房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上十一五時(shí)期AB市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)分析內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)稅收是地方財(cái)政的重要支柱，本文通過名義稅負(fù)與實(shí)際稅負(fù)的對比，對AB市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)十一五期間稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行了分析與評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上提出了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收分析監(jiān)控和征收管理的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。AB市城區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)308戶，十一五期間，房地產(chǎn)稅收收入占稅收總額的比重平均達(dá)到21.85%，已經(jīng)成為AB市地方經(jīng)濟(jì)尤其是區(qū)級(jí)財(cái)政收入的重要支柱。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房開發(fā)經(jīng)營涉及的地方稅稅負(fù)進(jìn)行分析，不包括二手房交易、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理、開

2、發(fā)企業(yè)代扣代繳的個(gè)人所得稅，同時(shí)，對在十一五期間非由地稅征收的契稅和耕地占用稅，由于其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、征管狀況難以掌握，也不在分析之列。一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及十一五期間本市房地產(chǎn)業(yè)名義稅負(fù)分析。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營過程一般分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)（又劃分取得、開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、收益四個(gè)環(huán)節(jié)）和保有環(huán)節(jié)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收已進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，但在不同環(huán)節(jié)稅種設(shè)置不同，稅負(fù)水平也不同。目前，涉及到稅種主要有9種，分別是：取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅、契稅；開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅；保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、土地使用稅。具體如下所示（表1-1）。表1-1 房地產(chǎn)業(yè)所涉稅種情況表種類稅種計(jì)稅依據(jù)稅率

3、備注房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用5%城市維護(hù)建設(shè)稅繳納的營業(yè)稅稅額7%土地增值稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額30-60%企業(yè)所得稅房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額減去不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損33%2008年之前25%2008年1月1日始印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：土地出讓和轉(zhuǎn)讓合同所載金額（土地取得環(huán)節(jié)）0.05%甲供材購銷合同：購銷金額0.03%建筑安裝工程承包合同：承包金額0.03%建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同：收取費(fèi)用金額0.05%借款合同：借款金額0.005%財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：保險(xiǎn)費(fèi)收入金額0.1%購銷合同：購銷金額0.03%產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：商品房銷售合

4、同所載金額0.05%房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅自用住房：房產(chǎn)原值（1-30%）1.2%不考慮出租行為城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)際占用的土地面積4、3、2、1元/平方米2007年之前8、6、4、3、2元/平方米2007年1月1日始（一）房地產(chǎn)名義稅負(fù)的特點(diǎn)1、從房地產(chǎn)所涉稅種情況表（表1-1）可以看出，現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)稅制，在稅種的設(shè)置和稅負(fù)水平設(shè)計(jì)上具有明顯的“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的特征。2、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的名義稅負(fù)雖重，但AB近幾年房地產(chǎn)市場基本屬于賣方市場，由于售房交易成本極易轉(zhuǎn)嫁，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)很容易轉(zhuǎn)向消費(fèi)者；在保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)若發(fā)生房屋出租行為將會(huì)承受較重的名義稅負(fù)（營業(yè)稅5%，房產(chǎn)稅4%或12%），但作為

5、開發(fā)企業(yè)，將開發(fā)的商品房用于出租的情形少之又少，因此對實(shí)際稅負(fù)的影響應(yīng)該不大。（二）十一期間房地產(chǎn)名義稅負(fù)增減變化情況十一五期間房地產(chǎn)業(yè)名義稅負(fù)未發(fā)生變化的是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅；發(fā)生增減變化的是企業(yè)所得稅、土地使用稅；受政策因素影響稅負(fù)可能發(fā)生增減變化的有印花稅、土地增值稅。企業(yè)所得稅，以2008年元月1日起為界線，稅率由33%降為25%，舊法雖有18和27%的優(yōu)惠稅率，新法也有小型微型企業(yè)20%的優(yōu)惠，對比而言，企業(yè)所得稅名義稅負(fù)有所下降；土地使用稅，以2007年元月1日起為界線，由四類的每平方米4，3，2，1元調(diào)整為五等的每平方米8，6，4，3，2元，名義稅負(fù)應(yīng)為上升；印花稅，2006

