銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的有關(guān)問題

1、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的有關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的有關(guān)問題關(guān)問題中國銀監(jiān)會中國銀監(jiān)會政策法規(guī)部政策法規(guī)部徐徐XX/處長處長房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理中存在的問題 房地產(chǎn)貸款增長過猛 1998年,商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元,2002年達(dá)到6616億元,年均增長25.3%；個人住房貸款余額1997年為190億元,2002年達(dá)到8258億元，年均增長113%以上。截止2003年11月，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為7532億元，個人住房貸款余額為11412億元，保持了增長的勢頭 房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理中存在的問題 盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人貸款余額占整個貸款余額的比例不高,但發(fā)展態(tài)勢迅猛.

2、必須重視風(fēng)險防范.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理中存在的問題國內(nèi)商業(yè)銀行識別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款）的手段和能力均很不足 房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理中存在的問題 2002年11月份,人行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查,共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆,金額1468億,其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆,金額1380.5億,個人住房貸款12158筆.金額44.1億,調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%.防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險應(yīng)采取的措施 1.要加強(qiáng)對銀行貸款風(fēng)險的監(jiān)控 1)央行采取了一系列調(diào)控措施,12

3、1號文對高檔商品房,別墅開發(fā)土地儲備貸款等作了原則要求. 2)各行都加大了對抵押物與信用擔(dān)保方的核實力度 但須解決貸款在使用中所面臨的風(fēng)險,如:惡意騙取,挪用,故意違約 解決辦法:建立全面評估貸款對象的風(fēng)險監(jiān)控體系防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施關(guān)于加強(qiáng)土地儲備貸款和城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險提示的通知 一、密切關(guān)注由于政策變化所帶來的風(fēng)險。在發(fā)放土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款時，應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化對銀行貸款的影響，認(rèn)真研究國家有關(guān)法律法規(guī)對土地審批權(quán)限、出讓方式等方面的規(guī)定，掌握國家有關(guān)土地管理法律法規(guī)和政策變化，關(guān)注和監(jiān)測政策變化對貸款風(fēng)險的影響范圍和程度 防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的

4、措施 二、確保貸款項目合法合規(guī)。土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的項目，必須符合法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃 防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施 三、依法審查貸款擔(dān)保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實防范此類貸款的法律風(fēng)險。應(yīng)依法嚴(yán)格審查土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款擔(dān)保主體的合法性，嚴(yán)格審核企業(yè)實際擔(dān)保能力，以及出現(xiàn)風(fēng)險后擔(dān)保主體或擔(dān)保資產(chǎn)的可執(zhí)行性，防止擔(dān)保虛置，或者在執(zhí)行過程中出現(xiàn)法律風(fēng)險。防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施 四、準(zhǔn)確評估權(quán)利質(zhì)押或資產(chǎn)抵押的實際可實現(xiàn)價值，關(guān)注土地價格的周期性變化。發(fā)放土地儲備貸款，主要是以土地儲備公司（中心）土地使用權(quán)質(zhì)押

5、，以土地使用權(quán)出讓收益為未來還款保障。部分地方因為土地儲備和土地儲備貸款管理缺陷較多，土地真實價值被過分高估；或仍采用協(xié)議出讓、低價出讓的方式處理儲備土地，使得地價不確定因素較多。這些情況都可能使未來土地出讓所產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風(fēng)險和市場風(fēng)險，應(yīng)予以高度關(guān)注。防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施 五、注意控制貸款集中度，加強(qiáng)信息溝通。部分地方城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款總量已大大超出了地方政府的財政還款能力，少數(shù)地方甚至超過了未來幾年地方政府財政收入及土地收益總和。要建立土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的信息通報機(jī)制，嚴(yán)格控制土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的集中

6、度風(fēng)險，防止競相向某些地區(qū)的土地儲備項目和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)放貸款，出現(xiàn)因地區(qū)集中度過高導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險積聚 防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施 六、建立土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款還款能力評估體系，持續(xù)監(jiān)測還款能力的變化。要根據(jù)審慎原則，尊重這類建設(shè)項目的特點(diǎn)和規(guī)律，按照土地儲備的獲取途徑、管理水平、土地使用權(quán)的出讓方式、市場價格預(yù)測等因素，建立土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款評估體系，尤其是對未來現(xiàn)金流量的變化要持續(xù)地、科學(xué)地監(jiān)測和評估，及時認(rèn)真地作出授信和授信變化的決策。要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗，摸索規(guī)律，銳意創(chuàng)新，努力提高工作水平和效率。 七、注意分類指導(dǎo)，有堵有疏。嚴(yán)格控制不符合審慎經(jīng)營原則

7、或達(dá)不到貸款標(biāo)準(zhǔn)的土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款。要繼續(xù)大力支持一切符合貸款條件的此類項目，對風(fēng)險狀況出現(xiàn)變化的項目也要具體問題具體分析，注意區(qū)別對待，積極做好工作，加強(qiáng)與客戶的溝通工作，不搞“一刀切”。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的政策目標(biāo) 銀監(jiān)會于2004年2月26日-3月26日將在網(wǎng)上公示,至今仍在根據(jù)各方意見作修改. 政策目標(biāo): 1.希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 2.規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),保證貸款的安全 3.提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理能力 4.實現(xiàn)房地產(chǎn)籌資的多元化內(nèi)容介紹一.貸款分類1.土地儲備貸款2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款3.個人住房貸款內(nèi)容介紹土地儲備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購及土

