精品專題資料（2022-2023年收藏）河北省××經貿公司位于阜康路2號的一宗國有出讓綜合用地轉讓的國有土地使用權價格評估

1、 土地估價報告項 目 名 稱 ：河北省××經貿公司位于阜康路2號的一宗國有出讓綜合用地轉讓的國有土地使用權價格評估受托估價單位：河北××土地評估有限公司土地估價報告編號：冀××2009(估)字第10002號提交估價報告日期：二九年十月十三日土地估價報告第一部分 摘 要一、估價項目名稱河北省××經貿公司位于阜康路2號的一宗國有出讓綜合用地轉讓的國有土地使用權價格評估二、委托估價方河北省××經貿公司三、估價目的本次評估為委托方辦理待估宗地轉讓手續(xù)提供國有土地使用權價格參考依據(jù)。四、估價基準日二九年十

2、月十二日五、估價日期二九年十月十二日至二九年十月十三日六、地價定義1、評估基準日：2009年10月12日；2、土地用途設定：待估宗地登記用途為綜合用地，本次評估設定用途為綜合用地； 3、開發(fā)程度設定：待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣），宗地紅線內場地平整。本次評估設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣），宗地紅線內場地平整；4、使用年限設定：河北省××經貿公司通過出讓方式取得待估宗地國有土地使用權，終止日期為2045/09/26，至評估基準日剩余土地使用年限為35.96年，

3、故本次評估土地使用年限設定為35.96年；5、土地級別界定：待估宗地規(guī)劃用途為商辦綜合樓，實際用途為商住，根據(jù)石家莊城區(qū)土地定級與基準地價更新簡明手冊及土地級別與基準地價圖，待估宗地參照居住二級。本次評估的地價定義是指在估價基準日，現(xiàn)狀利用條件，上述設定土地用途、土地使用年限、開發(fā)程度條件下的國有土地使用權價格。七、估價結果本著公平、公正、公開的原則，經估價人員現(xiàn)場查勘和當?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇基準地價修正系數(shù)法和假設開發(fā)法兩種評估方法，評估得到待估宗地在估價設定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下、評估基準日為2009年10月12日的國有土地使用權價格為：土地面積：14

4、47.6平方米單位地價：2500元/平方米總 地 價：361.90萬元大 寫：叁佰陸拾壹萬玖仟元整（貨幣種類：人民幣元）待估宗地估價結果具體情況見“附表1-1土地估價結果一覽表”八、土地估價師簽名 姓 名 土地估價師資格證書號 簽 名陳新貴 93030096 常小平 93000138九、土地估價機構估價機構負責人簽字： 河北××土地評估有限公司 二九年十月十三日3附 表1-1 土地估價結果一覽表估價機構:河北××土地評估有限公司 估價報告編號: 冀××2009(估)字第10002號 估價期日:2009年10月12日 土地使用權類型：出

5、讓估價期日的土地使用權人國有土地使用證號宗地位置登記用途估價設定用途估價期日的實際開發(fā)程度估價設定的開發(fā)程度設定土地使用年限評估面積（平方米）單位地價（元/平方米）總地價（萬元）備注河北省××經貿公司橋東國用（95）第010號阜康路2號綜合用地綜合用地宗地紅線外七通，宗地紅線內場地平整宗地紅線外七通，宗地紅線內場地平整35.96年1447.62500361.90一、上述土地估價結果的限定條件1、土地權利限制：根據(jù)委托方提供的國有土地使用證及有關材料，河北省××經貿公司通過出讓方式取得待估宗地國有土地使用權，沒有他項權利登記。2、基礎設施條件：在估價基準日

6、，估價設定為宗地紅線外“七通”（即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）和宗地紅線內場地平整。3、規(guī)劃限制條件：無限制條件。 4、影響土地價格的其他限定條件：改變估價目的、土地用途、城市規(guī)劃調整以及政策變化都將影響土地價格。 二、其它需要說明的事項1、本次評估為委托方辦理待估宗地轉讓手續(xù)提供國有土地使用權價格參考依據(jù)。評估目的如有變動，估價結果應做相應調整。2、本次評估面積及估價對象的權利狀況以委托方提供的待估宗地國有土地使用證為依據(jù)。3、本估價報告自報告提交日起半年內有效。 河北××土地評估有限公司 二九年十月十三日 第二部分 估價對象界定一、委托估價方委 托 方

7、：河北省××經貿公司單位地址：石家莊市裕華西路副12號負責人：馬書明二、估價對象估價對象為河北省××經貿公司位于阜康路2號的一宗國有出讓綜合用地，土地面積為1447.6平方米。本次評估對象為土地，不包括地上建筑物及其他構筑物。四、估價對象概況1、土地登記狀況：待估宗地國有土地使用證（橋東國用（95）第010號）載明：土地使用權人為河北省××經貿公司，座落為阜康路2號，圖號為196-500-2-II.IV，地號為03-02-26-01，使用權面積為1447.6平方米，用途為綜合用地，使用權類型為出讓。宗地四至為：東至平安北大街，南至石家

