房地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算一、土地增值稅的基本稅制w1993年12月國務(wù)院頒布的實(shí)施條例，1994年1月開始實(shí)施。2019年財(cái)政部 國家稅務(wù)總局才出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。w關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2019187號(hào)-這是一個(gè)征管文件。 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知國稅發(fā)200991號(hào) 重申了清算條件、清算時(shí)間要求、核定征收的情形，強(qiáng)調(diào)了審核重點(diǎn)。w國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國稅函2019220號(hào)-明確8大問題w國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 國稅發(fā)201953號(hào) 加大土地增值稅清算力度，明確

2、核定征收率以及區(qū)域預(yù)征率二、土地增值稅清算工作的未來趨勢(shì)w從2019年至今國家共頒布7個(gè)重要文件來規(guī)范土地增值稅。w 意味著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還將繼續(xù)，從2019年以來出臺(tái)的一系列文件都表示，政府試圖將過去沒有完善的稅收體系進(jìn)行恢復(fù)和完善。三、土地增值稅清算基礎(chǔ)知識(shí)w1、土地增值稅征稅對(duì)象w 納稅義務(wù)人w2、土地增值稅清算原理1、土地增值稅征稅對(duì)象w 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。w地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地地上的建筑物，是指建于土地

3、上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。下的各種附屬設(shè)施。w收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益 w單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。及其他組織。w個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。w此類納稅人有四個(gè)特點(diǎn)：第一：不分自然人和法人；第二：此類納稅人有四個(gè)特點(diǎn)：第一：不分自然人和法人；第二：不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；第三：不分內(nèi)資和外資；第四：不分部門。不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；第三：不分內(nèi)資和外資；第四：不分部門。2、土地增值稅計(jì)算原理1 1、應(yīng)納稅額、應(yīng)納稅額= =增

4、值額增值額* *稅率稅率2 2、增值額、增值額= =收入收入- -扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額3 3、增值額、增值額= =收入收入- -（土地成本（土地成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用+ +稅稅金金+ +加計(jì)扣除）加計(jì)扣除）4 4、開發(fā)成本、開發(fā)成本= =土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+ +前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)+ +建建筑安裝工程費(fèi)筑安裝工程費(fèi)+ +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+ +公用配套設(shè)施費(fèi)公用配套設(shè)施費(fèi)+ +開發(fā)開發(fā)間接費(fèi)用間接費(fèi)用5 5、開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用= =財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用+ +其他費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理其他費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）費(fèi)用）6 6、加計(jì)扣除、加計(jì)扣除=

5、 =（土地成本（土地成本+ +開發(fā)成本）開發(fā)成本）* *20%20%7 7、增值率、增值率= =增值額增值額/ /扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額w8 8、稅率、稅率檔次級(jí) 距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額*30%2增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額 *40%-扣除項(xiàng)目金額*5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%四、土地增值稅清算稅收政策解析w土地增值稅的清算單位土地增

6、值稅的清算單位w土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。w開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。w第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。w土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 w 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條

7、（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。 w關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財(cái)稅字財(cái)稅字20190482019048號(hào)號(hào)91號(hào)文規(guī)定：對(duì)不同類型房地產(chǎn)要分別計(jì)算增值額，號(hào)文規(guī)定：對(duì)不同類型房地產(chǎn)要分別計(jì)算增值額，增值率，繳納土地增值稅。增值率，繳納土地增值稅。 187號(hào)文件規(guī)定：土地增值稅的普通住宅和非普通住宅號(hào)文件規(guī)定：土地增值稅的普通住宅和非普通住宅必須分別作為不同的清算項(xiàng)目。必須分別作為不同的清算項(xiàng)目。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的的居住用住宅居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于。高級(jí)公寓、別墅、

8、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。w普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定：同時(shí)滿足三個(gè)條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定：同時(shí)滿足三個(gè)條件：w1、建筑容積率在、建筑容積率在1.0以上；以上；w2、單套面積在單套面積在120平米以下（含平米以下（含144平米）；平米）；w3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格格1.2倍以下。倍以下。五、土地增值稅的清算條件1 1、納稅人應(yīng)進(jìn)行清算、納稅人應(yīng)進(jìn)行清算( (主動(dòng)清算主動(dòng)清算) )2 2、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算（被動(dòng)清算）、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算（被動(dòng)清算）（一）符合下列情形之一的，納稅人（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)應(yīng)進(jìn)行土

9、進(jìn)行土地增值稅的清算：地增值稅的清算：w1.1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；w2.2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；w3.3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：w1.1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積可售建筑面積的的比例在比例在85%85%以上以上，或該比例雖未

