農村土地流轉可行性方案報告書.docx

1、農村土地流轉可行性方案報告書農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保存承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農村土地流轉是農村經濟開展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化的農業(yè)經營模式。農村土地流轉其實指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保存承包權，轉讓使用權。黨的十八大報告提出，“加快開展現(xiàn)代農業(yè)，增強農業(yè)綜合生產能力,“構建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結合的新型農業(yè)經營體系。土地流轉和適度規(guī)模經營是開展現(xiàn)代農業(yè)的根底。土地流轉效勞體系是新型農業(yè)經營體系

2、的重要組成局部，是農村土地流轉標準、有序、高效進展的根本保障。建立健全農村土地流轉效勞體系,應抓好以下幾方面工作：健全信息交流機制。信息交流機制是否健全有效，直接關系土地流轉的質量和效率。當前，由于農民土地流轉信息渠道不暢，土地轉出、轉入雙方選擇空間小，土地流轉范圍小、本錢高，質量不盡如人意。政府部門應加強土地流轉信息機制建立，適應農村開展要求，著眼于滿足農民需要，積極為農民土地流轉提供信息效勞與指導；適應信息化社會要求，完善土地流轉信息收集、處理、存儲及傳遞方式，提高信息化、電子化水平。各地應建立區(qū)域土地流轉信息效勞中心，建立由縣級土地流轉綜合效勞中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉效勞中心和村級土地流轉效勞

3、站組成的縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉市場效勞體系。在此根底上，逐步建立覆蓋全國的包括土地流轉信息平臺、網絡通信平臺和決策支持平臺在內的土地流轉信息管理系統(tǒng)。建立政策咨詢機制。農村土地流轉政策性強，直接關系農民生計，必須科學決策、民主決策。為此，需要建立政策咨詢機制，更好發(fā)揮政策咨詢在土地流轉中的作用。一是注重頂層設計與尊重群眾首創(chuàng)相結合。土地流轉改革和政策制定需要頂層設計，也不能脫離群眾的實踐探索和創(chuàng)造。要善于從土地流轉實踐中總結提煉有特色、有價值的新做法、新經歷，實現(xiàn)政策的頂層設計與群眾首創(chuàng)的有機結合。此外，農村土地流轉涉及農民就業(yè)、社會保障、教育、衛(wèi)生以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展等方方面面的政策，需要用系統(tǒng)

4、觀點認識土地流轉，跳出土地看流轉，廣泛征集和采納合理建議，確保土地流轉決策的科學性。二是構建政策咨詢體系。建立土地流轉專家咨詢機構，開展多元化、社會化的土地流轉政策研究；實現(xiàn)政策咨詢制度化，以制度保證土地流轉決策的專業(yè)性、獨立性；完善配套政策和制家庭承包土地摸底信息表?;第二榜公示由測繪公司矢量化處理的地籍草圖，對農戶有異議的信息進一步核實;第三榜公示?農村土地承包經營權確權登記公示確認表?和地籍圖;第四榜公示農戶登記信息和白色魚鱗圖，經農戶確認后，以此為依據(jù)簽訂農村土地承包合同。嚴格“四榜公示消除了群眾的顧慮，是試點工作能夠有序進展的關鍵?！八陌窆居跋褓Y料存檔備案作為檢查驗收的重要依據(jù)。為

5、統(tǒng)一工作標準，降低工作本錢，保證工作質量，扎實推進全市農村土地承包經營權確權登記頒證工作，2013年下半年以來，聊城市政府分管領導屢次召集農業(yè)、財政、國土等有關部門，對聊城市在試點工作中采用的圖解法、航測法、實測法三種不同測繪方法進展了綜合論證和本錢分析。采用圖解法本錢約33-35元/畝，效率最高，但精度最低;采用航測法本錢約40-45元/畝,精度和效率較高，成果直觀;采用實測法本錢約45-5。元/畝，精度最高，但用時太長。經過綜合論證，聊城市確定全面推開確權登記頒證工作時，在全市推廣“航測法進展經營權調查。同時，市政府針對我市國土“二調圖和集體土地所有權確權登記成果均為1:10000比例尺，

6、分辨率太低，達不到農業(yè)部農村土地承包經營權確權登記頒證的技術要求等問題進展了專題研究。本著抓住關鍵節(jié)點、夯實工作根底、確保高質量完成工作的原那么，作出了具體安排：一是全市統(tǒng)一航拍制作1:2000比例尺、分辨率優(yōu)于0.16米的數(shù)字正射影像(DOM)圖作為工作底圖;二是市級統(tǒng)一建立市、縣、鄉(xiāng)三級農村土地承包信息管理綜合平臺。目前,聊城市已在全省率先完成航拍。值得注意的是，2013年，市、縣兩級積極爭取確權登記頒證試點工作經費，共落實專項資金1569.05萬元。其中，第一批試點工作經費235萬元，擴大試點工作經費934萬元;2014年3月，市財政拿出300萬元專項經費用于全市統(tǒng)一航拍工作，并撥付專項

7、資金用于綜合平臺建立。目前，縣(市、區(qū))己落實全面開展工作經費500。多萬元。市、縣兩級財政及時撥付工作經費，為確權登記頒證工作的順利開展提供了有力保障。延伸閱讀確權效果：聊城實現(xiàn)農村土地承包信息化管理“目前，聊城農村土地承包經營權信息管理平臺已經投入使用，實現(xiàn)了農村土地承包管理信息化。8月13日，聊城市農委經管處主任張愛英說。目前，聊城建立了農村土地承包經營權信息管理平臺，將農戶土地承包信息納入了管理平臺，點擊任何一個農戶，可以查詢每個承包地塊的面積、形狀、空間位置等信息;點擊成果圖上任意一塊土地，可以查詢該塊土地的承包農戶姓名、地塊編號、登記面積、空間位置等信息。實現(xiàn)了農村土地承包管理信息

8、化。另外，通過確權登記頒證，完善了農村土地承包經營權登記制度。農戶土地承包信息空間位置清晰、地塊面積準確，農民對承包土地的占有、使用、收益權利得到依法確認，廣闊農民獲得了長期而有保障的土地承包經營權，提高了農民投入農業(yè)生產開展的積極性，有利于加快農村土地流轉，促進適度規(guī)模經營，有利于推進現(xiàn)代農業(yè)的開展。確權登記頒證還解決了大量遺留問題，發(fā)現(xiàn)和妥善解決了承包面積不準確、“四至不清楚、合同不標準、登記簿不健全以及局部農戶承包權利未落實等遺留問題，涉及農村土地的信訪案件明顯減少，較上年同比下降36%o農民群眾對土地承包關系和確權登記頒證工作更加認可。通過農戶家庭成員、地塊“四至、空間信息、地塊數(shù)量等

