2007濱州房地產(chǎn)市場研究

1、濱州房地產(chǎn)市場報(bào)告 2007.8 目錄n宏觀市場分析n區(qū)域市場分析n市場調(diào)研結(jié)論n項(xiàng)目營銷建議1. 宏觀市場分析 1.1城市發(fā)展規(guī)劃1.1.1濱州地理區(qū)位：黃河三角洲重要城市 濱州市位于黃河下游，地處黃河三角洲腹地，北臨渤海，東與東營市接壤，南和淄博市毗鄰，西同德州市和濟(jì)南市搭界，是山東的北大門。現(xiàn)轄濱城區(qū)、惠民縣、陽信縣、無棣縣、沾化縣、博興縣、鄒平縣六縣一區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，版圖面積9600平方公里，人口373萬人。 1.1.2濱州交通：三大經(jīng)濟(jì)圈交匯處，交通便捷 濱州處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中間，是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)圈、膠東經(jīng)濟(jì)圈和京津塘經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，交通便利，濟(jì)青高速、濱博高速、京濱高速和205、220

2、國道穿越境內(nèi)，是連接蘇、魯、京、津的重要通道。津汕高速大高至魯冀界段、威烏高速辛莊子至鄧王段、濱德高速、黃大鐵路濱州段、黃河公鐵兩用橋、中國濱州大高通用航空城、濱州萬噸級(jí)港口等一大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目正在加緊建設(shè)。1.1.3 濱州城市定位 濱州特色的自然生態(tài)園林型、科技現(xiàn)代工業(yè)型、物流旅游開放綜合現(xiàn)代型現(xiàn)代化中等城市的總目標(biāo)，加快實(shí)施城市化戰(zhàn)略，增強(qiáng)完善城市功能，提高輻射力，把濱州打造成黃河三角洲中心城市。 科技現(xiàn)代工業(yè)城市物流旅游開放綜合城市自然生態(tài)園林城市1.1.4濱州城市規(guī)劃：新老城區(qū)結(jié)合，全面發(fā)展。n將老城區(qū)的改造和新區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能互補(bǔ)。n突出城市的生態(tài)功能，建設(shè)“四環(huán)五海

3、” 。n圍繞“一個(gè)中心，一個(gè)龍頭、南北城市帶”組團(tuán)式、連帶型城市群的建設(shè)，全方位推進(jìn)城市建設(shè) 。中心南環(huán)西環(huán) 北環(huán)東環(huán) 1.宏觀市場分析 1.2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況1.2.1濱州城市GDP濱州經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，且增幅逐年提高， 2004年爆發(fā)式增長，全市GDP519.5億元，增幅高達(dá)27%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全省15.3%的增長速度。2005年雖然增長稍慢但按可比價(jià)格計(jì)算，也比上年增長17.7%，增幅比上年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。從以上數(shù)從以上數(shù)據(jù)可以看出，濱州市宏觀經(jīng)濟(jì)據(jù)可以看出，濱州市宏觀經(jīng)濟(jì)從從2003年開始保持著穩(wěn)定且較年開始保持著穩(wěn)定且較高的增長速度，且經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)高的增長速度，且經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。力進(jìn)

4、一步增強(qiáng)。1.2.2 人均GDP 2005年濱州市人均GDP也以高達(dá)27.58%的速度增長，人均GDP 18031元。但與全省平均GDP19970元相比還有一定差距。2005年全年城市居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達(dá)到10286.1元，比上年增長14.2%，提高2.9個(gè)百分點(diǎn)，是1999年以來增長最快的一年；從人均從人均GDP和城鎮(zhèn)人均可支配收入來看濱和城鎮(zhèn)人均可支配收入來看濱州市人均消費(fèi)能力已處在山東省中州市人均消費(fèi)能力已處在山東省中等水平。等水平。n2006年GDP總值創(chuàng)下近年新高，達(dá)829.02億元，人均GDP值突破20000元，達(dá)22273元 ，折合近2784美圓，n根據(jù)相關(guān)理論和國