6、年12月1日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知，明確了商品房銷售合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(0.03%)征收印花稅，在此之前，各地可能是按購銷合同(0.05%)來征收的，也涉及到稅負(fù)上升；關(guān)于預(yù)征對稅負(fù)的影響。從理論上講，稅款的預(yù)征并不影響稅收負(fù)擔(dān)的大小，但在土地增值稅清算和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳未有效地實(shí)施開展的情況下，預(yù)繳（預(yù)征）的稅款基本就是企業(yè)新增的稅收負(fù)擔(dān)。表1-2 土地增值稅預(yù)征率變化表時(shí)間期限預(yù)征前文件依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住房營業(yè)用房別墅、高級(jí)公寓、渡假村其他類型保障性住房2010年1月1日之前0.5%1%1%轉(zhuǎn)發(fā)省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通知宜地稅函20

7、07307號(hào)2010年1月1日起1%1.5%2%1.5%關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知宜地稅函20108號(hào)2010年8月1日起1.5%1.5%3%1.5%0.5%轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知宜地稅201065號(hào)土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得增值額，按30%-60%的超額累進(jìn)稅率征收，無法換算其名義稅負(fù)，暫以預(yù)征率0.5%-3%作為其名義稅負(fù)。在企業(yè)所得稅上，AB市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅預(yù)征管理暫行辦法規(guī)定，從2007年1月1日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“按月預(yù)征，年終匯繳，多退少補(bǔ)”的方法，按開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營收入和預(yù)收款收入的2%預(yù)征，對實(shí)行核定征收方式的，按月（季）預(yù)征，且核定

8、的應(yīng)稅所得率不得低于15%。而國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函2008299號(hào)）要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。由于本土政策簡便易行，目前執(zhí)行的都是2%的預(yù)征，因此，暫將企業(yè)所得稅名義稅負(fù)定為2%。（三）十一五期間房地產(chǎn)名義稅負(fù)率綜上所述，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的名義稅負(fù)最低為7.97%（營業(yè)稅5%，城建稅0.35%，

9、印花稅0.05%，土地增值稅按五年最低預(yù)征率的平均數(shù)0.57%，企業(yè)所得稅2%）；保有環(huán)節(jié)的名義稅負(fù)無可供參照的數(shù)據(jù)。二、十一五期間房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際稅負(fù)分析（一）十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)（表2-1）我們以各稅總收入與商品房銷售額之比作為分析的基本指標(biāo)，商品房銷售收入（已簽訂了商品房購銷合同的商品房預(yù)售額）由AB市房地產(chǎn)管理局提供。 表2-1 十一五時(shí)期AB市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)統(tǒng)計(jì)表表2-2 十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各稅收入比重情況表（各稅/房地產(chǎn)業(yè)稅收總額）（二）實(shí)際稅負(fù)反映的現(xiàn)象和房地產(chǎn)業(yè)稅收征管狀況1、從十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各稅收入比重情況表（各稅/房地產(chǎn)業(yè)稅收總額）（表2-2

10、）可以看出，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)主要集中在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅上；從環(huán)節(jié)看，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入庫稅款比重達(dá)到90.46%（五年平均），而保有環(huán)節(jié)僅為8.78%。這與房地產(chǎn)現(xiàn)行稅制完全一致。（見下圖所示）十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各稅收入比重情況圖示（各稅/房地產(chǎn)業(yè)稅收總額）十一五期間AB城區(qū)房產(chǎn)業(yè)各流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收收入比重情況圖示（各流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收/房地產(chǎn)業(yè)稅收總額） 2、土地使用稅實(shí)際稅負(fù)呈現(xiàn)中間突高、兩邊平緩的格局，2008年入庫2051萬元，為十一五期間最高，其稅負(fù)增至1.39%，遠(yuǎn)超0.59%的平均稅負(fù)。這與十一五期間政策變動(dòng)是一致的。土地使用稅新稅額標(biāo)準(zhǔn)雖然是從2007年1月1日起施行的，但此項(xiàng)

