(房地產(chǎn)管理)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)十大區(qū)別

1、區(qū)別一，地理位置的要求不一樣1、商業(yè)的價(jià)值首先是體現(xiàn)在地理位置上的， 所以一定要選擇商圈的 核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。但對(duì)于住宅來(lái)講，地理位置選擇的 彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能走人，能進(jìn)車(chē)就可 以了；2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最好處在道路十字路口，客流、人流、車(chē)流的交匯 處，這樣不僅有利于商業(yè)企業(yè)的形象展示，更滿(mǎn)足了商業(yè)對(duì)于 “易達(dá) 性”的要求；3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示；4、我們講商業(yè)地產(chǎn)的植樹(shù)原理， 首先就是立地選項(xiàng)。 如果地選錯(cuò)了， 那是一定種不活的。這塊地適合種橘子，你種蘋(píng)果是活不了的；北 方的地適合種蘋(píng)果，種

2、上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以， 商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別， 首先是對(duì)地理位置的要求不一樣。 區(qū)別二， 目標(biāo)顧客不一樣。住宅的目標(biāo)顧客通常會(huì)根據(jù)自身的項(xiàng)目定位， 鎖定一定的目標(biāo)客層， 例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力， 都可以成為目標(biāo)顧客，而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對(duì)固定。通常來(lái) 講，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類(lèi)就是一般的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，第二類(lèi)是商業(yè) 的投資者。經(jīng)營(yíng)戶(hù)又可以細(xì)分很多種，例如主力經(jīng)營(yíng)戶(hù)，即我們通 常所說(shuō)的主力店，還包括品牌商和一些配套商戶(hù)，比如說(shuō)做餐飲、 娛樂(lè)的配套商戶(hù)，還有一些做小生意的租戶(hù)，他們對(duì)商業(yè)物業(yè)、店面面積、配套功能等的要求都不一樣，而住宅的目標(biāo)顧客對(duì)物

3、業(yè)功 能和配套的要求則很單一。區(qū)別三，功能、用途不一樣。住宅的功能和用途一般來(lái)講就是居住，但是商業(yè)則有太多的功能。 例如，購(gòu)物功能、餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等等， 功能都是不一樣的。即使是購(gòu)物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣(mài) 場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)超市、生活超市和專(zhuān)業(yè)店等。區(qū)別四，消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣。住宅銷(xiāo)售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，經(jīng)過(guò)裝修就可以居住，可以 使用了。而商業(yè)地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的， 它還要進(jìn)行招商、 裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營(yíng)。所以，住宅是一個(gè)終端，銷(xiāo)售后就進(jìn)入了終端 消費(fèi)，而商業(yè)地產(chǎn)則是開(kāi)端，銷(xiāo)售只是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始。假設(shè)花20

4、萬(wàn)買(mǎi)了一個(gè)住宅，那再花點(diǎn)錢(qián)裝修一下就可以住了，只要有水、電 就可以。 而商業(yè)地產(chǎn)呢？用20萬(wàn)買(mǎi)個(gè)商鋪， 裝修還要花多少錢(qián)？進(jìn) 貨還要花多少錢(qián)？風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用金需要多少錢(qián)？整個(gè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)需要多少 錢(qián)？買(mǎi)得起商鋪就一定能經(jīng)營(yíng)得起來(lái)嗎？這和住宅是完全不一樣 的。開(kāi)發(fā)商賣(mài)住宅的時(shí)候，來(lái)的都是客，只要有鈔票可以。賣(mài)商業(yè) 地產(chǎn)呢？不但要有投資能力，還要有經(jīng)營(yíng)能力，如果投資了商鋪今 后活不了，那開(kāi)發(fā)商也是活不好的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的 消費(fèi)環(huán)節(jié)是不一樣的，不能用住宅的思維模式來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題。區(qū)別五，對(duì)物業(yè)的要求不一樣。住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿(mǎn)足居住的功能就可以，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。但對(duì)于

5、商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細(xì)致的要求，任何一個(gè)方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要 達(dá)到500公斤，倉(cāng)儲(chǔ)店的荷載就要達(dá)到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的層高達(dá)到2.83米就可以了。所以，對(duì) 物業(yè)的要求不同也是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別之一。第六，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不一樣。住宅地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，主要是基于一般性使用功能的需要，而對(duì)于商業(yè)來(lái)講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計(jì)也是不一樣的。例如，電影院的產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要考慮層高、柱距和消防等問(wèn)題，而餐飲店的設(shè)計(jì)對(duì)物業(yè)硬