8、莊市信托投資股份公司，西至石家莊市信托投資股份公司，北至阜康路。根據(jù)石家莊城區(qū)土地定級與基準地價更新簡明手冊及土地級別與基準地價圖，待估宗地參照居住二級。2、土地權利狀況在估價基準日，根據(jù)委托方提供的國有土地使用證和有關資料，待估宗地土地所有權歸國家，土地使用權人為河北省××經貿公司，使用權類型為出讓，終止日期為2045/09/26，在估價基準日剩余土地使用年限為35.96年。于2008年12月12日，該宗地抵押給河北信融典當有限公司?，F(xiàn)擬轉讓給河北隆昌房地產開發(fā)有限公司。3、土地利用狀況在本次估價基準日，待估宗地正建一棟高層建筑。五、地價影響因素分析1、一般因素 城市資源

9、狀況石家莊市地處華北平原，位于河北省中南部，東經113°30至115°29，北緯37°21至38°45;東部與衡水市接壤，南部與邢臺市毗連，西部與山西省相鄰，北部與保定市交界，距首都北京273公里。石家莊市區(qū)域內地勢西高東低，西部屬于太行山地，東部為太行山麓坡積平原山前洪積沖積平原，京廣鐵路以西至太行山麓為丘陵區(qū)，東為平原，最高海拔2281米，最低海拔28米。石家莊市年平均氣溫13.0，年內相對濕度60-70%，年降水量499毫米，年無霜期180-210天，年日照時數(shù)1990.1小時。地表河流屬海河流域子牙河水系，主要河流有滹沱河、磁河、郜河及各支流。石

10、家莊市南北向最長148公里，東西向最寬175公里，周邊界長760公里，轄區(qū)總面積15848平方公里，其中市區(qū)面積456平方公里，轄新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)和高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)共六個區(qū)。2005年末市區(qū)常住人口達到224.1萬人，人口出生率12.55，死亡率5.28，自然增長率7.27。另外，人口向城鎮(zhèn)快速聚集，城市化率達42.8%。房地產制度與房地產市場狀況隨著土地使用制度的改革，土地作為特殊商品進入流通領域，從而出現(xiàn)了作為讓渡土地使用權的經濟補償?shù)耐恋貎r格?，F(xiàn)在實行的土地儲備措施加強了對土地資源開發(fā)利用的監(jiān)管，提高了基價。競標和拍賣的交易方式，與協(xié)議出讓相比土地價格大幅上漲，導

11、致基礎地價增加。二00二年四月國土資源部第四次會議通過的招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定于2002年7月1日起施行，這一規(guī)定的實施，也會使土地成本上升，地價上漲。行政因素主要是指國家對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經濟發(fā)展角度出發(fā)，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地利用效益的目的。石家莊市是全國住房制度改革第一批試點城市。全市人均住房面積從房改前的3.7平方米提高到現(xiàn)在的人均建筑面積21.5平方米，住房條件有了明顯改善?！笆晃濉逼陂g將進一步完善住房宏觀調控體系，健全房地產市場體系和住房保障體系，調整住房供應結構，大力發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房，健全最

12、低收入家庭住房保障機制。這些政策和措施的出臺實施對我市房地產業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展起了積極作用。產業(yè)政策石家莊市是華北重要商埠和商貿中心，也是全國優(yōu)秀旅游城市。全市擁有年成交額超10億元的大型市場10個，南三條、新華集貿中心連續(xù)多年躋身于全國十大集貿市場，北人集團、保龍倉進入全國零售百強。石家莊市是全國最大的醫(yī)藥工業(yè)基地和重要的紡織基地之一，是國家確認的首批生物產業(yè)基地，也是河北省的工業(yè)大市。改革開放以來，石家莊工業(yè)在在發(fā)展中調整，結構不斷優(yōu)化，基本形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機械、電子、食品、輕工、建材工業(yè)為主的工業(yè)經濟體系。“十一五”期間將強力打造生物產業(yè)基地、循環(huán)經濟化工示范基地、信息產業(yè)基地、紡織

13、服裝基地和裝備制造業(yè)基地共“五大基地”，形成全市經濟快速發(fā)展的戰(zhàn)略支撐產業(yè)。石家莊市具有良好的農業(yè)生產條件，是全國糧、菜、肉、蛋、果生產區(qū)之一，農業(yè)集約化和產業(yè)化水平較高，生產規(guī)模位居全國36個重點城市第一位，被國家確定為優(yōu)質小麥生產基地，素有“北方糧倉”之稱。近年來石家莊市經濟結構不斷調整和優(yōu)化，城市綜合競爭力明顯提升。全市三次產業(yè)增加值比例由2000年的14.6：46.3：38.9調整到2005年的13.3：50.1：36.6，其中市區(qū)2005年三次產業(yè)增加值比例為1.2：16.2：52.6。2005年第一產業(yè)實現(xiàn)增加值247億元，第二產業(yè)增加值為927億元，第三產業(yè)增加值678億元。根據(jù)

14、石家莊市“1+4組團”發(fā)展格局，正定組團為歷史文化名城，以發(fā)展教育、旅游為主；鹿泉組團為石家莊市綠色屏障、西花園，以發(fā)展商貿業(yè)和旅游業(yè)為主；藁城組團為化工工業(yè)基地，以發(fā)展化工、食品工業(yè)為主；欒城組團為醫(yī)藥制造業(yè)基地，以發(fā)展醫(yī)藥、食品工業(yè)為主。城市規(guī)劃與發(fā)展目標“十一五”期間，城市建設提出了“東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構想和“1+4”組團城市發(fā)展格局，以規(guī)劃為先導，優(yōu)化空間布局，提升城市品位，精心組織實施主城改造、新區(qū)開發(fā)、組團提質三大工程。同時按照“西山、北水、綠環(huán)、綠廊”的生態(tài)格局構建主城區(qū)與組團、組團之間的生態(tài)隔離空間。“一”即中心城區(qū)，包括主城區(qū)和新城區(qū)，面積287

