商業(yè)部分定位、招商及運營溝通案

1、一、引言二、市場及消費資源三、定位及招商思路四、服務及簡介鑒于本項目需求產品定位及招商思路，故本篇方案以市場及消費資源為前提進行分析定論，而競品由于片區(qū)發(fā)展較為成熟，商鋪空置率極低（調研數據），于招商前提暫不予討論西安商業(yè)地產發(fā)展特征西安商業(yè)地產發(fā)展特征對于剛晉升為商業(yè)地產“新一線”城市的西安，則成為商業(yè)地產開發(fā)的熱區(qū)，一些大型開發(fā)商加快了布局西安的步伐，其中不乏龍湖地產、金地集團、曲江文 商集團、大明宮實業(yè)集團等知名企業(yè)，但與此同時，經營不善、優(yōu)質商鋪空置率上升、去化緩慢，庫存增大等問題不斷出現(xiàn)，使得目前西安的商業(yè)地產也出現(xiàn)了與全 國商業(yè)地產幾乎相同的問題，行業(yè)急需長效發(fā)展的商業(yè)經營思維。2

2、014年西安商業(yè)用房市場發(fā)展概況年西安商業(yè)用房市場發(fā)展概況1.市場供應量情況市場供應量情況西安房地產信息網數據研究中心數據顯示:2014年，西安商業(yè)用房市場整體相對于去年各項指標漲跌不一，其中新開工面積為142.42萬平方米，同比去年 同期下降4.44%;投資額與去年同期上漲了27.62%，成為本年度漲幅最大的指標。此外，2014年，西安商業(yè)用房市場供應面積為252.72萬平 米，相對于去年同期下降9.43%。2、商業(yè)用房市場銷售情況、商業(yè)用房市場銷售情況西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：截止2014年12月末，西安樓市商業(yè)物業(yè)共銷售107.28萬平方米。從近一年的銷量走勢來看，2014年

3、上半年商業(yè)地產整體銷量平穩(wěn)且低位運行，然而進入下半年，尤其是9、10月份，銷量暴增，可謂“冰火兩重天”的態(tài)勢。后市發(fā)展預警后市發(fā)展預警1、市場供應情況、市場供應情況 西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：截至2014年12月31日，西安商服用房結轉可售面積為661.77萬平米，相比去年同期增長24.07%，去 化周期為74.02個月，去化周期遠高于住宅、辦公樓物業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化建設的不斷深入，城市框架的不斷拉大，新興商圈的不斷崛起，商業(yè)供應也呈現(xiàn)異常活躍 的局面，市場已呈現(xiàn)出明顯供大于求的態(tài)勢，造成行業(yè)競爭加劇。2、市場銷量走勢、市場銷量走勢電商的沖擊、空置率不斷上升等因素雖說對商業(yè)地產供應和銷

4、售有所影響。不過隨著人們的消費觀念和行為方式不斷發(fā)生轉變，商業(yè)地產更加重視消費者的購物 體驗。形成了與電商合作的“線上下單，線下體驗”的運行模式，另外，一些外埠新興商業(yè)的入駐也將加速整體市場轉型。項目臨近商圈以3條主要干道為主分別進行分析：1.丈八北路丈八北路2.團結南路團結南路3.科技路科技路丈八北路北段以傳統(tǒng)門面為主，靠近科技路處為新興商業(yè)區(qū)域，人群匯聚點主要為科技路口處，消費人群來源主要為西側村內，主要消費為日常用品及低端小餐飲，屬于低端人群，可部分并入本項目部分消費資源中作為參考。業(yè)態(tài)分布小餐飲常規(guī)餐飲休閑餐飲酒店雜貨/便利店汽車服務其他服務性行業(yè)百分比（%）38113123186盈利

5、分布百分比（%）9080100/909080主力面積（平米）20200-600100-200/2040-1500/商鋪空置率（%）8%人流量（萬人/日）約10萬1F2F3F租金（元/*月）200-28080-150/消費人群來源主要為路西居民及部分周邊樓盤人群團結南路側以高端居住區(qū)底商為主，為周邊高端人群消費及配套服務業(yè)為主，于本項目相距較遠，參考價值不高，消費人群極少部分可并入本項目參考。業(yè)態(tài)分布小餐飲常規(guī)餐飲休閑餐飲高端服務性行業(yè)服飾雜貨/便利店藥店其他服務性行業(yè)百分比（%）2%28%14%28%2%6%10%10%盈利分布百分比（%）100%70%80%95%100%70%100%80%

