關(guān)于房地產(chǎn)投融資類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)作的要點(diǎn)

1、5、如何調(diào)研1）實(shí)地勘察、走訪、問(wèn)卷、開(kāi)發(fā)商、建筑商、供貨商。2）找當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)人士咨詢(xún)3）找親戚朋友咨詢(xún)（非專(zhuān)業(yè)）4）找專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)公司咨詢(xún)或委托調(diào)研5）網(wǎng)絡(luò)咨詢(xún)6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（附表） 7、概念和速算（一）概念1）關(guān)于土地 國(guó)土：指陸地及海域。（陸地占960萬(wàn)平方千米）。 陸地：山脈、河流、湖泊、丘陵、平原 可開(kāi)發(fā)地：主要丘陵、平原 土地：林業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地（18億畝，1.3畝/人)、建設(shè)用地。 建設(shè)用地：交通用地、市政建設(shè)用地、工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用地、軍事用地等。 用地指標(biāo)：國(guó)土資源部（海洋局）、監(jiān)管、遙感技術(shù)、每年計(jì)劃指標(biāo)上報(bào)，批復(fù)，每宗地300畝。建筑物類(lèi)型建筑物類(lèi)

2、型容積率容積率別墅小于等于1.0洋房1.5左右小高層1.8-2.0高層2.0以上2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要概念 土地出讓、轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。 宗地面積：紅線面積（紅線有的在馬路中間代征面積） 使用面積：退線后面積。 容積率：地上建筑物面積占紅線內(nèi)土地面積的比例。 建筑密度：建筑物占地面積/紅線內(nèi)面積。35%-40% 綠地率：綠化面積占宗地面積。40% 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) （大配套） 小區(qū)內(nèi)配套費(fèi)（工程費(fèi)） 規(guī)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用：推廣費(fèi)、傭金 稅金： 園林景觀(包含小區(qū)內(nèi)道路)：1-建筑密度=60%稅金種類(lèi)稅金種類(lèi)征收額度征收額度營(yíng)業(yè)稅5.5%土地增值稅階梯式遞增所得稅25% 人防：人民防空設(shè)施，大多數(shù)項(xiàng)

3、目人防建筑有面積指標(biāo)，有的項(xiàng)目異地建人防，需交易地建設(shè)費(fèi)。人防工程成本很高。 人防分類(lèi)：儲(chǔ)物、掩體。防毒、排風(fēng)、戰(zhàn)時(shí)人防、和平利用、車(chē)位（可租不可售） 小區(qū)內(nèi)配套公建：配電室、垃圾站、公共衛(wèi)生間、警衛(wèi)室等。 按揭貸款：小業(yè)主貸款主體 開(kāi)發(fā)貸款：開(kāi)發(fā)商貸款主體（二）速算容積率容積率建筑面積建筑面積1666.67平方米1.51000平方米2.01333平方米2.51666平方米3.02000平方米開(kāi)發(fā)成本以可售房屋面積計(jì)：1）土地成本。樓面價(jià)（元/平方米）2）前期費(fèi)（設(shè)計(jì)、規(guī)劃、勘探、政府規(guī)費(fèi)等）3）建安費(fèi)4）園林景觀、區(qū)內(nèi)配套（水、電、暖、氣、信）5）間接費(fèi)（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）6）稅金（變數(shù)）1畝