01房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)

1、第一章  房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)1.1  引言一、什么是房地產(chǎn)估價(jià)?        概念：所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測或判斷。       展開：評估可簡單地定義為對價(jià)值的判斷或估算。價(jià)值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動產(chǎn)評估的目的是為了估算所謂的市場價(jià)

2、值，可以簡單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價(jià)格。       理解：房地產(chǎn)估價(jià)=科學(xué)+藝術(shù)1二、為什么房地產(chǎn)要估價(jià)?1、不動產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。如：房地產(chǎn)交易的需要房地產(chǎn)抵押的需要房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)稅收的需要 房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰?、房地產(chǎn)市場信息的缺失影響房地產(chǎn)市場功能的發(fā)揮1.2  房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的整體概念    (一)房地產(chǎn)的定義     房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其

3、中：     土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。     建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。     其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。如為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨

4、時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產(chǎn)。由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。（二）、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個方面。2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。       在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對價(jià)值的影響是不同的：   （1）機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值   （2）專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標(biāo)專用權(quán)、專營權(quán)、商

5、譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等無形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價(jià)值。       （3）房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、新舊程度的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，例如，該房屋的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)(如在現(xiàn)實(shí)中，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、以房改成本價(jià)購買的住房、以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房等)，價(jià)值就有很大的差異。所以，兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。    3、區(qū)位是指地球上某一

6、事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。現(xiàn)在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。如果區(qū)位不同，價(jià)值可能有很大的不同。            (三)、房地產(chǎn)的存在形態(tài)    房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成

7、一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：          1、 土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時也需要把它單獨(dú)看待，只評估其中的土地價(jià)值。例如，為征收土地稅費(fèi)或者確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場需  要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額，就只單獨(dú)評估土地的價(jià)值。而對于有建筑物的土地，在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待土地，有兩種做法：(1)無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地；（2）考慮建

8、筑物存在對土地價(jià)值的影響。     2建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨(dú)看待，只評估其中的建筑物價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時評估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評估其損失，為計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，都只單獨(dú)評估建筑物的價(jià)值。在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待建筑物，有2種做法：(1)無視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”；(2)考慮土地存在對建筑物價(jià)值的影響。    3房地，當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，估價(jià)時也把它們作為一個整體來看待。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物已開始建設(shè)但

9、尚未建成的房地產(chǎn)，即“在建工程”(包括停緩建工程)，往往成為估價(jià)對象；也有要求對正在開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)，但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，如期房(雖然稱為期房，但實(shí)際上包含土地)進(jìn)行估價(jià)；還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已經(jīng)消失的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，如對人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進(jìn)行的損失價(jià)值或損失程度評估；估價(jià)對象也可能是房地產(chǎn)的某一部分，如某個樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分；另外，房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價(jià)，該評估價(jià)值除了包含該賓館或辦公樓的建筑物及其基地的價(jià)值，還可能包含其中的設(shè)施、設(shè)備(如室內(nèi)配備的家具

10、、電視機(jī)、電話機(jī)等)的價(jià)值。      概括起來，從實(shí)物角度來看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對象有下列幾種：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體；(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體)；(6)未來狀況下的房地產(chǎn);(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；(8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來增加的裝修；(9)房地產(chǎn)的局部，如某幢公寓中的某套房；(10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)；(11)作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。    (五

11、)房地產(chǎn)的其他名稱1、中國、法國、意大利、日本及臺灣地區(qū)將房地產(chǎn)稱為不動產(chǎn)；2、中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”來代替房地產(chǎn)。    (六)本書對房地產(chǎn)的用詞   為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關(guān)鍵詞，其含義分別如下：    1“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。    2“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價(jià)格時，此價(jià)格既包含土地的價(jià)格，也包含地

12、上建筑物的價(jià)格。    3“土地”：僅指土地部分，如說土地價(jià)格時，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格。值得說明的是，這里的“地上建筑物”，不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，是指在該土地范圍內(nèi)的所有建筑物，以區(qū)別于建筑物真正的地上部分和地下部分。    4“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價(jià)格時，此價(jià)格不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。二、土地的概念    (一)對土地的各種定義       1土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認(rèn)識。