10、超過，或該比例雖未超過85%85%，但，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；w2.2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；完畢的；w3.3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；值稅清算手續(xù)的；w4.4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況六、房地產(chǎn)建筑面積的種類面積是土地增值稅清算的重要概念，是計(jì)算允許扣除項(xiàng)目金額的重要依據(jù)w1、規(guī)劃面積：建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的面積w2、施工面積：施工許可證注明的面積w3、竣工面積：竣工圖及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告注明的面積w

11、4、測(cè)繪面積：項(xiàng)目竣工后，由測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告上注明的面積w5、可銷售面積：擁有銷售權(quán)的建筑面積w6、不可銷售面積：沒有銷售權(quán)的建筑面積w7、合同面積：商品房買賣合同注明的面積w合同面積與測(cè)繪面積有差異。在實(shí)際操作中，以完工實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)。w 是相對(duì)清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用是相對(duì)清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施而言的。施而言的。w如果上述設(shè)施有償銷售，或移交

12、給非接受對(duì)象就算面積，否則就不算面積。w可售建筑面積的界定：除不可銷售面積外，都是可銷售面積。 不可售面積不可售面積公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：w（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行

13、處理。建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。w（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。w國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法理辦法的通知的通知國稅發(fā)國稅發(fā)2009312

14、00931號(hào)號(hào)七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入總額的確認(rèn)七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入總額的確認(rèn)w國稅發(fā)國稅發(fā)2019132號(hào)第二十三條規(guī)定號(hào)第二十三條規(guī)定 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)： （一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類

15、房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。 （二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。認(rèn)。 （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。（三）（三）代收費(fèi)用代收費(fèi)用 政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房

16、價(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，(如：計(jì)入如：計(jì)入“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”科目的科目的)可可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。國稅發(fā)國稅發(fā)2019132號(hào)第二十五條規(guī)定號(hào)第二十五條規(guī)定 對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：處理：（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)

17、算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。除的基數(shù)。 （二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。費(fèi)用。八、土地增值稅的扣除項(xiàng)目八、土地增值稅的扣除項(xiàng)目原則性要求：原則性要求：根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行 ，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法

18、有效憑證的，不予扣除。w房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。w 也就是說，這四項(xiàng)費(fèi)用即使沒有合法有效憑證也是可以核定扣除的。這里沒有包括“公共配套設(shè)施費(fèi)”，即公共配套設(shè)施費(fèi)必須取得合法有效憑據(jù)，否則不予扣除。w1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷

19、用房支出等。w2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。w3、建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。w4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。w5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。w6、開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 取得土地使用權(quán)支付的金額取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目取得土地使用權(quán)

20、后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目?jī)H進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目?jī)H進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的扣除項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的扣除項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用扣除問題開發(fā)費(fèi)用扣除問題（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使

21、用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除；（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用（一）、（二）項(xiàng)所述方法。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除?？鄢?xiàng)目分?jǐn)偡椒鄢?xiàng)目分?jǐn)偡椒ò咐咐恋孛娣e法的利和弊土地面積法的利和弊w土地面積法，即分期開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其土地成本與開發(fā)成本按照各期開發(fā)項(xiàng)目所占土地面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒?。w優(yōu)點(diǎn)：取

22、數(shù)方便，計(jì)算簡(jiǎn)單。該方法無需建筑面積方面的數(shù)據(jù)，只要取得土地使用證面積，以及各期項(xiàng)目所占土地面積，即可計(jì)算出各項(xiàng)目所應(yīng)分?jǐn)偟某杀窘痤~。適用于房屋功能和容積率一致的開發(fā)項(xiàng)目，適合整建整售的開發(fā)項(xiàng)目以及土地成本的分割。w缺點(diǎn)：建造不同功能、不同容積率的房屋的各類成本無法進(jìn)行合理分?jǐn)?。如果開發(fā)的項(xiàng)目中已售和未售情形需要分?jǐn)偼恋睾烷_發(fā)成本的，該方法就無法合理地計(jì)算出各自應(yīng)承擔(dān)的成本金額。案例分析：案例分析：w如果該例中的公寓未全部銷售完畢，已售與未售不是整棟銷售，那么按土地面積法計(jì)算的工作量將會(huì)增加。因?yàn)榱阈卿N售必須將總的建筑面積分解為每一平方米所占用土地面積，然后再計(jì)算出已售房屋建筑面積占用的土地面

