小董村危舊房改造工程項(xiàng)目預(yù)可行性實(shí)施報(bào)告

1、小董村舊村改造項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)小董村舊村改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱小董村項(xiàng)目）（二）建設(shè)單位XXXXXX有限公司（三）項(xiàng)目地理位置小董村項(xiàng)目位于北京市西南郊區(qū)的房山區(qū)（原房山縣）境。距離北京西三環(huán)六 里橋（京石高速公路入口處）約31公里。距離房山區(qū)政府所在地良鄉(xiāng)約 7公里，距 離良鄉(xiāng)衛(wèi)星城約5公里，屬于相對(duì)較偏遠(yuǎn)的地塊，但首都八大高校園區(qū)選址于房山 區(qū)和北京市大型物流中心確定在良鄉(xiāng)衛(wèi)星城，對(duì)房山區(qū)的整體發(fā)展起較大的持久推 動(dòng)作用。閻村鎮(zhèn)政府也已對(duì)小董村項(xiàng)目周邊做了一個(gè)總體規(guī)劃（請(qǐng)清華大學(xué)規(guī)劃），擬在東側(cè)閻村鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)部分公寓、別墅類房地產(chǎn)。東北側(cè)建一

2、座500畝左右的韓國(guó)工業(yè)園區(qū)，同步輔以公建、商業(yè)、道路等市政配套設(shè)施，并計(jì)劃于今年啟動(dòng)， 北側(cè)建有大面積公共綠地，成片開(kāi)發(fā)趨熱。地塊南側(cè)為京周公路（北京通往店），東側(cè)為崇青西干渠，西臨大董村村界，北 面為規(guī)劃中的燕東路。（四）占地面積及現(xiàn)狀本項(xiàng)目建設(shè)用地面積約為平方米，代征城市公共用地面積約為平方米，約合 畝；地塊呈不規(guī)則多邊形狀，南北長(zhǎng)，東西短。地塊的高差呈。B3 2地塊上有一占地約 畝的梨樹(shù)園。B1 3地塊上有一低于地面15米左右的 低坑。B13地塊中為小董村村民住宅。B3 1地塊中北部有一咼壓走廊貫穿東西。（五）項(xiàng)目交通狀況目前途經(jīng)燕化星城小區(qū)的公共交通路線分為四種：（1） 917路公共

3、汽車（天橋房山）由北京市西三環(huán)六里橋至燕化星城行程 約31公里，約需一小時(shí)，此段車程票價(jià) 3元；（2）45、47路中巴車（六里橋房山）行程票價(jià)同上；（3） 房山區(qū)2路環(huán)線車（行宮園長(zhǎng)溝峪）由良鄉(xiāng)衛(wèi)星城至燕化星城行程約 6 公里，約需10分鐘，票價(jià)1元；房山區(qū)6路環(huán)線車（北車營(yíng)房山）行程票價(jià)同2路環(huán)線車；房山區(qū)7路環(huán)線車（良鄉(xiāng)店）行程票價(jià)同2路環(huán)線車；（4） 燕山石化7路公交車（燕化星城房山），由燕化星城至房山行程約10公 里，約需15分鐘，票價(jià)1元；燕山石化8路公交車（燕化星城燕山石化），由燕化星城至燕山石化行程約12 公里，約需20分鐘，票價(jià)1元。連接市區(qū)和地塊的最佳途徑為京石高速公路，高速

4、公路在接近地塊處有一出入 口，小車的過(guò)路費(fèi)為10元/次，但是人們習(xí)慣從良鄉(xiāng)機(jī)場(chǎng)高速出入口通過(guò)，小車過(guò) 路費(fèi)為5元/次，而這兩個(gè)出入口的距離約為 6公里。京周公路寬40米，雙向6車道。公路二環(huán)（另稱六環(huán)）計(jì)劃在距離地塊東南1500米左右的地方通過(guò)，該工程的 開(kāi)工時(shí)間約在2002年下半年。（六）項(xiàng)目其他情況沿京周公路小董村項(xiàng)目需代征寬 70米的綠化帶。地塊東部隔崇青西干渠有一個(gè)動(dòng)力中心，為燕化星城提供冬季供暖。采暖季節(jié) 其煙塵不大，但對(duì)項(xiàng)目有一定影響。星城東區(qū)東邊地塊規(guī)劃是閻村鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)，這將帶動(dòng)地塊周邊成片開(kāi)發(fā)和市政 配套設(shè)施的建設(shè)。目前項(xiàng)目周邊城市生活服務(wù)設(shè)施不足。閻村鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)現(xiàn)處于規(guī)劃設(shè)計(jì)