13、       2土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體?！?#160;      3土地是自然物、自然力或自然資源。    (二)房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義    ，    對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。具體一宗土地的范圍可分為3層：(1)地面；(2)地面以上一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地上空間)；(3)地面以下

14、一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地下空間)。    一宗土地的地面范圍，是地球表面的該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。例如，政府出讓土地使用權(quán)的地塊，其范圍通常是根據(jù)標(biāo)有坐標(biāo)點(diǎn)的用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門    或土地管理部門，在地塊各轉(zhuǎn)點(diǎn)釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石來確認(rèn)，面積大小依水平投影面積計(jì)算。        (三)土地利用所受的限制    土地利用所受的限制，分為兩個方面：一是受自身能力的限制，如建筑技術(shù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等，二是受自身能力以外的限制，以下所章均為

15、這方面的限制。    對土地利用的限制可歸納為3個方面：(1)土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制；(2)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制；(3)土地使用管制。    1從土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制來看，中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。其中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。他物權(quán)是對他人之物所擁有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。拿地役權(quán)來說，對于供用地而言，它是他人對土地享有一種有限的使用權(quán)，字面的意思是該土地為他人服役。地役權(quán)在給他人方便時，土地所有人或土地使用權(quán)人有可能受到某種損失，所以，地役權(quán)的存在會降低土地的價(jià)值。&

16、#160;   2從房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制來看，房地產(chǎn)所有人或使用人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權(quán)利時，負(fù)有注意防免損害相鄰房地產(chǎn)的義務(wù)，就相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人而言，則享有請求房地產(chǎn)所有人、使用人注意防免損害發(fā)生的權(quán)利。相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)，從義務(wù)方面來說是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。在現(xiàn)實(shí)中，主要存在2類相鄰關(guān)系：(1)通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。例如，相鄰關(guān)系人在建造建筑物時，應(yīng)當(dāng)照顧到周圍相鄰人的實(shí)際需要，與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并且適當(dāng)限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。(2)險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。  

17、  3從土地使用管制來看，對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率和建筑密度等的規(guī)定。其中，容積率是一塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值，即：容積率總建筑面積÷土地總面積。容積率有包括±0.00以下地下建筑面積的容積率和不包括±0.00以下地下建筑面積的容積率。故在估價(jià)時一定要了解清楚所說的容積率的確切內(nèi)涵。    建筑密度又稱建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例，即：建筑密度建

18、筑基底總面積÷土地總面積。建筑密度有時還采用建筑物的最大水平投影面積占土地總面積的比例來表示。城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風(fēng)、采光、防火以及居住者的隱私權(quán)等要求。如果各層建筑面積均相同，則有：容積率=建筑密度X建筑層數(shù)。因?yàn)椋嚎偨ㄖ娣e=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)。 (四)對一宗土地的基本認(rèn)識      1、坐落。包括所處的區(qū)域和具體地點(diǎn)，可從國家、地區(qū)、城市、鄰里、地點(diǎn)5個從宏觀到具體的層次來認(rèn)識。    2面積。此為依法確認(rèn)的面積，通常以平方米

19、(m2)表示。    3形狀。通常用圖(如宗地圖)來說明。    4四至。對其描述的順序最好為東、南、西、北。    5地勢。包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等。    6周圍環(huán)境、景觀。通常用圖片來說明。    7利用現(xiàn)狀。包括現(xiàn)狀用途；土地上有無建筑物、其他附著物；如果有建筑物、其他附著物，還需要進(jìn)一步了解該建筑物、其他附著物的情況。    8產(chǎn)權(quán)狀況。由于土地權(quán)利的種類和內(nèi)容均能影響其價(jià)值，因此，

20、進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)特別注意調(diào)查了解土地權(quán)利狀況。在中國大陸目前的土地制度下，主要了解是國家所有的土地還是農(nóng)民集體所有的土地；是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)；屬于出讓土地使用權(quán)的，其剩余土地使用年限有多長及可否續(xù)期；土地取得手續(xù)是否完備；是否抵押、典當(dāng)或?yàn)樗颂峁?dān)保；是否涉案；產(chǎn)權(quán)是否有爭議；是否為臨時用地；是否屬于違法占地等。        9地質(zhì)和水文狀況。包括地基的承載力、地下水位的深度等。    10基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度。是指道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ鹊耐陚涑潭群屯恋氐?/p>