9、信息的“四確認，使農民的土地承包權益更加明確，徹底杜絕了隨意調整土地的行為，有效減少了農戶之間、農戶與集體之間在土地方面產生的糾紛和矛盾，進一步維護了農村社會和諧穩(wěn)定。聊城市確定在全市采用“航測法進展經營權調查，并統(tǒng)一航拍制作工作底圖，節(jié)約了大量的工作本錢。從試點情況看，采用無人機航拍，每畝約需本錢2.6-3.3元。而全市統(tǒng)一組織航拍每畝僅需0.48元，每畝節(jié)約本錢2.12-2.82元。僅此一項，全市節(jié)約資金1500-2000萬元。同時，統(tǒng)一航拍還為下一步農村土地承包經營權權屬調查、數(shù)據(jù)庫建立和農村土地承包信息系統(tǒng)建立提供了統(tǒng)一的標準，確保了工作質量，為加快推進全市農村土地確權登記頒證工作夯實

10、了根底。業(yè)內呼吁：將聊城列入農村綜合改革試驗區(qū)8月13日，記者從聊城市農委得悉，明年底前，聊城將完成全市全部728.26萬畝家庭承包耕地確權頒證工作。據(jù)介紹，通過確權登記頒證，穩(wěn)定和完善了土地承包關系，妥善解決了農戶承包地塊面積不準、“四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問題，實現(xiàn)了“四相符和“四到戶，保護了農民的土地承包用益物權，讓農民吃上了定心丸，為土地流轉奠定了堅實的根底。聊城市農委經管處主任張愛英說,全面推開確權登記頒證工作需要大量資金，僅依靠市、縣（市區(qū)）財政難以得到保障，特別是像聊城這樣的欠興旺市，籌集確權登記頒證經費非常困難。建議中央、省盡快撥付一定比例的專項資金，確保確權登記

11、頒證工作順利完成。確權登記頒證之后，農民的土地承包權益得到了保障。但要真正表達經營權證的價值,還需要中央、省制定相應的配套政策，如抵押貸款政策、土地流轉和家庭農場補助獎勵政策等，以更好地促進農民增收和農業(yè)農村經濟的快速開展。另外，聊城位于中原經濟區(qū)、山東西部經濟隆起帶，地理位置優(yōu)越，不僅起著輻射和帶動魯西經濟開展的中心作用，而且也是與山西、河北等內陸省份進展經濟、技術、文化交流的重要通道，是冀魯豫三省交界地區(qū)的中心城市。聊城是傳統(tǒng)農業(yè)大市，具有較好的農村改革根底條件，建議中央、省將聊城列入農村綜合改革試驗區(qū)，給予更多支持，為推進農村金融改革、農村產權制度改革等探索新路?！敖刂聊壳?，全市農村土地

12、流轉面積到達101.36萬畝，占家庭承包土地總面積的13.87%,預計今年年底土地流轉面積到達120萬畝。2月18日，聊城市農委經管處主任張愛英說。目前，全市形成50畝以上規(guī)模經營主體4021個，其中50100畝的2955個,100500畝的982個，5001000畝的61個，1000畝以上的23個。值得注意的是，聊城規(guī)模經營土地面積到達48.1萬畝，占流轉總面積的47%,占家庭承包總面積的6.6%,成方連片的規(guī)?；鬓D逐步占據(jù)主導地位。事例“先付錢再流轉"經歷在臨清獲推廣臨清市康莊鎮(zhèn)康圣莊村共有農戶210戶，有地的160戶，土地1360畝。村支書盛士友說，近些年，村民在外打工的居多

13、，致使落荒耕地越來越多,加之城鎮(zhèn)化進程加快，很多人也將搬進新型農村社區(qū)，種地會變得不便利。2014年春節(jié)前，康圣莊村經過兩次公開投標，在近20位投標人的競爭下，千余畝土地由該村盛海章和盛敏章競標成功，每畝流轉資金比去年高出800元。第一次投標競標的方案是，每畝按照1360元的標準補償，但每年收獲后分兩次支付給農民。村民盛保生提出：“地給人家種了，收不到錢怎么辦?種地的要遇到像今年大澇的災害賠了，我們也得跟著賠，怕到最后，地沒了錢也沒了。盛保生的意見引起大家的共鳴，第一次競標失敗。隨后，村兩委與承包方再一次協(xié)商，提出流轉的前提必須“先付錢再流轉，并拿出兩個方案，已播種小麥的農戶可以到次年收獲后流

14、轉，也可直接流轉，按每畝種320元標準補償種植費。每年每畝900斤小麥，每年芒種前一次性支付完。這樣算下來，全村土地一年的流轉費用就將近200萬元。盛海章和盛敏章感覺壓力不小，但他們說，從長遠看應該有利潤。他們粗略計算了一下，由于土地規(guī)模大，農機用得上，耕種能節(jié)省30元;直接取消地壟,會提高水速，每畝能節(jié)省10元;種子、化肥、農藥購置的數(shù)量多，定會享受批發(fā)價格，每畝節(jié)省50元左右;秸稈等，一畝地能節(jié)約100多元。加之家中有聯(lián)合收割機3臺，玉米收割機2臺，旋耕機、秸稈粉碎機3臺，機械化條件具備，所以“先付錢再流轉不會吃虧?？凳デf村支書盛士友說，經過入戶調查及協(xié)議意向顯示，村中其他100多戶農民將

15、會在今年9月前陸續(xù)簽訂合約，屆時全村160戶除一戶的20畝地外，1340畝土地將實現(xiàn)集體流轉?！跋雀跺X再流轉這一做法逐漸得到臨清農民的認可，并逐漸在臨清推廣開來。臨清市松林鎮(zhèn)的亢廟村和王大人村，234戶的216畝土地流轉給聊城市東正用于黑牡丹種植，按每畝1000元的價格，兌現(xiàn)農民一年的租金21.6萬元。臨清中華海棠園3000畝的土地流轉，每畝地農民可拿到1200斤小麥流轉資金;臨清銀杏大觀園5000畝的流轉，按公司加基地、合作社加農戶等形式開展著，流轉正實現(xiàn)著農業(yè)效益和農民收入雙贏。據(jù)統(tǒng)計，臨清市土地流轉面積己達13.34萬畝，占總承包耕地面積的16.24%。特點成方連片的規(guī)?；鬓D占據(jù)主導地