5、際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，濱州房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展快速發(fā)展的階段。人均人均GDPGDP按國際慣例按國際慣例, ,濱州濱州房地產(chǎn)處于快速發(fā)展的階段房地產(chǎn)處于快速發(fā)展的階段生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDPGDP水平?jīng)Q定了水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。800-4000800-4000美元美元4000-80004000-8000美元美元8000-20000

6、8000-20000美元美元0-8000-800美元美元啟動(dòng)期啟動(dòng)期 快速發(fā)展期快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期減緩發(fā)展期1.2.31.2.3房地產(chǎn)發(fā)展各指標(biāo)分析房地產(chǎn)發(fā)展各指標(biāo)分析：1.2.4居民收入、消費(fèi)水平分析 2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11725元，農(nóng)民人均純收入4370元。2006年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額208.57億元，其中城市社會(huì)消費(fèi)品零售額128.69億元，城市居民人均年消費(fèi)性支出7989元；農(nóng)村消費(fèi)品零售額79.88億元，農(nóng)村居民人均年生活消費(fèi)支出2962.60元。 人居人居收入與消費(fèi)水平的提升將帶動(dòng)住房收入與消費(fèi)水平的提升將帶動(dòng)住房需求的增長。需求的增長。

7、1.2.5濱州市三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 濱州經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中，不斷優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的結(jié)構(gòu)，三次產(chǎn)業(yè)之間的比例由2002年的18.54：50.62：30.84調(diào)整為2006年的11.7：62.1:26.2，第二產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用由2002年的50.2，提高到2006年的61.4。1. 宏觀市場分析 1.3房地產(chǎn)市場概況1.3.1社會(huì)固定投資快速增長n2005全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1044億元，2006全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1603億元，年均增長53.5%；交通、市政、電力、郵政交通、市政、電力、郵政通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，為通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，為濱州的發(fā)展提供了

8、強(qiáng)大的動(dòng)力。濱州的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。1.3.2濱州近年土地儲(chǔ)備量增大，保證土地市場的供應(yīng)量 2002年濱州市儲(chǔ)備土地13437畝，約占全省4%；2003年濱州市儲(chǔ)備土地23746畝，約占全省5%；2004年濱州市儲(chǔ)備土地24208畝，約占全省5.5%；2005年濱州市儲(chǔ)備土地9833畝，約占全省3%。 1.3.3濱州近年土地價(jià)格 經(jīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)算2002年濱州市土地價(jià)格240元/平方米，全省平均720元/平方米；2003年濱州市土地價(jià)格282元/平方米，全省平均792元/平方米；2004年濱州市土地價(jià)格332元/平方米，全省平均871元/平方米；2005年濱州市土地價(jià)格390元/平方米，全省平均

9、958元/平方米。 1.3.4濱州近年房地產(chǎn)新開工面積 濱州市房地產(chǎn)新開工面積從2002年的27.4萬m2增長到了2005年的70.27萬m2，每年遞增率分別為25.2、114、2.5、16.6?？⒐っ娣e從2002年的35.8萬m2增長到了2005年的50.85萬m2，每年遞增率分別為37.7、22.3、20.17、45.9。濱州房產(chǎn)市濱州房產(chǎn)市場進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。場進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。1.3.5濱州近年房地產(chǎn)竣工面積 濱州市房地產(chǎn)新開工面積從2002年的27.4萬m2增長到了2005年的70.27萬m2 ，每年遞增率分別為25.2、114、2.5、16.6?？⒐っ娣e從2002年的35.8萬

