第五章房地產(chǎn)投資

1、3/9/2022整理ppt1第五章 房地產(chǎn)投資3/9/2022整理ppt2投資的一般概念：v所謂投資，就是犧牲當前確定的消費或享受，（通過對某些投資對象的持有）試圖獲取將來不確定的收益的一種行為（或過程）。v投資的三要素：時間、報酬、風險。3/9/2022整理ppt3第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 v一、房地產(chǎn)投資特征 ：v直接投資費用較高 ；v直接投資回收期長 v投資資本的購買力價值不易損失 v易于取得貸款支持 v直接投資資本的流動性差 v影響投資的不可分散性風險因素較多v需要專業(yè)知識和經(jīng)驗 v房地產(chǎn)投資方式和標的類型的多樣性 3/9/2022整理ppt4 二、房地產(chǎn)投資方式 v房地產(chǎn)開發(fā)投資 ；v

2、房地產(chǎn)購置投資 ；v房地產(chǎn)抵押放款 ；v購買房地產(chǎn)證券 v房地產(chǎn)投資信托（REIT）與信托投資 ；v有限合伙(也稱辛迪加)投資 v（前兩種投資稱為直接投資，后面幾種方式均為間接投資。）3/9/2022整理ppt5一個例子：日本三井房地產(chǎn)銷售公司“土藍提”項目 3/9/2022整理ppt6三、房地產(chǎn)投資標的的類型 v (一)未開發(fā)的土地 v (二)住宅 v (三)寫字樓 v (四)購物中心或零售商場 （商業(yè)物業(yè)）v (五)旅館、酒店、會議中心 （產(chǎn)權式酒店）v (六)休閑性房地產(chǎn) v (七)工業(yè)廠房、倉庫 3/9/2022整理ppt7第二節(jié) 房地產(chǎn)投資財務分析 v 一、收益倍數(shù)收益倍數(shù)( (乘數(shù)

3、乘數(shù)) )法法v 收益倍數(shù)法是將房地產(chǎn)的投資價值(購買價格)除以年總收入或凈收入，求得的值越小則說明該投資項目的報酬越好，越值得投資。常用的指標有總收益倍數(shù)、凈收益倍數(shù)總收益倍數(shù)、凈收益倍數(shù)?？偸杖氡稊?shù)等于房地產(chǎn)價格除以該房地產(chǎn)的潛在年總收入。凈收益倍數(shù)等于房地產(chǎn)價格除以年凈收益。 3/9/2022整理ppt8 二、財務比率法 v (一)經(jīng)營成本比率經(jīng)營成本比率：經(jīng)營成本比率等于經(jīng)營費用除以潛在總收入。v (二)收支平衡比率收支平衡比率 ：收支平衡比率等于年經(jīng)營費用加上年債務償還額，除以潛在總收益。 v(三)債務償還保證率債務償還保證率 ：債務償還保證率是凈收益與年本息償還額的比值。該比值越大

4、，說明項目投資的財務風險越小。 3/9/2022整理ppt9 三、贏利能力法 v (一)資本化率資本化率：資本化率等于凈收益與房地產(chǎn)購買價格的比值。它可以看作是整體資產(chǎn)的報酬率，與凈收益倍數(shù)互為倒數(shù)。 v二)權益報酬率權益報酬率：權益報酬率等于稅前凈現(xiàn)金流量(凈收益減去債務償還額)與自有資金投入量的比值。v (三)稅后權益報酬率稅后權益報酬率：稅后權益報酬率等于稅后凈現(xiàn)金流量與自有資金投入量的比值。v (四)經(jīng)紀人報酬率經(jīng)紀人報酬率：經(jīng)紀人為了激發(fā)投資人購買房地產(chǎn)的興趣，往往將因償還債務而增加的權益(本金)部分也計入報酬。 3/9/2022整理ppt10 四、回收期法 v 回收期回收期是投資項