6、主力面積（平米）40200-400100-200200-3002002040-150020-80商鋪空置率（%）0%人流量（萬人/日）約5萬1F2F3F租金（元/*月）220-240100-150消費人群來源主要為高端大盤人群及部分上班族餐飲消費人群科技路側為項目所處商業(yè)街中心，為周邊上班族人群消費及周邊樓盤配套服務業(yè)為主，主要為時段性商業(yè)，于本項目相關性極大，參考消費人群全部可并入本項目參考。業(yè)態(tài)分布小餐飲常規(guī)餐飲休閑餐飲大型超市服飾雜貨/便利店藥店其他服務性行業(yè)百分比（%）18%31%18%1%3%8%4%10%盈利分布百分比（%）95%80%70%/66%100%100%80%主力面積（

7、平米）40200-400100-200/2002040-150020-80商鋪空置率（%）2%人流量（萬人/日）約17萬1F2F3F租金（元/*月）220-60080-120消費人群來源主要為上班族消費人群及周邊樓盤人群、學生片區(qū)市場及其成熟，空置率極低，對抗市場沖擊力能力強。業(yè)態(tài)分布以餐飲及配套服務為主，業(yè)態(tài)分布較為單調，缺乏新業(yè)態(tài)租金較高，但商業(yè)盈利性強消費人群數量充足消費人群單一性強，但無法滿足其多元化消費需求。區(qū)域缺乏什么？雖然區(qū)域商業(yè)較為成熟，但缺乏相關百貨類商業(yè)消費者需求什么？區(qū)域消費者主要以周邊住戶及學生為主，缺乏日常及百貨時段性消費，導致消費者集中區(qū)域遠離如何解決招商難度？再不

8、沖擊市場的前提下，為了降低招商及運營難度，引入大商是最容易操作的手段。項目適合做什么？項目自身具備地鐵商業(yè)的獨特性，必須充分發(fā)揮優(yōu)勢。我們要做什么？區(qū)域內典型中高端綜合商業(yè)?，F(xiàn)階段西安市場商業(yè)售出率較低，庫存量大，去化周期長，雖然片區(qū)商業(yè)成熟，但大規(guī)模出售風險性依舊存在，且長期收益也無法獲得。在面對區(qū)域單調業(yè)態(tài)的情況下，即使區(qū)域商業(yè)很成熟，空置率僅為2%，引入新業(yè)態(tài)也會造成市場部分沖擊，帶來招商難度及風險。為了降低或消去此難度，引入大商統(tǒng)一運營管理，即為側面將此難度轉交給第三方，同時可增加項目商業(yè)活躍度，吸引小戶入駐區(qū)域獨特業(yè)態(tài)地下兩層地鐵商業(yè)，其性質決定了可盤活項目整體商業(yè)氣氛，且后期收益較

9、高，故可進行統(tǒng)一招商，分塊租賃。根據招商思路衍生下來的結果：建議出售比例不超過建議出售比例不超過25%建議出租地上1-3層（引入大商）建議出售層數為4、5層（以租代售），避免出售1層提高招商難度，降低長期收益建議出租地下兩層地鐵商業(yè)，因為產權劃分及長期收益問題不建議出售。區(qū)域市場業(yè)態(tài)較為成熟，其中餐飲業(yè)和服務、配套行業(yè)占總體比例超過70%，商鋪空置率極低，若順應此區(qū)域業(yè)態(tài)繼續(xù)進行劃分并引入，雖然符合市場需求原則，但由于后期市場飽和度問題，會造成部分問題。大商引入，確立新業(yè)態(tài)，可以有效更新區(qū)域業(yè)態(tài)比例，同時彌補區(qū)域業(yè)態(tài)缺乏多元性的問題區(qū)域消費人群以周邊居民、上班族、學生為主，時段性消費及目的性消

10、費比例較高，但也有其他多元性消費存在，但因區(qū)域缺乏問題，大多數會前往區(qū)域東邊進行。新業(yè)態(tài)的加入，可有效吸引人群消費回歸地鐵的人群性質決定了地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)：多元/小型/便捷。由于消費人群及區(qū)域業(yè)態(tài)的性質，引入新業(yè)態(tài)百貨可彌補區(qū)域不足，促進項目發(fā)展故目前規(guī)劃業(yè)態(tài)如下：商業(yè)百貨餐飲休閑地鐵商業(yè)地下兩層為地鐵無縫連接處，建議以標準地鐵商業(yè)進行規(guī)劃，分割為小型鋪面，以多元業(yè)態(tài)（小吃，甜點，飾品，美甲等）豐富項目體量不足的缺點。地上1-3層建議引入大商，設立商業(yè)百貨：品牌店黃金珠寶、名表眼鏡、化妝品男女裝，運動服飾地上4、5層建議引入大型餐飲或休閑娛樂大型火鍋休閑咖啡KTV根據片區(qū)市場、消費人群及項目性質

