監(jiān)理大綱保修階段的監(jiān)理方案

1、第十二章 保修階段的監(jiān)理方案第一節(jié) 竣工驗收監(jiān)理工作方案一、竣工驗收階段的監(jiān)理工作1、以施工圖的設計要求、國家施工及驗收規(guī)范及合同規(guī)定的質量要求 以及國務院質量管理條例、項目竣工驗收備案制度為標準,對工程進 行工程驗收。完成項目工程監(jiān)理質量評估報告，并協(xié)助業(yè)主督促完成竣工驗 收報告。協(xié)助業(yè)主安排由政府、消防、衛(wèi)生防疫、人防、技術監(jiān)督局等各部 門的各種驗收，并與業(yè)主在場監(jiān)督及見證；2、時督促和檢查施工單位按國家建檔標準，收集整理本工程的技術 檔案資料及竣工圖紙，并分別歸類。督促并檢查工程各方按照竣工驗收備案 制度整理組卷，經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主審核后提交報政府備案機關；3、在正式竣工驗收前組織交工初驗收工

2、作，開列工程上有缺陷及未完 成部份的清單，上報業(yè)主并督促施工單位及時整改、完善。施工單位整改、 完善后，經(jīng)檢查合格，報業(yè)主組織最后竣工驗收；4、監(jiān)理工程師經(jīng)審查、檢查認為符合交工條件后，會同業(yè)主確認以上 檢查符合合同要求后，簽發(fā)交工證書。5、督促檢查施工單位辦理有關竣工資料交接工作。二、驗收階段的主要監(jiān)理工作程序1、監(jiān)督竣工資料的編制（1）督促承包人在工程完工前盡快開始竣工圖的繪制及竣工資料的編制 工作；（2）匯總、反映、研究解決承包人在編制竣工資料過程中存在的問題和提出的問題；（3）按照竣工要求，檢查承包人完成竣工圖及竣工資料是否齊全，真實， 圖物相符。2、組織初驗 初步驗收（1）承包人竣工

3、文件編制完成后，應交監(jiān)理工程師審查，并向監(jiān)理工程 師提出初步驗收申請報告；（2）監(jiān)理工程師審查竣工資料和驗收報告后，如資料基本齊全，由總監(jiān) 簽字后交業(yè)主；（3）總監(jiān)召集初步驗收會議，并到施工現(xiàn)場進行初驗，業(yè)主代表、承包 人、設計代表均參加。初驗通過后，向業(yè)主提出竣工驗收申請。3、竣工驗收 監(jiān)理工程師的主要工作有：（1）監(jiān)督落實初驗中提出的問題；（2）監(jiān)督承包人按合同規(guī)定的數(shù)量復制好竣工資料；（3）協(xié)調各方對工程質量做出評價；（4）協(xié)助業(yè)主組織有關人員參加工程竣工驗收；（5）由業(yè)主主持驗收會議，做出施工評價；（6）協(xié)助業(yè)主上報工程質量備案申請報告，最后向政府質量監(jiān)督部辦理 完成備案手續(xù)。4、竣工

4、驗收階段質量控制表控制控制控制重點主要控制內容控制依據(jù)工作要求階段環(huán)節(jié)竣工資料整理審核資料，認可質量等級，驗收竣工簽發(fā)驗收報告規(guī)范資料驗收驗 收組織驗收，提交竣工文件竣工階段辦理交工施工圖歸檔資料5、協(xié)助業(yè)主完成的竣工資料和督促承包方完善的資料督促、檢查施工單位及時整理竣工程文件和驗收資料，受理單位工程竣工驗收報告，提出監(jiān)理意見。各種資料應與工程同步進行，做到真實、準確、整齊，內容完善。根據(jù)現(xiàn)行城市檔案管理的要求，監(jiān)理應對以下資料收集和整理進行檢查。交工資料主要內容序 號資 料名稱1設計紅線2經(jīng)審批的可行性研究報告、初步設計、施工圖及其他有關文件3招投標文件4施工合同、監(jiān)理合同5建設工程規(guī)劃許