15、平方公里，2020年中心城區(qū)人口將達到300萬人，建設用地規(guī)?？刂圃?87平方公里以內。規(guī)劃期內城市主要向東和東南兩個方向發(fā)展，城市格局可概括為“一軸兩翼、一心兩帶”?！耙惠S兩翼”指城市總體發(fā)展格局，“一軸”指城市空間增長呈東西向，代表城市的發(fā)展方向，“兩翼”指新城區(qū)建設和西部生態(tài)環(huán)境建設；“一心兩帶”指城市功能布局，“一心”指城市中心，以中山路維明街南二環(huán)富強大街區(qū)域，包括現(xiàn)狀城市中心區(qū)、省行政中心、體育中心等城市主要功能，“兩帶”指城市重要的景觀帶，一是京廣鐵路客運專線在市區(qū)內地下敷設，地面建設寬近50米的綠化帶，二是在現(xiàn)狀京珠高速公路兩側建設生態(tài)景觀帶?！八摹奔此慕M團，包括正定、鹿泉、藁

16、城、欒城四縣（市）。城市社會經濟發(fā)展狀況石家莊市是河北省的省會，是全省的政治、經濟、科技、金融、文化和信息中心，是國務院批準實行對外開放和金融對外開發(fā)的城市，現(xiàn)已成為全國重要的商品集散地和華北中南部的重要商埠，在全國物流大循環(huán)中擔負著承南啟北，傳東接西的作用。改革開放以來，石家莊市國民經濟和社會發(fā)展取得了巨大的成就，2005年全市完成國內生產總值1852億元，在全國36個重點城市中居第10位，按可比口徑計算比2000年增長74.84，年均增長11.8%，高于全國年平均增速2.3個百分點；實現(xiàn)社會消費品零售總額606.2億元，在全國36個重點城市中居第14位；外貿進出口總額達44.25億美元，在

17、全國36個重點城市中居第7位。2005年末，全市金融機構各項存款余額達2574.2億元，占全省的23.9%，在全國36個大中城市中列第13位。城市居民消費價格指數(shù)101.9%，在全國36個大中城市中排名第12位；工業(yè)品出廠價格指數(shù)102.41%，在全國排第21位；原材料、燃料動力購進價格指數(shù)107.58%，在全國排第15位。全社會固定資產投資完成額為929億元，占GDP比重為50.2%，石家莊經濟仍屬于投資拉動型經濟，投資率相對較高。2、區(qū)域因素(1) 交通條件石家莊市有京廣、石太、石德三條鐵路干線交匯于此，平均每兩分鐘就有一輛列車通過，是全國重要的鐵路樞紐，是我國北方重要的客貨中轉中心，是全

18、國三大編組站之一。 公路運輸有170多條長途汽車線路，10條公路干線向外輻射，107、307、308國道交匯于此。京深、石太、石黃、石濟高速公路縱橫交叉?！拔鍢蛞画h(huán)”順利通車，與之相聯(lián)系的市內道路拓寬改造全面鋪開，道路面積724.9萬平方米，橋梁159座，年末實有道路長度559.4公里，市內公共交通運輸能力進一步得到加強。石家莊機場距市中心30公里，是河北省規(guī)模最大的民航機場，同時也是首都機場的備降機場，目前已開通20多條航線，班機可直飛韓國、日本、新加坡、香港等國家和地區(qū)，國內可直飛廣州、上海、?？?、昆明、長沙、成都、秦皇島等22個大中城市。 (2)基礎設施石家莊市供水水源以地下水為主，至二

19、00一年有供水廠8座，日產水能力85萬立方米，全年供水量20469萬立方米，其中生產用量33205萬噸，生活用水15323萬噸；供水管網總長度1054公里。另外，由石家莊市地表水廠籌建的石家莊引崗南水庫和黃壁莊水庫供水工程，于1994年4月工程全面開工，1996年8月投產送水，規(guī)模30萬立方米/日，城市用水狀況得到進一步改善。石家莊市排水體制為分流制和合流制。污水年排放總量38375萬噸，全年供水量20469萬立方米，其中生產用量33205萬噸，生活用水15323萬噸；供水管網總長度1054公里。另外，由石家莊市地表水廠籌建的石家莊引崗南水庫和黃壁莊水庫供水工程，于一九九四年四月工程全面開工，

20、一九九六年八月投產送水，規(guī)模30萬立方米/日，城市用水狀況得到進一步改善。石家莊市排水體制為分流制和合流制。污水年排放總量38375萬噸，其中工業(yè)廢水年排放總量19119萬噸，生活污水排放總量10532萬噸。污水日處理能力16萬噸，排水管道總長度732公里，排水管道密度5.78公里/平方公里。供電主要來源為華北電網和保定電廠，總用電量為1015909萬千瓦小時，其中工業(yè)用電72994千瓦小時，城鄉(xiāng)生活用電94118萬千瓦小時?，F(xiàn)有變電所142座，其中220千伏變電所9座，110千伏43座，35千伏90座。供熱主要來源為熱電聯(lián)產和區(qū)域鍋爐房兩種方式，集中供熱能力（蒸汽）為1200噸/小時，供熱管

