房地產(chǎn)估價(jià)程序

1、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中各項(xiàng)具體工作房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中各項(xiàng)具體工作 按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況 實(shí)體范圍由委托方提供由估價(jià)目的決定實(shí)體范圍由委托方提供由估價(jià)目的決定 （三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) 公歷表示，精確到日公歷表示，精確到日 （二）明確估價(jià)對(duì)象（二）明確估價(jià)對(duì)象（一）明確估價(jià)目的（一）明確估價(jià)目的 估價(jià)目的源自于對(duì)估價(jià)的需

2、要估價(jià)目的源自于對(duì)估價(jià)的需要 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)二、擬定估價(jià)作業(yè)方案二、擬定估價(jià)作業(yè)方案 （一）初選估價(jià)方法（一）初選估價(jià)方法 1 1、對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)、對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià) 2 2、若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍、若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍 3 3、有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法、有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法 4 4、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方

3、法 5 5、具有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種方法、具有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種方法 6 6、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法可采用成本法作為主要的估價(jià)方法 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)二、擬定估價(jià)作業(yè)方案二、擬定估價(jià)作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法決定資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法決定 （三）其他估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)安排（三）其他估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)安排 時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序

4、（二）擬定調(diào)查搜集的資料（二）擬定調(diào)查搜集的資料房地產(chǎn)估價(jià)三、搜集所需要資料三、搜集所需要資料 （一）宏觀資料和市場(chǎng)狀況資料（一）宏觀資料和市場(chǎng)狀況資料 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序（三）估價(jià)對(duì)象狀況資料（三）估價(jià)對(duì)象狀況資料 區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物 （二）估價(jià)方法所需資料（二）估價(jià)方法所需資料房地產(chǎn)估價(jià)四、實(shí)地察看估價(jià)對(duì)象四、實(shí)地察看估價(jià)對(duì)象（一）實(shí)體確認(rèn)（一）實(shí)體確認(rèn) 坐落、面積坐落、面積（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn) 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估

5、價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)五、選定估價(jià)方法計(jì)算五、選定估價(jià)方法計(jì)算 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)六、確定估價(jià)結(jié)果六、確定估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)七、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告七、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 （一）估價(jià)報(bào)告的形式（一）估價(jià)報(bào)告的形式 （二）估價(jià)報(bào)告的要求（二）估價(jià)報(bào)告的要求 內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量1 1、敘述式報(bào)告、敘述式報(bào)告2 2、表格式報(bào)告、表格式報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序1 1、封面、封面2 2、目錄、目錄3 3、致委托方函、致委托方函4 4、估

6、價(jià)師聲明、估價(jià)師聲明5 5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)的假設(shè)和限制條件6 6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7 7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告8 8、附件、附件 （三）估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容（三）估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序八、資料歸檔八、資料歸檔房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)估價(jià)報(bào)告的要求對(duì)估價(jià)報(bào)告的要求房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)報(bào)告的組成估價(jià)報(bào)告的組成房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估

7、價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)1 1、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)比較法至少至少10個(gè)交易實(shí)例，說(shuō)明：個(gè)交易實(shí)例，說(shuō)明：具體地址、總價(jià)、面積、單價(jià)、交易日期、交易情況等；具體地址、總價(jià)、面積、單價(jià)、交易日期、交易情況等；資料來(lái)源：門(mén)店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。資料來(lái)源：門(mén)店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。（2 2）選取可比實(shí)例）選取可比實(shí)例房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序（1 1）搜集交易實(shí)）搜集交易實(shí)例例房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C坐落坐落成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況交易情

8、況正常正常正常正常正常正常正常正常區(qū)區(qū)域域因因素素交通條件交通條件一般一般較好較好一般一般較好較好商業(yè)配套商業(yè)配套一般一般較好較好一般一般較好較好公共設(shè)施公共設(shè)施一般一般一般一般一般一般較好較好環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好較好一般一般較好較好很好很好個(gè)個(gè)別別因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南層次層次2/61/63/66/6裝修裝修普裝普裝普裝普裝精裝精裝精裝精裝（3 3）估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素比較）估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素比較房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)1099

9、81134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105合計(jì)合計(jì)100101102115（4 4）比較因素分值分析）比較因素分值分析房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981

10、134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100交通條件交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100層次層次100/98100/104100/96裝修裝修100/100100/101100/105修正后價(jià)格修正后價(jià)格1

11、09001110810170比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格10726元元/（5 5）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)2 2、收益還原法、收益還原法至少至少5個(gè)實(shí)例，說(shuō)明：個(gè)實(shí)例，說(shuō)明：具體地址、租金、面積、配置、裝修、新舊等；具體地址、租金、面積、配置、裝修、新舊等；資料來(lái)源：門(mén)店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。資料來(lái)源：門(mén)店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。（1 1）搜集收益實(shí)例）搜集收益實(shí)例（2 2）求取年潛在毛收入）求取年潛在毛收入（3 3）求取年有效毛收入）求取年有效毛收入有效毛收入有效毛收入=潛在毛收入潛在毛收入（1-空置率）空置率）=潛在毛收入潛在毛收入出租率出租率房地產(chǎn)估

