房地產(chǎn)公司的SWOT分析匯總

1、萬科 （ 000002， SZ）優(yōu)勢1、中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有 率和品牌價值排名第一。2、萬科強(qiáng)大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn) 健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。3、公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在 2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下， 公司仍保持充裕的流動性和健康的負(fù)債狀況。4、公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量和贏利 能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。5、1992?2008 年公司收入和凈利潤的復(fù)合增 速分別為 2

2、8.7%和 33.6%。 劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科 2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平， 可能會影響其增長并增加土地購置成本。機(jī)會1、中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競爭力的主要來源之一。威脅 綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成 有力威脅。二、保利地產(chǎn)（600048, SH）優(yōu)勢1、公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備 部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利 地產(chǎn)在全國各地的擴(kuò)張， 而且

3、也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險。2、土地儲備規(guī)模快速增長，保利地產(chǎn)項(xiàng)目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形 成全 國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和 西南地區(qū)，占總儲備的 71%。 其具 有剛性需求占 比高、 政策緊縮風(fēng)險小等優(yōu)勢。3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復(fù)合增長率分別 為 72%和 77%， 遠(yuǎn)高于同行業(yè)其 他競爭對手。4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。 劣勢 1、公司在2009年購入約 1000萬平方 米的 土地儲備， 土 地成本較高，這使其應(yīng)對市場調(diào)整時的銷售價格 彈性較小。2、經(jīng)營 風(fēng)格偏激進(jìn)。機(jī)會1、保利地產(chǎn)基本完成了全

4、國化布局， 開始進(jìn)入收獲期， 市場占有率將迅速提升。2、二、 三線城市化進(jìn) 程提速。威脅保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119, HK）,與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系， 對其資源獲得和市場均造成威脅。三、中海地產(chǎn)（688， HK）優(yōu)勢1、公司是具有央企背景的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)， 品牌優(yōu)勢明顯。2、公司憑借母公司中國建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)， 資產(chǎn)規(guī)模龐大。3、公司實(shí)施全國性的 品牌擴(kuò)張策略， 競爭優(yōu)勢強(qiáng)， 經(jīng)營業(yè)績良好， 過去六年實(shí)現(xiàn)凈 利40%以上的復(fù)式增長。4、公司共擁有土地儲備約 3450萬平方米，可滿足 4 年的開發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地 質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)

5、，區(qū)位優(yōu)勢明顯。5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。6、資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過 300億元。 劣勢 1、 公司在一線城市購地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價格調(diào)整彈性較小。2、公司 2009年斥資 227億元購入 1165萬平方米項(xiàng)目儲備，一改其穩(wěn)健的項(xiàng)目儲備作 風(fēng)， 其業(yè)務(wù)增長的 穩(wěn)定性可能有所波動。 機(jī)會房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業(yè)資源提升市場占有率。威脅1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競爭關(guān)系，兩者在多個地區(qū)房 地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。2、政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。四、恒大地產(chǎn)(3333, H

6、K)優(yōu)勢1、一體化、 標(biāo)準(zhǔn)化和 規(guī)?；拈_發(fā)模式是公司的重要特征,恒大借助該模式在短時 間 內(nèi)將 其業(yè)務(wù)從廣州 市快速復(fù)制到全國 24個中心城市。2、公司是中國內(nèi)地?fù)碛型恋貎渥疃嗟拈_發(fā)商, 公司在內(nèi)地 30個城市擁有近 6000萬 平方米土地儲備,其中土地儲備超過100萬平方米的城市達(dá)11個,規(guī)模優(yōu)勢明顯。 3、2009 年恒大地產(chǎn)的銷售額達(dá) 303億元, 預(yù)計已鎖定 2009年和 2010年業(yè)績的 80%和 50%。恒大 從2009年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長, 2008.2010年的凈利潤復(fù)合增長率有望超過 200%。劣勢1、盡管 流動性得到極 大緩解, 但負(fù)債比率整體偏高, 公司仍需要更高

