9.17銷售中心管理制度

1、呈:公司領(lǐng)導(dǎo)由：銷售中心時:二0一一年九月自貢銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售中心管理及薪資制度一、銷售中心崗位及人員編制數(shù)量（10人）1.1 銷售部經(jīng)理（1人) 1。2 銷售主管(1人） 銷售內(nèi)勤（1人） 置業(yè)顧問（5人） 按揭/權(quán)證辦理人員（1人） 飲品服務(wù)人員（1人）小計：10人禮賓3人/保潔人員3人（由公司集中統(tǒng)一安排、管理，待遇由公司統(tǒng)一確定)二、銷售中心崗位職責2.1 部門職能:負責實施公司領(lǐng)導(dǎo)及策劃公司確定的策劃、包裝、推廣方案及對外銷售系列工作. 2。1。1 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)及策劃公司制定項目銷售策略，提供銷售策略建議; 2.1.2 負責擬訂銷售價格及銷售進度計劃; 2.1。3 負責整個

2、項目的宣傳、推廣、包裝的執(zhí)行工作; 2。1.4 負責項目樓書、DM單及其它銷售資料、宣傳資料的制作；負責銷售賣場的包裝及賣場氣氛的調(diào)動； 2.1.5 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)及策劃公司對廣告媒介形式及內(nèi)容的確定； 2.1.6 負責與新聞媒體及銷售相關(guān)職能部門建立良好的合作關(guān)系; 2.1。7 負責組織定期進行市場調(diào)查，收集房地產(chǎn)信息及進行銷售市場分析供領(lǐng)導(dǎo)決策;2.1.8 負責銷售賣場接洽系列工作； 2。1.9 負責認購協(xié)議書、商品房買賣合同的簽署，保管工作；銀行按揭/住房公積金的辦理,并配合財務(wù)部做好資金回收工作；2。2 銷售中心人員共同職責 2.2.1 具有高度的敬業(yè)精神和嚴謹踏實的工作作風，嚴守國家法

3、律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度,具有良好的思想品德；2.2。2 根據(jù)房地產(chǎn)銷售市場實際情況提出建議性推廣及銷售計劃;2。2.3 努力學習項目及與工作崗位相關(guān)的專業(yè)知識，熟悉本行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，及時有效的搜集房地產(chǎn)市場的有關(guān)信息，對公司的發(fā)展和決策提供意見和建議； 2。2。4 宣揚公司精神和宗旨，保持儀容整潔，維護公司形象和項目形象； 2。2。5 嚴守公司商業(yè)機密，不得擅自泄露公司業(yè)務(wù)信息、經(jīng)營情況、管理文件、經(jīng)濟數(shù)據(jù)等； 2。2。6 嚴格執(zhí)行公司的銷售策略及價格政策,不得擅自更改公司制定的一切銷售政策，以維護公司利益和客戶利益不受損害.2。3 銷售部經(jīng)理崗位職責 2.3。1 負責銷售中心全面管理工

4、作,依據(jù)實際情況設(shè)計并優(yōu)化銷售流程，向總經(jīng)理助理匯報工作； 2.3.2 負責銷售中心與公司其它部門、營銷相關(guān)協(xié)作單位之間的協(xié)調(diào)和聯(lián)系; 2.3.3 負責安排銷售中心員工工作并協(xié)調(diào)銷售中心內(nèi)部職員工作關(guān)系，并對銷售中心全體職員的業(yè)績考核和獎懲、升降級向公司領(lǐng)導(dǎo)提供參考意見； 2。3。4 撰寫培訓計劃并進行崗位培訓和管理；組織實施公司領(lǐng)導(dǎo)及策劃公司敲定的推廣及包裝計劃; 2.3.5 把握房地產(chǎn)市場動態(tài)，合理有效的擬定銷售進度計劃; 2。3。6 參與項目前期認證、規(guī)劃、設(shè)計，并提出相應(yīng)建議。2。4 銷售主管崗位職責2.4。1 負責管理銷售賣場全面工作，協(xié)調(diào)置業(yè)顧問、銷售內(nèi)勤、按揭/權(quán)證辦理人員之間的

