青島城陽區(qū)房地產(chǎn)市場報(bào)告課件

1、研究結(jié)論 城陽城市規(guī)劃規(guī)格很高，發(fā)展前景看好，但目前城陽房地產(chǎn)市場僅限于本區(qū)域的購買群體；受制于與青島市區(qū)的交通瓶頸，尚未能打開外區(qū)域房地產(chǎn)購買群體；且青島本地人士暫未認(rèn)同城陽與青島市的隸屬關(guān)系，這成為城陽未來發(fā)展的最大障礙。近期：城陽區(qū)房地產(chǎn)市場供遠(yuǎn)大于求 城陽區(qū)屬青島市新興發(fā)展區(qū)域，隨著2004年區(qū)域市場銷售呈級(jí)數(shù)增長，房地產(chǎn)市場趨于向好，引發(fā)土地供應(yīng)大大放量，在未來3-5年內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)供應(yīng)過剩的局面海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽區(qū)的交通瓶頸，促進(jìn)其與青島其他區(qū)商貿(mào)與物流往來，推動(dòng)城陽區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這將為城陽區(qū)域的房地市場發(fā)展帶

2、來更多機(jī)遇。城陽屬于外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)，是青島外資加工貿(mào)易企業(yè)最密集的區(qū)域之一，特別是對韓國企業(yè)的成功招商，在城陽已經(jīng)逐漸形成了韓國和朝鮮族人士大規(guī)模移民的主要工作與居住地；這些外籍人士將支撐城陽高端房屋和租賃市場的發(fā)展，提升區(qū)域的居住價(jià)值。城陽房地產(chǎn)市場相對開放，外地知名實(shí)力發(fā)展商的大舉進(jìn)入，在加劇本區(qū)域競爭程度的同時(shí)，也將快速提升區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)水平和行業(yè)成熟度，為消費(fèi)者帶來更多實(shí)惠，并形成城陽區(qū)域獨(dú)特的市場吸引力。中長期：區(qū)域價(jià)值逐步體現(xiàn)，發(fā)展空間巨大中期策略：鑒于城陽區(qū)區(qū)域市場接近飽和，而通往市區(qū)的交通瓶頸尚未消除，未能與市區(qū)市場形成有效的互動(dòng)；而且魅力之城項(xiàng)目后期尚有較大的開發(fā)量，因此，建

3、議萬科2010年前暫不考慮在城陽區(qū)繼續(xù)拿地。近期策略：成功運(yùn)作魅力之城項(xiàng)目，通過萬科的產(chǎn)品品質(zhì)、營銷服務(wù)能力和客戶滿意度，以樹立萬科地產(chǎn)在青島的強(qiáng)勢品牌地位！萬科城陽區(qū)未來持續(xù)發(fā)展建議繼續(xù)挖掘城陽區(qū)的消費(fèi)力，并針對韓籍客戶的消費(fèi)需求度身定做相應(yīng)的產(chǎn)品。努力打開青島市區(qū)市場，創(chuàng)造萬科魅力之城持續(xù)熱銷的奇跡，奠定萬科在青島的強(qiáng)勢品牌地位！萬科魅力之城項(xiàng)目營銷思路建議報(bào)告正文目錄一、城陽區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?1、區(qū)位及規(guī)劃 2、人口構(gòu)成及收入水平、購買力分析 3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展 4、房地產(chǎn)市場規(guī)模及其增長性 5、競爭格局 6、小結(jié)二、萬科城陽區(qū)發(fā)展策略建議 1、萬科城陽區(qū)未來持續(xù)發(fā)展建議 2、萬科魅力之城

4、項(xiàng)目營銷思路建議 第一部分 城陽房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?、區(qū)位及規(guī)劃總結(jié)：城陽是青島市的北大門，是“兩點(diǎn)一環(huán)”規(guī)劃體系中重要的組成部分，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯城區(qū)規(guī)劃格調(diào)較高但與青島市區(qū)的基礎(chǔ)交通存在瓶頸，制約了城陽與市區(qū)互動(dòng)“兩點(diǎn)一環(huán)”總體規(guī)劃中心城市西部輔城區(qū)東部主城區(qū)環(huán)膠州灣組團(tuán)城陽中心區(qū)青島城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成“兩點(diǎn)一環(huán)”的發(fā)展態(tài)勢。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積192.5平方公里，實(shí)際居住人口230萬人

