從北京市綠化隔離地區(qū)政策談綠隔房地產(chǎn)項目(2)

1、從北京市綠化隔離地區(qū)政策談綠隔房地產(chǎn)項目北京市為了實施城市建設總體規(guī)劃，防止城市中心地區(qū)與外圍組團之間連成一 片，避免城市 攤大餅式”的發(fā)展，實現(xiàn)城市規(guī)劃 分散集團式出局，在城市中心區(qū)和 10個邊緣集團之間，以及各邊緣集團之間用約240平方公里成片的大綠帶進行隔離， 由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。范圍涉及朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、昌平六 個區(qū)，近30個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。綠化隔離地區(qū)建設除了植樹造林實現(xiàn)綠化目的外，還包括了綠 化隔離地區(qū)的農(nóng)民搬遷、土地征用，舊村改造和新村建設、商品房開發(fā)，市政基礎設 施建設等。為了推動綠化隔離地區(qū)建設，北京市從1994年至今，專門成立了組織機構，出臺了一系列政策法規(guī)，|

2、對綠化隔離地區(qū)的建設進行了規(guī)范， 其中也包括了綠化 隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目。由于綠化隔離地區(qū)規(guī)劃面積較大， 其房地產(chǎn)項目用地也在北 京市的房地產(chǎn)市場占據(jù)了一席之地，業(yè)界通常將綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目稱之為 緣隔項目”。本文將從綠化隔離地區(qū)的產(chǎn)生歷史淵源， 結合現(xiàn)行北京市相關政策法規(guī)， 介紹綠隔項目的政策特點，以期讓更多的人了解綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目。一、綠化隔離地區(qū)產(chǎn)生的歷史淵源建設綠化隔離帶是實現(xiàn)城市規(guī)劃的一項保障措施，最早可溯源至英國的衛(wèi)星城市 理論。早在1927年，雷蒙.恩溫(Rqymond Unwen)就提出了衛(wèi)星城市的概念，其主 導思想就是建議用一圈綠化帶把城市的中心區(qū)圈住， 不再讓往

3、外發(fā)展，在綠化帶外圍 再建設一連串的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以控制城市建設的規(guī)模。北京作為我國的首都和政治、文化、經(jīng)濟的中心，具城市建設在建國后一直受國 家各屆領導的關注。新中國成立后，北京市政府立即著手開始研究北京城市發(fā)展發(fā)向， 編制總體規(guī)劃。1954年推出了北京市城市總體規(guī)劃第一稿，即改建和擴建北京市 規(guī)劃草案要點，其主要特點是：以舊城為中心向四郊發(fā)展，中心城市是6000平方公里、可以容納600萬人的一張 大餅”，郊區(qū)建設若干衛(wèi)星城鎮(zhèn)，市域總人口達 到約1000萬人。1958年北京城的總體規(guī)劃又做出了重大的修改，壓縮了中心城市的規(guī)模，并第 一次把中心城市這張 大餅”的模式改變?yōu)?分散集團式”，中心城市變

4、成了幾十個不同 規(guī)模的集團。在后來北京城總體規(guī)劃的修改中 分散集團式”的模式被一直堅持了下 來。按照分散集團式”的城市布局，需要用綠化隔離帶將北京市中心、邊緣集團、郊 區(qū)城市衛(wèi)星鎮(zhèn)區(qū)分開來，綠化隔離地區(qū)由此產(chǎn)生。1986年，首都規(guī)劃建設委員會下發(fā)關于印發(fā) 首都城市綠化近期規(guī)劃建設方案的通知 ，提出在綠化隔離地區(qū)建 設九片大面積的綠化隔離帶，正式啟動了綠化隔離地區(qū)的綠化建設。 目前北京市的綠 化隔離帶共有二道，第一道是在城市中心區(qū)和10個邊緣集團之間以及各邊緣集團之 間用成片的大綠帶進行隔離，已基本完成；第二道用于隔離市區(qū)與衛(wèi)星城、 邊緣集團 與衛(wèi)星城，將形成一條環(huán)市區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)，也于 200

5、3年全面啟動。為了加強綠化隔離地區(qū)的建設，2000年2月29日，由北京市政府有關部門、 北京市園林局、北京市規(guī)劃委員會、北京市城市規(guī)劃研究總院等單位共同組成了北京 市綠化隔離帶地區(qū)建設總指揮部，具體負責綠化隔離帶的實施。并確定了把房地產(chǎn)開 發(fā)同舊村改造、實現(xiàn)綠化相結合的原則，在綠化隔離地區(qū)除了建設綠化項目外， 還采 取了多種形式進行新村建設和舊村改造， 完善城市基礎設施，并通過適當比例的房地 產(chǎn)開發(fā)，以彌補綠化隔離地區(qū)建設的資金不足。為規(guī)范綠化隔離地區(qū)建設活動，北京 市制定了一系列的配套政策，從而使綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目區(qū)別于普通的商品房 開發(fā)項目，更具北京特色。二、有關綠隔項目的主要政策及