5、工作關(guān)系并提供支持;2。4。2 協(xié)助置業(yè)顧問客戶接洽,并為置業(yè)顧問提供客戶接洽指導(dǎo)意見；協(xié)助銷售內(nèi)勤商品房買賣合同的簽訂；處理與銷售相關(guān)的客戶投訴及異議；2。4.3 日常銷售晨會、晚會主持及置業(yè)顧問客戶接待解析；2.4.4 定期向公司領(lǐng)導(dǎo)提供銷售賣場客戶情況匯報及分析總結(jié).2.5 置業(yè)顧問崗位職責2。5.1 服從銷售主管的領(lǐng)導(dǎo)和工作安排,嚴格按照本管理制度第六條之規(guī)定進行客戶接待工作，努力完成各項銷售目標任務(wù)；2.5.2 團結(jié)其他同事，進行合理競爭，充分發(fā)揮團結(jié)互助的精神;2.5.3 負責銷售現(xiàn)場的日常接待、咨詢、簽約客戶后續(xù)接待等工作,熱情接待每位來訪客戶,充分展示項目優(yōu)勢和公司形象，不作任

6、意夸大、虛假的介紹和承諾；2。5.4 充分理解并掌握項目內(nèi)容、特色、賣點，掌握房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，建筑基本知識,房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)、政策、心理學及談判基本技巧，定期做好市場調(diào)查,關(guān)注房地產(chǎn)市場變化；2。5.5 做好客戶來訪記錄，建立完整的工作筆記,做好客戶回訪工作以實現(xiàn)銷售;2。5。6 具有良好的品質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，嚴格遵守銷售人員各項行為規(guī)范，服從工作安排，工作積極主動，具有責任心,團結(jié)友善同事，不評論同事是非；2。5。7 真實填寫銷售報表，及時準確將客戶聯(lián)系方式及客戶信息登記在客戶登記表上;2。5.8 客戶按揭資料的收取與傳遞，協(xié)助銷售內(nèi)勤簽訂商品房買賣合同，并能對商品房買賣合同（含補充協(xié)議)、前期物

7、業(yè)管理協(xié)議、業(yè)主臨時規(guī)約條款做出合理的解釋.2。6 銷售內(nèi)勤崗位職責2.6。1 認購協(xié)議書、商品房買賣合同的簽訂、復(fù)核、保存及管理工作;2.6.2 準確及時編制銷售報表，建立銷售臺帳，建立銷售原始數(shù)據(jù)庫；2.6。3 做好置業(yè)顧問相關(guān)接待數(shù)據(jù)、業(yè)績原始資料、電話接聽資料的搜集與整理工作；2.6。4 銷控表的準確控制；2。6.5 協(xié)助相關(guān)部門工作人員做好資金回收工作。2。7 按揭/權(quán)證辦理崗位職責2。7。1 協(xié)助客戶辦理銀行按揭、住房公積金貸款手續(xù)系列工作；2。7。2 商品房買賣合同的預(yù)登記備案工作；2.7。3 客戶房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證辦理系列工作；2。7.4 妥善保管客戶及公司有關(guān)資料,建立清晰、

8、完整的系列統(tǒng)計臺帳；2。7。5 建立并協(xié)調(diào)好與相關(guān)工作職能部門的良好關(guān)系,為工作提供最大便利.2.8 飲品服務(wù)人員崗位職責2。8。1 主動為來訪客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提供合適的飲品;2。8。2 客戶離開時，及時整理好客戶洽談區(qū)域及客戶茶歇區(qū)桌椅，清理桌面殘留物品。三、銷售接待流程圖3。1 置業(yè)顧問接待客戶賣場咨詢流程準備好所有展業(yè)資料、核對手工銷控 客戶上門（按本管理制度第六條之規(guī)定進行客戶接待）迎接、問候（注重接待禮儀規(guī)范化）講解項目基本概況戶型推薦入座/上水詳細介紹項目特點及客戶疑問解答工地現(xiàn)場參觀、介紹置業(yè)核算送止大門 登記客戶資料/制訂客戶回訪計劃電話回訪再次接待客戶定購3.2 銷售認購