16、位來自聊城市農委的數(shù)據(jù)顯示，目前全市形成50畝以上規(guī)模經營主體4021個，其中50100畝的2955個，100500畝的982個，5001000畝的61個，1000畝以上的23個。規(guī)模經營土地面積到達48.1萬畝，占流轉總面積的47%,占家庭承包總面積的6.6%,成方連片的規(guī)?；鬓D逐步占據(jù)主導地位。聊城土地流轉的一個特點是，形式趨于多樣。由過去農戶之間的轉包、互換為主，逐漸轉變?yōu)橐赞D包、出租為主，互換、轉讓、入股等多種形式并存。在全市流轉的土地中，轉包占51.68%,出租占39.13%,互換占4%,轉讓占2.15%,股份合作及其他占3.04%。土地流轉新型主體異軍突起也是聊城土地流轉的一個值

17、得關注的現(xiàn)象。全市土地流轉總量中，16.89%流轉到了農業(yè)龍頭企業(yè)，18.52%流轉到了農民合作社，7.74%流轉到了專業(yè)大戶和家庭農場。農戶之間流轉面積在流轉總面積中的比例由以前的80%以上，下降到目前的56.85%,龍頭企業(yè)、農民合作社、種養(yǎng)大戶等新型經營主體逐步成為農村土地流轉的經營主體。目前，聊城各縣（市、區(qū)）相繼出臺了政策，在財政扶持、信貸支持、稅收減免、用地優(yōu)惠、工程申報等方面向農村土地規(guī)模流轉傾斜，鼓勵扶持土地流轉。聊城各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）分別依托經管站建立了農村土地流轉效勞中心，各行政村成立了土地流轉效勞站點，建立了信息員隊伍，在全市根本建立健全了縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉信息效勞平臺

18、，為流轉雙方提供政策咨詢、信息發(fā)布、價格評估、合同指導、糾紛調解等全方位效勞，并依托信息平臺，加強對農村土地流轉的標準管理，實現(xiàn)了龍頭企業(yè)、合作社、種養(yǎng)大戶和農戶間土地供求信息的有效對接，暢通了土地流轉渠道。成效全市農村土地流轉面積達101.36萬畝聊城市農委經管處主任張愛英介紹說，2008年底，聊城農戶家庭承包土地流轉面積只有18.54萬畝，占全市農戶承包土地總面積的2.52%o現(xiàn)在，全市農村土地流轉面積到達101.36萬畝，占家庭承包土地總面積的13.87%O預計到2014年底，聊城農村土地流轉面積將到達120萬畝。通過土地流轉，農村土地經營權向有能力、有實力的龍頭企業(yè)、合作社、家庭農場和

19、種養(yǎng)大戶集中，帶動大量社會資本流向農業(yè)、反哺農業(yè)，解決了農業(yè)投入缺乏的問題，改善了農業(yè)生產條件，形成了土地利用的良性循環(huán)。土地流轉還讓一些地方閑置多年的耕地、荒地流入各種經營主體，得到充分開發(fā)和有效使用，土地資源利用率大幅提高。目前，全市新增流轉土地，80%以上用于開展特色高效農業(yè)，形成了一批具有較強競爭力的產業(yè)帶和產業(yè)區(qū)，成為農村新的經濟增長點。新的土地流轉經營主體，大多實行農業(yè)規(guī)?；藴驶洜I，解決了傳統(tǒng)的一家一戶分散經營中，農產品質量監(jiān)管點多面廣難控制、農產品質量平安難保證等弊端，降低了質量控制管理本錢。龍頭企業(yè)通過流轉土地，穩(wěn)定了原料供給，保障了原料質量和產品質量?，F(xiàn)實中，流轉出土地

20、的農戶多數(shù)缺勞力、缺技術，且大局部種植糧棉作物，土地產出率低。土地流轉后，這些土地主要用于蔬菜、食用菌、中藥材、水果等種植，產值大幅度增加。而轉移后的勞動力，一方面有穩(wěn)固可靠的流轉收入，一方面可以外出務工或從事第二、三產業(yè)，家庭經濟收入大幅度提高。流轉土地的農民人均純收入平均比未流轉土地的高出20%30%°張愛英說，土地流轉是實現(xiàn)農村勞動力順利轉移的前提，解決了外出務工農民人地別離的矛盾，使一局部農民從土地的束縛中解放出來，轉移到第二、三產業(yè)和城鎮(zhèn)。建議引導村莊組建農村土地股份合作社聊城土地流轉快速開展的同時也存在一些亟待解決的問題，比方農戶間的土地流轉大局部是自發(fā)形成的，以親朋鄰里

21、間為主，而多數(shù)是雙方只根據(jù)所達成的口頭協(xié)議流轉。有的雖然簽訂了流轉合同，但內容不完善，雙方的權利義務關系不明確，甚至引發(fā)了一些糾紛。還有，目前土地流轉效勞體系仍不夠完善。雖然全市已有100多個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）建立了土地流轉效勞中心，但真正發(fā)揮作用的較少。各縣（市、區(qū)）土地流轉效勞市場也未真正建立起來。市場流轉信息不夠暢通，制約了土地承包經營權正常流轉。值得注意的是，經濟較興旺的城郊，大局部土地流轉后存在“非糧化傾向，甚至局部流轉土地還有“非農化現(xiàn)象。一些企業(yè)在原來的耕地上修路、建廠、建簡易賓館、建立農業(yè)休閑園區(qū)等，破壞了耕作層，減少了耕地數(shù)量。目前，各級扶持農村土地流轉的相關政策依然滯后，能夠享

22、受到財政扶持的經營主體數(shù)量還很少，而目前土地流轉價格大幅攀升，這些因素都制約了規(guī)模經營的開展。張愛英說，應引導各級重視農業(yè)開發(fā)園區(qū)建立，加大農業(yè)對外招商力度，吸引工商資本參與農業(yè)生產經營。大力培育專業(yè)種養(yǎng)大戶和現(xiàn)代職業(yè)農民，鼓勵支持開展家庭農場，開展壯大農民專業(yè)合作社，推進新型農業(yè)經營主體規(guī)?；a、產業(yè)化經營。加大政策扶持力度是促進土地流轉安康開展的有效手段，因此要強化政策引導，增加財政資金投入，鼓勵和支持經營大戶、農民合作社、農業(yè)龍頭企業(yè)等集中成片流轉土地，開展農業(yè)適度規(guī)模經營。對集中流轉土地開展規(guī)模農業(yè)的，優(yōu)先安排農田根底設施建立工程。落實轉移進城農民的各項社會保障政策，讓農民無后顧之憂

