土地增值稅清算扣除項(xiàng)目金額確定應(yīng)注意的八大問(wèn)題

1、土地增值稅清算“扣除項(xiàng)目金額”確定應(yīng)注意的八大問(wèn)題根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例和中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算應(yīng)繳納稅款=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目增值額X適用稅率而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目增值額=項(xiàng)目收入總額-項(xiàng)目扣除金額，因此在項(xiàng)目收入一定的條件下，扣除項(xiàng)目金額的準(zhǔn)確核算尤為關(guān)鍵。筆者根據(jù)土地增值稅清算實(shí)踐，歸納出扣除項(xiàng)目金額確定過(guò)程中的八大注意問(wèn)題：一、土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題土地閑置費(fèi)是指向依法取得土地使用權(quán)但未按規(guī)定動(dòng)工建設(shè)滿(mǎn)一年、不滿(mǎn)兩年的建設(shè)單位征收的閑置土地費(fèi)用。收取土地閑置費(fèi)是防止閑置土地，制約利用閑置土地伺機(jī)炒賣(mài)地皮的行為，促使取得土地的單位盡快

2、開(kāi)發(fā)利用土地。我國(guó)實(shí)行土地的全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，因此對(duì)土地閑置費(fèi)，應(yīng)區(qū)分以下兩種情況：一是以出讓方式取得的土地使用權(quán)。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（1994年八屆人大主席令29號(hào)公布，2007年十屆人大主席令72號(hào)修訂）第26條的規(guī)定，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。二是以劃撥方式取得的集體土地使用權(quán)。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法（1986年六屆人大41號(hào)主席令公布，1988年、1998年、2004年三次修訂后，十屆人大主席令28號(hào)公布）第37條的規(guī)定，一年內(nèi)未

3、動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照該省的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。閑置土地處置辦法（國(guó)土資源部令1999第5號(hào)）對(duì)閑置土地的認(rèn)定作出了解釋?zhuān)涞诙l，本辦法所稱(chēng)閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：（1）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；（2）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三

4、分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！崩U納土地閑置費(fèi)的起止時(shí)間是從簽訂土地土地使用權(quán)出讓合同”之日起算的。滿(mǎn)一年未動(dòng)工建設(shè)的，就應(yīng)該按規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工建設(shè)的，可以無(wú)償收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定繳納的土地閑置費(fèi)，記入了開(kāi)發(fā)成本一土地費(fèi)用”，對(duì)于土地閑置費(fèi)能否在計(jì)算土地增值稅稅款時(shí)扣除，以前稅收政策沒(méi)有明確。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?！倍?、因延期支付土地出讓金而支付的延期付款利息扣除問(wèn)

5、題企業(yè)因資金困難，提出延期支付土地出讓金，經(jīng)批準(zhǔn)同意后可在土地出讓合同規(guī)定的期限后支付土地出讓金，但必須向財(cái)政部門(mén)支付延期付款利息，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講相當(dāng)于企業(yè)的融資費(fèi)用。因此不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額”直接扣除，更不能作為加計(jì)扣除的基數(shù)，而應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的一種），在取得土地使用權(quán)所支付的金額”和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和10%扣除限額內(nèi)的進(jìn)行扣除。三、成片受讓土地，分期或分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，各期或各項(xiàng)目的土地成本確認(rèn)問(wèn)題中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面

6、積的比例計(jì)算分?jǐn)?，若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理的，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂１热?，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地100000平方米，取得土地使用權(quán)所支付的金額為30000萬(wàn)元，分兩期開(kāi)發(fā)，一期占地60000平方米，二期占地40000平方米，那么兩期取得土地使用權(quán)的成本可按總金額的60%、40%來(lái)分?jǐn)?，分別為18000萬(wàn)元、12000萬(wàn)元。但如果一期中承擔(dān)的不可銷(xiāo)售的公建配套和人防工程遠(yuǎn)大于二期工程，此時(shí)可按各期可售建筑面積來(lái)分?jǐn)?，假設(shè)該項(xiàng)目容積率為2.3,一期可售建筑面積130000平方米，二期可售建筑面積90000平方米，則一期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀緸?7727.27萬(wàn)元(3

7、0000220000X130000),二期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀緸?2272.73萬(wàn)元(30000T20000>130000)。與第一種分?jǐn)偡椒ㄏ啾?，略有差異。四、以拆一還一”方式安置原地拆遷戶(hù)的拆遷成本確認(rèn)問(wèn)題許多居民在某一地方居住久了，產(chǎn)生了故土難離的情結(jié)，除了政府拆遷進(jìn)行市政工程外，如果是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都要求回遷，這樣開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品就有一部分不能正常銷(xiāo)售，需要用于安置原地拆遷戶(hù)。案例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目，可銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品60000平方米，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)為5000元/平方米，其中有10000平方米要按拆一還一”的方式歸還給拆遷戶(hù)，每平方米收取700元。假設(shè)當(dāng)初根據(jù)拆遷戶(hù)的裝修