9、/簽約流程 買受人（客戶）選中意向房號置業(yè)顧問協(xié)助填寫【銀海·金域國際】選房單，銷控人員房號確認，雙方簽訂【銀海·金域國際】認購協(xié)議書一式二份，買受人（客戶）支付購房立約定金伍萬元整、出賣人（開發(fā)商）出具購房立約定金收款收據(jù);買受人（客戶）七日內(nèi)憑【銀海·金域國際】認購協(xié)議書與出賣人（開發(fā)商）簽訂商品房買賣合同(含補充協(xié)議及附件)、【銀海·金域國際】前期物業(yè)管理協(xié)議、【銀海·金域國際】臨時業(yè)主管理規(guī)約；買受人(客戶)支付房款及相關(guān)購房費用（住宅維修資金、銀行按揭/住房公積金手續(xù)費用等）、出賣人（開發(fā)商)出具收款收據(jù)：一次性付款買受人（客戶）支付

10、全部房款(特殊情況經(jīng)開發(fā)商同意：可支付總房款的50%,剩余房款在一個月內(nèi)付清）；銀行按揭/住房公積金貸款買受人（客戶)支付購房首付款金額、相關(guān)貸款手續(xù)費用及住宅維修資金,七日內(nèi)提供辦理銀行按揭/住房公積金貸款所需書面資料，供按揭銀行/住房公積金中心審查；按揭銀行/住房公積金中心通知符合貸款條件的買受人（客戶）辦理正式貸款手續(xù)；分期付款買受人（客戶)支付總房款的50%，剩余房款在三個月內(nèi)付清;出賣人（開發(fā)商）提前十日書面通知買受人（客戶）交房；簽訂買受人（客戶）委托出賣人（開發(fā)商)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證所需要的補充協(xié)議及相關(guān)文件,財務(wù)結(jié)算（房屋套內(nèi)面積差異找補、換取購房不動產(chǎn)發(fā)票、出賣人代收辦理

11、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證相關(guān)稅費并出具收款收據(jù)）；買受人(客戶)向前期物業(yè)管理公司繳納相關(guān)費用、辦理相關(guān)交房驗收手續(xù)；出賣人（開發(fā)商）接受買受人（客戶）委托360日內(nèi)辦理好房屋所有權(quán)證并交付買受人（客戶），辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后180日內(nèi)辦理好土地使用證并交付買受人（客戶).四、置業(yè)顧問工作紀律 4。1 在銷售現(xiàn)場（包括其他展銷場所）工作時間內(nèi)，化淡妝,佩帶工作牌，儀表保持整潔、大方、得體、衣著公司統(tǒng)一制服； 4。2 在休息時間，如需到公司開會，辦事者，衣著均要符合銷售現(xiàn)場著裝規(guī)定，并佩戴工牌，不得穿便裝進入工作區(qū)域；4.3 工作時間，員工應(yīng)堅守工作崗位，因工作需要,暫需離開應(yīng)向銷售主管請示并獲得批準,并

12、將工作交待清楚后，方可離開；4。4 每位員工都有責任保持工作環(huán)境潔凈整齊，務(wù)求提高工作效率，尤其是銷售接待臺，不得在臺面上亂堆放銷售資料、名片、水杯等,更不可在銷售現(xiàn)場范圍內(nèi)進食、抽煙、高聲喧嘩；4.5 開會期間，手機必須置于震動或關(guān)機，不得接聽電話（在會議現(xiàn)場)，會議期間不得的交頭接耳，隨意走動，如有急事應(yīng)以書面方式傳遞;4。6 工作期間不得閱讀任何與銷售無關(guān)的書籍、刊物、報紙，不得聚集閑談與工作無關(guān)之事;4.7 使用電話時注意禮儀，語言簡明扼要。接聽銷售電話時統(tǒng)一使用“您好！銀海·金域國際”,不得用公司電話打聲訊臺，私人電話應(yīng)控制在3分鐘之內(nèi)；4。8 微笑待客，注重禮儀；4.9

