房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制復習過程

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制成本分析和控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空 間，如何做好成本控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展， 因此每一個 房地產(chǎn)企業(yè)都會重視成本控制， 下面就對在建設(shè)項目各個階段如何進 行成本分析和控制談?wù)勛约旱目捶?。一、可行性研究階段該階段需要對項目各個階段工作實施所需投資進行分析， 即投資 估算，主要包括土地開發(fā)費用、 建筑安裝工程費用和其他的行政性收 費，各項費用具體內(nèi)容不再贅述， 造價人員可以根據(jù)成本的歷史資料， 結(jié)合當前的成本市場的趨勢和影響成本的其他因素， 提出一些有用的 建議，例如項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季 時間、工期及其他

2、一些不可預見費用等。二、圖紙設(shè)計和審查階段設(shè)計階段對造價控制就是事前控制， 這個階段是決定占項目投資 比重較大的建安費用的重要環(huán)節(jié)，通常占項目總成本的 70%左右。設(shè) 計決定了工程造價，一旦設(shè)計方案敲定，預算、結(jié)算等等只能是計量 過程而不能改變造價， 因此設(shè)計不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟合 理、最大限度的降低成本， 設(shè)計單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把 工程造價放在首位，主要追求設(shè)計的安全可靠、美觀耐用，在這里提 出了“限額設(shè)計”的概念。首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標準的前提下，要求設(shè)計單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實施： 壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限

3、度的提高容積率； 提高住宅層數(shù)或高低層搭配； 適當?shù)脑黾臃课蓍L度； 提高公共建筑的 層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積； 合理的進行道路布置和綠化景觀設(shè) 計；其次， 造價人員通過對建安成本的分析， 確定各分部分項的概算 指標，將建安部分的投資嚴格控制在投資估算的范圍以內(nèi)， 不發(fā)生超 額現(xiàn)象。成本管理人員依據(jù)設(shè)計任務(wù)書， 以完整、 準確地反映設(shè)計內(nèi)容和 意圖，確切反映當?shù)剡m時價格水平的原則，提出新材料、新工藝、新 技術(shù)對工程造價的影響和使用限制， 編制出初步設(shè)計概算， 其組成內(nèi) 容應包括各單位工程的下列各項費用指標：1 、室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、 供熱、燃氣管道；室外強弱電

4、供電線路、變配電站；各種設(shè)備、站類 用房等； 2、土石方工程； 3、一般土建工程，包括地基工程、基礎(chǔ)工 程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程等； 4、安裝工程，包括機械設(shè)備 安裝工程 （ 水泵、風機、電梯等 ） 、電氣設(shè)備安裝工程 （變壓器、發(fā)電 機、高低壓配電柜等 ） 、熱力設(shè)備安裝工程 （ 熱交換機組、鍋爐、空調(diào) 機組等） 、動力照明工程、弱電工程 （ 電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、門禁對講、 防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報警、漏電火災報警、停車場管理、背景 音樂、遠程抄表等系統(tǒng) ） 、給排水工程、采暖工程、通風空調(diào)工程、 消防工程 （ 消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、自動噴霧系統(tǒng)、氣體滅火系 統(tǒng)） ；5、器具、設(shè)備

5、購置費用。設(shè)計單位依據(jù)上述的概算指標進行施工圖設(shè)計， 對設(shè)計方案進行 審核，擇優(yōu)選擇， 編制施工圖預算，確保工程造價在設(shè)計概算范圍以 內(nèi)。一般來說，設(shè)計階段可以控制工程造價的 70%，但是要達到這個 標準要花費大量的精力和時間， 反復的修改設(shè)計方案， 還要各個相關(guān) 部門密切配合，主要原因是： 1、設(shè)計單位不重視限額設(shè)計，他們不 會花大量的資源配合開發(fā)企業(yè)不斷地修改方案， 他們的出發(fā)點是安全 可靠、美觀耐用，而節(jié)約成本是次要的； 2、即使開發(fā)企業(yè)成本管理 人員實力較強，可以對圖紙快速做出反應，很快編制出施工圖預算， 發(fā)現(xiàn)超額現(xiàn)象，但設(shè)計單位修改圖紙，重新出圖也需要一定的時間， 會拖延房地產(chǎn)企業(yè)接

6、下來的招標、施工、監(jiān)理、預售等工作，所以很 多開發(fā)企業(yè)會在后面圖紙會審和設(shè)計優(yōu)化上花較大的精力。由于各專業(yè)的設(shè)計人員不可能做到百分之百的準確銜接， 甚至可 能出現(xiàn)某些錯誤， 這就要求審圖機構(gòu)對圖紙進行審查， 對圖紙上的一 些錯誤和疏漏進行修改和補充，作為圖紙文件的一部分提交建設(shè)單 位，這樣可以減少很多圖紙設(shè)計風險， 減少圖紙問題引發(fā)不平衡報價 所帶來的損失，尤其造價人員要對明確專家提出的意見，理清意圖。三、工程招標、施工單位選擇和合同簽訂階段 這個階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，是建筑安裝工程成本控制 的核心，招標文件的起草對以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場 情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時用