5、目的初始自有資金投入量與預期稅后年凈現(xiàn)金流量的比值。它是對從投資中產(chǎn)生的凈收人“償付”投資成本所需時間的度量。未來某一時點離現(xiàn)在越遠，其不確定性或風險就越大，因而投資的回收期越短越好。 3/9/2022整理ppt11說明第一年：課稅所得為(10-5.57-l.96)等于247萬元，所得稅為0.815萬元。稅后凈現(xiàn)金流量為(10-6.482-0.815)等于2.7萬元，第二年6.482本息償還額中利息部分下降，所得稅上升，稅后凈現(xiàn)金流量下降。 3/9/2022整理ppt12第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的基本分析3/9/2022整理ppt13一、宏觀面分析一、宏觀面分析1、對整個房地產(chǎn)業(yè)的走勢產(chǎn)生根本性影響

6、的因素。1）政府對房地產(chǎn)業(yè)的基本態(tài)度）政府對房地產(chǎn)業(yè)的基本態(tài)度 1998年3月19日朱總理在九屆人大一次會議舉行的記者招待會上強調(diào)要把住宅培育成新的經(jīng)濟增長點與消費熱點，迎來了新一輪房地產(chǎn)發(fā)展期。 03年以來政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定、調(diào)控；調(diào)控漸占主導地位。05年的“組合拳”目的就是調(diào)控。3/9/2022整理ppt142）金融政策v信貸政策，直接影響購買力，進而影響房價與地價。v利率政策，在其它因素保持不變，利率上升的過程是房價下跌的過程。利率下調(diào)的過程，是資產(chǎn)價格上漲的過程。3/9/2022整理ppt153）稅收政策v低稅率，意味著交易成本低，鼓勵住房消費與投資。(04年杭州市以恢復征

7、收所得稅為主要內(nèi)容的“房產(chǎn)新政”失敗收場與05年“調(diào)控組合拳”中營業(yè)稅、3%契稅）v低利率與低稅率并存，容易滋生房地產(chǎn)泡沫。4）住房政策：如最近的廉租房政策。3/9/2022整理ppt165）土地政策v中國號稱實行“世界上最嚴格”的土地制度v省級以下土地管理體制改變v土地市場的整頓v土地掛招拍制v對不同類型產(chǎn)品的土地政策，如別墅用地的控制。3/9/2022整理ppt172、宏觀經(jīng)濟面分析v經(jīng)濟所處的階段v經(jīng)濟周期3/9/2022整理ppt181）、城市化加速期1998年低收入國家350$城市化率28%中等收入國家1230 $城市化率42%對人均GNP 1000 $ 的53個國家統(tǒng)計：城市化/工

8、業(yè)化 0.7的9個國家0.71.4的14個國家1.4的大于30個國家3/9/2022整理ppt19年份城市化率工業(yè)化 二者比1990年年26.4126.4137370.710.711995年年29.0429.0442.342.30.680.681996年年30.48 30.48 42.8 0.7142.8 0.711997年年31.91 31.91 43.5 0.7343.5 0.731998年年33.35 33.35 42.6 0.7842.6 0.781999年年34.78 34.78 42.7 0.8142.7 0.812000年年36.22 36.22 44.3 0.8244.3 0.

9、822001年年37.66 37.66 44.9 0.8444.9 0.842002年年39.09 39.09 44.1 0.8944.1 0.89v二二0 0一一0 0年和本世紀中葉，將分別達到百分之四十五年和本世紀中葉，將分別達到百分之四十五和百分之六十五。未來和百分之六十五。未來5050年內(nèi)必須年均有年內(nèi)必須年均有10001000萬以萬以上的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口。上的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口。 3/9/2022整理ppt202）、世界制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移周期）、世界制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移周期世界制造中心已經(jīng)歷過三次轉(zhuǎn)移：1、到1895年，德國取代英國成為世界科技與制造中心，實現(xiàn)了世界制造中心的第一次轉(zhuǎn)移。