12、價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)2 2、收益還原法、收益還原法租金中所包含的費(fèi)用租金中所包含的費(fèi)用由出租方所付的費(fèi)用由出租方所付的費(fèi)用管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅費(fèi)管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅費(fèi) 、保險(xiǎn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)（5 5）計(jì)算年凈收益）計(jì)算年凈收益年凈收益年凈收益=有效毛收入有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（6 6）求取還原利率）求取還原利率（7 7）確定收益年限）確定收益年限（8 8）計(jì)算收益價(jià)格）計(jì)算收益價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序（4 4）估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)）估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用房地產(chǎn)估價(jià)3 3、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)結(jié)果理由、計(jì)算、結(jié)論理由、計(jì)算、結(jié)論房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)報(bào)告的組成估價(jià)報(bào)告的組成房地產(chǎn)估價(jià)程

13、序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中各項(xiàng)具體工作房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中各項(xiàng)具體工作 按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況 實(shí)體范圍由委托方提供由估價(jià)目的決定實(shí)體范圍由委托方提供由估價(jià)目的決定 （三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) 公歷表示，精確到日公歷表示，精確到日 （二）明確估價(jià)對(duì)象（二）明確估價(jià)對(duì)象（一）明確估價(jià)目的（一）明確估價(jià)目的 估價(jià)目的源自于對(duì)估價(jià)的需要估價(jià)目的源自于對(duì)估價(jià)的需要 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)

14、估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)二、擬定估價(jià)作業(yè)方案二、擬定估價(jià)作業(yè)方案 （一）初選估價(jià)方法（一）初選估價(jià)方法 1 1、對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)、對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià) 2 2、若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍、若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍 3 3、有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法、有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法 4 4、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法 5 5、具有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法

15、作為其中一種方法、具有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種方法 6 6、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法可采用成本法作為主要的估價(jià)方法 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)二、擬定估價(jià)作業(yè)方案二、擬定估價(jià)作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法決定資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法決定 （三）其他估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)安排（三）其他估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)安排 時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序（二）擬定調(diào)查搜集的資料（二）擬定調(diào)查搜集的資料房

16、地產(chǎn)估價(jià)三、搜集所需要資料三、搜集所需要資料 （一）宏觀資料和市場(chǎng)狀況資料（一）宏觀資料和市場(chǎng)狀況資料 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序（三）估價(jià)對(duì)象狀況資料（三）估價(jià)對(duì)象狀況資料 區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物 （二）估價(jià)方法所需資料（二）估價(jià)方法所需資料房地產(chǎn)估價(jià)四、實(shí)地察看估價(jià)對(duì)象四、實(shí)地察看估價(jià)對(duì)象（一）實(shí)體確認(rèn)（一）實(shí)體確認(rèn) 坐落、面積坐落、面積（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn) 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)五、選定估價(jià)方法計(jì)算五、選定估價(jià)方

17、法計(jì)算 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)六、確定估價(jià)結(jié)果六、確定估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)七、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告七、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 （一）估價(jià)報(bào)告的形式（一）估價(jià)報(bào)告的形式 （二）估價(jià)報(bào)告的要求（二）估價(jià)報(bào)告的要求 內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量1 1、敘述式報(bào)告、敘述式報(bào)告2 2、表格式報(bào)告、表格式報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序1 1、封面、封面2 2、目錄、目錄3 3、致委托方函、致委托方函4 4、估價(jià)師聲明、估價(jià)師聲明5 5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、

18、估價(jià)的假設(shè)和限制條件6 6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7 7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告8 8、附件、附件 （三）估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容（三）估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序八、資料歸檔八、資料歸檔房地產(chǎn)估價(jià)A.0.7A.0.7估價(jià)技術(shù)報(bào)告：估價(jià)技術(shù)報(bào)告：房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)（五）估價(jià)方法選用（五）估價(jià)方法選用1 1、選用方法及理由、選用方法及理由2 2、方法概念及公式、方法概念及公式（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)1 1、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)比較法（1）搜集交易實(shí)例）搜集交易實(shí)例至少至少10個(gè)實(shí)例的基本情況：個(gè)實(shí)例的基本情況：坐落、單價(jià)、日期、情況坐落、單價(jià)、日期、情況（2）選取可比實(shí)例）選取可比實(shí)例面積、房型、層次、朝向面積、房型、層次、朝向（3）比較因素分析）比較因素分析（表格）（表格）（4）比較因素分值）比較因素分值（表格）（表格）（5）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)2 2、