給予補貼，改暗補為明補。（四）進(jìn)一步完善廉租住房制度建設(shè)。近兩年，國家為解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難，每年都下?lián)艽罅康膶ｍ椯Y金，用于廉租住房建設(shè)和廉租住房補貼。就我縣目前而言，國家補貼的資金與廉租住房建設(shè)成本已基本接近，建設(shè)廉租住房無需太大投入，廉租住房的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)歸政府所有，必要時仍可轉(zhuǎn)化為財政資金；并且廉租住房主要用于解決最低收入家庭的住房矛盾，不會對商品房開發(fā)市場造成較大沖擊。因此，應(yīng)充分利用政策機遇，進(jìn)一步加大廉租住房建設(shè)力度。新建的廉租住房可以采取多種方式消化：一是作為廉租住房向符合條件的最低收入家庭配租；二是作為面向新參加工作人員的短暫居住給予租賃；三是作為房屋拆遷項目的臨時周轉(zhuǎn)用房；四是對剩余的廉租住房進(jìn)行改造后作為經(jīng)濟適用住房或商品房銷售，收回投資。（五）加強住房保障機構(gòu)建設(shè)。