5、階段，對(duì)小董村項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)非常有利。（七）項(xiàng)目背景本項(xiàng)目用地是北京市取消商業(yè)、旅游、金融、服務(wù)、高檔住宅等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目國(guó)有 土地使用權(quán)協(xié)議出讓，改為招標(biāo)、拍賣或公開(kāi)掛牌交易后的第一次國(guó)有土地使用權(quán) 出讓公開(kāi)招標(biāo)。是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目和商品房項(xiàng)目、公建項(xiàng)目的國(guó)有土地使用 權(quán)捆綁招標(biāo)，招標(biāo)底價(jià)為人民幣17.65億元，在滿足此要求下，投標(biāo)人投報(bào)經(jīng)濟(jì)適 用房銷售最高限價(jià)不得超過(guò)建筑面積每平方米 2600元。項(xiàng)目可建設(shè)用地面積約為140.78萬(wàn)平方米，用地用途為經(jīng)濟(jì)適用房、商品房及其配 套建設(shè)，其中經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)面積約為71.22萬(wàn)平方米；商品房建筑面積約為62.69萬(wàn)平方米。用地將以“熟地”方式供地，實(shí)

6、現(xiàn)“七通一平”。項(xiàng)目建設(shè)周期為 四年，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的建設(shè)周期為兩年，可分兩期建設(shè)，第一期建設(shè)規(guī)模不得 少于40萬(wàn)平方米。（八）可行性分析依據(jù)小董村項(xiàng)目文件目錄：閻村鎮(zhèn)地塊ABCD控制性詳細(xì)規(guī)劃 二、建設(shè)條件和建設(shè)規(guī)模（一）建設(shè)條件項(xiàng)目村民住宅建設(shè)用地先期啟動(dòng)。項(xiàng)目商品房用地將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分批供地、分期實(shí)施”的原則，結(jié)合公司 的建設(shè)計(jì)劃，由北京市房山區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心完成征地拆遷后交付使用。（二）建設(shè)規(guī)模五個(gè)獨(dú)立規(guī)劃區(qū)規(guī)劃待建建筑面積共 1,580, 900平方米，其中：1、項(xiàng)目規(guī)劃待建住宅建筑面積1,701,210平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房712,200 平方米、農(nóng)民回遷住房362,50

7、0平方米（不在開(kāi)發(fā)圍）、商品房626,900平方米，需 開(kāi)發(fā)住宅面積共計(jì)1,339,100平方米；2、非經(jīng)營(yíng)性配套公建建筑面積91,500平方米；3、經(jīng)營(yíng)性配套公建（配套商服、體育）建筑面積44,700平方米；4、非配套公建建筑面積105,600平方米。（三）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、 項(xiàng)目回遷房部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)滿足規(guī)劃要求的基本配置即可，以多層房屋為 主。戶型面積由90110平方米，以90平方米戶型為主。2、商品房定位為中高檔次、中等價(jià)位的景觀房，以低層、多層為主。戶型面積 由150180平方米，適量考慮180平方米以上的大面積戶型。三、市場(chǎng)分析1. 項(xiàng)目地塊的有利因素容積率等規(guī)劃指標(biāo)基本符合公司開(kāi)發(fā)的要

8、求，樓面地價(jià)約 200元/平方米左右；部分設(shè)施可借助綠城百合公寓已經(jīng)形成的基礎(chǔ)設(shè)施；醫(yī)院等生活配套設(shè)施可借助于燕化星城現(xiàn)有配套；有公交車直通燕山石化廠區(qū)和北京市區(qū)，交通便利；因當(dāng)?shù)厥墙ㄖ徒ú闹l(xiāng)，住宅的建安成本較低。一般多層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅約為1090元/平方米（估算），小高層含電梯約為1270元/平方米（估算）；當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜丝跀?shù)量能夠滿足整個(gè)項(xiàng)目的銷售量。2. 不利因素地上有舊房拆遷；地理位置相對(duì)市區(qū)比較偏遠(yuǎn)，而且脫離了良鄉(xiāng)衛(wèi)星城，到目前為止，項(xiàng)目處于農(nóng)村所在 地而不是城市所在地；整個(gè)區(qū)域的品位較低（其品位低于大興區(qū)），北京市民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同感也明顯低于大興 區(qū)域?，F(xiàn)階段市場(chǎng)人氣略顯不足；現(xiàn)