7、的財務(wù)安全性。2、公司的產(chǎn)品線過于 豐富,分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、 旅游地產(chǎn)、 酒店和商 用 物業(yè) , 這可能導(dǎo)致 其核心產(chǎn)品的競爭力被削弱, 以及對個別領(lǐng)域的 控制力不夠。3、位于江蘇南通的約 1200 萬平方米土地能否正常開發(fā)尚存在較大的不確定性。機(jī)會橫向整合行業(yè) 資源, 擴(kuò)大市場份額。威脅政府對閑置土 地的態(tài)度日趨強(qiáng) 硬, 恒大地產(chǎn)的閑置土地可能面臨被征收出讓金 20%的 閑置費(fèi)或土地被政府強(qiáng)制收回。五、中糧地產(chǎn)( 000031, SZ)優(yōu)勢1、公司是中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團(tuán)對公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及 資金 支持,是公司 增長的重要動力。2、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的

8、雙業(yè)務(wù)架構(gòu),兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和 現(xiàn)金 獲取能力有利 于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā),使公司業(yè)務(wù)運(yùn)營兼具穩(wěn)定性和 成 長性。3、住宅地產(chǎn)在中糧集團(tuán)入主后獲得了長足發(fā)展,項(xiàng)目儲備規(guī)模和布局均取得重大突破。4、房地 產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高 、 贏利能力強(qiáng)。5、財務(wù) 彈性較強(qiáng), 債 務(wù)壓力較輕, 依然具有較大的融資空間。 劣勢1、住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營 規(guī)模較小, 在開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、 土地儲備等方面較國內(nèi)排名前列 的 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有 較大差距。2、資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小, 資金實(shí)力有限, 限制了公司的發(fā)展速度。機(jī)會中糧集團(tuán)正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務(wù)（食品和房

9、地產(chǎn)） 的整合。威脅1、中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務(wù)重合，存在同業(yè)競爭的情況。2、中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，存在不確定性。六、招商地產(chǎn)（000024, SZ）優(yōu)勢1、公司是招商局集團(tuán)直屬企業(yè)，是國資委重點(diǎn)支持的 5 家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實(shí) 力強(qiáng) ， 并實(shí)現(xiàn)快速 增長。2、 公司在深圳擁有強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢和品牌知名度， 深圳市場占 有 率達(dá) 5%。本地購房者的品 牌忠誠度較高， 消費(fèi)黏性強(qiáng)。3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)， 外延式的增長是招商地產(chǎn)重要的競 爭優(yōu)勢。4、公司實(shí)施開發(fā)+經(jīng)營的業(yè)務(wù)架構(gòu)， 較高的毛利率水平 和穩(wěn)定現(xiàn)金流 的運(yùn)營模式使 得 公司

10、抵御市場風(fēng)險 的能力較強(qiáng)。此外， 融資渠道日趨多元化。5、土地 質(zhì)量較高， 公 司的土地儲備超過 50%位于一線城市， 土地成本較低。 劣勢1、公司 超過 50%的土 地儲備項(xiàng)目集中于珠江三角洲， 其他地區(qū)的土地儲備量較小。2、在全國的品牌影響力有待提高， 招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。 機(jī)會1、隨著 深圳城市更新辦 法的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來可能有較大的 升值空間。2、擁有 龐大的潛在市 場和顧客群。威脅1、公司的全國化步伐 略顯遲緩， 競爭對手的快速擴(kuò)張， 珠江三角洲、長江三角洲和 環(huán) 渤海地區(qū)的市場空間受到擠壓。七、金地集團(tuán)（ 600383， SH）優(yōu)勢1、深圳國資背景，項(xiàng)目運(yùn)作