8、等情況共支付過(guò)渡費(fèi)在內(nèi)的各種補(bǔ)償費(fèi)800萬(wàn)元。那么如何確定這項(xiàng)目的拆遷成本呢？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)2006187號(hào))第三條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。”因此房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，價(jià)格就是正常的市場(chǎng)售價(jià)

9、5000元。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知(國(guó)稅函2010220號(hào))第六條第一款的規(guī)定，在按每平方米5000元確定銷(xiāo)售收入的同時(shí)，確認(rèn)此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！北景咐?，拆一還一”開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售收入是5000萬(wàn)元(10000>5000),另外支付給拆遷戶(hù)的過(guò)渡費(fèi)等補(bǔ)償支出是800萬(wàn)元，收到拆遷戶(hù)支付的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品差價(jià)款700萬(wàn)元(10000X700)。因此該項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)總額是5100萬(wàn)元(5000+800-700)。五、關(guān)于20%的加計(jì)扣除問(wèn)題

10、(一)不是所有實(shí)際支付的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本均能加計(jì)20%扣除由于納稅人取得土地使用權(quán)后投入資金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，將生地變?yōu)槭斓睾筠D(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆趪?guó)家鼓勵(lì)的投資行為，因此，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不僅可以從轉(zhuǎn)讓收入中扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和相關(guān)費(fèi)用，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，而且，還允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額”和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和加計(jì)20%扣除。但是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，并不是所有實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本均能享受加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。財(cái)稅199548號(hào)規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代

11、收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。由于土地增值稅是地方稅，具體操作辦法由各地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)制定實(shí)施，所以全國(guó)各地不完全一樣，有時(shí)同一省的不同省轄市之間也有差異。目前一般有以下費(fèi)用是作為政府代收費(fèi)不允許加計(jì)扣除，（1）按規(guī)劃許可證建筑面積在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時(shí)繳納的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”，主要用于包括城市主次干道、給排水、路燈、公共交通、環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化等項(xiàng)目的建設(shè)和維護(hù)；（2）按規(guī)劃許可證的建筑面積繳納的防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)（即常講的人防費(fèi)），如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際建造了防空地下室，則可根據(jù)驗(yàn)收情況予以返還；（3）按規(guī)劃許可證建筑面積

12、在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時(shí)預(yù)繳的新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金，根據(jù)實(shí)際使用新型墻體材料情況經(jīng)驗(yàn)收可予以返還；（4）按建筑面積在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時(shí)繳納的白蟻防治費(fèi)；（5）按建筑面積繳納的散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金（散裝水泥是指不用紙袋等包裝，直接通過(guò)專(zhuān)用器具出廠、運(yùn)輸、貯存和使用的水泥），在工程竣工驗(yàn)收并辦理驗(yàn)收備案后予以返還。按照房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，以上支出在開(kāi)發(fā)成本”中列支，收到返還的上述資金應(yīng)沖減開(kāi)發(fā)成本，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將上述實(shí)際支付的政府代收費(fèi)用從開(kāi)發(fā)成本”調(diào)入財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，不享受加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。（二）不是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都有20%的加計(jì)扣除一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅

13、時(shí)，可以按照取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額”和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。但是，對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付金額的20%o這樣規(guī)定的目的，主要是國(guó)家為了抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮的投機(jī)行為。六、關(guān)于取得的施工企業(yè)發(fā)票合規(guī)性問(wèn)題根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法（國(guó)稅發(fā)2006128號(hào)）等的規(guī)定，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行項(xiàng)目管理制度，建筑工程、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行屬地管理。這里的房地產(chǎn)企業(yè)是指

14、專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的企業(yè)。建筑業(yè)是指建筑安裝工程作業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（國(guó)務(wù)院540號(hào)令）第十四條第一款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)”，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人自查中發(fā)現(xiàn)的不合規(guī)建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，允許及時(shí)進(jìn)行調(diào)換處理，但對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查中發(fā)現(xiàn)的不合規(guī)發(fā)票，不允許調(diào)換，也不得在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)作為成本扣除，更談不上加計(jì)扣除。因此從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人應(yīng)重視開(kāi)發(fā)成本中施工單位提供的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票的合規(guī)性審查。七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)