13、銷售人員在上班時間隨身帶手機，以便通知及了解行蹤(銷售人員要求每天早上8:30晚上20：00是處于開機狀態(tài)，銷售主管以上工作人員應(yīng)開機到晚上24:00）；銷售人員在接待前臺電話鈴響起的第2聲，必須放下手中的其他事情，接聽來電,并做好記錄。原則上由接待末位的置業(yè)顧問負責接聽來電； 4.10 不得隨意向外泄露發(fā)展商和公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的聯(lián)絡(luò)電話; 4。11 任何時間都要以客人為重,不得怠慢。午間休息時間應(yīng)分批安排并輪流值日，開盤、展銷會或客流多時，視情況取消午休；4.12 置業(yè)顧問有義務(wù)協(xié)助同事之間的工作，其他置業(yè)顧問客戶來訪時，恰逢該置業(yè)顧問不在銷售現(xiàn)場,按本管理制度第6.2、6.3條做好妥善接待;

14、4。13 如有客戶來電找正在接待客戶的置業(yè)顧問，接電話人員應(yīng)留下對方聯(lián)系電話，在該置業(yè)顧問接待完畢后告知對方，不得打斷置業(yè)顧問與客戶之間的對話。特殊情況下,急需接聽的電話，其他置業(yè)顧問應(yīng)暫時替換接待，不能冷落客戶；4.14 置業(yè)顧問對銷售主管所安排的工作有任何異議,對同事有任何意見及其它一切問題，均不可在銷售賣場當著客戶的面爭論;4。15 違反銷售中心置業(yè)顧問工作紀律：第一次處以罰款30。00元及口頭警告，第二次處以50.00元罰款及書面檢查，第三次公司直接解聘。五、銷售中心人員職務(wù)準則倡導(dǎo)守法、誠實、敬業(yè)的職業(yè)道德；提倡良好配合，互幫互助的人際關(guān)系。5.1 員工的一切職務(wù)行為都以維護公司利益

15、，對社會,對客戶負責為目的，任何私人理由都不應(yīng)成為其職務(wù)行為動機；5.2 銷售中心人員不得在公司外或合作單位人員面前議論本公司或本部門的是非；5。3 置業(yè)顧問在其他同事接待客戶時，不經(jīng)邀請不得主動插話，以及遞送名片等；5.4 置業(yè)顧問不得私自為客戶放盤、轉(zhuǎn)名、留房、索要和收受客戶的好處費，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理；5。5 置業(yè)顧問不得越級申請打折或要求其他事宜；5。6 銷售中心人員不得利用公司信息資源在損害公司利益的情況下謀取個人利益，一經(jīng)核實解聘處理；5.7 銷售中心人員有義務(wù)保守公司經(jīng)營機密，妥善保管所辦理的文件和資料,未經(jīng)公司授權(quán)和批準不得對外提供公司文件以及其它未經(jīng)公開的經(jīng)營數(shù)據(jù);5.8 置業(yè)

16、顧問不得隨意向客戶承諾未經(jīng)公司許可的條件，否則將識為個人行為，由承諾人承擔由此產(chǎn)生的相應(yīng)經(jīng)濟損失和法律責任。六、置業(yè)顧問接待制度及業(yè)績界定原則置業(yè)顧問按每日簽到的先后為接待客戶次序，接待前臺至少保留二位置業(yè)顧問（人員不夠除外）。為保證每位來訪客戶都能得一熱情接待,特制定以下客戶接待制度及業(yè)績界定原則。6.1 客戶上門(沒有置業(yè)顧問陪伴接待，即視為客戶上門）：置業(yè)顧問原則上按順序接待，但在接待前務(wù)必完成客戶身份界定工作，并按新、老客戶不同的接待原則（6。2/6。3條）作出相應(yīng)安排；6.2 首次上門新客戶，置業(yè)顧問按順序接待;若客戶指定置業(yè)顧問則由指定置業(yè)顧問（如置業(yè)顧問電話邀請而來的客戶)接待，