5、。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 輔城以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積54 平方公里，實(shí)際居住人口60萬人，人均建設(shè)用地90平方米。規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開發(fā)實(shí)驗(yàn)和旅游度假。環(huán)膠州灣發(fā)展組團(tuán)以棘洪灘、上馬、紅島、河套、營海、紅石崖六個(gè)組團(tuán)為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地總面積19.5平方公里，實(shí)際居住總?cè)丝?0萬人。規(guī)劃主體功能為居住、海洋產(chǎn)業(yè)、大型機(jī)械制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工和倉儲(chǔ)業(yè)。 資料來源：青島市城市總體規(guī)劃城陽是“兩點(diǎn)一環(huán)”城市體系的重要組成部分城陽惜福鎮(zhèn)流亭夏莊棘洪灘上馬紅島

6、河套城陽概況 城陽位于青島市北部，東依嶗山，西瀕膠州灣，下轄城陽、流亭 、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島8個(gè)街道。面積553.2平方公里，占市區(qū)面積47.7%；人口47萬，占市區(qū)人口17.7%；2005年GDP321億元，占市7區(qū)GDP20.7%，在全市排名第一。 具備完善的交通體系，是青島市的北大門308國道204國道青銀高速青煙高速環(huán)膠州灣高速流亭機(jī)場膠濟(jì)鐵路矛盾一：雖然大的交通體系比較完善，但由于青銀高速還處于收費(fèi)階段，導(dǎo)致目前通往市區(qū)主要靠308國道為主，交通壓力比較大，擁堵現(xiàn)象比較嚴(yán)重，是目前城陽區(qū)不能完全融入青島市區(qū)的主要瓶頸之一。隨著海灣大橋、青榮輕軌的建設(shè)，城陽交通體系

7、將進(jìn)一步完善海灣大橋城區(qū)規(guī)劃高起點(diǎn)、高格調(diào)青島北部經(jīng)濟(jì)中心青島北部城市中心 “十一五”遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)2、人口構(gòu)成及收入水平、購買力分析總結(jié)戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口和城鎮(zhèn)普通工薪階層收入比較低，購買力比較弱主要的高購買力群體為：本地國有企事業(yè)單位職工、外來私營企業(yè)主、個(gè)體戶、外籍務(wù)工人員城陽的韓國人收入水平非常高，消費(fèi)和置業(yè)能力有待挖掘199819991997199619952000200120022003199420042005戶籍人口有加速增長的趨勢城陽區(qū)戶籍人口基本維持在每年增長3000-6000人，以目前城陽區(qū)戶均人口2.76計(jì)算，大約新增10862174戶，以50%的購房率計(jì)算，每年能消化5

8、001000套房，約610萬。數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒2005年城陽區(qū)城鎮(zhèn)職工平均年工資19300元，人均可支配收入13021元。農(nóng)民人均年純收入6002元，但這部分客戶很多都通過舊村改造，比較好的解決了住房問題，對于未來房地產(chǎn)需求影響不會(huì)太大。國有企事業(yè)單位職工具有一定的購買力單位從業(yè)人員及勞動(dòng)報(bào)酬情況企業(yè)類型人數(shù)平均月工資月供能力個(gè)人能承受的總價(jià)范圍國有性質(zhì)（全體）179323109933155522.737.8萬企業(yè)41172499750125018.330.4萬事業(yè)104583047914152422.237萬機(jī)關(guān)335740501215202529.649.3萬數(shù)據(jù)來源：青島市城

9、陽統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒目前城陽區(qū)的流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到了30萬人。第一類：主要是從全國各地來到城陽的打工群體，主要從事民營企業(yè)、三資企業(yè)里的基層工作為主，收入及消費(fèi)能力都比較低。第二類：主要是全國各地來城陽從事商貿(mào)活動(dòng)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)群體，據(jù)青島城陽統(tǒng)計(jì)年鑒2006數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前在城陽的個(gè)體工商戶數(shù)已達(dá)到12199戶，這部分群體有一定的收入基礎(chǔ)，具有一定的購買力。第三類：主要是三資企業(yè)里面的外籍人士，據(jù)青島城陽統(tǒng)計(jì)年鑒2006數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前在城陽三資企業(yè)內(nèi)的外籍工作人員約9086人，平均收入82618元，具有較強(qiáng)的置業(yè)能力，也是目前城陽區(qū)主要的高端客群之一。2、人口構(gòu)成及收入水平