21、平整程度，即通常所說的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。    11土地使用管制。對于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容積率；(4)建筑密度；(5)建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度)；(6)建筑間距；(7)綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停車泊位；(10)建筑體量、體型、色彩；(11)地面標(biāo)高；(12)其他要求。     上述城市規(guī)劃限制條件可通過下列文件了解：(1)規(guī)劃要點(diǎn)；（2)

22、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；(3)審定設(shè)計(jì)方案通知書；(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。    12其他。如臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和深度。 對于一般土地，可了解上述l至8項(xiàng)；對于待開發(fā)或再開發(fā)的土地，還需要了解9至11項(xiàng)。三、建筑物的概念   (一)建筑物的定義       建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中，房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲

23、藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。(二)對建筑物的基本認(rèn)識        1. 坐落。    2面積包括：(1)建筑面積；(2)套內(nèi)建筑面積；(3)使用面積；(4)其他面積，如住宅還需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。    3層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑

24、物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。4結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。5設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。    6裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。      7公共配套設(shè)施完備程度。        8平面布

25、置。包括平面圖、戶型圖等。    9外觀。包括外觀圖片等。    10建成年月。包括開工日期和竣工日期。    11維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。    12利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。    13產(chǎn)權(quán)狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權(quán)除了獨(dú)立、共有，還有區(qū)分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓共有的房

26、地產(chǎn)時，需經(jīng)其他共有人書面同意 。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨(dú)有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、共用部分的。持份權(quán)(該部分為建筑物各 專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。     另外，要了解是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)；是否已出租(已出租的房屋再轉(zhuǎn)讓時要受原租約的限制)；是否抵押、典當(dāng)或?yàn)樗颂峁?dān)保；是否涉案；產(chǎn)權(quán)是否有爭議；是否為臨時建筑；是否屬于違法建筑。還要了解所坐落的土地的權(quán)利狀況，因?yàn)榉课菟袡?quán)

27、還受土地使用權(quán)的約束，如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實(shí)際上也是有限期的。14其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業(yè)管理(因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，還需要了解其所處的樓層、朝向；新建的房屋，還需要了解其工程質(zhì)量；期房，還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計(jì)交付使用的日期等。 1.3  房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是

28、以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個：一、不可移動性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境(鄰里及當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì))，所以，房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般是以一個城市為一個市場)，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢等都是當(dāng)?shù)氐模诓煌貐^(qū)之間各不相同。    二、獨(dú)一無二性       房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨(dú)一無二性，可以說沒有兩宗房地

29、產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)境、景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。    三、壽命長久性   可以說土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完  成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會被拆除。    由于具有壽命長久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使

30、用權(quán)是有期限的。國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，續(xù)期的到續(xù)期屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。對此點(diǎn)的認(rèn)識在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。四、供給有限性   由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地

31、上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。   房地產(chǎn)的供給有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置，特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，則占用者可以獲得生活或工作場所，并享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景，還可以支配相關(guān)的天然資源和生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟(jì)中，這項(xiàng)權(quán)利除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無法享有。    章一步來看，房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對于人類的需要來章，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于不可移動性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處(這是房地產(chǎn)供給不同于一般商品供給的最主要之處)。要增加房地產(chǎn)的供給，一

32、是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到資金、交通、建筑技術(shù)、環(huán)境等的制約。    五、用途多樣性    用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。    多數(shù)土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用。    從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、牧地、森林、不毛荒地。六、相互影響性&#

33、160;   相互影響性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所 章的外部性或外部影響。外部影響有正有負(fù)。如果某個人的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動會給社會上其他成員帶來好處，但他自己卻不能由此而得到補(bǔ)償，此時這個人從其經(jīng)濟(jì)活動中所得到的私人利益就小于該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動所帶來的社會利益。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部經(jīng)濟(jì)。相反，如果某個人的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動會給社會上其他成員帶來危害，但他自己卻并不為此而支付足夠抵償這種危害的成本，此時這個人從其經(jīng)濟(jì)活動中所付出的私人成本就小于該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動所造成的社會成本。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部不經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。   