21、網總長度227公里，集中供熱面積達1200萬平方米。城市燃氣有三部分組成，煤氣、天然氣、液化氣，煤氣年供應總量13933立方米，管道總長度138公里，用氣人數(shù)約為44萬人。液化石油所供氣總量為39400噸，用液化氣人口約103萬人。石家莊市全部實現(xiàn)程控化，有電信樞紐總局一處，電信分局18處，郵電所290處，至一九九七年市話交換機總容量87萬門，全市話機普及率約33%，并且實現(xiàn)了全國聯(lián)網，形成了一種高技術、高水平、高可靠性的多元通信結構。 環(huán)境條件 環(huán)境要素有大氣、地下水、地表水和噪聲污染，地下水超量開采以及地表水的嚴重污染會造成城市水荒；煙煤和工業(yè)揚塵造成大氣的質量下降；噪聲嚴重超過國家標準。

22、造紙、化工、醫(yī)藥、黑色金屬冶煉、紡織等行業(yè)是造成環(huán)境質量下降的主要因素。區(qū)域的地層為第四紀沖積層，土壤性質為亞粘土，屬于濕陷性土。從地質資料看，華北平原有大的構造斷裂帶，因此構造上屬于不穩(wěn)定區(qū)，根據(jù)石家莊市建設委員會文件，市建抗199332號，石家莊市地震基本烈度按7度設計。地層為第四紀沖積物，為粉質細沙土，最大凍土深為600mm，地下水豐富，水質好。3、個別因素待估宗地位于阜康路2號，土地面積為1447.6平方米，土地剩余使用年限為35.96年；區(qū)域內公用設施功能齊全，距離較近；待估宗地東臨主干道平安大街，交通方便；待估宗地形狀不規(guī)則，對土地利用有影響；面積大小相對土地利用類型偏?。坏貏萜教?/p>

23、，地質條件好，建筑物高度無限制。待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣），宗地內場地平整。通路：待估宗地東臨平安北大街通電：待估宗地外通市政供電通訊：待估宗地外有完善的通訊設施通上水：待估宗地外通市政供水管網通下水：待估宗地外通市政排水管網，雨污分流 通暖：待估宗地外通市政供暖設施通氣：待估宗地外通市政供氣設施第三部分 土地估價結果及其使用一、 估價依據(jù)（一）國務院及有關部門頒布的法律、法規(guī)1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產管理法3、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T185082001）（二）地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、通知及文

24、件1、河北省人民政府、石家莊市人民政府頒布的有關政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件2、河北省國土資源廳、石家莊市國土資源局制定的有關法律、法規(guī)、文件等3、河北省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法4、石家莊市土地利用總體規(guī)劃5、石家莊市統(tǒng)計年鑒（三）委托方提供的有關資料及估價人員現(xiàn)場查勘、調查、收集的相關資料1、委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復印件2、受讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件3、國有土地使用證復印件4、委托方提供的其他資料二、土地估價（一）估價原則評估過程應體現(xiàn)客觀、公正、科學、合法的總原則，我們還遵守以下五條評估原則。 1、最有效使用原則依據(jù)規(guī)劃，區(qū)分用地類型，堅持最佳有效利用的評估原則。由于

25、土地具有用途的多樣性，不同的利用方式其所能為權利人帶來的受益量不同，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式為依據(jù)，所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。待估宗地作為相應用途，在評估中就應充分考慮該用地的特性，按照最有效利用方式進行評估，得到一個客觀、公正、公平、科學的土地價格。2、替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響和比較之后才決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，即同類型具有替代可能的土地價格

26、相互牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的宗地之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨向一致。3、協(xié)調原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調。若土地能適應周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系，判斷是否協(xié)調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。4、多種評估方法相結合的原則隨著土地估價業(yè)的發(fā)展，國際上有幾種通用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本逼近法、假設開發(fā)法等方法。由于不適宜的方法可能使估價結果產生較大的偏差，因此在進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地的類型和條件，根據(jù)所

27、掌握的資料，選擇最適宜的估價方法進行評估，力求得到客觀、公正、科學、合法的土地價格。 5、變動原則土地價格是各種地價形成因素相互作用的結果。而這些價格形成因素經常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。在土地估價中，要對所采用的地價資料按變動原則修訂至估價基準日的標準水平，才能準確合理的估價?？傊?，在評估過程中，要按照國家、地方有關規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確，嚴格保守評估秘密。（二）估價方法根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設開

28、發(fā)法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應按照地價評估的技術規(guī)程根據(jù)當?shù)氐禺a市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法，待估宗地處于石家莊市基準地價覆蓋范圍內，且該區(qū)域內可供比較的市場交易案例較多，故選擇基準地價系數(shù)修正法和假設開發(fā)法進行評估。（三）估價結果1、地價的確定方法根據(jù)地價評估技術規(guī)程及估價對象的具體情況，分別采用了基準地價系數(shù)修正法和假設開發(fā)法評估，兩種方法得到的評估結果差距不大，結合估價師的經驗，采用兩種方法評估結果的簡單算術平均值作為待估宗地最終估價結果。詳見下表： 待估宗地估價結果確定表 單位：元/平方米基準地價系數(shù)修正法結果假設開發(fā)法