10、、購買力分析企業(yè)性質(zhì)人數(shù)平均月工資月供能力個(gè)人能承受的總價(jià)范圍內(nèi)資企業(yè)全體39671120336560基本無購房的可能三資企業(yè)全體2353191281384640私營企業(yè)投資者10335不詳不詳不詳個(gè)體工商戶12199不詳不詳三資企業(yè)外籍員工908668852065344250.283.8萬其中韓國人占到約75% 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)反映，目前在城陽區(qū)長期工作、生活的韓國人達(dá)到3萬多 人，主要是在城陽投資辦廠，以及餐飲、娛樂等從業(yè)人員 數(shù)據(jù)顯示，截止2006年末，累計(jì)批準(zhǔn)韓資項(xiàng)目2462個(gè)，開工投產(chǎn)韓資 企業(yè)1567家；韓國料理店150多家2、人口構(gòu)成及收入水平、購買力分析城陽區(qū)韓國人聚集社區(qū)排名樓盤名

11、稱總戶數(shù)韓客比例韓客數(shù)量天泰城前二期170235%596 盛世家園景園210015%315 仁和居200015%300 海棠苑90630%272 悅?cè)A園（純外銷）20060%120 楊埠寨社區(qū)53220%106 盈元廣場40020%80 加州楓景71610%72 百福國際山莊70010%70 千禧國際村23610%24 水晶之都20010%20 合計(jì)96921974 以戶均人口3.5人計(jì)算，目前在城陽的常住人口約8700戶。據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，韓國人在青島的置業(yè)比例僅34%左右，即大約還有60%多，5200多戶存在購房的可能。2、人口構(gòu)成及收入水平、購買力分析數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒3、產(chǎn)

12、業(yè)發(fā)展總結(jié)外向型經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，且以加工、批發(fā)、貿(mào)易型企業(yè)為主對外經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行，韓資企業(yè)已經(jīng)形成一定的集聚效應(yīng)總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展三產(chǎn)配比4.3：67.1:28.6數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒對外經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒（一）韓國投資企業(yè)在城陽集聚效應(yīng)明顯。 截至2006年6月底，全區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)韓資項(xiàng)目2462個(gè)，開工投產(chǎn)韓資企業(yè)1567家，合同利用韓資36.7億美元，實(shí)際利用韓資20.1億美元，分別占總數(shù)的73%、74%、53%、58% 其中，總投資500萬美元以上的韓資企業(yè)114家，合同外資12.6億美元，實(shí)際外資5.1億美元（二）韓國投資企業(yè)在城陽集群化發(fā)展趨勢

13、明顯。 （三）韓國投資企業(yè)對外貿(mào)易增長明顯。 2005年全區(qū)外貿(mào)出口35.1億美元，其中韓資企業(yè)出口17.5億美元，占全區(qū)出口總額的50%。企業(yè)類型企業(yè)家數(shù)合同利用外資家數(shù)比例利用外資額比例機(jī)械電子類49320%12.5億美元34%紡織服裝類51322%7.52億美元21%工藝品、玩具加工類69928.4%2.9億美元7.9%截止2006年6月數(shù)據(jù)韓資企業(yè)初具規(guī)模和集聚效應(yīng)數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒4、房地產(chǎn)市場規(guī)模及其增長性總結(jié)：城陽區(qū)域房地產(chǎn)市場從04年經(jīng)過一輪爆發(fā)式增長以來，供應(yīng)量爆增，價(jià)格持續(xù)走高但目前城陽區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場已開始出現(xiàn)接近飽和、需求不足的疲態(tài)土地供應(yīng)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長爆

14、發(fā)式增長數(shù)據(jù)來源：青島市國土資源局訪談數(shù)據(jù)商品房供應(yīng)量放量增長明顯放量增長數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒目前城陽區(qū)可售商品房面積40.6萬，但后期即將推出的樓盤較多，體量非常大，其中：卓越蔚藍(lán)群島：總建筑面積： 160.09萬 （未推出）千禧國際村： 總建筑面積: 100萬，未開發(fā)75.4萬萬科魅力之城：總建筑面積約：40萬 ，未開發(fā)35.6萬 此外，城陽區(qū)近年來大規(guī)模的舊村改造，對商品房市場形成了較大的沖擊：2005年，城陽區(qū)共有28個(gè)社區(qū)實(shí)施改造，12個(gè)社區(qū)7700戶居民一次性高燥完畢當(dāng)年回遷，共完成拆遷面積120萬，新建安置樓410棟、137萬削減需求效應(yīng)：通過舊村改造，目前城陽區(qū)的農(nóng)村居