6、內容為推動綠化隔離地區(qū)的建設，北京市政府先后出臺了一系列專門針對綠隔項目的 政策文件，主要包括：1、北京市政府于1994年1月20日下發(fā)了批轉首都規(guī)劃委辦公室關于實 施市區(qū)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化請示的通知（京政發(fā)1994年7號），規(guī)定了綠化隔離地區(qū)的范圍內容、促進實現(xiàn)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化的政策及措施。2、2000年3月24日，北京市人民政府印發(fā)了關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見（京政200012號），明確了綠化隔離地區(qū)建設的目標任務、指導思 想和原則，提出加快基礎設施和新村建設，推進城市化進程。在農(nóng)民自住房建成的前 提下，允許集體經(jīng)濟組織開發(fā)建設一部分商品房向社會出售，所得收益用于拆遷補償和綠

7、化建設。3、2000年3月29日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)了關于加快本市綠化隔 離地區(qū)建設的暫行辦法（京政辦發(fā)200020號），規(guī)定對于經(jīng)營性綠色產(chǎn)業(yè)項目， 綠化建設用地面積在10畝以上的，允許有3-5%的土地用于與綠地相適宜的建設項 目，建設農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為1:0.5,同時規(guī)定了金融機構對新村建設給予積極和貸款支持等內容。4、2001年3月19日，北京市綠化隔離地區(qū)建設總指揮部、北京市財政局、 北京市商業(yè)銀行、北京市農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社聯(lián)合頒布了關于本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設申請銀行貸款及財政貼息政策具體實施意見（京總指發(fā)20014號、京財農(nóng)2001635號），

8、對于舊村改造和新村建設項目貸款的主要發(fā)改銀行及貸 款主體、具體措施等進行了規(guī)定。5、2001年4月20日，北京市政府辦公廳轉發(fā)了市綠化隔離地區(qū)建設總指揮 部關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設的實施意見（京政辦發(fā)200131號），規(guī)定了建設項目實行 乙條龍”審批，并對有關土地出讓金的返還，稅費的減免 等綠隔項目優(yōu)惠政策進行了規(guī)定。6、2001年7月6日，北京市人民政府辦公廳轉發(fā)了首都綠化辦關于實施 北京市綠化隔離地區(qū)綠地系統(tǒng)總體規(guī)劃意見（京政辦發(fā)200153號），明確嚴格控制綠色產(chǎn)業(yè)項目的建設用地，確保綠色產(chǎn)業(yè)項目的建設用地面積限制在綠化面積的 3%至5%以內。7、2001年11月1日，

9、北京市國土資源和房屋管理局頒布了關于辦理綠化 隔離地區(qū)新村建設房屋權屬登記的通知（京國土房管權20011073號），對綠化隔離地區(qū)搬遷上樓的農(nóng)民及商品房購買人辦理房屋所有權證問題進行了規(guī)定。8、2001年12月12日，市綠隔總指揮部、市計委、市財政局、市國土和房 屋管理局聯(lián)合頒布了關于印發(fā)本市綠化隔離地區(qū)新村建設中辦理土地征用及使用和 土地出讓金返還手續(xù)有關問題的通知（京總指發(fā) 200118號），主要明確了農(nóng)民 自住房、按比例建設的商品房土地使用手續(xù)的辦理及商品房部分土地出讓金返還程序 問題。9、2001年12月30日，市政府辦公廳轉發(fā)市國土房管局北京市綠化隔離 地區(qū)土地置換管理辦法（京政辦發(fā)

10、200197號），對綠化隔離地區(qū)土地置換的審 批、房屋搬遷、土地房屋登記發(fā)證、房屋的出租銷售等問題進行規(guī)范。10、2002年8月6日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計委、市國土房管局聯(lián) 合頒布了關于統(tǒng)一安排本市綠化隔離地區(qū)范圍內剩余建設用地的通知（京總指發(fā)200211號），對綠化隔離地區(qū)范圍內剩余建設用的規(guī)劃有開發(fā)管理有關事項進行 了規(guī)定。11、2003年2月14日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計委、市國土房管局 聯(lián)合頒布了關于本市綠化隔離地區(qū)剩余建設用地土地一級開發(fā)工作的實施意見（京總指發(fā)20035號），規(guī)定了綠化隔離地區(qū)剩余建設用地的開發(fā)建設主體、開發(fā)內容 和范圍、有關政策及工作程序等內容。三、

