進(jìn)度計(jì)劃指引數(shù)據(jù)三

1、進(jìn)度數(shù)據(jù)庫(kù)各節(jié)點(diǎn)時(shí)間差分析一、 吸納土地-定位定位工作包括：制作定位報(bào)告、報(bào)股份公司審批、調(diào)整修改。1、 定位報(bào)告的制作時(shí)間與地區(qū)公司的成熟程度相關(guān)。成熟的地區(qū)公司在當(dāng)?shù)貢r(shí)間較長(zhǎng)，做過(guò)的項(xiàng)目也較多，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行為、消費(fèi)規(guī)律等等相對(duì)較熟悉，以往積累的資料、素材也比較多，因此編制定位報(bào)告的時(shí)間相對(duì)較短。此外由于成熟公司對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的成熟把握，制作出定位報(bào)告報(bào)也相對(duì)較客觀，內(nèi)容也較合理，因此總部的審批過(guò)程通常也比較快，上會(huì)之后的修改也不多，同樣也縮短了過(guò)程時(shí)間?？傮w來(lái)說(shuō)成熟地區(qū)公的經(jīng)驗(yàn)為定位報(bào)告的制作贏取了時(shí)間，對(duì)于定位完成時(shí)間的修整會(huì)在-1個(gè)月左右。2、 定位報(bào)告的制作時(shí)間與土地大小有關(guān)系。通常定

2、位報(bào)告針對(duì)的都是項(xiàng)目整體的定位報(bào)告。其中必然要對(duì)項(xiàng)目如何分期，根據(jù)每年的利潤(rùn)指標(biāo)進(jìn)行一下分析和權(quán)衡，而這個(gè)過(guò)程牽扯營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、工程等多個(gè)部門(mén)，因此相比土地面積不是很大的項(xiàng)目，這個(gè)在不影響大原則下的最優(yōu)方案的產(chǎn)生需要的時(shí)間就會(huì)更多，整個(gè)定位報(bào)告的產(chǎn)生時(shí)間固然就會(huì)加長(zhǎng)。另外此定位報(bào)告上報(bào)總部之后，同樣會(huì)面臨審批過(guò)程中，總部各個(gè)部門(mén)對(duì)不同分期方案優(yōu)缺點(diǎn)間選擇的決策時(shí)間的增加。綜上所述，土地面積較大原因?qū)Χㄎ粓?bào)告完成時(shí)間的修整會(huì)在+1個(gè)月左右。3、 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看定位報(bào)告的制作時(shí)間與項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型沒(méi)有直接的關(guān)系。影響因素成熟地區(qū)公司土地面積較大影響時(shí)間（月）-1+1二、 定位-規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作包括

3、：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑物單體方案設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案報(bào)建。1、 目前項(xiàng)目土地的獲得多以招拍掛為主，規(guī)劃要點(diǎn)比較明確，因此從規(guī)劃設(shè)計(jì)工作本身來(lái)講，成熟的設(shè)計(jì)公司所需的設(shè)計(jì)周期大體相差無(wú)幾，加之目前項(xiàng)目各個(gè)分期的建筑面積都控制在一定的范圍內(nèi)，面積影響可以消除，所以項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作時(shí)間較固定。2、 然而設(shè)計(jì)單位做出的成果并不是最終的成品，之中還存在兩重博弈。第一是地區(qū)公司與設(shè)計(jì)單位之間的。地區(qū)公司編制的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)并不能全面地指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位做出完全符合我們要求的產(chǎn)品，而現(xiàn)在更多的情況是出于營(yíng)銷(xiāo)、工程等多方面的考慮，我們要求設(shè)計(jì)師必須改變他本來(lái)的初衷而滿(mǎn)足我們對(duì)意愿。對(duì)于設(shè)計(jì)思想上的溝通是概念性的，需要反復(fù)

