華夏幸?；鶚I(yè)商業(yè)模式分析

1、華夏幸?；鶚I(yè)商業(yè)模式簡(jiǎn)析目錄1、企業(yè)概況；2、主要商業(yè)模式；3、模式優(yōu)劣勢(shì)分析；4、華夏幸福基業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析；5、借鑒意義。一、企業(yè)概況華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于1998年，是中國領(lǐng)先的開發(fā) 區(qū)投資運(yùn)營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，以建設(shè)“經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧、人民幸?！?的開發(fā)區(qū)城市為企業(yè)公民責(zé)任，公司核心業(yè)務(wù)包括園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)和 城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。2013年上半年，公司銷售額共計(jì)159億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 88億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)23億元。公司投資運(yùn)營(yíng)的園區(qū)新增簽約入 園企業(yè)28家，新增簽約投資額102億元。（數(shù)據(jù)來自公司2013年半 年報(bào)）公司秉持“一個(gè)開發(fā)區(qū)，一個(gè)城市的未來”的理念，華夏幸福 基業(yè)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城

2、市發(fā)展雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，以實(shí)際行動(dòng)加入 到推動(dòng)中國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推動(dòng)中國城市化、工業(yè)化進(jìn)程的行列二、主要商業(yè)模式1、“園區(qū)+地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)新城模式園區(qū)運(yùn)營(yíng)主要是通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議， 公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土地整理、基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)到招商引資，再到后期的綜合服務(wù)。地產(chǎn)開發(fā)主要是在園區(qū)及其周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。圖1、按土地性質(zhì)分，開發(fā)區(qū)一般整體規(guī)劃面積劃分產(chǎn)業(yè)網(wǎng)區(qū)45 M2、“園區(qū)+地產(chǎn)”模式詳細(xì)開發(fā)流程圖2：無良片管r。匕在什中干二公司干亡公司三角與國耳萬曾口日香托葉寵的建.三地土直對(duì)取井及莊城Hi如心逃立九遭崔連崎宜找皆命句.士，與百蟀UM

3、.玄閏W.由地廳:ft國魂旗布什整悔需由平臺(tái)n通通懺工mw篁嗎柞本厚卻內(nèi)事言上貳i-t三萬國溫外學(xué)計(jì)用瞌,郎-兄午京印M. ： h占業(yè)視遼k；U等品較丁和一蛔與中咤afs. :tA人文軍沮4城麗認(rèn)恒城城市君用1I 丁雇*舞機(jī)旗希怦$會(huì)吉卜、也相離川蟒生產(chǎn)討喜三羯rW舞全理性 曲夜用45r不拒4小整皆比生二野”，*牲酢用吁曙蚌委抵，用半至斯城警馬恰卜可沙日理、RS由售與F相1的出商工跳由L-迷叫.* 的一七注總務(wù).與幅物嚇管汨軍不日歲產(chǎn)前盤：,雷管專九聿掉.皆招rti+4>iSftfid外，同企MF與利E后 瞽崇手可上苒特G聿州t S世匚I唐煌段a w "丁注：本流程中所涉及平臺(tái)

4、公司及其他項(xiàng)目承接公司均為幸?；鶚I(yè)控股子公司3、主要涉及行業(yè)及利潤(rùn)來源廳P行業(yè)名稱毛利率主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分布備注1產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)96.43%18.27%長(zhǎng)期穩(wěn)定收入， 占比第二。2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)35.98%?0.62%3土地整理18.69%?10.2%4綜合服務(wù)28.41%?0.5%5物業(yè)管理-110.25%?0.35%6園區(qū)住宅配套33.05%?56.98%占比最大。7城巾地產(chǎn)開發(fā)15.66%?12.65%8其他-20.87%?0.22%合計(jì)40.2%主營(yíng)業(yè)務(wù)收入狀況及行業(yè)分布表（單位：億元人民幣）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃城市規(guī)劃招商引資投資服務(wù)箸產(chǎn)業(yè)篌展服蹙發(fā)展服務(wù)是指在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位、 綜合服務(wù)是指