29、結果最終估價結果取值最終估價結果取值說明250924912500取二者的簡單算術平均值2、估價結果本著公平、公正、公開的原則，經估價人員現(xiàn)場查勘和當?shù)厥袌龇治觯凑盏貎r評估的基本原則和估價程序，選擇基準地價系數(shù)修正法和假設開發(fā)法兩種評估方法，評估得到待估宗地在估價設定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下、評估基準日為2009年10月12日的國有土地使用權價格為：土地面積：1447.6平方米單位地價：2500元/平方米總 地 價：361.90萬元大 寫：叁佰陸拾壹萬玖仟元整（貨幣種類：人民幣元）待估宗地估價結果具體情況見“附表1-1土地估價結果一覽表”三、估價結果和估價報告的使用（一）估價的前提條件和

30、假設條件1、前提條件（1）委托方提供的有關資料屬實；（2）任何有關估價對象的運作方式、程序都符合國家、地方的有關法律、規(guī)定；（3）在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場；（4）估價對象與其它生產要素相結合，能滿足生產、經營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。2、假設條件（1）估價對象作為綜合用地得到最有效的利用，并能產生相應的土地收益；（2）評估設定土地用途為宗地紅線外“七通”（即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣），宗地紅線內土地平整的設定。（二）估價結果和估價報告的使用1、本報告僅為委托方在此報告有效期內辦理待估宗地轉讓手續(xù)提供地價參考依據(jù)，評估目的如有變動，估價結果應做

31、相應調整。2、本報告自報告提交日起有效期為半年。3、申明估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價結果有解釋權。（三）需要特殊說明的事項1、本次評估的是現(xiàn)實價，假設在此間物業(yè)價值保持穩(wěn)定，用地性質保持不變。2、本次評估待估宗地面積和權利狀況以委托方提供的待估宗地國有土地使用證為依據(jù)。3、評估中有關證明材料由委托方提供，其真實性由委托方負責。4、此報告有估價師簽名和估價機構加蓋公章有效，否則無效。5、報告復印件無效，報告缺頁無效。第四部分 附 件1、待估宗地位置示意圖 2、待估宗地地上建筑物照片3、轉讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件4、受讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件5、國有土地使用證復印

32、件6、委托方提供的其他資料7、估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件8、估價機構資質證書復印件9、估價師資質證書復印件河北××土地評估有限公司二九年十月十三日土地估價技術報告項 目 名 稱 ：河北省××經貿公司位于阜康路2號的一宗國有出讓綜合用地轉讓的國有土地使用權價格評估受托估價單位：河北××土地評估有限公司土地估價報告編號：冀××2009(估)字第10002號土地估價技術報告編號：冀××2009(技)字第J10002號提交估價報告日期：二九年十月十三日關鍵詞：石家莊市； 轉讓；河北××土

33、地評估有限公司；2009年土地估價技術報告第一部分 總述一、估價項目名稱河北省××經貿公司位于阜康路2號的一宗國有出讓綜合用地轉讓的國有土地使用權價格評估二、委托估價方委 托 方：河北省××經貿公司單位地址：石家莊市裕華西路副12號負責人：馬書明三、受托估價方受托單位：河北××土地評估有限公司單位地址：石家莊市長安區(qū)廣安大街91號世紀方舟B座2208室聯(lián)系電話：(0311)-8788560889615511 89615522郵政編碼：050011四、估價目的本次評估為委托方辦理待估宗地轉讓手續(xù)提供國有土地使用權價格參考依據(jù)。五、估價依

34、據(jù)（一）國務院及有關部門頒布的法律、法規(guī)1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產管理法3、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T185082001）（二）地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、通知及文件1、河北省人民政府、石家莊市人民政府頒布的有關政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件2、河北省國土資源廳、石家莊市國土資源局制定的有關法律、法規(guī)、文件等3、河北省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法4、石家莊市土地利用總體規(guī)劃5、石家莊市統(tǒng)計年鑒（三）委托方提供的有關資料及估價人員現(xiàn)場查勘、調查、收集的相關資料1、委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復印件2、受讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件3、國有土地使用證復印件六、

35、估價基準日二九年十月十二日七、估價日期二九年十月十二日至二九年十月十三日八、地價定義1、評估基準日：2009年10月12日；2、土地用途設定：待估宗地登記用途為綜合用地，本次評估設定用途為綜合用地； 3、開發(fā)程度設定：待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣），宗地紅線內場地平整。本次評估設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣），宗地紅線內場地平整；4、使用年限設定：河北省××經貿公司通過出讓方式取得待估宗地國有土地使用權，終止日期為2045/09/26，至評估基準日剩余土地使用年

36、限為35.96年，故本次評估土地使用年限設定為35.96年；5、土地級別界定：根據(jù)石家莊城區(qū)土地定級與基準地價更新簡明手冊及土地級別與基準地價圖，待估宗地參照居住二級。本次評估的地價定義是指在估價基準日，現(xiàn)狀利用條件，上述設定土地用途、土地使用年限、開發(fā)程度條件下的國有土地使用權價格。九、估價結果本著公平、公正、公開的原則，經估價人員現(xiàn)場查勘和當?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇基準地價修正系數(shù)法和假設開發(fā)法兩種評估方法，評估得到待估宗地在估價設定用途、使用年限及基礎設施開發(fā)程度條件下、評估基準日為2009年10月12日的國有土地使用權價格為：土地面積：1447.6平方米單位地