11、能力和產(chǎn)品開發(fā)能力是金地集團(tuán)的核心競爭力。其在戰(zhàn)略 協(xié)調(diào) 能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)同能力以及團(tuán)隊(duì)管理能力等方面 優(yōu)勢明顯。2、嘗試 通過平安信托 進(jìn)行項(xiàng)目融資， 融資渠道多元化。3、土地儲備總量和結(jié) 構(gòu)合理， 珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)的項(xiàng)目分布穩(wěn)定。新增 項(xiàng) 目儲備毛利率水平高于存量。4、成功 開發(fā)多個“金地”品牌的住宅社區(qū) ， 在一線城市知名度較高。5、公司 面對市場調(diào)整 時， 保持敏感和靈活的策略， 保證了財務(wù)安全。劣勢1、公司 典型順周期運(yùn) 作項(xiàng)目， 決策調(diào)整往往滯后于市場變化，長期回 報率偏低。2、借助信托模式發(fā)展上海 項(xiàng)目，盡管降低經(jīng) 營風(fēng)險，但也將降低公司在項(xiàng)目

12、的報酬率。 機(jī)會1、公司產(chǎn)品定位中端 ， 在高房價的背景下， 自住和改善性需求將對公司業(yè)績有較強(qiáng) 支 撐。2、深圳 舊城區(qū)改造提 速， 為公司業(yè)務(wù)增長提供新的機(jī)遇。威脅公司在一線城 市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且 政策風(fēng)險較大，均 對 公司 在未來的增長 形成隱患。八、北辰實(shí)業(yè)(601588, SH) &(588,HK)優(yōu)勢1、唯一一家同時在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司， 融資渠道豐富。2、資產(chǎn)質(zhì)量高。公司 在北京的住宅開發(fā)項(xiàng)目及所有的持有物業(yè)項(xiàng)目，基本集中在亞 奧 區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。3、物業(yè)發(fā)展是公司未來收入增長的強(qiáng)大動力， 長沙三角洲將是未來 5年公司主要的

13、贏 利增長點(diǎn)。4、投資并經(jīng)營的物業(yè)面積達(dá) 120萬平方米， 投資物業(yè)和酒店收入占比超過 15%，有效 平滑公司現(xiàn)金流。5、公司 現(xiàn)金流較為充 沛， 融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。劣勢1、長沙項(xiàng)目樓面地價約 2500/平方米，較長沙 4300 元/平方米的房價來說，土地價格 偏 高。2、長沙 項(xiàng)目投入資金 巨大， 開發(fā)周期相對較長。3、長沙 項(xiàng)目是公司開 發(fā)的首個北京以外的項(xiàng)目， 跨區(qū)域開發(fā)能力不確 定。機(jī)會1、北辰實(shí)業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運(yùn)的建設(shè)和發(fā)展將進(jìn)一步 促進(jìn)該區(qū)域的商業(yè)繁榮， 從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。2、政府政策推進(jìn)二、三線 城市的城市化進(jìn)程，利好長沙

14、三角洲項(xiàng)目，降低其 發(fā)展風(fēng)險。 威脅1、奧運(yùn)會后，北京市的酒店、 零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟， 投資物業(yè)收入增長放緩。2、由于 寫字樓市場與 商鋪市場將有大面積新增供應(yīng)入市， 商業(yè)地產(chǎn)仍 面臨壓力。九、華潤置地(1109， HK)優(yōu)勢1、母公司華潤集團(tuán)是國資委直屬企業(yè)， 同時也是萬科地產(chǎn)的大股東， 實(shí)力雄厚。2、華潤置地全面轉(zhuǎn)型 為綜合物業(yè)發(fā)展商， 住宅開發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)成為其主要 的 運(yùn)營模式。 3、 2009年銷售額為 250億元，較 2008年猛增 212%。此外，以“萬象城”為龍 頭的 持有型物業(yè)的 比例不斷上升， 預(yù)計未來投資物業(yè)對總贏利的貢獻(xiàn)可達(dá)到 20%.30%， 能 有效 增