15、民大多有兩套房在手，而且改造后的房子品質(zhì)和質(zhì)量都比較好，因此，剛性的拆遷需求和置業(yè)升級(jí)的需求在短期內(nèi)都得到很大的滿足，很大程度上削弱了商品房的需求刺激作用增大攻擊效應(yīng)：同時(shí)，這些房產(chǎn)在三級(jí)市場上出租或者變相出售，又將會(huì)對商品房市場形成沖擊非商品房供應(yīng)沖擊加劇商品房競爭需求量明顯回落，占全市的比例持續(xù)下跌數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒現(xiàn)住房人均建筑面積31.75，人均使用面積23.75有68%是住宅商品房；24%是房改房78%是二居室；22%是三居室城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒具有一定的置業(yè)升級(jí)需求商品房擁有量比較高住宅價(jià)格持續(xù)上漲數(shù)據(jù)來源：青島市城陽統(tǒng)計(jì)年鑒復(fù)合增長率高達(dá)29%5

16、、競爭格局總結(jié)：隨著外來發(fā)展商的進(jìn)入，城陽區(qū)域市場的參與主體趨向多元化，市場競爭也從單純的產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)向更多層次的競爭外來發(fā)展商的進(jìn)入，將有效促進(jìn)行業(yè)的整合發(fā)展但由于區(qū)域市場的逐漸飽和，目前在城陽區(qū)，產(chǎn)品力較好的項(xiàng)目也未必能熱銷，必須依靠有效的營銷策略行業(yè)環(huán)境目前，青島本地知名發(fā)展商均未進(jìn)入城陽區(qū)，如海信、海爾、百通等，天泰也是處在城陽與李滄交接地帶2006年以前，主要是以城陽區(qū)內(nèi)的發(fā)展商為主，如長安、銀盛泰、中聯(lián)等，而且很多發(fā)展商并非專業(yè)的地產(chǎn)公司，沒有形成強(qiáng)勢品牌產(chǎn)品大同小異、營銷水平較低，產(chǎn)品主要以自然消化為主市場參與主體比較單一，實(shí)力不強(qiáng)知名發(fā)展商的介入，將推動(dòng)行業(yè)的整合2006年，隨著

17、萬科、寶龍、卓越等外地知名發(fā)展商的進(jìn)入，將有效推動(dòng)城陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的整體提高同時(shí)，外來發(fā)展商的進(jìn)入，也必將加劇行業(yè)的競爭和加速行業(yè)的整合板塊格局中心區(qū)5000-6800元/中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)308國道南段4000-5500元/（精裝修）中端住宅為主惜福鎮(zhèn)和夏莊43006500元/主力產(chǎn)品為別墅空港附近板塊分布格局城陽中心區(qū)308國道南段惜福鎮(zhèn)及夏莊空港板塊板塊定位中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高度集中；產(chǎn)品線包括小高層/情景洋房/連體別墅/頂級(jí)酒店式公寓/大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目中端住宅為主產(chǎn)品線包括多層、小高層/高層公寓中高端住宅產(chǎn)品線包括多層花園/小高層公寓/雙拼別墅/別墅尚未成熟競爭優(yōu)勢 市政

18、、商業(yè)、生活配套設(shè)施非常完善頂級(jí)中央居住區(qū)未來投資前景秀麗交通優(yōu)勢發(fā)展時(shí)間較長，板塊較為成熟更接近市區(qū)自然景觀及環(huán)境資源優(yōu)越交通便利與李滄區(qū)貼鄰海景資源主流客戶本地高端消費(fèi)人群（公務(wù)員、本地企業(yè)主、韓國人、城陽區(qū)域的成功商人、市區(qū)內(nèi)的自用客戶）看好城陽未來發(fā)展的房地產(chǎn)投資者市區(qū)中端客戶城陽區(qū)、青島市內(nèi)乃至外地的高端消費(fèi)人群（第二居所）部分李滄區(qū)的客戶價(jià)格區(qū)間公寓5000-6800元/主力價(jià)格區(qū)間在4000-5500/平方米（帶精裝修）主力價(jià)格區(qū)間在43006500元/平方米代表性項(xiàng)目萬科魅力之城寶龍廣場/青特匯豪景苑天泰城100福國際山莊千禧國際村/百通香溪庭院蔚藍(lán)群島板塊描述小 結(jié)4大板塊相