34、60;   七、易受限制性    政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的：    1管制權(quán)。政府為增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。    2征收權(quán)。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)行取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補(bǔ)償。    3征稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只

35、要這些稅收是公平課征的。    4充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。    房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。八、價(jià)值量大房地產(chǎn)的價(jià)值不僅高，而且大。其價(jià)值高即單位價(jià)值高，其價(jià)值大即總體價(jià)值大.九、流動性差    房地產(chǎn)由于價(jià)值高大，加上不可移動性和獨(dú)一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不頻繁，一旦需要買賣，要花費(fèi)相當(dāng)長的時間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。所以，當(dāng)急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的

36、降價(jià)。十、保值增值性    引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個方面：(1)對房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理；(2)通貨膨脹；(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。其中，對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)或相互影響所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。    通貨膨脹是指商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水

37、平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲。當(dāng)說某項(xiàng)投資是保值性的，則意味著它能抵抗通貨膨脹，即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。房地產(chǎn)通常具有這種功能。房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的.在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長時期的連續(xù)下降也是可能的。另外，中國大陸的土地價(jià)格由于是有期限的土地使用權(quán)價(jià)格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年限的前若干年價(jià)格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢，但由于總有一天土地使用年限會降為零，所以，具體一宗有土地

38、使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長遠(yuǎn)來看是趨于下降的。1.4  房地產(chǎn)的類型一、按用途來劃分的類型    房地產(chǎn)按其用途來劃分，主要分為下列10類：    1居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。    2商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。    3辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。    4旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。   

39、 5餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。    6娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。       7工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。    8農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。    9特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。        10綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。二、

40、按開發(fā)程度來劃分的類型    房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，主要分為下列5類：    1生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。    2毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。    3熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。       4在建工程：是指地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年。 &

41、#160;     5現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。三、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型    房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來劃分，主要分為下列2類：    1收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等。    2非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。  

42、60; 收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。例如，某幢公寓或某座商務(wù)辦公樓，目前尚未出租出去，沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因?yàn)橥惖墓⒑蜕虅?wù)辦公樓大量存在著出租現(xiàn)象，在直接產(chǎn)生著經(jīng)濟(jì)收益，該尚未出租的公寓和商務(wù)辦公樓的收益可以通過比較法來求取。四、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型    房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列4類：    1出售型房地

43、產(chǎn)。    2出租型房地產(chǎn)。    3營業(yè)型房地產(chǎn)。    4自用型房地產(chǎn)。這種分類對于選用估價(jià)方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。1.5  房地產(chǎn)估價(jià)的概念從專業(yè)估價(jià)的角度來章，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。    現(xiàn)對上

44、述房地產(chǎn)估價(jià)概念中的一些關(guān)鍵術(shù)語解釋如下：(一)專業(yè)估價(jià)人員    專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。    一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，必須具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對估價(jià)能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對估價(jià)誠實(shí)程度的要求。在此特別要強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德的重要性。(二)估價(jià)目的    估價(jià)目的是指一個具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什

45、么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者政府、民事行為的需要。    不同的估價(jià)目的來源于對估價(jià)的不同需要。估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買賣、交換、贈與、抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、農(nóng)民集體土地征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛、涉案中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等。    不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。估價(jià)目的也限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，分為公開

46、市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和非公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)兩類。采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。公開市場價(jià)值，是指在公開市場上最可能形成的價(jià)格。而公開市場，是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的，在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。 (三)估價(jià)原則        估價(jià)原則是指人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價(jià)活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。&

47、#160;   (四)估價(jià)程序    估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。(五)估價(jià)方法     房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外還有一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時，一般要求同時采用兩種或兩種以上的方法。(六)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素    從大的方面來說，有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、國際等因素。在不同地區(qū)、不同時期，各種因素影響房地產(chǎn)價(jià)格變動的方向和幅度是不盡相同的。(七)估價(jià)時點(diǎn)    估價(jià)時點(diǎn)是指評估價(jià)值對應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對象才有該價(jià)值，通常用公歷年、月、日表示。(八)客觀合理價(jià)格或價(jià)值