15、強(qiáng)公司抗周 期波動能力。 4、 母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤置地獨(dú)特的競爭優(yōu)勢 。 2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項(xiàng)目，總計 1450萬平方米。而華潤置地 則用股權(quán)作為對價，成功融資超過 100億元。5、拓展住宅增值服務(wù) ， 有助于挖掘華潤集團(tuán)內(nèi)部資源的整合潛力， 增強(qiáng)差異化競爭 優(yōu) 勢。劣勢1、目前母公司持有的土地儲備有限， 母公司注入模式已難以持續(xù)。2、 地產(chǎn) 業(yè)務(wù)過度多元 化， 使資源整合難度加大， 并可能影響核心業(yè)務(wù) 增速。機(jī)會 直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。威脅萬達(dá)集團(tuán)、寶龍地 產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商逐步發(fā)展壯大，對公司的投資性物 業(yè) 的發(fā)展空間構(gòu)成威脅。十

16、、 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377， HK)優(yōu)勢1、中國人壽、中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中化集團(tuán)，三大股東實(shí)力雄厚。2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。其連續(xù)六年在北京住宅市場占有率第一， 目前市場占有率約為5%。2009年公司 60%的銷售收入來自北京。3、土地儲備定位精準(zhǔn)，堅(jiān)持以“環(huán)渤?！睘楹诵模鸩竭M(jìn)入長三角、珠三角等地區(qū)。土 地儲 備超過 1260 萬平 方米，78%的土地儲 備位于環(huán)渤海 灣地區(qū)。 4、2009 年遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 的 合約銷售額將達(dá)約 140億元，年增幅達(dá) 222%。2008.2011年贏利復(fù)合增長預(yù)計達(dá) 32%。 5、 公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負(fù)債表，為增長提供保證。劣勢公司對北京

17、市 場的依賴度過高，北 京市場波動對 業(yè)績影響較大。此外，公司正處在區(qū) 域 級地產(chǎn)商向全國擴(kuò)張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運(yùn)營 效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢。機(jī)會北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為 924萬平方米，庫存消化時間為 6個月。這對于 公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著積極意義。威脅2009 年北京地區(qū)的房 價上漲過快，客觀上對需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場 高 位盤整，公司在 2009 年的銷售額增長難以持續(xù)。十一 方興地產(chǎn)( 817，HK)優(yōu)勢1、公司是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè) 物業(yè)面積增至 90萬平方米，已成為內(nèi)

18、地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。2、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達(dá)地區(qū)的高級酒店和甲級商用物業(yè)，成熟 運(yùn)營 多年，出租率較高，客流、品牌知名 度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個 物 業(yè)已具有極高的品牌價值和市場知名度。3、中化集團(tuán)仍擁有北京、上海多個優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具 有較大的外延式發(fā)展空間。4、公司在 2009.2010年的贏利可見度較高。而公司 40.6億元巨資購買的北京廣渠門地 塊將對公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場份額有著重要影響。劣勢1、北京廣渠門地塊的開發(fā)和北外灘后期項(xiàng)目開工將考驗(yàn)未來公司現(xiàn)金流。2、公司業(yè)務(wù)向住宅開發(fā)傾斜，將面臨應(yīng)付持續(xù)龐大的資本開

19、支和營利問題。機(jī)會2010年上海世博會預(yù)計吸引約 8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅 酒店的入住率和客房收入。威脅 內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危 機(jī)進(jìn)一步加深，商業(yè)物業(yè)市場仍會偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績也將會受到影響。十二、金融街(000402, SZ)優(yōu)勢1、公司是北京國資背景， 綜合競爭力強(qiáng)， 營利模式獨(dú)特。其為金融機(jī)構(gòu)提供物業(yè)配套 的商 業(yè)地產(chǎn)模式， 區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。2、公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 資產(chǎn)質(zhì)量高、 出租穩(wěn)定， 多位于北京、天津的核心地段，具有 較 好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過 30萬平方米， 營業(yè)收入的貢