10、2、1927年，美國汽車總產(chǎn)量占世界市場80%，1929年美國發(fā)明了彩電，至此，美國就取代了德國，成為世界科技中心和制造中心，并保持到20世紀70年代。3、在20世紀80年代，日本取代了美國，成為國際公認的制造中心。3/9/2022整理ppt213）進入住宅、汽車、教育消費期v城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)從1997年的46.4%，下降至2001年37.9%，2002年的37.7%。v居民消費從萬元級上升到十萬元級。3/9/2022整理ppt22二、區(qū)域性市場分析1、經(jīng)濟面；財政收入，GDP，居民可支配收入，存貸款余額，經(jīng)濟特點（第三產(chǎn)業(yè)比重，民營經(jīng)濟比重）。2、家庭與人口；家庭數(shù)、人口規(guī)模、人口年

11、齡結構，遷入遷出人數(shù)，結婚人數(shù)3、拆遷量及拆遷政策；4、居民現(xiàn)有住房條件及消費偏好5、城市發(fā)展規(guī)劃；6、近三年房地產(chǎn)市場交易量（新建商品房、二手房）3/9/2022整理ppt237、近三年空置面積( 空置率）8、近三年施工面積9、新開工面積計算：銷售面積/竣工面積=市場吸納指數(shù):假如市場吸納指數(shù)1,市場供不應求。人均竣工面積；人均銷售面積；人均新開工面積。（空軍、黃牛、托兒）3/9/2022整理ppt2410、近三年土地投放量11、房價合理性房價與居民收入之比；租售比；12、消費者來源構成，購房動因構成判別市場容量、供求關系、價格走勢判別市場容量、供求關系、價格走勢3/9/2022整理ppt2

12、5（三)所在區(qū)塊市場分析v所在區(qū)塊未來城市規(guī)劃；v所在區(qū)塊在城市房地產(chǎn)市場中的地位；v所在區(qū)塊消費群體特征；v所在區(qū)塊主要開發(fā)樓盤特點及價格；v所在區(qū)塊主要開發(fā)樓盤銷售及入住狀況。v分析有無成長潛力、稀缺性如何。3/9/2022整理ppt26第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風險 v房地產(chǎn)投資風險房地產(chǎn)投資風險指房地產(chǎn)項目投資中實際收益低于預期，甚至產(chǎn)生虧損的可能性 。（不排除出現(xiàn)實際收益高于預期的有利的可能性，但不能算風險。）v風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險系統(tǒng)風險是指那些影響所有投資者即整個房地產(chǎn)投資市場的因素引起的風險。如戰(zhàn)爭、通貨膨脹、全國性國民經(jīng)濟衰退、國家法律及政策的變動等。v非系統(tǒng)風險非

13、系統(tǒng)風險是指發(fā)生于個別投資項目或某類投資活動的特有事件造成的。例如，由于經(jīng)營策劃失誤、欠債過多等原因，造成實際投資收益低干預期收益或投資失敗。 3/9/2022整理ppt27一、房地產(chǎn)投資的風險類型 v (一)經(jīng)營風險 v (二)自然風險 v (三)流動性風險 v (四)財務風險 3/9/2022整理ppt28 二、房地產(chǎn)投資風險控制策略 v（一)選擇風險較小的項目進行投資v (二)加強市場調(diào)查研究 v(三)通過投資組合來分放風險 v(四)通過良好的管理控制風險 v(五)轉(zhuǎn)嫁風險 v(六)通過“期權”交易控制風險 3/9/2022整理ppt29第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析 v置業(yè)投資是投資者在市場上購買房地產(chǎn)物業(yè)后，通過對房地產(chǎn)商品的交易或租賃來獲得投資收益的一種投資方式。置業(yè)投資者一般不從事開發(fā)，投資周期可長可短，投資規(guī)模大小也有很大差異，投資目標是購置物業(yè)盡可能大的增值，或能獲得盡可能高的租賃收入。v住宅投資、商鋪投資、寫字樓投資 3/9/2022整理ppt3