10、m2增長到了2005年的50.85萬m2，每年遞增率分別為37.7、22.3、20.17、45.9。 1.3.6總體市場特征n濱州市經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展勢頭！nGDP與人均GDP持續(xù)提升！n人均收入與支出逐年提高，城鎮(zhèn)居民購買力加強(qiáng)！n固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長！n二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大量的市場機(jī)會(huì)！n區(qū)域發(fā)展加快,城市化進(jìn)程加快！ 2.各區(qū)域市場分析 2.1片區(qū)功能研究2.1.1濱州市板塊劃分n老城區(qū)：東起205國道，南至南外環(huán)路，西到渤海十一路，北至220國道。n新城區(qū)：東起渤海十一路，南至南外環(huán)路，西到渤海十八路，北至220國道。n經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：東起渤海十八路，南至南外環(huán)路，西到西外環(huán)路，北至2

11、20國道。 商業(yè)、生活中心政務(wù)、居住中心經(jīng)濟(jì)、工業(yè)區(qū)2.1.2 各板塊功能比較 交通 配套 商業(yè) 教育市政老城區(qū)公交便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)完善商業(yè)中心系統(tǒng)完善齊全新城區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交不便較完善社區(qū)底商較知名學(xué)校駐地政務(wù)中心開發(fā)區(qū)路網(wǎng)較發(fā)達(dá)不太完善路邊便利店中、小學(xué)較齊全 2.各區(qū)域市場研究 2.2 老城區(qū)市場研究2.2.1老城區(qū)區(qū)域狀況：老城區(qū)是典型的棋盤狀布局，有東西走向的黃河路和南北走向的渤海路分割形成，現(xiàn)在由于老城區(qū)的拆遷改造成本比較高，而可利用的土地又較少。所以開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相對(duì)較少 。同時(shí)老城區(qū)的規(guī)劃可置換出部分可利用土地，所以近期仍會(huì)保持項(xiàng)目供應(yīng)。2.2.2老城區(qū)項(xiàng)目分布圖北海嘉苑二十里堡濱

12、中嘉園領(lǐng)秀華庭名仕嘉園望湖花園春暉都市花園2.2.3老城區(qū)產(chǎn)品特征n建筑類型：以多層、小高層為主，其他類型較少n戶型面積：大都是90130平米的兩室兩廳和三室兩廳n銷售價(jià)格：均價(jià)在1600- 2300元/平米n銷售情況：消化速度比較快，現(xiàn)有樓盤銷售情況大都在80%以上n總結(jié)：本板塊土地供應(yīng)量有限，開發(fā)項(xiàng)目較少，加之較高的區(qū)位認(rèn)可度，完善便利的生活配套，板塊內(nèi)項(xiàng)目銷售狀況良好。隨著老城區(qū)的規(guī)劃改造，會(huì)有持續(xù)的土地供應(yīng)，項(xiàng)目開發(fā)。2.2.4老城區(qū)在售項(xiàng)目銷售、價(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（平米） 銷售情況均價(jià)（元） 建筑類型主力戶型濱職北海嘉苑50000090%（一期）1600多層小高層兩室、三室二

13、十里堡小區(qū)約85%1800多層、小高層兩室、三室華天濱中嘉園35000約90%1900多層兩室、三室春暉都市花園103200約70%1900多層、小高層兩室、三室領(lǐng)秀華庭40000約85%1800多層兩室、三室名仕嘉園35000約90%2300小高層兩室、三室、四室望湖花園100000約90%1600多層兩室、三室2.2.5 客戶群特征：n大部分客戶為濱州本地居民，已習(xí)慣于原有的生活氛圍，傾向于在原居住區(qū)域內(nèi)生活。n部分位置較好的樓盤成為投資者青睞之所，如名仕嘉園。n小部分客戶群是在濱的外地人士。n有穩(wěn)定收入的職工，如公務(wù)員、事業(yè)單位職工成為購房主力。2.2.6 .1典型項(xiàng)目分析：名仕嘉園n開