9、階段城市生活配套設(shè)施缺乏，尤其是購(gòu)物和生活服務(wù)方面；地塊東面的動(dòng)力供暖中心煙囪，在冬季啟用時(shí)因風(fēng)向的影響，對(duì)小區(qū)空氣質(zhì)量有一定影 響；現(xiàn)有燕化星城的市政設(shè)施不足以支持項(xiàng)目的全面開(kāi)發(fā)，成本的不確定因素增加。3. 目標(biāo)客戶群的分析（1）該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，主要由三部分組成： 燕山石化職工。根據(jù)燕化公司2001年底的一次分房要求統(tǒng)計(jì)，有一萬(wàn)戶左右的職工提出分房要求。同時(shí)， 這部分客戶群的總體消費(fèi)能力較低。因?yàn)槠涫杖氲膭傂韵拗疲?其對(duì)房?jī)r(jià)的總體承受力在 20萬(wàn)元/套左右（也即首付 56萬(wàn)元，月供8001000元）。房山當(dāng)?shù)鼐用耠S著遠(yuǎn)郊區(qū)縣的商品房市場(chǎng)不斷成熟及當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降牟粩嗵岣?，良鄉(xiāng)和老房山城

10、關(guān) 鎮(zhèn)的居民較有可能成為該項(xiàng)目的客戶群體，其購(gòu)房欲望和潛在的需求量均較大，且對(duì)房產(chǎn)品品 質(zhì)的要求高于燕化星城的居民。北京市區(qū)拆遷外移居民。房山和大興地區(qū)許多項(xiàng)目的客戶群來(lái)源于北京市區(qū)西南片（三環(huán)以外的豐臺(tái)區(qū)西部為主） 的拆遷居民，這些客戶對(duì)上下班交通時(shí)間的忍受限度約在1小時(shí)之，購(gòu)物仍然會(huì)習(xí)慣在北京市區(qū)進(jìn)行。這批客戶群的購(gòu)房能力主要依靠拆遷補(bǔ)償費(fèi)，且其對(duì)自身未來(lái)的收入預(yù)期沒(méi)有很樂(lè)觀的希 望，不愿意產(chǎn)生支付危機(jī)，因此其總體房?jī)r(jià)要求也較苛刻。從已調(diào)查項(xiàng)目可以看出，這些客戶 的鑒賞力和品質(zhì)要求比較低，法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)也不強(qiáng)，對(duì)自己有多少支付能力卻很清楚。 如果價(jià)位足夠低，條件差一點(diǎn)也能接受。這部分客

11、戶群的消費(fèi)，會(huì)隨著北京市區(qū)城市建設(shè)的推進(jìn)而源源不斷。但在這過(guò)程中，其單 戶消費(fèi)能力的提高會(huì)十分緩慢而有限。而且房山當(dāng)?shù)睾痛笈d地區(qū)的許多項(xiàng)目都瞄準(zhǔn)這批客戶群，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈。（三）市場(chǎng)需求分析四、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃（一）、建設(shè)方式開(kāi)發(fā)建設(shè)采取招投標(biāo)方式，選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位。（二）、開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度回遷房部分按村民住宅建設(shè)方式辦理前期手續(xù)，計(jì)劃2004年4月份開(kāi)工，2005年5月竣工。商品房部分按掛牌方式于2004年6月底取得土地，南區(qū)計(jì)劃2004年11月份開(kāi) 工，2006年4月竣工，北區(qū)計(jì)劃于 2005年4月份開(kāi)工，2006年10月竣工。間項(xiàng)目2003200420052006回遷房部分商品房南區(qū)

