湖南星沙泉塘商業(yè)調(diào)研分析報(bào)告

1、商業(yè)調(diào)研分析報(bào)告目 錄一、星沙商圈概況二、泉塘商圈概況三、項(xiàng)目SWOT分析四、客群分析五、業(yè)態(tài)方向建議2013年4月2日 輝宏置業(yè)營銷部一、星沙商圈概況星沙經(jīng)開區(qū)位列全國最具投資價(jià)值開發(fā)區(qū)，2011年底，入駐企業(yè)482家，“世界500強(qiáng)”企業(yè)25家，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破2.4萬元。目前整個(gè)星沙商業(yè)中心現(xiàn)狀：星沙通城廣場，占地面積11萬平米，分為上下兩層，是一個(gè)及休閑、娛樂、小吃街、通城電器、新一佳超市為一體的大型商業(yè)綜合體；步步高超市、易初蓮花超市、蘇寧國美電器、電影院；超高層寫字樓有湘商世紀(jì)星城。人流量比較集中，商業(yè)氛圍較好，但業(yè)態(tài)分布不集中。二、泉塘商圈概況本案位于盼盼路與黃興大道交

2、匯處，交通便捷，停車方便，離火車站、飛機(jī)場、武廣高鐵站只需20分鐘車程，目前周邊的商業(yè)初具規(guī)模。項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展始于2008年，業(yè)態(tài)主要以服裝服飾、餐飲娛樂、生活基本配套為主，人流集中，有穩(wěn)定的消費(fèi)人群。但是業(yè)態(tài)分布分散，缺乏大型購物娛樂休閑餐飲商業(yè)綜合體。爵士湘周邊商業(yè)調(diào)查匯總表項(xiàng)目名稱建筑面積（萬）商業(yè)面積（）總戶數(shù)人口數(shù)業(yè)態(tài)營業(yè)面積（）租金/售價(jià)（元）租金（元/月）1樓平均租金（元/月）租期（年）漲幅未來蜂巢13.9800014916300楚旺堂大藥房707000100105 310%紅蜻蜓皮鞋3042001401不限花之坊404500112.53不限喜洋洋動(dòng)漫城6302000032 5

3、不限綠葉水果1001000010055%鞋師傅皮鞋4038009525%德雅村60500083 25%泉塘小區(qū)8040000300012000河馬·占尼童裝8060007594 2不限增致牛仔60580097 3不限以純1009000905不限喜得龍休閑4042001053不限喬丹體育4042001053不限方略瀟邦195000新旺超市50158031.640 3不限錦和超市5018003665%咿呀貝比童裝150900060自有不限崇源堂藥店80250031.256不限東城名苑7.340005922400仁康泰藥店58.5025 自有無丹平南食1003000308無移動(dòng)營業(yè)廳501

4、200241無有漁有恰飯店100*24000205無中鐵·國際城6918000645935000無紫東苑6.1900016005000快樂惠超市120250021 22 3不限水果店80180022.5不限沙縣小吃40120030不限徐力建材4060015不限星城國際372000026009000麻辣香鍋50*240004067 210%綠葉水果6045007528%北京布鞋5042008425%水星家紡10070007025%明天一城10.7100008003000羅拉咖啡11004400040106 8無美美化妝品9010000111 5無水中花內(nèi)衣8088001105無海貝女裝

5、5060001205無百變城1201000083 5無高林仕家2112000181870001樓臨街商鋪平均租金70元/月，全部自持康橋長郡50160003248130001樓學(xué)校門口臨街商鋪平均租金62元/月，免租半年，租期3年，物管費(fèi)2.5元/月總計(jì)3141420002160892700通過本次對(duì)項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)采取的抽樣調(diào)查，泉塘商圈整體消費(fèi)水平較高，消費(fèi)潛力巨大，現(xiàn)有商業(yè)不能滿足全方位需求，缺乏中高檔的娛樂休閑配套和特色餐飲。三、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)：1）、未來蜂巢跟明天一城與本案租金形成鮮明對(duì)比(明天一城跟未來蜂巢一樓的租金均達(dá)到了100-140左右，雖然人流較集中，商業(yè)氛圍較好，但