20、獻(xiàn)率占到 10%。3、投資物 業(yè)的公允價值變 動收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，推動公司業(yè)績 快速增長。開發(fā)業(yè)務(wù)快速增長，并在 2010 年進(jìn)入收獲期。劣勢1、相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對公司現(xiàn)金流的要求較高，而項(xiàng)目回收期也較長。 2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長不確定性較強(qiáng)大。機(jī)會1、預(yù)計 REITs 將在 2010 年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合 REITs 投 資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。2、保險資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對商業(yè)房地產(chǎn)市場有著積極影響。3、金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。 威脅金融危機(jī)

21、以來，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房 地產(chǎn)租金的增長。十三 、富力地產(chǎn)（ 2777， HK ）優(yōu)勢1、具有較強(qiáng)的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營模式。2、在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢，2009年廣州地區(qū)貢獻(xiàn)銷售額超過 80億元。較強(qiáng) 的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險下降。3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標(biāo)，廣州地區(qū)貢獻(xiàn)超過 80億元， 2010年銷售目標(biāo)達(dá) 300 億元。4、商業(yè)及酒店項(xiàng)目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2009 年中期時占到總營業(yè)收入 的 5% 。5、廣州 亞運(yùn)城“地王”地塊的獲

22、取充實(shí)富力地產(chǎn)在廣州的土地儲備，與 雅居樂和碧桂 園 聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營風(fēng)險。劣勢1、商業(yè)項(xiàng)目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。2、高負(fù)債使富力面臨脆弱的財務(wù)基礎(chǔ)，而高成本土地則使公司在低谷中降價促銷的能 力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴(kuò)張速度。機(jī)會1、亞運(yùn)會對于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動。2、回歸 A 股市 場融資。3、REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動性。 威脅1、2010 年銀行信貸政策不明朗， 而公司也將為廣州亞運(yùn)城地塊支付至少 85 億元的土 地出 讓金，將增加 公司財務(wù)負(fù)擔(dān)。2、廣州 即將立法征收 土地閑置費(fèi)， 公司將增加土地持

23、有成本。 十四 、 合生創(chuàng)展（ 754， HK）優(yōu)勢1、擅長發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價比高以及多商業(yè)模式， 保證合生創(chuàng)展的核心競爭力。2、土地儲備戰(zhàn)略具有前瞻性， 緊扣城市未來發(fā)展熱點(diǎn)大量購買地皮，有效降低土地成 本， 獲取豐厚的投資回報。 此外， 理性的土地策略， 保證公司的財務(wù)安全。3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風(fēng)險， 形成品牌和產(chǎn)品影響力。4、北京市場的銷售額主導(dǎo)力仍很強(qiáng)。5、2009年銷售額達(dá)150億元， 較2008年增長 58%。 未來兩年贏利能見度較高，復(fù)合 增速 超過 30%。6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流

24、收入。 劣勢1、家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長。2、2009年銷售增速約為 58%，低于主要競爭對手。3、公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，發(fā)展風(fēng)險較大。機(jī)會 產(chǎn)品線 豐富，產(chǎn)品定位中高 端，性價比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新格局里處于 優(yōu) 勢地 位 。威脅1、1500 萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達(dá)預(yù)期。2、土地新政使大規(guī)模拿地的機(jī)會越來越少，經(jīng)營模式難以為繼。十五、碧桂園（2007, HK）優(yōu)勢1、 快速開發(fā)、 快速銷 售是公司的核心競爭優(yōu)勢,其在三、 四線城市快速開發(fā)大型住 宅 社區(qū)具備較強(qiáng)競爭力。2、碧桂園模式, 既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率, 且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平

25、均水平。過去 三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為 1.53,而平均營業(yè)利潤率則為 29.98% , 均優(yōu)于行業(yè)平均水 平。 3、 一體化的開發(fā)模式, 使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購, 以發(fā)揮規(guī)模效 應(yīng)、 降低建筑設(shè)計成本, 并縮短建設(shè)周期。 4、土地成本低（約 255 元/平方米）,一體化 規(guī)劃 和施工, 使成 本得到有效控制, 提升贏利。劣勢1、碧桂園模式在異地擴(kuò)張, 尤其是珠三角以外地區(qū), 面臨較強(qiáng)的不確定性。2、酒店 的過度建設(shè), 影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。3、物業(yè)發(fā)展過快, 以及造價偏低, 可能導(dǎo)致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。 機(jī)會1、房價的快速上升, 使低價銷售的碧桂園的價格優(yōu)勢得以凸現(xiàn)。