11、綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目結合上述綠化隔離地區(qū)的政策，我們分析綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目主要有以下 幾類：1、舊村改造和新村建設。綠化隔離地區(qū)建設除了植樹造林實現(xiàn)綠化目的外，其主要任務就是改善綠化隔離地區(qū)農(nóng)民的生活條件，加快基礎設施建設，帶動綠化隔離地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，即綠化隔 離地區(qū)的舊村改造和新村建設，通常我們稱之為農(nóng)民上樓”。目前舊村改造和新村建設采取的方式主要是農(nóng)民合作建房的形式，也可由集體經(jīng)濟組織引資進行建設。并由政府投入，加快綠化隔離地區(qū)水、電、氣、熱、環(huán)衛(wèi)、道路等基礎設施建設，為舊村 改造和新村建設創(chuàng)造條件。目前采取農(nóng)民合作建房的主體大多是綠化隔離地區(qū)各村委會的農(nóng)工商聯(lián)合公司， 其實質是

12、農(nóng)民自己出資改善居住條件，因此其不同于國家建設征地和市區(qū)的危舊房改 造，其拆遷補償政策也不適用于城市房屋的拆遷政策，主要由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村根據(jù)自 己的情況和農(nóng)民的意愿自主決定拆遷補償辦法。新村建設原則上以行政村為單位進行，按照居住小區(qū)的標準，以多層建筑為主， 統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積80%的情況下，農(nóng)民可建設自住的單體二層或三層小樓，但不能申領所有權證。對農(nóng)民宅基地用于新村建設的， 一律征為國有建設用地，不再進行貨幣補償，實行土地無償劃撥使用和政策性補償。農(nóng)民可以按建安造價購買自住房，具被拆遷的原有平房的補償標準由行政村自 定。購買自住房的建筑面積按人均 40至50平方

13、米計算，或按現(xiàn)有正式住房1:1的 面積計算。允許農(nóng)民將自住房的購買權部分或全部有償轉讓。2、商品房開發(fā)項目按照現(xiàn)行政策，綠化隔離地區(qū)的商品房開發(fā)項目主要有兩類：一是1:0.5的商品房項目。為了彌補綠化隔離地區(qū)建設資金的不足，在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟組織開發(fā)建設部分商品房上市出售，所得收入全部用于補償拆遷、新村建設以及綠化建設，所繳納的地方性稅款由市、區(qū)（縣）財政通 過安排支出撥付給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府財政，用于新村建設和綠化補償，建設農(nóng)民自住房和 上市出售的商品房的比例為 1:0.5。亦即在舊村改造和新村建設過程中，集體經(jīng)濟組 織可按農(nóng)民自住房的面積的二分之一建設商品房用于出售；二是剩余

14、用地項目。根據(jù)北京市綠化隔離地區(qū)建設總指揮部頒布的京總指發(fā) 200211號文件規(guī)定，在確保綠化隔離地區(qū)規(guī)劃綠地和新村建設（含農(nóng)民自住房及其按規(guī)定比例配套開發(fā)建設的商品房） 等用地后，綠化隔離地區(qū)規(guī)劃范圍內的剩余建設用地，原則上由市政府統(tǒng)一征用，統(tǒng)一實施土地一級開發(fā)建設，所獲收益用于綠 化隔離地區(qū)新村大市政配套設施建設。同時11號文列明了剩余建設用地詳細地塊 名錄，涉及朝陽、海淀、豐臺三區(qū)共計32宗地塊。3、產(chǎn)業(yè)用地項目。為了安置農(nóng)村勞動力和與綠化用地配套，北京市政府允許在綠化隔離地區(qū)范圍內 安排適當?shù)漠a(chǎn)業(yè)用地。根據(jù)規(guī)定，對于經(jīng)營性的綠色產(chǎn)業(yè)項目，具綠化建設用地面積 在6.67公頃以上的，允許有