6、明天一城形成了一種炒作的惡性循環(huán)，增加了商家的成本，而入不敷出，位置與本項(xiàng)目靠近，但租金本項(xiàng)目更為合理)。2）、更加接近人流集中的泉塘小區(qū)(泉塘小區(qū)處于整個(gè)泉塘商圈的核心地帶，已經(jīng)形成了諸多穩(wěn)定的購買人群，可以進(jìn)行引導(dǎo)性的消費(fèi)，帶動(dòng)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展)3）、競品價(jià)格優(yōu)勢(shì)(與周邊2個(gè)競品項(xiàng)目對(duì)比，本項(xiàng)目位置優(yōu)越但招商條件更優(yōu)惠)4）、消費(fèi)潛力巨大(周邊多個(gè)住宅項(xiàng)目、學(xué)校、大型企業(yè)的支撐，未來的消費(fèi)人口將達(dá)到25萬人)5）、靠近和東酒店(一路之隔的準(zhǔn)三星級(jí)和東酒店，帶動(dòng)周邊消費(fèi)以及人流量)6）、地理位置優(yōu)越(位于黃興大道與盼盼路兩條主干道的交匯處)7）、輻射范圍比較廣(有效輻射圈達(dá)到2公里左右，輻射人

7、群超過27萬余人)2、劣勢(shì)：1）、公交線路不完善2）、現(xiàn)有的人流量較少(商業(yè)不成型，不能吸引消費(fèi)者)3、機(jī)會(huì)分析：泉塘板塊處于整個(gè)星沙工業(yè)區(qū)的核心地帶，正處于一個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期，消費(fèi)潛力不斷升級(jí)，人民東路的以及地鐵六號(hào)線的拉通，帶動(dòng)周邊的流動(dòng)人口。旁邊的兩個(gè)競品項(xiàng)目高林仕家跟康橋長郡跟本案競爭的同時(shí)，能夠增加泉塘東核心的商業(yè)體量，帶來更多客源，形成聚集效應(yīng)。4、威脅分析：商業(yè)氛圍不夠，商業(yè)起步晚，影響投資者入駐的信心。5、針對(duì)劣勢(shì)與威脅的解決方案：充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)未來消費(fèi)人群的需求預(yù)測以及商鋪本身的升值空間吸引客戶，社區(qū)本身輻射的消費(fèi)群體、輻射范圍，將來周邊各小區(qū)的人口入住率，免租期等形成

8、一個(gè)數(shù)據(jù)性的說辭。四、客群分析本案客群可分為4類：居民客群，師生客群，職工客群，商務(wù)客群。1）、居民客群：據(jù)統(tǒng)計(jì)，本案周邊2公里范圍內(nèi)樓盤25個(gè)，規(guī)劃入住人口15.3萬人，現(xiàn)入住9萬人。消費(fèi)特征：生活超市、餐飲、娛樂休閑、教育。2）、師生客群：周邊院校10所，師生共4萬余人。消費(fèi)特征：服裝飾品、速食餐飲、中端娛樂休閑、教育培訓(xùn)。3）、職工客群：企業(yè)17家，職工總數(shù)5萬人。消費(fèi)特征：服裝飾品、生活超市、速食餐飲、中端娛樂休閑、教育培訓(xùn)。4）、商務(wù)客群：與企業(yè)商務(wù)往來的流動(dòng)客群。消費(fèi)特征：酒店、特色餐飲、銀行、娛樂休閑。據(jù)長沙市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年長沙城市人均消費(fèi)性支出18069元，居中部六

9、省省會(huì)城市之首。其中以餐飲、娛樂方面所占比率最大。2012年長沙縣財(cái)政總收入120億元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)24050元、13200元。長沙超前的消費(fèi)習(xí)慣與經(jīng)開區(qū)快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保證了泉塘商圈的蓬勃發(fā)展。長沙縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額（2001-2011年）五、業(yè)態(tài)方向建議據(jù)統(tǒng)計(jì)，泉塘商圈大型超市3家、商務(wù)酒店17家、大型餐飲15家、足浴休閑13家、KTV11家、臺(tái)球城7家、茶樓6家、美容6家、電玩城4家。其中具有品牌知名度的商家有華天酒店、河?xùn)|酒店、尚客優(yōu)酒店、花之林、龔得包，相對(duì)于泉塘商圈18萬人口的消費(fèi)人群以及高消費(fèi)水平，品牌商家介入極度缺乏。鑒于本案位于泉塘工業(yè)園區(qū)、榔梨工業(yè)園區(qū)與泉塘居民區(qū)的連接帶，是通往火車站、黃花機(jī)場、高鐵站、長瀏城際鐵路、京珠高速等交通樞紐的必經(jīng)之地，長沙縣與全國商務(wù)往來的中心地段，所以建議業(yè)態(tài)定位為中高檔商務(wù)休閑中心，成為園區(qū)企業(yè)商務(wù)接待的理想去處。距離本案一路之隔的河?xùn)|酒店擁有高檔酒樓、KTV、足浴休閑各1000平米，高檔客房200套，我們應(yīng)該有針對(duì)性的進(jìn)行差異化營銷形成競贏，和業(yè)態(tài)互補(bǔ)形成共贏。第一，以上四種業(yè)