23、積和未售房屋建筑面積所占用的土地面積的扣除項(xiàng)目金額。這樣就使得房屋扣除項(xiàng)目的計(jì)算工作變得復(fù)雜。而且使用該方法，會(huì)使得不論開發(fā)項(xiàng)目的功能如何，其開發(fā)項(xiàng)目的單位成本是一樣的，這樣就會(huì)與實(shí)際建筑情況相脫節(jié)。建筑面積法的利和弊建筑面積法的利和弊w建筑面積法，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本和開發(fā)成本按照所建房屋的總可售面積進(jìn)行分?jǐn)偅?jì)算出單位面積成本后，由此計(jì)算出已售面積和未售面積應(yīng)承擔(dān)成本金額的方法。w優(yōu)點(diǎn)：適用于房屋功能相同，但容積率不同的開發(fā)項(xiàng)目，適合于在已售和未售房屋之間進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本的分?jǐn)?。因?yàn)橥活愋头课?，其每平方米的建安成本是一致的。w缺點(diǎn)：在于所需數(shù)據(jù)較多，工作量大，對(duì)于土地成本的分?jǐn)偛?/p>

24、是很合理，對(duì)于不同功能房屋扣除項(xiàng)目的分?jǐn)傄膊皇趾侠?。案例：案例：w某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得30000平方米土地，支付土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)4500萬元，開發(fā)商鋪3000平方米，普通住宅30000平方米（含車庫4000平方米，閣樓2500平方米），共發(fā)生開發(fā)成本12000萬元，已售25000平方米，計(jì)算已售部分的扣除項(xiàng)目金額（假設(shè)不考慮其他扣除內(nèi)容）。w扣除項(xiàng)目金額=4500+12000=16500（萬元）w已售面積扣除項(xiàng)目金額=0.525000=12500（萬元）w單位建筑面積成本金額=16500萬元/（3000+30000）平方米=0.5萬元/平方米案例分析：案例分析：w通過該例可以看出，如果是建

25、造不同功能的房屋，按照建筑面積法計(jì)算出的單位成本都是一樣的。它沒有考慮到因?yàn)榉课莸墓δ懿灰粯?，其單位建造成本?huì)不一樣的實(shí)際情形。w那么如果用該方法進(jìn)行土地增值稅清算，就會(huì)出現(xiàn)兩種情形：一種是，如果未售房屋大部分是商鋪，那么等未售部分實(shí)現(xiàn)銷售后，其增值率將會(huì)很大，所交的土地增值稅將會(huì)很高；另一種是，如果未售部分大部分是車庫，那么等未售部分實(shí)現(xiàn)銷售后，其增值率很低，可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)值。其他方法一：售價(jià)折算法其他方法一：售價(jià)折算法w是以住宅的平均單價(jià)為基準(zhǔn)系數(shù)1，將其他功能房屋的平均單價(jià)與基準(zhǔn)單價(jià)進(jìn)行換算，然后以此重新計(jì)算可售面積的一種方法。這種方法考慮了市場(chǎng)因素，因?yàn)椴煌δ艿姆课菔袃r(jià)肯定是不一樣的。

26、但這種方法也有不合理的地方，那就是功能強(qiáng)的房屋，不一定成本就高。特別針對(duì)于商鋪與住宅，商鋪的售價(jià)很有可能是住宅的兩到三倍，但成本是不是就要達(dá)到住宅的兩三倍？也值得商榷。其他方法二：建筑面積層高比例法其他方法二：建筑面積層高比例法w是以普通住宅的層高為基準(zhǔn)系數(shù)1，將其他功能的房屋如商鋪、車庫、閣樓等層高與之相比，經(jīng)過一系列折算后得出總可售面積；再在此基礎(chǔ)上，將開發(fā)成本折算后在已售和未售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?。w這種方法適用于功能混合的房屋類型。如底層是商鋪，上面是住宅的房型；或底層是車庫，中間是住宅，頂層是閣樓的房型等。因?yàn)檫@種房型，無法計(jì)算出各自所占的土地面積，因此無法按土地面積法進(jìn)行分配。房地產(chǎn)土

27、地增值稅與企業(yè)所得稅的主要差異房地產(chǎn)土地增值稅與企業(yè)所得稅的主要差異1. 年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異企業(yè)所得稅是按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實(shí)現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。對(duì)于有完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè)，其預(yù)售收入按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。土地增值稅實(shí)行的是項(xiàng)目清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號(hào)）規(guī)定清算條件時(shí)，再進(jìn)行清算。清算時(shí)，將清算項(xiàng)目的各年度收入全部匯總，減除該清算項(xiàng)目全部扣除項(xiàng)目金額后，按規(guī)定計(jì)算