5、在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行園區(qū)綠化、保潔、公共項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng)與維護(hù)等業(yè)務(wù)。（2）、本表依據(jù)公司2013年半年報(bào)公布數(shù)據(jù)得出。三、模式優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、該模式能夠滿足企業(yè)和區(qū)域發(fā)展需求。這種開發(fā)模式的精髓 在于實(shí)現(xiàn)了企業(yè)與地方政府的“雙贏”。從企業(yè)角度看，“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開發(fā)”模式有很好的協(xié)同效應(yīng)：、由于公司本身就是土地整理的負(fù)責(zé)人，利用對(duì)于區(qū)域整體土地 規(guī)劃的了解，可以低成本鎖定大量土地；、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的資金投入，公司前期的地產(chǎn)銷售回款可以在一定程 度上實(shí)現(xiàn)對(duì)于前兩者的現(xiàn)金流支持；、園區(qū)發(fā)展帶來的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及高端產(chǎn)業(yè)人群的消費(fèi)和住房需求可以為地產(chǎn)項(xiàng)目提供相對(duì) 充足的目標(biāo)客戶群；、

6、隨著園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日漸完善，入駐 企業(yè)數(shù)量的不斷增加，區(qū)域整體價(jià)值將獲得有效提升，從而對(duì)房地 產(chǎn)的銷售形成強(qiáng)勁的支撐；、該模式運(yùn)營(yíng)中期能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來中 長(zhǎng)期穩(wěn)定收入，支持企業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張。從地方政府角度看，在前期零成本零投入的情況下，順利實(shí)現(xiàn)園 區(qū)的正常開業(yè)和運(yùn)作，而且隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及 投資將不斷增加，政府將實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入和區(qū)域 GDP的雙重提升，還 解決了地方人口的就業(yè)問題，完美地契合了地方政府的政治訴求。2、該模式能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)多渠道利潤(rùn)來源。從上文中的主營(yíng)業(yè) 務(wù)收入狀況及行業(yè)分布表分析來看，企業(yè)會(huì)在該模式重要實(shí)施階 段實(shí)現(xiàn)較高的收益率，并最終實(shí)現(xiàn)公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定收入：招商引資

7、 和投資服務(wù)所產(chǎn)生的長(zhǎng)期財(cái)政收入。劣勢(shì)：1、該模式投資大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、涉及相關(guān)行業(yè)和專業(yè)知識(shí)多樣。從幸?；鶚I(yè)以該模式正在實(shí)施的幾個(gè)開發(fā)園區(qū)來分析，每個(gè)開發(fā)園區(qū)的前期（1-2年內(nèi)）投入要達(dá)到4-5個(gè)億；企業(yè)從投資到開始實(shí)現(xiàn) 經(jīng)營(yíng)收入跨度周期至少為3-5年，實(shí)現(xiàn)投資企業(yè)穩(wěn)定收入最低需要 5年以上的投資建設(shè)年限；而在此過程中要涉及包括：投資咨詢、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)、房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、招商引資 等多個(gè)行業(yè)業(yè)務(wù)。2、該模式對(duì)投資建設(shè)企業(yè)綜合實(shí)力要求較高。主要體現(xiàn)在幾個(gè) 方面：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金投入、項(xiàng)目建設(shè)、尤其在資源整合、招 商引資等方面的能力要求都比較高。四、華夏幸?；鶚I(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析1、成熟的“園區(qū)+地產(chǎn)”商業(yè)模式是其最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2、超強(qiáng)的招商引資能力是其商業(yè)模式的核心。公司下設(shè)一個(gè)專 業(yè)化的招商中心，擁有500人的團(tuán)隊(duì)，建立起龐大的客戶關(guān)系管理 （CRM）,運(yùn)用各種先進(jìn)化的手段進(jìn)行園區(qū)招商，能夠滿足區(qū)域工業(yè) 發(fā)展的招商引資需求。3、多年的房地產(chǎn)開發(fā)歷程早就該企業(yè)有較強(qiáng)的跨行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作 能力、豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和較