23、地放心進城。加大對有轉移就業(yè)意愿農民的培訓力度，促進農民轉移就業(yè)。另外，引導有一定經濟根底的村莊，組建農村土地股份合作社。鼓勵農戶以土地承包經營權入股的方式，參與農業(yè)產業(yè)化經營。探索將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，引進有實力的龍頭企業(yè)到農村建立原料生產基地、到城鎮(zhèn)郊區(qū)興辦特色農業(yè)。設想財政對土地流轉中多環(huán)節(jié)進展獎勵聊城市農委經管處主任張愛英有個設想加大對土地規(guī)模經營主體的扶持;對土地流轉效勞機構進展補助;對轉出土地的農戶進展獎勵;對土地股份合作社進展特別獎勵。有關部門要為規(guī)模經營主體免費提供技術效勞，優(yōu)先安排農業(yè)綜合開發(fā)、水利建立和土地開發(fā)整理等工程。金融機構要把規(guī)模經營主體作為信貸支農

24、重點，并對實力強、資信好的給予一定授信額度。農田經營面積100畝以上的規(guī)模經營主體，在不破壞耕作層的前提下,允許其按照不超過經營土地面積的0.05%用于建立生產管理輔助性簡易設施，其性質按臨時建立用地審批與管理，期滿后自行復墾。畜牧規(guī)模養(yǎng)殖用地按農業(yè)用地對待。開展土地流轉的規(guī)模經營主體，必須具備完整、標準的流轉手續(xù)，流轉合同經土地流轉效勞機構鑒證，流轉規(guī)模到達市獎勵標準，由本人或法人代表提出獎勵申請，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道初審后，報市、縣（市區(qū)）級審查，根據(jù)審查結果予以落實獎勵。對縣（市、區(qū)）級建立土地承包經營權流轉市場的，市財政給予一次性補助。對委托土地流轉效勞組織流轉，且流轉期限在5年以上的，根據(jù)當年

25、實際流轉面積，分別給予鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村土地流轉管理效勞機構以獎代補工作經費。對符合土地承包政策法規(guī)、流轉合同手續(xù)完備，并簽訂5年以上流轉合同的轉出土地農戶，市財政給予一次性獎勵。規(guī)模經營主體應優(yōu)先安置轉出土地承包經營權的農民就業(yè)。農民流轉全部土地后自主創(chuàng)業(yè)和興辦工程，享受相關優(yōu)惠政策，在就業(yè)、子女入學、社會保障等方面享受與城鎮(zhèn)居民同等政策。為鼓勵探索創(chuàng)新農村土地流轉方式，對土地承包經營權入股面積300畝以上、入股期限10年以上，并實行保底分紅和二次返利的土地股份合作社市財政應該加大獎勵力度。聊城農戶流轉土地每年財產性收入13億2014-08-15土流網來自聊城市農委的消息顯示，截至今年6月底

26、，全市土地流轉面積到達132.87萬畝，占家庭承包土地總面積的18.25%o涉及25.75萬農戶，占家庭承包經營總農戶數(shù)的20.99%。聊城市農委經管處主任張愛英說，土地流轉價格并不統(tǒng)一,但平均每畝租金一年能到達1000元，這樣推算，132萬畝耕地每年的租金就超過13億元，這些都是農民的財產性收入。另外，從土地上解放出來的農民每人每年都可以通過打工或做生意實現(xiàn)至少幾萬元的收入，25萬戶加起來應該是一個龐大的數(shù)字。事例：莘縣黃秋葵種植帶動農民致富高唐5萬農民當起“職業(yè)田管員”莘縣農民馮道啟在大張家鎮(zhèn)前石樓村承包了100多畝耕地種植黃秋葵，今年的收成非常不錯。黃秋葵是一種原產于非洲的植物，是降血糖

27、的良藥，食用方法多樣，既可涼拌，又可熱炒、油炸，還可湯食，也可以深加工成花茶、飲料、膠囊、干蔬、油等?！包S秋葵的生產期比擬長，每天都要采摘，產量高，價格也很高，一斤到達四五塊錢，而且還拉動了相關產業(yè)鏈，帶動農民增收，比方雇人采摘每斤是4毛，裝箱是每斤2毛?！陛房h大張家鎮(zhèn)黨委書記顧磊說。今年，莘縣張寨鎮(zhèn)雙廟村粘玉米種植基地里，粘玉米長勢很好?！拔覀兞鬓D的500畝土地，全部承包給徐莊村一位客商種植粘玉米，采用統(tǒng)一種植、統(tǒng)一施肥、統(tǒng)一收購的集約化模式，一畝地可多收入600元。該村黨支部書記劉記章介紹說。前石樓村、雙廟村是莘縣農村土地流轉走上快車道的一個縮影。截至目前，莘縣共簽訂流轉合同45853份，

28、涉及農戶48424戶，占農村總戶數(shù)的21.6%,流轉土地面積達24.46萬畝，占農村總戶數(shù)的20.65%。高唐縣那么把推進土地流轉作為主導產業(yè)規(guī)?；F(xiàn)代化經營的抓手，流轉土地15.88萬畝,占總耕地面積的20.8%,涉及農戶26153戶，有5萬農民在各類種植基地當起了“職業(yè)田管員。面對兒十年土地分散種植，高唐縣建立起了土地流轉縣、鎮(zhèn)、村三級效勞網絡，在縣農業(yè)局成立了縣土地流轉效勞中心，提供土地流轉信息發(fā)布、合同簽訂、流轉政策咨詢等，全方位為農民效勞。為使土地流轉后的農民從土地中挽救出來，50歲以下的農民有的到企業(yè)打工，有的從事第三產業(yè)，50歲以上富有種植經歷的農民大都成為種糧大戶、家庭農場競

29、相聘任的田間管理員。這些管理員工作形式很靈活，可以按天計算工資，也可以按畝或斤實行計件工資，每年有萬余元的經濟收入，被稱為“職業(yè)田管員。度，形成一個以政策主系統(tǒng)為核心，以信息、咨詢和監(jiān)視子系統(tǒng)為支撐的土地流轉政策咨詢體系。完善價格評估機制。土地流轉價格評估是建立健全農村土地流轉市場的核心，是實現(xiàn)土地收益在國家、村集體、流出方、流入方和管理者之間合理、公平分配的關鍵。因此，必須完善土地流轉價格評估機制。一是構建科學的農地等級體系。農村土地存在等級、肥力、位置等的差異，不僅存在絕對地租，也存在級差地租。應建立流轉土地信息庫，對流轉土地評級定等，制定包括土地級差收入、區(qū)域差異、根底設施條件等因素在內