4、來(lái)回的過(guò)程，于是設(shè)計(jì)工作完成時(shí)間將會(huì)受到影響。另一個(gè)則是被我們認(rèn)可的設(shè)計(jì)成果與相關(guān)審批政府部門(mén)間的。對(duì)于土地的規(guī)劃指標(biāo)，我們運(yùn)用的不僅是充分，而且還經(jīng)常會(huì)鉆一些空子、打一些擦邊球，為項(xiàng)目爭(zhēng)取更大的利益。然而這種超出是政府部門(mén)所不能接受的，于是就產(chǎn)生了反復(fù)修改、反復(fù)報(bào)建的過(guò)程。修改過(guò)程的時(shí)間取決于我們與政府部門(mén)的關(guān)系、超出范圍的程度、我們所能接受的底線(xiàn)等等多方面因素，故這個(gè)拖延時(shí)間是存在地區(qū)、項(xiàng)目差異的。綜上所說(shuō)，重要因素對(duì)設(shè)計(jì)時(shí)間的影響都是不利的，因此實(shí)際中應(yīng)考慮+2個(gè)月左右的調(diào)整。3、 相對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑單體方案設(shè)計(jì)工作所需時(shí)間出現(xiàn)變數(shù)的可能性不大，因此無(wú)需調(diào)整。影響因素設(shè)計(jì)的調(diào)整過(guò)程影響時(shí)

5、間（月）+2三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)-施工圖高層、小高層施工圖設(shè)計(jì)工作包括：擴(kuò)初設(shè)計(jì)、擴(kuò)初報(bào)建、基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)、剩余施工圖設(shè)計(jì)及施工圖報(bào)建；多層及聯(lián)排則包括施工圖設(shè)計(jì)及施工圖報(bào)建。1、 高層、小高層結(jié)構(gòu)復(fù)雜，通常都有擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，因此設(shè)計(jì)時(shí)間較長(zhǎng)。對(duì)于高層、小高層施工圖的設(shè)計(jì)工作最大的變數(shù)同樣是來(lái)源于審批政府部門(mén)的不同意見(jiàn)，其中消防和人防部門(mén)的意見(jiàn)最多。如果施工圖報(bào)建不順利的話(huà)，可能會(huì)耽誤+1個(gè)月的時(shí)間。2、 高層、小高層的施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間考慮了與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作的搭接，即規(guī)劃設(shè)計(jì)的報(bào)建工作和施工圖設(shè)計(jì)工作同時(shí)進(jìn)行，不考慮規(guī)劃不被批準(zhǔn)的情況。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)在政府部門(mén)的審批后發(fā)生了一定的修改，造成施工圖的設(shè)計(jì)

6、被迫變動(dòng)，那么施工圖的時(shí)間將有+1個(gè)月左右的調(diào)整。3、 多層及聯(lián)排結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，一般都沒(méi)有擴(kuò)初設(shè)計(jì)，因此設(shè)計(jì)時(shí)間縮短。多層及聯(lián)排由于密度低、間距大，各方面的設(shè)計(jì)較容易，可被審批部門(mén)卡的地方不多，因此設(shè)計(jì)周期相對(duì)固定。影響因素報(bào)建不順利規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整影響時(shí)間（月）+1+1四、 施工圖-開(kāi)工此階段工作包括：施工單位確定、施工許可證辦理、項(xiàng)目開(kāi)工。1、 對(duì)于高層及小高層項(xiàng)目為爭(zhēng)取工期、利用政策，通常在拿到基礎(chǔ)施工圖后就可以開(kāi)始基礎(chǔ)施工單位的分判及基礎(chǔ)提前開(kāi)工許可證辦理的工作了，因此開(kāi)工時(shí)間早于施工圖完全獲得時(shí)間。通常情況下可以獲得1.3個(gè)月以上的提前。2、 對(duì)于多層及聯(lián)排項(xiàng)目，由于施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間較短，故通