15、 3 5%的土地用于與綠地相適宜的建設項目，但不得 搞房地產(chǎn)開發(fā)和任何工業(yè)項目，此類項目的建筑物高度嚴格控制限定在2層以下，且必須是用于綠地維護、管理用房及其設施建設和為豐富綠地內的休憩功能，與綠地相協(xié)調的服務、娛樂、文化、休閑等設施。四、綠隔項目的政策優(yōu)惠為了加快綠化隔離地區(qū)建設，北京市政府給予了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目眾多 的優(yōu)惠政策，具體包括：(1)銀行貸款和政府貼息的優(yōu)惠政策。為推動舊村改造和新村建設，并提供有 力的資金支持，北京市的政策規(guī)定，凡在綠化隔離地區(qū)范圍內經(jīng)市有關部門批準后規(guī) 劃進行的舊村改造和新村建設項目，其所需建設資金可申請使用銀行貸款并由市財政 給予貼息。具體標準以舊村

16、改造和新村建設的項目實施主體為單位，按核定的在籍人口數(shù)計算，每人可按1萬元標準申請貸款，并由市財政給予連續(xù) 18個月的貼息。 對不使用貸款進行舊村改造和新村建設的， 市財政給予相當于上述貸款利息額的資金 補貼。(2)政府審批手續(xù)快捷。對于綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設審批手續(xù)辦理，包括立項、規(guī)劃、土地等采取了 工條龍”集中審批方式，建設項目的招投標、開 工、工程監(jiān)理等手續(xù)均按照簡化程序、 提高效率的原則處理，使得綠化隔離地區(qū)的建 設項目審批手續(xù)比普通商品房項目更加快捷。（3） 土地出讓金的返還政策。農(nóng)民自住房部分應繳納土地出讓金由市、區(qū)（縣） 財政部門按即繳即返原則，全額返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府；按政

17、策規(guī)定比例建設的商品房以及 綠化隔離地區(qū)剩余建設用地應繳土地出讓金由市財政部門按即繳即返原則，全額返還給區(qū)（縣）財政，作為市政府對綠化隔離地區(qū)大市政建設的投入。具體返還方式為： 對于新村大市政配套設施由區(qū)或項目實施單位投資建設的，則全額返還給該投資者； 對于不承擔新村大市政配套設施的項目實施單位， 其繳納的土地出讓金中應由市財政 收取的部分（有關政策規(guī)定為所繳出讓金總額的 50%）,由市財政部門返還給北京 市綠化隔離地區(qū)基礎設施開發(fā)建設有限責任公司。（4）費用減免。綠化隔離地區(qū)建設項目（包括上市商品房、市政配套管理用房、 小區(qū)生活配套服務設施用房等）還享受多項收費的減免政策，如免交耕地占用稅以

18、及 土地復墾、征地管理、拆遷管理、房屋產(chǎn)權登記、房屋安全鑒定、市政公用設施建設、 四源、防洪、建筑工程質量監(jiān)督、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照、臨時用地和臨時工程、 居住區(qū)綠化建設、綠化補償、新菜地開發(fā)建設基金、地下水資源、消防安全審批許可 證、占道等17項收費。五、綠隔項目的土地政策及權屬處理按照政策規(guī)定，新村建設以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)搬遷向工業(yè)小區(qū)集中時，符合農(nóng)用地置換周轉計劃的，經(jīng)所在區(qū)國土房管局審核，區(qū)政府批準后，可利用整理舊址復墾的農(nóng)用 地（綠化用地）與需占用的耕進行置換。置換后需要征為國有的，按規(guī)定在辦理置換 手續(xù)時一并辦理征地手續(xù)。在綠化隔離地區(qū)范圍內，對農(nóng)民宅基地用于新村建設的，一律征為國有建設

19、用地， 不再進行貨幣補償，實行實物及政策性補償，土地劃撥使用， 建成的農(nóng)民自住房核發(fā) 經(jīng)濟適用房房屋產(chǎn)權證，在上市出售時，由買房人按照銷售額交納3%的土地出讓金后所購房屋核發(fā)商品房房屋所有權證。按 1:0.5比例開發(fā)的商品房用地按規(guī)定到土 地行政主管部門辦理土地有償使用手續(xù)， 并以出讓方式取得土地使用權，簽訂國有 土地使用權出讓合同。經(jīng)批準的新村建設用地面積，其中農(nóng)民自住房占地面積不得 超過原宅基地面積的三分之二，上市出售商品房占地面積不得超過原宅基地面積的三分之一按有關規(guī)定，舊村改造和新村建設用地內的新建住宅， 無論是農(nóng)民自住房還是開 發(fā)的商品房都為所有權產(chǎn)權，而不是 多產(chǎn)權”。而目前在綠化