8、地前期開發(fā).整理的貸款.土地儲備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機(jī)構(gòu)內(nèi)容介紹 目前國內(nèi)土地儲備機(jī)構(gòu)的運(yùn)做模式 一是市場主導(dǎo)型:特點(diǎn)是:收購.儲備計劃向政府報批.地塊范圍根據(jù)政府的要求劃定,其他由市場主導(dǎo)(上海) 二是政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作相結(jié)合:特點(diǎn)是政府壟斷一級市場,市場土地特別是經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應(yīng)以招標(biāo)拍賣方式出讓內(nèi)容介紹 三是政府主導(dǎo).土地資產(chǎn)與市場運(yùn)作相結(jié)合模式特點(diǎn)是:政府規(guī)定用于儲備的土地范圍,政府土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購.儲備.并受政府委托作為國有土地資產(chǎn)代表內(nèi)容介紹市場經(jīng)濟(jì)國家土地儲備融資體系介紹特點(diǎn):具備完善的地方政府舉債制度和債權(quán)市場如:瑞典斯德哥爾摩市政府通過部

9、分政府稅收.國家養(yǎng)老保險基金.銀行貸款.國家銀行發(fā)行的公債及租售土地的收入荷蘭征購?fù)恋氐馁Y金來源:荷蘭城市銀行的貸款.商業(yè)機(jī)構(gòu)貸款.政府財政收入內(nèi)容介紹 我國地方政府不準(zhǔn)舉債 土地儲備領(lǐng)域的信貸集中性風(fēng)險須關(guān)注內(nèi)容介紹 土地儲備機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險管理的問題 由于較強(qiáng)的政府背景,銀行對其整體運(yùn)營情況風(fēng)險較難把握. 一是信用透明度低,信貸監(jiān)督無法發(fā)揮 二是資本金補(bǔ)充不到位 三是貸款方式以信用為主內(nèi)容介紹x x市轄政府土地儲備機(jī)構(gòu)有關(guān)情況調(diào)查表市轄政府土地儲備機(jī)構(gòu)有關(guān)情況調(diào)查表 單位：畝、萬元 1999年 2000 2001年 當(dāng)年累計收購?fù)恋亓?2456 6984 7367 當(dāng)年累計提供土地量 1079

10、 2553 4901 年末土地庫存量 1529 5919 8158 當(dāng)年累計投入收購資金 127993 207251 202478 當(dāng)年累計收回資金 177996 431831 743281 當(dāng)年累計上繳財政資金 62430 246610 524576 年末土地儲備機(jī)構(gòu)資本 5635 10191 12166 年貸款余額 18400 106450 226763內(nèi)容介紹結(jié)論: 從嚴(yán)管理土地儲備貸款,避免風(fēng)險過度集于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)容介紹房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理的要點(diǎn)1.項目資本金比例要求人行121號文:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款其自有資金(所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%.國發(fā)200413號國

11、務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例由20%提高到35%以上.內(nèi)容介紹 2.四證齊全 國有土地使用證.建設(shè)用地規(guī)劃許可證.建筑工程規(guī)劃許可證.建筑施工許可證 3.應(yīng)對有逾期未還款現(xiàn)象或欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控,防止其挪用該銷售款開發(fā)其他項目或作其他用途 4.關(guān)注國家政策及市場變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響內(nèi)容介紹 個人住房貸款風(fēng)險管理要點(diǎn) 1.個人住房貸款申請表要素 借款人基本情況.借款人收支情況.借款人現(xiàn)住房情況.借款人購房貸款資料.擔(dān)保方式.借款人聲明要素內(nèi)容介紹 2.關(guān)于統(tǒng)一個人購房借款申請表與風(fēng)險評估書關(guān)于統(tǒng)一

12、個人購房借款申請表與風(fēng)險評估書 統(tǒng)一表格的運(yùn)用將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，這不僅有益于各銀行減低成本，提高效率，同時保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行后期的一系列工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險以及最終的資產(chǎn)證券化奠定良好的基礎(chǔ)，也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。 美國是全國統(tǒng)一使用標(biāo)準(zhǔn)的個人購房借款申請表及風(fēng)險評估報告 3.關(guān)于償還比例 償還比率是審慎評估借款人還款能力的有效依據(jù) 每比住房貸款的月還款支出與月收入比 月所有債務(wù)支出與收入比 國外對審核申請人的每月供款支出、每月所有債務(wù)支出及每月收入的關(guān)系都有一套嚴(yán)格的要求，并確定一個比率來判斷是否供款額過高而影響借款人的償還能力 內(nèi)容介紹內(nèi)容介紹 美國制定的兩個比率為28和32 而香港的金融管理局將所有債務(wù)支出與收入比定為60 一般香港商業(yè)銀行將上述兩個比率定為40（每月供款/收入）及60（每月債務(wù)/收入） 內(nèi)容介紹 我國制定比例的相關(guān)問題 1)具體比例的確定 2)執(zhí)行中的難點(diǎn)內(nèi)容介紹 4.新建房的評估 必要性:商業(yè)銀行對項目樓盤發(fā)放個人貸款應(yīng)根據(jù)樓盤的價值,未來發(fā)展及潛在風(fēng)險等方面制定最高貸款比率.防范房產(chǎn)貶值時出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”,從而加大貸款違約率的情況 目前只依據(jù)開發(fā)商的樓盤售價作出判斷,實際上是本末倒置