5、可證、建設工程施工許可證6圖紙會審紀要7放線交接單、水準成果表、方格網(wǎng)測量8施工組織設計、材料、機械、開工報審表9設計變更、技術核定單、經(jīng)濟簽證10地基基坑驗槽記錄、隱蔽工程驗收記錄、中間檢查驗收表11分部分項工程質量驗收記錄、試驗報告12地基處理工程質量驗收報告13地基與基礎分部工程質量驗收報告14主體結構分部工程質量驗收報告15地基、主體質量評估報告16竣工測量資料17竣工工程申請驗收報告、工程竣工驗收報告18工程竣工圖19監(jiān)理工作總結20工程結算書第二節(jié) 保修階段監(jiān)理程序和措施一、保修期的監(jiān)理程序 1、在工程竣工前督促業(yè)主和承包商簽訂工程保修合同。 2、工程竣工后，組織召開第一次工程保修

6、工作會議，由監(jiān)理主持，業(yè)主、承包商、物業(yè)管理人員參加，明確承包商的保修組織機構和聯(lián)系人及通訊聯(lián)絡方式、保修放入工作程序。 3、一般的工程質量缺陷，業(yè)主或物業(yè)公司直接通知承包商保修人員進行保修；當雙方發(fā)生不同意見時，應通知監(jiān)理進行檢查和調解。必要時監(jiān)可自主業(yè)主、承包商、設計人員（也可建議業(yè)主邀請質量監(jiān)督站和具有相應資質的專業(yè)部門參加），共同分析質量缺陷原因和責任，商討處理的方案。 4、在質量缺陷責任確定后，監(jiān)理工程師應要求責任方提出缺陷的處理方案，審批并督促方案盡快實施。 5、若缺陷處理方案不能得到及時實施，監(jiān)理工程師應書面通知業(yè)主，并建議由其他承包商完成上述工作，其處理的費用應依據(jù)合同的有關規(guī)

7、定處理。 6、確認缺陷修復質量，對承包商（或另委托的第三方）按保修合同規(guī)定進行的缺陷修復，其修復質量由監(jiān)理與業(yè)主方（必要時可邀請設計方參與）共同檢查簽認。 二、交工及缺陷責任期的監(jiān)理工作 1、交工驗收及交工證書 合同范圍內的全部工程或合同規(guī)定有不同交工期的部分單位工程完工后，施工單位向監(jiān)理辦提出書面交工申請報告（報告應附有工程自檢、質量自評等相關資料），同時抄送業(yè)主。監(jiān)理辦在 14 天內對交工工程進行全面檢查，確認其主體工程已全部完工，工程質量檢驗合格，交工資料齊全，符合維修鑒定質量責任、 督促維修 維修工程質量檢驗 保修責任期結束時檢驗 的檢驗 協(xié)助建設單位與施工單位辦理工程款結算協(xié)助建設單

8、位與施工單位辦理終止合同手續(xù)做好工程保修監(jiān)理準備工作。工程竣工定 期 進 行 工 程 回 訪、檢查，通過合同條件要求，現(xiàn)場清理完畢，能夠正常使用，提出質量評定意見可同意交工，報業(yè)主辦理交工驗收。 業(yè)主應在接到交工驗收申請報告后的 21 天內組織交工驗收事宜。由交通主管部門的質量監(jiān)督單位主持，邀請設計單位、養(yǎng)護接管單位和相關部門參加，組成交工檢查小組，監(jiān)理工程師參加，施工單位列席。同時施工單位應提供現(xiàn)場檢查所需要的人力和儀器設備及資料，按照交通部公路工程竣工驗收辦法對工程進行現(xiàn)場質量檢查和質量評定。檢查小組應寫出檢查報告，對合格的工程，監(jiān)理辦應在驗收后 14 天內向施工單位簽發(fā)工程交工證書。 在

9、檢查中發(fā)現(xiàn)的工程缺陷要進行分析，確定這些缺陷可立即修復或已被修復，或作為剩余工作量。對尚未修復和質量不合格的工程均作為剩余工作量，在 7 天內向施工單位發(fā)出不予驗收的指令，要求施工單位重新修復或在缺陷責任期內完成。 2、缺陷責任期的監(jiān)理工作 自工程實際竣工并簽發(fā)工程交工證書這日起至缺陷責任期終止日為缺陷責任期，缺陷責任期主要監(jiān)理工作如下: （1）檢查施工單位剩余工程計劃及實施情況,并視工程具體情況對剩余工程計劃進行必要的調整,實現(xiàn)缺陷責任期的進度目標; （2）經(jīng)常檢查缺陷工程的修復情況和質量,經(jīng)檢測檢驗合格證者簽發(fā)中間交工證書.對檢查不合格或缺陷工程,監(jiān)理工程師應指示施工單位進行再次修復,直到