19、對獨(dú)立，板塊內(nèi)競爭激烈 城陽區(qū)4大板塊各具特點(diǎn)，地理位置、環(huán)境、自然資源、生活配套的異同亦衍生了不同的主力客戶群體，壁壘分明，相互競爭性不大；各板塊內(nèi)競爭非常激烈從發(fā)展的眼光來看：城陽區(qū)四大板塊未來最具發(fā)展?jié)摿Φ氖淄浦行膮^(qū)典型項(xiàng)目分析千禧國際村天泰城卓越蔚藍(lán)群島1、典型項(xiàng)目分析千禧國際村產(chǎn)品力大社區(qū)配套高端且齊全+立面豐富/高新技術(shù)節(jié)能建筑+全天候星級(jí)物業(yè)服務(wù) 開發(fā)歷程400055004800規(guī)模 占地面積：1380畝 建筑面積:100萬 總戶數(shù):6000 開盤 2005.4.27 2006.10.28 2007.6.2 翠城（東方園林精裝公寓）水映杉墅（山水高爾夫別墅）和合人家（韓式風(fēng)格）第

20、一期 第二期 第三期 6.962.5建筑面積（萬）成交價(jià)格（元/）多層、小高層 疊拼別墅、聯(lián)排別墅 多層、小高層 會(huì)館內(nèi)便利店、游泳池、健身房、高爾夫揮桿練習(xí)場等投入使用 會(huì)館等配套與一期工程同期建造16個(gè)月8個(gè)月立面處理色彩豐富但品質(zhì)感一般立面：涂料/貼磚色彩：豐富、暖色系建筑立面色彩豐富高新技術(shù)節(jié)能建筑 率先采用土壤源中央空調(diào)技術(shù) （土壤源中央空調(diào)能有效地利用土壤能調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，冷暖兩用） 美國奧的斯無機(jī)房電梯英國拉法基屋面系統(tǒng)法國申紐麗外墻保溫系統(tǒng) 項(xiàng)目采用建筑節(jié)能等新技術(shù)建造家園經(jīng)典戶型（公寓）戶型點(diǎn)評典型韓式設(shè)計(jì)戶型方正通透玄關(guān)設(shè)計(jì)，不僅起到的是視覺上的照壁用途，更從功能上引導(dǎo)兩條路

21、線，區(qū)分出潔凈區(qū)與污物區(qū)獨(dú)特的北面獨(dú)立洗衣間設(shè)計(jì)，兼顧洗衣、儲(chǔ)物和設(shè)備間的功能，提供了真正意義上的便利生活主臥大開間、大型外飄窗、獨(dú)立衛(wèi)生間，房間視野開闊，使用方經(jīng)典戶型（別墅）戶型點(diǎn)評功能分區(qū)非常清晰合理 起居室空間感較好 三個(gè)陽臺(tái) + 一個(gè)觀景層 社區(qū)配套社區(qū)配套高端且齊全 10000余休閑會(huì)館 城陽區(qū)最大的桑拿洗浴中心 青島唯一社區(qū)高爾夫運(yùn)動(dòng)場 25米室內(nèi)恒溫泳池 網(wǎng)球場 中韓超市 洗衣店 社區(qū)醫(yī)院 巴士1萬社區(qū)休閑會(huì)所社區(qū)高爾夫揮桿練習(xí)場建筑設(shè)計(jì)：韓國（株）熙林綜合建筑師事務(wù)所24小時(shí)全天候服務(wù)，組團(tuán)式封閉管理，貼心感受，安全無虞物業(yè)服務(wù)/建筑設(shè)計(jì) 全天候星級(jí)物業(yè)服務(wù)建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理公