11、政策，是在2008年2月28日頒布的，同年3月17日，AB市地方稅務(wù)局下發(fā)了關(guān)于AB市市區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關(guān)問題的通知，通知對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用地土地使用稅征收問題及補(bǔ)稅申報(bào)均作出了明確規(guī)定，直接影響了土地使用稅稅負(fù)的增長。（見下圖所示）五年平均稅負(fù)：0.59%土地增值稅五年平均稅負(fù)：1.31%3、土地增值稅五年平均稅負(fù)為1.3%，其中2007、2009、2010年是在1%之下，但超過0.5%的預(yù)征率；2008年為1.48%；2006年達(dá)到2.69%。此種狀況至少說明，土地增值稅預(yù)征工作開展的比較到位，但是從2006年起，國家稅務(wù)總局先后下發(fā)了國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

12、管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號(hào)）、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅征管工作的通知（國稅函2008318號(hào)）、土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號(hào)）、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號(hào)），對土地增值稅清算、預(yù)征、征收管理作出了明確的規(guī)定，提供了操作性極強(qiáng)的政策依據(jù)，然而一直以來，由于多種原因，進(jìn)行清算的項(xiàng)目少之又少。1.3%的稅收負(fù)擔(dān)與嚴(yán)格的稅收征管政策和火爆的房市不太相稱，征管力度還需進(jìn)一步加強(qiáng)和跟進(jìn)。（見下圖所示）4、營業(yè)稅五年平均稅負(fù)超過名義稅負(fù)。現(xiàn)行的營業(yè)稅是按預(yù)收帳款貸方期末余額-期初余額+當(dāng)年銷售收入來計(jì)征的，而此次房產(chǎn)局提供的

13、交易額僅指已簽定銷售合同，在房產(chǎn)局備案的銷售額，且不包括二手房交易額。因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)口徑對稅收負(fù)擔(dān)率的拔高有一定影響。但從總體來看，AB市房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率足以說明稅收征管力度比較強(qiáng)，尤其是2008年市區(qū)財(cái)政體制改革，房地產(chǎn)稅收實(shí)行項(xiàng)目地管理后，作為區(qū)級(jí)財(cái)政的支柱性來源，得到了各區(qū)分局的高度重視，營業(yè)稅五年平均稅負(fù)：6.36%有的分局還專門成立了房地產(chǎn)業(yè)稅源專業(yè)化管理股。（見下圖所示）5、總體情況：十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)平均達(dá)到11.63%，已超過名義稅負(fù)，但五年之中，高低變化反差較大。2006年由于AB石化的大幅減收，正是十一五期間全市稅收壓力最大的一年，當(dāng)年房地產(chǎn)銷售額92681

14、萬元也是五年最低額，但其稅收負(fù)擔(dān)率竟高達(dá)21.11%，其中營業(yè)稅為10.66 %，超過名義稅負(fù) 4.5個(gè)百分點(diǎn)；而2009年正相反，AB市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2008年的低迷之后，房市銷售出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，銷售額達(dá)到了萬元，但負(fù)擔(dān)率卻只有6.19 %，其中營業(yè)稅僅有3.72 % ，比法定稅率還低1.28個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，地方財(cái)政緊張，稅收收入壓力就會(huì)加大，稅收征管措施必然加強(qiáng)， 檢查結(jié)算、清理欠稅的效果就會(huì)十分明顯，而經(jīng)濟(jì)一旦好轉(zhuǎn)，收入壓力減輕，涵養(yǎng)稅源的情形就可能出現(xiàn)。（見下圖所示）萬元萬元92861萬元萬元萬元萬元五年平均合計(jì)稅負(fù)：11.63%三、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收分析監(jiān)控和征