37、價：2500元/平方米總 地 價：361.90萬元大 寫：叁佰陸拾壹萬玖仟元整（貨幣種類：人民幣元）待估宗地估價結果具體情況見“附1-1土地估價結果一覽表”。十、需要特殊說明的事項1、本次評估的是現(xiàn)實價，假設在此間物業(yè)價值保持穩(wěn)定，用地性質保持不變。2、本次評估待估宗地面積和權利狀況以委托方提供的待估宗地國有土地使用證為依據(jù)。3、評估中有關證明材料由委托方提供，其真實性由委托方負責。4、此報告有估價師簽名和估價機構加蓋公章有效，否則無效。5、報告復印件無效，報告缺頁無效。十一、土地估價師簽名姓 名 土地估價師資格證書號 簽 名陳新貴 93030096 常小平 93000138十二、土地估價機構

38、估價機構負責人簽字：河北××土地評估有限公司 二九年十月十三日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1、土地登記狀況：待估宗地國有土地使用證（橋東國用（95）第010號）載明：土地使用權人為河北省××經貿公司，座落為阜康路2號，圖號為196-500-2-II.IV，地號為03-02-26-01，使用權面積為1447.6平方米，用途為綜合用地，使用權類型為出讓。宗地四至為：東至平安北大街，南至石家莊市信托投資股份公司，西至石家莊市信托投資股份公司，北至阜康路。根據(jù)石家莊城區(qū)土地定級與基準地價更新簡明手冊及土地級別與基準地價圖，待估宗地參照

39、居住二級。2、土地權利狀況在估價基準日，根據(jù)委托方提供的國有土地使用證和有關資料，待估宗地土地所有權歸國家，土地使用權人為河北省××經貿公司，使用權類型為出讓，終止日期為2045/09/26，在估價基準日剩余土地使用年限為35.96年，沒有他項權利登記?，F(xiàn)擬轉讓給河北隆昌房地產開發(fā)有限公司。3、土地利用狀況在本次估價基準日，待估宗地正建一棟高層建筑。二、地價影響因素分析1、一般因素 城市資源狀況石家莊市地處華北平原，位于河北省中南部，東經113°30至115°29，北緯37°21至38°45;東部與衡水市接壤，南部與邢臺市毗連，西部與

40、山西省相鄰，北部與保定市交界，距首都北京273公里。石家莊市區(qū)域內地勢西高東低，西部屬于太行山地，東部為太行山麓坡積平原山前洪積沖積平原，京廣鐵路以西至太行山麓為丘陵區(qū)，東為平原，最高海拔2281米，最低海拔28米。石家莊市年平均氣溫13.0，年內相對濕度60-70%，年降水量499毫米，年無霜期180-210天，年日照時數(shù)1990.1小時。地表河流屬海河流域子牙河水系，主要河流有滹沱河、磁河、郜河及各支流。石家莊市南北向最長148公里，東西向最寬175公里，周邊界長760公里，轄區(qū)總面積15848平方公里，其中市區(qū)面積456平方公里，轄新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)和高新技術產業(yè)開發(fā)

41、區(qū)共六個區(qū)。2005年末市區(qū)常住人口達到224.1萬人，人口出生率12.55，死亡率5.28，自然增長率7.27。另外，人口向城鎮(zhèn)快速聚集，城市化率達42.8%。房地產制度與房地產市場狀況隨著土地使用制度的改革，土地作為特殊商品進入流通領域，從而出現(xiàn)了作為讓渡土地使用權的經濟補償?shù)耐恋貎r格。同時，現(xiàn)在實行的土地儲備措施加強了對土地資源開發(fā)利用的監(jiān)管，提高了基價。競標和拍賣的交易方式，與協(xié)議出讓相比土地價格大幅上漲，導致基礎地價增加。二00二年四月國土資源部第四次會議通過的招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定于2002年7月1日起施行，這一規(guī)定的實施，也會使土地成本上升，地價上漲。行政因素主要

42、是指國家對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經濟發(fā)展角度出發(fā)，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地利用效益的目的。石家莊市是全國住房制度改革第一批試點城市。全市人均住房面積從房改前的3.7平方米提高到現(xiàn)在的人均建筑面積21.5平方米，住房條件有了明顯改善?！笆晃濉逼陂g將進一步完善住房宏觀調控體系，健全房地產市場體系和住房保障體系，調整住房供應結構，大力發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房，健全最低收入家庭住房保障機制。這些政策和措施的出臺實施對我市房地產業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展起了積極作用。產業(yè)政策石家莊市是華北重要商埠和商貿中心，也是全國優(yōu)秀旅游城市。全市擁有年成交額超10億元的