22、司： 青島尊信物業(yè)經(jīng)營管理有限公司物 業(yè) 管理 費(fèi)：多層0.8元/平方米月；1.2元/平方米月 營銷特色市區(qū)展示中心+明星代言+文化活動(dòng)營銷2006.10.28二期開盤：一品茗茶 凌峰邀您來坐坐的形象代言客戶活動(dòng)，著名書法家童嬰老先生也慕名而來 開盤時(shí)間 一期 2005.04.27 二期 2006.10.28 三期 2007.06.02在東海路39號(hào)世紀(jì)大廈 設(shè)立項(xiàng)目的展示中心2005年1月29日，千禧國際村舉辦“千禧萬?！被顒?dòng)，配合中國傳統(tǒng)小年的到來，與城陽區(qū)文化局聯(lián)合，邀請書法家現(xiàn)場撰寫春聯(lián)贈(zèng)送。以公益活動(dòng)形式進(jìn)行項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度的傳播開盤前的宣傳鋪墊 2005.4.27 一期開盤：舉行

23、“千禧國際村之聲高婕女士音樂會(huì)”，當(dāng)晚，在麗晶大酒店麗晶廳舉辦“千禧國際村之聲”專場音樂會(huì)。來自政府、金融界、企業(yè)界以及新聞界約500名嘉賓出席2006.12.15 在濟(jì)南銀座索菲特大酒店隆重舉辦“凌峰泉城老鄉(xiāng)見面會(huì)”進(jìn)行異地推廣2007.5.27 聯(lián)手青島出版社、青島財(cái)經(jīng)日報(bào)創(chuàng)立青島第一讀書社區(qū)計(jì)劃，青島精神文明委員會(huì)、青島市文化局授予“書香社區(qū)”稱號(hào) 營銷效果營銷效果：采用多種及頻繁的營銷活動(dòng)，銷售去化仍較慢2006年10月初至11月初，凌峰代言，但銷售態(tài)勢不樂觀2006年10月推出的二期“水映杉墅”銷售才近30套，去化1/3左右 主要客戶： 青島市區(qū)二次及多次置業(yè)客群（第二居所） 城陽區(qū)

24、部分韓資企業(yè)的中高層（產(chǎn)品比較喜歡） 李滄李村的個(gè)體工商戶、私營業(yè)主（交通便利）但作為第一居所的客戶主要是城陽區(qū)域或附近客戶群體市區(qū)客戶以第二居所為置業(yè)目的產(chǎn)品品質(zhì)較好、周邊環(huán)境好、營銷手段多樣但 市場表現(xiàn)不樂觀，銷售去化慢一定程度反映區(qū)域市場競爭激烈及供應(yīng)過大的局面千禧國際村項(xiàng)目分析小結(jié)2、典型項(xiàng)目分析天泰城社區(qū)土地屬性：城市中心區(qū)與次中心區(qū)過渡的中間地帶典型區(qū)域 “產(chǎn)品多樣化+完善的配套硬件+到位的社區(qū)服務(wù)軟件” 塑造國際化，鄰里和諧，環(huán)境友好型的生活 “城”區(qū)產(chǎn)品力大青島中間地帶造城計(jì)劃 開發(fā)歷程天泰奧園巴塞羅那1992韓國城天泰城迦南美地天泰城A082764.5二期總共10.5萬200

25、7.4.2916首期9.5萬在售開盤時(shí)間 2003.10.32004.10 2005.5韓國城一漢城區(qū)40 5500元/2980元/4980元/4000元/第一期第二期第三期第四期12個(gè)月24個(gè)月第一代運(yùn)動(dòng)為主題 第二代吸取韓日等國先進(jìn)住宅設(shè)計(jì)和技術(shù) 第三代美國設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，節(jié)能和環(huán)保技術(shù)大提升 產(chǎn)品升級(jí)地勢設(shè)計(jì)景觀梯田等垂直、三維景觀密度低，樓間距大，景觀空間寬敞；建筑設(shè)計(jì)公建化如公共空間-大堂；外觀比例嚴(yán)謹(jǐn)、大氣，生態(tài)、節(jié)能技術(shù)降低能耗建設(shè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)工場 定位于以高舒適度為目標(biāo)韓式風(fēng)格 戶型面積50-180，全裝修68-108，全裝修108-220，韓式全裝修天泰奧園巴塞羅那1992韓國城天泰

