房屋征收工作中存在的問題及解決措施探討

1、房地產(chǎn)導(dǎo)刊 產(chǎn)業(yè)論壇 2014年第25期- 10 -房屋征收工作中存在的問題及解決措施探討孫玉明（安陽市人民政府房屋征收辦公室 河南安陽 455000）【摘要】本文通過運用綜合了文獻(xiàn)法、比較分析法、觀察法、實測法、調(diào)查研究法等方法對當(dāng)今我國的房屋征收工作中存在的問題及相應(yīng)的解決措施進(jìn)行了分析與討論。首先對征收工作中的資源問題、政策問題、歷史遺留問題、群眾情緒問題等主要問題進(jìn)行了分析。然后我們又對其原因以及解決措施進(jìn)行了探討?！娟P(guān)鍵詞】房屋征收；問題與解決措施目前，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，我國房屋征收的土地越來越多，相關(guān)問題也隨著房屋征收的進(jìn)行而暴露出來。由于相關(guān)的利益博弈房屋征收過程中的自然產(chǎn)生各

2、種矛盾，加之相關(guān)政策的不完善，資金周轉(zhuǎn)困難、歷史遺留問題等各種問題，使房屋征收成為一個政府頭痛、群眾呼聲，制約城市發(fā)展的難題。如何積極采取措施，解決、化解矛盾和問題，推動房屋征收工作的開展，筆者淺析如下：一、征收工作中的主要問題1、資源要素得不到保障，項目啟動、推進(jìn)困難近年來，我國城鎮(zhèn)建設(shè)在如火如荼的進(jìn)行中，并且拆遷量也隨著社會建設(shè)和人口的增加而逐漸增大，然而由于拆遷與建設(shè)房屋的時間相差較大，使得建設(shè)相對于拆遷要之后很多，同時，各級地方政府財政資金匱乏，征收費用全額到位較難；建設(shè)項目上馬快，征收手續(xù)不齊備、準(zhǔn)備工作不足、安置方案不科學(xué)等因素，使得房屋征收過程中出現(xiàn)一系列問題。例如：有時戶型建設(shè)

3、的十分不合理。建設(shè)工地時常安排在離市中心較遠(yuǎn)的地方，使得上班族需要比在市中心入住的人們提早上班，并且會在上班路上耽誤更多時間，這種情況使得人們不愿意在地區(qū)離市中心遠(yuǎn)的住宅區(qū)入住，這樣一來就加大了房屋征收工作的壓力。有時房屋設(shè)計的也相當(dāng)不合理，比如建設(shè)的大戶型的住宅居多，或者小住宅居多，使得想買中等住宅的用戶由于沒有滿意的戶型而難以進(jìn)行拆遷，加大了拆遷的難度。有時辦公用房以及商業(yè)用房缺乏，造成單位和營業(yè)用房戶只能貨幣補償，無法進(jìn)行安置，群眾意見較大。2、政策突破多、平衡難，調(diào)控難度大目前我國的房屋征收存在著許多問題，一是房屋征收政策方面還有許多問題尚未解決，例如停業(yè)及搬遷安裝過渡補助政策不夠完善

4、、無證土地和無證建筑的處理方法存在問題、安置面積的擴(kuò)大和結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)還不確定、困難家庭問題的解決。二是項目整體政策平衡較難把握，普遍存在項目操作后期人為放水、超標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象。三是我國的真正開盤房價往往比標(biāo)準(zhǔn)估價要高出許多，這種現(xiàn)象會使得貨幣補償方式缺乏了搶先的勢頭。這種現(xiàn)象在人口的安置、農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)戶口的處理、房屋確權(quán)、房款結(jié)算等集體土地政策中的特異性表現(xiàn)更為明顯。3、歷史遺留問題破解難，謀求不當(dāng)獲利現(xiàn)象嚴(yán)重現(xiàn)今，許多違章建筑在我國發(fā)展，例如目前的的農(nóng)房未經(jīng)批準(zhǔn)就先建筑、未到相關(guān)部門登記就進(jìn)行建筑以及未拆除舊建筑就施工新建筑等行為。雖然這些行為都是違章建筑，但是對這種建筑的確認(rèn)處理卻非常困難。除了違章建