43、大型市場10個，南三條、新華集貿中心連續(xù)多年躋身于全國十大集貿市場，北人集團、保龍倉進入全國零售百強。石家莊市是全國最大的醫(yī)藥工業(yè)基地和重要的紡織基地之一，是國家確認的首批生物產業(yè)基地，也是河北省的工業(yè)大市。改革開放以來，石家莊工業(yè)在在發(fā)展中調整，結構不斷優(yōu)化，基本形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機械、電子、食品、輕工、建材工業(yè)為主的工業(yè)經濟體系?！笆晃濉逼陂g將強力打造生物產業(yè)基地、循環(huán)經濟化工示范基地、信息產業(yè)基地、紡織服裝基地和裝備制造業(yè)基地共“五大基地”，形成全市經濟快速發(fā)展的戰(zhàn)略支撐產業(yè)。石家莊市具有良好的農業(yè)生產條件，是全國糧、菜、肉、蛋、果生產區(qū)之一，農業(yè)集約化和產業(yè)化水平較高，生產規(guī)模

44、位居全國36個重點城市第一位，被國家確定為優(yōu)質小麥生產基地，素有“北方糧倉”之稱。近年來石家莊市經濟結構不斷調整和優(yōu)化，城市綜合競爭力明顯提升。全市三次產業(yè)增加值比例由2000年的14.6：46.3：38.9調整到2005年的13.3：50.1：36.6，其中市區(qū)2005年三次產業(yè)增加值比例為1.2：16.2：52.6。2005年第一產業(yè)實現(xiàn)增加值247億元，第二產業(yè)增加值為927億元，第三產業(yè)增加值678億元。根據(jù)石家莊市“1+4組團”發(fā)展格局，正定組團為歷史文化名城，以發(fā)展教育、旅游為主；鹿泉組團為石家莊市綠色屏障、西花園，以發(fā)展商貿業(yè)和旅游業(yè)為主；藁城組團為化工工業(yè)基地，以發(fā)展化工、食品

45、工業(yè)為主；欒城組團為醫(yī)藥制造業(yè)基地，以發(fā)展醫(yī)藥、食品工業(yè)為主。城市規(guī)劃與發(fā)展目標“十一五”期間，城市建設提出了“東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構想和“1+4”組團城市發(fā)展格局，以規(guī)劃為先導，優(yōu)化空間布局，提升城市品位，精心組織實施主城改造、新區(qū)開發(fā)、組團提質三大工程。同時按照“西山、北水、綠環(huán)、綠廊”的生態(tài)格局構建主城區(qū)與組團、組團之間的生態(tài)隔離空間?！耙弧奔粗行某菂^(qū)，包括主城區(qū)和新城區(qū)，面積287平方公里，2020年中心城區(qū)人口將達到300萬人，建設用地規(guī)模控制在287平方公里以內。規(guī)劃期內城市主要向東和東南兩個方向發(fā)展，城市格局可概括為“一軸兩翼、一心兩帶”?！耙惠S兩翼”

46、指城市總體發(fā)展格局，“一軸”指城市空間增長呈東西向，代表城市的發(fā)展方向，“兩翼”指新城區(qū)建設和西部生態(tài)環(huán)境建設；“一心兩帶”指城市功能布局，“一心”指城市中心，以中山路維明街南二環(huán)富強大街區(qū)域，包括現(xiàn)狀城市中心區(qū)、省行政中心、體育中心等城市主要功能，“兩帶”指城市重要的景觀帶，一是京廣鐵路客運專線在市區(qū)內地下敷設，地面建設寬近50米的綠化帶，二是在現(xiàn)狀京珠高速公路兩側建設生態(tài)景觀帶。“四”即四組團，包括正定、鹿泉、藁城、欒城四縣（市）。城市社會經濟發(fā)展狀況石家莊市是河北省的省會，是全省的政治、經濟、科技、金融、文化和信息中心，是國務院批準實行對外開放和金融對外開發(fā)的城市，現(xiàn)已成為全國重要的商品

47、集散地和華北中南部的重要商埠，在全國物流大循環(huán)中擔負著承南啟北，傳東接西的作用。改革開放以來，石家莊市國民經濟和社會發(fā)展取得了巨大的成就，2005年全市完成國內生產總值1852億元，在全國36個重點城市中居第10位，按可比口徑計算比2000年增長74.84，年均增長11.8%，高于全國年平均增速2.3個百分點；實現(xiàn)社會消費品零售總額606.2億元，在全國36個重點城市中居第14位；外貿進出口總額達44.25億美元，在全國36個重點城市中居第7位。2005年末，全市金融機構各項存款余額達2574.2億元，占全省的23.9%，在全國36個大中城市中列第13位。城市居民消費價格指數(shù)101.9%，在全

48、國36個大中城市中排名第12位；工業(yè)品出廠價格指數(shù)102.41%，在全國排第21位；原材料、燃料動力購進價格指數(shù)107.58%，在全國排第15位。全社會固定資產投資完成額為929億元，占GDP比重為50.2%，石家莊經濟仍屬于投資拉動型經濟，投資率相對較高。2、區(qū)域因素交通條件石家莊市有京廣、石太、石德三條鐵路干線交匯于此，平均每兩分鐘就有一輛列車通過，是全國重要的鐵路樞紐，是我國北方重要的客貨中轉中心，是全國三大編組站之一。 公路運輸有170多條長途汽車線路，10條公路干線向外輻射，107、307、308國道交匯于此。京深、石太、石黃、石濟高速公路縱橫交叉?！拔鍢蛞画h(huán)”順利通車，與之相聯(lián)系的