26、2、近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制, 加速城市化進(jìn)程, 碧桂園將直接受益于 該新 政 策。威脅公司能否成功 復(fù)制商業(yè)模式, 具有相當(dāng)不確定性。十六、 綠城中國（ 3900, HK）優(yōu)勢1、 綠城是跨區(qū)域發(fā)展 的品牌地產(chǎn)商, 主營中高檔住宅物業(yè),在長三角地區(qū)具有較高 的 品牌知名度。2、 土地 儲備的區(qū)位優(yōu) 勢明顯, 集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)。3、在浙江的房地產(chǎn)市 場具有絕對的主導(dǎo)力, 在杭州等多個城市的市場占有率均排名 第 一。4、融資 手段靈活,而多個聯(lián)營公司發(fā)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險。5、銷售快速增長, 2009年銷售額達(dá) 510億元,同比 2008年增長235%。在售物業(yè)規(guī)模

27、龐大,為銷售增長提供了保證,預(yù)期綠城目標(biāo) 2009.2012年每年銷售及利潤增長可達(dá) 30%及 35%。劣勢1、 激進(jìn)的土地儲備策略。2009 年下半年綠城中國在凈負(fù)債率達(dá) 135%的情況下, 購入 大幅土地儲備斥資超過 200億元。2、資本負(fù)債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營模式充滿財務(wù)隱患。機(jī)會 綠城中國的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。威脅1、激進(jìn)的拿地策略對公司的財務(wù)安全造成威脅，尤其在 2010年銀行信貸政策不明朗的 情況下，流動性風(fēng)險偏高。2、房價不斷上升，使終端對消費(fèi)信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升， 則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。十七 、龍

28、湖地產(chǎn)（ 960，HK）優(yōu)勢1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住 宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國多個城市。2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場主導(dǎo)力，在重慶住宅市場銷售額連續(xù) 五年排名第一。3、物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。4、高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強(qiáng) 的黏性。5、分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營效率。6、物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務(wù)安全性。7、增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長 60%。劣勢 1、龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場表現(xiàn)。如

29、這些市場發(fā)生波動，對公司將 造成 負(fù) 面影響。2、公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制的成功概率 不確定。機(jī)會 直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速發(fā)展。威脅 即將進(jìn)入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進(jìn)入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈 的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗(yàn)。十八 、寶龍地產(chǎn)（ 1238， HK ）優(yōu)勢1、公司具有獨(dú)特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的 住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水 平和業(yè)績穩(wěn)定性。2、公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈?/p>

30、業(yè)“寶龍城市廣場” 的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營的成功率大大提高。3、通過與當(dāng)?shù)卣暮献鳎鞠硎芡恋睾投愂諆?yōu)惠，有效降低運(yùn)營成本。目前寶龍 集團(tuán)的平均地價約為 500元/平方米。4、營利能力較強(qiáng),毛利潤率水平維持在 50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強(qiáng) 的 成本控制能力。劣勢 1、公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒 店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營業(yè)收入的 3%，無法給予公司以有力支撐。2、目前租賃業(yè)務(wù)對關(guān)聯(lián)公司的依賴度較強(qiáng)。機(jī)會1、其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進(jìn)程加速，以及消費(fèi)零售的快速增 長。2、REITs的即將推出為寶龍地