30、的基準價格。二是建立完善流轉土地資產評估機構，引入第三方土地評估機構和評估人員對流轉交易價格進展評估。三是制定完善流轉土地估價指標體系。建立切合各地實際、具有較高精度的流轉土地價格評估方法和最低保護價制度，確保流轉土地估價有章可循。四是建立健全土地流轉評估價格信息收集、處理與公開發(fā)布制度。信息公開、透明是市場機制發(fā)揮作用的前提。應建立包括流轉土地基準價格、評估價格和交易價格等信息在內的流轉土地價格信息登記冊，反映流轉價格變動態(tài)勢，并通過電子信息網絡及時公開發(fā)布。五是建立全國統(tǒng)一的流轉土地價格動態(tài)監(jiān)測體系，完善土地價格評估機制。農村集體土地流轉前提是明確權屬。5十八屆三中全會提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的

31、建立用地市場，實現(xiàn)農村集體經營性建立用地與國有土地同等入市、同地同權；賦予農民更多的財產權利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換。集體建立用地和宅基地流轉，以及通過流轉實現(xiàn)農民的財產性溢價收入，將把數(shù)億農民從此前一直被禁錮在作為農業(yè)生產要素的土地上、小農生產的作業(yè)方式、與資產收入隔絕的狀態(tài)下，拉入到工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代文明大潮中；也意味著數(shù)億農民將分享改革開放和資產溢價的紅利。如此，本世紀以來因資產價格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮(zhèn)化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產泡沫有望實現(xiàn)軟著陸、內需增長的動力有望全面啟動。集體土地市場化的改革能否到達“牽一發(fā)而動全身的這種效應，前提是確權工作要前置和“

32、做實，這項工作的難度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的產權是市場交易的前提。事實上，在城市化快速推進的東部地區(qū)和中西部大城市，農村集體土地突破法律和政府規(guī)章層面的流轉早己風起云涌，而根據(jù)用途比擬的優(yōu)勢，微觀主體將農地轉換為非農用途的自發(fā)行動，也早已突破邊緣革命并向更高級行政區(qū)域展開。也就是說，存在市場化溢價收益的農村土地資源也早已被卷入到我國工業(yè)化、城市化和房地產市場化的大潮中，流轉和非流轉的溢價差已經擺在每個人的面前，這是誰都阻擋不了的趨勢，小產權房越禁越多，也并沒有被強拆多少就是最好的注解。確權既是順應市場趨勢，也是助推市場開展。如果權利明確了，是否交易、交易為何種用途、如何定價等，農民

33、自然而然會遵循市場規(guī)那么來行事，土地資源也就會得到最正確配置，農村土地低效利用、浪費嚴重和城市用地緊張的不平衡，耕地保護和建立用地之間的沖突等問題也就解決了。另外，明確權屬是構建村民自治的根底，長期以來農村集體組織內村民自治意識薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生產的要素一一土地，其分配上的實際控制權在村干部或村主任，農民沒有完全實際產權的內在意識，無恒產者無恒心、無民主的物質根底和鼓勵，城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場就缺乏主體。存在的問題編輯數(shù)據(jù):全市土地流轉面積達130萬畝規(guī)?；鬓D逐步占據(jù)主導地位來自聊城市農委的消息顯示，聊城全市耕地859萬畝，其中家庭承包耕地面積728.26萬畝,承包農戶122.7

34、2萬。2013年，聊城市政府把加快推進農村土地流轉列為農業(yè)產業(yè)調整振興方案和農業(yè)龍頭帶動戰(zhàn)略的重要內容，聊城的農村土地流轉開展迅猛。聊城市農委經管處主任張愛英說，截至今年6月底，全市土地流轉面積到達132.87萬畝，占家庭承包土地總面積的18.25%o涉及25.75萬農戶，占家庭承包經營總農戶數(shù)的20.99%。土地流轉規(guī)模的不斷擴大，不僅優(yōu)化了農業(yè)資源配置，提高了資源利用效率，促進了現(xiàn)代農業(yè)開展和農民增收，同時對促進農村勞動力轉移、加快城鎮(zhèn)化進程也起到了積極的推動作用。據(jù)統(tǒng)計，聊城全市形成50畝以上規(guī)模經營主體3660個，其中50-100畝的2335個，100-500畝的1227個，500-1

35、000畝的71個，1000畝以上的27個。規(guī)模經營土地面積到達51.99萬畝，占流轉總面積的39.13%,成方連片的規(guī)?；鬓D逐步占據(jù)主導地位。張愛英說，由過去農戶之間的轉包、互換為主，逐漸轉變?yōu)橐赞D包、出租為主，互換、轉讓、入股等多種形式并存。在全市流轉的132.87萬畝土地中，轉包70.26萬畝，占52.88%;出租占51.5萬畝，占38.75%,互換4.83萬畝，占3.64%;轉讓2.21萬畝，占1.67%;股份合作1.37萬畝，占1.04%;其他2.7萬畝，占2.04%0聊城土地流轉總量中，15.23%的流轉入農業(yè)企業(yè)，19.76%的流轉入農民合作社，6.77%的流轉入專業(yè)大戶和家庭農

36、場。農戶之間流轉面積在流轉總面積中的比例由以前的80%以上，下降到目前的58.24%,農業(yè)龍頭企業(yè)、農民合作社、家庭農場、專業(yè)大戶等新型經營主體逐漸成為土地流轉的經營主體。另外，全市132.87萬畝流轉土地中，從事糧食生產的74.2萬畝，占55.85%;從事蔬菜生產的22.08萬畝，占16.62%;從事林果生產的13.05萬畝，占9.83%;其他23.48萬畝，占17.68%。流轉用途主要集中在糧食、蔬菜產業(yè)，占72.47%o實踐：流轉100畝以上給予獎勵扶持131個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建土地流轉效勞大廳聊城市各縣（市、區(qū)）相繼出臺政策，鼓勵土地流轉，在財政扶持、信貸支持、稅收減免、用地優(yōu)惠、工程申報等方面向

37、農村土地規(guī)模流轉主體傾斜。對農業(yè)龍頭企業(yè)、農民合作社、家庭農場、專業(yè)大戶等流轉主體當年集中連片流轉土地100畝以上，并用于開展農業(yè)主導產業(yè)、特色高效農業(yè)的，給予獎勵扶持;對當年新增連片規(guī)模流轉面積較大的村，給予工作資金獎勵。還有，全市131個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）建立了土地流轉效勞大廳，3863個村莊設立了村級土地流轉效勞站點，建立了信息員隊伍，為流轉雙方搭建土地流轉信息效勞平臺，提供政策咨詢、等全方位效勞。全市己簽訂流轉合同17.57萬份，發(fā)布土地流轉信息6.6萬余條，加強了土地流轉的標準化管理，實現(xiàn)了龍頭企業(yè)、合作社、種養(yǎng)大戶和農戶間土地供求信息的有效對接，暢通了土地流轉渠道，保障了農民的合法權益