20、隔離地區(qū)出現(xiàn)的 多產(chǎn)權 房屋主要是指在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積80%的情況下，農(nóng)民建設自住的單體二層或三層小樓，該房屋不能申領所有權證，其性質與農(nóng)民原有宅基地上房屋一樣， 由于其通常會取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府頒布的產(chǎn)權證，又俗稱多產(chǎn)權”。這類房屋是不能轉讓的，即使轉讓也不能辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。至于綠化隔離地區(qū)的剩余建設用地，其與普通的經(jīng)營性建設項目用地一樣，其 國有土地使用權需要通過招標、拍賣、掛腳方式從土地交易中心公開競買方式研六、？綠隔項目的開發(fā)模式綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目和其他的房地產(chǎn)項目一樣，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，政府亦鼓勵各集體經(jīng)濟組織采取多種方式引資開發(fā)， 因此綠隔項目的開發(fā)模式與傳統(tǒng)的

21、房地產(chǎn)項目開發(fā)并無本質區(qū)別。 但由于受綠化隔離地區(qū)政策的影響， 綠隔項目的開發(fā) 模式還存在自身特點。對于農(nóng)民自住房一般都是由集體經(jīng)濟組織自行組織，開發(fā)模式單一，因此以下主要針對綠隔項目中的商品房項目的開發(fā)模式進行介紹。1、按比例建設的商品房項目。綠化隔離地區(qū)按農(nóng)民自住房的面積比例建設的商品房項目，由于與農(nóng)民自住房的建設關系緊密，目前就該商品房項目的開模式多采取集體經(jīng)濟組織辦理開發(fā)前期手 續(xù)，拆遷完畢做到三通一平并取得國有土地使用權后進行轉讓。按照我國房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定，轉讓應符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進

22、行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。2、剩余建設用地項目。對于京總指發(fā)200211號文件所規(guī)定的綠化隔離地區(qū)剩余建設用地，目前是京 城眾多有實力的開發(fā)商關注的對象。由于國家對土地出讓政策的變化， 北京市下發(fā)了 關于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的有關規(guī)定 ，要求自2002年7月1日起，凡經(jīng)營性開發(fā)的項目用地，須進入北京市土地交易市場，通過招標、拍賣或 掛牌方式進行公開交易，但對部分項目也留了口子，其中就包括綠化隔離帶項目。2004年1月9日，北京市對所留的口子進行了封堵，即所有經(jīng)營性項目用地都必 須以公開交易方式出讓。至此，綠化隔離帶項目在土地出讓方式上與其他商品房項目 沒有

23、任何差別了。當前剩余建設用地項目與其他商品房項目相比差別最大的就是關于土地的一級 開發(fā)。根據(jù)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)市場的土地一級 開發(fā)主體是土地儲備機構，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征 地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。 土地儲備機構可以通過招標方式選擇開發(fā)企 業(yè)負責土地開發(fā)的具體管理，確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土 地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。因此，其他房地產(chǎn)企業(yè)還是可以通過投標介入房地產(chǎn)項目 的土地一級開發(fā)。且當前北京市大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過參與項目的土地一級開 發(fā)，通過先入為主的優(yōu)勢進而取得項目土地的招標、拍賣、掛牌競買。但綠

24、化隔離地區(qū)的剩余建設用地項目則不同，根據(jù)京總指發(fā)200211號以及總指發(fā)20035號文件規(guī)定，綠化隔離地區(qū)的剩余建設用地由市政府統(tǒng)一征用后進行土 地一級開發(fā)建設，為此北京市政府專門組織成立了北京市綠化隔離地區(qū)基礎設施開發(fā) 建設有限責任公司，通常我們稱之為 綠基公司”。剩余建設用地項目的建設單位均要 向綠基公司繳納大市政基礎設施建設補償費用，標準一般為每建筑平方米499元人民幣。亦即剩余建設用地項目的土地一級開發(fā)只能由綠基公司組織實施。由于上述政策限制，按理剩余建設用地的前期開發(fā)費用均由綠基公司承擔，包括征地、拆遷直至做到地塊七通一平。但實際工作當中綠基公司并無足夠的資金從事項 目的前期開發(fā)，因此剩余建設用地項目的開發(fā)模式基本上是：(1)由集體經(jīng)濟組織(即原土地方)負責將地塊拆遷完畢做到三通一平的掛牌 條件;(2)所有立項、征地、規(guī)劃等報批手續(xù)均以綠基公司名義辦理；(3)綠基公司負責將地塊申請在北京市土地儲備中心掛牌出讓；(4)綠基公司負責完成項目周邊的大市政配套設施建設；(5)開發(fā)商通過摘牌取得項目開發(fā)權，在摘牌成功后向綠基公司支付大市政配 套費用，向集體經(jīng)濟組織支付征地補償及拆遷等費用。上述開發(fā)模式的瓶頸在于，如何籌措剩余建設用地