31、產(chǎn)提供了新的融資渠道。威脅1、“寶龍商業(yè)模式”對資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來可能面臨現(xiàn)金流風(fēng)險。2、由于 區(qū)域特征不同 ，商業(yè)模式能否在多個城市成功復(fù)制具有不確定 性。十九、 SOHO 中國優(yōu)勢1、獨(dú)特的商業(yè)模式：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、 銷售并出租。2、在改 造爛尾樓項(xiàng)目 積累豐富經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個爛尾項(xiàng)目。3、主營北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進(jìn)入其他一線城市。4、項(xiàng)目 運(yùn)作周期短， 周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高，平均毛利潤率超過 40%。5、現(xiàn)金 流充沛，經(jīng)常 保持正現(xiàn)金流。6、公司和潘石屹的品牌知名度高。7、銷售 團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富 ，效率較高。8、2010年銷售收入超過 130億元，創(chuàng)歷史新高

32、。9、謹(jǐn)慎的開發(fā)理念，理性的項(xiàng)目儲備策略，有效降低了財務(wù)風(fēng)險。劣勢 1、 過于依賴個 別項(xiàng)目，單個項(xiàng)目風(fēng)險大。 2、 業(yè)績波動性較大。3、 商業(yè) 地產(chǎn)分割出售給物業(yè)管理帶來困難。機(jī)會1、發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。 2、REITs的推出，將為商業(yè)地產(chǎn)商提供 一條有效的融資途徑。威脅 一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項(xiàng)目稀少，土地儲備有限，影響了公司未來發(fā) 展空間， 也限制了投資者給予其更高的估值。二十、 雅居樂地產(chǎn)（3383， HK）優(yōu)勢1、雅居樂的財務(wù)安全性、運(yùn)營效率、成長潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。2、土地成本優(yōu)勢明顯， 土地儲備平均成 本為 591 元/平方米，銷

33、售價格彈性較大。而 定 位中高端的低密度住宅， 則使其營利能力較為突出。3、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營增強(qiáng)了雅居樂抗波動能力。4、公司的存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)于同類公司。5、龐大而低廉的土地儲備， 總計達(dá) 3650萬平方米。劣勢1、短期內(nèi)旅游地產(chǎn)的資本投入大， 而產(chǎn)出有限， 直接考驗(yàn)雅居樂的現(xiàn)金流狀況。2、公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)， 很大程度上削弱了公司危機(jī)應(yīng)變的能力與空 間， 靈活性被削弱 。機(jī)會海南國際旅游開發(fā)區(qū)的獲批， 將使雅居樂在海南的項(xiàng)目直接受益。威脅近年來旅游地產(chǎn)、酒店的投資快速增長和高端化的發(fā)展趨勢，削弱了雅居樂在該領(lǐng)域的 競爭力。4 月 12 日，龍湖地產(chǎn)有限公司（港交所股份代號 ：

34、960）公布于香港交易所上市后首個全 年 業(yè)績報告。龍湖地產(chǎn)于2009年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣113.7億元，同比大幅躍升 154.2%，合同 銷售金額上升 79.8%至人民幣 183.6億元。集團(tuán)的平均凈售價由每平方米人民幣 4,938元升 至人民幣9,400元，受惠于平均價格的顯著升幅，集團(tuán)的綜合毛利率由2008年的 25.8%上 升至 2009年 的 29.3%。股東應(yīng)占溢利飆升 566.2%至人民幣 22.1 億元，倘不計投資物業(yè)重估收益的凈影響，核心 應(yīng)占溢利上升 543.5%至人民幣 16.1 億元，較集 團(tuán)首次公開發(fā) 行招股書的相關(guān)預(yù)測高出 11.3%。每股 全面攤薄盈利 為人民幣 0

35、.532 元，董事會建議派發(fā)末期股 息每股人民幣 0.063 元。8月15日，龍湖地產(chǎn)（港交所股份代號：00960.HK）公布2011年上半年未經(jīng)審計的中 期業(yè) 績 報告。2011 年上半年， 龍湖地產(chǎn)憑借行之有效的“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”策略， 繼續(xù)保持理想 的增長勢頭， 合同銷售額達(dá)人民幣 182.6億元， 簽約面積 146.7萬平方米，同比增長分別為 74.1%和 99.1%。截止至2011年6月 30日， 龍湖地產(chǎn)土地儲備合共3， 325萬平方米，土地單價由年初 的每平方米人民幣 1， 935元進(jìn)一步下降至每平方米人民幣 1， 778元，僅占簽約銷售單價的 14.3%。 其中， 環(huán)渤海地區(qū)