38、?！澳壳?，我們先后培育了莘縣洋香瓜、在平圓鈴大棗、冠縣店子靈芝、高唐艷麗苗木、東昌府億津蔬菜、東阿艾山油料牡丹等流轉規(guī)模較大的示范典型，建成了多個高效農業(yè)示范基地。張愛英說，今年，聊城市政府以土地適度規(guī)模經營作為重點，有力地促進了土地流轉的安康開展。規(guī)劃：限制流轉土地使用“非糧化建立健全土地流轉效勞體系張愛英說，聊城力爭2015年根本完成確權登記頒證任務，穩(wěn)定和完善土地承包關系并保持長久不變，依法保護農民的土地承包經營權用益物權，為加快土地流轉奠定堅實的根底。農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)、農民合作社、家庭農場、專業(yè)大戶等新型農業(yè)經營主體是農村流轉土地的主要承租者?！拔覀儗⒁龑Ц骷売嘘P部門進一步解放思想、

39、更新觀念，重視農業(yè)開發(fā)園區(qū)建立，加大農業(yè)對外招商力度，吸引工商資本參與農業(yè)生產經營。大力培育專業(yè)種養(yǎng)大戶和現(xiàn)代職業(yè)農民，鼓勵支持開展家庭農場，開展壯大農民專業(yè)合作社，推進新型農業(yè)經營主體規(guī)?；a、產業(yè)化經營。以后各級財政每年列出一定的專項資金，鼓勵和支持專業(yè)大戶、家庭農場、農民合作社、農業(yè)龍頭企業(yè)等集中成片流轉土地，開展農業(yè)適度規(guī)模經營，特別是要加大對種糧大戶、種糧合作社的扶持力度。對集中流轉土地開展規(guī)模農業(yè)的，優(yōu)先安排農田根底設施建立工程。落實轉移進城農民的各項社會保障政策，解決農民的后顧之憂。加大對有轉移就業(yè)意愿農民的培訓力度，引導農民二次創(chuàng)業(yè)。聊城還引導有一定經濟根底的村在尊重農民意愿

40、的根底上，將農民承包地集中起來，組建農村土地股份合作社，實行規(guī)?；⒓s化經營。鼓勵農戶以土地承包經營權入股的方式，參與農業(yè)產業(yè)化經營。探索將土地流轉工作與招商引資工作有效對接的新模式，引進有實力的龍頭企業(yè)到農村建立原料生產基地、到城鎮(zhèn)郊區(qū)興辦特色農業(yè)。值得注意的是，聊城將限制流轉土地“非糧化，加強對根本農田的保護。大力開展糧食生產規(guī)模經營，鼓勵和引導專業(yè)大戶、合作社種植糧食作物，確保糧食生產平安。降低種糧本錢，提高種糧補貼和糧食價格，增強土地流轉主體的種糧積極性。建立工商資本流轉土地準入機制，嚴格限制農用地轉非，落實最嚴格的耕地保護制度。另外，聊城還要依托各級農業(yè)（農經）部門，建立健全以縣級

41、為中心的縣、鄉(xiāng)、村三級農村土地承包經營權流轉效勞體系,并以此為根底，建立農村綜合產權交易市場，加強對土地流轉的指導效勞和監(jiān)視，引導農民將承包土地在公開市場上流轉交易，增加農民財產性收入?！敖刂聊壳埃修r村土地流轉面積到達101.36萬畝，占家庭承包土地總面積的13.87%,預計今年年底土地流轉面積到達120萬畝。2月18日，聊城市農委經管處主任張愛英說。目前，全市形成50畝以上規(guī)模經營主體4021個，其中50100畝的2955個,100500畝的982個，5001000畝的61個，1000畝以上的23個。值得注意的是，聊城規(guī)模經營土地面積到達48.1萬畝，占流轉總面積的47%,占家庭承包總面

42、積的6.6%,成方連片的規(guī)?；鬓D逐步占據(jù)主導地位。事例“先付錢再流轉”經歷在臨清獲推廣臨清市康莊鎮(zhèn)康圣莊村共有農戶210戶，有地的160戶，土地1360畝。村支書盛士友說，近些年，村民在外打工的居多，致使落荒耕地越來越多,加之城鎮(zhèn)化進程加快，很多人也將搬進新型農村社區(qū)，種地會變得不便利。2014年春節(jié)前，康圣莊村經過兩次公開投標，在近20位投標人的競爭下，千余畝土地由該村盛海章和盛敏章競標成功，每畝流轉資金比去年高出800元。第一次投標競標的方案是，每畝按照1360元的標準補償，但每年收獲后分兩次支付給農民。村民盛保生提出：“地給人家種了，收不到錢怎么辦?種地的要遇到像今年大澇的災害賠了，我

43、們也得跟著賠，怕到最后，地沒了錢也沒了。盛保生的意見引起大家的共鳴，第一次競標失敗。隨后，村兩委與承包方再一次協(xié)商，提出流轉的前提必須“先付錢再流轉，并拿出兩個方案，已播種小麥的農戶可以到次年收獲后流轉，也可直接流轉，按每畝種320元標準補償種植費。每年每畝900斤小麥，每年芒種前一次性支付完。這樣算下來，全村土地一年的流轉費用就將近200萬元。盛海章和盛敏章感覺壓力不小，但他們說，從長遠看應該有利潤。他們粗略計算了一下，由于土地規(guī)模大，農機用得上，耕種能節(jié)省30元;直接取消地壟,會提高水速，每畝能節(jié)省10元;種子、化肥、農藥購置的數(shù)量多，定會享受批發(fā)價格，每畝節(jié)省50元左右;秸稈等，一畝地能

44、節(jié)約100多元。加之家中有聯(lián)合收割機3臺，玉米收割機2臺，旋耕機、秸稈粉碎機3臺，機械化條件具備，所以“先付錢再流轉不會吃虧。康圣莊村支書盛士友說，經過入戶調查及協(xié)議意向顯示，村中其他100多戶農民將會在今年9月前陸續(xù)簽訂合約，屆時全村160戶除一戶的20畝地外，1340畝土地將實現(xiàn)集體流轉?！跋雀跺X再流轉這一做法逐漸得到臨清農民的認可，并逐漸在臨清推廣開來。臨清市松林鎮(zhèn)的亢廟村和王大人村，234戶的216畝土地流轉給聊城市東正用于黑牡丹種植，按每畝1000元的價格，兌現(xiàn)農民一年的租金21.6萬元。臨清中華海棠園3000畝的土地流轉，每畝地農民可拿到1200斤小麥流轉資金;臨清銀杏大觀園500