15、費(fèi)用，也就是我們通常所說(shuō)的期間費(fèi)用分以下兩種情況：一是財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的銀行貸款利息3400萬(wàn)元，雖然取得土地使用權(quán)所支付的金額”與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和是60000萬(wàn)元，此時(shí)也允許按實(shí)際支付的3400萬(wàn)元貸款利息進(jìn)行扣除。此時(shí)，對(duì)除利息支出以外的銀行手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用，可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額”與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是委托房屋銷(xiāo)售公司進(jìn)行銷(xiāo)售的，銷(xiāo)

16、售傭金占了銷(xiāo)售費(fèi)用很大的比例，為了銷(xiāo)售又做了大量的廣告，發(fā)生了很多的廣告宣傳費(fèi)，假設(shè)除銀行貸款利息支出以外的銀行手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用總金額3800萬(wàn)元（這些費(fèi)用均取得了符合稅法規(guī)定的票據(jù)），那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)如何扣除呢？按照前后出臺(tái)的所有土地增值稅政策文件，是在取得土地使用權(quán)所支付的金額”與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和5%以?xún)?nèi)限額扣除，假設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的金額”與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和是60000萬(wàn)元，那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，允許扣除的除利息支出以外的其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用是3000萬(wàn)元（60000X5%）,而不是實(shí)際發(fā)生的3800萬(wàn)元。在這里要注意對(duì)利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)

17、同期貸款利率計(jì)算的金額”的理解，根據(jù)財(cái)稅199548號(hào)要把握以下兩點(diǎn)，一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對(duì)金融機(jī)構(gòu)證明問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借款合同、抵押合同或保證合同、借據(jù)、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)的證明對(duì)待。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”按取得土地使用權(quán)所支付的金額”與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。上述具體適用的比例

18、按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（國(guó)稅函2010220號(hào)）的規(guī)定,+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）X規(guī)定比例根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自有資金較多，銷(xiāo)售情況又十分好，取得土地使用權(quán)所支付的金額”與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和是60000萬(wàn)元，發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用總額是4500萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額是6000萬(wàn)元（60000X10%）,而不是實(shí)際發(fā)生的4500萬(wàn)元。八、未售營(yíng)業(yè)用房及車(chē)庫(kù)的扣除項(xiàng)目金額保留

19、問(wèn)題通常一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既有普通住宅，又有營(yíng)業(yè)用房（一般是底層商鋪），車(chē)庫(kù)（可能在地上,也可能地下）。如果全部銷(xiāo)售完畢，則不存在保留扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題。但一般進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，通常沒(méi)有銷(xiāo)售完畢，都會(huì)有部分商鋪或普通車(chē)庫(kù)或商品房未銷(xiāo)售，他們的單位售價(jià)有時(shí)相差較大，此時(shí)如果各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單位扣除項(xiàng)目金額均按相同的金額保留，顯然不合理。一般情況下，已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)目金額為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總扣除項(xiàng)目金額減去未售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的扣除項(xiàng)目金額后的余額。但有時(shí)未售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)目金額的確定，會(huì)成為稅企雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。為確保已售面積土地增值稅增值額的合理性，同時(shí)解決以后營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售后因售價(jià)與扣除成本差異過(guò)大、增值率高

20、、稅負(fù)不均等問(wèn)題，一些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中未售營(yíng)業(yè)用房及車(chē)庫(kù)成本保留采用的售價(jià)系數(shù)分?jǐn)偡ㄖ档媒梃b。下面以一個(gè)案例來(lái)對(duì)此方法加以說(shuō)明。假設(shè)某小區(qū)共有普通住宅（不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）、商鋪、車(chē)庫(kù)的可售建筑面積分別是80000m2、6000m2、12000m2,合計(jì)98000m2。它們的平均售價(jià)分別是5000元、13000元、2000元，總扣除項(xiàng)目金額40000萬(wàn)元（含加計(jì)扣除費(fèi)用，不包括已交的營(yíng)業(yè)稅等稅金），在這里，已對(duì)個(gè)別價(jià)格明顯偏低的情況進(jìn)行過(guò)修正。將普通住宅商品房的平均售價(jià)作為參數(shù)1,商鋪的平均售價(jià)則為2.6(130005000)、車(chē)庫(kù)平均售價(jià)則為0.4(2000氣000)。然后用此系數(shù)與各自的可售建筑面積相乘，得到調(diào)整后的可售建筑面積，如下表：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可售建筑面積售價(jià)系數(shù)折算可售面積普通住宅80000180000商鋪60002.615600普通車(chē)庫(kù)120000.44800合計(jì)98000-100400這樣可計(jì)算出普通住宅、商鋪、普通車(chē)庫(kù)應(yīng)分?jǐn)偟目偪鄢?xiàng)目金額為:普通住宅：40000T00400)80000=3187