第五章房地產(chǎn)投資

1、3/9/2022整理ppt1第五章 房地產(chǎn)投資3/9/2022整理ppt2投資的一般概念：v所謂投資，就是犧牲當(dāng)前確定的消費(fèi)或享受，（通過(guò)對(duì)某些投資對(duì)象的持有）試圖獲取將來(lái)不確定的收益的一種行為（或過(guò)程）。v投資的三要素：時(shí)間、報(bào)酬、風(fēng)險(xiǎn)。3/9/2022整理ppt3第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 v一、房地產(chǎn)投資特征 ：v直接投資費(fèi)用較高 ；v直接投資回收期長(zhǎng) v投資資本的購(gòu)買力價(jià)值不易損失 v易于取得貸款支持 v直接投資資本的流動(dòng)性差 v影響投資的不可分散性風(fēng)險(xiǎn)因素較多v需要專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) v房地產(chǎn)投資方式和標(biāo)的類型的多樣性 3/9/2022整理ppt4 二、房地產(chǎn)投資方式 v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ；v

2、房地產(chǎn)購(gòu)置投資 ；v房地產(chǎn)抵押放款 ；v購(gòu)買房地產(chǎn)證券 v房地產(chǎn)投資信托（REIT）與信托投資 ；v有限合伙(也稱辛迪加)投資 v（前兩種投資稱為直接投資，后面幾種方式均為間接投資。）3/9/2022整理ppt5一個(gè)例子：日本三井房地產(chǎn)銷售公司“土藍(lán)提”項(xiàng)目 3/9/2022整理ppt6三、房地產(chǎn)投資標(biāo)的的類型 v (一)未開(kāi)發(fā)的土地 v (二)住宅 v (三)寫(xiě)字樓 v (四)購(gòu)物中心或零售商場(chǎng) （商業(yè)物業(yè)）v (五)旅館、酒店、會(huì)議中心 （產(chǎn)權(quán)式酒店）v (六)休閑性房地產(chǎn) v (七)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù) 3/9/2022整理ppt7第二節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析 v 一、收益倍數(shù)收益倍數(shù)( (乘數(shù)

3、乘數(shù)) )法法v 收益倍數(shù)法是將房地產(chǎn)的投資價(jià)值(購(gòu)買價(jià)格)除以年總收入或凈收入，求得的值越小則說(shuō)明該投資項(xiàng)目的報(bào)酬越好，越值得投資。常用的指標(biāo)有總收益倍數(shù)、凈收益倍數(shù)總收益倍數(shù)、凈收益倍數(shù)。總收入倍數(shù)等于房地產(chǎn)價(jià)格除以該房地產(chǎn)的潛在年總收入。凈收益倍數(shù)等于房地產(chǎn)價(jià)格除以年凈收益。 3/9/2022整理ppt8 二、財(cái)務(wù)比率法 v (一)經(jīng)營(yíng)成本比率經(jīng)營(yíng)成本比率：經(jīng)營(yíng)成本比率等于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用除以潛在總收入。v (二)收支平衡比率收支平衡比率 ：收支平衡比率等于年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用加上年債務(wù)償還額，除以潛在總收益。 v(三)債務(wù)償還保證率債務(wù)償還保證率 ：債務(wù)償還保證率是凈收益與年本息償還額的比值。該比值越大

4、，說(shuō)明項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。 3/9/2022整理ppt9 三、贏利能力法 v (一)資本化率資本化率：資本化率等于凈收益與房地產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格的比值。它可以看作是整體資產(chǎn)的報(bào)酬率，與凈收益倍數(shù)互為倒數(shù)。 v二)權(quán)益報(bào)酬率權(quán)益報(bào)酬率：權(quán)益報(bào)酬率等于稅前凈現(xiàn)金流量(凈收益減去債務(wù)償還額)與自有資金投入量的比值。v (三)稅后權(quán)益報(bào)酬率稅后權(quán)益報(bào)酬率：稅后權(quán)益報(bào)酬率等于稅后凈現(xiàn)金流量與自有資金投入量的比值。v (四)經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬率經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬率：經(jīng)紀(jì)人為了激發(fā)投資人購(gòu)買房地產(chǎn)的興趣，往往將因償還債務(wù)而增加的權(quán)益(本金)部分也計(jì)入報(bào)酬。 3/9/2022整理ppt10 四、回收期法 v 回收期回收期是投資項(xiàng)

