房地產(chǎn)板塊ppt課件

1、地 產(chǎn)板 塊地 產(chǎn)板 塊.上市房企存貨量攀至9000億 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率創(chuàng)新低現(xiàn)金流繃緊“影射拐點(diǎn)將臨 . 調(diào)控政策恰滿周歲，又逢年報(bào)、一季報(bào)披露的時(shí)間窗口，對研判未來一年上市房企的運(yùn)營績效顯得意義深遠(yuǎn)?？v覽129家上市房企的“雙財(cái)報(bào)政策高壓下，資金鏈壓力等內(nèi)生要素伴隨保證房投放等外在背景，已加速促成了住宅市場周期拐點(diǎn)的臨近。地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒃?021年下半年迎來格局大變。 . 房企不僅是此輪上市公司存貨迭增的主力軍，其“被囤貨的運(yùn)營特征尤值得投資者親密關(guān)注。 據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至2021年4月28日，A股市場已披露年報(bào)的房企為129家按申萬行業(yè)統(tǒng)計(jì)分類，其中88家實(shí)現(xiàn)凈利同比增長，余下41家業(yè)績同比下

2、滑。 綜合來看，129家上市房企2021年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3946億，同比增長30%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤543億，同比增長28.5%。其中，四大龍頭萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入507億、359億、196億、億，分別增長3.7%、56.2%、61.9%、35.9%；實(shí)現(xiàn)凈利潤72.83億、35.19億、17.76億、16.44億，分別增長36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。 基于地產(chǎn)業(yè)特殊的收入確認(rèn)方式，在閱歷2021年至2021上半年的行業(yè)高度景氣之后，大量高質(zhì)量的預(yù)收賬款確保了上市房企2021年凈利大增。 .資金流繃緊 多元化自救 必需一提的是，2

3、021年底上市房企的現(xiàn)金流大降，甚至部分中小房企資金鏈緊繃程度到達(dá)歷史之最。數(shù)據(jù)顯示，129家上市房企2021年底合計(jì)運(yùn)營活動現(xiàn)金流凈額-880億，而2021年底仍為527億。 現(xiàn)金流驟降的背景是2021年“最嚴(yán)峻調(diào)控，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新房開工面積都在繼續(xù)堅(jiān)持高增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長40.7%，新開工增速到達(dá)近十年來最高值。 雖然運(yùn)營現(xiàn)金流并不能直接推導(dǎo)行業(yè)拐點(diǎn)將臨，但仍是一種重要警示。2021年上市房企能否彌補(bǔ)現(xiàn)金流缺口，仍要看其綜合信貸才干和銷售回籠程度。 . 在此背景下，不少中小型房企開場謀求多元化轉(zhuǎn)型，如鼎立股份進(jìn)軍稀土行

4、業(yè)；西藏城投、中潤投資進(jìn)軍礦業(yè)資源開發(fā)等。 此外，也有部分擁有資源優(yōu)勢的城投企業(yè)瞄準(zhǔn)保證房市場，以求尋覓新的利潤增長點(diǎn)。如中天城投2021年3月10日公告，與貴州省人民政府簽署了參與“十二五保證性安居工程建立框架協(xié)議。有類似考量的房企還包括首開股份、天房開展、棲霞建立、城投控股、福星股份等。 2021年一季度“寒風(fēng)拂面 2021年4月正值此輪地產(chǎn)調(diào)控滿“周歲，與上述普遍靚麗的2021年年報(bào)構(gòu)成鮮明對比的是，運(yùn)營放緩、增長乏力竟成諸多房企一季報(bào)主旋律該景象為歷年所稀有。 . 據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至4月28日，129家已披露年報(bào)的上市房企2021年末存貨總量達(dá)9098億元，同比增長40.4，創(chuàng)近幾

5、年來新高。 其中，有100家房企的存貨出現(xiàn)不同程度的增長，同比增幅在100以上的包括綿世股份、順發(fā)恒業(yè)、西藏城投、大港股份、京能置業(yè)、長春經(jīng)開、萬業(yè)企業(yè)、華僑城、華美家族、中國國貿(mào)及中天城投 。.以“招保萬金為例，金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)存貨分別同比添加12.11、27.04；萬科增長48.01，但據(jù)萬科年報(bào)稱，截至去年末，在各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品現(xiàn)房僅占4?！霸谀壳跋拶徚畹谋尘跋拢坏┐尕浄e壓三個(gè)月以上，房企的資金鏈無疑顯得非常脆弱。有分析師擔(dān)憂。四龍頭中最激進(jìn)的當(dāng)屬保利地產(chǎn)，去年末公司存貨達(dá)1098.98億元，同比增長83%，存貨周轉(zhuǎn)周期為3.06年，同比延伸0.45年。年報(bào)顯示，2021年

6、保利地產(chǎn)積極拿地，以一線省會城市為中心，向二三線城市縱深開展，全年新進(jìn)12個(gè)城市。除了積極經(jīng)過公開招拍掛獲取工程外，還經(jīng)過舊城改造、概念地產(chǎn)、定向購地、協(xié)作開發(fā)和一級轉(zhuǎn)二級等方式獲取工程，全年新增工程45個(gè)。截至去年末，公司擁有可結(jié)算資源高達(dá)4195萬平方米，擴(kuò)張速度與2021年相比顯著加快。. 高存貨的背后是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的快速下滑。有統(tǒng)計(jì)報(bào)告指出，上市房企2021年末平均存貨周轉(zhuǎn)率僅0.3次，創(chuàng)出十年來新低，低于行業(yè)最低迷期2021年的0.31次。 查資料，房地產(chǎn)公司的存貨應(yīng)包括未開工、在建開發(fā)工程、庫存現(xiàn)房、在銷工程、未開盤銷售的工程以及尚未結(jié)算的工程等。存貨周轉(zhuǎn)率放緩，加上去年地產(chǎn)公司運(yùn)營性現(xiàn)金流的大幅下降，資金壓力隨之而來。 反映到單個(gè)公司，上海新梅的存貨周轉(zhuǎn)率最低，為0.05