14、發(fā)商:山東益動(dòng)置業(yè)有限公司n項(xiàng)目地址:黃河五路522號(hào)n開盤時(shí)間:2007年12月n占地面積:12000平米n建筑面積:35000平米n容積率:2.9n綠化率:30%n建筑類型:13層板式小高層外立面簡潔現(xiàn)代,白色墻面磚,藍(lán)灰色涂料板式小高層,一梯兩戶層高3米,地板采暖5000平米園林生活40米樓間距1600平方米的停車場2.2.6.2戶型組合:三室二廳一衛(wèi)(主力戶型)n主力戶型,約占35%n面積約為122平米n錯(cuò)層設(shè)計(jì),一梯兩戶書房特色轉(zhuǎn)角凸窗客廳大面寬,格局方正主臥大尺度飄窗主臥帶飄窗開放式落地陽臺(tái)面積約為109平米；主力戶型,約占35%；一梯兩戶,南北通透；大面寬,短進(jìn)深。2.2.6.3

15、戶型組合:其他戶型四室二廳二衛(wèi) 面積149平米二室二廳一衛(wèi)面積94平米兩室兩廳一衛(wèi)面積81平米三室二廳二衛(wèi)面積137平米2.2.6.4客戶構(gòu)成: 客戶構(gòu)成：客戶構(gòu)成： 外地在濱州做生意的老板 ；在外地做生意的濱州人；投資者；當(dāng)?shù)仄胀ň用?59平米的小戶型已售完；122平米和108平米的戶型銷售最好；122平米以下戶型比122平米以上戶型銷售狀況好；總體銷量已接近90%；最低價(jià)格2300元,最高價(jià)格2700元。59平米 108平米、122平米122平米以上2.2.6.5物業(yè)管理：物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)0.8元9部電梯,廚房煙氣統(tǒng)一排放提供寬帶、有線 電視、電話接口智能安全系統(tǒng)小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)電子尋

16、更系統(tǒng)24小時(shí)巡邏整套消防配套樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) 2.各區(qū)域市場研究 2.3 新城區(qū)市場研究2.3.1新城區(qū)區(qū)域狀況： 濱州新城區(qū)東起渤海十一路，南至南外環(huán)路，西到渤海十八路，北至220國道。區(qū)內(nèi)土地資源豐富，地塊方正，地勢平坦，有利于 規(guī)劃施工。 新區(qū)規(guī)劃為濱州市政務(wù)中心、教育中心。主要的政府部門、濱州學(xué)院、北鎮(zhèn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等分布在本區(qū)。 新區(qū)還是未來的居住生活中心，沿渤海十八路集中分布著大量已開發(fā)和未開發(fā)的樓盤。 目前居住氛圍不濃，住房空置率較高。 2.3.2 新城區(qū)項(xiàng)目分布圖：海通時(shí)代花園水岸華庭印象江南現(xiàn)代城望?；▓@中海豪庭濱州國際大廈至尊門第上海世家優(yōu)士閣2.3.3新城區(qū)產(chǎn)品特征：n

17、建筑類型：以多層為主，出現(xiàn)高層、花園洋房為主的社區(qū)n戶型面積：大都是90130平米的兩室兩廳和三室兩廳n銷售價(jià)格：均價(jià)在1700- 3000元/平米n銷售情況：消化速度較慢，現(xiàn)有樓盤銷售情況參差不齊。即將有三到四個(gè)新盤上市。n總結(jié)：本板塊土地供應(yīng)量大，開發(fā)項(xiàng)目較多，呈現(xiàn)供大于求的狀況，項(xiàng)目主要集中于渤海十八路沿線，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊，既有豪宅至尊門第，花園洋房海通時(shí)代，也有低檔樓盤現(xiàn)代城、海得家園。2.3.4新城區(qū)在售項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目名稱建筑面積（平米） 銷售情況均價(jià)（元）建筑類型主力戶型城市楓景未開盤1700多層、小高層兩室、三室濱州國際大廈20000約50%2500高層兩室、三室海通時(shí)代花園