7、常情況下不會(huì)采用基礎(chǔ)提前開(kāi)工方式，但分判工作可以和施工圖報(bào)建同時(shí)展開(kāi)。影響因素樁基提前開(kāi)工影響時(shí)間（月）-1.3五、 開(kāi)工-開(kāi)盤(pán)此階段工作包括：作為臨時(shí)售樓處的會(huì)所施工、為確保開(kāi)盤(pán)而必須的售樓工程施工、為滿(mǎn)足預(yù)售條件而進(jìn)行的主體施工以及為開(kāi)盤(pán)而做的準(zhǔn)備工作。1、 由于各地區(qū)的政策不同，因此預(yù)售開(kāi)盤(pán)條件也有所不同，比如珠三角地區(qū)，高層、小高層要達(dá)到形象進(jìn)度的2/3，多層全部封頂才能賣(mài)樓，而北京、成都等地區(qū)則沒(méi)有相關(guān)規(guī)定。因此開(kāi)工與開(kāi)盤(pán)間的時(shí)間關(guān)系將分以下幾種情況分析。2、 沒(méi)有預(yù)售限制地區(qū)。作為臨時(shí)售樓處的會(huì)所完成，即可開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，故開(kāi)工后6.5個(gè)月可實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)。基礎(chǔ)施工：20天全部施工：145天售

8、樓前準(zhǔn)備工作：15天共計(jì)：180天（6.0月）3、 高層無(wú)地下室（30層）。時(shí)間差受兩條線(xiàn)影響，第一條是售樓區(qū)域施工的，第二條是非售樓區(qū)域施工的?？吹贸鲈谑┕ふo(wú)干擾的情況下，非售樓區(qū)域的天數(shù)略長(zhǎng)于售樓區(qū)域的，這就意味著售樓區(qū)域的工作稍有拖延，則將變成影響開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)之間的時(shí)間差的主導(dǎo)因素。另外，高層的模型是假設(shè)30層的，滿(mǎn)足2/3形象進(jìn)度預(yù)售條件的樓層是20層，如果建筑物少于24層，則滿(mǎn)足預(yù)售條件的層數(shù)將少于16層，按每層6天的施工速度，非售樓區(qū)域的工作時(shí)間將減少而少于售樓區(qū)域的工作時(shí)間，這樣決定時(shí)間差的線(xiàn)路也將發(fā)生變化。非售樓區(qū)：土方及基礎(chǔ)施工：65天主體施工（滿(mǎn)足售樓條件）：167天辦理

9、預(yù)售許可證：30天共計(jì)：262天（8.7月）售樓區(qū)： 土方及基礎(chǔ)施工65天 主體及環(huán)境施工（含樣板房裝修40天）：146天 售樓前準(zhǔn)備工作：15天 開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)：10天 共計(jì)：236天（7.9月）4、 高層有地下室（30/-1層）。與高層無(wú)地下室的情況一樣，只是中間增加了地下室施工的環(huán)節(jié)，依舊是非售樓區(qū)域的施工決定時(shí)間差。但是非售樓區(qū)域與售樓區(qū)域的工作時(shí)間已經(jīng)非常接近了，售樓區(qū)域的工作稍有拖延，則售樓區(qū)的工作時(shí)間將起決定作用。非售樓區(qū)：土方及基礎(chǔ)施工：99天地下室施工：47天主體施工（滿(mǎn)足售樓條件）：147天辦理預(yù)售許可證：30天共計(jì)：323天（10.8月）售樓區(qū)： 土方及基礎(chǔ)施工99天地下室：