17、該置業(yè)顧問不在銷售現(xiàn)場則按順序接待.老客戶原則上由首次接洽的置業(yè)顧問接待，若客戶指定置業(yè)顧問則由該指定置業(yè)顧問接待，指定置業(yè)顧問不在銷售現(xiàn)場則按順序接待；（特別說明：客戶主動提出等待指定置業(yè)顧問則應(yīng)及時聯(lián)系指定置業(yè)顧問、并妥善做好客戶安頓工作）；6.3 已購房客戶上門，原則上由原置業(yè)顧問接待,原置業(yè)顧問不在銷售現(xiàn)場，由接待順序排在第一位的置業(yè)顧問接待，上述接待不算作接待輪次；置業(yè)顧問在接待結(jié)束后,排序在第一時間安排補接；6.4 置業(yè)顧問只得在售樓大廳前臺接待客戶,特殊情況需先報請銷售主管同意并做好登記（如客戶在銷售現(xiàn)場看房）；若未報或事后報銷售主管同意，成交業(yè)績算作銷售中心集體業(yè)績；6。5 置

18、業(yè)顧問一旦接待了客戶（已購房客戶除外)即排入下一接待輪次，無論該客戶是否是市場調(diào)查或隨便看看；或因個人原因(不包括處理已購房老客戶）輪空，不得以任何理由補接客戶；6。6 置業(yè)顧問完成接待客戶后應(yīng)及時準確在客戶登記表上記錄下客戶相關(guān)資料(銷售主管監(jiān)督資料的真實性和及時性），以此作為界定老客戶及業(yè)績分配的原始依據(jù)(老客戶及業(yè)績有效期為：登記日后30天內(nèi)），置業(yè)顧問個人記錄不作為業(yè)績判定依據(jù);6.7 置業(yè)顧問在銷售現(xiàn)場應(yīng)團結(jié)合作、相互協(xié)作,置業(yè)顧問共同完成銷售業(yè)績原則上均分（共同業(yè)績界定以是否是直系親屬為原則）,置業(yè)顧問也可自行協(xié)商達成一致意見;6。8 置業(yè)顧問銷售業(yè)績爭議由銷售中心裁決.七置業(yè)顧問

19、薪資待遇及銷售提成細則 7.1 薪資：基本工資1600.00元/人/月（包括：基礎(chǔ)工資、考核工資、通訊補貼等) +銷售提成+獎勵金 7.2 銷售提成細則 7.2.1 開盤當日實現(xiàn)的銷售提成由所有置業(yè)顧問均分（提成系數(shù)按7.2。2條之規(guī)定）；開盤后劃分為置業(yè)顧問個人業(yè)績銷售提成,銷售提成計算公式為:置業(yè)顧問個人當月商品房買賣合同金額×提成系數(shù)×當月個人銷售任務(wù)考核指標完成比例； 7。2.2 置業(yè)顧問銷售提成政策:實行公司統(tǒng)一定價,統(tǒng)一優(yōu)惠幅度。銷售提成系數(shù)為:電梯公寓2、7+1電梯洋房1。6；提成基數(shù)為個人當月簽訂商品房買賣合同金額； 7.2。3 經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意，銷售實際成交價格低于公司確定的正常成交價格(公司促銷活動期間除外），銷售提成按正常提成系數(shù)的50%提??； 7。2.4 公司關(guān)系客戶經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意退房，銷售提成按正常提成系數(shù)的50提取.客戶資信狀況不足,導(dǎo)致不能辦理銀行按揭/住房公積金貸款而產(chǎn)生退房,未產(chǎn)生銷售提成則不算作業(yè)績，已產(chǎn)生銷售提成的在下月業(yè)績中減除； 7。2。5 銷售提成核算及發(fā)放