26、城迦南美地各期建筑社區(qū)配套完善配套完善多樣性-如“微縮城市”，生活休閑娛樂便利 天泰奧林匹克大廈是一所以“運(yùn)動(dòng)健身”為主題,集休閑、商業(yè)服務(wù)、綜合娛樂為一體的大型社區(qū)商業(yè)中心，建筑面積31000平方米 運(yùn)動(dòng)工場青島最大的社區(qū)運(yùn)動(dòng)中心 羽毛球、乒乓球館、健身房、瑜伽館、游泳館、網(wǎng)球場等一應(yīng)俱全 商 業(yè) 街餐飲、超市、藥房、花店、比薩店、糕點(diǎn)房、銀行ATM機(jī)等一系列設(shè)施 其 他國際幼兒園中美合作的文蒸嘉爾幼兒園（中英韓三語）、社區(qū)門診等 交 通社區(qū)巴士，另外有4條公交線路設(shè)立天泰奧園站（103路、129路、9 路公交車和701路機(jī)場巴士） 社區(qū)服務(wù)建立天泰人家俱樂部（改名為“天泰愛家會(huì)”） 1.對

27、社區(qū)活動(dòng)和文化營造進(jìn)行規(guī)劃，啟動(dòng)以社區(qū)文化活動(dòng)為載體的和 諧社區(qū)創(chuàng)建行動(dòng) 2.天泰決定自2006年起正式啟動(dòng)一項(xiàng)叫做“珍珠項(xiàng)鏈行動(dòng)”的客戶價(jià)值提升計(jì)劃，其重要內(nèi)容便是全面改進(jìn)原有的客戶組織（目前已有中國、韓國、澳大利亞、日本、美國、加拿大等6個(gè)國家的居民入住天泰城，外籍以韓國人居多 ）社區(qū)常組織各國的業(yè)主、各民族的業(yè)主參與一些社區(qū)活動(dòng)，營造一個(gè)國際化，鄰里和諧，環(huán)境友好型的生活社區(qū) 天泰城持續(xù)成功的關(guān)鍵要素分析第一期第二期第三期成功關(guān)鍵因素與中體合作，成熟嫁接奧園的運(yùn)動(dòng)概念完善的運(yùn)動(dòng)設(shè)施：室內(nèi)游泳池、健身房、羽毛球、乒乓球、高爾夫、網(wǎng)球天泰的品牌明確的客戶定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)有效的針對韓國客戶做營銷

28、推廣：去韓國推廣、針對韓國人的戶型設(shè)計(jì)日益成熟的配套資源韓國城的品牌效應(yīng)天泰城規(guī)模效應(yīng)不斷成熟的社區(qū)配套和社區(qū)文化天泰的品牌“產(chǎn)品多樣化+配套硬件+社區(qū)服務(wù)軟件” 塑造國際化，鄰里和諧，環(huán)境友好型的生活社區(qū)天泰城項(xiàng)目分析小結(jié)產(chǎn)品方面1.產(chǎn)品類型多樣化，能夠滿足居民多樣化需求；密度適中，規(guī)模適中，保持宜人的空間尺度，有足夠的開放空間和公共空間；2. 社區(qū)配套的強(qiáng)調(diào)多樣性和通達(dá)性；社區(qū)具備自身造血功能，日常生活配套完善，帶有一些自給自足的社會(huì)特征3.社區(qū)服務(wù)到位，能夠?yàn)樯鐓^(qū)居民和家人不同的成長階段提供居住社區(qū)服務(wù)，能夠滿足各方面多元化的需求4.天泰城屬典型大盤開發(fā)模式，先期注重生活配套，后期社區(qū)服

29、務(wù)到位，并營造出一種具備自我生長能力的社區(qū)形態(tài)天泰城項(xiàng)目分析小結(jié)一期與中體合作，二期找韓國市場，三期聘請廣州專業(yè)策劃代理公司，把面積壓到68-108，全裝修，客戶定位市區(qū)小白領(lǐng)階層1.從天泰城3期的開發(fā)定位及產(chǎn)品升級(jí)，體現(xiàn)天泰對市場的預(yù)見性比較強(qiáng)，并有較強(qiáng)的執(zhí)行力實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭2.天泰各期定位的變化，體現(xiàn)出城陽區(qū)域市場競爭較激烈，市場的需求消化能力有限市場方面3.典型項(xiàng)目分析-卓越蔚藍(lán)群島位置：城陽區(qū)白沙河入?？?總建筑面積:160萬平方米，一期總建筑面積為24萬平方米 建筑類型：花園洋房、連排別墅、多層、小高層生活配套：雙會(huì)所、商業(yè)、教育、體育、休閑等生活配套設(shè)施容積率:一期1.59戶型：未有