10、47天主體及環(huán)境施工（含樣板房裝修40天）：136天售樓前準(zhǔn)備工作：15天開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)：10天共計(jì)：307天（10.2月）5、 小高層無(wú)地下室（12層）。同樣受售樓區(qū)域施工和非售樓區(qū)域施工兩條線(xiàn)控制。由于小高層滿(mǎn)足預(yù)售條件的2/3形象進(jìn)度所需施工時(shí)間少于高層物業(yè)，因此在正常無(wú)干擾的施工情況下，相比高層物業(yè)不同的是售樓區(qū)域的施工已經(jīng)成為了開(kāi)工與開(kāi)盤(pán)時(shí)間差的決定因素。非售樓區(qū)：土方及基礎(chǔ)施工：69天主體施工（滿(mǎn)足售樓條件）：71天辦理預(yù)售許可證：30天共計(jì)：170天（5.7月）售樓區(qū)： 土方及基礎(chǔ)施工69天 主體及環(huán)境施工（含樣板房裝修50天）：157天 售樓前準(zhǔn)備工作：15天 開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)：10天

11、共計(jì)：251天（8.4月）6、 小高層有地下室（12/-1層）。和高層有無(wú)地下室對(duì)比情況相同，也只是比小高層無(wú)下室多了地下室施工環(huán)節(jié)，但依舊是售樓區(qū)施工起決定作用。非售樓區(qū)：土方及基礎(chǔ)施工：39天地下室施工：117天主體施工（滿(mǎn)足售樓條件）：61天辦理預(yù)售許可證：30天共計(jì)：247天（8.2月）售樓區(qū)： 土方及基礎(chǔ)施工39天地下室：117天主體及環(huán)境施工（含樣板房裝修50天）：147天售樓前準(zhǔn)備工作：15天開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)：10天共計(jì)：328天（10.9月）7、 多層無(wú)地下室（6層）。多層的售樓條件為主體封頂，因此在售樓區(qū)域主體工程及樣板房裝修工序上與高層和小高層有所不同，但所需總時(shí)間仍多于非售樓區(qū)

12、域的施工時(shí)間。非售樓區(qū)：土方及基礎(chǔ)施工：69天主體施工（滿(mǎn)足售樓條件）：67天辦理預(yù)售許可證：30天共計(jì)：166天（5.5月）售樓區(qū)： 土方及基礎(chǔ)施工69天 主體及環(huán)境施工（含樣板房裝修50天）：153天 售樓前準(zhǔn)備工作：15天 開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)：10天 共計(jì)：247天（8.2月）8、 多層有地下室。情況一樣。非售樓區(qū)：土方及基礎(chǔ)施工：39天地下室施工：117天主體施工（滿(mǎn)足售樓條件）：53天辦理預(yù)售許可證：30天共計(jì)：239天（8.0月）售樓區(qū)： 土方及基礎(chǔ)施工39天地下室：117天主體及環(huán)境施工（含樣板房裝修50天）：138天售樓前準(zhǔn)備工作：15天開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)：10天共計(jì)：319天（10.6月）9

13、、 別墅、聯(lián)排無(wú)地下室（3層）?？梢钥闯鍪蹣菂^(qū)域的工作時(shí)間長(zhǎng)于其他所有物業(yè)類(lèi)型的。主要原因在于其他物業(yè)類(lèi)型只需交出共樣板房（設(shè)在3層）裝修的工作面就可以開(kāi)始裝修工作，主體的其他部分和樣板房裝修同步進(jìn)行；而別墅、聯(lián)排物業(yè)通常一戶(hù)即是一棟樓或一戶(hù)含有兩至三層，因此只要在主體工作基本完成之后樣板房才能進(jìn)場(chǎng)裝修，加之裝修的面積大、檔次高、要求嚴(yán)，整體時(shí)間自然會(huì)長(zhǎng)一些。但售樓區(qū)域的工作決定時(shí)間差和小高層、多層物業(yè)是不變的。非售樓區(qū)：土方及基礎(chǔ)施工：69天主體施工（滿(mǎn)足售樓條件）：64天辦理預(yù)售許可證：30天共計(jì)：163天（5.4月）售樓區(qū)： 土方及基礎(chǔ)施工69天 主體及環(huán)境施工（含樣板房裝修50天）：2