10、達到合格要求為止; （3）經(jīng)監(jiān)理工程師確認屬非施工單位責任造成的工程缺陷,其修復費用先由施工單位提出估算,經(jīng)監(jiān)理工程師審定后,簽發(fā)追加費用證明報業(yè)主.如是施工單位的責任造成的工程缺陷,一切費用均由施工單位自負; （4）督促施工單位除負責缺陷工程修復所需的材料、設備和臨建工程以外，還應清理現(xiàn)場，保持整個現(xiàn)場和工程的整潔； （5）督促施工單位按照合同規(guī)定完成交工資料； （6）在缺陷責任滿后14天內，審查施工單位提出的終止缺陷責任申請，監(jiān)理工程師確認施工單位按合同規(guī)定及監(jiān)理工程師批示的剩余工程量均已完成，經(jīng)質量檢驗合格后交工，且資料齊全，已具備簽發(fā)工程缺陷責任終止證書的必要條件后，成立由業(yè)主、監(jiān)理工

11、程師參加的缺陷責任期工程檢查小組。需要時邀請質檢、養(yǎng)護部門參加，施工單位列席并為檢查小組的工作及生活安排提供服務； （7）檢查小組應審查施工單位的終止缺陷責任期申請報告，對工程進行最終的整體檢驗，審查交工資料，對缺陷責任期的工作進行評價，同時對工程作出最終評價。確認缺陷責任期的工作已達到合同規(guī)定標準件和要求后，提出檢查報告報頭業(yè)主，抄送施工單位； （8）監(jiān)理工程師根據(jù)業(yè)主批準的檢查報告，向施工單位簽發(fā)缺陷責任終止證書，證書的簽字人為業(yè)主、監(jiān)理工程師和施工單位代表； （9）缺陷責任期內監(jiān)理工程師應充分利用保留金作為控制手段，使工程缺陷的修復得以正常進行。在缺陷責任期滿，簽發(fā)缺陷責任終止證書后的1

12、4 天內，監(jiān)理工程師應開出保留金退還證書，將保留金退還施工單位； （10）缺陷責任終止證書發(fā)出的 28 天內，施工單位向監(jiān)理工程師提交最后結賬，監(jiān)理工程師在收到結賬 14 天內，簽發(fā)一份最后支付證書，報業(yè)主批準，并抄送施工單位。業(yè)主在收到最后支付證書后 28 天天內通知銀行給施工單位付款。監(jiān)理工作結束并退出服務。 三、保修的監(jiān)理措施 1、工程交付后建立保修業(yè)務檔案，建立公司、項目經(jīng)理部、工程保修施工作業(yè)隊組成的三級保修服務組織機構。項目經(jīng)理部保修小組成員由工程經(jīng)驗豐富、技術好、處理問題能力強、工作認真的原項目經(jīng)理部的施工管理人員及作業(yè)人員組成。做好各項保修工作。 2、保修小組在接到業(yè)主維修要求

13、后，立即到達現(xiàn)場與業(yè)主商定處理。3、技術質量部將對保修工作進行技術指導，工程部進行過程監(jiān)督、質量控制，物資設備部及時供應保修工作所需用的材料、機械、工具，全力以赴組織維修工作，做到令業(yè)主滿意。 4、若業(yè)主對我公司的維修服務、維修速度、維修結果等方面不滿意或對我公司的工作有建議，可以：填寫意見反饋卡或打公司工程部電話。我單位將認真對待、落實整改，到達業(yè)主滿意。 5、保修實施時認真做好成品及環(huán)境衛(wèi)生的保護工作，做到工完場清，使業(yè)主滿意。 6、對生命財產(chǎn)有危險的緊急突發(fā)事件（如停電、水管爆裂等）立即處理。 7、一般質量問題，保修工作將在 24 小時內完成，較大的質量問題，保修工作將在 37 個工作日