12、商品房北區(qū)（三）、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)想考慮到按市場(chǎng)推廣計(jì)劃及啟動(dòng)資金的需要，首先，開(kāi)發(fā)建設(shè)回遷房，按盡量降 低拆遷成本的原則，回遷房實(shí)施地點(diǎn)選擇應(yīng)無(wú)居民住宅的地區(qū)，以減少搬遷周轉(zhuǎn)費(fèi) 用。其次，開(kāi)發(fā)商品房南區(qū)部分盡快資金回籠，最后開(kāi)發(fā)商品房北區(qū)。五、經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)適用房部分（一）價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)政府對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用住房的最高限價(jià)不得超過(guò)2600元/平方米的政策，同時(shí)由于公司在本項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)中不以盈利為首要目的，關(guān)鍵在于樹(shù)立公司品牌的 既定方針，本案經(jīng)濟(jì)適用住房部分的銷售價(jià)格定位為：2500元/卅；商業(yè)建筑按均價(jià)4800元/川計(jì)；地下車位按5萬(wàn)元/個(gè)計(jì)。（二）投資估算*計(jì)算基數(shù)：經(jīng)濟(jì)適用房面積/總建筑面積=

13、76.53 萬(wàn)川 /158.09 萬(wàn)川=48.41%其中：經(jīng)濟(jì)適用房面積為71.22萬(wàn)卅，經(jīng)營(yíng)性配套公建面積為0.44萬(wàn)卅，非經(jīng) 營(yíng)性配套公建面積為3.91萬(wàn)川，非配套公建0.96萬(wàn)川。1、前期費(fèi)用83516.40 萬(wàn)元項(xiàng)目土地款 （176500 萬(wàn)元-13599.60 萬(wàn)元）X48.41%+101.20 萬(wàn)元 +288 萬(wàn)元=78860.08 萬(wàn)元 +389.20 萬(wàn)元=79249.28 萬(wàn)元* 土地出讓金共計(jì)13599.60萬(wàn)元,其中商品房 626900 m2X 150元/ m2=9403.50萬(wàn)元,非配套公建105600 mx 300元/ m =3168萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)性配套公建 44700

14、mx 230元/ m =1028.10萬(wàn)元；經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域中經(jīng)營(yíng)性配套公建面積為 0.44萬(wàn)m, 土地出讓金為101.20萬(wàn)元；非配套公建0.96萬(wàn)m, 土地出讓金為 288萬(wàn)元。土地契稅79249.28 萬(wàn)元X 4%=3169.97萬(wàn)元勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 1097.15 萬(wàn)元其中：建筑設(shè)計(jì) 712200 mx 20%x 25 元 / m +712200 mx 80%x 25 元 / mx30%+53100 川 x 25 元 / 卅=356.10 萬(wàn)元 +427.32 萬(wàn)元 +132.75 萬(wàn)元=916.17 萬(wàn)元環(huán)境設(shè)計(jì)略委托電力設(shè)計(jì)765300m2x 40元/ m2x 3%=91.84萬(wàn)元委托天

15、然氣設(shè)計(jì) 勘察 圖紙交叉會(huì)審2、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)2948.68765300 m2x 14 元/ m2x 3%=32.14萬(wàn)元約35萬(wàn)元（總計(jì)約80萬(wàn)元）約22萬(wàn)元（總計(jì)約50萬(wàn)元）萬(wàn)元人防略物管維修基金712200m2x 0.007 x 65元/ m2 =32.41萬(wàn)元建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)（712200 mx 800 元/ m +53100 mx 1270 元/ m） x 0.1%x 50% =（56976 萬(wàn)元 +6743.70 萬(wàn)元）x 0.1%x 50%=31.86萬(wàn)元（經(jīng)濟(jì)適用房減半收?。┮韵滤捻?xiàng)為“四源費(fèi)”，經(jīng)濟(jì)適用房減半收取，共計(jì) 2884.41萬(wàn)元自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi) 712200 mx 12

16、元/ mx 50%=427.32萬(wàn)元污水處理廠建設(shè)費(fèi) 712200 mx 10元/ mx 50%=356.10萬(wàn)元煤氣廠建設(shè)費(fèi)712200mx 29元/ mx 50%=1032.69萬(wàn)元供熱廠建設(shè)費(fèi)712200mx 30元/ mx 50%=1068.30萬(wàn)元3、工程費(fèi)用77015.99 萬(wàn)元土建工程費(fèi) 712200mx 800 元 / m +53100 mx 1270 元 / m =56976 萬(wàn)元+6743.70=63719.70 萬(wàn)元（大部分建筑擬采用磚混結(jié)構(gòu)，詳見(jiàn)建安成本分析表,公建按1270元/ m計(jì)） 設(shè)備工程略 室外工程 8891.19 萬(wàn)元地下室圍護(hù)結(jié)構(gòu)略 游泳池 60 萬(wàn)元x