14、39天 售樓前準(zhǔn)備工作：15天 開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)：10天 共計(jì)：333天（11.1月）10、別墅、聯(lián)排半地下室（3/-1層）。與其他物業(yè)類(lèi)型不同的是，別墅、聯(lián)排的地下室為半地下室，從面積、埋深、人防、施工難易程度、各專(zhuān)業(yè)配合要求等方面都低于大面積全地下室。因此地下室部分的施工時(shí)間縮短。其他與以上情況類(lèi)似。非售樓區(qū)：土方及基礎(chǔ)施工：39天地下室施工：77天主體施工（滿(mǎn)足售樓條件）：52天辦理預(yù)售許可證：30天共計(jì)：198天（6.6月）售樓區(qū)： 土方及基礎(chǔ)施工39天地下室：77天主體及環(huán)境施工（含樣板房裝修50天）：227天售樓前準(zhǔn)備工作：15天開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)：10天共計(jì)：368天（12.3月）11、綜上所

15、述，基本上所有的情況都是售樓區(qū)域的施工進(jìn)度決定開(kāi)工與開(kāi)盤(pán)之間的時(shí)間差。在實(shí)際工作中，有三點(diǎn)主要因素影響施工進(jìn)度：第一是樣板房的裝修，能否按時(shí)交出可供裝修的工作面、裝修的速度、裝修的質(zhì)量及裝修需整改的程度等都會(huì)影響樣板房施工的時(shí)間；第二是會(huì)所施工，簡(jiǎn)單的會(huì)所施工并不會(huì)影響整體售樓區(qū)域的施工進(jìn)度，但是結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能齊全、裝修豪華的會(huì)所則無(wú)論在結(jié)構(gòu)施工時(shí)間還是裝修施工時(shí)間上都會(huì)有所延長(zhǎng)，從而耽誤整體進(jìn)度。第三是售樓環(huán)境的施工，前期策劃得是否得當(dāng)會(huì)影響室外工程開(kāi)工的時(shí)間，施工面是否充裕會(huì)影響施工的進(jìn)展速度，天氣是否幫忙也將會(huì)影響施工的質(zhì)量和進(jìn)度。此外還有一些其他這些因素都會(huì)直接導(dǎo)致施工時(shí)間的延長(zhǎng)。在這

16、些不利因素的影響下，實(shí)際中會(huì)有+1個(gè)月左右的調(diào)整。12、對(duì)于高層、小高層及多層物業(yè)，以上模型所假設(shè)的是樣板房在3樓，那么樣板房所在層數(shù)提高對(duì)售樓區(qū)域施工時(shí)間有什么影響呢？從細(xì)排的施工計(jì)劃中可以推算出，售樓環(huán)境的完成時(shí)間比樣板房裝修的完成時(shí)間晚36天，而樣板房每提高一層，裝修完成時(shí)間增加5天，因此不難算出樣板房在10層以下（含10層）任何一層時(shí)，都是由售樓環(huán)境決定售樓區(qū)域的施工時(shí)間，而超過(guò)10層之后則由樣板房裝修完成時(shí)間控制售樓區(qū)域的施工時(shí)間，樣板房所在層每提高1層，售樓區(qū)域的施工時(shí)間將增加5天。別墅、聯(lián)排物業(yè)由于一套就是一棟樓，因此不存在樣板房提高的問(wèn)題。13、對(duì)于帶地下室物業(yè)，以上模型所假設(shè)