11、、體量，建議本項目商業(yè)定位為： 中型地鐵百貨綜合商業(yè)中型地鐵百貨綜合商業(yè)樓層租金（元/*月售價（元/）面積（）年收益（萬元）負1F2001669400.56 負2F2001309314.16 1F60104174.95 2F60104174.95 3F60104174.95 4F70001041728.70 5F50001041520.50 合計81832188.78 計算出租及售出率后收益出租率計80%售出率計80%1751.02 根據區(qū)域租金價格，建議地鐵商業(yè)不應高于1F220-600的租價，同時由于項目處于初期，故推薦地鐵商業(yè)租金約200左右。大商引入租金市場價一般都不高于604、5F售

12、價根據租金反推 首年收益表服務內容服務內容費用費用1大商定制2商業(yè)招商3商業(yè)銷售4項目推廣及服務費（以上收費標準均參考與現(xiàn)市場標準及實操項目收費標準）操盤手，商業(yè)地產旅游地產運營者。參與項目：交大常青藤，曲江華渚仲城，銀川民生天街，三門峽天鵝灣等 。統(tǒng)籌管理者，曾在多家公司任職，具有多年房地產實戰(zhàn)經驗。參與項目：名人港灣、鼎鑫黃金水岸、鳳凰城美食生態(tài)園、泗交大峽谷漂流、紅鑫東鎮(zhèn)中央公園、宇豐東城天韻、鹽湖汽車城、楠楓華庭、水岸華庭、清華園、盛璽電器、力信酒業(yè)、港瑞新天地等負責項目總策劃，具有多年策劃經驗。參與項目：九錦臺/海星未來城/龍湖佛萊明哥/濟南魯能項目/紫薇公園時光/紫薇永和坊/紫薇希

13、望城/華東廣場/萬科大明宮/萬科高新華府/中海開元壹號/綠地城等2005進入房地產行業(yè)，曾在多家房地產任職，其代表陜西華鼎建設集團、陜西豐隆實業(yè)、深圳聯(lián)方柏業(yè)（代理公司）等，對房地產營銷方面有著豐富的實戰(zhàn)經驗，對區(qū)域市場有獨到分析及見解負責項目策劃案，對商業(yè)劃分有獨特理解。參與項目：大興國際汽配城，團結南路車庫，大唐中心廣場等負責供方和合作伙伴管理，知識信息與技術資源的管理，對選擇、評價與改進的管理有突出見解。啟航新天地水岸東方項目位于后衛(wèi)寨立交西北角，世紀大道北側，該項目是正奇公司在灃東新城核心腹地代理銷售、全程策劃的大中型商業(yè)街區(qū)，作為百萬平米啟航佳苑的項目底商，坐擁社區(qū)3萬人消費人群基礎

14、，10萬平商業(yè)業(yè)態(tài)，20-2000平米全臨街商鋪，城市級生活配套接駁地鐵一號線，匯集區(qū)域商業(yè)地脈之精華。純正的水岸品居洋房，被濃蔭掩映于周至城內，項目一期總建筑面積約87000平方米，門枕親水雅致的沙河休閑公園，西臨商業(yè)成熟的南商東街，東望深遠的108國道，南接寬闊的環(huán)城東路，四通八達，便捷輻射城市每個角落。服務內容服務內容漢唐新都匯江南名苑漢唐新都匯，傲居最具升值潛力的西咸新區(qū)-灃東新城核心區(qū)位，十萬平米多功能復合街區(qū)，地鐵一號線無縫對接，項目位于西安西咸新區(qū)灃東新城三橋新街與武警路、雙擁路交匯處，灃東新城首席商圈。地鐵一號線三橋東站東南出口，灃東商貿區(qū)核心。項目位于韓城市新城區(qū)飯盒大街之上

15、；總站第面積約46.7畝，總建筑面積71189，其中住宅面積67096，商業(yè)面積4093；項目總共13棟住宅，花園洋房10棟，高層3棟。項目定位超前，是韓城首家城市核心，低密度低公攤高綠化的項目。認籌當天就基本完畢。服務內容服務內容渭南北塘商城項目名項目位于渭南市勝利大街與北塘路交匯處東南角，項目性質為商業(yè)，整體建筑面積約15000平米，公攤為40%以上，是集商品批零購物、休閑、娛樂等多種綜合功能于一體的大型現(xiàn)代化購物中心。項目銷售用時4個月，招商與銷售同步完成。天合公園旁，七萬平米新概念公園景觀院落，90-130平米板式通透小高層，僅半年時間，在證件不全的情況下銷售過半，并且在當地眾多競爭樓盤中創(chuàng)下最高銷售價格。服務內容服務內