5、筑的問題，城中村改造問題也普遍存在在我們的生活中。如今農(nóng)村房屋非法交易的事件也逐漸增多，對于農(nóng)村房屋的購買者不光是同村的住戶，還有外村的住戶，甚至有非農(nóng)村戶口的用戶購買。當(dāng)農(nóng)村房屋發(fā)生非法交易后，許多矛盾與糾紛也就隨之而來，這種現(xiàn)象一旦出現(xiàn)就十分難以解決。4、群眾有強烈的對立情緒對于群眾來說，房屋征收這個事件本身是非常滿足他們的愿望的，但是由于這之間牽連著許多利益關(guān)系，所以當(dāng)其進(jìn)行實施的時候，群眾就會表現(xiàn)出抵制情緒，而他們的表現(xiàn)主要是：不積極配合政府的調(diào)查和評估等工作，并且有反對的態(tài)度和推遲時間的意識以及想盡各種辦法一獲取更多補償。除此之外，群眾還會采取大規(guī)模聯(lián)訪的方案。被征收群眾到上級進(jìn)行上

6、訪，并對房屋征收過程里只要可以進(jìn)行訴訟的地方均會提出訴訟，這給房屋征收的實施單位帶來了很多壓力，也使得相關(guān)工作十分難以進(jìn)行。除此之外，房屋征收地的居民還會讓留守老人進(jìn)行反抗，這些讓房屋征收工作的進(jìn)展十分有困難。二、原因分析1、要素保障方面近年來我國現(xiàn)代化城市建立的越來越快，越來越好，房屋征收的形式也由點、條跳變?yōu)閴K、片，這樣，我們的房屋征收面積就有所增加，由于房屋建設(shè)不是朝夕就能完成的，需要城市間的建設(shè)，而且居民要暫住的安置房的數(shù)量不夠，這樣就使得建設(shè)與安置不能達(dá)到統(tǒng)一步伐。除此之外，房屋征收和安置房的手續(xù)辦理麻煩、安置土地的選擇、資金的籌集和周轉(zhuǎn)問題和掃尾工作的進(jìn)行困難等也是導(dǎo)致房屋征收困難

7、的原因。2、政策統(tǒng)一平衡方面我國房屋拆遷征收與城市建設(shè)已有較長的歷史了，這段過程中相關(guān)政策不斷完善，各級政府對這種事件也十分予以重視并加強了管理制度，也正是由于這樣使得不同地區(qū)房屋征收的相關(guān)政策不同，而且這些政策普遍存在著很長時間了，這樣就給統(tǒng)一進(jìn)行房屋征收加大了難度。同時在過去拆遷人為開發(fā)單位的拆遷模式中，工程后期為了加快進(jìn)度，往往采用特事特辦、突擊放水的方法進(jìn)行掃尾，產(chǎn)生先搬遷吃虧，后搬遷沾光的現(xiàn)象。而且，在集體征收過程中會涉及到更多的相當(dāng)復(fù)雜的利益關(guān)系，我國的集體土地房屋征收沒有相關(guān)的明確政策，這些加大了房屋征收政策統(tǒng)一的難度。3、歷史遺留問題方面近年來我國房屋征收政策已經(jīng)有所完善，但是