6、件的要求就不那么高了，主要是解決上、下水和排風(fēng)等問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)需要依據(jù)自身的需求，依據(jù)市 場(chǎng)的需求，設(shè)計(jì)主要是為了滿(mǎn)足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。我們拿商鋪切割為例，有的開(kāi)發(fā)商把臨街店鋪的門(mén)臉（即我們所說(shuō)的面寬）切的窄些，里邊（進(jìn)深）切的深些，這樣有限的物業(yè)可以 多切出幾個(gè)臨街店鋪，以提高銷(xiāo)售利潤(rùn)。但是這樣的切割方法，即 便賣(mài)出去了，讓投資者如何很好的經(jīng)營(yíng)呢？4米的面寬在兩側(cè)擺商 品，一個(gè)柜臺(tái)要45公分，那么中間要加一個(gè)人，共60公分，中間 還要擺貨架，大家算一算，這樣的面寬如何進(jìn)行科學(xué)、合理的商品 陳列？商鋪切割時(shí)，如果面寬大了，進(jìn)深淺了，則公攤的面積就大 了，商鋪就不好賣(mài)。店鋪的進(jìn)深與住宅的要求

7、是完全不同的，切割 商鋪也是一門(mén)學(xué)問(wèn)， 通常有 “回”字形和“非”字形兩種切割方法。 “非 ” 字形切法適用于 “長(zhǎng)條型 ”的物業(yè)，以商業(yè)步行街的形式將客流導(dǎo)向 兩側(cè)，實(shí)現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)客流的均好性； “回”字型的切割方法較適用于正方 型的物業(yè)，通常會(huì)通過(guò)中庭將客流吸引至物業(yè)的幾何中心，使客流 由中心向四周均勻散去。所以，住宅的設(shè)計(jì)與商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)也是 不一樣的。區(qū)別七，銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)不一樣。臺(tái)灣、香港的一些銷(xiāo)售公司認(rèn)為，“賣(mài)住宅的是小學(xué)生，賣(mài)商業(yè)地產(chǎn) 的是大學(xué)生 ”，從這個(gè)比喻可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)要比住 宅地產(chǎn)復(fù)雜很多。住宅可以一賣(mài)了之，目的很簡(jiǎn)單，也很直接，而 商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營(yíng)收

8、益為投資動(dòng)力的，商業(yè)地產(chǎn)賣(mài) 出去以后，還要考慮經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，還要考慮返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。 因此，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)在銷(xiāo)售理念、銷(xiāo)售形式和銷(xiāo)售 控制上都是不同的 區(qū)別八，投資回報(bào)的形式是不一樣的 商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷(xiāo)售，二是獲取經(jīng)營(yíng)收益， 三是物業(yè)升值，而住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)。銷(xiāo)售 只能獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而 經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。我們都 知道北京的世紀(jì)金源購(gòu)物中心，60多萬(wàn)平方米一寸都沒(méi)有賣(mài)；上海 的梅隆購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)的時(shí)候投資不到5個(gè)億，前年有家機(jī)構(gòu)出50億 要收購(gòu)，但被拒絕了，因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)每

9、年都在升值，而且經(jīng)營(yíng)收益 很高。2001年，某華聯(lián)曾在呼和浩特投資近6000萬(wàn)，去年則被一家 機(jī)構(gòu)以5個(gè)億收購(gòu)了，所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷(xiāo)售，而 是獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值。區(qū)別九，專(zhuān)業(yè)程度不一樣。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對(duì)專(zhuān)業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的，我以前 講過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范 外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專(zhuān) 業(yè)性的要求極高，是多個(gè)商業(yè)微觀問(wèn)題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn) 的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售 后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售只是經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始，還需要招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn) 的運(yùn)作對(duì)專(zhuān)業(yè)程 度的要求是不一樣的。區(qū)別十，綜合實(shí)力不一樣 從資金運(yùn)作的角度講，對(duì)于住宅地產(chǎn)，銷(xiāo)售便是資金回籠的開(kāi)始，用銷(xiāo)售帶動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)是目前很多開(kāi)發(fā)商的做法。相對(duì)于住宅 地產(chǎn)的銷(xiāo)售，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)要高很多，如果商業(yè)地產(chǎn)也按照 這樣的思維進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就很有可能導(dǎo)致項(xiàng)目因銷(xiāo)售不佳而影響后續(xù)