49、市內道路拓寬改造全面鋪開，道路面積724.9萬平方米，橋梁159座，年末實有道路長度559.4公里，市內公共交通運輸能力進一步得到加強。石家莊機場距市中心30公里，是河北省規(guī)模最大的民航機場，同時也是首都機場的備降機場，目前已開通20多條航線，班機可直飛韓國、日本、新加坡、香港等國家和地區(qū)，國內可直飛廣州、上海、?？?、昆明、長沙、成都、秦皇島等22個大中城市。 (2)基礎設施石家莊市供水水源以地下水為主，至二00一年有供水廠8座，日產水能力85萬立方米，全年供水量20469萬立方米，其中生產用量33205萬噸，生活用水15323萬噸；供水管網總長度1054公里。另外，由石家莊市地表水廠籌建的石

50、家莊引崗南水庫和黃壁莊水庫供水工程，于1994年4月工程全面開工，1996年8月投產送水，規(guī)模30萬立方米/日，城市用水狀況得到進一步改善。石家莊市排水體制為分流制和合流制。污水年排放總量38375萬噸，全年供水量20469萬立方米，其中生產用量33205萬噸，生活用水15323萬噸；供水管網總長度1054公里。另外，由石家莊市地表水廠籌建的石家莊引崗南水庫和黃壁莊水庫供水工程，于一九九四年四月工程全面開工，一九九六年八月投產送水，規(guī)模30萬立方米/日，城市用水狀況得到進一步改善。石家莊市排水體制為分流制和合流制。污水年排放總量38375萬噸，其中工業(yè)廢水年排放總量19119萬噸，生活污水排放

51、總量10532萬噸。污水日處理能力16萬噸，排水管道總長度732公里，排水管道密度5.78公里/平方公里。供電主要來源為華北電網和保定電廠，總用電量為1015909萬千瓦小時，其中工業(yè)用電72994千瓦小時，城鄉(xiāng)生活用電94118萬千瓦小時?，F(xiàn)有變電所142座，其中220千伏變電所9座，110千伏43座，35千伏90座。供熱主要來源為熱電聯(lián)產和區(qū)域鍋爐房兩種方式，集中供熱能力（蒸汽）為1200噸/小時，供熱管網總長度227公里，集中供熱面積達1200萬平方米。城市燃氣有三部分組成，煤氣、天然氣、液化氣，煤氣年供應總量13933立方米，管道總長度138公里，用氣人數(shù)約為44萬人。液化石油所供氣總

52、量為39400噸，用液化氣人口約103萬人。石家莊市全部實現(xiàn)程控化，有電信樞紐總局一處，電信分局18處，郵電所290處，至一九九七年市話交換機總容量87萬門，全市話機普及率約33%，并且實現(xiàn)了全國聯(lián)網，形成了一種高技術、高水平、高可靠性的多元通信結構。 環(huán)境條件 環(huán)境要素有大氣、地下水、地表水和噪聲污染，地下水超量開采以及地表水的嚴重污染會造成城市水荒；煙煤和工業(yè)揚塵造成大氣的質量下降；噪聲嚴重超過國家標準。造紙、化工、醫(yī)藥、黑色金屬冶煉、紡織等行業(yè)是造成環(huán)境質量下降的主要因素。區(qū)域的地層為第四紀沖積層，土壤性質為亞粘土，屬于濕陷性土。從地質資料看，華北平原有大的構造斷裂帶，因此構造上屬于不穩(wěn)

53、定區(qū)，根據(jù)石家莊市建設委員會文件，市建抗199332號，石家莊市地震基本烈度按7度設計。地層為第四紀沖積物，為粉質細沙土，最大凍土深為600mm，地下水豐富，水質好。3、個別因素待估宗地位于阜康路2號，土地面積為1447.6平方米，土地剩余使用年限為35.96年；區(qū)域內公用設施功能齊全，距離較近；待估宗地東臨主干道平安大街，交通方便；待估宗地形狀不規(guī)則，對土地利用有影響；面積大小相對土地利用類型偏小；地勢平坦，地質條件好，建筑物高度無限制。待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣），宗地內場地平整。通路：待估宗地東臨平安北大街通電：待估宗地外通市

54、政供電通訊：待估宗地外有完善的通訊設施通上水：待估宗地外通市政供水管網通下水：待估宗地外通市政排水管網，雨污分流 通暖：待估宗地外通市政供暖設施通氣：待估宗地外通市政供氣設施第三部分 土地估價一、估價原則評估過程應體現(xiàn)客觀、公正、科學、合法的總原則，我們還遵守以下五條評估原則。(1)最有效使用原則依據(jù)規(guī)劃，區(qū)分用地類型，堅持最佳有效利用的評估原則。由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式其所能為權利人帶來的受益量不同，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式為依據(jù)，所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。此次待估宗地作為相應用途，在評

55、估中就應充分考慮該用地的特性，按照最有效利用方式進行評估，得到一個客觀、公正、公平、科學的土地價格。(2)替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響和比較之后才決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，即同類型具有替代可能的土地價格相互牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的宗地之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨向一致。(3)協(xié)調原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調。若土地能適應周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系，判斷是否協(xié)調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。(4)多種評估方法相結合的原則隨著土地估價業(yè)的發(fā)展，國際上有幾種通用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本逼近法、假設開發(fā)法等方法。由于不適宜的方法可能