15、收管理的建議AB市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)十一五稅收負(fù)擔(dān)狀況，更多的是反映了房地產(chǎn)稅收征收的數(shù)量，體現(xiàn)的是財(cái)政體制的需求，目前實(shí)行的項(xiàng)目地征管模式雖然大大強(qiáng)化了稅收征管力度，卻暴露出房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息化程度低，無法完成有效的分析；稅務(wù)部門單兵作戰(zhàn)，缺乏積極高效的部門協(xié)作機(jī)制；受財(cái)政收入計(jì)劃的影響大，主動(dòng)發(fā)揮稅收職能，參與經(jīng)濟(jì)的效果差等一系列問題?，F(xiàn)結(jié)合AB城區(qū)房地產(chǎn)稅收管理的實(shí)際，提出以下建設(shè)：（一）調(diào)整征管機(jī)構(gòu)，實(shí)施專業(yè)管理。目前安徽省地稅正在積極開展稅源專業(yè)化管理試點(diǎn)工作，借此契機(jī)，各區(qū)分局應(yīng)打破分片管理的舊模式，設(shè)置房地產(chǎn)稅源管理股，做到重點(diǎn)稅源重點(diǎn)管，專業(yè)行業(yè)專門管，以此確?！罢邎?zhí)行一致、管理措施一

16、致、征收力度一致、服務(wù)水平一致”。這也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化的基礎(chǔ)和保障。（二）加強(qiáng)部門配合，建立協(xié)作機(jī)制。AB市房地產(chǎn)稅收受財(cái)政分配體制的影響，暫無法由一個(gè)分局單獨(dú)征管，各區(qū)分局只能單兵作戰(zhàn)，難以與各職能管理部門形成對房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)合控管，建議在市局的牽頭下，聯(lián)合房產(chǎn)、土地、規(guī)劃等部門建立橫向協(xié)作機(jī)制。一方面把好信息交換關(guān)，及時(shí)交換信息，確保稅務(wù)機(jī)關(guān)準(zhǔn)確掌握土地取得、工程立項(xiàng)、房產(chǎn)預(yù)售、銷售辦證等基礎(chǔ)信息，稅收征管實(shí)時(shí)跟進(jìn)；另一方面把好先稅后證關(guān)，地稅機(jī)關(guān)根據(jù)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)目納稅情況，建立風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，及時(shí)向房產(chǎn)、土地部門通報(bào)，由房產(chǎn)、土地部門嚴(yán)格把關(guān)，凡屬納稅風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)不達(dá)標(biāo)

17、的，不給此項(xiàng)目辦理產(chǎn)權(quán)土地證書。（三）數(shù)字信息鋪路，同步分析監(jiān)控。涉稅基礎(chǔ)信息不建立數(shù)字化、電子化、網(wǎng)絡(luò)化的數(shù)據(jù)庫，就難以開展全面、深入的稅收分析，本文分析時(shí)就對此深有感觸。當(dāng)前，稅收分析遇到的最突出問題是：財(cái)務(wù)報(bào)表沒有實(shí)現(xiàn)電子化報(bào)送，只能進(jìn)行初級(jí)人工分戶比對，無法開展整體分析；既未與國稅、工商、房產(chǎn)、土地建立信息共享制度，更談不上網(wǎng)絡(luò)信息交互。因此，最重要的工作是在實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)數(shù)據(jù)電子化報(bào)送、儲(chǔ)存的基礎(chǔ)上，按照房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)流程，聯(lián)合規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等部門，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息同步交互，進(jìn)行多方采集房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建立起房地產(chǎn)稅收數(shù)據(jù)庫，從而達(dá)到對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)開展涉稅分析監(jiān)控。（四）強(qiáng)化稅種管理，發(fā)揮調(diào)控職能。稅收除了組織收入職能，還有調(diào)節(jié)分配、調(diào)控經(jīng)濟(jì)職能，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)主動(dòng)發(fā)揮全部職能，才能真正為社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)保駕