17、的模型是1層地下室。兩層地下室的施工時(shí)間比1層的多50天，因此應(yīng)根據(jù)實(shí)際地下室的層數(shù)對(duì)工作時(shí)間作+1.7個(gè)月倍數(shù)的調(diào)整。影響因素樣板房及賣(mài)場(chǎng)裝修拖延地下室層數(shù)增加影響時(shí)間（月）+1+1.7/增加一層六、 開(kāi)工-竣工此階段工作包括：建筑物施工至完成、室外工程施工至完成以及竣工驗(yàn)收完成且取得竣工備案手續(xù)。1、 開(kāi)工至竣工的時(shí)間差也是按不同物業(yè)類(lèi)型、有無(wú)地下室進(jìn)行的分類(lèi)。2、 高層無(wú)地下室（30層）。從細(xì)化的施工計(jì)劃中可以看出，建筑物主體封頂之后，建筑物的裝飾工程和室外工程是同步施工的。那么開(kāi)工與竣工的時(shí)間差也將有兩條線(xiàn)控制：一條是建筑物封頂之后的后續(xù)工作+驗(yàn)收工作，另一條則是建筑物封頂之后的室外工

18、程施工。為了方便統(tǒng)計(jì)，我們將兩條線(xiàn)路變成建筑完成時(shí)間+建筑完成至驗(yàn)收完成時(shí)間和建筑完成時(shí)間+建筑完成至室外工程完成時(shí)間。顯然對(duì)高層無(wú)地下室物業(yè)來(lái)說(shuō)，在正常無(wú)干擾的施工情況下，是由第一條線(xiàn)路即驗(yàn)收線(xiàn)決定時(shí)間差的。土方及基礎(chǔ)施工：65天建筑完成：438天建筑完成至驗(yàn)收完成（取得竣工備案手續(xù)）：55天建筑完成至室外工程完成：18天共計(jì)：558天（18.6月）3、 高層有地下室（30/-1層）。與高層無(wú)地下室的情況一樣，只是中間增加了地下室施工的環(huán)節(jié)，依舊是驗(yàn)收線(xiàn)決定時(shí)間差。土方及基礎(chǔ)施工：99天地下室施工：47天建筑完成：419天建筑完成至驗(yàn)收完成（取得竣工備案手續(xù)）：55天建筑完成至室外工程完成：

19、18天共計(jì)：620天（20.7月）4、 小高層無(wú)地下室（12層）。由于小高層物業(yè)結(jié)構(gòu)封頂之后的工作少于高層物業(yè)，而室外工程的施工時(shí)間與物業(yè)類(lèi)型無(wú)關(guān)，一樣需要那么長(zhǎng)時(shí)間，所以室外工程竣工就在竣工手續(xù)辦完之后完成了，于是小高層無(wú)地下室物業(yè)變成了由室外工程線(xiàn)決定開(kāi)工開(kāi)盤(pán)時(shí)間差。土方及基礎(chǔ)施工：69天建筑完成：254天建筑完成至驗(yàn)收完成（取得竣工備案手續(xù)）：75天建筑完成至室外工程完成：112天共計(jì)：435天（14.5月）5、 小高層有地下室（12/-1層）。和高層有無(wú)地下室對(duì)比情況相同，也只是比小高層無(wú)下室多了地下室施工環(huán)節(jié)，同樣是室外工程線(xiàn)起決定作用。土方及基礎(chǔ)施工：39天地下室施工：117天建筑

20、完成：243天建筑完成至驗(yàn)收完成（取得竣工備案手續(xù)）：75天建筑完成至室外工程完成：112天共計(jì)：511天（17.0月）6、 多層無(wú)地下室（6層）。多層物業(yè)封頂之后的后續(xù)工作所需時(shí)間更少，因此室外工程線(xiàn)的決定性更顯著。土方及基礎(chǔ)施工：69天建筑完成：213天建筑完成至驗(yàn)收完成（取得竣工備案手續(xù)）：75天建筑完成至室外工程完成：134天共計(jì)：416天（13.9月）7、 多層有地下室（6/-1層）。情況一樣。土方及基礎(chǔ)施工：39天地下室施工：117天建筑完成：178天建筑完成至驗(yàn)收完成（取得竣工備案手續(xù)）：75天建筑完成至室外工程完成：134天共計(jì)：468天（15.6月）8、 別墅、聯(lián)排無(wú)地下室（