8、由于違法用地，違章建筑可以得到很高的利益，而且有很多是屬于額外利益，于是，即使相關(guān)措施已經(jīng)形成規(guī)模，違法率依然很高。而且，城市規(guī)劃令宅基地的審批十分麻煩，這樣使得非法建筑大肆橫行。對于集體土地房屋的交易，雖然集體土地進(jìn)行的房屋交易是違法的，但是其交易的初因并非是惡意的，因此，群眾對于這種處置的爭議很大。4、抵觸對立情緒方面如今在我國，拆遷就是破壞百姓利益的名詞，由于發(fā)生過一些房屋征收過程中的利益沖突，使得社會中這些輿論得以宣傳激化了征收人與政府之間的矛盾；許多官員爭當(dāng)保留戶，使得人民群眾紛紛效仿，加大了房屋征收的難度；由于各地的相關(guān)政策不同使得被征收人的利益有所損害，以至于群眾對此存在爭議；而

9、且，群眾為得到更多的利益，使得群眾對房屋征收搶抓機遇，提出“拆遷致富”的口號，加大了征收難度。三、解決措施1、加強資源要素保障，合理控制征收規(guī)模首先，我們要對安置房進(jìn)行謀劃，并且實施網(wǎng)格模式的結(jié)構(gòu)布局。對于安置房要盡可能地實施就近安置，在國有土地上舊城改造中要盡量選擇在房屋征收地上進(jìn)行安置，也可以在就近在開發(fā)商那里回購安置房用于安置被征收房屋的群眾；要盡可能地采用現(xiàn)房進(jìn)行安置，實施“先建后拆、邊建邊拆、拆建同步”的方法。即可以抵頂征收補償資金，降低財政投入壓力，也能夠減少群眾過渡期限，降低征收成本和過渡費用，消除群眾安置顧慮，便于群眾接受；要解決安置房建設(shè)中存在的缺陷，征收項目安置房的數(shù)量往往

10、較少，尤其是商業(yè)安置房，因此我們要盡量解決現(xiàn)今商業(yè)安置房不足的問題。要對安置房進(jìn)行合理的布局和規(guī)劃，在現(xiàn)實中時常會出現(xiàn)安置房的布局不合理、戶型不合理的狀況，因此我們要努力解決這項問題。由于安置房是被征收房屋用戶要緊急入住的，但是安置房的相關(guān)手續(xù)比較麻煩，因此我們要為安置房提供一個專門的處理通道，使得安置房的手續(xù)盡快辦理，使居民盡快入住。其次是對于安置土地的處理，我們需要多項措施進(jìn)行綜合解決。一是我們要提前選好安置房的土地；二是我們可以購買一些土地進(jìn)行安置房的使用，這樣也可以使房屋征收的難度降低；三是對于小型企業(yè)的安置，我們也要予以重視，合理選擇適當(dāng)?shù)陌仓猛恋剡M(jìn)行對小型企業(yè)的安置。第三要合理控制

11、征收范圍和規(guī)模。征收和安置的難度加大有一部分原因就是征收的面積不夠合理，需要征收的地方?jīng)]有利益不征收；不應(yīng)征收的地方為了成績亂征收?，F(xiàn)如今我國的城市融資進(jìn)行的相當(dāng)困難，因此，我們更應(yīng)該合理征收土地，不能過多的對土地進(jìn)行征收。2、梳理規(guī)范補償政策，嚴(yán)肅征收政策執(zhí)行由于現(xiàn)今各地的房屋征收政策有很大的差異性，因此我們要比較總結(jié)各地的房屋征收政策，并合理的制定有效的相關(guān)統(tǒng)一政策，解決不合理的相關(guān)政策，并對統(tǒng)一征收政策進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行。一是要對房屋征收做好相應(yīng)的補償政策，并嚴(yán)格執(zhí)行補償政策；二是我們要在房屋征收時進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督并令群眾對房屋征收進(jìn)行監(jiān)督，對征收所簽訂的合同予以公示，令群眾對協(xié)議信服，不搞特殊