17、2=120萬(wàn)元室外管、井、線 765300 mx 10元/ m =765.30萬(wàn)元水、電、氣765300供熱765300道路489375（經(jīng)濟(jì)適用房集中在mx( 16+40+14)元/ m =5357.10 萬(wàn)元 mx 22 元 / m =1683.66 萬(wàn)元B C區(qū)域，總面積約71.22萬(wàn)平方米，容積率為1.6，占地面mx 20%x 70 元 / m =685.13 萬(wàn)元積為445125平方米；公建面積為5.31萬(wàn)平方米,容積率為1.2，占地面積為44250 平方米；占地面積合計(jì)489375平方米）圍 墻 700米x 4x 1000元/米=280萬(wàn)元（假設(shè)地塊為正方形，單邊長(zhǎng)度為占地面積 4

18、89375平方米的平方根，約為700米） 弱電系統(tǒng) 1533.17 萬(wàn)元其中： 對(duì)講系統(tǒng) 7910 戶x 100元/戶=79.10萬(wàn)元 （按每戶面積約90平方米計(jì)，71.22萬(wàn)m /90平方米=7910戶）電信、有線 765300 mx 9元/ m =688.77萬(wàn)元安保765300mx 9 元/ m =688.77 萬(wàn)元門禁765300mx 1 元/ m =76.53 萬(wàn)元機(jī)動(dòng)車位管理 略環(huán)境工程 2181.11 萬(wàn)元其中：綠化 445125 平方米X 70%< 70元/ m2 =2181.11萬(wàn)元（經(jīng)濟(jì)適用房集中在B、C區(qū)域，總面積約71.22萬(wàn)平方米，容積率為1.6 ,占地 面積為

19、445125平方米）會(huì)館及園區(qū)配套用房裝修費(fèi)398.83 萬(wàn)元4985.40 mx 800 元/ m =398.83 萬(wàn)元（會(huì)所面積按經(jīng)濟(jì)適用房面積的 0.7%計(jì)）中水系統(tǒng)291.99 萬(wàn)元3.5 人 / 戶 X 0.125 噸 / 人 X （7910+5220）戶 X 70%X 1500 元 / 噸X 48.41%=603.16 萬(wàn)元 X 48.41%=291.99萬(wàn)元（每戶按3.5人計(jì),每人日均用水量0.125噸,污水排量按日用水量的70%十,中 水系統(tǒng)每噸總體投入按1500元計(jì),經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)算基數(shù)為48.41%）4、 管理費(fèi)用10146.79 萬(wàn)元銷售收入=712200 mX 2500

20、元 / m +2637 個(gè) X 50000 元/ 個(gè) +4400 m2X 4800 元/ m +9600mX 4800元/ m =178050萬(wàn)元 +13185萬(wàn)元 +2112萬(wàn)元 +4608萬(wàn) 元=197955萬(wàn)元（車位按每2戶1個(gè)計(jì)，7910戶共配置3955個(gè)，按規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求至少有 33% 在地面，則地下配置2637個(gè),經(jīng)營(yíng)性公建、非配套公建按 4800元/ m計(jì)） 管理費(fèi)、銷售費(fèi)用 銷售收入X 3%=5938.65萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用 （176500 萬(wàn)元-13599.60 萬(wàn)元）X 48.41%+389.2 萬(wàn)元X 5.31%=79249.28 萬(wàn)元 X 5.31%=4208.14 萬(wàn)元5、

21、其他費(fèi)用647.04 萬(wàn)元工程監(jiān)理77015.99萬(wàn)元X 0.5%=385.08萬(wàn)元質(zhì)量監(jiān)督77015.99萬(wàn)元X 0.05%=38.51萬(wàn)元測(cè)試 44 萬(wàn)元（總計(jì)約100萬(wàn)元） 招投標(biāo) 179.45 萬(wàn)元其中：管理費(fèi)工程費(fèi)用 X 0.66 %oX 50%=77015.99萬(wàn)元 X 0.66 %°X 50%=25.42萬(wàn)元（經(jīng)濟(jì)適用房減半收?。┚幹茦?biāo)底費(fèi)工程費(fèi)用X 2% =77015.99萬(wàn)元X 2%=154.03萬(wàn)元&稅金 10887.53 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅 銷售收入X 5.5%=197955萬(wàn)元X 5.5%=10887.53萬(wàn)元7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)總成本為以上6項(xiàng)（前期費(fèi)用、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)