21、3層）。結(jié)構(gòu)封頂后的后續(xù)工作時(shí)間進(jìn)一步縮短，室外工程線(xiàn)的控制作用進(jìn)一步加強(qiáng)。土方及基礎(chǔ)施工：69天建筑完成：169天建筑完成至驗(yàn)收完成（取得竣工備案手續(xù)）：75天建筑完成至室外工程完成：155天共計(jì)：393天（13.1月）9、 別墅、聯(lián)排半地下室（3/-1層）。情況一樣。土方及基礎(chǔ)施工：39天地下室施工：77天建筑完成：157天建筑完成至驗(yàn)收完成（取得竣工備案手續(xù)）：75天建筑完成至室外工程完成：155天共計(jì)：428天（14.3月）10、由于高層物業(yè)的工作時(shí)間是由單體竣工線(xiàn)決定的，因此如果辦理竣工備案手續(xù)速度加快，則可以縮短整體的時(shí)間。實(shí)際工作中，電梯、燃?xì)狻⑾赖瓤⒐を?yàn)收的先決分項(xiàng)驗(yàn)收可以在

22、施工工作的收尾階段同步進(jìn)行來(lái)縮短時(shí)間，此外優(yōu)質(zhì)的施工、和驗(yàn)收部門(mén)較好的關(guān)系、施工單位驗(yàn)收期間的積極配合都會(huì)縮短驗(yàn)收的總時(shí)間。綜上所述，對(duì)于成熟的地區(qū)公司竣工時(shí)間可有-0.5個(gè)月的調(diào)整。11、除高層外的其他物業(yè)類(lèi)型都是受室外工程線(xiàn)控制的，因此室外工程的施工快慢將決定開(kāi)工至竣工的時(shí)間長(zhǎng)短。主要來(lái)說(shuō)有以下幾個(gè)影響較大的方面：第一是施工前期策劃。前期策劃得好的話(huà)，室外工程可以按細(xì)排施工計(jì)劃中顯示的結(jié)構(gòu)封頂后就進(jìn)場(chǎng)施工，并且可以順利進(jìn)展，提前完成工作。策劃的不好的話(huà)，現(xiàn)場(chǎng)布局不合理會(huì)導(dǎo)致工作面的不足；施工道路、臨時(shí)水電管線(xiàn)鋪設(shè)不科學(xué)，會(huì)導(dǎo)致室外工作量的增加，拖后完成工作。第二是建筑物密度。密度高的，比如

23、高層項(xiàng)目，自然可供于室外工程施工的場(chǎng)地是狹小的，工作困難，時(shí)間也較長(zhǎng)。密度低的，比如別墅、聯(lián)排項(xiàng)目，可用的室外工程施工面非常充裕，有時(shí)不等結(jié)構(gòu)封頂即可開(kāi)始工作，因此施工難度小，速度也會(huì)很快。第三是天氣原因。室外工程受氣候因素影響較大，南方地區(qū)趕上雨季，下雨對(duì)水土保持不利，則會(huì)造成工期耽誤；北方地區(qū)趕上冬季，寒冷對(duì)植物生長(zhǎng)不利，也會(huì)耽誤綠化工作的時(shí)間。第四是園林檔次級(jí)復(fù)雜程度。大型的水體、立體的園林、復(fù)雜的園建都會(huì)帶來(lái)施工工期的增加。綜上所述，各個(gè)項(xiàng)目的具體情況不同，會(huì)使室外工程的時(shí)間有所不同，開(kāi)工至竣工的時(shí)間差也就會(huì)不同，實(shí)際中應(yīng)考慮±1.5個(gè)月的調(diào)整。12、高層物業(yè)模型假設(shè)的是30層的。對(duì)于層數(shù)的增加會(huì)導(dǎo)致驗(yàn)收線(xiàn)路的加長(zhǎng)，但不會(huì)改變決定線(xiàn)路的變化。從細(xì)排的施工計(jì)劃中可以推算出，每增加1層總工期將增加11天；但由于搭接施工的原因，每減少1層