12、化，做到相對的公平，積極解決特殊問題，減少相關(guān)糾紛；三及時對房屋征收中出現(xiàn)的問題予以解決，完善相關(guān)政策。這需我們在征收具體操作中一是要合情合理的對征收房屋進(jìn)行市場評估，這樣才能使得群眾對處理結(jié)果滿意；二是要將非住宅貨幣的補償比例提高，并對一些情況進(jìn)行合理的補償；三是對安置土地要遵循市場相關(guān)規(guī)則，以此來調(diào)節(jié)安置土地的壓力。3、規(guī)范征收程序，合理實施補償房屋征收是一種政府具體行政行為，實施程序規(guī)范，補償合理是征收行為合法的關(guān)鍵。在征收中要嚴(yán)格按照法定程序開展房屋征收工作。要堅持遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，認(rèn)真開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，嚴(yán)格實施公告、告知、論證、聽取意見等法定程序，廣泛聽取各

13、方面意見，切實保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。要堅持“九公開，兩監(jiān)督”，即房屋征收政策公開、補償安置方案公開、辦事程序公開、評估結(jié)果公開、補償項目及標(biāo)準(zhǔn)公開、安置房源及價格公開、分戶補償情況公開、次序公開、監(jiān)督方式公開，自覺接受社會各界監(jiān)督、接受被征收人監(jiān)督。要堅持以人為本與依法補償相結(jié)合的原則，合法、合理制定補償安置方案，充分征求群眾意愿，維護(hù)群眾合法權(quán)益，切實讓群眾得到實惠，做到生活水平不降低，國難家庭居住條件有改善4、妥善處理歷史問題，遏止不當(dāng)?shù)美袨槭紫任覀円獙v史遺留問題進(jìn)行妥善處理。一是對之前許多已經(jīng)處理過的歷史遺留建筑征收處理的案例進(jìn)行分析和借鑒，并總結(jié)歸納出相應(yīng)的處理措施；二

14、是妥善解決未批先建、臨時建筑和違法違章建筑，嚴(yán)格執(zhí)行政策，該補償合理補償，該拆除嚴(yán)格拆除；三是對農(nóng)改居的事件進(jìn)行合理的處置。對于農(nóng)改居的相關(guān)土地，我們要遵循國有土地上房屋征收補償政策予以處理，對能夠予以征收的土地先進(jìn)行征收，暫時不能征收的土地我們要積極和群眾進(jìn)行溝通，減少不必要的糾紛。四是對于農(nóng)房違法交易的事件要嚴(yán)格遵守法律法規(guī)。在土地征收的過程中，我們要與被征收房屋的群眾公開簽署合約，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，盡量使的征收雙方都能滿意。其次是要加強房屋建設(shè)環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)督。相關(guān)執(zhí)法部門應(yīng)加強對房屋建設(shè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，一是要嚴(yán)格執(zhí)法，先期介入，加大處理力度，不能一罰了事，以罰代批，默認(rèn)或潛默認(rèn)違章

15、建筑的存在。二是要建立長期有效交叉管理機制，從源頭上控制違章、未登記建筑的產(chǎn)生，避免將所有問題都留置到征收中解決。三是對那些因歷史遺留的“無證房屋”，在確實不影響或太大影響城市規(guī)劃的前提下，有關(guān)部門可提前或盡快解決其權(quán)屬問題。當(dāng)然，房屋征收部門也必須嚴(yán)把征收補償關(guān)，嚴(yán)格按照政策進(jìn)行補償。5、綜合運用多種方式，最大限度消除矛盾首先我們要完善相關(guān)政策。政策中我們要保證被征收人的利益，并對合同進(jìn)行公開，不搞特殊化，令群眾對征收政策信服，這樣才能減少相關(guān)糾紛，使得房屋征收更加順利。第二我們可以實施模擬征收。由于有些土地群眾非常希望它們被征收，但是有可能征收的土地區(qū)域還沒有確定，我們可以采取模擬征收，這樣可以無目標(biāo)、無任務(wù)，完全可以由被征收人的愿望來實施是否進(jìn)行拆遷，這樣拆遷就從群眾的被動征收變?yōu)橹鲃诱魇?，解決了征收方與群眾之間的矛盾。第三我們要有效運用行政手段。目前