45、0畝的流轉，按公司加基地、合作社加農戶等形式開展著，流轉正實現(xiàn)著農業(yè)效益和農民收入雙贏。據(jù)統(tǒng)計，臨清市土地流轉面積己達13.34萬畝，占總承包耕地面積的16.24%。特點成方連片的規(guī)?；鬓D占據(jù)主導地位來自聊城市農委的數(shù)據(jù)顯示，目前全市形成50畝以上規(guī)模經營主體4021個，其中50100畝的2955個，100500畝的982個，5001000畝的61個，1000畝以上的23個。規(guī)模經營土地面積到達48.1萬畝，占流轉總面積的47%,占家庭承包總面積的6.6%,成方連片的規(guī)模化流轉逐步占據(jù)主導地位。聊城土地流轉的一個特點是，形式趨于多樣。由過去農戶之間的轉包、互換為主，逐漸轉變?yōu)橐赞D包、出租為主

46、，互換、轉讓、入股等多種形式并存。在全市流轉的土地中，轉包占51.68%,出租占39.13%,互換占4%,轉讓占2.15%,股份合作及其他占3.04%。土地流轉新型主體異軍突起也是聊城土地流轉的一個值得關注的現(xiàn)象。全市土地流轉總量中，16.89%流轉到了農業(yè)龍頭企業(yè)，18.52%流轉到了農民合作社，7.74%流轉到了專業(yè)大戶和家庭農場。農戶之間流轉面積在流轉總面積中的比例由以前的80%以上，下降到目前的56.85%,龍頭企業(yè)、農民合作社、種養(yǎng)大戶等新型經營主體逐步成為農村土地流轉的經營主體。目前，聊城各縣（市、區(qū)）相繼出臺了政策，在財政扶持、信貸支持、稅收減免、用地優(yōu)惠、工程申報等方面向農村土

47、地規(guī)模流轉傾斜，鼓勵扶持土地流轉。聊城各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）分別依托經管站建立了農村土地流轉效勞中心，各行政村成立了土地流轉效勞站點，建立了信息員隊伍，在全市根本建立健全了縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉信息效勞平臺，為流轉雙方提供政策咨詢、信息發(fā)布、價格評估、合同指導、糾紛調解等全方位效勞，并依托信息平臺，加強對農村土地流轉的標準管理，實現(xiàn)了龍頭企業(yè)、合作社、種養(yǎng)大戶和農戶間土地供求信息的有效對接，暢通了土地流轉渠道。成效全市農村土地流轉面積達101.36萬畝聊城市農委經管處主任張愛英介紹說，2008年底，聊城農戶家庭承包土地流轉面積只有18.54萬畝，占全市農戶承包土地總面積的2.52%o現(xiàn)在，全市農村土

48、地流轉面積到達101.36萬畝，占家庭承包土地總面積的13.87%O預計到2014年底，聊城農村土地流轉面積將到達120萬畝。通過土地流轉，農村土地經營權向有能力、有實力的龍頭企業(yè)、合作社、家庭農場和種養(yǎng)大戶集中，帶動大量社會資本流向農業(yè)、反哺農業(yè)，解決了農業(yè)投入缺乏的問題，改善了農業(yè)生產條件，形成了土地利用的良性循環(huán)。土地流轉還讓一些地方閑置多年的耕地、荒地流入各種經營主體，得到充分開發(fā)和有效使用，土地資源利用率大幅提高。目前，全市新增流轉土地，80%以上用于開展特色高效農業(yè)，形成了一批具有較強競爭力的產業(yè)帶和產業(yè)區(qū)，成為農村新的經濟增長點。新的土地流轉經營主體，大多實行農業(yè)規(guī)?；藴驶?/p>

49、營，解決了傳統(tǒng)的一家一戶分散經營中，農產品質量監(jiān)管點多面廣難控制、農產品質量平安難保證等弊端，降低了質量控制管理本錢。龍頭企業(yè)通過流轉土地，穩(wěn)定了原料供給，保障了原料質量和產品質量?，F(xiàn)實中，流轉出土地的農戶多數(shù)缺勞力、缺技術，且大局部種植糧棉作物，土地產出率低。土地流轉后，這些土地主要用于蔬菜、食用菌、中藥材、水果等種植，產值大幅度增加。而轉移后的勞動力，一方面有穩(wěn)固可靠的流轉收入，一方面可以外出務工或從事第二、三產業(yè)，家庭經濟收入大幅度提高。流轉土地的農民人均純收入平均比未流轉土地的高出20%30%°張愛英說，土地流轉是實現(xiàn)農村勞動力順利轉移的前提，解決了外出務工農民人地別離的矛盾

50、，使一局部農民從土地的束縛中解放出來，轉移到第二、三產業(yè)和城鎮(zhèn)。建議引導村莊組建農村土地股份合作社聊城土地流轉快速開展的同時也存在一些亟待解決的問題，比方農戶間的土地流轉大局部是自發(fā)形成的，以親朋鄰里間為主，而多數(shù)是雙方只根據(jù)所達成的口頭協(xié)議流轉。有的雖然簽訂了流轉合同，但內容不完善，雙方的權利義務關系不明確，甚至引發(fā)了一些糾紛。還有，目前土地流轉效勞體系仍不夠完善。雖然全市已有100多個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）建立了土地流轉效勞中心，但真正發(fā)揮作用的較少。各縣（市、區(qū)）土地流轉效勞市場也未真正建立起來。市場流轉信息不夠暢通，制約了土地承包經營權正常流轉。值得注意的是，經濟較興旺的城郊，大局部土地流轉后

51、存在“非糧化傾向，甚至局部流轉土地還有“非農化現(xiàn)象。一些企業(yè)在原來的耕地上修路、建廠、建簡易賓館、建立農業(yè)休閑園區(qū)等，破壞了耕作層，減少了耕地數(shù)量。目前，各級扶持農村土地流轉的相關政策依然滯后，能夠享受到財政扶持的經營主體數(shù)量還很少，而目前土地流轉價格大幅攀升，這些因素都制約了規(guī)模經營的開展。張愛英說，應引導各級重視農業(yè)開發(fā)園區(qū)建立，加大農業(yè)對外招商力度，吸引工商資本參與農業(yè)生產經營。大力培育專業(yè)種養(yǎng)大戶和現(xiàn)代職業(yè)農民，鼓勵支持開展家庭農場，開展壯大農民專業(yè)合作社，推進新型農業(yè)經營主體規(guī)?；a、產業(yè)化經營。加大政策扶持力度是促進土地流轉安康開展的有效手段，因此要強化政策引導，增加財政資金投入