22、、工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅金）相加，共計(jì)185162.43萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（總成本土地款）X 3%=（ 185162.43萬(wàn)元82419.25萬(wàn)元）X 3% =3082.30 萬(wàn)元總投資額188244.73 萬(wàn)元單位成本=總投資額十可售面積=188244.73萬(wàn)元十72.62萬(wàn)平方米=2592.19元/平方米*商品房部分（一）價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目所擁有較好的地段優(yōu)勢(shì)、人文環(huán)境和區(qū)域配套，以及高品位的環(huán)境 設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局和公建配套，本案的商品房銷售價(jià)格做如下定位：商品房按均價(jià)3800元/卅計(jì)；商業(yè)建筑按均價(jià) 4800元/川計(jì); 地下車位按5萬(wàn)元/個(gè)計(jì)。（二）投資估算*計(jì)算基數(shù)：商品房面積/

23、總建筑面積=81.56萬(wàn)川/158.09萬(wàn)川=51.59%其中：商品房建筑面積為62.69萬(wàn)卅，經(jīng)營(yíng)性配套公建面積為4.03萬(wàn)卅，非經(jīng)營(yíng) 性配套公建面積為5.24萬(wàn)卅,非配套公建面積9.60萬(wàn)川。1、前期費(fèi)用 102951.11 萬(wàn)元項(xiàng)目土地款 176500 萬(wàn)元-79249.28萬(wàn)元=97250.72萬(wàn)元 土地契稅 97250.72 萬(wàn)元X 4%=3890.03萬(wàn)元勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 1810.36萬(wàn)元其中：建筑設(shè)計(jì) 626900 m2X 40%X 25 元/ m2 +626900 m2X 60%X 25 元/ m2X30%+188700tfX 25 元 / m =626.90 萬(wàn)元 +282.1

24、1 萬(wàn)元 +471.75 萬(wàn)元=1380.76 萬(wàn)元環(huán)境設(shè)計(jì)200 萬(wàn)元委托電力設(shè)計(jì)815600mX 50元/ mX 3%=122.34萬(wàn)元委托天然氣設(shè)計(jì) 勘察 圖紙交叉會(huì)審2、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)5212.44815600 mX 14 元 / mX 3%=34.26萬(wàn)元約45萬(wàn)元（總計(jì)約80萬(wàn)元）約28萬(wàn)元（總計(jì)約50萬(wàn)元）萬(wàn)元人防略物管維修基金626900m2X 0.007 X 65元/ m =28.52萬(wàn)元建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) 815600 m2X 1300元/ m2X 0.1%=106.03萬(wàn)元 *以下四項(xiàng)為“四源費(fèi)”，共計(jì)5077.89萬(wàn)元自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi) 626900 mX 12元/ m =75

25、2.28萬(wàn)元 污水處理廠建設(shè)費(fèi) 626900 m2X 10元/ m =626.90萬(wàn)元 煤氣廠建設(shè)費(fèi) 626900 m2X 29元/ m =1818.01萬(wàn)元 供熱廠建設(shè)費(fèi) 626900 m2X 30元/ m =1880.70萬(wàn)元3、工程費(fèi)用122299.09 萬(wàn)元土建工程815600 mX 1036.34 元/ m =84523.89 萬(wàn)元（詳見(jiàn)建安成本分析表）安裝工程14273.00 萬(wàn)元給排水安裝 815600mX 75元/ m =6117.00萬(wàn)元電氣安裝815600mX 60元/ m =4893.60萬(wàn)元采暖 815600mX 40 元 / m =3262.40 萬(wàn)元設(shè)備工程5280

26、 萬(wàn)元電梯 132 部X 40萬(wàn)元/部=5280萬(wàn)元（小高層配置電梯，面積為 815600 m,單方造價(jià)為65元/ m,金額共計(jì)5301.40 萬(wàn)元）室外工程11106.28 萬(wàn)元地下室圍護(hù)結(jié)構(gòu)略（不能明確）游泳池60萬(wàn)元X 2=120萬(wàn)元室外管、井、線815600m2X 20 元/ m2 =1631.20 萬(wàn)元水、電、氣815600m2X (16+50+14)元/ m =6524.80 萬(wàn)元供熱815600mX 22 元 / m =1794.32 萬(wàn)元道 路423774m2X 20%X 70 元/ m2 =593.28 萬(wàn)元（商品用房總面積約62.69萬(wàn)平方米，容積率為2.1，占地面積為29

