銷售面積計(jì)算

1、銷售面積計(jì)算一、計(jì)算公式套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積（一半）+陽(yáng)臺(tái)建筑面積（一半外 邊線）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（常數(shù)）二總的公用建筑面積十套內(nèi)建筑面積之和 每戶分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e二公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X每戶的套內(nèi)建筑面積 建筑面積（也叫銷售面積）二套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 主樓與地下室分開(kāi)，分別算公攤。地下室室外樓梯、室內(nèi)管道井也應(yīng)計(jì)入地下室的公攤。套內(nèi)使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、工作室、工人房、兒 童房、過(guò)廳、過(guò)道、前室、儲(chǔ)藏室、壁櫥等的使用面積總和。躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。煙囪、通風(fēng)道、管道井等計(jì)入公攤面積，不應(yīng)

2、計(jì)入使用面積。套內(nèi)建筑面積計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：1、套內(nèi)建筑面積等于套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積之和。2、套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，其分為共用墻和非 共用墻兩種，共用墻是指套型之間分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻等共 用墻體，非共有墻是指套內(nèi)分隔墻空間的墻體。3、套內(nèi)墻體面積的計(jì)算方法，共用墻按墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積, 非共用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。二、公攤面積主要由以下兩部分組成1. 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值 班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2. 套（單元）與公用建筑空間

3、之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。而已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。公攤面積當(dāng)然也是不同的。一般來(lái)說(shuō)，將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建 筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，就能得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。3. 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房等，作為人防工程的地下室、 單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。 售房單位自營(yíng)、自用的房屋。為多幢房屋服 務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。公攤系數(shù)的計(jì)算公式公攤系數(shù)的計(jì)算公式為：公攤系數(shù)二公攤面積/套內(nèi)建筑面積。然后，各

4、套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公攤系數(shù)，就能得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟姆钟媒?筑面積。即：每一戶分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e二公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。4 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯 井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消 防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐 房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的 專用設(shè)備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為墻體水平投影面積 的一半。三、不同類型建筑共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? .住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

5、方法 住宅樓以幢為單元，依照第二點(diǎn)的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面 積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。2. 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面 積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部 分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自 進(jìn)行分?jǐn)偂?住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共 有建筑面積，依照第二點(diǎn)的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的 分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面 積，按各層套內(nèi)的

6、建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱?作為各層共有建筑面積的一部分， 加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套 內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。 商住樓的室外樓梯不應(yīng)計(jì)入門面房的公攤，應(yīng)計(jì)入住宅樓的公攤。一層或二層的管道井不僅參與住宅樓也參與一層或二層門面房的公攤。3. 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能。參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)?。附：不?jì)算建筑面積的范圍1. 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)和層高小于 2.20m的地下室和半 地下室。2. 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、

7、垛、勒腳、臺(tái)階、 無(wú)柱雨篷等。3. 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。4. 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。5. 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。6. 騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7. 利用引橋、咼架路、咼架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。8. 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。9. 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防于支線。10. 與房屋室內(nèi)不相通的房屋問(wèn)伸縮縫。疑問(wèn)：公攤面積怎么算出來(lái)的？（1）共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯井、垃圾道、變電室、 設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等。以及為整幢服務(wù)的公共用房 管理用房的建筑面積，以及

8、水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建 筑之間的分割墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使 用的地下室、車棚車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。（2）共有建筑面積的計(jì)算方法；整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套內(nèi) 建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室，車棚，車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警 衛(wèi)室，管理用房，以及人防工程等建筑面積。即為整幢建筑物的共有建筑面積。（3）共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧?，按以下?jì)算公式：每套房的公攤面積二本幢樓的共有建筑面積十本幢樓套內(nèi)總面積x每套房套內(nèi) 面積。四、規(guī)定凡是計(jì)算建筑面積的房屋，層

9、高均應(yīng)在 2. 20米以上（含2. 20米，下同）。 房屋屋頂斜面結(jié)構(gòu)的，層高2. 20米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾 斜以及陽(yáng)臺(tái)、挑廊等水平投影超出底板外沿的， 以投影計(jì)算建筑面積。 對(duì)傾斜、 弧狀等非垂直墻體的房屋，層高 2. 20米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋套內(nèi)具有使用功能但層高低于2. 20米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利 的歸屬。依照規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn) 計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。 樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街

10、巷通行的， 不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié) 構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。五、得房率有兩種計(jì)算公式得房率二套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積）十建筑面積 1得房率=套內(nèi)使用面積/每戶建筑面積，此算法的得房率也叫使用系數(shù)。 2得房率=套內(nèi)建筑面積/每戶建筑面積，此算法的得房率也叫建筑系數(shù)。公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要 注意的是它只針對(duì)單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有 自己的公攤系數(shù)。建筑面積二套內(nèi)建筑面積+公攤面積 套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體（柱）面積+陽(yáng)臺(tái)面積六、特別提示其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合 同中寫(xiě)明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積 測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明 確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。建設(shè)項(xiàng)目部分竣工、售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國(guó)家房管部門同意，并需書(shū)面承諾：先按預(yù)售合同的約