14、內完成。 8、建筑安裝工程如在保修期內發(fā)生質量問題時，由使用單位發(fā)現(xiàn)的，通知我項目經(jīng)理部派駐現(xiàn)場保修負責人組織維修。 9、在保修期間，項目經(jīng)理部保修小組將充分聽取建設單位的意見。對建設單位提出的質量問題，認真分析、研究、制定維修方案。對屋面、衛(wèi)生間、地下室防水等容易跑、冒、滴、漏及電器元件易損壞的部位，準備好配料和材料，隨時發(fā)生問題，隨時進行解決，確保維修質量。保修實施時認真做好成品及環(huán)境衛(wèi)生的保護工作，做到工完場清。 10、公司技術質量部對保修工作進行技術指導，制定保修技術措施。公司工程部門監(jiān)督保修隊伍，并做好保修的驗收工作。公司物資部門負責供應保修中所需用的材料、機械、工具。如建設單位提出

15、的保修要求與施工合同規(guī)定有出入時，公司工程部和經(jīng)營部負責處理解釋，并做到使建設單位滿意。 11、保修記錄。維修工作完畢后，維修人員要認真填寫建筑工程回訪單并做好維修記錄。 第三節(jié) 保修階段的回訪工作以及保修驗收回訪是設計單位、施工單位、設備材料供應單位，在建設項目投入使用開始后的一定期限內（例如一年左右的時間內），了解項目的使用情況和設計質量、施工質量及設備運行狀態(tài)，以及用戶對維修方面的要求。通過回訪，根據(jù)用戶的意見，并針對需要處理的問題，設計單位、施工單位和設備材料供應單位保修期內予以保修。 一、回訪的主要內容 在保修期，施工單位、設備供應單位向用戶進行回訪。其主要內容為： 1、聽取用戶對項

16、目的使用情況和意見。 2、查詢或調查現(xiàn)場因自已的原因造成的問題。 3、進行原因分析和確認。 4、商討進行返修的事項。 5、填寫回訪卡。 二、回訪的方式 回訪的方式一般有三種： 1、季節(jié)性回訪 大多數(shù)是在雨季回訪屋面、墻面的防水情況，擋墻位移等。 2、技術性回訪 主要了解在工程施工過程中所采用的新材料、新技術、新工藝、新設備等技術性能和使用后的效果。 3、保修期結束前的回訪 這種回訪一般是在保修即將屆滿之前進行的，以促使用戶注意項目的使用和維護。 三、保修及驗收 設計單位、施工單位、設備供應單位對建設項目進行保修的做法，一般包括以下三個步驟： 1、發(fā)送保修證書 在工程竣工驗收的同時，施工單位應向

17、用戶發(fā)送工程保修證書。保修證書一般的主要內容包括：工程簡況、房屋使用管理要求、保修范圍和內容、保修時間、保修說明、保修情況記錄等。 2、檢查和修理 在保修期內，項目出現(xiàn)質量問題影響使用，用戶可以口頭或書面方式通知施工單位和有關保修部門，說明情況，要求派人前往檢查修理。施工單位和有關保修部門必須盡快地派人前往檢查，并會同用戶和監(jiān)理工程師共同作鑒定，提出修理方案，并盡快地組織人力、物力進行修理。 3、驗收 在發(fā)生問題的部位或項目返修完畢后，要在保修證書的“保修記錄”欄內做好記錄，并經(jīng)用戶和監(jiān)理工程師驗收簽字。 四、保修費用的處理 建設項目竣工驗收后，雖然通過了交工前的各種檢驗，但仍可能存在質量問題或隱患，直到使用過程中能逐步暴露出來。為了使項目達到最佳的使用狀態(tài)，降低生產(chǎn)運行費用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益，監(jiān)理工程師應督促設計單位、施工單位、設備材料供應單位認真做好回訪與保修工作，加強項目回訪與保修期間的投資控制。 由于建筑工程情況比較復雜，不像其他商品那樣單一性強，有些問題往往是由于多種原因造成的。因此，監(jiān)理工程師在費用的處理上必須根據(jù)造成問題的原因以及具體的返修內容，與有關單位共同商定處理辦法。一般來說有以下幾種情況 1、若為設計原因造成的問題，則應由原設計單位負責。原設計單位或業(yè)主委托新的設計單位修改設計方案，業(yè)主向施工單位提出新的委托，