5、目的初始自有資金投入量與預(yù)期稅后年凈現(xiàn)金流量的比值。它是對(duì)從投資中產(chǎn)生的凈收人“償付”投資成本所需時(shí)間的度量。未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)離現(xiàn)在越遠(yuǎn)，其不確定性或風(fēng)險(xiǎn)就越大，因而投資的回收期越短越好。 3/9/2022整理ppt11說(shuō)明第一年：課稅所得為(10-5.57-l.96)等于247萬(wàn)元，所得稅為0.815萬(wàn)元。稅后凈現(xiàn)金流量為(10-6.482-0.815)等于2.7萬(wàn)元，第二年6.482本息償還額中利息部分下降，所得稅上升，稅后凈現(xiàn)金流量下降。 3/9/2022整理ppt12第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的基本分析3/9/2022整理ppt13一、宏觀面分析一、宏觀面分析1、對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)產(chǎn)生根本性影響

6、的因素。1）政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的基本態(tài)度）政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的基本態(tài)度 1998年3月19日朱總理在九屆人大一次會(huì)議舉行的記者招待會(huì)上強(qiáng)調(diào)要把住宅培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)與消費(fèi)熱點(diǎn)，迎來(lái)了新一輪房地產(chǎn)發(fā)展期。 03年以來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定、調(diào)控；調(diào)控漸占主導(dǎo)地位。05年的“組合拳”目的就是調(diào)控。3/9/2022整理ppt142）金融政策v信貸政策，直接影響購(gòu)買力，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)與地價(jià)。v利率政策，在其它因素保持不變，利率上升的過(guò)程是房?jī)r(jià)下跌的過(guò)程。利率下調(diào)的過(guò)程，是資產(chǎn)價(jià)格上漲的過(guò)程。3/9/2022整理ppt153）稅收政策v低稅率，意味著交易成本低，鼓勵(lì)住房消費(fèi)與投資。(04年杭州市以恢復(fù)征

7、收所得稅為主要內(nèi)容的“房產(chǎn)新政”失敗收?qǐng)雠c05年“調(diào)控組合拳”中營(yíng)業(yè)稅、3%契稅）v低利率與低稅率并存，容易滋生房地產(chǎn)泡沫。4）住房政策：如最近的廉租房政策。3/9/2022整理ppt165）土地政策v中國(guó)號(hào)稱實(shí)行“世界上最嚴(yán)格”的土地制度v省級(jí)以下土地管理體制改變v土地市場(chǎng)的整頓v土地掛招拍制v對(duì)不同類型產(chǎn)品的土地政策，如別墅用地的控制。3/9/2022整理ppt172、宏觀經(jīng)濟(jì)面分析v經(jīng)濟(jì)所處的階段v經(jīng)濟(jì)周期3/9/2022整理ppt181）、城市化加速期1998年低收入國(guó)家350$城市化率28%中等收入國(guó)家1230 $城市化率42%對(duì)人均GNP 1000 $ 的53個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)：城市化/工

8、業(yè)化 0.7的9個(gè)國(guó)家0.71.4的14個(gè)國(guó)家1.4的大于30個(gè)國(guó)家3/9/2022整理ppt19年份城市化率工業(yè)化 二者比1990年年26.4126.4137370.710.711995年年29.0429.0442.342.30.680.681996年年30.48 30.48 42.8 0.7142.8 0.711997年年31.91 31.91 43.5 0.7343.5 0.731998年年33.35 33.35 42.6 0.7842.6 0.781999年年34.78 34.78 42.7 0.8142.7 0.812000年年36.22 36.22 44.3 0.8244.3 0.

9、822001年年37.66 37.66 44.9 0.8444.9 0.842002年年39.09 39.09 44.1 0.8944.1 0.89v二二0 0一一0 0年和本世紀(jì)中葉，將分別達(dá)到百分之四十五年和本世紀(jì)中葉，將分別達(dá)到百分之四十五和百分之六十五。未來(lái)和百分之六十五。未來(lái)5050年內(nèi)必須年均有年內(nèi)必須年均有10001000萬(wàn)以萬(wàn)以上的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口。上的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口。 3/9/2022整理ppt202）、世界制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移周期）、世界制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移周期世界制造中心已經(jīng)歷過(guò)三次轉(zhuǎn)移：1、到1895年，德國(guó)取代英國(guó)成為世界科技與制造中心，實(shí)現(xiàn)了世界制造中心的第一次轉(zhuǎn)移。