28、土地增值稅。計(jì)算全部項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補(bǔ)。w2.成本對(duì)象與清算項(xiàng)目的差異企業(yè)所得稅對(duì)開發(fā)產(chǎn)品成本核算時(shí)，不是按清算單位進(jìn)行核算，而是要按六項(xiàng)原則劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號(hào)）第第二十六條規(guī)定，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地增值稅清算時(shí)，按項(xiàng)目單位

29、進(jìn)行清算。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2019187號(hào)）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。3.共同成本和間接成本計(jì)算分?jǐn)偡椒ú町惼髽I(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按直接成本法或按

30、預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，對(duì)于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬?duì)簡(jiǎn)單，且可由納稅人自行選擇。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。國稅發(fā)2019187號(hào)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種

31、有利的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ā?.項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)用的差異在企業(yè)所得稅計(jì)算時(shí)，企業(yè)營銷設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用。國稅發(fā)200931號(hào)第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計(jì)入開發(fā)成本中，不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條關(guān)于扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的

32、費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。5.借款利息費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算的差異在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，為建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息費(fèi)用，其資本化部分應(yīng)按規(guī)定計(jì)入開發(fā)計(jì)稅成本。 而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，利息費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中，應(yīng)調(diào)整作為財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用處理。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2019220號(hào)）第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。6.期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的差異企業(yè)每年度實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用，允許按稅法規(guī)定據(jù)實(shí)稅前扣除。

33、 但在土地增值稅清算時(shí)，由于清算項(xiàng)目一般是跨年度的，其開發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不再按年度匯總計(jì)算，而是按照一定方法和比例計(jì)算扣除。國稅函2019220號(hào)第三條就房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題規(guī)定：（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“

34、房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。7.預(yù)提費(fèi)用的差異企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，可以按規(guī)定預(yù)提三項(xiàng)費(fèi)用。國稅發(fā)200931號(hào)第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用；應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 而國稅發(fā)2019187號(hào)第四條第（四）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。8. 配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所成本的差異屬于配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，其成本由地上開發(fā)產(chǎn)

35、品承擔(dān)。國稅發(fā)200931號(hào)第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。土地增值稅清算時(shí)，作為配套設(shè)施的停車場(chǎng)所，轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本可以扣除；不轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本不得計(jì)算為扣除項(xiàng)目。國稅發(fā)2019187號(hào)第三條第（二）項(xiàng)同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。該文第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)

36、館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù).doc2019645號(hào)文件九、九、重點(diǎn)涉稅疑難問題列舉重點(diǎn)涉稅疑難問題列舉（1）拆遷還房的涉稅處理；（2）取得土地返還款的涉稅處理；（3）精裝房贈(zèng)送家電、家俱等涉稅處理；（4）代收費(fèi)用的涉稅處理。 十、清算注意事項(xiàng)十、清算注意事項(xiàng)1、清算后是否預(yù)征再清算？清算后是否預(yù)征再清算？

37、在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積2 2、扣除項(xiàng)目金額實(shí)際發(fā)生如何理解？、扣除項(xiàng)目金額實(shí)際發(fā)生如何理解？ 91號(hào)文規(guī)定：扣除項(xiàng)目中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。其他開發(fā)費(fèi)用則是比例扣除，并不要求必須是實(shí)際發(fā)生數(shù)與比例扣除孰低進(jìn)行扣除。3 3、四項(xiàng)成本是否可以核定扣除？、四項(xiàng)成本是否可以核定扣除？ 國稅發(fā)2019187號(hào)文件規(guī)定，扣除項(xiàng)目必須提供合法有效憑證，否則不予扣除，而前期工程費(fèi)、建筑安裝

38、工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地稅機(jī)關(guān)可以核定單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)。4 4、開發(fā)間接費(fèi)用是否包括招待費(fèi)和營銷設(shè)施建造費(fèi)？、開發(fā)間接費(fèi)用是否包括招待費(fèi)和營銷設(shè)施建造費(fèi)？ 開發(fā)間接費(fèi)用不包括招待費(fèi)。 土地增值稅沒有將其列入開發(fā)間接費(fèi)用，企業(yè)所得稅將其作為開發(fā)間接費(fèi)用。5 5、代收費(fèi)用問題、代收費(fèi)用問題 在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情況分別處理：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)一并收取的；代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入售房?jī)r(jià)格的。6 6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函2019220號(hào)7 7、參加土地競(jìng)拍時(shí)支付的傭金等費(fèi)用可否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目參加土地競(jìng)拍時(shí)支付的傭金等費(fèi)用可否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金