7、工、水電使用與結(jié)算方法、措 施費用、安全文明施工費用、勞保統(tǒng)籌等都應做出最清晰的說明；對 甲供、甲限、甲指乙供材料要明確；對變更索賠、簽證洽商的處理方 法要明確時間實效、結(jié)算方式、量度標準等；質(zhì)量標準評定等級要合 理，工期推算要準確，獎懲條款要實際。工程項目的質(zhì)量好壞決定開發(fā)公司的社會地位、口碑、市場賣價、銷售業(yè)績和后續(xù)開發(fā)，所以選擇一個好的施工單位也很重要， 房地產(chǎn) 開發(fā)項目首選邀請招標，建立長期合作伙伴，知己知彼、互利共贏； 在合同中要明確風險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費、甲 供材保管費等問題以及政府調(diào)價文件的執(zhí)行使用情況。四、施工組織設(shè)計的審定、圖紙會審及設(shè)計優(yōu)化在施工組織設(shè)計

8、中，施工單位總會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠 的內(nèi)容，如挖土方式、運土距離、模板攤銷周轉(zhuǎn)、電線電纜、橋架等; 另外，還要注意施工組織設(shè)計中提出的施工方法與國家強制實行的標 準或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機械是不是和施工 組織設(shè)計中預期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織 設(shè)計吻合；這個階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握， 需要造價人員具有良好的施工經(jīng)驗和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會 造成較大的損失，所以施工組織設(shè)計的審定，造價人員應積極地參與。圖紙會審是由各專業(yè)的具體實施人員對圖紙上的錯漏進行核對， 對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審

9、核，并由設(shè)計單位出具正式的設(shè)計變更文件， 作為對工程造價的一種 事前控制，避免因設(shè)計不周或失誤帶來不必要的經(jīng)濟損失，這個階段 對成本控制和限額設(shè)計同等重要，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加實際， 可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預算的正確性有很大的幫助；另外 要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計變更建議， 因為施工單位往往從自 身的利益出發(fā)，提出對其有利的建議和變更，作為成本控制人員必須 判斷是否會對本公司造成損失，圖紙會審紀要必須仔細核查計算，確 認無誤后方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門報送。設(shè)計優(yōu)化就是在甲方的立場上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計變 更或現(xiàn)場簽證，大致有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、

10、符合法 規(guī)標準和安全可靠的前提下，保證質(zhì)量、節(jié)約成本，另一種就是保證 成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價、社會效益和開發(fā) 層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設(shè)計變更的優(yōu)劣和對開發(fā) 項目的影響程度，更好的把握成本。五、施工階段首先，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集， 開發(fā)商從節(jié)約成本 的角度考慮，幾乎所有的工程都存在分包，尤其是專業(yè)性很強的分項 工程，對于分包的管理要嚴格把關(guān)，要選擇具有專業(yè)承包資質(zhì)的單位， 最好在行業(yè)內(nèi)具有很強實力的公司， 并做好責任延續(xù)、協(xié)調(diào)配合和工 期銜接等，劃清責任界限，以免出現(xiàn)問題發(fā)生無法澄清的扯皮現(xiàn)象； 另外分包工程要避免發(fā)生窩工、機械停滯、工期拖延等造

11、成經(jīng)濟損失 的情況，這就要求分包工程必須做很長時間的提前量， 根據(jù)施工組織 計劃安排，提前做好招標工作，確定各擬分包分項的施工單位，及時 安排進場施工配合，以保證工程連續(xù)有序的進行。其次，施工階段進度審核要求準確細致， 每個進度周期的報量審 核都要嚴格以成本計劃來控制， 發(fā)生超限要及時尋找原因， 上報決策 層，提出切實可行的措施進行整改， 盡量避免目標值與實際值的偏離， 實施有效主動地控制； 施工階段增減合同造價部分的管理也是一個重 要的環(huán)節(jié)，主要就是對現(xiàn)場資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場簽 證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、工程驗收資料等，定額或投 標綜合單價沒有的分項工程單價的確定要及

12、時合理。另外，材料設(shè)備市場價的掌握也是影響工程造價控制的重要因 素，一般建筑安裝工程的材料設(shè)備費用要占整個工程造價的 70%以上， 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長， 材料價格在這個周期中會波動較大， 比如 這兩年的鋼材和有色金屬的價格， 宛如坐著過山車一般， 造價管理部 門出臺的建筑工程材料信息價周期長、品種不全、時效不及時，而且 主要以材料供應商的報價刊登， 與實際市場采購價有很大的脫節(jié)， 不 能真實準確的反映材料的實際價格， 造價人員不能依靠信息價來進行 成本分析核算，應該做到自己走訪市場，了解各種材料參數(shù)；收集整 理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)信息，對比政府信息價，尋找差異；深入施工現(xiàn)場，詢問一線工人，了解

13、市場人工單價和工日消耗量，確定某些分項工程的市場承包價；貨比三家，多多聯(lián)系誠實守信的商家；掌握第一 手的材料市場行情信息，對做好成本分析和成本控制裨益匪淺。六、結(jié)算審計階段結(jié)算審核是造價人員對整個項目實施過程所有成本的匯總， 要反 映出準確、完整的工程費用，造價人員要秉承的原則是：1、合同協(xié)議和變更簽證資料的時效性 （國家文件、 法規(guī)失效或變 動） 、合法性（是否合同風險范圍 ）、完整性（簽字蓋章等 ）；2、矛盾問題解釋的一致性 （ 所有文件資料對于同一問題的解釋是 否統(tǒng)一）；3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標準，防止某一方或 雙方重復計算；4、分析計價規(guī)范標準中強制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位 無中生有，虛報、冒報；5、確保問題的責任清晰，施工單位若解