10、2、1927年，美國(guó)汽車總產(chǎn)量占世界市場(chǎng)80%，1929年美國(guó)發(fā)明了彩電，至此，美國(guó)就取代了德國(guó)，成為世界科技中心和制造中心，并保持到20世紀(jì)70年代。3、在20世紀(jì)80年代，日本取代了美國(guó)，成為國(guó)際公認(rèn)的制造中心。3/9/2022整理ppt213）進(jìn)入住宅、汽車、教育消費(fèi)期v城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)從1997年的46.4%，下降至2001年37.9%，2002年的37.7%。v居民消費(fèi)從萬(wàn)元級(jí)上升到十萬(wàn)元級(jí)。3/9/2022整理ppt22二、區(qū)域性市場(chǎng)分析1、經(jīng)濟(jì)面；財(cái)政收入，GDP，居民可支配收入，存貸款余額，經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)（第三產(chǎn)業(yè)比重，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)比重）。2、家庭與人口；家庭數(shù)、人口規(guī)模、人口年

11、齡結(jié)構(gòu)，遷入遷出人數(shù)，結(jié)婚人數(shù)3、拆遷量及拆遷政策；4、居民現(xiàn)有住房條件及消費(fèi)偏好5、城市發(fā)展規(guī)劃；6、近三年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量（新建商品房、二手房）3/9/2022整理ppt237、近三年空置面積( 空置率）8、近三年施工面積9、新開(kāi)工面積計(jì)算：銷售面積/竣工面積=市場(chǎng)吸納指數(shù):假如市場(chǎng)吸納指數(shù)1,市場(chǎng)供不應(yīng)求。人均竣工面積；人均銷售面積；人均新開(kāi)工面積。（空軍、黃牛、托兒）3/9/2022整理ppt2410、近三年土地投放量11、房?jī)r(jià)合理性房?jī)r(jià)與居民收入之比；租售比；12、消費(fèi)者來(lái)源構(gòu)成，購(gòu)房動(dòng)因構(gòu)成判別市場(chǎng)容量、供求關(guān)系、價(jià)格走勢(shì)判別市場(chǎng)容量、供求關(guān)系、價(jià)格走勢(shì)3/9/2022整理ppt2

12、5（三)所在區(qū)塊市場(chǎng)分析v所在區(qū)塊未來(lái)城市規(guī)劃；v所在區(qū)塊在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位；v所在區(qū)塊消費(fèi)群體特征；v所在區(qū)塊主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán)特點(diǎn)及價(jià)格；v所在區(qū)塊主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷售及入住狀況。v分析有無(wú)成長(zhǎng)潛力、稀缺性如何。3/9/2022整理ppt26第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) v房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中實(shí)際收益低于預(yù)期，甚至產(chǎn)生虧損的可能性 。（不排除出現(xiàn)實(shí)際收益高于預(yù)期的有利的可能性，但不能算風(fēng)險(xiǎn)。）v風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指那些影響所有投資者即整個(gè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。如戰(zhàn)爭(zhēng)、通貨膨脹、全國(guó)性國(guó)民經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)家法律及政策的變動(dòng)等。v非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)非

13、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生于個(gè)別投資項(xiàng)目或某類投資活動(dòng)的特有事件造成的。例如，由于經(jīng)營(yíng)策劃失誤、欠債過(guò)多等原因，造成實(shí)際投資收益低干預(yù)期收益或投資失敗。 3/9/2022整理ppt27一、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)類型 v (一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) v (二)自然風(fēng)險(xiǎn) v (三)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) v (四)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 3/9/2022整理ppt28 二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略 v（一)選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資v (二)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究 v(三)通過(guò)投資組合來(lái)分放風(fēng)險(xiǎn) v(四)通過(guò)良好的管理控制風(fēng)險(xiǎn) v(五)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn) v(六)通過(guò)“期權(quán)”交易控制風(fēng)險(xiǎn) 3/9/2022整理ppt29第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析 v置業(yè)投資是投資者在市場(chǎng)上購(gòu)買房地產(chǎn)物業(yè)后，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)商品的交易或租賃來(lái)獲得投資收益的一種投資方式。置業(yè)投資者一般不從事開(kāi)發(fā)，投資周期可長(zhǎng)可短，投資規(guī)模大小也有很大差異，投資目標(biāo)是購(gòu)置物業(yè)盡可能大的增值，或能獲得盡可能高的租賃收入。v住宅投資、商鋪投資、寫(xiě)字樓投資 3/9/2022整理ppt3