18、108000未開盤多層（花園洋房）上海世家400000未開盤1900多層兩室、三室水岸華庭170000未開盤1700多層、小高層、別墅兩室望海花園30000085%1900（一期） 多層三室印象江南100000約90%1800多層兩室、三室優(yōu)士閣12000約55%2300小高層兩室、三室至尊門第80000約80%3000小高層、高層三室2.3.5客戶群特征：客戶群置業(yè)目的企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職工靠近工作單位，工作生活較便利工作壓力較大的城市白領(lǐng)階層新區(qū)環(huán)境較好，心靈可得到放松個(gè)體、私營老板高檔樓盤，彰顯身份普通城市居民一次性購房，一步到位2.3.6.1典型項(xiàng)目分析：至尊門第n項(xiàng)目地址：濱州市市府

19、音樂噴泉廣場正南方n開發(fā)商：勝利油田華濱實(shí)業(yè) 萬鑫集團(tuán) 中天世紀(jì)聯(lián)合開發(fā)n建筑類型：9棟高層（15.17.18層） 現(xiàn)在均價(jià)約為3000元，最高價(jià)是3600元車庫2050元/平米，儲(chǔ)藏室1800元/平米； 150平米的戶型銷售情況較好，總體銷量在80%左右。2.3.6.2戶型組合：戶型主要有115平米，130平米和150平米，其中150平米戶型所占比重約為50%。150平米 和130平米115平米全明設(shè)計(jì)，通透采光俱佳270度觀景陽臺(tái)動(dòng)靜分離精致客廳，俯瞰市府廣場花園歐美風(fēng)情，觀景大飄窗隱形柱設(shè)計(jì)，精細(xì)打造每一寸空間2.3.6.3項(xiàng)目配套：音樂噴泉廣場：濱洲最大音樂休閑廣場濱州實(shí)驗(yàn)中學(xué)市政配套

20、：市廣電局、報(bào)社、市商會(huì)、供電所、 市府大廈、網(wǎng)通，交通大廈；教育配套：濱州實(shí)驗(yàn)中學(xué)、幼兒園、北鎮(zhèn)中學(xué)、 濱州學(xué)院休閑場所：新濱公園、中海公園、音樂噴泉廣場；醫(yī)療：齊魯醫(yī)院；2.3.6.4智能安防系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 智能巡更電子管理系統(tǒng)公共區(qū)域自動(dòng)噴淋系統(tǒng)周界防越防盜系統(tǒng)樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)水電抄表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)煤氣泄漏報(bào)警器門禁管理系統(tǒng)智能安防 2.各區(qū)域市場研究 2.4 開發(fā)區(qū)市場研究2.4.1開發(fā)區(qū)區(qū)域狀況：濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是山東省省級(jí)開發(fā)區(qū)，位于濱州新市區(qū)西部，規(guī)劃面積為10平方公里，是濱州市委、市政府在實(shí)施“追趕戰(zhàn)略”和“工業(yè)興市戰(zhàn)略”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高

21、效率服務(wù)，以工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)為主體，努力建成現(xiàn)代化工業(yè)示范區(qū)和高新技術(shù)聚集區(qū)。2.4.2新城區(qū)產(chǎn)品特征：n主要項(xiàng)目：明日星城、第五大道、泰山名郡n戶型特征：以中小戶型為主，大都在70120平米n客戶特征：以工業(yè)園的職工為主n銷售狀況：大部分房源被工業(yè)園團(tuán)購，剩余少部分對(duì)外銷售n總結(jié)：開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場處于待開發(fā)階段2.4.3案例分析：明日星城n項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總占地148000平米，建筑面積140000平米。一期開發(fā)12棟多層。準(zhǔn)現(xiàn)房， 9月即可入住。n銷售情況：一期銷售情況良好，銷售率約85%，現(xiàn)剩余房源多 為閣樓和大面積戶型。一期均 價(jià)1400元。二期10月開盤，預(yù)計(jì)均價(jià)1560元；促銷策略：交1