27、8524平方米； 非配套公建面積9.60萬(wàn)平方米，容積率為2.0，占地面積為48000平方米；配套公 建面積9.27萬(wàn)平方米，容積率為1.2，占地面積為77250平方米；占地面積合計(jì) 423774平方米）圍 墻651米X 4X 1700元/米=442.68萬(wàn)元（假設(shè)地塊為正方形，單邊長(zhǎng)度為占地面積423774平方米的平方根，約為651米）弱電系統(tǒng) 3231.42 萬(wàn)元其中： 對(duì)講系統(tǒng) 5220 戶X 800元/戶=417.60萬(wàn)元（按每戶面積約120平方米計(jì)，62.69萬(wàn)m /120平方米=5220戶） 電信、有線 815600 mx 13.5 元/ m =1101.06 萬(wàn)元 安保81560

28、0mx 20 元/ m =1631.20 萬(wàn)元門禁815600mx 1 元/ m =81.56 萬(wàn)元機(jī)動(dòng)車位管理 略環(huán)境工程3134.50 萬(wàn)元其中：綠化 298524 平方米X 70%X 150元/ m =3134.50萬(wàn)元（商品用房總面積約62.69萬(wàn)平方米，容積率為2.1，占地面積為298524平方米） 會(huì)館及園區(qū)配套用房裝修費(fèi) 4388.30 mX 1000元/ m =438.83萬(wàn)元（會(huì)所面積按商品房面積的0.7%計(jì)）中水系統(tǒng)603.16 萬(wàn)元-291.99 萬(wàn)元=311.17 萬(wàn)元（中水系統(tǒng)總投入為603.16萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域承擔(dān)291.99萬(wàn)元）4、 管理費(fèi)用14795.39

29、 萬(wàn)元銷售收入=626900 m2X 3800 元/ m +3480 個(gè) X 50000 元 / 個(gè) +96000 m2X 4800 元/ m +40300 mX 4800 元 / m =238222萬(wàn)元 +17400萬(wàn)元 +46080萬(wàn)元 +19344 萬(wàn)元=321046萬(wàn)元（車位配置率為100% 5220戶共配置5220個(gè)，按規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求至少有 33%t 地面，則地下配置3480個(gè)）管理費(fèi)、銷售費(fèi)用銷售收入X 3%=9631.38萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用（176500 萬(wàn)元-79249.28 萬(wàn)元）X 5.31%=97250.72 萬(wàn)元 X5.31%=5164.01 萬(wàn)元5、其他費(fèi)用1053.97

30、萬(wàn)元工程監(jiān)理122299.09 萬(wàn)元X 0.5%=611.50萬(wàn)元質(zhì)量監(jiān)督 122299.09萬(wàn)元X 0.05%=61.15萬(wàn)元 測(cè)試 56萬(wàn)元（總計(jì)約100萬(wàn)元）招投標(biāo) 325.32 萬(wàn)元其中：管理費(fèi) 工程費(fèi)用X 0.66 %。=122299.09萬(wàn)元X 0.66 %。=80.72萬(wàn)元 編制標(biāo)底費(fèi) 工程費(fèi)用X 2%=122299.09萬(wàn)元X 2% =244.60萬(wàn)元 &稅金仃657.53萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅 銷售收入X 5.5%=321046萬(wàn)元X 5.5%=17657.53萬(wàn)元7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)總成本為以上6項(xiàng)（前期費(fèi)用、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅金）相加之和共計(jì)263969.53萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（總成本土地款）X 3%=（ 263969.53萬(wàn)元101140.75萬(wàn)元）X3%= 4884.86 萬(wàn)元總投資額 268854.39 萬(wàn)元單位成本二總投資額十可售面積=268854.39萬(wàn)元十76.32萬(wàn)平方米=3522.73元/平方米六、結(jié)論與建議（一）、評(píng)估結(jié)論通過(guò)上述對(duì)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的評(píng)價(jià)，本開(kāi)發(fā)作為小董村舊村改造 項(xiàng)目，它的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景還是很好的，開(kāi)發(fā)所在地點(diǎn)的交通較為便利，自然 條件也較好，周圍綠化帶環(huán)繞，容易營(yíng)造良好的居