36、、長江三角洲地區(qū)及西部地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總額的 39.4%、18.7%及 41.9%。龍湖地產(chǎn)預(yù)計下半年土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會，這有利于龍 湖地產(chǎn)在下半年適度增加土地儲備。截止2011 年6月 30日，龍湖地產(chǎn)手頭現(xiàn)金超過人民幣126.3億元，凈負(fù)債率僅為56.6%， 財務(wù)狀況穩(wěn)健。據(jù)披露，截至2011年6月 30日，龍湖地產(chǎn)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為人民幣439.4 億元，面積為 338.5萬平方米，為未來的營業(yè)額持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。龍湖地產(chǎn)計劃 于2011 年竣工的物業(yè)總建筑面積約265萬平方米， 2012年將達(dá)到310萬平方米，為業(yè)績的 持續(xù)穩(wěn)步增長提供堅(jiān)實(shí)保障。

37、龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉表示：“集團(tuán)將審慎把握下半年的投資機(jī)會， 繼續(xù)進(jìn)一步深 化 區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài) '策略。公司認(rèn)為改 善型自住需求 仍然強(qiáng)勁，因此吸引有購買力的 自 住客戶是保持銷售穩(wěn)定增長的關(guān)鍵，基于此，公司將積極安排優(yōu)質(zhì)、多元化的產(chǎn)品布局，鞏 固品牌和提升產(chǎn)品力度，同時保持行業(yè)領(lǐng)先的客戶滿意度和客戶忠誠度，并堅(jiān)持以高周轉(zhuǎn)靈 活的 銷售策略來促 進(jìn)業(yè)務(wù)增長，達(dá)成集團(tuán)全年銷售目標(biāo) 在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)，龍湖絕對可以算得上資金充裕。在“搶收”華東計劃完成后，龍湖所 擁有的現(xiàn)金已經(jīng)達(dá)到126億元。龍湖還是目前行業(yè)內(nèi)少數(shù)沒有通過高息信托融資的地產(chǎn)商之 一， 標(biāo)普和穆迪因此把龍湖評定為償債

38、能力最強(qiáng)的內(nèi)地房企。連續(xù)了兩年的超過 900萬平方米的新增土地儲備，連續(xù)兩年超過150億元的拿地投入，而這 一切在 2011 年出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。據(jù)龍湖地產(chǎn)的相關(guān)公告， 2011年全年，龍湖拿地共計8幅，新增可建面積414.67萬平方米， 不足 2009年及2010年的一半；總地價90.22億元， 同比2010年的 190億元， 下跌幅度超 過五 成 。拿地步伐急速放緩，緣于龍湖地產(chǎn)在 2011 年市場波動之下的戰(zhàn)略調(diào)整。2011 年， 我國樓市遭遇了“史上最嚴(yán)厲”的宏觀調(diào)控政策。 全國超過120個城市出臺房價 調(diào)控目標(biāo)， 46 個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了針對樓盤的強(qiáng)制“限價令”。 除此之外，央行的 3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，一系列的數(shù)字直接導(dǎo)致了全國大部分 城市的樓市成交迅速降溫。9月 26日，有媒體報道稱，龍湖地產(chǎn)在拿地策略上有所調(diào)整，由之前的“適度吸納”轉(zhuǎn)為 “暫緩拿地”。之所以會發(fā)生如此轉(zhuǎn)變，龍湖地產(chǎn)的解釋是，公司對土地市場有了新的判斷。 龍湖地產(chǎn)認(rèn)為，目前國內(nèi)土地市場仍處于低迷狀態(tài)，而且這一狀態(tài)時間將會拉長。與此