22、000元頂2000元。n 客戶構(gòu)成：項(xiàng)目半數(shù)房源被西鄰魏橋紡織工業(yè)園職工消費(fèi)，附近醫(yī)院、其 它企業(yè)職工消費(fèi)了部分房源，還有部分投資客戶；客戶大多是年輕人。2.4.4項(xiàng)目配套：n市政配套：弘大商貿(mào)城、四通商貿(mào)城、農(nóng)貿(mào)市場、中心醫(yī)院、酒店餐飲、學(xué)校等。n交通：6、9、16、28、101等；n物業(yè)配套：攝像頭監(jiān)控、周界防越紅外線對(duì)射、可視對(duì)講系統(tǒng)、24小時(shí)保安；n36%社區(qū)綠化，生態(tài)氧吧，園林化居??；2.4.5戶型組合：實(shí)用性戶型組合，60-110平米精致戶型。 全明設(shè)計(jì)，南北通透，采光充足，主臥凸窗設(shè)計(jì)。 大空間客廳，寬敞明亮。 廚房餐廳緊密相連，功能更實(shí)用 經(jīng)典三室戶型，空間利用率100%，干濕

23、分離，動(dòng)靜分區(qū)。 全明設(shè)計(jì)，主臥大凸窗，采光較好。 洗手間、衛(wèi)生間分區(qū)、生活細(xì)節(jié)更美好。 3.調(diào)研結(jié)論3.1濱州市商品住宅市場處于發(fā)展階段，還不濱州市商品住宅市場處于發(fā)展階段，還不成熟。成熟。n濱州福利分房的制度的取消，加上濱州市住房制度改革已基本到位，住房分配已開始走向貨幣化和商品化的道路，使得房地產(chǎn)市場日趨活躍。目前雖然濱州的房地產(chǎn)市場正處于起步階段的初期，但是我們可以相信隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的進(jìn)一步趨好，濱州的房地產(chǎn)業(yè)今后會(huì)呈現(xiàn)出一段時(shí)期的持續(xù)增長。福利分房制度 住房制度改革部分福利分房深化改革住宅市場化3.2市場總體供應(yīng)量大，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求；區(qū)域市場總體供應(yīng)量大，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求；區(qū)域分布不均。

24、分布不均。老城區(qū)土地資源有限，外加土地、拆遷成本較高，新開樓盤較少，供應(yīng)量較少 隨著新城區(qū)的開發(fā)，政府政策的利好，新城區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)如火如荼，主要集中在渤海十八路沿線 開發(fā)區(qū)市場供應(yīng)較少，僅有明日星城、第五大道及規(guī)劃中的佰通花園 3、產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)日益豐富。、產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)日益豐富。 目前多層住宅仍是主流產(chǎn)品，小高層、高層市場供應(yīng)量增大，別墅（水岸華庭有部分別墅產(chǎn)品）、花園洋房（ 以海通時(shí)代、望?；▓@為代表）開始出現(xiàn)。 4、戶型設(shè)計(jì)種類日趨豐富，單戶面積偏大、戶型設(shè)計(jì)種類日趨豐富，單戶面積偏大。 多數(shù)項(xiàng)目以二居、三居結(jié)構(gòu)的戶型為主，其中以三居室的戶型占據(jù)了主導(dǎo)地位，復(fù)式、中小面積戶型所占比例逐步提升；花園洋房和別墅開始出現(xiàn)。 主力戶型面積在120150平米之間。5、單位集資建房現(xiàn)象比較嚴(yán)重。、單位集資建房現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 在濱州，很多單位都為員工建有宿舍，職工宿舍對(duì)員工的售價(jià)要比市場價(jià)低，所以很多購房者購買的是自己單位建設(shè)的住宅，真正從開發(fā)企業(yè)那里購買個(gè)人住房的比例較小。這樣，單位宿舍就分流了很大一部分商品房客戶。 6、住房貸款年限較短。、住房貸款年限較短。 濱州銀行系統(tǒng)對(duì)住房貸款有嚴(yán)格的限制，擁有濱州本地戶籍的人員購房才有資格享受住房貸款，一般貸款年限為1015年，首付在30%-50%之間。 7、物業(yè)管理水平較低。、物業(yè)