30、資料交樓標(biāo)準(zhǔn)：未有資料售價(jià)：未有資料物業(yè)管理費(fèi): ：未有資料預(yù)計(jì)入市時(shí)間:2007年9月配套：住戶會(huì)所卓越蔚藍(lán)群島項(xiàng)目分析1.開發(fā)商背景：卓越集團(tuán)是深圳的十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)，連續(xù)4年獲得“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”稱號(hào)，蔚藍(lán)海岸、淺水灣等一系列知名地產(chǎn)作品均出自其手 2.項(xiàng)目屬于超級(jí)大盤，產(chǎn)品形態(tài)豐富，生活配套設(shè)施規(guī)劃一應(yīng)俱全3.項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn),交通瓶頸制約,作為第一居所不成熟,但又不是第二居所的設(shè)計(jì)；相對區(qū)域的需求，項(xiàng)目體量偏大，短期盈利能力面臨壓力較大；4.綜合考慮大盤開發(fā)一般模式及該項(xiàng)目本身的地理位置與交通瓶頸問題，該項(xiàng)目前期可能以低價(jià)入市吸引客戶，對萬科魅力之城或?qū)⒃斐蓻_擊6、小結(jié)瓶頸：城陽城

31、市規(guī)劃高格調(diào)，但目前交通瓶頸制約，未能與青島市區(qū)及其他區(qū)域形成良好的互動(dòng)發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展受阻；城陽區(qū)需急速打破交通瓶頸，贏得青島市區(qū)對城陽區(qū)的認(rèn)同，為區(qū)域房地產(chǎn)奠定健康發(fā)展基礎(chǔ)近期：城陽區(qū)房地產(chǎn)市場趨于飽和隱患：城陽區(qū)屬青島新興發(fā)展區(qū)域，但2004年銷售呈級(jí)數(shù)增長，引發(fā)土地供應(yīng)放量出讓，未來3-5年房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽區(qū)的交通瓶頸，促進(jìn)其與青島其他區(qū)商貿(mào)與物流往來，推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為房地市場發(fā)展帶來機(jī)遇城陽屬于外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)，是青島外資企業(yè)最密集的區(qū)域之一，特別是對韓國企業(yè)的成功招商，在城陽已經(jīng)逐漸形成了韓

32、國和朝鮮族大規(guī)模移民的主要工作與居住地；這些外籍人士將支撐城陽高端房屋和租賃市場的發(fā)展，提升區(qū)域的配套發(fā)展外地知名發(fā)展商介入，加劇競爭程度的同時(shí)，整體提升了區(qū)域成熟度中遠(yuǎn)期：區(qū)域價(jià)值逐步體現(xiàn)，發(fā)展空間大第二部分 萬科城陽區(qū)發(fā)展策略建議1、萬科城陽區(qū)未來持續(xù)發(fā)展策略建議中期策略：鑒于城陽區(qū)區(qū)域市場接近飽和，而通往市區(qū)的交通瓶頸尚未消除，未能與市區(qū)市場形成有效的互動(dòng)；而且魅力之城項(xiàng)目后期尚有較大的開發(fā)量，因此，建議萬科2010年前暫不考慮在城陽區(qū)繼續(xù)拿地近期策略：成功運(yùn)作魅力之城項(xiàng)目，通過萬科的產(chǎn)品品質(zhì)、營銷能力樹立萬科在青島的強(qiáng)勢品牌2、萬科魅力之城項(xiàng)目營銷思路建議繼續(xù)挖掘城陽區(qū)韓國客戶的潛力全力開拓市區(qū)市場，打造萬科的強(qiáng)勢品牌地位萬科魅力之城市場問題：城陽區(qū)域商品房住宅市場供求失衡，競爭愈加白熱化城陽區(qū)域客戶對本項(xiàng)目的有效購房需求量不足07年下半年綠城理想之城的入市，將對本項(xiàng)目銷售形成極大的影響，相信將會(huì)造成客戶進(jìn)一步分流交通瓶頸：青銀高速收費(fèi)問題以及308國道的堵塞問題，對引導(dǎo)市區(qū)客戶需求造成障礙萬科魅力之城營銷策略問題：缺乏清晰的客戶定位，沒有針對市區(qū)客戶制定相應(yīng)的推廣策略推廣主題不明確，吸引力不強(qiáng)現(xiàn)場包裝未能突出項(xiàng)目的特點(diǎn) 整體目標(biāo)客戶群分析根據(jù)以下優(yōu)