52、，鼓勵和支持經營大戶、農民合作社、農業(yè)龍頭企業(yè)等集中成片流轉土地，開展農業(yè)適度規(guī)模經營。對集中流轉土地開展規(guī)模農業(yè)的，優(yōu)先安排農田根底設施建立工程。落實轉移進城農民的各項社會保障政策，讓農民無后顧之憂地放心進城。加大對有轉移就業(yè)意愿農民的培訓力度，促進農民轉移就業(yè)。另外，引導有一定經濟根底的村莊，組建農村土地股份合作社。鼓勵農戶以土地承包經營權入股的方式，參與農業(yè)產業(yè)化經營。探索將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，引進有實力的龍頭企業(yè)到農村建立原料生產基地、到城鎮(zhèn)郊區(qū)興辦特色農業(yè)。設想財政對土地流轉中多環(huán)節(jié)進展獎勵聊城市農委經管處主任張愛英有個設想加大對土地規(guī)模經營主體的扶持;對土地流轉效勞

53、機構進展補助;對轉出土地的農戶進展獎勵;對土地股份合作社進展特別獎勵。有關部門要為規(guī)模經營主體免費提供技術效勞，優(yōu)先安排農業(yè)綜合開發(fā)、水利建立和土地開發(fā)整理等工程。金融機構要把規(guī)模經營主體作為信貸支農重點，并對實力強、資信好的給予一定授信額度。農田經營面積100畝以上的規(guī)模經營主體，在不破壞耕作層的前提下,允許其按照不超過經營土地面積的0.05%用于建立生產管理輔助性簡易設施，其性質按臨時建立用地審批與管理，期滿后自行復墾。畜牧規(guī)模養(yǎng)殖用地按農業(yè)用地對待。開展土地流轉的規(guī)模經營主體，必須具備完整、標準的流轉手續(xù)，流轉合同經土地流轉效勞機構鑒證，流轉規(guī)模到達市獎勵標準，由本人或法人代表提出獎勵申

54、請，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道初審后，報市、縣（市區(qū)）級審查，根據(jù)審查結果予以落實獎勵。對縣（市、區(qū)）級建立土地承包經營權流轉市場的，市財政給予一次性補助。對委托土地流轉效勞組織流轉，且流轉期限在5年以上的，根據(jù)當年實際流轉面積，分別給予鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村土地流轉管理效勞機構以獎代補工作經費。對符合土地承包政策法規(guī)、流轉合同手續(xù)完備，并簽訂5年以上流轉合同的轉出土地農戶，市財政給予一次性獎勵。規(guī)模經營主體應優(yōu)先安置轉出土地承包經營權的農民就業(yè)。農民流轉全部土地后自主創(chuàng)業(yè)和興辦工程，享受相關優(yōu)惠政策，在就業(yè)、子女入學、社會保障等方面享受與城鎮(zhèn)居民同等政策。為鼓勵探索創(chuàng)新農村土地流轉方式，對土地承包經營權入股面積

55、300畝以上、入股期限10年以上，并實行保底分紅和二次返利的土地股份合作社市財政應該加大獎勵力度。目前，我國農村土地流轉總體是平穩(wěn)安康的。但必須看到，隨著土地承包經營權流轉規(guī)模擴大、速度加快、流轉對象和利益關系日趨多元，也出現(xiàn)了違背農民意愿強行流轉、侵害農民土地承包權益、改變土地用途出現(xiàn)“非農化”與“非糧化以及流轉不標準引發(fā)糾紛等問題。=J1. 土地流轉不標準，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。目前農村土地流轉普遍存在“三多三少現(xiàn)象，即親戚朋友流轉的多，專業(yè)大戶流轉的少；轉包、出租或代耕的多，轉讓的少；口頭協(xié)商多，文字協(xié)議少。農地流轉的民間化表達在:農地流轉往往是在熟人、親戚、朋友之

56、間進展，而不是通過市場進展交易。根據(jù)中國人民大學和美國農村開展研究所2005年對17省農民土地流轉的調查，在轉出的土地中，有87.6%的土地是轉包給本村的親戚或其他村民。2007年對山東等10省的土地流轉調查說明，65.1%的人直接與受讓人(彼此熟悉)協(xié)商，21.7%的人選擇通過村委會與人協(xié)商，16.3%的人選擇通過熟人介紹，只有2.3%的人通過土地流轉商(中介)協(xié)商來確定流轉。土地流轉口頭化:農地流轉沒有簽署任何協(xié)議或合同，而往往是流轉雙方的一種口頭約定。2005年的一項調查顯示:轉出農地的農戶中，46%的農戶轉出土地沒有約定期限，86%的農戶在轉出土地時沒有簽訂書面合同，即使約定期限的農戶

57、中也存在局部''口頭式約定，簽訂合同的也不完整、不標準。很大一局部流轉是在口頭約定的情況下進展的，這導致流轉的期限不明確，交易雙方權利義務不清晰。土地流轉短期化:農地流轉往往都在1年之內進展流轉，超過1年的很少。據(jù)抽樣調查說明，44.1%的農戶流轉期限在1年之內，流轉期限不超過5年的有57.5%,而長期流轉的僅有1.4%0土地流轉隨意化:農地流轉不確定性強，不受約束，容易引發(fā)矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉期限不確定的比例均超過60%。有的即便簽訂合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手續(xù)，存在著手續(xù)不標準、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉關系的混亂，對耕地的保護和管理

58、帶來了很大的困難。2. 土地流轉規(guī)模比擬小，流轉效益不高。(1) 影響土地流轉的規(guī)模與效益主要問題在于需求的規(guī)模化與交易的零散性之間的矛盾。一些農業(yè)龍頭加工企業(yè)和種植大戶需要大塊土地搞規(guī)模經營，而掛牌交易的根本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動的多，向大戶流動形成規(guī)模經營的少。由于土地流轉規(guī)模較小，流轉期較短，集中程度不高，耕地進展規(guī)模經營、實施機械化作業(yè)的效果難以凸顯。流轉期短也會助長租種農戶的掠奪性生產經營，造成土地肥力難以為繼。(2) 農地市場價值并未表達，流轉收益偏低。農村土地流轉中，流轉租金的定價，地區(qū)差異性很大，取決于雙方協(xié)商。短期流轉的土地主要以實物支付為主,長期流轉以現(xiàn)金支付為主。國務院開展研究中心2007年的調查顯示，土地流轉租金全國平均只有293元/畝，有的干脆搭荒，也不愿放棄土地使用權讓其流轉。東、中、西三大區(qū)域平均分別為417元/畝、185元/畝、171元/畝，即使經濟最興旺的江蘇蘇州市和上海金山區(qū)，租金也分別僅有595元/畝、468元/畝。(3) ±地租金不斷攀升。在農村稅費改革前農民負扭較重，糧價偏低，農戶之間的土地流轉往往是土地免費送給對方耕種，對方代交各